68층 한강뷰 100억 펜트하우스 나온다…한강맨션 100평, 80평 넣는다

 68층 한강뷰 100억 펜트하우스 나온다…한강맨션 100평, 80평 넣는다

조합, 지난달 말 정비계획변경안 구청에 접수
1441가구→1666가구…전용 59㎡ 물량 5배↑
초대형 펜트하우스 물량도 ↑

68층 초고층 설계안 마련된 서울 용산구 이촌동 한강맨션. 

 ‘68층 초고층 재건축’을 위한 절차를 밟고 있는 서울 용산구 동부이촌동 한강맨션이 기존의 1400여 가구에서 1600여 가구로 200가구 이상 늘어날 전망이다. 한강맨션 재건축조합은 전용면적 59㎡ 소형 물량을 5배 이상 늘리고 펜트하우스급 초대형 물량을 포함하는 등의 내용을 담은 설계 변경을 추진하고 있다.

28일 서울시·용산구청 등에 따르면 한강맨션 조합은 지난달 말 구청에 정비계획변경안을 접수했다. 앞서 지난 4월 조합은 68층 층수 상향을 위한 초고층 설계를 반영한 정비계획변경안을 접수했지만 구청·시와의 협의사항 등을 반영해 지난달 말 최종안을 재접수했다.

정비계획안 내용 중 주택 규모 및 규모별 건설비율이 달라졌다. 기존 1441가구에서 1666가구로 증가했는데, 분양주택(1303가구→1436가구)은 133가구, 공공주택(138가구→230가구)은 92가구 늘렸다. 올해 초 ‘35층룰’ 폐지로 초고층 재건축 길이 열리면서 층수 상향 영향으로 가구수도 증가한 것이다.

면적별로 보면 전용 59㎡ 물량이 분양 110가구·공공 50가구에서 분양 550가구·공공 184가구 등으로 대폭 증가했다. 특히 분양 물량이 5배 이상 늘어났다. 반면 선호도가 높아 ‘국민평형’이라 불리는 전용 84㎡는 분양 물량 542가구에서 220가구로 절반 이상 줄었고, 공공 물량은 46가구 추가됐다.

전용 85㎡ 이상인 대형·초대형 물량은 571가구에서 666가구로 95가구 늘었다. 모두 분양 물량이다. 통상 펜트하우스 규모인 전용 240㎡가 6가구, 전용 197㎡ 20가구, 전용 184㎡ 40가구, 전용 127㎡ 198가구, 전용 113㎡ 258가구, 전용 97㎡ 144가구 등으로 구성됐다. 전용 240㎡(100평형)가 6가구, 전용 197㎡(80평형) 20가구 등은 펜트하우스로 추정된다. 인근 첼리투스의 3.3㎡당 실거래가가 1억원에 달하고 있어, 산술적으로 100평형 아파트는 100억원에 육박할 가능성도 점쳐진다.

68층 초고층 설계안 마련된 서울 용산구 이촌동 한강맨션.

이처럼 면적별 건설비율이 조정된 건 재건축 사업성을 극대화하기 위한 방안으로 풀이된다. 송승현 도시와경제 대표는 “요즘 정비사업지들은 건축비 상승으로 지출이 늘어나기 때문에 분양할 수 있는 물량을 많이 만들어 수익성을 높이려고 한다”며 “대형 면적 물량은 조합 외에도 일정한 수요가 있긴 하지만 가격이 높아 한계가 있다. 그렇기 때문에 분양이 상대적으로 쉬운 소형 물량을 늘리는 것”이라고 설명했다. 이어 “펜트하우스는 아파트에 몇 가구 있다는 사실 만으로도 ‘부촌 이미지’가 형성이 되기 때문에 많은 사업지들이 물량에 넣곤 한다”고 덧붙였다.

다만 정비계획변경안은 구청에 접수돼 관계기관이 협의 중인 사안으로 확정된 안은 아니다. 변경안 접수 이후 관련 부서 협의를 거쳐 주민공람, 주민설명회 등의 행정절차를 밟고 서울시 심의를 거쳐 확정된다. 용산구청 관계자는 “이촌 한강변에서 초고층 재건축을 진행하는 첫 사례이다보니 관련 부서 협의 단계부터 지체가 되는 부분이 있다”며 “모든 부서가 신중하게 접근하고 있어 서울시 도시계획위원회 심의 단계까지 가봐야 정비안을 알 수 있을 것 같다”고 말했다. 이어 “서울시 심의를 언제쯤 받을 수 있을지도 예측하기 어려운 상황”이라고 했다.

한강맨션 조합 관계자 또한 “정비계획변경안 접수만 했을 뿐 아직 논의 중이기 때문에 확정된 건 없다”며 “인가를 받아야 하는 상황이라 되는대로 이후 절차를 진행할 것”이라고 말했다.

