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2021년 1월 27일 수요일

'집값 다 올랐나' 상승전망 꺾여…2030 "더 오른다"

2030 주택가격전망지수 여전히 사상 최고

새해들어 집값이 오를 것이라는 전망이 다소 주춤해졌지만 2030세대만큼은 예외였다. 지난해 '빚투', '영끌'을 주도적으로 이끈 2030세대의 주택가격 전망은 새해에도 역대 최고 수준을 유지한 것으로 나타났다.

28일 한국은행에 따르면 1월 소비자동향조사에서 40세 미만의 주택가격전망지수(CSI)는 137로 전월과 마찬가지로 사상 최고 수준을 지속했다. 한 달 전과 비교해 집값 상승에 대한 기대가 꺾이지 않았다는 얘기다. 이는 지난 11~18일 전국 도시 2500가구(응답 2363가구)를 대상으로 조사를 실시한 결과다. 지수가 기준선(100)을 웃돌면 1년 뒤 집값이 지금보다 오를 것이라는 응답자가 많다는 것이다.

전체 주택가격전망지수가 130으로 역대 최고치를 기록했던 한 달 전(132)보다 2포인트 떨어진 것과는 상이한 흐름이다. 이 지수가 하락 전환한 것은 지난해 9월 이후 넉 달 만이다. 황희진 한은 경제통계국 통계조사팀장은 "새해 들어 정부가 설 전에 주택공급대책을 발표할 것이라고 예고한 가운데 이미 많이 올랐는데 더 이상 집값이 오르겠느냐 하는 심리가 작용되면서 주택가격전망이 약간 주춤해진 면이 있다"고 설명했다. 하지만 정부의 주택공급 대책 예고 등에도 2030세대의 집값 상승에 대한 믿음은 굳건한 셈이다.

2030세대를 제외한 나머지 연령층에서는 집값 상승 전망이 한 풀 꺾인 모습이었다. 40~50세의 주택가격전망지수는 128로 전월대비 1포인트 떨어졌고, 50~60세의 경우 125로 5포인트 급락했다. 60~70세와 70세 이상 연령층에서도 집값 전망 지수가 각 3포인트, 2포인트 하락했다.

지역별로는 서울 지역의 주택가격전망지수는 127로 전월대비 1포인트 떨어진 데 그쳤지만, 6대광역시의 경우 132로 전월대비 5포인트 하락해 더 큰 낙폭을 보였다. 기타도시는 130으로 2포인트 떨어졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://www.newsis.com/view/?id=NISX20210126_0001317491

2021년 1월 19일 화요일

신용대출 막아봤자..2030 부동산 '영끌'은 사상 최대

시중은행들 지난달 신용대출 금지에도
지난달 30대 이하 아파트 매입 역대 최고
전문가들 "내 집 마련 불안과 부모 찬스 영향"

전국적인 집값 급등과 전세난이 겹치면서 지난해 은행 가계대출 증가 폭이 전년에 비해 100조원을 넘어섰다. 사상 최대 증가폭이다. 지난 14일 한국은행이 발표한 '12월중 금융시장 동향'에 따르면 2020년 은행 가계대출은 전년에 비해 100조5000억원 늘어나며 지난 2004년 관련 통계 집계 이래 사상 최대 증가 폭을 기록했다

주택매입 과열을 막기위해 신용대출까지 금지했지만 30대 이하의 '영끌'과 '패닉바잉'을 막아서는 데 실패했다. 지난달 30대 이하 아파트 매입건수가 3만6000건을 넘어서며 역대 최고치를 기록했기 때문이다. 전문가들은 30대 이하의 아파트 매입은 '더 오르면 집을 사지 못한다'는 불안감이 작용했다고 풀이하면서도, 자산축적 기간이 짧아 부모들의 직·간접 증여도 한 몫을 했다는 평가다.

20일 한국부동산원 월별 매입자연령대별 아파트매매 거래현황에 따르면 지난달 30대 이하 아파트 매입 건수는 3만6177건으로 역대 최고치를 기록했다. 20대 이하가 7098건, 30대는 2만9079건으로 국토부가 관련 통계를 집계한 2019년 1월 이래 각각 최고치를 경신했다. 총 거래 10만6027건 중 34.06%의 비중을 차지해, 아파트를 산 10명 중 3명이 30대 이하로 나타났다.

