서울 1인가구 139만… 최저임금 노동자, 월급 '20%(40만원)' 월세로 낸다

 

서울 1인가구 139만… 최저임금 노동자, 월급 '20%(40만원)' 월세로 낸다

최저임금을 받는 노동자가 서울에서 전용면적 30㎡ 원룸(연립·다세대·단독·다가구주택) 전셋집을 얻으려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 7년6개월 동안 저축해야 하는 것으로 나타났다. 월세일 경우 월급의 20% 이상을 주거비로 지출해야 한다.

22일 부동산 플랫폼 '다방'을 운영하는 스테이션3에 따르면 올 1~10월 서울의 실거래 연립·다세대·단독·다가구주택 월세를 조사한 결과, 전용면적 30㎡ 이하 원룸의 평균 월세는 40만원, 보증금은 2703만원으로 나타났다. 구별로 강남(55만원) 서초(51만원) 중(48만원) 마포(45만원) 용산(44만원) 송파(43만원) 종로(43만원) 광진(41만원) 서대문(41만원) 등은 월세 가격이 평균보다 비쌌다.

올해 최저임금(8720원)을 받는 사람은 월급(182만2480원·주휴수당 포함)의 21.9%를 월세로 지출해야 한다. 전세도 부담되긴 마찬가지다. 같은 기간 해당 주택의 평균 전셋값은 1억6361만원으로 최저임금 노동자가 보증금을 마련하려면 한 푼도 쓰지 않고 7년6개월 동안 모아야 한다.

행정안전부 주민등록 인구 통계에 따르면 지난 9월 말 1인 가구는 936만7439가구에 달했다. 전체의 40.1%를 차지했다. 1인 가구 비중이 40%를 넘어선 건 처음이다. 서울은 전체 가구의 34.9%인 약 139만가구가 1인 가구다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211222&prsco_id=417&arti_id=0000766950

"이사비+복비만 주면 세입자 내보낼 수 있다?" 환호하는 집주인들

 

"이사비+복비만 주면 세입자 내보낼 수 있다?" 환호하는 집주인들

새 임대차법 시행 1년 만에 서울 아파트 평균 전세시세가 1억3000만원 넘게 오른 것으로 나타났다. 23일 한국부동산원 자료에 따르면 올해 7월 서울 아파트 평균 전세시세는 6억2402만원으로 새 임대차법 시행 직전인 지난해 7월 시세 4억8874만원보다 1억3528만원 올랐다. 사진은 23일 '잠실 3대 대장주'의 하나인 트리지움 아파트. 2021.9.23/뉴스1 "이사비·복비만 주면 세입자 내보낼 수 있겠네요."

집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절했다가 들통이 나 세입자에게 이사비·복비를 지불했다는 분쟁조정 사례가 공개되자 집주인들이 되려 환호하고 있다.

계약갱신청구권 등 임대차법 시행 이후 수천만원의 '퇴거위로금'을 요구하는 세입자들이 많은데, 정부가 퇴거위로금의 적정 수준을 많아야 500만원 수준인 이사비와 복비로 제시했다고 받아들여서다. 국토부는 "해당 사례는 임대차법 상 손해배상금액 중 하나를 적용해 당사자 간 합의를 이끌어 낸 것일 뿐, 일률적으로 '퇴거위로금' 수준을 정한 것이 아니다"라고 설명했다.

실거주 한다고 거짓말 한 집주인, 세입자에게 이사비·복비 물어줘

국토교통부와 법무부는 최근 '주택임대차 분쟁조정 사례집'을 공개했다. 계약갱신청구권, 전월제상한제가 담긴 임대차2법 시행 후 집주인과 세입자의 갈등이 속출하자 자율적 해결에 도움을 주기 위해 조정위원회가 실제 조정한 주요 사례를 소개한 것이다. 사례집에는 △계약갱신요구권 관련 분쟁 △전월세상한제 관련 분쟁 △임대차 계약기간 관련 분쟁 △보증금 또는 주택의 반환에 관한 분쟁 △임대차 계약상 의무 등의 조정사례가 담겼다.

그 중에서도 특히 계약갱신요구권 관련 분쟁 조정사례 가운데 하나가 집주인들의 이목을 끌었다. 집주인이 실거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절해 세입자가 퇴거했으나 이후 집이 부동산에 임대매물로 올라온 것이 확인된 사례다.

집주인들은 조정위원회가 위 사례에서 집주인의 손해배상 의무를 인정하고 이사비와 에어컨 이전 설치 비용, 부동산 중개수수료를 세입자에게 지급하는 것으로 합의·조정했다는 점에 주목했다. 3가지를 합친 비용은 총 160만원이었다.