1971년 준공돼 올해로 53년차를 맞은 한강맨션은 660가구 규모로 전 가구가 전용 87~178㎡ 중대형 면적으로 구성돼 있다. 2017년 6월 조합설립인가를 받은 뒤 2019년 9월 사업시행계획인가를 받고 지난해 12월 관리처분계획인가가 났다. 당초 한강맨션 조합은 최고 35층으로 재건축을 추진할 계획이었지만 35층룰이 폐지되면서 68층 초고층 재건축을 추진 중이다. 한강변 입지에 대지지분이 높아 사업성이 좋다는 평가를 받는다. 앞서 한강맨션 조합은 전용 87㎡를 보유하고 있던 조합원이 전용 84㎡를 배정받을 경우 3억원 이상 돌려받을 수 있다고 추산하기도 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002231243

"집 좀 팔아주세요"…쏟아지는 '영끌족 아파트'

 "집 좀 팔아주세요"…쏟아지는 '영끌족 아파트'

[고금리 직격탄…서울 아파트 매물 8만건 육박]
연초 5만여건 대비 50%이상 급증…최근 치솟는 대출 이자 감당 못해
젊은층 중심 매물 내놓고 있지만…불확실한 상황에 사는 사람 없어서울 성동구에 아파트를 마련한 30대 초반 신혼부부 이 모 씨는 최근 집을 내놓았다. 부인이 출산을 앞두고 일을 계속할 수 있을지 불확실한 상황에서 늘어가는 대출 이자에 부담으로 느껴 결국 아파트를 매도하고 전세로 이사 가기로 한 것이다. 서울 마포구에 거주하는 30대 후반 박 모 씨는 자녀 진학 문제로 기존 아파트를 매도하고 대출을 좀 더 보태 강남으로 이사할 계획이었지만 최근 치솟는 대출 이자에 강남 이사 계획을 접고 살던 집도 팔아 전세를 선택했다.

◇강남 3구, 마·용·성까지 매물 빠르게 늘어

치솟는 대출이자를 감당하지 못하고 결국 아파트를 매물로 내놓는 가구가 늘고 있다. 고금리 기조가 언제 꺾일지 모르는 상황에서 부동산 하락장이 본격화했다는 전망이 잇따르면서 관망세가 짙어지고 있다. 특히 이 같은 현상은 무리하게 대출을 끌어 아파트를 구매한 20~30대 젊은 가구 위주로 나타나고 있다.

27일 이데일리가 부동산 빅데이터 전문업체 아실의 통계 자료를 분석한 결과 지난 24일 기준 서울 아파트 매매기준 매물 건수는 7만 8346건을 기록했다. 지난 8월만 해도 6만 7490건을 기록했으나 불과 석 달 만에 가파른 속도로 매물이 쌓이고 있다. 고금리 발 부동산 침체가 이어지던 올해 초만 해도 5만 건 안팎을 오가던 서울 아파트 매물이 오히려 올 하반기로 접어들면서 56% 이상 늘어난 것이다. 굳건한 입지와 학군을 내세워 불황에도 꾸준한 수요를 유지했던 강남 3구나 마·용·성(용산, 마포, 성동)까지 최근 매물이 빠르게 늘면서 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있다.

서울 남산에서 바라본 아파트 일대.

30세 미만 주택 소유자 1년새 10만명 줄어

서울 송파구는 5751건의 매물을 기록했는데 올해 초만 해도 3500여 건의 매물과 비교해 약 64%나 늘어났다. 강남구 역시 6788건을 기록, 올해 초 4000여 건과 비교하면 약 69% 증가해 강남 3구와 마·용·성도 더는 매물의 안전지대가 아님을 나타냈다.

서울 외곽 수도권이나 지방도 상황은 비슷하다. 같은 기간 경기도 아파트 매매 기준 매물은 올해 1월 10만 5000건 정도이던 매물이 14만 2920건으로 36% 증가했다. 특히 매물은 ‘2030 영끌’을 통해 집을 구매한 젊은 층 위주로 쏟아지고 있다. 통계청이 발표한 ‘2022년 주택소유통계’ 자료에 따르면 지난해 30세 미만 주택 소유자는 27만 4000명으로 전년(29만 1000명)보다 1만 7000명 줄었다. 30대는 154만 1000명으로 전년(164만 7000명)보다 10만 6000명 감소했다.

고금리 등으로 대출 이자를 감당하지 못해 매물을 내놓는 현상은 올해에 이어 내년까지 더 짙어질 것이란 전망이다. 이은형 대한건설경제연구위원은 “올해에도 대출 없이 집을 사기가 쉽지 않은 수요층이 주류인 지역과 그렇지 않은 지역 간의 차이는 명확하게 나타났다”며 “특히 젊은 세대들은 고금리를 이기지 못해 집을 대거 내놓는 현상도 공존하고 있다”고 설명했다.

이 연구위원은 이어 “다만 한국 모든 지역의 집값을 장기하락할 것으로 바라보기는 어려운 상황에서 언제 매수세가 이어질지 관망세가 이어지는 것으로 보인다”고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/018/0005627791

공사비 갈등에 결국…상계주공5단지, GS건설 시공계약 해지

 공사비 갈등에 결국…상계주공5단지, GS건설 시공계약 해지

비용증액·공사기간 등 의견차
조합원 추가 분담금 우려 커져
소유주 회의서 시공사 해제 의결

상계주공5단지 재건축 조감도/사진제공=GS건설


공사비를 두고 조합 내 내홍이 불거지던 노원 상계주공5단지가 결국 GS건설(006360)과 시공 계약을 해지했다. 공사비 증액 기준과 공사 기간 등 시공 계약에 대해 조합원들 간 이견이 벌어지면서 추가 분담금에 대한 우려가 커진 탓이다.

