부동산의 모든것 Korea Real Estate News: 1월 2023

2023년 1월 31일 화요일

99.9% "서울 집값 안 올라" 했는데…1월 '중개사 전망' 급격 개선

1월 매매가격 전망지수 13.7p 상승…단번에 반년 전 수준으로
"정부 연착륙 대책 영향…분위기 반전 기대는 제한적"

부동산 시장 분위기를 현장에서 체감하는 중개사들의 서울 집값 전망이 급격히 개선됐다. 한 달 전까지만 해도 부동산 중개업소 0.1%만 서울 집값이 상승할 것으로 전망했지만, 새해들어 단번에 5개월 전 수준으로 지표가 좋아졌다.

1일 KB부동산 주택가격동향 통계에 따르면 1월 서울 KB부동산 매매가격 전망지수는 65.0로 전월(51.3) 대비 13.7포인트(p) 상승했다. 지난해 8월(67.1) 이래 5개월 만에 최고치다.

매매전망지수는 전국 부동산 중개업소 6000여개를 대상으로 3개월 내 아파트값 전망을 물어 수치화한 것이다. 지수가 100 이상이면 상승, 100 미만이면 하락 의견이 많다는 것을 의미한다.

지수가 여전히 기준선을 하회하고 있지만, 개선세가 눈에 띄었다. 서울 아파트 매매가격 전망지수는 지난해 5월 이래 7개월 연속 내렸다. 지난해 12월 소폭 반등했지만, 0.3p 올라 개선이라고 보긴 미미했다. 그러나 올해 1월은 상승폭이 두드러졌다.

세부 지표도 개선됐다. 지난해 7월 이래 응답자의 1% 미만이 서울 집값 상승을 점쳐왔고, 직전 달인 12월에는 상승 예상이 0.1%에 불과했다. 하지만 이달엔 중개사 중 1.4%가 상승 가능성을 언급해 약 반년 만에 상승 답변 비중이 1%를 웃돌았다.

이에 지난해 하반기부터 잇단 규제완화책이 나오면서 거래 활성화 기대감이 높아지고 있다는 분석이 나온다.

정부는 연착륙 유도를 위해 규제지역 해제를 비롯해 실수요자·다주택자를 아우르는 수요 유인책을 내놓은 바 있다. 특히 주택 구입 시 고금리 부담을 덜어주기 위한 특례보금자리론은 전날 접수에 수천명 접속 대기줄이 형성되며 수요자 관심을 증명했다.

바닥으로 치닫던 매수심리도 반등했다. 서울 아파트 매매수급지수는 1월 첫째 주 35주 만에 반등한 뒤 4주 연속으로 지수가 올랐다. 같은 기간 서울 아파트값도 낙폭이 축소됐다. 서울 아파트 거래량도 다시 늘어나고 있다는 것이 현장 분위기다.

다만 고금리 기조와 고점 인식이 여전해 분위기 반전은 어렵다는 것이 업계 분석이다. 함영진 직방 데이터랩장은 "(정부 규제 완화가) 수요를 늘리고 공급 단계에서부터 쌓인 물량 적체를 줄이는 데는 도움이 될 수 있지만, 침체된 주택시장의 반전을 기대하기는 제한적"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230201&prsco_id=421&arti_id=0006604837

최저 3%대 특례보금자리론…9억 이하 거래 살아날까

노·도·강 9억원 이하 거래 활성화 기대
현장에선 효과 아직 없어
중저가 아파트 일부만 소화될 듯

최대 5억원까지 대출 가능한 특례보금자리론 신청이 본격화하면서 9억원 이하 중저가 주택의 거래가 살아날지 시장의 이목이 쏠린다. 하지만 시중금리도 정점을 찍고 내려오고 있는 시기여서 특례보금자리론이 유발하는 매수 유인 효과가 크지 않을 것이라는 전망도 나온다.

1일 금융권 등에 따르면 최저 연 3.25% 고정금리 모기지론인 특례보금자리론 신청 첫날인 지난달 30일 고객들이 몰리면서 한국주택금융공사 애플리케이션(앱) 접속이 마비되는 사태를 빚었다. 이날 주금공 앱뿐 아니라 온라인 홈페이지에서도 접속 지연 사태가 발생했고 오프라인 채널인 SC제일은행 창구에도 특례보금자리론 관련 발길이 끊이지 않았다.

특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하에 한해 소득 제한 없이 최대 5억원까지 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 없이 대출받을 수 있다. 연 4%대 고정금리로 최장 50년 만기 대출이 가능한 정책금융상품이다.

업계에서는 특례보금자리론의 흥행을 주택 매수세 회복 신호로 보고 있다. 금리 인상 기조가 지속되면서 매수세가 확 꺾였는데 금리 부담을 낮춰주면 소득 여력이 되는 수요자 중심으로 매수에 나서지 않겠냐는 것이다.

특히 이 상품이 출시되면 9억원 이하 서울 중저가 주택 거래 회복에 도움이 될 것이라는 전망이 나온다. 부동산R114에 따르면 서울 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 강서구, 구로구, 금천구, 관악구 등 12개 구의 평균 아파트값이 9억원이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "매수냐, 전세냐를 결정해야 하는 수요자 입장에서 소득 수준이 양호하다면 매수로 돌아설 여지가 충분히 있다"며 "특히 9억원 이하 중저가 주택의 거래량 증대 효과가 있을 것으로 본다"고 말했다.

하지만 현장에선 특례보금자리론 효과는 아직 확인하기 어렵다는 분위기다. 서울시 노원구 상계동의 A 공인중개사무소 관계자는 "기존 대출을 더 낮은 금리로 갈아타려는 대환대출 수요가 많다는 점에서 매수 영향력은 크게 없다"며 "특례보금자리론 출시로 인해 매수 문의가 특별히 늘거나 하지 않았다"고 전했다.

특례보금자리론이 하락세를 굳힌 부동산 시장 분위기를 반전시키기는 어려울 것이라는 시각도 있다. 특례보금자리론이 최근 시중은행의 주택담보대출 상품과 비교해 금리 차이가 크지 않은 데다가 경기 침체, 주택 경기 악화 등의 상황은 크게 변하지 않아서다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "낙폭이 심한 중저가 아파트의 일부 매물이 소화될 것"이라며 "하지만 매수심리가 위축돼 상승 반전은 힘들 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230201&prsco_id=277&arti_id=0005211776

“집값 더 내리기 전에 ”… 작년 주택연금 가입건수 역대 최고

1년새 35% 늘어… 누적 10만명 돌파
“가입시기 저울질하다 서둘러 신청”
3월부터 수령액 평균 1.8% 감소

서울 성북구에 사는 김모 씨(60·여)는 지난해 말 주택연금에 가입해 매달 200만 원가량을 받고 있다. 최근 수년 동안 집값이 오르면서 2018년에 5억 원을 주고 산 아파트가 10억 원의 시세로 평가를 받았다. 김 씨는 “지난해 남편과 함께 퇴직하면서 주택연금 가입을 저울질하다가 가입했다”며 “장기적으로는 몰라도 당분간은 집값이 더 오르기 쉽지 않을 것 같다는 생각 때문”이라고 말했다.

급격하게 올랐던 주택가격이 조정기에 접어든 가운데 김 씨처럼 집값이 더 내리기 전에 서둘러 주택연금에 가입하는 사례가 늘고 있다. 주택연금은 살고 있는 집을 담보로 맡기고 매달 일정한 금액을 평생 받을 수 있는 상품이다. 만 55세 이상 중장년층의 안정적인 노후 생활을 돕기 위해 2007년 출시됐다. 가입자가 아무리 오래 살아도 사망할 때까지 약정된 연금이 보장되고, 일찍 사망하면 주택을 처분한 돈이 그간 받은 연금, 이자 등을 빼고 가족에게 상속된다.