현재 임대차 시장에서는 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하지 않는 대가를 요구하면서 수천만원의 '퇴거위로금'이 관행처럼 굳어진 상태다. 앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 보유한 아파트를 팔기 위해 2000만원의 퇴거 위로금을 준 사실이 알려진 바 있다.

집주인들은 정부가 '적정 위로금 수준'을 제시해줬다고 해석

이런 상황에서 조정위원회가 '퇴거위로금'의 적정 수준을 이사비와 복비, 에어컨설치이전비용을 합친 비용으로 규정한 것이라는 게 집주인들의 해석이다. 한 집주인은 "전세금 높여 새로운 세입자 받으려니 기존 세입자가 손해배상청구해서 몇천만원 받아가겠다고 주장하고 있는데 분쟁조정위원회로 가면 이사비·복비만 주고도 내보낼 수 있는 것 같다"며 안도했다.

이사비와 중개수수료 등을 합쳐도 보통 500만원 정도면 해결된다는 게 집주인들의 얘기다. 통상 전용 84㎡ 아파트 이사 비용은 150만원(6톤 기준) 수준으로 알려져있고 아파트 10억원 전세계약 시 중개수수료는 상한요율 0.4%를 적용해도 400만원이다. 수천만원의 퇴거위로금 대신 550만원으로 합의가 가능한 셈이다.

비교적 적은 비용으로도 합의·조정이 된다면 집주인들은 계약갱신요구를 받아들이는 대신, 이사비·복비를 지불하고 새로운 세입자를 들이는 선택을 할 가능성이 높다. 신규계약을 체결하면 전월세상한제 적용을 받지 않기 때문이다. 일례로 마포래미안푸르지오1단지 전용 84㎡의 경우, 지난 10월 신규계약의 전세보증금은 11억3000만원으로 갱신계약(8억4000만원) 대비 3억원 가량 높았다.

계약갱신청구권 무력화 우려도‥국토부 "위로금 기준금액 설정한 것 아냐"

세입자들은 집주인들이 이를 악용해 결국 계약갱신청구권이 무력화 될 것을 우려하고 있다. 한 세입자는 "이사비·복비 등 비용이 나간다고 해도 신규계약을 체결해 보증금을 수억 높이는데 이득인데 누가 갱신요구를 받아주겠냐"며 "벌금을 수천만원으로 규정하지 않는 이상 악용 사례는 분명히 나올 것"이라고 토로했다.

임대차법에 따르면 집주인의 갱신요구 거절 당시 당사자 간 손해배상액에 관한 합의가 없다면 △갱신거절 당시 월차임(환산월차임)의 3개월 분에 해당하는 금액 △임대인이 제3자에게 임대해 얻은 월차임과 갱신거절 당시 월차임 간 차액의 2년 분에 해당하는 금액 △갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액(이사비·중개료) 등 3가지 중 가장 큰 금액으로 정하도록 돼있다. 이번 사례는 조정위가 이 중 3번째에 해당하는 실제 피해액을 손해배상액으로 제시한 사례다.

국토부는 이에 대해 "조정위가 세입자의 실제 피해액을 손해배상금액으로 정해 조정안을 제시했고 집주인과 세입자가 그에 합의를 한 사례일 뿐, 이사비와 복비를 '퇴거위로금'의 기준 금액으로 설정한 것은 아니다"라며 "고가 아파트와 소형 오피스텔, 수도권과 지방 등 주택유형별, 지역별로 전세금과 피해금액이 다를 수 있기 때문에 어느 정도가 적정 수준인지 일률적으로 정하기는 어렵다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211222&prsco_id=008&arti_id=0004686484

이르면 연말께 '주정심'…거래절벽에 조정대상지역 해제할까

 

이르면 연말께 '주정심'…거래절벽에 조정대상지역 해제할까

대구·동두천 등 지자체 조정대상지역 해제 요청 쇄도
"집값불안 야기" vs "대선 전 해제 가능성도"

 정부가 이르면 이달 말 주거정책심의위원회(주정심)를 개최한다. 대구와 세종, 동두천 등의 지자체가 조정대상지역 해제를 요청해 그 여부에 관심이 쏠린다.

일각에선 미분양 증가에도 불구하고 집값안정을 근거로 정부가 해제보다는 관망할 것으로 내다봤다.

21일 국회와 정부 관계자 등에 따르면 국토교통부는 이르면 이달 말, 늦어도 내달 초에는 주정심을 개최할 예정이다.