27일 정비업계에 따르면 서울시 노원구 상계주공5단지는 지난 25일 소유주 전체 회의를 열어 시공사 해제 안건과 정비사업위원회 해임 안건을 의결했다.

1987년 준공된 상계주공5단지는 현재 최고 5층 840가구 규모에서 재건축을 통해 지하 3층~지상 최고 35층, 5개동 996가구로 탈바꿈할 계획이었다.

그러나 재건축 사업시행자인 한국자산신탁과 정비사업위원회는 올해 1월 GS건설을 시공사로 선정한 뒤부터 비상대책위원회와 마찰을 빚어왔다. 공사비 증액을 요구하는 시공사와 시행자의 불투명한 협상 방식 등이 주된 이유였다. 가구당 대지지분이 낮은 데다 공사비까지 오르며 추가 분담금 추정액이 치솟을 위기에 처하자 일부 조합원들의 불만이 높아진 것이다. 한국자산신탁은 시공사인 GS건설과 공사비 인상을 두고 건설공사비지수 혹은 소비자물가지수 중 어떤 기준을 적용할지 협상 중이었다. 이밖에 48개월의 공사 기간이 지나치게 길다는 주장도 제기됐다.

다만 GS건설과 해결해야 하는 ‘돈 문제’가 남아있는 만큼 곧바로 관계를 정리할 수 있을지는 미지수다. GS건설은 올 초 시공사로 선정될 당시 50억 원의 입찰보증금을 납입했다. 이 돈은 한국자산신탁으로부터 빌린 신탁계정대 대여금을 상환하는 등 지금까지 조합의 사업비 대여금으로 사용돼 왔다. 새로운 시공사를 찾아 GS건설에 자금을 되갚아주거나 조합원 분담금을 각출하는 등 자금 확보 방안을 마련해야 하는 상황이다. GS건설 관계자는 "지난 토요일 시공사 지위가 해제됐으며 기 투입된 사업비용에 대해서는 소송 절차를 검토중"이라며 "낮은 사업성과 좋지 못한 시공여건 등으로 인해 그간 조합 내부에서 다소 의견차이가 있었다"고 말했다.

경기도 남양주시 다산1동 '지금·도농6-2구역' 재개발정비사업조합도 지난 9월 기존 시공사인 호반건설과 시공 계약을 해지했다. 건설경기 침체 등으로 시공사가 사업성 재검토를 요청했으나 조합이 이를 받아들이지 않으면서 계약이 해지됐다. 도농6-2구역 재개발조합은 다음달 2일 시공사 선정총회를 다시 개최할 예정이다. 현재 두산건설·남광토건 컨소시엄과 HJ중공업·이수건설 컨소시엄이 각축전을 벌이고 있다.

다만 공사비 협상에 대한 부담으로 시공사들도 선별적으로 사업장을 수주하기 시작하면서 정비 사업 자체가 지지부진해지는 곳도 늘어나는 추세다. 부산진구 시민공원 주변 재정비 촉진지구 2-1구역은 지난 6월 시공사인 GS건설과 계약을 해지했으나 이후 두 차례나 입찰이 무산돼 3차 입찰을 앞두고 있다. 정비업계의 한 관계자는 "건설사들의 수주 경쟁은 이미 옛날 얘기"라며 "적자 사업 우려가 커진 만큼 노량진1구역처럼 사업성 좋은 서울 시내 알짜 사업장도 유찰되는 등 시공사들도 몸을 사리는 분위기"라고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004266975

경기 더 꺾일라'…건설사, 쌓인 분양 물량 어쩌나

 경기 더 꺾일라'…건설사, 쌓인 분양 물량 어쩌나

12월 예정 분양 물량 6만 가구 육박…올해 최대치
시장 침체·공사비 분쟁 등으로 줄줄이 연기 영향
"주택 시장 더 꺾이기 전에" vs "총선 공약 기다릴 수도"건설사들이 눈덩이처럼 쌓인 아파트 분양 물량에 고심하고 있다. 내달에만 전국에 6만 가구에 달하는 분양이 예정돼 있다. 건설사들이 올해 내내 분양을 미뤄온 터라 연말에 물량이 대거 몰린 것으로 분석된다.

분양 일정을 한도 끝도 없이 미룰 수는 없다는 목소리가 나온다. 특히 경기가 더 안 좋아지기 전에 분양에 나서야 한다는 의견이다. 특히 내년 총선 정국이 본격화하기 전에 분양을 진행해야 한다는 목소리도 있다.

반면 정부와 정치권이 부동산 규제 완화 정책이나 공약을 추가로 내놓을 수 있다는 점에서 서두를 필요가 없다는 엇갈린 의견도 있다. 당장 주택 시장이 다시 꺾이는 흐름인데 내년 회복을 장담할 수 없는 터라 이러지도 저러지도 못하는 분위기다.

2023년 전국 일반분양 물량 추이. 올해 내내 밀린 분양…연말에 대거 몰려

부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 내달 전국에서 총 66곳 5만 9438가구가 분양될 예정이다. 이 중 일반 분양 물량은 4만 6272가구다. 이는 올해 최대 물량을 분양했던 11월(2만 5445가구)보다 82%가량 늘어난 규모다.

올해 월별 일반분양 물량을 살펴보면 상반기에는 주택 경기 침체로 월 1만 가구를 넘지 못했다. 이후 하반기 들어 차츰 증가하는 추세다.

