"무늬만 급매물"…'확' 바뀌지는 않은 주택시장

 "무늬만 급매물"…'확' 바뀌지는 않은 주택시장

1~2억 이상 저렴해야 급매물인데…시세-호가 크게 차이 없어
"내년 신생아 특례대출 출시 전까진 저가 급매물만 거래될 것""무늬만 급매물이죠. 몇억씩 가격이 내려가야 급매물이라고 볼 수 있는데, 지금은 시세나 급매물 호가가 비슷합니다. 통계상으로 가격하락세가 나타났다지만 노른자위 지역 현장에서는 아직은 크게 호가가 내려가지는 않는 것 같네요."

전국 아파트 매매가격이 전주(0.00%) 대비 하락 전환하고, 서울 매매가격도 전주(0.03%)보다 분위기가 가라앉으며 0.00% 보합 전환됐다. 매수 심리가 위축돼 실제 서울 아파트 거래 건수도 줄어들고 있는데, 중개업소 현장에서는 당분간 급매물 위주로 거래될 것 같다면서도 지금의 급매물은 시세 대비 가격하락폭이 크지는 않는 편이라는 지적이 나오고 있다.

한국부동산원이 지난달 마지막 주(11월 27일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과를 보면, 매매가격은 0.01% 떨어졌다. 지역별로 보면 수도권(0.01%→-0.01%)은 하락, 서울(0.03%→0.00%)은 보합, 지방(0.00%→-0.02%)은 하락 전환됐다.

부동산원 관계자는 "급매물 위주 매수 문의가 존재하나, 가격상승에 대한 기대심리 낮아지며 거래가 줄고 관망세가 깊어지고 있다"며 "매물이 누적되며 매도 희망가가 하락 조정되는 등 서울도 보합 전환했다"고 설명했다.

서울 도심 아파트 단지 전경.

실거래 건수도 감소세다. 서울부동산정보광장에 따르면 아파트 거래 건수는 올해 8월 3858건으로 정점을 찍은 이후 지난 9월 3376건, 10월 2312건, 11월 1157건으로 점차 줄고 있다. 지난해 11월 727건이 거래된 것과 비교하면 1년 전 분위기보단 나아졌음을 시사하지만, 올해 절정이었던 여름과 비교해서는 매수세가 사그라든 모습이다.

업계는 짧은 사이 집값이 빠르게 올랐고, 대출금리 상승에 따른 부담, 특례보금자리론 등 정책금융 축소, 비수기까지 더해지며 매수 관망세가 짙어졌다고 보고 있다. 부동산R114 관계자는 "내년 신생아특례대출 출시 전까지 저가 급매물 위주로 간간이 계약 체결되는 현 상황이 지속될 것"이라고 전망했다.

급매물이 당분간 거래를 주도할 것이란 전망이 나오는 가운데, 일선 중개업소에서는 일시적 2주택 기간 요건의 완화를 비롯해 종부세 부담이 크게 줄어들면서 지난해와 달리 급매물 기준이 높아졌고, 침체기 시절 수준의 급매물은 구하기 힘든 상황이라고 입을 모았다.

특히, 올해 세율이 인하됐고, 조정 지역 2주택자 및 과세표준 12억원 이하 중과가 폐지됐다. 기본공제금액이 6억원→9억원(1세대 1주택자 11억원→12억원)으로 인상, 지방 저가주택 적용범위가 확대(수도권 내 연천·강화·옹진 추가)됐다. 일시적 2주택 기간 요건도 완화(2년→3년)되는 등 전반적으로 주택분 종합부동산세 부담이 낮아졌다.

이에 따라 다주택자 중과세율 폐지와 기본공제 확대 등 세 부담 완화 정책들이 맞물린 결과 올해 '반포 아리팍'을 보유한 2주택자의 종합부동산세 부담은 지난해보다 무려 77.6% 감소한 것으로 나타났다.

부동산 세금 계산 서비스 '셀리몬'에 따르면 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 아파트(전용면적 84㎡)의 올해 공시가격은 26억8천300만원이다. 이에 대한 종부세는 1세대 1주택자 기준 587만6천원이다.