주정심에선 특정 지역의 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 해당지역을 조정대상지역(조정지역)으로, 이를 넘어 투기가 성행한다고 보이면 투기과열지구로 지정할 수 있다. 조정지역이나 투기지구로 지정되면 가계대출 규제와 함께 자금조달계획서 제출, 부동산 중과세, 분양 재당첨 제한 등의 규제가 따른다.

이에 따라 미분양이 늘어났거나 아파트값 하락세가 뚜렷한 지자체에선 주정심을 앞두고 특히 조정지역 해제 요청의 목소리를 높이고 있다.

실제 대구시는 최근 미분양 아파트가 늘어나고 있는 동구에 대한 조정지역 해제를 국토부에 요청한 상태다. 지난 8월 송내동, 지행동, 생연동, 보산동, 동두천동, 상패동이 투기과열지구에 일부 지역이 조정지역에 포함된 경기 동두천도 이번 주정심에 해제를 요청한 상태다.

부동산업계 관계자는 "주정심의 조정지역 해제엔 집값상승률은 물론 청약경쟁률·분양권전매량·주택보급률·분양계획 등 정량적인 평가가 들어가는데, 현재 대구와 충남 논산, 전남 순천과 광양은 해제 요건이 충족됐고 광주와 창원은 일부 지역이 해제 가시권에 들어온 것으로 보인다"고 전했다.

이달 들어 집값조정 지역이 늘어나면서 지정 해제를 요청하는 지자체가 더 늘어날 것이란 전망도 나온다.

다만 당정의 분위기는 다르다. 국회 관계자는 "미분양 물량이 급증한 일부 지자체는 지정 해제 검토대상이 되겠지만, 전국적인 집값안정세가 미흡하다고 판단되면 좀 더 추이를 지켜볼 가능성이 크다"고 분석했다.

정부 관계자도 "지정과 해제 여부는 부동산시장에 민감한 영향을 줄 수 있는 신호"라며 "집값변동폭이나 미분양 발생량 등 정량적인 요건을 충족해도, 지정 해제 시에도 집값안정을 유지할 수 있는지의 정성적인 판단 여부에 따라 지자체의 요청이 유보될 수 있다"고 귀띔했다.

반면 내년 대선을 앞두고 지역구 의원이 가세한 요구를 간과할 수 없는 만큼 최소 대선 전 주정심에선 일부지역의 해제가 추진될 것이란 전망도 조심스럽게 제기된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "현재 주정심에서 조정지역 해제를 결정할 변수로는 대출강화와 금리인상 등 금융시장이 집값에 우호적이지 않다는 점"이라며 "하지만 정부가 집값 잡기에 총력전을 펼치는 가운데 자칫 조정지역 해제가 집값불안의 불씨가 될 수 있다는 점을 고려할 때 좀 더 신중한 결론이 나올 수 있다"고 했다.

한편 현재 수도권 조정지역은 서울 25개구를 비롯, 경기 과천, 광명, 성남, 동두천 등 25개시, 인천 중구 등 8개구 등이다. 지방에선 경남 창원 성산구를 비롯해 Δ부산 Δ대구 Δ광주 Δ대전 Δ울산 Δ세종 Δ충북 Δ충남 Δ전북 Δ전남 Δ경북 도심지역이 조정지역에 포함됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211221&prsco_id=421&arti_id=0005795741

서울 주택시장 관망세에 빌라 거래도 '찬바람' 11월 20% ↓

 

서울 주택시장 관망세에 빌라 거래도 '찬바람' 11월 20% ↓

11월 일평균 거래량 106건 '연중 최저치'
"대선 앞두고 주택시장 관망세 ↑…빌라 재개발 투자, 현금청산 등 유의"

서울 부동산 거래 절벽이 아파트뿐 아니라 빌라 시장에서도 나타나고 있다. 시장 관망세의 여파가 올해 재개발 기대감과 아파트 대체재로 관심을 끈 빌라 매매시장에서도 최근 확산하는 모습이다.

21일 서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 다세대·연립 거래량은 3183건이다. 하루 평균 106.1건 수준이다.

11월 일평균 거래량은 10월 133.1건보다 20.2% 감소했다. 아직 집계 기한이 남아 있지만, 현재까지 연중 최저치를 기록할 것으로 보인다.

올해 서울 빌라 매매시장은 유례없는 거래 활황기를 기록했다. 올해 1월부터 10월까지 월평균 5000건 이상의 거래량을 기록했고, 연중 내내 아파트 거래량을 웃돌았다.