31일 한국주택금융공사(주금공)에 따르면 지난해 주택연금 가입 건수는 1만4580건으로 집계됐다. 2021년 1만805건에 비해 34.9% 늘어난 것으로 역대 최고치다. 주택연금의 누적 가입자는 지난해 8월 10만 명을 돌파했다.

지난해 주택연금 가입자 수가 급증한 것은 집값이 추가 하락하고 금리가 더 오르기 전에 서둘러 가입하려는 수요가 몰렸기 때문으로 풀이된다. 주금공 관계자는 “주택연금에 대한 인지도가 높아진 점과 주택가격이 상승할 것이란 기대감이 꺾인 점 등으로 인해 가입자가 크게 늘어났다”고 말했다. 주택연금 가입 절차를 간소화하고 가입 조건을 완화한 점도 일부 영향을 미친 것으로 보인다. 정부는 주택연금 가입이 가능한 주택가격을 공시가격 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 확대하는 방안도 추진하고 있다.

다만 올해는 주택연금 가입자들이 받을 수 있는 수령액이 전년보다 다소 줄어들게 됐다. 주금공은 3월 1일부터 주택연금 신규 신청자의 월 지급금이 기존보다 평균 1.8% 감소한다고 이날 밝혔다. 주금공은 주택가격 상승률, 금리 상황, 기대여명 변화 등을 고려해 가입자의 월 수령액을 매년 한 번씩 조정하는데 주택가격 상승률이 낮아지는 반면 이자율은 상승한 결과다. 이에 따라 주택가격 6억 원을 기준으로 55세 가입자가 받게 되는 주택연금 월 지급금은 기존 96만7000원에서 조정 후 90만7000원으로 줄어든다. 2월 28일까지 신청을 마친 가입자의 경우 변경 이전의 월 지급금을 받게 된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230201&prsco_id=020&arti_id=0003476903

지난해 아파트 전월세 거래량 100만건 돌파…월세 비중 역대 '최고'

기사내용 요약

경제만랩, 국토부 실거래가 자료 분석
월세 비중 42.7%…전년 比 28% 늘어

2022년 전국 아파트 전월세 거래량이 100만 건을 돌파한 것으로 나타났다. 이 중 월세가 차지하는 비중은 42.7%로 역대 최고치를 기록했다.

1일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2022년 전국 아파트 전월세 거래량은 총 105만9306건으로 나타났다. 이는 국토부가 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 많은 거래량이다.

아파트 전세 거래량의 경우 지난해 60만6686건으로 전년 대비 0.1% 감소했다. 반면, 월세 거래량은 지난해 45만2620건으로 집계돼 전년 대비(35만2150건) 28.5% 증가하면서 역대 최다를 기록했다. 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중도 42.7%로 통계 작성 이래 최고치를 보였다.

지역별로는 서울 아파트 전월세 거래량 23만1846건 중 월세 거래는 9만8810건으로 월세 비중이 42.6%에 달했다. 경기는 전월세 거래 34만9711건 중 월세 거래 15만1518건으로 월세 비중이 43.3% 기록했고, 인천은 7만51건 중 월세가 3만1492건으로 월세가 차지하는 비중이 45.0%로 집계됐다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "금리 인상으로 대출 이자 부담이 커지자 매매 수요가 전월세 시장으로 대거 유입되고 있고, 목돈이 부족한 임차인들을 중심으로 월세 선호 현상이 커지고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230201&prsco_id=003&arti_id=0011668793

2023년 1월 30일 월요일

비싼 서울 집값, 인근 수도권으로 탈출…33년째 이어져

"집값 비싸고 환경 나빠서"

지난해 서울에서 다른 지역으로 빠져나간 인구가 전입 인구를 3만5000명 초과하면서 인구 순유출 현상이 33년째 이어졌다. 대다수 전출자는 경기도로 이동했는데, 비싼 서울 집값에 인근 수도권으로 탈출하는 행렬이 이어지는 것으로 보인다.

31일 뉴스1과 통계청 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 2022년 서울에서 다른 지역으로 전출한 인구는 총 123만7000명으로 전입 인구 120만2000명을 3만5000명가량 앞서면서 인구 순유출 현상이 나타났다(전체 이동 인구 중 전입 인구가 전출 인구보다 많은 경우 순유입, 전출이 전입보다 많은 경우 순유출로 정의).

서울 지역의 인구 순유출 현상은 지난 1990년부터 33년째 반복되고 있다. 양질의 교육과 직업 환경을 이유로 인구가 꾸준히 유입되고 있지만, 높은 집값에 결국 서울을 빠져나가는 인구가 더 많은 것으로 분석된다.

지난해 '직업'과 '교육'을 이유로 서울에 전입한 인구 순유입 규모는 각 4만9000명, 3만2000명 규모였다. 반면 '주택'을 이유로 빠져나간 인구 순유출 규모는 5만9000명이었고, '가족'과 '자연환경'을 이유로 하는 인구 순유출 규모도 각각 4만3000명과 1만명에 달했다.

특히 지난해 서울 전출자의 60.0%가 향한 곳은 경기도였다. 인천(9.4%), 강원(3.9%) 지역이 뒤를 이었다.

통계청 관계자는 "서울의 비싼 집값을 이유로 전출자들이 경기도로 향하고 있다고 해석할 수 있다"고 설명했다.

서울의 인구 순유출 현상은 두드러지고 있지만, 경기와 인천 등 나머지 수도권 지역은 인구 순유입 현상이 나타나면서 수도권 전체 인구 유입량은 증가하고 있다.

지난해 경기도 전입인구는 164만6000명으로 160만2000명의 전출인구를 앞서 4만3000명의 인구가 새로 유입됐다. 인천의 경우에도 39만5000명 전입, 36만7000명 전출로 총 2만8000명 인구가 순유입됐다.

수도권 전체(서울·인천·경기)로 보면 두 지역 인구 순유입 규모가 서울 순유출 규모를 상쇄해 3만7000여명이 늘었다.

이같은 수도권 인구 순유입 현상은 지난 2017년부터 6년 연속 이어지는 것으로 나타났다. 다만 인구 고령화와 지난해 주택시장 한파로 전국 이동 인구가 감소하면서 수도권 순유입 규모는 줄었다.

수도권 인구 순유입 규모는 지난 2017년 1만6000명에서 지난 2020년 8만8000명까지 치솟았지만, 지난 2021년 5만6000명, 지난해 4만명 미만의 규모로 줄었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230131&prsco_id=022&arti_id=0003778795

불법거래 알선한 공인중개사, '자격 취소' 된다

'깡통전세'(매매가 대비 전세가 비율이 높아 보증금 미반환 위험이 높은 전세) 등 위험 계약을 알선하거나 전세사기에 가담한 공인중개사들을 대상으로 정부가 자격 자체를 취소할 수 있도록 관리·감독을 강화할 전망이다.

법적 자격사 단체인 한국공인중개사협회도 문제가 있는 회원의 자격을 박탈하거나 업무를 정지할 권한을 가질 수 있도록 정부에 제도 개선을 촉구했다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 주말인 29일 전세사기 발생 지역인 서울 강서구 화곡동의 공인중개사사무소를 방문해 "전세사기에 가담한 것으로 의심되는 중개사에 대해 전수조사를 진행하고 악성 중개사들을 반드시 적발할 것"이라고 밝혔다.