30대의 아파트 매입 건수도 통계 작성 이래 처음으로 40대 매입 건수를 추월했다. 40대 매입건수도 2만8824건으로 역대 최고치를 기록했지만, 30대 매입 증가 폭에는 못미쳤다.

특히 전국에서 집값이 가장 비싼 서울에서도 30대 이사 매입자 증가가 두드러졌다. 지난달 서울의 아파트 총 매입 8764건 중 30대 이하 매입이 3850건(43.93%)이다. 아파트 매입 10건 중 4건 이상이 30대 이하가 사들인 것이다.

자산 축적 기간이 짧은 30대 이하의 아파트 매입 건수 폭증에 대해 전문가들은 증여가 한 몫을 했다고 분석했다. 한국부동산원에 따르면 지난달 전국 아파트 증여건수는 9898건으로 10월 6775건, 11월 9619건보다 늘어났다.

고준석 동국대 겸임교수는 "30대 이하는 경제활동을 통한 자산 축적 기간이 짧아 사실상 부모들이 직·간접 증여를 통해 집을 마련했을 가능성이 크다"며 "다만 최근 자금조달계획서 의무화로 어느정도는 증여에 대한 투명성이 담보됐을 것으로 예상된다"고 말했다.

30대 이하의 아파트 매입 건수의 폭증은 시중은행에서 신용대출을 금지한 기간과 맞물려 충격을 더하고 있다. 실제 지난달 15일부터 연말까지 모든 신용대출을 막은 시중은행들이 대다수였다. 신용대출을 통한 주택매입이 늘었다는 판단에서 대출을 옥죄었지만 역부족이었다는 평가다.

전문가들은 이 같은 조치는 소소한 자금 부족을 막기 위한 유통처였을 뿐, 주택담보대출은 여전히 풀려 있어 큰 역할을 하지 못했다고 지적했다.

실제 한국은행이 지난 14일 발표한 '2020년 12월 중 금융시장 동향'에 따르면 지난해 12월 기준 주택담보대출은 전월 대비 6조3000억원이 급증한 721조9000억원으로 집계됐다. 매년 12월 기준 증가액으로는 지난 2004년 통계 작성 이후 최대다. 주택담보대출은 최근 5개월째 매달 6조원씩 불어나는 추세다.

이에 대해 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "예전에는 40대, 50대가 부동산 매매 시장을 주도했지만 최근에는 2030세대가 더 적극적"이라며 "근로소득에 대한 증가분보다 자산소득의 증가분이 더 크고 빠르다는 판단과, 지금이 아니면 집을 살 수 없다는 불안감이 함께 반영된 결과"라고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20210120&prsco_id=014&arti_id=0004568424

역세권 100곳, 고층 아파트 '탈바꿈'..가로주택 7층→15층 올린다

‘변창흠표’ 서울 주택공급 확대를 위한 ‘판’이 깔렸다. 서울시는 다음달부터 7층 이하로 제한된 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 가로주택정비사업을 통해 최고 15층까지 건물을 짓도록 허용할 방침이다. 정부는 서울 역세권 100곳의 용적률을 현행 200~250%에서 최대 700%까지 허용하면서 일조권 규제도 함께 완화해 역세권 고밀 개발을 위한 물꼬를 텄다.

가로주택정비사업, 최고 층수 7층->15층으로 모두 풀린다..공급효과 2배

19일 국토교통부와 서울시에 따르면 서울시는 최근 ‘소규모 주택정비사업(가로주택, 자율주택) 심의기준’을 마련해 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서도 공공임대·공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지 층수 규제를 완화했다.

서울시는 조례를 통해 가로주택정비사업은 7층을 원칙으로 공공임대를 20% 짓는 경우에만 최고 용적률 250%를 허용하고 층수를 15층까지 허용해 왔다. 문제는 가로주택정비사업이 주로 이뤄지는 서울시내 2종 일반주거지역은 △제2종일반주거지역(7층 이하) △제2종 일반주거지역 등 두 종류로 구분해 운영된다는 점이다.

서울시는 5층 이하 건축물이 밀집한 지역에서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관 훼손 방지를 위해 제2종일반주거지역 내 7층 이하 지역을 지정한다. 서울시 관계자는 “층수 제한이 없는 제2종일반주거지역은 공공임대를 지어서 15층까지 높일 수 있지만 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수 규정이 있기 때문에 공공임대를 넣는다고 해도 법적상한 용적률 250%를 다 찾아서 건물을 짓기가 사실상 어려웠다”고 말했다.

