인프라 쫙~ 깔린 원도심! 활기 불어넣을 신규분양 어디?

 인프라 쫙~ 깔린 원도심! 활기 불어넣을 신규분양 어디?

- 풍부한 인프라 갖춘 원도심… 상품성 우수한 새 아파트 각광
- 한화건설 ‘한화 포레나 청주매봉’ 등 분양 눈길한화 포레나 청주매봉 조감도
지방 원도심에 활기를 불어 넣을 신규분양이 잇따른다. 뛰어난 주거여건을 갖춘 원도심은 노후 아파트가 많다는 아쉬운 점이 있다. 이에 원도심 내 공급되는 새 아파트는 귀한 대접을 받는다.

원도심 지역은 오랜 기간 이 일대에서 중심 역할을 한 곳을 말한다. 단지 조성 뒤 사회기반시설이 뒤따르는 신도시와 달리, 원도심은 이미 풍부한 인프라가 완비돼 있어 입주와 동시에 뛰어난 주거여건을 누릴 수 있다. 학교, 학원가와 같은 교육시설은 물론, 대형마트 등 생활편의시설들이 밀집돼 있고, 편리한 교통망도 갖췄다.

도심이 형성된 지 오래돼 노후 아파트가 밀집된 지역일수록 새 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷하다. 다채로운 커뮤니티, 평면 및 조경 설계, 첨단 시스템 등 건설사들의 기술력과 노하우로 인해 기존 노후 아파트와 상품성에서 큰 차이를 보이기 때문이다. 이에 새 아파트로 이주하려는 대기수요도 풍부해 분양 시장에서 큰 인기다.

실제 지난해 10월 강릉 원도심인 교동에 들어선 ‘강릉 교동 하늘채 스카이파크’는 1순위 청약에만 2만4,925명이 몰려 평균 67.92대 1의 경쟁률을 기록했다. 기존 노후 아파트에서는 볼 수 없던 4Bay(베이) 설계 등을 적용하고, 피트니스센터와 실내 골프연습장 등 다양한 커뮤니티를 마련해 큰 인기를 끌었단 분석이다.

원도심 새 아파트는 지역 대장주 역할도 도맡는다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 충북 청주시 원도심에 공급된 ‘청주 지웰 푸르지오(2019년 11월 분양)’ 전용 84㎡는 2021년 6월 8억3,000만 원에 거래됐다. 이는 2020년 6월 3억8,000만 원 대비 무려 4억5,000만 원 올랐으며, 지난해(12월 17일 기준) 전용 84㎡ 기준 충북에서 가장 비싸게 거래됐다.

부동산 전문가들은 “과거 원도심은 낙후된 이미지가 강했지만, 현재 각종 재정비 사업이 이뤄지는 곳이 많고 굵직한 개발호재도 잇따르면서 주거환경이 빠르게 개선되고 있다”며 “우수한 주거여건과 미래가치. 두 마리 토끼를 다 잡고 싶은 수요자라면 원도심에 공급되는 신규 아파트에 관심을 가져볼 만 하다”고 말했다.

이런 가운데 한화건설은 충북 청주시 서원구 모충동 산 62-10번지 일원에 청주 첫 번째 ‘포레나’ 브랜드 아파트인 ‘한화 포레나 청주매봉’을 1월 분양할 예정이다. 청주 원도심에 들어서는 이 단지는 전용면적 74~104㎡ 총 1,849가구로 서원구 최대 규모다.

반경 3km 이내에 위치한 홈플러스, 육거리시장 등은 물론 CGV, 청주종합운동장, 청주예술의전당 등 문화시설도 가깝게 누릴 수 있다. 충북대병원, 법원청사, 충청북도청, 모충동행정복지센터 등 병원시설과 행정시설도 인접해 있다. 단지 인근 13개 노선이 운영되는 버스정류장과 모충초, 운호중·고 등 도보 통학 가능한 학교가 다수 인접해 있다. 서원도서관, 남성중 인근에 위치한 학원가도 편리하게 이용할 수 있다.

청주 최대규모 도시공원으로 조성되는 매봉공원이 단지를 품고 있는 점도 장점이다. 매봉공원은 기존 지형을 최대한 보존한 ‘산지형 공원’으로 등산과 산보를 즐기는 인근 주민들에게 많은 각광을 받을 것으로 보인다.