건설사들은 올해 원자잿값 상승 등의 영향으로 조합과 공사비 분쟁이 곳곳에서 벌어지며 분양을 진행하는데 차질을 빚어왔다. 여기에 더해 서울과 수도권 주요 지역 외에는 주택 시장 경기가 뚜렷하게 반등하지 않아 분양 일정을 미루는 단지들이 많았다. 내달 분양 예정 물량이 많은 것은 이처럼 그간 사업을 미뤄온 단지들이 몰린 영향으로 풀이된다.

한 건설사 관계자는 "통상 연초에 '연내 분양'을 계획했던 단지들의 일정이 밀리다 보면 연말에 몰리는 경우가 많은데 올해는 이런 현상이 더욱 심화했다"며 "지방의 경우 침체 흐름이 지속하기도 한 데다가 공사비에 대한 합의가 이뤄지지 않은 곳들이 많아 분양을 시작하기가 쉽지 않았다"고 설명했다.

총선 전에 밀어내기?…더 극심해진 눈치 보기

다만 이 물량들이 계획대로 연내 분양을 진행할지는 미지수다. 업계 내에서도 적절한 분양 시기에 대한 의견이 엇갈리는 분위기다. 특히 올해 하반기 들어 반등하는가 싶었던 주택 시장이 다소 꺾이는 흐름을 보이면서 분양 사업자들의 눈치 보기가 더욱 극심해지고 있다는 설명이다.

최근 주택 시장 분위기가 다시 침체하고 있기는 하지만 분양 시장만큼은 아직 온기가 남아 있는 만큼 서둘러야 한다는 의견이 있다. 특히 내년 총선으로 이슈가 쏠리기 전에 분양을 진행하는 게 낫다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 "분양 사업을 계속 미루다 보면 아무래도 금융 비용이 늘어나는 등 부담이 있는 게 사실"이라며 "또 경기 예측 등을 보면 내년에도 분양에 대한 부담이 이어질 가능성이 있기 때문에 최근의 청약 시장 열기가 남아 있을 때 분양을 진행하는 게 되레 낫다고 판단할 수 있다"고 설명했다.

실제 직방에 따르면 지난 10월 전국 1순위 청약 경쟁률은 14.3%를 기록하며 전달보다 높아진 것으로 나타났다. 기존 주택 시장이 9~10월 들어 눈에 띄게 가라앉는 것과는 대조되는 흐름이다.

아파트 청약 1순위 경쟁률 추이.다른 건설사 관계자는 "당장 연내 분양을 할 지에 대해서는 고민이 더 필요하겠지만 내년 총선 전에는 하는 게 나을 수 있다"며 "아무래도 본격적인 총선 정국에 들어서면 이슈가 선거에 쏠리면서 분양 마케팅이 어려울 가능성이 크다"고 설명했다.

반면 건설사들이 내달에도 대거 분양을 미룰 가능성이 있다는 전망도 나온다. 당장 사업장 곳곳에서 건설사와 조합 간의 공사비 분쟁이 이어지고 있다는 점에서 계획대로 분양을 진행하는 게 쉽지 않을 수 있다는 분석이다. 또 총선 과정에서 각종 부동산 규제 완화안이 나올 경우 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 전망도 나온다.

한 대형 건설사 관계자는 "내년 총선 전에 정부나 정치권이 부동산 시장을 다시 띄우려는 정책이 나올 가능성이 있기 때문에 그걸 기다리는 사업장도 적지 않을 것"이라며 "최근 주택 시장 경기가 안 좋아지는데 너도나도 연내에 밀어내기 분양을 하기는 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양 예정 단지들을 살펴보면 내달 진행한다는 경우도 있지만 일정이 미정인 단지도 상당수"라며 "기존 주택 시장이 숨을 고르는 분위기가 나타나면서 분양 시장에서도 눈치 보기가 극심해지고 있다"고 설명했다. 이어 "시장이 그나마 나은 지역의 경우 연내에 물량을 털어낼 수도 있지만 그렇지 않은 지역은 내년 봄이나 이후로 밀리는 경우도 있을 것"이라고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000021343

 

지표로 본 집값 정점론

잠시 회복세를 보이던 집값이 다시 하락하는 모습을 보이자 ‘집값 정점론’이 고개를 들고 있다. 본격적인 하락장 시작일까 아니면 일시적인 횡보일까.

(1) 실거래가지수

9개월 만에 하락 전환…상승장 끝?

부동산 대표 지수 중 하나로 손꼽히는 아파트 실거래가지수를 보면 집값 정점론에 무게가 실린다. 집값이 다시 하락할 것이라는 우려와 함께 올 들어 9개월 연속 상승하던 아파트 실거래가지수가 10월 잠정적으로 떨어진 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 9월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.05% 상승해 9개월 연속 올랐다. 이에 따라 올 1~9월 서울 아파트 실거래가지수는 누적 약 13.4% 상승했다. 이는 지난해 하락분(-22.2%)의 절반 이상이다.

문제는 10월이다. 한국부동산원이 11월 16일 ‘잠정치’로 발표한 서울 아파트 실거래가는 -0.45% 변동률을 기록해 하락하는 것으로 나타났다. 집값 상승세가 꺾였다는 의미다.