서울 주택시장에서 빌라 거래량이 아파트를 넘어선 것은 흔한 일은 아니다. 관련 통계가 있는 2006년 1월 이후 3개월 연속 빌라 거래량이 아파트를 웃돈 것은 2007년 1~6월과 2018년 10월~2019년 3월까지 두 차례에 불과하다. 2008년 10월부터 120개월 연속 아파트 거래량은 빌라를 크게 상회했다.

부동산업계는 아파트값이 급등하면서 빌라가 대체재로 주목을 받았다고 분석했다.

KB부동산 기준 문재인 정부 들어 서울 아파트값은 60% 이상 상승했다. 노원구 등 일부 지역은 70% 전후 상승률을 기록하며 아파트값은 천정부지로 뛰었다.

여기에 오세훈 서울시장 취임 이후 재개발 기대감으로 투자 수요까지 더해지면서 빌라는 거래 호황기를 맞았다.

하지만 내년 대선을 앞두고 주택시장 관망세가 더 짙어지면서 빌라시장도 그 여파를 비껴갈 수 없었다. 빌라 자체의 수요가 제한적인 데다 부동산 시장의 매수 심리가 얼어붙은 결과라고 분석했다.

강서구 화곡동 일대 A 공인중개업소 대표는 "상대적으로 저렴한 가격에 (내 집 마련을 위한) 실수요가 있으나, (재개발을 노린) 투자 수요가 가세하면서 빌라 매매가격도 크게 올라 실수요자가 발길을 돌리고 있다"고 분위기를 전했다.

실제 최근 빌라 매매가격은 투자 수요 등으로 상승했다. 11월 서울 빌라 평균 매매가격은 3억4392만원으로 연초 3억2207만원 대비 2000만원 이상 올랐다. 같은 기간 평균 매매값 상승률은 아파트(16.6%)보다 낮지만, 재개발 기대감이 높은 일부 지역의 가격은 단숨에 수억원 상승했다고 전했다.

시장 전문가들은 빌라 시장도 아파트와 마찬가지로 거래 절벽이 나타날 것이라며 재개발 기대감 일부 지역의 경우 반짝 거래량이 늘 수 있겠지만, 현금 청산 등 우려도 있어 거래량 확대 요인이 제한적이라고 했다.

업계 관계자는 "오세훈 서울시장의 신속통합기획으로 제2의 뉴타운 바람이 불 수도 있는 상황이지만, 현금 청산 우려도 생각해야 한다"며 "일부 현장에서는 지나치게 장밋빛 청사진을 보여주고 있어 투자든 실수요든 각별한 주의가 필요하다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211221&prsco_id=421&arti_id=0005795678

전월세 5%내 올린 집주인, 실거주 1년만 하면 양도세 비과세

 

전월세 5%내 올린 집주인, 실거주 1년만 하면 양도세 비과세

"월세 세입자, 세액공제 최대 15%… 최대 90만→112만원으로 늘어나
보금자리론-디딤돌대출은 중도상환 수수료 70% 감면
전문가 “내년 한시 적용돼 한계”… 정부 “대거 계약만료 대비 정책”

靑정책실장과 머리 맞댄 홍남기 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽)과 이호승 대통령정책실장이 20일 청와대 영빈관에서 열린 ‘2022년도 경제정책방향’ 보고 확대 국민경제자문회의에 앞서 대화를 나누고 있다. 뉴시스1가구 1주택자인 임대인이 내년 말까지 임대료를 기존의 5% 내로 올려 전월세 계약을 맺으면 나중에 집을 팔 때 해당 주택에 1년만 살아도 양도소득세 비과세를 적용받는다. 임차인은 내년에 한시적으로 월세 세액공제를 최대 15%까지 받을 수 있다. 지난해 7월 말 ‘임대차 3법’ 도입으로 전세시장의 혼란이 커지자 정부가 내놓은 보완책이다. 하지만 내년에 한시적으로 적용돼 근본 대책이 될 수 없다는 평가가 나온다.

○ 임대인 실거주 요건 완화, 세입자 월세 공제 확대

정부가 20일 발표한 ‘2022년 경제정책방향’에는 전월세 임대료를 5% 이상 올리지 않은 ‘상생임대인’에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 요건을 1년으로 완화해 주는 방안이 담겼다. ‘갭 투자’(전세 안고 주택 매입)를 부추길 수 있다는 우려를 의식해 주택을 1년 6개월 이상 임대한 집주인으로 제한했다. 이들이 이달 20일부터 내년 말까지 전월세 계약을 새로 맺거나 갱신해 2년 임대 기간을 채우면 대상이 된다. 또 계약 시점에 해당 주택의 공시가격이 9억 원 이하여야 한다. 신규 계약과 갱신 계약의 전세금이 크게 차이 나는 ‘전세 이중가격’과 집주인이 실거주하려고 세입자를 내보내는 문제를 해소하려는 취지다. 지금은 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역 집을 산 1가구 1주택자는 ‘2년 실거주’ 요건을 채워야 양도세 비과세를 받을 수 있다.