만약 이 아파트를 포함해 주택을 2채 보유한 1세대 2주택자라면, 이 아파트에 대해 내야 하는 종부세는 1천144만5천원으로 늘어난다. 지난해 이 아파트의 공시가격은 28억8천900만원, 2주택자가 낸 종부세는 5천100만9천원이었다. 1년 새 과세 기준이 되는 공시가격의 변동 폭은 미미했지만, 종부세 부담은 80% 가까이 줄어든 셈이다.

시장 금리 부담은 남았지만, 지난 2020년 수준으로 세금 부담이 낮아졌고 부동산 상·하방 압력이 동시에 작용하면서 굳이 집을 내쫓기듯 팔아야 하는 이유가 사라진 것이다. 이에 실거래가나 시세 및 호가와 크게 다르지 않은 '무늬만 급매'가 늘고 있다.

역삼 일원 1000세대 규모의 노후아파트 전용 84㎡ 기준 급매물이 1건이 존재하나, 비슷한 층수 매물이 급매와 동일한 18억5000만원에 새 주인을 기다리고 있다. 서초동 일원 신축 단지 전용 59㎡는 급매물이 23억원에 나와 있으나, 동일면적대 고층 매물이 이보다 3000만원 저렴한 가격에 책정돼 있다.

임차 수요가 풍부한 도곡동 일원 3000세대 규모의 대단지 아파트에서도 급매와 일반 매물 호가 차이가 거의 없다. 단지 전용 59㎡는 현재 급매물로 21억5000만원 매물이 나와 있으나 중층 이상 매물이 똑같은 가격대에 다수 나와있고, 심지어 올수리, 확장 매물의 경우 2~3000만원 더 투자할 경우 매입이 가능하다.

역삼동 일원 한 중개업소 관계자는 "급매라고 하면 적어도 5000만원에서 1억원 정도는 저렴해야 급매라고 볼 수 있다"며 "그러나 최근엔 집주인이 급매로 내놓거나, 급매임을 표시해달라고 하는 매물 대부분 직전 시세와 비슷하거나 현재 호가와 별 차이가 없다"고 말했다.

이어 "그나마 조금 조정이 가능하다는 얘긴데, 보통 2~3000만원 내에서 절충할 수 있다"며 "빨리 팔고 나가겠다는 의사를 내비치곤 있지만, 실제 급매라고 해서 가격을 파격적으로 내리지 않는다. 지금 분위기가 그렇다"고 덧붙였다.

서초동 D부동산 대표는 "진짜 급매는 올리기도 전에 나간다. 지난해 말에도 한 고객이 거의 매주 찾아와 급매가 나오면 올리기 전 연락 달라고 하도 애원해 매물 등록을 하지 않고 집주인이 매도 의사 밝힌 지 1시간 만에 가계약금이 입금돼 계약이 성사됐다"며 "게다가 요즘엔 종부세 부담도 크게 낮아져 그때와 같은 급매는 찾기 어려운 실정"이라고 설명했다.

이어 "부동산 침체기일 때 1~2억 싼 급매가 기본이었지만, 지금은 5000만원 저렴한 급매도 잘 없다"며 "다시 또 급매 찾는 사람만 늘었지, 집주인들의 압박은 오히려 크게 줄었다. 세 부담이 우선 낮아졌으니, 옛날처럼 급하게 팔 이유가 없기 때문"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/031/0000793678

"개포동이 심상치 않다" 한 달 새 3억 '뚝'…다급해진 집주인들

 "개포동이 심상치 않다" 한 달 새 3억 '뚝'…다급해진 집주인들

6702가구 '디에이치 퍼스티어 아이파크' 입주현장 가보니…
전용면적 84㎡기준, 15억 올랐던 전셋값 12억대까지 떨어져
“일시적인 하락…학군 수요에 반등할 것"

입주중인 '개포 디에이치 퍼스티어 아이파크' 주변 전경
서울 강남구 개포동 전셋값이 심상치 않다. 6700여가구에 달하는 '디에이치 퍼스티어 아이파크'가 입주하면서다. 공급 폭탄에도 계속 오르던 전셋값은 사전점검 이후 고꾸라졌다. 입주 날짜가 다가오면서 마음이 급해진 집주인들이 가격을 낮추면서다. 예정됐던 입주일이 밀린 점, 입주 시기가 대학수학능력시험(수능) 등과 맞물린 점도 전셋값을 끌어내리는 요인으로 작용했단 설명이다.