이어 "전세사기 주택을 알선한 중개업소가 여전히 시세보다 높은 전세 중개와 중개보조원의 컨설팅 등 불법 행위로 임차인을 끌어들이고 있다"면서 "적발 시 '원스트라이크 아웃'을 적용해 곧바로 자격을 취소하고 무관용 원칙에 따라 일벌백계하겠다"고 강조했다.

원 장관은 이날 이종혁 한국공인중개사협회장, 김태우 강서구청장, 이병훈 주택도시보증공사(HUG) 사장 직무대행 등과 전세사기 방지대책을 논의하고 공인중개업계 전반에 대한 불신이 생기지 않도록 업계가 자정 노력을 기울여 줄 것을 당부했다.

이에 대해 이종혁 한국공인중개사협회장은 "현재 협회가 회원 자격을 박탈하거나 업무를 정지할 권한이 없어 중개 과정에 위험 물건의 계약을 막을 수 있도록 제도 개선이 필요하다"고 제안했다.

정부는 이번 주 범정부 차원의 전세사기 방지대책을 공개할 방침인 것으로 전해졌다. 원 장관은 "관계기관과 협의를 마치는대로 전세사기 관련 종합대책을 발표할 것"이라며 "전세사기 단속과 지원대책, 입법·사법적 조치 등 임대차계약 전 과정의 제도적 취약점에 대한 개선 내용이 대책에 담길 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230131&prsco_id=417&arti_id=0000890931

대통령 “미분양, 공공임대 활용하라” 국토 장관 “가장 저렴한 가격에 사야”

잇단 깨알 지시에 LH는 딜레마
元 “정부가 다 떠안을 단계 아냐”

한국토지주택공사(LH)가 미분양 주택 매입을 두고 딜레마에 빠졌다. ‘미분양 주택을 공공임대로 활용하라’는 지시와 ‘비싸게 사선 안 된다’는 주문을 동시에 받게 되면서다. 국토교통부는 LH에 매입임대 사업 전반에 대한 감찰과 제도 개선도 지시했다.

원희룡(사진) 국토부 장관은 30일 국토부 기자실에서 진행한 기자간담회에서 매입임대 제도에 대해 “보다 많은 사람에게 혜택을 주기 위해서는 가장 저렴한 가격의 물량을 확보해서 운영해야 한다. 그럼에도 LH가 본래의 취지와 무관하게 형식적인 업무 관행대로 매입한 것은 무책임하고 무감각했다는 판단”이라고 지적했다. 이어 “이한준 LH 사장에게 그동안 진행됐던 매입임대 사업 전반에 대해 감찰을 하도록 지시했다”고 말했다.

원 장관이 언급한 사례는 LH가 서울 강북구의 ‘칸타빌 수유팰리스’를 분양가 대비 12% 낮은 가격에 산 데 대한 것이다. 미계약으로 15% 할인 분양에 나선 아파트를 추가 할인 없이 매입한 것이 부적절했다는 취지다. LH는 지난달 취약계층을 위한 전세매입임대 사업을 위해 이 아파트의 전용면적 19~24㎡ 36가구를 가구당 2억1000만~2억6000만원에 샀다. 총 매입 금액은 79억4950만원이었다.

원 장관은 “대통령께서도 미분양 사태가 심각해지면 매입임대 제도와 연결해 정책을 적극적으로 강구하라는 지시가 있었기 때문에 염두에 두고 있다”고 말했다. 그러면서 “(이번 사례는) 그에 따른 지시 이행도 아니고 지난해에 결정됐던 걸 관성적으로 했기 때문에 문제가 시정돼야 한다”고 말했다.

‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양이 아닌 일반 미분양 주택이 늘어나는 상황에서 정부가 미분양 주택을 전부 떠안을 단계는 아니라는 입장도 밝혔다. 지난해 11월 기준 전국 미분양 주택 수는 5만8027가구로, 12월 집계까지 더하면 미분양 주택이 6만 가구를 넘어설 것으로 보인다. 정부가 미분양 위험선으로 판단하는 6만2000가구에 근접한 상황이다. 이 중 준공 후 미분양은 7110가구로, 큰 변동 없이 7000가구 선을 유지하고 있다.

LH는 당혹스러워하는 기색이다. 우선 강북구 아파트의 경우 소형평형(전용 19~24㎡)은 분양가 할인 대상이 아니었고, 감정평가를 거친 가격으로 매입했다는 입장이다.

LH 관계자는 “관련 예산이 한정돼 있어 할인된 수준으로 산 것인데, 제도적 개선점이 있는지 살펴보겠다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230131&prsco_id=005&arti_id=0001583372

2023년 1월 29일 일요일

강남 빼고…서울 아파트 '살 사람' 늘었다

[1·3대책 이후 매수심리 반등
수급지수 전주比 0.2P 상승
매물 한달만에 3600건 줄어]

서울 주택 매매시장 소비심리지수가 3개월 만에 반등한 가운데 16일 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 도심 주택 단지가 보이고 있다. 국토연구원이 발표한 2022년 12월 부동산시장 소비심리지수에 따르면 지난달 서울 주택매매시장 소비심리지수는 82.1을 기록해 전월 79.1 대비 3포인트 상승했다. 아직 100 밑이므로 여전히 집값이 떨어지고 거래량이 감소한다고 느끼는 사람들이 절반 이상이지만, 12월부터는 하락세가 멈추고 거래량이 늘어날 것으로 기대하는 사람들이 다시 늘기 시작한 것으로 풀이된다. 2023.1.16/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.
1·3대책으로 서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되면서 올해 들어 서울 아파트 시장에 '살 사람'이 늘고 있다. 급매가 소진되면서 작년 말 대비 매물도 줄었다. 다만 규제가 유지된 강남권은 살 사람이 줄고 매물이 증가하는 등 다른 양상을 보였다.

29일 한국부동산원 주간아파트동향에 따르면 이번 주(23일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 66으로 전주 대비 0.2포인트 상승했다.

매매수급지수는 기준선인 100보다 낮으면 시장에 아파트를 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다. 서울 매매수급지수는 2021년 말 100아래로 떨어진 후 2년째 등락을 반복하며 두자릿수를 유지 중이다.

특히 작년 5월 이후부터 8개월 연속 하락하다 올해 들어 반등했다. 작년 12월 말 63.1로 저점을 찍은 후 64.1→64.8→65.8→66으로 4주 연속 오름세다. 서울 아파트 시장에 아파트를 사려는 사람이 늘고 있는 것이다.

이달 초 발표된 1·3 대책이 매수심리를 반등시킨 것으로 풀이된다. 그전까지는 서울 전역이 규제지역으로 묶여있어 세제, 대출, 청약 등에 있어 강화된 규제를 적용받았는데 이 대책에서 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 지역이 모두 규제에서 벗어났다.

실제로 권역별 매매수급지수를 살펴보면 강남3구가 포함된 동남권을 제외한 나머지 지역의 매수심리가 모두 전주 대비 상승하거나 유지된 것으로 나타났다. 도심권(용산·종로·중구 등) 66.9→67.9, 동북권(노원·도봉·강북구) 66.8→67.6, 서북권(마포·서대문·은평구 등) 61→61.8, 서남권(강서·관악·구로구 등) 60.3→60.3 등 여전히 낮은 수준이지만 오름세를 보이고 있다.