앞으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)에서 가로주택정비사업을 하는 경우도 공공임대와 공공기여 비율을 높이면 15층까지 건물을 지을 수 있도록 층수 규제가 완화된다. 용적률 상한은 공공임대가 10%면 225%, 공적임대(공공임대+공공지원임대) 20%면 250%다. 여기에 공공기여 비율을 높이면 최고 15층까지도 가능하다. 대지가 구릉지일 경우에는 공공기여 5%시 최고 13층까지, 평지일 경우에는 공공기여 10%시 최고 15층까지 건물을 올릴 수 있다. 공공기여는 ‘서울시 공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영 기준’을 준용한다.

현재 서울시내 가로주택사업 총 172개소 중 제2종일반주거(7층 이하)지역은 99개소로 57.6%에 달한다. 1종일반주거지역 1개소, 2종 일반주거지역 42개소, 3종 일반주거지역 25개소, 준주거지역 3개소, 준공업지역 2개소에 비해 압도적으로 많다. 최고 층수를 7층에서 15층으로 풀어주면 주택 공급도 약 2배 늘어날 것으로 기대되는 이유다. 서울시 관계자는 “임대 10% 이상 건설시 용적률 완화는 공공임대주택에 한해 다음달 19일부터 시행할 예정”이라고 말했다.

역세권 100곳, 용적률 200%→700%로 올리고 일조권 규제 완화

변창흠 국토부 장관이 2월 공급대책의 ‘핵심’으로 꼽은 역세권 고밀 개발을 위한 법적 기반도 마련됐다. 이날 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과해서다.

개정안의 핵심은 서울 지하철 인근의 일반 주거지역의 용적률을 종전 200~250%에서 700%까지 허용하는 것이다. 역세권 복합용도개발 지구단위계획을 수립하면서 일반주거지역을 준주거지역으로 ‘종상향’하는 경우 700%까지 용적률이 가능해 진다는 의미다. 서울 지하철역 307곳 가운데 일반 주거지역 100곳의 용적률이 지금보다 최대 3배 늘어날 수 있는 만큼 역세권 주택공급이 획기적으로 늘어날 것으로 기대된다.

높이 규제도 풀었다. 원래 건축법상 경계선과 주택 간 거리의 4배 이내, 아파트 동과 동 사이 거리의 2배 이내로 아파트 높이가 제한된다. 그런데 역세권복합개발은 각각 8배, 4배로 높이 규제가 2배로 풀려 고층 아파트를 세울 수 있다.

다만 완화한 규제가 적용되는 역세권 범위는 서울시가 운영기준을 따로 마련해야 한다. 지금까지는 승강장으로부터 250m 이내, 청년주택에 한해 내년까지 350m로 역세권이 묶여 있다. 변 장관은 역세권 범위를 반경 500m까지 확대하는 방안을 검토 중이라 공언했다. 역과 역 거리가 통상 1km 가량이라서 반경 500m로 넓히면 서울 면적의 절반이 역세권에 들어올 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20210120&prsco_id=008&arti_id=0004531120

2021년 1월 18일 월요일

“혁신적” “빠른 공급” “특단 대책”… 文대통령, 또 빈말로 끝날까

[文대통령 신년회견] 부동산

문재인 대통령이 18일 또다시 ‘특단의 대책’을 언급하면서 정부가 2월 초 발표 예정인 도심 주택 공급 방안에 관심이 쏠리고 있다. 문 대통령은 이날 ‘획기적’ ‘과감한’ ‘창의적’ 등의 수식어로 포장했지만, 실제 언급한 공급 방안은 공공 재개발과 신규 택지(宅地) 개발 등 정부가 이미 진행 중인 정책뿐이었다. 문 대통령의 기자회견을 본 부동산 전문가들은 “공공 주도 개발은 공급 물량에 한계가 있고 시간도 오래 걸린다. 양도세 완화 등으로 기존 주택을 시장에 끌어내지 못하면 단기 집값 안정을 기대하기 어렵다”는 반응을 내놓았다.