출처:네이버부동산

원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=014&aid=0004777115

내달 1만5132세대 입주 예정…2012년 이래 연도별 최저 물량

 

내달 1만5132세대 입주 예정…2012년 이래 연도별 최저 물량

직방 "내달 입주 물량 적지만, 공급 감소로 주택시장 미치는 여파 제한적"내달 지난 2012년 이후 월별 기준 전국에서 가장 적은 입주 물량이 예정돼 있다.

24일 직방이 입주 물량을 조사한 결과에 따르면 내달 아파트 입주 물량은 1만5천132세대다. 1만9천896세대가 입주하는 1월에 비해 24%가량 적은 물량이 공급될 예정이다. 연도별로 2월만 보았을 때 지난 2012년 2월(1만999세대) 이래로 가장 적다.

수도권 입주 물량은 9천206세대로 1만2천47세대가 입주했던 1월보다는 24% 감소한다. 특히 1월에 서울 입주 물량(5천107세대)이 상대적으로 많았던 반면 2월은 중소형 규모의 4개 단지만이 입주(1천855세대)하며 전월보다 물량 감소폭이 클 예정이다.

지방은 광주, 부산, 전남 등에서 새 아파트 입주가 진행된다. 5천926세대가 입주하고 전월과 비교해 24%가량 적은 물량이 공급된다.

내달 전국 30개 단지가 입주를 앞두고 있다. 수도권은 16개 단지가 입주한다. 서울 4개, 경기와 인천에서 각각 6개 단지가 입주를 앞두고 있다. 지방은 부산 4개 단지, 광주 4개 단지, 울산 2개 단지 등으로 14개 단지가 입주를 시작할 예정이다.

직방 관계자는 "2월 입주 물량이 다소 적은 편이지만 공급 감소로 주택시장에 미치는 여파는 제한적일 것으로 예상된다"며 "대출규제와 금리 인상 등의 대외여건 변동성과 고점 인식 확산 등으로 최근 주택 거래시장이 관망세를 보이며 진정국면에 접어든 모습"이라고 설명했다.

한편, 올해 입주 물량(26만657세대)은 상반기에 전체물량의 41%(10만8천144세대), 하반기에는 59%(15만2천513세대)가 입주하며 하반기 이후에 물량 수급이 좀 더 집중될 예정이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220124&prsco_id=031&arti_id=0000649911

변곡점 선 집값…단기급락시 공시가＞시세 역전될수도

 

변곡점 선 집값…단기급락시 공시가＞시세 역전될수도

로드맵상 시세 90%까지 공시가 인상…전문가 "집값 변동성 클때 완충장치 부족"
공동주택 공시가격 이달 산정 마무리…최근 실거래가 하락에 적정가 '고심'
대선후보들, 보유세 개편 공약 내걸어…새 정부서 공시가격-보유세 개편 '화두'

대출 규제와 금리인상 등으로 거래 시장 침체가 이어지면서 서울 아파트 매매 가격 상승폭이 6주 연속 둔화됐다. 한국부동산원 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 0.01% 올라 지난주(0.02%)보다 상승폭이 줄었다. 전체 25개 구 가운데 4개 구의 아파트값이 하락했고, 보합 지역은 8개 구로 늘었다. 전세시장도 안정세가 이어지면서 수도권 아파트 전셋값이 2년 5개월여 만에 상승세를 멈췄다.

지난해 전국의 아파트값이 큰 폭으로 뛰면서 단독주택·표준지에 이어 올해 공동주택 공시가격도 작년보다 크게 상승할 것으로 보인다.

공시가격 로드맵상 현실화율이 작년보다 높아지는 상황에서 집값도 많이 뛰면서 '역대급' 상승이 불가피하다는 전망도 나온다.

다만 지난해 10월 이후 서울·경기 등 수도권 아파트의 실거래 가격이 하락하는 등 시장에서 변화 기류가 감지되면서 정부가 막판 공시가격 산정에 고심하고 있다.