5일 부동산 업계에 따르면 디에이치 퍼스트 아이파크 전용 84㎡ 전셋값은 12억~14억원에 형성됐다. 사전점검 이전 15억원까지 올랐던 전셋값은 입주가 임박하며 한 달 새 많게는 3억원가량 떨어졌다. 현재 이 단지에 나와 있는 전세 물건은 2700여개, 반전세를 비롯한 월세는 2400여개에 달한다. 전체 가구 수(6702가구)의 70% 이상이 전·월세로 나와 있는 셈이다.

워낙 대단지다보니 나눠서 살펴보면 단지 내 근린공원을 중심으로 1획지와 2획지로 나뉜다. 보통 수도권 지하철 수인분당선 구룡역과 가까운 1획지 내 전용 84㎡는 전셋값이 14억원부터 시작하고 양재대로와 구룡산과 가까운 2획지는 13억원을 기준으로 낮게는 11억원대 물건도 나와 있는 상황이다.

학군도 전셋값을 가르는 요인이다. 1획지 거주민 배정 학교인 서울개원초등학교는 당장 내년 3월 개교가 가능해 상대적으로 전셋값이 높게 형성돼 있다. 다만 2획지는 개원2초(가칭)로 배정되는데 현재 학교 부지 내 토사 반출 지연과 서울시 하수관로 점용에 따른 대토 문제로 내년 8월에야 개교가 가능하다. 2획지 거주 학생은 임시로 개원초로 등하교 한 뒤 이후 개원2초로 옮겨야 하는 번거로움이 있다.

개포동 A 부동산 공인중개 대표는 "가격이 높은 것은 18억원까지도 나와있지만 거래가 이뤄지는 가격대는 13억원 안팎"이라며 "14억원대만 들어서도 실수요자들이 찾지 않아 거래가 이뤄지지 않는다"라고 말했다.

입주가 진행 중인 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크현재 전셋값은 입주장을 맞아 주춤한 상태다. 하지만 빠른 기간 내 반등할 가능성이 높다는 게 현지 부동산 공인중개 관계자들의 설명이다. '공급 폭탄'을 소화할 수 있는 가장 큰 이유는 바로 학군이다.

개포동 B 공인중개 대표는 "집을 보러오는 손님 중 80~90%가 학부모들이다. 신축 초·중등학교가 단지 내 있는 곳은 여기가 유일하기 때문"이라며 "아이들 학교 때문에 며칠 전 분당에서도 학부모가 집을 보고 갔다"고 설명했다.

인근에 있는 C 공인중개 관계자는 "현재 2획지 쪽으로는 낮게는 11억원대에도 전세 물건이 나와 있는데 11억~12억원에 형성된 전세 물건은 상당이 가격이 낮은 매물"이라면서 "당장은 수능과 입주 지연 등 이슈 때문에 조용하지만 학군 이동이 활발한 내년 초부터는 이런 매물은 금방 사라질 것"이라고 강조했다.

일각에서는 전셋값 하락이 상당 기간 이어질 수 있다고 지적했다. 워낙 공급 물량이 많고 부동산 시장마저 침체기에 들어섰기 때문이다. 단지 인근에 있는 D 공인 중개 관계자는 "현 상황으로서는 부진한 상황이 얼마나 이어질 지 가늠하기가 어렵다"면서 "시장 분위기가 꺾였고, 수능과 함께 입주하는 과정에서도 잡음이 불거졌기 때문에 물량을 소화하는 데까진 시간이 좀 걸리지 않겠나"라고 내다봤다.

한편 디에이치퍼스티어아이파크는 개포주공아파트 1단지를 재건축한 아파트다. 시공사는 현대건설과 HDC현대산업개발이다. 지난 10월 강남구청은 주거시설과 부대 복리시설 공사가 미비하다는 이유로 준공인가신청 처리 불가 결정을 내렸다. 입주 하루 전인 지난달 29일 개포주공1 재건축조합은 힘겹게 임시사용승인을 받아 당초 입주 예정일인 같은 달 30일 정상 입주 절차를 밟았다. 임시사용승인 기간은 2025년 11월28일까지다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004921762

대구 최고가 펜트하우스 누가 사나... 54억원 매수자는 유명 병원장 부부

 대구 최고가 펜트하우스 누가 사나... 54억원 매수자는 유명 병원장 부부

13채 펜트하우스 개인 명의 대부분, 소유자 평균 나이 55세
최근 54억원, 34억원 거래 모두 유명 병원장

고가 아파트가 밀집한 대구 수성구 범어네거리 전경. 