◇공공 주도 택지 개발, 효과는 의문

문 대통령은 올들어 ‘주택 공급 확대’를 세 번이나 강조했다. 지난 5일 첫 국무회의에서는 “혁신적인 주택 공급 방안”을 언급했고, 11일 신년사에서는 “빠르게 효과를 볼 수 있는 방안을 신속히 마련하겠다”고 했다. 갈수록 악화하는 부동산 민심을 심각하게 인식하고 지금껏 고집한 ‘투기 억제책’으론 집값 잡기에 한계가 있음을 인정한 것이다. 문 대통령은 기자회견에서도 “그동안 투기 방지에 역점을 뒀으나 결국 부동산 시장 안정화에는 성공하지 못했다”고 말했다.

문 대통령은 이날 기자회견에서 세부 방안으로 공공 재개발, 역세권 개발, 신규 택지 개발 등을 거론했다. 하지만 이들 정책은 이미 발표된 내용이다. 정부는 2018년 말 3기 신도시 등 수도권 택지 개발 방안을 내놨고, 작년 5월과 8월엔 공공 재개발과 추가 택지 공급안을 발표했다. 국토교통부 장관을 교체한 작년 말부터는 역세권을 포함한 저층 주거지 고밀(高密) 개발을 추진해왔다.

이런 공급 방안은 새로 부지를 조성해 집을 짓는 방식이어서 최소 4~5년이 걸린다. 공공 재개발 성공 사례로 꼽히는 서울 강동구 천호1구역의 경우 SH(서울주택도시공사)와 재개발 조합이 공동시행 업무협약(MOU)을 체결(2014년 12월)하고 약 6년이 지난 작년 7월 분양이 이뤄졌다. 입주는 2024년 9월 예정이다. 이 사업을 주도한 인물이 당시 SH 사장이던 변창흠 국토부 장관이다.

3기 신도시도 올해 일부 가구를 대상으로 사전 청약을 받지만 실제 입주는 2025년에나 가능할 전망이다. 역세권 고밀 개발 역시 토지 소유주들의 참여가 필수라 협의에 시간이 걸린다. 다만 문 대통령이 “시장 예상을 훨씬 뛰어넘는 수준”이라는 표현을 쓴 만큼 용적률 완화 등 건축 규제를 파격적으로 풀어주는 방안이 2월 초에 발표될 것이라는 관측도 나온다.

◇다주택자 10%만 집 팔아도 22만 가구

부동산 전문가들은 20~30대의 ‘패닉 바잉’(공황 구매) 등 불안 심리를 해소하려면 양도소득세 일시적 완화 등 다(多)주택자들이 집을 팔도록 유도해 기존 주택을 시장에 대거 공급하는 정책이 병행돼야 한다고 입을 모은다.

통계청이 작년 11월 발표한 통계청의 ‘주택 소유 통계’에 따르면, 2019년 기준 전국의 다주택자는 223만1000여명이다. 이들 중 10%가 집을 한 채씩 처분한다고 가정하면 시장에 22만여 가구가 일시에 공급되는 효과가 있다. 3기 신도시 전체 공급 물량(17만 가구)보다 많다. 리얼미터가 최근 YTN 의뢰로 실시한 설문조사에서도 응답자의 50.1%가 양도세 완화에 찬성했다. 심교언 건국대 교수는 “단기간에 주택 매물이 쏟아지면 매도자 간 경쟁으로 인해 집값이 떨어지고 시장이 안정되는 효과가 기대된다”고 말했다.

하지만 정부와 여당은 다주택자가 과도한 시세 차익을 누리게 된다며 양도세 완화에 반대하고 있다. 이날도 기획재정부·국토부 등은 합동 브리핑을 열어 “종합부동산세와 양도소득세 강화 정책을 오는 6월 예정대로 시행한다”고 못 박았다.

한편, 문 대통령은 대출 규제 완화에 대한 의견을 묻는 질문에 “대통령이 그런 지침을 내리는건 바람직하지 않다”고 답했다. 하지만 문 대통령은 지난해 7월 초 김현미 당시 국토부 장관을 청와대로 불러 다주택자 보유세 강화 등 구체적인 정책을 언급하며 대책을 주문했다. 한 시중은행 부동산 전문가는 “지금껏 공공연히 시장에 개입했던 것을 감안하면 (이날 문 대통령 발언은) 대출 규제를 풀지 않겠다는 뜻”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20210119&prsco_id=023&arti_id=0003590645

6월1일 후 다주택자 단타 10억 벌면 '양도세 최대 8억 이상' 부과

정부가 일각에서 제기된 부동산 세금 규제 완화와 관련 가능성을 일축했다. 기존의 세 부담 강화 기조를 유지하겠다는 뜻을 강조했다.