전문가들은 공시가격을 시세의 90%까지 올리면 외부 충격으로 집값이 단기 급락할 경우 일시적으로 공시가격이 집값에 육박하거나 더 높은 상황도 나타날 수 있다고 우려한다.

공동주택 공시가격 3월 발표…실거래가 하락 속 적정선 찾기 고심24일 정부에 따르면 공동주택 공시가격 조사·산정 업무를 맡은 한국부동산원은 금주중으로 전국 공동주택 공시가격 산정을 마무리할 예정이다. 이후 국토교통부와 한국부동산원, 심의위원 등의 교차 검증 과정을 거친 뒤 3월 중순 공동주택 공시 예정가격을 공개한다.

지난해 아파트값이 크게 뛰면서 올해 공동주택 공시가격은 역대급 상승이 예고돼왔다.

한국부동산원에 따르면 지난해 서울과 경기지역 아파트값은 평균 8.02%, 22.54% 올라 전년보다 상승폭이 커졌다.

실제 공시가격 상승폭과 유사한 실거래가 지수는 지난해 11월까지 누적 상승률이 서울 15.38%, 경기는 31.90%에 달한다. 작년 11월 들어 서울, 경기의 실거래가 지수가 전월보다 하락했지만 연간으로는 여전히 높은 상승률이다.

여기에다 올해 높아진 공시가격 현실화율 목표치까지 더해지면 서울·경기지역 아파트의 공시가격은 작년보다 20∼30% 이상 오르는 곳이 많을 것이라는 관측이 나온다.

다만 정부는 대출 규제와 금리 인상, 대선 등의 요인으로 최근 거래 절벽이 심화하는 가운데 지난해 11월 서울·경기지역의 실거래가 하락 비율이 높아지는 등 집값이 하락 조짐을 보임에 따라 '적정 시세' 산정에 고심하는 것으로 전해졌다.

최근 거래된 물건의 다수는 일시적 2주택자나 사정상 집을 팔아야 하는 '급매물성' 거래가 많았을 것으로 추정되는데 이를 적정 시세로 봐야 할지 논란이 있을 수 있다.

무엇보다 지난해 9월 이후 거래량이 역대급으로 감소하면서 공시가격 산정에 가장 중요한 지표인 실거래가 데이터가 없는 곳이 많다 보니 가격 산정에 애로를 겪고 있는 것이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 9∼11월 거래량은 2008년 이후 13년 만에 가장 적고 12월 거래량도 22일까지 1천53건에 그쳐 2008년 12월(1천523건)을 밑도는 역대 최저치다.

단지별로는 주택형에 따라 작년 6∼8월, 심한 경우 작년 4월 이후 매매가 한 건도 없는 곳도 적지 않다.

실거래가 없거나 부족하면 한국부동산원과 KB국민은행의 시세, 인근 아파트 거래 사례, 매물 가격 등을 참고해 공시가격을 산정하는 과정에서 조사자의 주관적 판단이 개입될 여지가 커진다.

한 감정평가사는 "올해처럼 집값이 오르거나 내리는 변곡점에서 공시가격을 산정할 때는 자칫 3월에 공개되는 공시가격과 시세의 괴리가 커질 수 있어 가격 산정에 조심스러울 수밖에 없다"며 "올해는 이달 말까지 신고되는 12월 실거래가와 1월까지 시장 추이가 반영될 가능성이 커 보인다"고 전망했다.

그럼에도 불구하고 지난해 집값 상승폭이 큰 만큼 서울은 물론 작년 아파트값이 20∼30%가량 오른 경기·인천 지역의 공시가격 급등은 불가피할 것으로 관측된다.

집값 안 올라도 뛰는 공시가격…완충지대 줄어 집값 급락시 '공시가 ＞ 집값' 역전될 수도국토부는 2020년 발표한 공시가격 로드맵에 따라 오는 2030년까지 부동산 공시가격의 현실화율을 시세의 90%까지 높일 계획이다.

공동주택은 가격에 따라 5∼10년, 단독주택 7∼15년, 토지는 8년 이내 모두 현실화율을 90%까지 맞추는 식이다. 시세 15억원 이상의 아파트는 2025년부터, 단독주택은 2027년부터 현실화율이 90%에 도달하는 등 고가주택은 목표달성 시점이 상대적으로 더 빠르다.