실거래가지수는 한국부동산원이 지방자치단체에 신고된 모든 아파트 실거래를 계약일 기준으로 집계해 작성한다. 주간 시세 동향을 구하는 표본조사와 달리 실제 거래된 아파트의 실거래 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한다. 계약 이후 30일 이내 신고해야 하므로 9월까지 확정치로 발표하고, 10월은 조사 시점(11월 15일)까지 신고한 건만 반영해 잠정치로 공개한다.

실거래가지수 흐름은 경기도도 서울과 비슷하다. 경기도 9월 실거래가지수는 0.98% 올라 전월(1.09%)보다 상승폭이 줄더니, 10월에는 -0.29% 변동률을 기록했다. 전문가들은 11월 말까지 신고를 모두 마친 10월 확정치도 ‘하락’을 기록할 가능성이 크다고 본다. 10월 이후 실제 아파트 거래 건수가 크게 감소했고, 중개업소에 매물이 본격적으로 쌓이면서 상승 거래가 많아졌을 가능성이 낮기 때문이다.

집값 향방을 점칠 수 있는 각종 지표가 악화하자 부동산 시장에서는 ‘집값 정점론’이 다시 고개를 들고 있다. (매경DB)

(2) 3대 부동산 심리지수

거래 시장 ‘한산’…매수자 우위 지속

KB부동산이 집계하는 ‘3대 부동산 심리지수’도 일제히 하락했다. 월간 매수우위지수는 11개월 만에, 매매가격전망지수는 10개월 만에 각각 내림세로 돌아섰다. 올 하반기에 등락을 거듭해온 매매거래활발지수도 다시 떨어졌다. 부동산 중개업계가 부동산 시장 소강 국면 진입과 관망세 흐름을 본격 체감하고 있다는 의미로 풀이할 수 있다.

KB부동산 데이터허브 자료를 보면, 10월 매수우위지수는 28.2로 30선을 밑돌았다. 지난 6월(28.4) 이래 가장 낮다. 지난해 12월(17.5)부터 10개월 연속으로 이어온 상승세가 끝나고 하락 반전했다. 올해 8월(32.6)과 9월(32.9)에는 30선까지 회복했으나 10월에 다시 떨어졌다. 매수우위지수는 기준선 100을 초과할수록 매수자가 많고, 100 미만일수록 매도자가 많다는 의미다. 이 지수는 지난해 11월 17.3으로 바닥을 친 뒤로 소폭이나마 꾸준히 개선돼왔다.

10월 월간 매매가격전망지수도 97.1을 기록하며 다시 100 밑으로 떨어졌다. 이 지수가 100을 넘으면 부동산 중개업자들이 가격 상승을, 100 미만이면 하락을 예상한다는 의미다. 매매가격전망지수는 올해 8월(102.3)과 9월(104.5)에 2개월 연속 100 이상을 기록한 바 있다.

매매가격전망지수는 지난해 5~12월까지 줄곧 떨어지다 올 들어서는 9월까지 매달 올랐는데, 10월 들어 하락세로 돌아섰다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “금리 상승, 특례보금자리론 대상 축소를 비롯한 대출 규제 등이 관망세를 부추기는 분위기”라며 “서울에서도 영등포, 서대문, 노원 등 주요 지역에서 이전보다 가격을 낮춘 거래 비중이 높게 나타났다”고 설명했다.

부동산 시장 거래 분위기를 엿볼 수 있는 매매거래활발지수도 10월에는 12.5에 그쳤다. 매매거래활발지수는 100에 ‘활발함’ 비율을 더하고 ‘한산한’ 비율을 빼 계산한다. 지수가 100을 초과할수록 거래가 활발하다는 뜻인데, 3개월 만에 수치가 하락했다. 실제로 서울 아파트 매물이 8만건에 달할 정도로 매물이 쌓여가고 있다. 부동산업계 관계자는 “고금리 여파로 대출 부담이 커지면서 현금 자산이 부족한 실수요층 유입이 제한적인 상황”이라며 “당분간 매매 거래량과 가격 오름폭 모두 횡보 수준의 흐름이 지속될 것”이라고 말했다.

(3) 주택구입부담지수

서울 165.2로 여전히 높은 편

주택담보대출 금리가 여전히 상승세를 보이고는 있지만 전국 주택 구입 부담은 3분기 연속 줄고 있는 것으로 나타났다. 다만 서울의 경우 중간소득 가구가 중간 가격 주택을 구입할 경우 소득의 40% 이상을 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 해 아직 감당하기 쉬운 수준은 아니라는 것이 전문가 평가다.

한국주택금융공사에 따르면 올 2분기 전국 주택구입부담지수는 68로 지난 1분기(71.9) 대비 3.9포인트 내렸다. 이는 2021년 1분기(63.6) 이후 가장 낮은 수준이다. 전국 주택구입부담지수는 2021년 4분기(83.5)부터 지난해 1분기(84.6)와 2분기(84.9), 3분기(89.3)까지 네 분기 연속 사상 최고치를 경신했다. 이후 정부의 부동산 연착륙 정책에 금리까지 어느 정도 정점을 찍으면서 지난해 4분기(81.4) 상승세가 꺾였고, 올해 1분기와 2분기에도 하락세를 지속했다.