세입자들을 위한 월세 세액공제 혜택도 내년에 12∼15%로 확대된다. 현재 연 급여가 7000만 원 이하인 무주택자가 국민주택 규모(85m²) 이하 또는 기준시가 3억 원 이하의 집을 빌리면 10∼12%의 세액공제를 받을 수 있다. 적용되는 월세의 한도는 연 750만 원이다. 이번 조치로 세입자가 연간 돌려받는 금액은 최대 90만 원에서 112만5000원으로 늘어난다. 2019년 기준 40만 명이 월세 세액공제를 받았다.

정부는 공공정비사업 후보지를 추가 발굴하는 등 기존에 발표한 주택 공급 대책을 신속하게 추진하기로 했다. 3기 신도시 등에 대한 내년 사전청약 물량은 6만2000채에서 6만8000채로 늘어난다.

가계부채 연착륙 대책도 마련된다. 보금자리론 중도 상환 수수료 70% 감면 조치가 내년 6월까지 연장된다. 내년에는 디딤돌대출도 같은 감면이 적용된다. 취약계층을 대상으로 하는 햇살론 대출 한도는 내년에 상품별로 500만 원씩 늘어난다.

○ “1년짜리 임시방편, 근본 해결책 못 돼”

정부가 전월세 보완 대책을 마련한 건 신규 계약 전세금이 급등하는 등 임대차 3법의 부작용이 커지고 있기 때문이다. 임대차 3법에 따라 지난해 8월 이후 낮은 임대료로 계약을 갱신한 세입자들의 전월세 계약이 만료되는 내년 7월부터 전세금이 급등할 것이란 우려가 나오고 있다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 9월 “전월세 가격을 안정시키고 시장의 어려움을 완화할 수 있는 방안을 연말까지 강구하겠다”고 밝혔다.

전문가들은 이번 보완책이 전월세 시장을 안정시키기 어렵다고 평가했다. 임대인 양도세 비과세 요건 완화와 월세 세액공제 확대 모두 내년에만 적용된다. 양도세 비과세 요건 완화의 경우 실거주를 아예 면제해 주는 게 아니기 때문에 집주인이 세입자를 내보내는 문제는 여전하다는 지적이 나온다.

게다가 조건이 까다로워 적용받는 대상자가 많지 않을 것으로 관측된다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “정책이 효과를 내려면 다주택자에게 맞춰져야 하는데 상생임대인 혜택은 자기 집을 임대한 1주택자에게만 적용된다”며 “월세 세액공제 확대도 일부 임차인의 부담은 줄겠지만 임대료 인상 문제를 해결하기는 어려워 보인다”고 했다.

기재부 관계자는 “지난해 갱신 계약이 대거 만료되는 내년을 대비해 우선 대책을 내놓은 것”이라며 “내후년부터 입주 물량이 늘어날 예정이라 시장이 안정될 수 있다”고 해명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211221&prsco_id=020&arti_id=0003400881

녹물 나오고 주차 전쟁…'30년차' 1기 신도시 불만 폭발

 

녹물 나오고 주차 전쟁…'30년차' 1기 신도시 불만 폭발

"정부 활성화 지원 필요"

녹물·주차난·층간소음 등 불편
재건축·리모델링은 규제에 막혀
"도시기능 향상 위한 정비 추진해야"

정부가 수도권 주택공급 확대를 위해 3기 신도시 조성에 속도를 내는 가운데, 조성 30년차를 맞아 노후화를 겪고 있는 1기 신도시에서 불만이 높아지고 있다. 일부 지자체장들이 특별법 제정을 요구하는가 하면 관련 토론회도 개최하고 나섰다.

경기도 군포시는 21일 1기 신도시 활성화를 주제로 군포시청에서 토론회를 개최한다. 노후화를 겪고 있는 1기 신도시의 문제점과 대응방안 등을 논의하는 자리다. 앞서 지난 10일에는 고양·군포·부천·성남·안양 등 5개 도시 시장이 국회에서 1기 신도시 활성화를 위한 상생협약식과 합동기자회견을 갖고 대책 마련을 촉구하는 등 3기 신도시에 몰두하는 정부에 불만을 쏟아내기도 했다.