당장 올해 공동주택 아파트 목표 현실화율은 평균 71.5%지만 시세 15억원 이상인 아파트는 현실화율이 지난해 78.3%에서 올해 81.2%로 높아지면서 처음으로 현실화율이 80%를 넘어설 예정이다.

이 로드맵에 따라 앞으로도 시세 상승과 별개로 공시가격은 계속해서 오를 수 있다. 집값이 전혀 오르지 않더라도 현실화율 로드맵으로 인해 공시가격은 평균 3%, 최대 6%(상한) 이내로 상승하는 것이다.

더욱이 작년과 올해처럼 집값이 급등하면 공시가격 상승률이 10∼20%까지 치솟는다.

이 때문에 일각에서는 공시가격의 균형성·형평성을 맞추는 것은 바람직하지만, 로드맵상 현실화율 달성 목표 기간이 지나치게 짧다는 지적이 나온다.

특히 현재 종합부동산세 등 보유세 체계가 다주택자와 고가주택 보유자에 높은 구조인데 고가주택일수록 목표 현실화율 도달 기간이 짧다 보니 공시가격 상승폭이 크고, 보유세 부담도 더 가중될 수밖에 없는 상황이다.

일부 전문가들은 시세의 90%인 현실화율 목표치 자체가 높다는 의견도 제기한다.

공시가격을 시세의 90%까지 올리면 '버퍼(완충) 지대'가 줄어들어 집값이 급락하면 일시적으로 공시가격이 집값보다 높은 역전현상도 나타날 수 있다는 것이다.

글로벌 금융위기가 닥쳤던 2008년 당시 강남 3개구와 목동, 분당, 평촌, 용인 등 일명 '버블세븐' 지역은 아파트값이 1년간 평균 10.62% 하락했고, 고점 대비 30∼40% 이상 떨어진 급매물이 속출한 적이 있다.

한 감정평가 전문가는 "과거에는 시세의 80% 선에서 공시가격 산정을 시작하는 '공시비율'이 있어 버퍼 역할을 했지만 현 정부 들어 공시비율 지침이 사라졌고, 또 올해부터 종부세 공정시장가액비율도 공시가격의 100%로 올린 상태라 시세와 공시가격 사이에 완충 역할을 해줄 수단이 별로 없다"며 "집값이 10% 이상 단기 급락하면 공시가격이 시세보다 높아질 가능성도 커진 셈"이라고 말했다.

올해 집값 하락분은 내년도 공시가격에 반영되지만, 올해 공시가격으로 보유세를 내는 납세자 입장에선 세부담이 과도하다고 느낄 수밖에 없다.

공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초수급자 선정 등 60여가지 행정 목적에 이용되는 중요한 지표로, 공시가격이 급등하면 건강보험료 인상·기초수급자 탈락자 증가 등의 문제도 발생한다.

이 때문에 대선을 앞두고 정치권에서는 공시가격 속도조절론을 포함한 보유세 개편안이 화두로 떠오르고 있다.

이재명 더불어민주당 대선후보와 여당은 올해 공시가격 급등에 따른 보유세 부담을 덜어준다는 명목으로 노령자와 1주택자 중심의 보유세 인하 방안을 검토 중이다. 사실상 부분적인 제도 보완에 나선 것으로 해석된다.

윤석열 국민의힘 대선후보는 종부세 완화를 골자로 한 보유세 체제 개편을 공약으로 내걸고 '대수술'을 예고했다.

이에 따라 올해 새 정부 출범 이후 공시가격 로드맵 속도 조절과 보유세 개편 관련 요구가 본격화될 것이라는 관측이 나온다.