주택구입부담지수는 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간 가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수다. 지수가 낮을수록 주택 구입 부담이 낮다는 의미다. 주택담보대출 상환으로 가구소득의 약 25%를 부담하면 주택구입부담지수는 100으로 산출된다. 즉 가계소득과 금리, 주택 가격을 모두 포함하는 만큼 주택 가격의 고평가 또는 저평가를 판단할 수 있는 지표다.

다만 3분기 이후 주택구입부담지수가 계속 하락할지는 미지수다.

2분기 전국 주택구입부담지수가 하락세를 이어간 것은 주담대 금리가 4.3%로 전분기(4.4%) 대비 0.1%포인트 떨어진 반면, 가계소득은 같은 기간 585만4000원에서 598만5000원으로 2.2% 증가해서다.

서울의 경우 주택구입부담지수가 165.2로 1분기(175.5) 대비 10.3포인트 하락했다. 서울의 경우 사상 최고를 기록했던 지난해 3분기(214.6) 이후 세 분기 연속 지수가 하락했지만 여전히 170에 육박해 주택 구입 부담이 매우 큰 것으로 나타났다.

2분기 주택구입부담지수 기준 서울 중간소득 가구가 지역의 중간 가격 주택을 구입할 경우 소득의 41% 정도를 주택담보대출 원리금 상환으로 부담해야 한다. 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 기준으로 여전히 금융당국의 규제 기준인 40%를 넘는다. 통상 서울의 경우 주택구입부담지수 130~140(소득에서 주담대 상환 비중 33~35%)선을 주택 구매가 가능한 적정 수준으로 보고 있다. 장경철 부동산일번가 이사는 “미국의 10월 소비자물가 상승률이 시장 전망치를 밑돌면서 머지않아 금리 인상이 끝날 것이라는 관측이 나오지만 안심할 수 없다. 고금리 시대가 내년에도 지속돼 주택 구입 부담이 커지면 집값 정점론이 더욱 확산될 수 있다”고 내다봤다.

(4) PIR·HAI

14년 걸리던 내집마련, 10년으로

지금까지의 부동산 지표로 보면 서울을 중심으로 집값이 고평가돼 있는 것은 분명해 보인다. 그럼에도 일각에서는 여전히 주택 수요가 꾸준해 집값이 더 오를 것이라는 전망도 나온다. PIR(가구소득 대비 주택 가격 비율), HAI(주택구입잠재력지수) 모두 긍정적인 신호를 나타내는 덕분이다.

PIR은 주택 가격을 가구소득으로 나눈 값이다. 중위소득(3분위) 가구가 서울에서 중간 가격대(3분위) 집을 사기 위해 필요한 기간을 나타낸 값이다. 예를 들어 PIR이 12라면, 중위소득을 받는 근로자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 12년을 모아야 서울에서 중간 가격대 수준 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. PIR 수치가 낮을수록 주택 실수요자의 주택 구매 여력이 높은 것으로 해석된다. KB부동산 통계에 따르면 올해 2분기 서울 PIR은 10.5로 조사됐다. 지난해 1분기 14.4였던 점을 감안하면 많이 떨어졌다. 2분기 기준 전국 PIR도 4.8로 지난해 1분기(7.3)보다 2.5포인트 감소했다.

HAI도 마찬가지다. HAI는 중위소득 가구가 금융회사 대출을 받아 주택을 구입할 때 현재 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 가리킨다. 기준은 100이다. HAI가 100보다 클수록 중간소득 가구가 주택을 무리 없이 구입할 수 있다는 뜻이다. 올 3월 기준 전국 아파트 HAI는 107.3이었다. 지난해 9월 78까지 빠졌다 올 들어 1월 102.5, 2월 104.4 등으로 다시 100 윗선으로 올라섰다. 서울 강남권 집값마저 하락세를 보이며 정점론이 확산되지만 재건축이 속도를 내는 강남, 여의도, 목동 등 주요 단지 매수세가 꾸준한 만큼 내년에도 집값 상승세가 지속될 것이라는 전망이 나오는 이유다.

집, 살까 말까

강남 청약 주목…대출 낀 다주택 정리

여러 지표가 ‘정점’을 가리키는 이때 주택 투자는 괜찮을까. 당분간 대출 금리가 높은 수준을 유지할 가능성이 높은 만큼 최대한 대출 부담을 줄이고 고정형 주택담보대출 상품을 눈여겨봐야 한다는 것이 전문가 주문이다.

대출 부담을 덜기 위해서는 우선 신규 청약 시장을 눈여겨보는 것이 좋다. 분양가의 10~20% 수준인 계약금만 있으면 긴 시간에 걸쳐 중도금과 잔금을 납부하면 되기 때문이다. 실제로 최근 분양 심리가 위축되자 청약 시장에서는 중도금대출 무이자 지원은 물론, 이자를 후불로 하거나 일부 고정금리로 적용하는 경우도 빈번해졌다. 대출 이자 부담에 청약을 망설이는 실수요자를 잡기 위한 고육지책이다.