1989년부터 조성된 1기 신도시의 노후화는 현재 진행형이다. 1기 신도시에는 공동주택만 28만1000가구가 들어섰는데, 2026년이면 모든 가구가 30년 이상된 노후주택에 편입된다. 노후화가 진행되면서 주차공간 부족, 상하수도 부식, 층간 소음 등 주민들의 불편도 커지고 있다.

30년된 1기 신도시…주차난·녹물 등 몸살

5개 지자체 시장들에 따르면 1기 신도시 주차면수는 가구당 평균 0.8면에 그친다. 가구당 1~1.2대 수준인 현행 법정 주차대수에 크게 못미친다. 그나마 소형 평형 위주인 아파트 단지는 주차면수가 0.3대 수준인 경우가 많아 주민들은 만성적인 주차난에 시달리는 처지다. 용적률도 1기 신도시(170~226%)가 2000년대 건설된 2기 신도시(159~200%)보다 높고 평균 인구밀도 역시 2기 신도시의 2배 수준인 헥타르 당 233명에 달한다.

2기, 3기 신도시가 건설되면 1기 신도시의 고령화와 인구 유출, 슬럼화도 우려된다. 국토지리학회는 '수도권 1기 신도시의 관리 우선지역 선정에 관한 연구'를 통해 "군포 산본과 부천 중동은 과반수 지역이 심한 쇠퇴를 겪는 쇠퇴지역으로 분석됐다. 정체되고 노인과 기초생활수급자 등 경제적 기반이 약한 집단이 밀집한 지역이거나 지역 내의 경제활동 기반이 취약해지는 등 비교적 일관된 특성이 나타난다"고 지적했다.

한국건설산업연구원도 '수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색' 보고서를 내고 "급속한 노화에 따른 부담이 점진적으로 확대될 것으로 보인다. 기존 도시의 성능 향상 및 노후화 문제를 관리하지 않으면 수도권의 양호 주택지 부족 문제가 심화될 수 있다"고 진단했다. 그러면서 "일산과 중동은 장년층 비율이 높아 추가적 노령화가 이뤄지면 도시 활력이 저하될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

재건축도 리모델링도 '규제' 막혀

1기 신도시는 노후화 문제 해결을 위해 각 단지별 재건축과 리모델링을 추진 중이다. 다만 재건축은 사업성이 떨어진다는 평가를 받는다. 일반적으로 3종일반주거지역 용적률 상한은 250%이고, 1기 신도시 평균 용적률은 198%에 달하기 때문이다. 정비업계는 용적률 180%를 재건축 사업성이 확보되는 기준으로 본다. 용적률 상한 규제를 바꾸지 않는 한 재건축을 해도 층수를 늘리는데 한계가 있다는 의미다.

안전진단도 재건축 사업의 발목을 잡는 문제다. 재건축이 되려면 D나 E 등급이 나와야 하는데, 서울에서도 30년 넘는 아파트들이 안전진단 기준을 통과하지 못한 사례가 수두룩하다. 정부가 안전진단 기준을 깐깐하게 보고 있어서다.

재건축의 대안으로 리모델링이 부상했지만, 마찬가지로 한계가 있다. 리모델링은 안전진단 등급 기준이 B등급으로 낮고 연한 15년이 지나면 가능하다는 장점이 있다. 다만 내력벽을 뜯어낼 수 없기에 아파트 기본 골격을 유지하면서 공사를 해야 한다. 구조에 제한이 있고 공사 난이도도 재건축에 비해 크게 올라간다. 최대 3층까지 건물 층수를 올리는 수직증축이 허용되고는 있지만, 2013년 이래 실제 이뤄진 사례는 서울 송파동 성지아파트 뿐이라는 점도 사업성을 낮추는 요인이다.

전문가들은 1기 신도시 활성화를 위해 규제 개선이 필요하다는 입장이다. 서울 거주 수요를 분산하는 1기 신도시가 지속 노후화되면 중산층 수요가 재차 서울로 몰릴 것이기에 이를 방지하기 위한 조치가 필요하다는 지적이다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "1기 신도시가 계획도시라는 특성을 고려하면 산발적 단지 중심의 정비를 지양하고 스마트도시로의 변화 등 도시 전반의 기능 향상에 초점을 맞춰 새로운 정비 수단을 모색해야 한다"며 체계적인 재건축이 필요하다고 말했다.