김호철 단국대 부동산학과 교수는 "공시가격 제도 개선의 본질은 형평성·균형성을 맞추는 일인데 정부가 공시가격 현실화를 보유세 인상과 집값 안정 수단으로 삼으면서 급진적이고 과도해진 측면이 있다"며 "공시가격을 시세 수준까지 올린다면 보유세율을 적정 수준으로 낮추거나 아니면 공시가격 현실화율 목표를 낮추는 등의 수정 보완이 필요한 것은 아닌지 검토해볼 시점"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220124&prsco_id=001&arti_id=0012936157

전세가 사라진다…서울 임대차 신규계약 절반이 월세

 

전세가 사라진다…서울 임대차 신규계약 절반이 월세

‘전세의 월세화’가 심화하면서 임차인 주거 여건이 열악해지고 있는 것으로 나타났다. 20일 부동산 정보제공업체 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 임대차신고제가 시행된 지난해 6월부터 11월까지 서울 주택(아파트·단독·다가구·연립·다세대 포함) 임대차 거래 건수는 13만6184건으로 조사됐다. 이 가운데 갱신 거래가 3만7226건, 신규 거래가 9만8958건이었다.

갱신 계약(3만7226건)의 경우 월세는 8152건(21.9%)으로, 전세 2만9074건(78.1%)의 3분의 1 수준에 그쳤다. 반면에 신규 계약(9만8958건) 중 월세 계약 비중은 48.5%(4만7973건)로, 절반 정도가 월세 계약인 것으로 나타났다. 특히 아파트의 경우 월세 비중이 갱신 계약은 22.5%, 신규 계약은 42%였다.

실제 임대차 계약에서 월세 비중은 높아지는 추세다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면 지난해(1~12월) 서울에서 월세 낀 아파트 임대차 거래는 6만9113건이다. 이는 2011년 관련 통계 집계를 시작한 이래 가장 많은 수치다. 지난해 전체 임대차 거래(18만5699건)에서 월세가 차지하는 비중 역시 37.2%로 집계 이래 가장 높았다. 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에서 큰 폭으로 증가했다. 특히 지난해 12월 서울 아파트 임대차 거래 1만4509건 가운데 월세를 낀 거래는 42.3%인 6138건에 달했다.

월세 수요가 늘면서 가격도 크게 오르고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 평균 월세는 지난해 12월 124만5000원을 기록해 지난해 11월(112만7000원) 대비 10.5% 올랐다. 특히 종부세 부담이 상대적으로 큰 강남권(한강 이남 11개 구) 아파트의 평균 월세는 지난달 기준 130만4000원으로, 강북권(한강 이북 14개 구) 118만3000원보다 12만1000원 높다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220121&prsco_id=025&arti_id=0003168138

‘불 켜진 청담, 불 꺼진 명동’ …코로나19 2년이 만든 서울 상권 변화

 

‘불 켜진 청담, 불 꺼진 명동’ …코로나19 2년이 만든 서울 상권 변화

서울 6대 상권 공실률 큰 변화
명동·강남 등 급증…내·외국인 관광객 급감 영향
젊은 층 대상 홍대·가로수길·한남이태원은 상대적 선방
명품 인기 급증에 청담 상권은 나홀로 역주행[헤럴드경제=최정호 기자] ‘명동 등 전통적인 상권은 하락, 청담 등 명품 상권은 상승’

2년 동안 지속돼 온 코로나19 사태가 서울 상가 시장을 바꿔 놓았다. 외국인 관광객과 유동 인구에 의존했던 곳은 침체를 거듭하고 있지만, 명품과 MZ세대를 타겟으로 하는 곳은 오히려 코로나19 특수까지 누리고 있다.

21일 글로벌 부동산 중개업체인 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 서울의 6대 대표 상권 중 명동과 강남, 홍대, 가로수길, 이태원 등 5곳의 상가 공실이 지난 2년간 크게 늘어난 것으로 확인됐다.

코로나19 사태 직전인 2019년 말 4.5%에 불과했던 명동 상권 공실률은 지난해 4분기 기준 49.9%까지 증가했다. 외국인 관광객이 사라지자 상가 2개 중 1개 꼴로 문을 닫았다는 의미다.

남신구 쿠시먼앤드웨이크필드 리테일임차자문팀 이사는 “화장품 매장이 다수 폐업하면서 중소형 상가 공실이 급증한 게 특징”이라고 설명했다.