매수심리가 소폭 회복되면서 역대급 낙폭을 매주 경신하던 아파트가격 하락률도 축소되고 있다. 이번 주 서울 아파트값은 전주보다 0.31% 하락하면서 4주째 -0.67%→-0.45%→-0.35%→-0.31%로 낙폭이 감소한 것으로 나타났다.

시장에 적체됐던 매물도 규제 완화 이후 줄어드는 추세다. 아파트빅데이터앱 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 총 5만812개로 한 달 전 5만4443건 대비 6.7% 감소했다. 한 달 만에 매물 3600건이 사라진 셈이다.

반면, 규제가 유지된 강남권은 전체 시장과 다르게 움직이고 있다. 매수심리 회복이 더디고 매물도 소진되기보다 쌓여가는 모습이다.

강남3구와 강동구가 포함된 동남권의 이번 주 매매수급지수는 72.7로 전주 73.5에서 0.8포인트 하락했다. 이날 서초구 아파트 매물은 3462건으로 서울 24개 자치구 중 유일하게 한 달 전 대비 증가했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230130&prsco_id=008&arti_id=0004844861

토지도 ‘거래 절벽’… 전국 땅값 작년 11월부터 하락

거래량, 10년만에 최저 기록

부동산 시장 침체로 지난해 토지 거래량이 10년 만에 최저 수준을 기록한 것으로 나타났다. 땅값 상승률도 6년 만에 가장 낮았다.

한국부동산원은 지난해 토지 거래량이 220만9000필지(1795.4㎢)로, 전년(329만6622필지) 대비 33.0% 줄었다고 29일 밝혔다. 연간 기준으로 2012년(204만5000필지) 이후 10년 만에 최저치다. 지역별로는 대구의 전체 토지 거래량이 전년 대비 54.6% 줄어 감소폭이 가장 컸다. 서울도 43.5% 줄었다. 이 밖에 세종(-42.5%)과 부산(-41.7%), 인천(-40.7%), 경기(-37.0%)에서도 토지 거래가 대폭 줄었다. 건축물 부속토지를 제외한 순수 토지 거래량도 97만4000필지(1675.6㎢)로, 전년(124만8000필지) 대비 22.0% 감소했다. 이는 2013년 이후 가장 적었다.

거래량 감소에도 토지 가격은 소폭 올랐다. 지난해 지가변동률은 2.73%를 기록했다. 이는 전년 상승률(4.17%) 대비 1.44%포인트 낮다. 지가변동률은 전국의 지역별·용도별 대표 필지를 대상으로 가격 변동을 조사해서 산출한다. 수도권은 4.78%에서 3.03%로, 지방은 3.17%에서 2.24%로 전년 대비 상승폭이 감소했다. 시도별로는 세종(3.25%), 경기(3.11%), 서울(3.06%), 부산(2.75%) 등 4곳이 전국 평균(2.73%)보다 지가 상승폭이 높았다. 세부적으로 보면, 서울 성동구가 4.53% 올라 상승률이 가장 높았다. 경북 군위(4.36%)와 경기 하남(4.23%), 경북 울릉(4.07%), 경기 광명(4.03%)도 비교적 많이 오른 지역으로 꼽혔다. 용도별로는 상업용 토지가 3.25%, 밭(田)이 3.14%, 논(畓)이 2.74%, 주거용이 2.12% 상승했다.

하지만 작년 연말로 갈수록 땅값도 하락세를 보였다. 작년 11월 지가변동률은 –0.005%로 2010년 10월 이후 12년 1개월 만에 하락했으며, 작년 12월에도 –0.032%를 기록했다. 한국부동산원 측은 “자금 조달 부담과 수요 감소로 땅값이 작년 연말부터 하락세를 보였다”고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230130&prsco_id=023&arti_id=0003743094

‘전세사기’ 공인중개사, 자격증 즉각 취소키로

내달초 범정부 방지대책 발표

앞으로 전세사기를 벌이거나 전세사기에 가담한 것으로 적발된 공인중개사는 즉각 공인중개 자격이 취소될 것으로 보인다.

국토교통부는 29일 공인중개사의 전세사기 가담 시 무관용 원칙을 지키기로 했다며 이같이 밝혔다. 국토부는 전세사기 의심 사례 전수조사를 통해 공인중개사의 가담 여부를 선별할 예정이다. 전세사기에 가담한 것으로 확인된 공인중개사는 ‘원스트라이크 아웃’을 적용해 초범이더라도 앞으로 공인중개 업무를 하지 못하도록 할 계획이다.

임대사업자 제도 관리·감독도 강화한다. 임대사업자 보증 가입이 의무라는 점을 홍보해 세입자를 유인했는데 실제로는 보증에 미가입한 사례가 다수 적발됐기 때문이다. 현행 제도에 따르면 임대보증금에 대한 보증 가입 의무를 지키지 않은 임대사업자는 보증금의 10% 이하 수준의 과태료를 내야 한다.

이날 원희룡 국토부 장관은 다음 달 초 범정부 차원의 전세사기 방지 대책을 공개하겠다고 밝혔다. 그는 서울 강서구 화곡동에 있는 공인중개사사무소를 찾아 “전세사기 가담 의심 중개사 적발 시 자격취소 등으로 일벌백계할 것”이라며 “임대사업자가 세제 혜택을 받는 만큼 지자체가 공적의무 이행 여부를 관리해 단호한 행정처분을 내려달라”고 했다.

출처:네이버부동산

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2023년 1월 27일 금요일

아파트값 하락폭 4주 연속 줄었다

정부의 부동산 규제 완화 영향으로 아파트 값 하락 폭이 4주 연속 줄었다.

26일 한국부동산원에 따르면, 이번 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격은 0.42% 하락해 전주(-0.49%)보다 낙폭이 감소했다. 전국 아파트 값은 지난해 5월부터 8개월 연속 하락세가 이어지고 있으나, 올 들어 4주 연속 하락 폭이 둔화하고 있다.

이번 주 서울 아파트 값도 0.31% 내리며 전주(-0.35%)보다 하락 폭이 줄었다. 이달 초 주간 하락 폭이 1% 안팎을 기록했던 노원·도봉·강북구는 하락세가 진정되는 분위기다. 노원구가 0.31% 떨어졌고, 도봉구와 강북구는 각각 0.37%, 0.28% 하락했다. 반면 강서구(-0.66%), 금천구(-0.55%), 관악구(-0.45%) 등 서울 서남권 아파트 값은 전주보다 하락 폭이 커졌다. 부동산원은 “매수자의 희망가격과 매도자의 호가 사이 간격이 좁혀지지 않아 관망세가 지속되고 있다”고 분석했다.

지난주 낙폭을 키웠던 아파트 전세 시장도 하락세가 둔화했다. 전국 아파트 전세 가격은 이번 주 0.75% 내리며 전주(-0.84%)보다 낙폭이 줄었다. 서울 전셋값 변동률도 -1.01%로 전주(-1.11%)보다 축소됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230128&prsco_id=023&arti_id=0003742636

2023년 1월 26일 목요일

“임대료 못 올리는데…” 금리 폭등에 ‘청년주택’ 휘청

“임대료 2년마다 5%내 인상 제한
대출이자 2배 뛰어 적자 눈덩이”
수익악화로 사업중단 잇따라 검토
“세액 공제 등 조세-금융지원 필요”

서울에서 ‘역세권 청년주택’ 사업을 하는 시행사 대표는 최근 2배 넘게 뛰어버린 대출 이자에 골머리를 앓고 있다. 역세권 청년주택은 임대료가 인근 시세보다 10% 싼 임대주택. 10년 동안은 입주자가 2년마다 재계약할 때 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있어서 늘어난 이자 부담이 그대로 적자로 쌓이고 있다. 그는 “대출 금리가 2.7%대에서 5.9%로 뛰면서 추가 이자만 30억 원 넘게 늘어났다”며 “아직 임대료도 못 받았는데 현금 흐름이 나빠져 사업 포기를 고민해야 하는 상황”이라고 털어놨다.