대구 최초 50억원 넘는 가격으로 화제를 모았던 수성구 범어동 두산위브더제니스 펜트하우스의 매수자는 지역의 유명 병원장 부부인 것으로 확인됐다. 두산위브의 펜트하우스는 전체 1천494가구 가운데 13가구에 불과해 시장에서 찾아보기 어려운 귀한 매물로 꼽힌다.

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 두산위브 펜트하우스 1채(54층·전용면적 240㎡)가 지난 8월 54억원에 중개 거래됐다. 대구에서 한 채에 50억원이 넘는 아파트가 거래된 것은 이번이 처음이다. 등기부등본으로 확인된 매수자는 지역의 유명 병원장 부부였다. 기존 소유자는 2013년 17억9천만원에 취득해 10년 만에 매매가 기준 36억원의 시세차익을 거뒀다.

등기부등본에 따르면 올해 3월 34억원에 거래된 또 다른 펜트하우스(52층·전용면적 226㎡)의 매수자도 지역의 유명 병원장이었다. 펜트하우스는 개인 명의 소유자가 11채(공동명의 4채), 법인이 2채였다. 법인 명의로는 지역의 부동산 임대업체가 1채, 서울의 부동산 신탁사가 1채 소유하고 있다. 부동산 신탁사가 소유한 주택은 지난달 22일 소유권이 개인에서 신탁사로 넘어왔다. 채권, 채무 관계에서 비롯된 것으로 추정된다.

등기상 소유자의 최연소 나이는 48세, 최고령은 74세이다. 평균 나이는 55세다. 아파트 입주는 2009년에 시작됐지만 펜트하우스의 소유권이 이전되는 시기는 ▷2010년 1건 ▷2011년 4건 ▷2012년 2건 ▷2013년 3건 ▷ 2014년 2건 ▷2015년 1건 등이다. 당시 매매 대금은 최저금액이 12억3천만원(2011년)이고 최대 금액은 17억9천만원(2013년)이다. 평균은 15억3천289만원이다.

아파트 주변의 한 공인중개사무소장은 "분양 당시 펜트하우스는 고분양가 논란 탓에 분양 대상이 아니었다"며 "입주가 시작된 2010년부터 대규모 할인분양이 시작됐고 그때 꽤 팔렸다"고 설명했다.

소유자의 직전 주소지가 두산위브인 경우가 많다는 점도 눈에 띄었다. 13채 가운데 5채는 같은 아파트에 주소지를 둔 매수자가 펜트하우스 매수 후에 주소지를 펜트하우스로 옮긴 경우였다. 주소지가 대구가 아닌 사람은 서울과 구미 각 1명이었다.

주인이 많이 바뀌지 않은 점도 특징이다. 최초 소유권 이전 등기 이후 현재까지 소유주가 바뀌지 않은 집이 6채고 나머지는 한 차례 정도 소유권 변경이 이뤄졌다. 높은 몸값을 자랑하듯 근저당 설정 금액도 높았다. 특히 회사 명의로 근저당을 설정하는 경우가 많았다. 13채 중의 4채가 그런 경우였다. 채권 최고액은 최고 36억원이었고, 전혀 없는 집도 2채 있었다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/088/0000849418

한강 보이면 10억... 압구정 재건축 단지 ‘한강뷰’ 전쟁 막올라

 한강 보이면 10억... 압구정 재건축 단지 ‘한강뷰’ 전쟁 막올라

전문가들 “‘한강뷰’ 따라 10억원 왔다갔다 할 것”
과거 대형평형 안쪽 배정… 일부선 “감평액 순으로”

서울 압구정 일대 재건축 단지 곳곳에서 ‘한강뷰’를 둘러싼 전쟁이 시작된 분위기다. 통상 설계안이 나오고 건축심의를 거친 후 동·호수를 결정짓지만, 압구정에서는 벌써부터 ‘한강뷰’를 둘러싼 신경전이 시작됐다. 압구정 ‘한강뷰’에 뒤따라는 가격표가 10억원을 호가할 것으로 예상하는 만큼 재건축 기간 내내 민감한 화제가 될 것으로 보고 있다.