한 때 서울의 신흥 상업지역으로 주목받았던 강남 ‘가로수길’도 지난 2년간 공실률이 4.5%에서 36.4%로 8배 가량 증가했다. 강남역을 중심으로 한 상권의 경우도 코로나19 사태 이전인 2019년 말 공실률이 4.3%에 불과했지만 지난해 말 21.5%로 늘어났다. 이들 지역에선 대로변 대형 상가 입주 업체들이 코로나19 사태 이후 상당수 철수하면서 공실률이 높아졌다는 분석이다.

다만, MZ세대 내국인을 상대로 한 상권이나 명품 상권 등은 나름 선전하고 있다.

2019년 5.4%이던 용산구 한남이태원 상권 공실률은 지난해 말 17.4%까지 증가했다. 하지만 공실률 증가폭은 명동이나 강남보다 작았다. 이태원을 주름잡았던 외국인을 대신해 2030세대 내국인의 유입이 인근 한남동을 중심으로 늘어난데 따른 것이다.

남 이사는 “2030중심의 상권으로 성수, 도산공원과 함께 브랜드들의 관심이 높아 코로나 상황 속에서도 임대가 활발하게 이루지고 있다”고 지난 2년간 달라진 한남이태원 상권의 특성을 전했다.

젊은층이 많이 몰리는 홍대 상권도 마찬가지다. 2019년 말 5.4%에서 지난해 4분기 14.1%로 공실률이 증가했으나 다른 상권에 비해 상대적으로 피해가 덜했다. 남 이사는 “홍대는 1020 세대를 중심으로 발전하면서 오히려 대로변을 중심으로 임대차 계약이 활발하게 이뤄지고 있다”고 다른 분위기를 전했다.

눈길을 끄는 지역은 고가 명품 매장이 밀집한 청담동 상권이다. 서울 주요 상권 중 유일하게 코로나19사태 속에서 공실률이 줄었다. 2019년 20.8%였던 이 지역 공실률은 작년 말 15.4%로 하락했다. ‘새벽 줄서기’와 ‘오픈런’으로 상징되는 보복성 명품 소비 현상의 수혜지역으로 꼽히면서 돌체앤가바니와 생로랑 등이 지난해 새로 매장 문을 열었고, 올해도 펜디, 스매그 등이 오픈할 예정이다.

남 이사는 “보복 소비 및 MZ세대 유입으로 국내 명품 시장이 급성장하면서 상권이 활성화됐다”며 “ 명품 브랜드의 플래그십 스토어를 오픈이 이어지며 공실률이 하락하고 있다”고 청담 상권의 약진을 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220121&prsco_id=016&arti_id=0001940633

세금 아끼려 '주택→근생' 변경 꼼수…마포·강동·강남 용도변경 2배 ↑

 

세금 아끼려 '주택→근생' 변경 꼼수…마포·강동·강남 용도변경 2배 ↑

서울시내 근생·다가구로 변경 건수 5573건에서 8757건으로 1.5배
"주택수 줄여 세금·대출 혜택"…임대차 시장에는 불안 요인

다주택자 세금 강화 기조가 본격화된 가운데 일반 주택을 근린생활시설(근생)으로 변경해 주택 수에서 제외하는 꼼수가 절세 방법으로 유행하고 있다. 이에 저렴한 서민 주택이었던 빌라 전·월세 매물도 줄어들며 임대차 시장 불안을 가중할 수 있다는 우려가 나온다.

21일 국토교통부 세움터 시스템에 따르면 서울시에서 근린생활시설·다가구 주택으로 용도변경 인허가된 건수는 2018년 2809건, 2019년 2764건에서 2020년 3957건, 2021년 4800건으로 급증했다. 2018~2019년 5573건이었던 변경 건수가 2020~2021년 8757건으로 1.5배 이상 증가한 것이다.

같은 기간 금천구·도봉구를 제외한 23개 자치구에서 용도 변경 사례가 증가한 것으로 나타났다. 마포구는 301건에서 702건으로 133.2% 늘며 최대 변동률을 기록했고 Δ강동구(115.4%) Δ동작구(109%) Δ성동구(105%) Δ관악구(100.5%) Δ강남구(94.2%) 변경 건수가 2배가량 늘었다.