최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리가 가파르게 오르며 ‘역세권 청년주택’ 등 시세보다 싸게 공급하는 공공임대주택 사업이 어려움을 겪고 있다. 전세사기와 깡통주택 우려로 임대주택 인기가 높아지고 있지만, 임대주택 사업자의 자금 경색이 이어지면 공공주택 공급 계획에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 나온다.

○ 이자 2배 오르며 금융 비용에 허덕여

민간 시행사나 건설사가 참여하는 역세권 청년주택 사업은 공공이 민간 토지의 용적률을 대폭 올려주는 대신 공공기여 명목으로 사업자가 시세보다 낮게 임대주택을 공급한다. 사업 초반엔 손해를 보지만 준공 10년이 되면 임대주택을 매각해 사업자가 수익을 보전했지만 금리가 올라 초기 부담이 불어나며 이익구조 자체가 흔들리고 있다.

부동산 활황기에는 ‘용적률 특혜’로 비판받기도 했지만, 이젠 사업자들이 너도나도 손을 떼는 것을 고려하는 분위기다. 대체투자를 담당하는 한 투자운용사 임원은 “미리 매입한 토지를 원가 수준으로 넘기겠다며 찾아오는 청년주택 사업자가 부쩍 늘었다”며 “자산운용사도 최근 고금리 부담이 버거워 섣불리 사업에 손대지 못하고 있다”고 했다.

일반 임대주택도 비슷한 상황이다. 한 중견 건설사는 임대주택 700여 채를 짓기 위해 조달한 자금의 금리가 3%대에서 6%대 중반까지 오르며 금융 비용에 허덕이고 있다. 임대료가 시세보다 저렴한데 임대료 상승 제한에 매각도 10년간 불가능해 금리 부담을 그대로 버텨내야 하기 때문이다. 이 건설사 관계자는 “올 하반기(7∼12월)엔 금리가 안정될 거라는 희망고문을 하고 있다”고 했다.

○ 공공임대 인기 높아지는데 공급자는 “사업 포기”

역세권 청년주택은 실부담액이 낮고 전세금 의무보증 가입으로 깡통전세 우려로부터도 자유로워 최근 인기다. 지난해 11월 입주자를 모집한 서울 영등포구 당산동2가 ‘포레나 당산’은 일반공급 경쟁률이 약 120 대 1에 달했다. 전세사기, 깡통전세 우려로 임대주택 인기는 점점 더 높아지는데 공급자는 발을 빼는 역설적인 상황이 벌어지고 있는 것이다. 임대주택을 포함한 윤석열 정부의 공공주택 공급 계획이 차질을 빚을 수 있다는 우려도 나온다. 국회 입법조사처는 최근 보고서에서 “금리 인상, 주택가격 하락, 미분양 증가 등의 상황을 고려할 때 정부의 주택 공급 계획을 예정대로 추진하는 것이 적절한지 논의가 필요하다”고 지적하기도 했다.

전문가들은 임대주택은 주거복지 차원의 사업인 만큼 시장 상황에 맞는 조세와 금융 지원책이 나와야 한다고 강조한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “금리 인상으로 늘어난 이자만큼 세액을 공제해주거나 주변 시세와 임대료 격차가 큰 단지는 임대료를 올릴 수 있도록 해 숨통을 터줘야 한다”고 말했다. 서울시 관계자는 “청년주택이 부실화되지 않도록 공공에서 미리 매입하거나 운영 기간 장기화 등을 전제로 시행사를 지원하는 방안을 고려하고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230127&prsco_id=020&arti_id=0003476059

서울 아파트 매수심리 4주 연속 상승…강남·강북 온도차

기사내용 요약

서울 매매수급지수 66.0…전주보다 0.2P↑
강북권 0.8P 오르고, 강남권 0.3P 떨어져
전세수급지수도 상승…전국 70.4→70.7

정부의 부동산 규제 완화 이후 서울 아파트 매매심리가 4주 연속 상승한 것으로 나타났다.

26일 한국부동산원에 따르면 1월 넷째 주(23일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 66.0으로 지난주(65.8)보다 0.2포인트(p) 상승했다.

1월 첫째 주 35주 만에 반등한 후 이번 주까지 4주 연속 상승세가 이어진 것이다.

정부가 지난 3일 규제지역 대거 해제 등 전방위적인 부동산 규제 완화책을 발표한 게 시장 매수심리 회복에 영향을 미친 것으로 보인다.

매매수급지수는 부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 것으로 기준선(100)보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많음을 뜻한다.

다만 지수는 기준선인 100에 한참 못 미치는 60선대로 여전히 집을 팔려는 사람이 많은 것으로 나타났다.

서울 권역별로 매수심리는 온도차가 나타났다. 강북권역은 지난주 65.5에서 이번 주 66.3으로 상승한 반면 강남권역은 지난주 66.0에서 이번주 65.7로 하락했다.

특히 노·도·강'(노원·도봉·강북구)이 있는 동북권은 지난주 66.8에서 67.6으로 0.8포인트 올랐다. 작년 12월 마지막 주부터 5주 연속 상승한 것이다. 반면 강남3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권은 지난주 73.5에서 이번 주 72.7로 0.8포인트 하락했다.

수도권 매매수급지수도 67.8로 전주(66.9)보다 상승했다. 지방도 76.9에서 77.2로 오르면서 전국 매매수급지수는 72.1에서 72.7로 상승했다.

전세수급지수도 올랐다. 전국 전세수급지수는 이번 주 70.7로 지난주 70.4보다 0.3포인트 상승했고, 서울 지수도 지난주 60.1에서 이번 주 60.6으로 상승했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230127&prsco_id=003&arti_id=0011660782

거래절벽 해소 안돼…부동산중개업소 개업 9년 만에 최소

지난해 신규 개업 2013년 이후 최소
대구·울산·경남·세종, 개업＜폐·휴업

역대급 거래절벽 속에 지난해 전국 부동산중개업소 신규 개업이 2013년 이후 9년 만에 최소치를 기록했다.

27일 한국공인중개사협회에 따르면 지난 한 해 전국 공인중개사 개업은 1만4757건으로, 2013년(1만5816건) 이후 가장 적었다.

지난해 하반기 본격화한 거래절벽 현상은 쉽게 해소되지 않을 전망이다. 서울 아파트 매매 건수(계약일 기준)를 보면 상반기에는 2월(816건)만 제외하고 매달 1000건 이상 거래됐다. 하지만 하반기 들어 ▲7월 637건 ▲8월 669건 ▲9월 605건 ▲10월 558건 ▲11월 731건 ▲12월 801건이 거래돼 상반기 월별 최다 거래량(4월 1745건) 대비 3분의 1로 줄었다. 1월 한 달에만 5760건이 거래됐던 2021년과 비교하면 거래 소멸 수준에 가깝다.

극심한 거래절벽 속에 지난해 8월부터 공인중개사 폐업이 개업을 앞질렀고 격차는 점차 커졌다. 특히 12월에는 폐업 건수가 1908건으로 월별 최다치를 기록했다. 최근 5년 중에서도 가장 많은 수치다.