4일 정비업계에 따르면 재건축 사업을 추진 중인 서울 강남구 압구정 1~6구역에서는 각 구역별로 ‘한강뷰’를 둘러싼 갈등이 빚어지고 있다. 3구역의 경우 단지가 11개로 구성된 만큼 이해관계가 꽤 복잡하다는 게 시장에서 나오는 얘기다.

서울 강남구 압구정동 재건축 예정 아파트 단지 모습. 
과거의 경우 소음과 분진 때문에 도로변에는 소형평형을 배치하고 단지 중앙에 대형평형을 배치했다. 하지만 시간이 지나면서 최우선 선호도가 ‘조망’으로 바뀌어서 중대형 평형이 한강뷰를 차지하는 일이 많아졌다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “압구정에서는 누가 한강뷰를 차지하냐를 두고 시간이 갈 수록 더 첨예한 대립이 벌어질 수 있다”면서 “조망권에 대한 의식이 없던 시기에 지어진 곳이라 갈등이 있을 수밖에 없다”고 했다.

4구역은 현 조합이 감정평가 순으로 한강뷰를 배정할 것을 주장하면서 일부 조합원의 반발을 사고 있다. 현재 한강변에 위차한 동에 거주 중인 주민들은 제 자리를 지키면서 재건축을 하자는 입장이다. 2구역과 5구역은 일단은 한강변에 위치한 동의 가구는 재건축 이후에도 한강변에 배정하기로 정리를 한 상태나 여전히 갈등의 소지가 남아 있다.

1, 6구역은 아직 재건축 사업을 위한 단지별 통합 조차 어려운 상황이다. 6구역의 경우 100% 한강변에 위치한 대형가구인 8차가 100가구도 채 되지 않아 아쉬울 것이 없는 반면 안쪽에 위치한 5차는 평형은 작지만 가구 수가 300가구가 넘어 불만의 목소리가 나오고 있다. 일각에서는 차수별로 조합을 구성해 별도로 재건축을 하자는 얘기도 나오고 있다.

1구역은 압구정 미성1·2차간 갈등으로 3년째 재건축 사업에 진척이 없다. 용적률이 높은 미성 1차가 단독 재건축을 추진하겠다고 나서면서다. 1차는 322가구로 용적률이 153%, 2차는 911가구로 용적률은 233%다. 용적률에서는 1차가, 가구수로는 2차가 압유리한 상황이다.

압구정 한 구역의 조합장은 “일부 조합원들 사이에서 벌써 한강뷰에 대한 논의가 나오는 것은 알고 있다”면서도 “아직 동·호수 결정이 한참 남은 만큼 아직 한강뷰에 대해서 정리를 하기에는 이른 상황”이라고 했다.

박 겸임교수는 “압구정에서의 한강뷰에 대한 갈등은 예고됐던 일”이라면서 “한강뷰에 따라 같은 평형 기준 가격차가 10억원은 족히 될 것으로 보인다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/366/0000952252

전문가들 "내년까지 3년째 집값 하락세 이어질 것…서울도 예외 아니다"

 전문가들 "내년까지 3년째 집값 하락세 이어질 것…서울도 예외 아니다"

■ 부동산 시장 긴급 진단
6명 중 5명 "서울 아파트값↓"
고금리·경기둔화로 구매력 뚝
전세가격은 대부분 상승 전망
"당분간 집사기 좋은 시점 없어"
일각선 '8% 급락' 전망하기도

전국 아파트 값이 약 6개월 만에 하락세로 돌아서며 주택 시장이 변곡점을 맞았다. 그동안 반등에 따른 일시적인 조정 국면인지 2차 대세 하락 국면인지를 놓고 전망이 엇갈리는 가운데 부동산 전문가 6인을 대상으로 긴급 설문 조사를 실시했다. 이들은 조정이 적어도 내년까지는 이어질 것이라고 보면서 다만 하락폭에 대해서는 지난해나 올해보다는 다소 줄어들 것으로 내다봤다. 재반등 시점은 내년 하반기 이후로 금리와 대출 여부가 주요 변수로 꼽혔다.

3일 서울경제신문이 실시한 설문조사에서 부동산 전문가 6명 중 5명은 내년 수도권과 지방 뿐 아니라 서울도 아파트값이 하락할 것으로 내다봤다. 하락폭은 전문가마다, 지역마다 달랐지만 대부분 1~3% 이거나 5% 내외로 예상됐다. 서울에서는 노도강(노원·도봉·강북구)와 금관구(금천·관악·구로구) 등 외곽 지역에서 상대적으로 하락률이 클 것이란 답변도 있었지만 지역별 편차 없이 고르게 소폭 하락할 것이란 답변도 있었다.