해당 통계는 용도 변경 이후만 파악할 수 있어 이전 용도를 명확히 확인하긴 어렵다. 다만 부동산 업계에서는 보유세 강화 이후 이러한 흐름이 강화됐다고 입을 모았다. 한 업계 관계자는 "용도 변경이 특히 많았던 곳은 대부분 다주택자 세금에 부정적이었던 곳"이라고 지적했다.

근생은 소매점이나 음식점, 사무소 같은 주민 편의시설로, 주택 수에 포함되지 않는다. 강남의 한 부동산 중개업소 관계자는 "잔금 전 주택에서 근생으로 변경하면, 매도인은 주택으로 팔아 1가구1주택 비과세 혜택을 받고 매수자는 근생으로 사들여 취득세 중과를 피하고 대출도 쉽게 받을 수 있다"고 귀띔했다.

호실은 여러 개지만 건물 소유주는 1명으로 잡히는 다가구 주택으로의 변경도 세금 회피 수단으로 이용되고 있다. 예컨대 4층짜리 25가구짜리 다세대 건물이라면, 4층의 주택 6가구를 사무실 등으로 변경하는 식이다. 다가구 주택 조건인 3층·19가구 이하를 맞추기 위해서다.

주택에서 근생으로 용도를 바꾸는 것은 허가 사항이라 쉬운 일이 아니다. 세입자가 있다면 용도 변경 전 내보내고, 관련 수선도 진행해야 한다. 하지만 단독·다가구 빌라 여러 채 소유해 세금 폭탄을 맞게 된 이들이나 주택이 포함된 건물을 매수하려는 투자자들을 중심으로 변경 사례가 늘고 있다.

다주택자들의 절세 꼼수에 서울에서 비교적 저렴한 가격에 전·월세를 살 수 있던 빌라 공급이 줄고 있는 셈이다. KB부동산에 따르면 지난해 12월 기준으로 서울 아파트 평균 전셋값은 6억6614만원이지만, 연립 평균 전셋값은 3분의 1 수준인 2억3457만원이다.

전·월세난 가중 우려도 나온다. 익명을 요구한 한 주택 데이터 전문가는 "기존에 주택으로 쓸 수 있던 곳에서 용도 변경이 일어난다는 것은 그만큼 공급되는 주택, 특히 저렴한 가격대 주택 수가 축소된다는 것"이라며 "임대차 시장 불안 요인이 될 수밖에 없다"고 설명했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 "정부의 1가구 1주택 정책 기조에 기존 주택을 근생으로 용도 변경하는 일이 늘어난 것"이라며 "다주택자들이 임대 주택을 공급해야 시장이 안정화되는데, 정부가 이런 순기능을 간과해 부작용이 발생했다"고 꼬집었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220121&prsco_id=421&arti_id=0005858154

출렁이는 부동산 통계에 ‘시계제로’ ... “거래 실종에 지난 주는 급등, 이번 주는 급락”

 

출렁이는 부동산 통계에 ‘시계제로’ ... “거래 실종에 지난 주는 급등, 이번 주는 급락”

최근 전국적으로 부동산 거래량이 크게 줄어들면서, 부동산 통계가 간혹 나오는 거래 사례에 의해 크게 출렁이는 모양새다. 특히 표본이 작은 자치구 단위 통계에서 이런 현상이 두드러지는데, 마치 시가총액과 거래량이 작은 주식이 약간의 자극에도 급등락을 일으키는 것과 비슷하다.

20일 KB부동산에 따르면, 지난해 12월 20일 서울 용산구 아파트 매매가격지수는 0.25% 상승하며 전주(0.14%)에 비해 크게 뛰었다. 그러나 바로 다음주인 12월 27일에는 0.03%로 상승 폭이 크게 줄었다. 서울 금천구 아파트값은 지난해 12월 27일 0.04% 오르다 올해 1월 3일 0.14% 상승했는데, 같은 기간 서초구는 0.18%에서 0.03%로 상승 폭이 줄며 반대로 움직였다.

이들 지역에 뚜렷한 상승·하락 요인이 될 수 있는 특별한 호재나 규제 등이 있는 것도 아니었다. 수도권 다른 지역에서도 비슷한 양상이 나타나고 있다.