연간 폐업은 1만2207건, 휴업은 1010건으로, 전년(폐업 1만1707건·휴업 862건) 대비 모두 증가했다. 시·도별로는 대구, 울산, 경남, 세종 등 4곳의 폐·휴업 건수가 개업 건수를 웃돌았다. 특히 대구는 휴업(70건)을 제외하고도 폐업(658건)이 개업(604건)보다 많았다.

한편, 관망세가 지속되는 가운데 최근 정부가 부동산 규제를 완화하면서 매수심리는 소폭 개선됐다. 한국부동산원에 따르면 이번 주 전국 아파트매매수급지수는 72.7로 전주(72.1)보다 상승했다. 수도권은 66.9에서 67.8로, 서울은 65.8에서 66.0으로 각각 올랐다. 0~200 사이의 점수로 나타내는 매매수급지수는 기준치인 100보다 낮을수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230127&prsco_id=277&arti_id=0005209879

2023년 1월 25일 수요일

"분양권 계약 해제하고 싶은데, 방법이 없을까요"

지난달 서울 아파트 매매량은 한 달 만에 역대 최저치를 새로 썼고, 미분양은 한 달 사이 27% 증가한 것으로 나타났다. 금리 인상과 집값 하락 우려로 주택 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 31일 국토교통부의 '9월 주택통계'에 따르면 올해 들어 9월까지 전국의 주택 매매량(누계)은 41만7794건으로 전년 동기 대비 49% 감소했다. 9월 한 달간 주택 거래량은 3만2403건으로 1년 전보다 60.3% 줄었다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지 모습.

고민 끝에 아파트 분양권 계약을 했지만 부동산 시장 침체가 깊어지면서 계약 해제를 고민하는 수분양자가 늘어난다. 특히 입주를 앞두고 있는 경우 떨어지는 집값과 늘어나는 이자 부담을 견디지 못해 입주를 포기하면서 계약 해제 관련 분쟁도 늘어날 전망이다.

입주 3개월 이상 늦어지면 계약해제 권리 발생…계약금 안심보장제도 내용 잘 따져야

25일 부동산 온라인 커뮤니티와 업계의 이야기를 종합하면 최근 분양권 계약해제 관련 문의가 늘었다. 분양을 받기는 했지만 아파트값이 급락하고 이자 부담은 늘면서 계약해제를 고민하거나 실제로 계약해제를 추진하고 있다.

청약에 당첨된 후 계약금까지 납부한 A씨는 계약금을 포기하더라도 계약해제를 원했지만 분양업체에서는 "안 된다"는 답변을 들었다. A씨는 아직 중도금을 납부하기 전이라 법적으로는 계약해제가 가능하다. 분양권을 전매하는 방법도 있지만 매수 문의 조차 없어 법적인 방법을 알아보는 중이다.

김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 "입주가 얼마 안 남았는데 계약해제를 할 수 있는 방법을 묻는 경우가 올해 들어 부쩍 늘었다"면서 "당시 높은 분양가에 계약을 했는데 최근 집값은 계속 떨어지고 대출 이자 부담은 급증하면서 버티기가 힘든 경우가 많다"고 말했다.

계약체결 후 계약자의 변심, 귀책사유 등으로 인해 분양계약이 해제되는 경우는 계약 내용에 따라 위약금을 배상해야 한다. 위약금은 계약서 내용에 따라 차이가 있는데 통상 계약금 전액으로, 분양가격의 10~20%다.

중도금 대출 납부를 시작하면 계약해제 자체가 어렵다. 분양업체와 수분양자 사이에 계약을 해지하기로 합의하면 가능하겠지만 요즘처럼 계약이 잘 이뤄지지 않은 상황에서 계약해제에 동의하는 경우를 찾기는 어렵다.

입주를 앞두고 계약 해제가 가능한 경우도 있다. 입주예정일로부터 3개월이 지났는데도 입주가 늦어지면 수분양자는 계약을 해지할 수 있는 권리가 발생한다. 이 때 계약금, 이자 등도 다 돌려받을 수 있다. 다만 대형건설사는 자금 상환 여력이 되겠지만 시공·시행사가 영세할 경우 소송을 진행해도 여력이 안 돼 못 돌려받을 가능성도 있다.

A씨처럼 위약금을 감수하겠다고 통보했지만 계약해제가 쉽지 않은 경우는 계약무효확인소송을 통해 권리관계를 명확하게 해야 한다. 법원에서 해제통지를 하면 그 시점부터 계약 효력은 사라진다.

부동산 시장이 차갑게 얼어붙으면서 '계약금 안심보장제'를 꺼내든 단지도 있다. 수분양자가 입주 전에 계약해제를 원하면 위약금 없이 계약금을 전액 돌려준다. 지난해 지방 아파트에서 먼저 시작해 수도권 단지들도 계약률을 높이기 위해 파격적으로 꺼내들고 있다. 서울 구로구 오류동 '천왕역 모아엘가'는 계약 시 현금 3000만원 지원 조건에도 미분양이 해소되지 않자, 계약해제를 해도 조건 없이 계약금 전액을 돌려주는 마케팅을 추가했다.

전문가들은 계약금 안심보장제도도 가입 시 주의가 필요하다고 조언한다. 계약금을 돌려주는 조건을 까다롭게 하거나 불분명하게 표현하면 적용 받기 어렵기 때문이다. 김 변호사는 "모아파트는 계약금 반환 전제조건으로 분양가가 입주 전까지 시세보다 몇 번 이상 낮은 경우 등의 세부 조건을 걸었는데, 조건을 충족하는지 확인도 쉽지 않다"면서 "계약금 안심보장제도라는 말에 무턱대고 계약하지 말고 꼼꼼히 살펴야 한다"고 당부했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230126&prsco_id=008&arti_id=0004843697

전용 59㎡ 관리비도 43만원… "중대형으론 못가겠네"

[작년 중대형 아파트 하락폭 적어, 인플레이션 지속 땐 집값에도 변수]

가스비 급등에 기록적인 한파로 난방 수요가 증가해 다음 달 고지되는 난방비는 더 불어날 것으로 우려된다. 산업통상자원부에 따르면 난방에 주로 사용되는 주택용 열요금은 Mcal당 89.88원, 도시가스 요금은 19.69원으로 전년보다 각각 37.8%, 38.4% 올랐다. 이는 글로벌 에너지 가격 급등과 고환율 여파 때문으로 분석된다. 사진은 25일 서울 시내 한 주택가에 설치된 가스 계량기.

"25평형(전용면적 59㎡) 아파트 겨울 관리비가 43만원이면 중대형은 얼마 나와요?"

이상 한파에 도시가스요금까지 급등하면서 집집마다 관리비 '폭탄'에 떨고 있다. 지역 커뮤니티에선 지난해 대비 최대 2배가 된 난방비 탓에 대형 평형 아파트와 기본관리비가 높은 주상복합의 선호도가 낮아질 수 있다는 얘기까지 나온다.

관리비 폭탄 주범 난방비, "중대형으로 이사 못가겠네"

25일 한국도시가스협회에 따르면 이달 서울 도시가스 소매요금은 1메가줄(MJ·가스 사용 열량 단위)당 19.69원으로, 전년 동기(14.22원) 대비 38.4% 올랐다. 지난해 가스 도매요금은 주택용을 기준으로 네 차례(4·5·7·10월)에 걸쳐 5.47원 올랐다. 1년 새 인상률이 42.3%에 달한다.