요컨대 3년 연속 아파트 값이 하락할 것으로 보는 셈이다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 값은 2021년 14.1% 급등한 후 2022년 -7.56%, 2023년 10월 기준 -4.73%의 하락률을 기록했다. 서울의 경우 △2021년 +8.02% △2022년 -7.7% △2023년 10월 -2.18%다. 다만 내년의 낙폭을 대체적으로 줄어들 것으로 보고 있다.

내년에도 약세가 이어질 것으로 보는 이유로는 고금리를 꼽았다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “고금리와 경기둔화로 구매력이 저하됐을 뿐 아니라 올해 일부 집값이 반등한 이후 매수자와 매도자가 거래보다는 관망하는 자세"라며 "지난 9월 특례보금자리론(일반형) 중단에 따른 자금 조달 어려움 증가와 함께 전반적으로 주택 거래가 급감하며 매물 적체 및 가격 조정이 이어졌다”고 설명했다. 그는 내년 집값 하락 폭은 서울 및 수도권이 -2% 이내, 지방 -2%~-3%, 전국은 -2% 안팎이 될 것으로 봤다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 내년 상반기 서울 집값은 -1% 이내의 약보합권에서 움직이고 수도권(-1~-2%)과 지방(-2~-3%), 전국(-2%)은 이보다 더 떨어질 것으로 전망했다.

하락 후 반등 시점은 대부분 내년 하반기 이후를 꼽았다. 그 즈음에야 미국의 기준 금리 인하 시점에 대한 윤곽이 잡힐 것으로 보기 때문이다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “단기적으로는 신생아특례론 실행 이후 수개월 내에 일부 집값이 회복될 수 있으나 장기적으로는 금리 인하 시점에 재반등이 예상된다”고 말했다.

매매가격과 달리 내년 상반기 전세 가격은 6인 중 5인이 오를 것이라고 전망했다. 예상하는 전세 가격 상승폭은 1~5% 내였다. 김 부연구위원은 “매매가 상승 기대가 사라지면서 임차를 선호하는 수요자들이 많아졌다”며 “이에 더해 전세자금대출의 금리가 낮아진 점도 전세 시장을 떠받치는 요인"이라고 설명했다. 허혁재 미래에셋증권 부동산수석위원은 “올 들어 매매 가격이 급반등하면서 전세가격도 동반 상승한 측면이 있다"며 "서울의 경우 내년 아파트 입주 예정 물량도 1만 1000호 수준으로 적어 내년까지는 전세 가격 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.

전문가 대부분은 무주택자의 내 집 마련을 위한 시기로 내년을 추천했다. 김 부연구위원과 윤 전문위원은 내년 상반기를 추천했고 함 랩장은 내년 하반기를 추천했다. 서 교수는 “무주택자 내집 마련은 빠르면 빠를 수록 좋다”고 답변했다. 허 수석위원은 “현재의 집값 하락은 서울 아파트 가격 급반등에 따라 저가 매수의 기회가 사라졌으며 고금리도 지속되자 매수 후보자 층 자체도 옅어진 탓이 크다"며 “다시 반등하는 시점은 미국의 금리 인하가 본격적으로 이뤄진 상태에서 현재 47% 수준인 서울의 전세가율이 60% 이상일 때로 무주택자도 이 때 매수를 추천한다”고 답했다.

반면 내년 매매와 전세 가격 모두 큰 폭으로 하락할 것이란 답변도 나왔다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “현재 집값 하락은 대출 축소가 가장 큰 원인인데 내년 상반기도 대출이 줄어들며 매매 가격이 전국 공통으로 8% 내외로 하락하고 전세 가격도 최대 8%까지 하락할 것”이라며 “정책 모기지가 확대되기 전까지는 서울 내에서도 지역 구분 없이 하락할 것”이라고 말했다. 이어 “당분간 집 사기 좋은 시점은 없다"며 “무주택자 뿐 아니라 1주택자도 거래 소강으로 갈아타기 좋은 시점이 아니다”라며 "다주택자도 갖고 있는 주택 수를 줄이는 방법이 필요하다”고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004269519