이창무 한양대 교수도 "정비사업 활성화를 저해하는 재건축 안전진단부터 폐지해야 한다. 건물이 안전하지 않아서 재건축을 하는 게 아니지 않느냐"며 "용도지역이라는 큰 그림에서 정비사업 활성화가 이뤄지도록 접근해야 한다"고 제언했다.

시장에서도 1기 신도시 용적률이 400% 수준까지 완화되면 약 15만 가구 수준의 추가 공급도 이뤄질 것으로 보고 있다. 1기 신도시 가구 수(29만2000가구)의 절반을 넘어서는 물량이다. 한 정비업계 관계자는 "1기 신도시는 전용 85㎡를 초과하는 대형 평형이 28%에 달한다. 용적률을 높이면서 소형 평형을 늘리면 3기 신도시 절반에 해당하는 양의 주택을 민간에서 공급할 수 있게 된다. 신규 택지 조성의 갈등과 보상, 막대한 재원을 들인 인프라 구축도 필요치 않다"고 평가했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211220&prsco_id=015&arti_id=0004642459

아파트 호가 수천만원 낮춰도 매수 실종… 관망속 거래절벽 심화

 

아파트 호가 수천만원 낮춰도 매수 실종… 관망속 거래절벽 심화

서울 아파트 ‘팔자’ 2년6개월만에 최고
보유세-대출이자 부담 ‘팔자’ 늘고, 집값 주춤-대출규제에 ‘사자’ 줄어
매매수급지수 2019년 6월이후 최저… 매수세 꽁꽁… 실제 거래는 절벽
“대선뒤 세제 바뀔것” 관망 조짐도

서울 주택 매매시장에서 아파트를 팔려는 사람의 비중이 2년 6개월 만에 가장 높은 수준에 이르렀다.

집주인 가운데 보유세와 대출이자 부담에 ‘버티기’를 포기하고 아파트를 처분하려는 의사를 보인 사람이 급증한 것이다. 반대로 같은 기간 아파트 매수 비중은 급감하면서 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다.

19일 KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 이달 13일 기준 51.8로 전주(57.4)보다 5.6포인트 하락했다. 이 같은 수급지수는 2019년 6월 둘째 주(46.9) 이후 가장 낮은 것이다. 이 지수가 하락할수록 매수세인 ‘사자’ 비중이 줄어드는 반면 매도세인 ‘팔자’ 비중이 늘어난다는 뜻이다. 매매수급지수는 8월 셋째 주만 해도 정점인 112.3까지 올랐지만 이후 하락세로 돌아서 10월 첫째 주 100 밑으로 떨어진 뒤 줄곧 하락세를 보이고 있다.

서울 아파트 매도세가 늘면서 시장이 전반적으로 ‘매수자 우위’ 분위기로 돌아선 건 금리 인상과 대출 규제 정책이 직접적인 계기가 됐다. 올 8월 중순 0.5%였던 기준금리는 현재 1%로 올랐다. 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따라 은행들이 주택담보대출을 줄이거나 일시 중단하면서 빚내서 집을 사기가 전보다 어려워졌다. 여기다 최근 집값이 하락할 것이라는 분위기가 확산되면서 집을 사려던 사람들이 더 이상 ‘추격 매수’를 하지 않고 관망세로 돌아섰다.

반면 금리 인상으로 원리금 상환 부담과 보유세 부담이 급증한 집주인들은 가격이 본격적으로 떨어지기 전에 집을 내놓으려 하고 있다. 다만 내년 대통령 선거 결과에 따라 부동산정책 방향이 달라질 수 있다고 보고 일단 관망하려는 조짐도 나타난다.

매도 희망이 늘었지만 급매물이 많지 않은 데다 매수세가 얼어붙어 있다 보니 실거래 시장은 잠잠한 편이다. 서울 아파트 매매 거래건수는 올 1월만 해도 5800건에 육박했지만 9월 3000건 아래로 줄어든 뒤 지난달에는 1233건(잠정)에 머물렀다. 일선 중개업소는 매도 호가가 하락하고 있지만 매수자들이 원하는 가격대는 그보다 낮아 실제 매매가 이뤄지지 않고 있다고 전했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정책 불확실성이 해소되는 내년 대선까지는 거래절벽이 이어질 것”이라고 말했다.

서울 아파트 ‘팔자’ 2년반만에 최고

#1. 서울 강남구의 재건축 단지인 A아파트. 이 단지의 매물은 9월 말만 해도 2채에 불과했지만 지금은 52채에 이른다. 11월 종합부동산세 고지서를 받고 집을 처분하려는 사람이 늘어난 것이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “일부 집주인은 매도를 수월하게 하기 위해 기존 세입자가 나간 후 빈집으로 놓아둔 곳도 있다”고 귀띔했다.