지난해 러시아·우크라이나 전쟁 등의 영향으로 글로벌 에너지 수급난이 가속하면서 국내 LNG 수입액이 567억달러(약 70조원)로 급증했기 때문이다. 산업통상자원부에 따르면 LNG 수입 가격은 2021년 12월 t(톤)당 893원에서 작년 12월 1255원으로 40.5% 뛰었다.

도시가스 요금에 연동되는 지역난방 열 요금도 지난해 세 차례(4·7·10월)에 걸쳐 37.8% 올랐다. 전기료 인상도 관리비 부담을 높이는데 일조했다. 전기료는 지난해 세차례(4·7·10월)에 걸쳐 kWh(킬로와트시)당 19.3원 올랐고 올해 1분기에도 13.1원 급등했다. 여기에 지난해 말 기준 한국가스공사의 누적 손실이 약 9조원에 이를 것으로 추산돼 2분기 가스요금 추가 인상이 불가피한 상황이다.

이렇다보니 인터넷 커뮤니티에서는 난방비를 포함한 관리비 부담이 전년 대비 2배로 늘었다는 사례가 줄을 잇는다. '판교 원룸 오피스텔의 관리비가 23만원 나왔다', '전용 100㎡ 정남향 아파트 관리비가 65만원, 난방비만 38만원'이라는 글들이 올라왔다.

인플레이션 장기화 땐 중대형 수요에도 악영향

일각에선 관리비 급등으로 대형 평형 아파트나 기본관리비가 높은 주상복합의 선호도가 낮아질 수 있다는 분석까지 나온다.

지난해 대형평수 아파트는 중소형 대비 하락폭이 적어 상대적으로 선방했다. 한국부동산원에 따르면 전용면적 60㎡초과~85㎡이하 아파트의 매매가격지수는 지난해 6월 107.6에서 12월 99.6으로 7.43%떨어졌다. 같은 기간 135㎡초과 아파트는 105.9에서 101로 4.62% 떨어지는데 그쳤다.

하지만 국민평형(전용 84㎡) 아파트의 관리비마저 40~50만원으로 부담이 커진터라 향후 대형 평수로 이사하려는 수요가 줄어들 수 있다는 목소리가 나온다. 마포의 40대 직장인은 "아이들에게 각각 방을 하나씩 마련해주려고 이사를 계획하고 있었는데, 매달 내야 할 관리비 부담이 너무 커졌다. 겨울이 끝나도 전기요금까지 올라 여름 냉방비 부담도 적지 않을 것 같다"고 했다.

함영진 직방 랩장은 "큰 평형의 주택은 난방비 부담만 아니라 보유세 부담도 크기 때문에 난방비만으로 대형 면적 선호도를 얘기하긴 어렵다"면서도 "인플레이션이 장기화하거나, 가구의 분화 현상이 지속되면 중대형 평형 이용 가구수의 큰 폭 상승은 제한적일 것"이라고 밝혔다.

이런 가운데 국토교통부는 올해 주요 정책 중 하나로 관리비의 투명성 확대를 내세웠다. 관리비 책정이 불투명하고 주먹구구식으로 이뤄지고 있어서 관리의 투명성만 높여도 거주민의 부담을 낮출 수 있다는 판단에서다. 국토부는 관리비 관리실태를 집중단속하고 당장 올해부터 의무 공개 대상을 기존의 100가구 이상에서 50가구 이상 공동주택으로 확대하기로 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230126&prsco_id=008&arti_id=0004843786

전세금 돌려주려 빚내는 집주인들… “DSR규제 예외 적용을”

[커지는 역전세난]

보증금반환 대출, 조건 까다로워
세입자 보호용은 규제 벽 낮춰야
“전세금 보증보험 강화” 목소리도

‘역전세난’을 맞아 집주인들의 전세금 반환을 위한 대출 상품도 늘고 있지만 조건이 까다롭거나 금리가 만족스럽지 못하다는 지적이 나오고 있다. 금융권에서 관련 규제를 완화해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

경기 수원시에 사는 최모 씨(54)는 최근 갑자기 집을 비우겠다는 세입자에게 전세보증금 3억5000만 원을 돌려주기 위해 전세 퇴거자금 대출을 알아봤지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등에 막혀 은행으로부터 2억5000만 원만 대출이 가능하다는 통보를 받았다. 결국 남은 1억 원을 마련하기 위해 예금을 깨고 친척으로부터 돈을 빌려야 했다.

전세 퇴거자금 대출은 집주인이 세입자에게 돌려줄 보증금을 빌려주는 일종의 주택담보대출이다. 하지만 대출금이 DSR 규제를 적용받아 이미 대출을 최대로 받은 경우 이용할 수 없다. 이에 따라 전세 보증금 반환 목적이라면 DSR 규제를 예외로 해주는 등의 규제 완화가 필요하다는 지적이 나온다. 서지용 상명대 경영학과 교수는 “갭투자(전세 끼고 주택 구매) 방지 등을 위해 마련한 대책이지만, 세입자를 보호한다는 취지에서 전세 퇴거자금 대출 조건을 한시적으로 완화하는 것이 바람직하다”고 밝혔다.

이달 말부터 신청을 받는 ‘특례보금자리론’의 경우 전세금 반환 용도로도 사용 가능하고 DSR 적용을 받지 않아 소득과 상관없이 최대 5억 원까지 빌릴 수 있다. 다만 9억 원 이하 주택만 대상으로 하는 데다 금리 자체도 4%대 후반으로 시중금리와 비교해 크게 매력적이지 않다는 지적이 나온다.

세입자 보호를 위해선 전세금 보증보험을 강화해야 한다는 주장도 나온다. 보증보험은 모든 임대업자가 의무적으로 발급을 받아야 하지만 가입하지 않더라도 소액의 과태료를 부과하는 데 그치고, 보증 비율도 전액인 경우가 많지 않다. 한편 주택금융공사(HF)는 ‘임대보증금 반환자금보증’의 총 한도 금액을 기존 1억 원에서 2억 원까지 올린다고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230126&prsco_id=020&arti_id=0003475689

2023년 1월 24일 화요일

설 지난 주택시장 '태풍의 눈'은 1기 신도시로

정부·지자체 앞다퉈 정비사업 촉진책 내놔…시장은 아직 관망세깊은 침체의 바닥에서 벗어나는 듯한 움직임이 주택시장에 흐르는 가운데 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 이른바 1기 신도시 정비사업이 주목받고 있다. 정부가 내달 1기 신도시 정비 특별법을 발의하겠다고 예고한 상태에서 경기도가 국토교통부에 재건축 안전진단 기준에 대한 규제 완화를 추가로 요청할 것으로 알려지는 등 앞다퉈 촉진책을 내놓고 있어서다. 이들 지역에 연고를 둔 국회의원들도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 적극 지원하겠다고 공언하면서 분위기는 더욱 뜨거워지는 모양새다.

20일 정부와 경기도 등에 따르면 1기 신도시 아파트에 입주한지 40년 안팎 지난 거주민들의 삶의 질 향상과 도시활성화를 위한 지원책이 잇따르고 있다. 경기도는 정부에 뒤질 새라 제도개선 건의에 나서고 있다.

도 관계자는 "재건축 안전진단과 관련해서는 최근 정부 조치로 구조안전성 비중이 크게 줄어든 상태"라면서도 "경기도엔 재건축 대상 아파트 중 대단지가 많은 만큼 재건축 현장이 원활히 움직일 수 있게 다음달 정부가 신도시 정비 특별법을 만들 때 추가로 안전진단 규제를 완화하도록 요청할 것"이라고 말했다. 요지는 관련 법안의 시행령에서 안전진단 기준을 완화할 수 있도록 하자는 것. 이렇게 되면 까다로운 법 개정보다 수월하게 시의적절한 조치를 취할 수 있게 된다.