무엇보다 중도금대출 문턱이 높지 않다는 점이 매력 요인이다. 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구), 용산구에 위치한 청약 단지는 무주택자의 경우 분양가의 50%까지 중도금대출이 가능하다. 그 외 지역은 분양가의 70%까지 중도금대출을 받을 수 있다. 추첨제 물량이 부활하면서 가점이 낮아도 청약 당첨이 얼마든지 가능해진 점 역시 눈길을 끈다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 최근 분양한 서울 송파구 ‘힐스테이트e편한세상문정’은 169가구(특별공급 제외) 모집에 총 2만5783건이 접수돼 평균 152.56 대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다. 올해 강남 3구에서 처음 분양하는 신규 단지라 청약 수요가 대거 몰렸다.

갈아타기를 염두에 둔 1가구 1주택자 역시 추첨제 물량으로 나오는 아파트 청약을 고려해봄직하다. 무주택자와 비교해 청약 기회는 훨씬 좁지만, 최근 새 아파트 선호도가 높아지는 분위기 속에 청약은 조금이라도 저렴하게 내집마련이 가능한 수단으로 꼽히기 때문이다.

청약 경쟁률이 워낙 치열한 만큼 자금 여력이 괜찮다면 시세보다 20% 이상 저렴한 신축 아파트 급매물을 매수하는 것도 방법이다. 대출 총액이 큰 다주택자라면 비우량 주택을 정리해 ‘똘똘한 한 채’만 남겨두는 것도 요령이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “대출 부담이 크다면 보유 주택 수를 줄이는 식으로 자산 포트폴리오 조정에 나서야 한다. 입지에 따라 집값이 양극화를 보일 가능성이 높은 만큼 인기 지역 주택만 보유하고 비인기 지역 상품은 과감히 처분하는 것도 방법”이라고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://www.mk.co.kr/economy/view/2023/888429/?utm_source=naver&utm_medium=newsstand

"3억 싸도 안 사요"…'거래 절벽' 늪에 빠진 구축 아파트

 "3억 싸도 안 사요"…'거래 절벽' 늪에 빠진 구축 아파트

서울 아파트 10년 이상 구축 거래건수 감소 두드러져
실수요자 위주로 재편…"기왕이면 5년 내 신축으로"

서울 남산에서 바라본 아파트 단지들. 

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = # 30대 직장인 A씨는 실거주 목적으로 서울 시내 아파트를 알아보고 있다. 어린 자녀와 3인 가구가 거주할 전용 59㎡(25평) 위주로 매물을 보고 있는데 10년 이상 된 구축 아파트는 아예 배제하기로 했다. A씨는 "구축 아파트 가격이 3억원가량 낮지만, 장기간 실거주 목적인 만큼 기왕이면 넓은 지하 주차장과 커뮤니티시설 등을 갖춘 5년 이내 신축 아파트를 매입하고 싶다"고 말했다.

서울 아파트 거래량이 10월 들어 급감한 가운데 10년 이상 구축 아파트의 거래 절벽이 두드러진 것으로 나타났다. 대출 규제와 이자 부담으로 투자 수요가 얼어붙고, 실수요 위주로 거래 시장이 재편되며 신축 아파트 선호 현상이 뚜렷해졌다고 분석한다.

27일 부동산R114가 뉴스1 의뢰로 서울 아파트 연식 구간별 매매 건수를 분석한 결과 10월 매매량 2239건(22일 기준) 중 5년 이하 신축은 326건, 11년 이상~30년 이하 구축은 1294건으로 조사됐다.

10월 아파트 매매량은 올해 3월 이후 7개월 만에 3000건 아래로 줄어들며 급감했는데, 특히 구축 아파트 거래량의 감소 폭이 가팔랐다.

신축 아파트 거래량은 9월 483건에서 10월 326건으로 160여건 줄어든 반면 구축 아파트(11년 이상~30년 이하) 거래량은 같은 기간 1943건에서 1294건으로 640여건 급감했다.

그동안 신축 아파트값 상승 폭이 상대적으로 높아 매매 감소 경향을 보였으나 10월 들어 시장 분위기가 꺾이자, 구축 아파트 거래 절벽이 오히려 더 도드라졌다.

DSR 규제가 깐깐해지면서 일정 수준의 소득이 있는 중산층 이상이어야 서울 아파트 매매가 가능한 여건이 됐고, 이에 실거주 목적의 신축 선호 현상이 뚜렷해진 것으로 풀이된다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "10년 넘은 아파트 단지와 신축 아파트는 시스템을 비롯해 내부 자재도 다르고, 커뮤니티시설 등도 차별화가 된다"며 "직접 둘러보고 나면 왜 비싼지 이해가 되기 때문에 장기 거주 목적의 실수요자는 (자금 마련이 가능하다면) 더 비싸더라도 신축 아파트를 선택하는 경우가 많다"고 말했다.

경기 침체에 재개발·재건축 정비사업 추진 기대감도 한풀 꺾이며 서울에서 30년 넘은 아파트 거래량은 8월 706건에서 9월 645건, 10월 412건으로 석 달 연속 줄었다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "재건축이 쉽게 되는 상황이 아니고 거시 경제 여건도 받쳐주지 않는다"며 "여기에다 재건축이 추진 중인 강남구 대치·압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도 등은 토지거래허가구역으로 묶여 투자자의 진입이 어렵고 실수요자만 들어갈 수 있는 상황이다. 대출 금리가 올라가면서 멈칫하는 국면으로 봐야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/421/0007199669

“평당 땅값만 7000만원, 미쳤다는 말밖엔…” ‘서핑 성지’ 양양의 고민

 “평당 땅값만 7000만원, 미쳤다는 말밖엔…” ‘서핑 성지’ 양양의 고민

‘서핑의 성지’라 불리는 강원도 양양군 현남면 죽도해변. 여름 성수기에 비하면 한적한 편이었지만 지금도 초겨울 파도를 즐기는 서퍼들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다. 해변 바로 앞에는 20~30층 높이의 고층 건물이 줄지어 들어서 있고, 공사가 진행 중인 곳들도 상당수였다. 대부분은 2020년 이후 지어진 생활형 숙박시설이다.