집 못사 속상한데 로또 당첨 취급…세금 폭탄된 배액배상

 집 못사 속상한데 로또 당첨 취급…세금 폭탄된 배액배상

배액배상금 22% 세금으로 납부
건강보험료 ‘폭탄’과 중개수수료도 관건

30대 직장인 김모 씨는 일방적으로 부동산 매수 계약을 파기 당한 뒤 입금된 ‘배액배상(계약금의 2배 배상)’ 금액에 당황했다. 가계약금 1000만원을 입금해 배액은 2000만원이나, 실제 입금된 금액은 1340만원에 불과했기 때문이다. 배액배상이 불로소득인 기타소득으로 분류돼 22%의 세금이 부과돼서다. 김 씨는 “계약 파기로 주변 아파트를 살 수 없어진 상황에 배상 받은 금액에 세금까지 떼였다”면서 “사실상 손해배상인데 정부가 돈을 버는 구조”라고 토로했다.

부동산 계약을 일방적으로 파기당해 받은 배액배상금을 ‘횡재’로 바라보는 시선이 있지만 이로 인해 피해를 보는 사례도 다수 나타나고 있다. 기본적으로 20%대가 넘는 높은 기타소득세율이 적용됨은 물론, 배액배상금으로 인해 건강보험료 ‘폭탄’을 맞는 경우도 심심치않게 등장하는 중이다. 이 과정에서 공인중개사에게 납부해야 하는 수수료도 갈등을 유발하는 요인으로 꼽힌다.

소득세법 제21조에 따르면 기타소득은 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 퇴직, 금융투자소득 및 양도소득 외의 소득이다. 배액배상금은 위약금으로 분류돼 기타소득에 해당한다. 소득세 포함 22%가 원천세율이다. 신고하지 않을시 가산세가 부과된다.

문제는 소득세를 내는 것에서 배액배상이 끝나지 않는다는 것이다. 계약 파기를 경험한 매수자 A씨는 “전셋집 이사날까지 받아놨는데 계약이 갑자기 어그러진 상황에서, 기타소득이 있다며 건강보험 피부양자 자격을 상실했다”면서 “계약을 파기 당한 처지인데 건보료 부담까지 지고 있다”고 말했다. 계약금까지 내고 잔금 치르기 일주일 전 매도자로부터 계약을 파기당한 B씨도 “세금만 내면 끝인줄 알았는데 소득월액보험료를 1년 동안 냈다”면서 “계약을 못해 손해를 본 것은 매수자인데 배액배상으로 2년 가까이 고통을 받았다”고 토로했다.

지난해 7월 국민건강보험공단의 건강보험료 개편에 따르면 직장가입자의 경우 보수 외 소득이 2000만원 초과시 초과분에 대한 보험료를 납부해야 한다.

공인중개사에게 지불하는 중개수수료도 갈등을 촉발한다. 우선 계약 파기 책임은 거래 상대방에게 있지만 매수(매도)자 역시 중개수수료를 지불해야 하는 경우다. 한 공인중개사는 “아무 잘못 없이 거래를 파기당한 손님들은 계약이 안됐기 때문에 중개수수료를 지급하는 것에 의문을 갖는다”면서 “이를 방지하기 위해서는 계약서를 작성할 시 계약 파기 책임이 있는 사람이 중개수수료를 부담한다는 특약을 넣으면 된다”고 조언했다.

‘가계약’ 상태에서 파기된 거래일 경우 상황은 더 복잡해진다. 가계약도 계약이 성립된 것으로 볼 것인지에 대해 갑론을박이 벌어져서다. 그러나 가계약일지라도 중개수수료를 지불할 의무는 있다. 공인중개사법과 대법원 판례 등에 따르면 공인중개사는 계약서를 작성 및 확인하고, 설명서와 공제증서를 교부해 중개가 완성된 후에야 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있는 것이 원칙이나, 가계약 체결 후 중개의뢰인들의 단순 변심으로 인해 계약이 해제 및 취소되는 특별한 사정이 있는 경우에는 신의성실 원칙 등에 기해 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대해 이미 이뤄진 중개행위 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 수 있다. 수도권 한 공인중개사무소 대표는 “계약을 완전히 끝낸 것은 아니기 때문에 다수 중개인들이 수수료를 일부만 받거나, 혹은 받지 않는 경우도 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002233441

"저세상 분양가"…강서구 나홀로아파트 18평 11억 나왔다

 "저세상 분양가"…강서구 나홀로아파트 18평 11억 나왔다

서울 대부분 지역 '분상제 해제' 이후 '고분양가' 논란 지속

 "여기 장난으로 분양하는 거죠?"