#2. 서울 노원구 상계동의 B아파트에서도 매물은 늘었다. 올 1분기 MZ세대(밀레니얼+Z세대) 매수세가 몰릴 때는 거래가 금방 이뤄져 평균 매물 건수가 20∼30채 정도였다. 최근 매수 심리가 위축되며 지금은 70채가 넘는 매물이 쌓여 있다. 거래는 뜸한 편이다. 일선 공인중개업소 관계자는 “우선 시장을 좀 지켜보자는 분위기”라고 전했다.

○ 집주인들 호가 낮춘 매물 증가

최근 매물 호가에는 집주인들의 불안감이 반영돼 있다고 일선 중개업소는 본다. 집주인들은 2030의 패닉바잉(공황구매)이 일어났던 상반기(1∼6월)에는 대부분 신고가 수준으로 매물을 내놓았다. 하지만 최근엔 직전 거래 가격보다 호가를 낮춰 내놓는 집주인이 늘고 있다.

서울 용산구 C아파트 전용 59m²는 10월 19억 원에 거래돼 신고가를 나타냈다. 하지만 이후 지난달에는 18억9000만 원, 17억8000만 원에 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 “지난달부터 3000만∼5000만 원 호가를 낮추는 집주인들이 나타나고 있다”고 말했다.

보유세 부담이 늘어난 다주택자들의 고민은 더 커졌다. 서울 2주택자 종부세가 수천만 원에서 1억 원을 넘는 사례가 나오면서 매도를 고민하는 사람이 많아졌다. 서울 마포구 공인중개업소 관계자는 “보유세 부담이 너무 커서 마냥 버티기는 어렵겠다는 집주인이 꽤 있다”며 “양도세가 완화되면 시장에 나올 대기 매물이 꽤 있어 보인다”고 전했다.

다만 다주택자들이 금방 매물을 내놓지는 않을 것으로 보인다. 최근 더불어민주당과 이재명 민주당 대선 후보가 다주택자 양도세 중과 유예를 검토하면서 일부 다주택자는 매도를 보류하고 있다. 서울 성북구와 강동구 등에 아파트 4채를 보유한 김모 씨(41)는 “올해 종부세가 1억 원이 나와 1채 정도 매도를 고민했는데 양도세를 완화할 수도 있다는 소식을 듣고 매도 시기를 미루기로 했다”고 했다.

○ 추격매수 멈추고 관망세…거래절벽 심화

서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량(잠정치)은 1233건으로 10월(2313건)의 절반 수준으로 줄었다. 올 6∼11월 아파트 거래량은 1만8629건으로 지난해 같은 기간 4만5699건의 41% 수준이다.

하반기 거래절벽이 심화된 건 8월 한국은행의 기준금리 인상과 올 10월 정부의 ‘가계부채 관리강화방안’에 따른 대출 규제로 매수 심리가 얼어붙었기 때문이다. 일선 거래 현장에선 호가가 수천만 원 떨어진 매물이 나와도 매수자가 나타나지 않고 있다. 매도자와 매수자 간 눈높이가 전혀 다른 것이다. 서울 관악구 한 공인중개업소 관계자는 “올해 초까지 추격 매수에 나섰던 2030의 매수세가 사라졌다”며 “호가가 5000만 원씩 떨어져서 나오고 있지만 매수자들은 1억 원 이상 떨어진 급매를 원한다”고 했다.

실제 매수자들은 관망세로 돌아선 분위기다. 집값 상승세가 둔화하고, 매물이 쌓이는 상황에서 섣불리 매수하기보다 집값이 본격적으로 떨어지기를 기다리겠다는 것이다. 내년 3월 결혼하는 예비 신부 이모 씨(36)는 “대출 규제도 심하고 사고 싶은 아파트 가격이 너무 올라 우선 전세를 살기로 했다”며 “이제는 집값이 떨어질 때가 됐다고 본다”고 했다.

전문가들은 시장의 불확실성이 커 거래가 많이 이뤄지기 힘든 것으로 본다. 양도세 중과를 완화하면 시장에 매물이 풀리면서 가격 하락 압력이 커질 가능성도 있다고 진단했다. 고준석 동국대 법무대학원 교수는 “대선 주자들이 공약을 내놓을 때마다 시장의 혼란이 가중되고 있다”며 “적어도 대선까지는 매수자나 매도자 모두 관망세를 유지할 것”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211220&prsco_id=020&arti_id=0003400659