하지만 투자 수요가 급격히 몰리며 치솟은 땅값, 수요를 따라가지 못하는 과잉 개발을 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 양양지역 주민들이 젠트리피케이션(둥지 내몰림 현상)을 겪을 수 있다는 지적도 제기된다.

지난 20일 강원도 양양군 현남면 죽도해변 인근에는 체류형 관광객들을 타깃으로 한 생활형 숙박시설 공사가 한창이었다. 

26일 국토교통부 ‘2022년 연간 지가변동률’에 따르면 지난해 양양군 땅값은 전년 대비 3.935% 올라 속초시(3.674%)를 제치고 ‘강원도 땅값 상승률 1위’에 올랐다. 이는 서울 자치구 중 땅값이 가장 많이 오른 서울 서초구(3.982%)에 육박하는 수치다. 불과 10년 전만해도 땅값 상승률이 강원도 평균의 절반에도 못미쳤던 양양은 2016년 이후로 속초시와 도내 1위 다툼을 벌이는 중이다.

양양 땅값 상승은 서핑 문화가 태동하기 시작한 2000년대 초반부터 시작돼 최근 몇년 사이 그 속도가 급격히 빨라졌다. 2017년 서울~양양 고속도로 개통, 2020년 낙산도립공원 해제에 따른 고도제한 규제완화 등이 ‘개발 호재’로 작용하며 투자 수요가 몰린 탓이다. 양양이 2030세대 사이의 ‘핫플레이스’로 입소문을 탄 뒤에는 클럽이나 술집같은 유흥시설도 줄줄이 들어섰다.

노승법 한국공인중개사협회 양양군 지회장(물치공인중개사 대표)은 “서핑 수요가 많은 인구해변쪽은 3.3㎡ 당 땅값이 5000만원에 육박한다. 최근엔 3.3㎡ 당 7000만원이 넘는 매물도 나왔다는 이야기가 돌고 있다”며 “부동산 경기가 나쁜 지금 상황에서는 ‘거품’이라고밖에 볼 수 없는 가격”이라고 했다.

양양 현남면 일대에 마련된 생활형 숙박시설 분양 홍보관.

투자수요는 아파트 규제를 피하면서도 소자본 투자가 가능한 생활형 숙박시설로 몰려들었다. 경향신문이 양양 인구·죽도해변 인근을 돌아본 결과 최소 7곳 이상의 생활형 숙박시설이 분양 중이었는데, 분양가의 1000만~1200만원 ‘마이너스피’ 매물을 다수 찾아볼 수 있었다. 부동산 상승기였던 2~3년 집중적으로 공급됐다가 금리 인상 이후 시장의 외면을 받은 매물들이다.

이러한 건물들은 인근 지가와 임대료를 끌어올리는 효과를 냈다. 해변가에 자리잡은 서핑샵들은 연세 또는 월세로 임대 계약을 맺는 것이 일반적이다. 양양이 서핑으로 유명세를 타긴 했지만 대부분의 관광수요는 여름에 집중되어있는 반면, 임대료와 인건비는 연간으로 발생되다보니 사업성이 좋지 않다. 일각에서는 치솟는 비용 부담을 버티지 못하고 폐업을 하는 곳들도 나오고 있다.

죽도해변에서 서핑샵을 운영하는 A씨는 “개업한 3년 전보다는 2배, 처음 개업을 고민했던 10년 전보다는 20배가 뛰었다”며 “하루하루 오르는 땅값을 보면 미쳤다는 말밖에 나오지 않는다”고 했다. 그러면서 “서핑샵을 시작한 이들은 모두 내가 좋아하는 일(서핑)을 하면서 돈을 벌수 있다는 생각으로 하는 것인데 그것도 옛날 이야기가 된 것 같다”며 “인건비와 임대료를 감당하기도 벅차 고민”이라고 했다.

지난 9월부터 양양군이 서울소셜스탠다드를 통해 위탁운영하는 워케이션센터 ‘웨이브웍스’ 내부. 

양양이 난개발이 아닌 지역 발전의 모범 사례로 정착하기 위해서는 결국 기존 지역상권과 주민들이 경쟁력을 유지하고, 꾸준한 관광 수요가 유입되는 것이 관건이다. 서핑 목적 외의 관광객, 외국인 관광객 유치 등이 필수적이다. 양양군이 지난 9월 워케이션(휴가지 원격근무) 센터 ‘웨이브 웍스’를 개소한 것도 이같은 맥락에서다. 웨이브웍스 민간운영 위탁사인 김하나 서울소셜스탠다드 대표는 “양양군은 최근 급격히 유흥화·관광화됐다는 위기의식이 있다”며 “워케이션 센터는 양양을 사계절 찾을 수 있는 도시로 바꿔보려는 노력의 일환”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/032/0003263555