최근 대지비와 공사비 상승으로 신축 아파트 분양가가 고공행진하는 가운데 이번 주 분양 단지 중 약 18평형 공급에 11억원 상당 분양가가 나와 시장이 술렁이고 있다.

3일 프롭테크 '호갱노노'에 따르면 서울 강서구 일간 방문자 수 1위를 기록 중인 내발산동 삼익더랩소디는 주중 한때 전체 조회수 1위를 기록하는 등 시장의 주목을 받고 있다.

전용면적 44㎡ 분양가가 10억5000만원(15가구)~11억원(30가구)에 나와서다. 개발이 한창 진행 중인 마곡지구 내 지하철 5호선 발산역 초역세권에 위치한 특장점이 있지만, 소위 '나홀로' 주상복합 아파트 소형 평형치고는 지나치게 고분양가란 반응이다.

수분양자나 입주자, 관심있는 수요자들이 정보를 공유하는 단지 이야기 게시판에는 혹평이 난무하다.

한 게시자는 "FOMO(포모증후군·남들과 비교해 뒤처질까 두려워 너도나도 무리해서 자산을 사들이는 현상)에 미친 사람이 그렇게 많으니 호구는 결국 있을 거라 생각했나? 원가의 딱 2배 책정한 듯"이라고 꼬집었다.

다른 게시자는 "무슨 생각으로 이 따위 가격에 분양하는 겁니까?"라며 "이런 분양가로 승인이 되었다는 것 자체가 건설사와 시행사에 대한 신뢰감이 떨어지네요"라고 질타했다.

이 밖에 "여기는 청약이 궁금해서 핫한 게 아니라 댓글 볼려고 핫한 듯", "확실하게 집값이 하락으로 접어든 것 같네요! 이렇게 분양가를 막 '묻지마'로 던지는 거 보니", "'저세상' 분양가를 보니 놀라움을 넘어 오싹해지려고 한다" 등 부정적 반응 일색이다.

신축 공사비가 상승 중이라 구축과 직접 비교하긴 어렵지만 인근 '대장' 단지와 비교해도 분양가가 높은 편이다. 2005년 준공된 2198가구 대단지 우장산힐스테이트 33평(전용 84㎡)은 지난달 11억8500만원에 거래됐고, 24평(전용 59㎡)은 지난 9월 8억7500만원에도 팔렸다. 시세차익을 기대하긴 어렵단 얘기다.

다만 분양업계에서는 단지 분양가가 다소 높게 책정되긴 했지만 주변 개발 호재나 최근 분양가 상승 추세를 보면 비정상적인 책정은 아니란 설명이다. 업계 관계자는 "후분양이다 보니 땅값과 자재비 등이 올라 분양가를 높이지 않으면 수지가 안 맞는 걸로 안다"고 귀띔했다.

입주자모집공고를 보면 공급금액 11억원 기준 대지비는 3억9800만원, 건축비가 7억원으로 분양가엔 공사비 비중이 높다. 대지지분은 세대당 7.4~7.5평 정도다. 단지 1순위 청약에는 12개월 이상 보유한 청약통장이 필요하며, 당첨자 발표일로부터 1년간 전매가 제한된다.

한편 서울에서 분양하는 또 다른 단지인 마포푸르지오어반피스도 고분양가 논란을 피하지 못하고 있다. 239가구 규모 역세권 주상복합인데, 전용 84㎡ 공급금액이 최대 15억9500만원에 책정됐다. 인근 대장 중 마포래미안푸르지오 동일 평형 실거래가(17억6000만원)보단 낮지만, 공덕자이 동일 평형의 올해 최저 실거래가(14억5000만원)보다 높다.

올해 1월 강남3구와 용산구를 제외한 서울 21개구에 분양가상한제가 폐지되고 정책대출로 시장이 반등하면서 분양가가 지나치게 치솟자, 서울 청약도 더 이상은 '불패'가 아닌 '옥석 가리기'로 접어들었다는 분석이 나온다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/421/0007213219