정부는 18일 기획재정부와 국토교통부, 서울시, 국세청, 경찰청, 금융감독원 등 관계부처·기관 합동설명회를 열고 부동산정책 추진실적과 계획을 설명했다. 문재인 대통령이 이날 오전 신년 기자회견에서 밝힌 '공급대책'과 '부동산 세금 규제' 방안이 주를 이뤘다.

'공정과세' 강화 유지

정부는 주택 투기수요 차단을 위해 구입 단계별 세부담 강화 기조를 이어간다는 방침이다. 더불어민주당 일부 등 일각에서 다주택자의 주택 처분 유도를 위해 ‘양도소득세 완화’ 주장이 제기됐지만 흔들림 없는 정책 기조를 재확인한 것이다. 기재부 관계자는 “공정 과세를 통해 주택에 대한 기대수익률을 낮추고 주택시장으로의 투기자금 유입을 차단할 것”이라고 설명했다.

현행 취득-보유-처분 모든 단계에서의 세 부담이 강화됐다. 지난해 8월 이후 다주택자, 법인의 취득세율은 최대 12%까지 적용하고 있다. 종합부동산세는 올 6월부터 다주택자 세율이 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상된다. 94억원을 초과하는 경우 6.0%의 최고세율을 적용받게 된다. 법인 소유 주택은 종부세 최고세율 적용과 함께 기본공제(6억원) 및 세부담 상한 폐지로 부담이 더욱 커진다.

올 6월 예정된 양도세 강화도 예정대로 추진될 방침이다. 6월1일부터 다주택자, 2년 미만 단기보유자 등에 대해서는 양도세 중과세율이 10%포인트씩 인상된다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트(기존 10%포인트), 3주택자 이상은 30%포인트(기존 20%포인트)가 추가로 붙는다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권, 분양권에 대한 양도세율은 60~70%로 인상된다. 지방소득세 포함 시 82.5%다.

시세 25억원 주택을 매도할 때 양도차익이 10억원이라고 가정하면 6월 이후 1억1000만원가량의 양도세를 더 부담해야 한다. 2주택자의 경우 5월31일 이전 양도 시 5억3100만원, 6월 이후 6억4100만원을 내야 한다. 3주택자 이상은 6억4100만원에서 7억5100만원으로 늘어난다. 지방소득세를 포함한 최고세율 적용 시 양도세가 8억2500만원이다.

3기신도시 등 공급계획은?

국토부는 주택시장 불안에 효과적으로 대응하면서 무주택 서민의 내집 마련 어려움을 줄이는 최선의 방안이 '공급 확대'라고 강조했다. 수도권 3기신도시인 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장은 현재 지구 지정을 마친 상태다. 국토부는 올해 지구계획 확정을 목표로 수립 절차를 진행하고 있다고 밝혔다.

하남 교산, 인천 계양은 지난해 토지보상에 착수했다. 3기신도시의 교통환경 개선을 위한 광역교통대책도 5곳 모두 확정, 후속절차를 진행하고 있다. 정부가 주거복지로드맵을 통해 발표한 4만8000가구 규모 신규 택지는 지구계획 수립을 마치고 순차적으로 조성공사에 착수한 상태다. 올해 구리갈매역세권 부지 6300가구의 청약이 예정됐다.

3기신도시의 사전청약은 올해 7월 본격 시행된다. 7월 인천 계양을 시작으로 남양주, 성남, 의왕 등이 차례로 사전청약을 실시한다. 올해 하반기 3만가구, 내년 3만2000가구가 공급될 예정이다. 8개 공공재개발사업의 경우 올해 정비계획을 수립하고 시행자 지정을 완료할 계획이다. 3월 중 추가 후보지도 선정할 예정이다.

공공재건축은 각종 규제를 완화해 1.5배 많은 주택 공급, 주민 분담금 35% 감소 등 인센티브를 제공한다는 방침이다. 현재 후보지 최종 확정을 위한 단계를 진행하고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=417&arti_id=0000646096