지난해 12월 27일 보합(0.00%)세를 보이며 크게 올랐던 12월20일(0.36%)과 비교가 됐던 인천 계양구 아파트값은 1월 3일까지 비슷한 수치(0.01%)를 유지하다가, 1월 10일 갑자기 0.22% 훌쩍 다시 뛰었다. 이천 아파트 매매지수도 지난해 12월 27일 0.49%오르다 1월 3일 0.00%로 보합세를 나타내나 했지만, 1월 10일 들어 다시 0.22% 상승했다. 통상 상승 폭이 크게 줄고 보합세가 지속되면 시장에서는 ‘하락세’가 잇따를 것으로 전망하지만, 통계는 정반대로 ‘다시 상승’하는 모습을 나타낸 것이다.

지방의 경우엔 등락 정도가 더 심한 사례도 많다. 광주광역시 남구 아파트 매매지수는 지난해 ▲12월 13일 0.13% ▲12월 20일 0.34% ▲12월 27일 0.85% 등으로 불과 2주 만에 0.72%포인트(P)나 상승 폭이 커졌다. 그러나 바로 다음 주인 1월 3일에는 0.06%로 추락한 상황이다. 부산 동구도 지난해 11월 29일부터 12월 13일까지 3주 연속 보합(0.00%)을 이어가다 12월 20일에 갑자기 0.35% 상승으로 급등했다. 이후 12월 27일(0.25%), 올해 1월 3일(0.12%)로 상승 폭이 축소되는 모습을 보였다.

부동산 통계는 각종 정책의 기초 지표로 활용되는 중요한 통계 자료다. 규제지역을 지정하거나 해제하는데도 중요한 판단 근거가 되고, 집을 사거나 팔고자 하는 개인들도 항상 촉각을 기울이는 지표다. 어느 지역의 집값 상승률이 갑자기 솟구치면 매도인들은 배액배상을 해서라도 매물을 거두려고 하는데, 반대로 집값이 급락하는 모습을 보이면 이번엔 매수인들이 계약금을 포기하고서라도 매입을 철회하려 들기도 한다.

이렇듯 중요한 부동산 통계 지표가 출렁이는 원인으로는 최근 대출 규제와 대선 이전 관망세 등으로 심화되고 있는 ‘거래 빙하기’가 지목된다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 11월 서울 아파트 거래량은 1359건으로 지난 2008년 11월 1163건 이후 13년 만에 최저치를 기록했다. 19일 기준으로 신고된 12월 거래량도 980건에 불과해 ‘역대급 빙하기’를 이어갈 전망이다.

지난해 11월 경기부동산거래량도 4827건으로 전월(7946건) 대비 40% 가량 축소됐다. 전국적으로 살펴봐도 부동산 거래량은 ▲10월 4만3126건 ▲11월 2만9618건 ▲12월 2만3700건(1월 19일 기준) 등으로 계속 감소하는 추세다. 앞서 2020년 11월의 전국 부동산 거래건수가 9만4699건이었던 것과 비교하면 일년 새 거래량이 3분의 1 미만으로 떨어진 셈이다.

KB부동산과 한국부동산원과 같은 부동산 통계기관은 실거래가를 기초 데이터로 활용하는 표본조사 방식으로 매주 아파트값 통계를 낸다. 만약에 표본 집단에 대해 반영할 만한 실거래 사례가 없으면 인근 시세나 중개업소 의견, 직접 현장조사 등을 통해 가격 추이를 추정하게 된다.

많은 표본에서 거래가 뜸한 상황이 지속되면서 간혹 일어난 거래가 통계에 미치는 영향이 너무 커졌고, 이게 매주 변동률이 출렁이는 요인으로 작용했다는 분석이다.

전문가들은 현재와 같이 거래량이 작은 시기에는 마치 ‘빙판 아래 흐르는 강물’처럼 시장 상황을 정확히 진단하기가 쉽지 않다는 의견이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “안 그래도 변동성이 강한 주간 통계가 ‘거래 실종’으로 더 널뛰기하는 만큼, 의사결정의 절대적인 지표로 활용하지는 않는게 좋다”면서 “이런 혼란을 멈추기 위해서는 표본조사가 아니라 선진국처럼 완전히 실거래가 기반의 통계로 개편할 필요가 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220120&prsco_id=366&arti_id=0000788431