경기도 성남시 분당구 서현동에서 가장 빠르게 재건축이 추진되고 있는 단지인 시범한양아파트. 다만 아직 시행이 아닌 추진 단계에 있다.

정치인들은 표밭인 지역구 현안을 해결하기 위해 팔을 걷어붙이고 나섰다. 김병욱 더불어민주당 의원(분당을)은 18일 서울 논현동 건설회관에서 열린 '2023 건설인 신년인사회'에 참석해 "정부와 1기 신도시 재건축을 어떻게 하면 잘할 수 있을지 함께 고민하면 좋겠다"며 "1기 신도시의 재건축을 위해 건설인들도 많은 관심을 가지길 바란다"고 당부했다.

이어 지난 19일엔 일산을 지역구로 두고 있는 홍정민(고양병) 더불어민주당 의원이 '신도시 재건축 특별법안'을 발의하기도 했다. 개정안은 신도시 중 조성된 지 20년이 넘은 집의 재건축을 위해 신도시 재생 지구를 지정하는 내용을 담고 있다. 현행법에 따르면 재건축을 위해선 준공 후 30년이 지나야 하는데 이를 10년 앞당기겠다는 것이다.

부동산 전문가이자 전 국회의원 김현아 일산 다시작도시연구소 대표도 1기 신도시의 재건축 관련 현안을 들여다보고 있다.

김 전 의원은 "그동안 제일 걸림돌이 안전진단이었는데 국토부가 최근 안전진단 규제를 풀어서 일산 등 1기 신도시가 본격적으로 재건축 레이스에 뛰어들 수 있는 출발선에 섰다"고 기대감을 드러냈다.

앞서 국토교통부는 윤석열 정부 첫 부동산 대책인 '8·16 대책'을 통해 "1기 신도시 재정비 마스터플랜(종합계획)을 2024년까지 만들겠다"고 밝힌 바 있다. 이어 11월엔 '1기 신도시 정비 기본 방침 수립 및 제도화 방안' 연구에 착수했다. 현재는 태스크포스(TF) 팀을 꾸려 관할 지방자치단체와 주민의 의견을 수렴하고 있다.

여기에 재건축 안전 진단 규제까지 대폭 완화되자 1기 신도시에서 재건축 연한인 준공 30년을 넘은 아파트 단지의 상당수가 안전 진단 단계를 통과할 수 있는 수준으로 허들이 낮아졌다. 1기 신도시 재건축 사업에 속도가 붙게 된 것이다.

18일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열린 2023 건설인 신년인사회에서 김상수 대한건설단체총연합회 회장, 김민기 국토교통위원회 위원장, 김병욱 의원 등 참석자들이 시루떡을 자르고 있다.
이에 1기 신도시 가운데 일산과 분당의 40여 개 단지는 재건축 사업을 추진하기 위한 준비를 서두르고 있다. 이를 지원하기 위해 김 의원의 지역구인 성남시는 1기 신도시 가운데 최초로 지난달 한국토지주택공사(LH)와 재건축을 위한 업무 협약을 맺었다. 지난해 11월부턴 시장 직속의 재건축·재개발 추진 지원단을 꾸려 운영하고 있기도 하다.

해당 지역의 주택 시장 분위기는 아직 관망세가 지배적이다. 도 관계자는 "1기 신도시에서는 재건축 사업을 위한 지구 지정이 된 곳이 아직 한 군데도 없다"며 "건축된 지 30년이 넘은 일부 아파트들의 구조 안전이 상대적으로 높은 평가를 받고 있기 때문"이라고 설명했다.

그동안 1기 신도시 내 아파트 단지들 중 재건축이 오랜 기간 지지부진한 경우 리모델링 사업으로 우회한 사례가 적지 않았다. 분당은 물론 산본 등지에서도 마찬가지인데, 지난 11일 리모델링 안전진단 문턱을 넘은 산본의 무궁화주공 1단지가 대표적이다.

단지 인근의 한 부동산 사무소 관계자는 "1기 신도시 특별법에 대한 기대감에 일부 주민은 재건축으로 돌리려 하지만 최근 (리모델링) 안전진단을 통과하고 조합도 설립된 상황"이라며 "현재 (리모델링) 진행에 관한 '행위 허가 동의율' 달성(75%)을 목표로 하고 있다"고 말했다.

다만 "아파트값이 떨어진 데다 재건축 가능성도 다소 높아진 상황에서 지금처럼 리모델링을 계속 추진하는 것이 맞는지 모르겠다"며 여운을 남겼다.

도 관계자는 "재건축 추진의 속도는 아파트 단지 자체의 노후도는 물론 사업 찬성 주민과 반대 주민 간 갈등 봉합에도 달려 있다"며 "지자체로서는 재건축 추진 요건이 적합하게 된 경우 주민 편의 차원에서 행정 절차가 최대한 빠르게 진행될 수 있도록 지원할 것"이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/031/0000724069

4월 목동·6월 잠실 '토지거래허가' 해제?…서울시는 '신중모드'

정부가 부동산 거래 정상화를 위해 서울 강남·서초·송파·용산 4개 자치구 외에 규제지역을 일괄 해제한 뒤 후속 대책에 관심이 높다. 대출, 세제, 청약 등 각종 규제가 풀려 유주택자도 자금 여력이 된다면 주택 추가 매입이 수월해져서다.

시장 관계자들은 후속 조치로 서울시가 지정한 '토지거래허가구역' 해제 여부에 주목한다. 현실적으로 거래를 위축시키는 가장 큰 걸림돌이기 때문이다.

24일 서울시에 따르면 오는 4월 27일 압구정·여의도·목동·성수(4.57㎢), 6월 22일 삼성·청담·대치·잠실(14.4㎢) 토지거래허가구역 지정 기한이 만료된다.

시는 압구정·여의도·목동·성수 지역은 2021년 4월부터 2년째, 삼성·청담·대치·잠실 지역은 2020년 6월 23일부터 3년째 토지거래허가구역으로 관리하고 있다.

토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 토지를 매매할 때 관할 기초단체장의 허가를 받아야 하는 제도다. 허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 상당의 벌금형을 받게 된다. 특히 주거용 토지는 매수자가 2년간 실거주용으로 이용해야 하므로 '갭투자(전세를 끼고 매입)'가 불가능하다.

정부는 지난해 2월 말부터 토지거래허가구역 대상을 서울 등 수도권 주거지역은 18㎡에서 6㎡로, 상업지역은 20㎡에서 15㎡ 등으로 각각 확대했다. 규제 고삐를 더 죈 것이다.

삼성·청담·대치·잠실 등 강남권은 국제교류복합지구 개발 기대감에 따른 투기 우려로, 압구정·여의도·목동·성수는 재건축 등 정비사업 기대감이 반영돼 단기간 집값이 급등한 점을 고려해 지정했다.

하지만 금리인상 여파로 지난해 하반기부터 서울 아파트값도 뚜렷한 하향세를 나타내면서 토지거래허가구역 지정 의미가 퇴색했다. 가뜩이나 거래 침체한 상황에서 토지거래허가제라는 '겹규제'를 받게 된 지역 주민들의 불만도 고조돼 있다.

특히 송파구 잠실동, 양천구 목동 등 대단지 아파트가 밀집한 학군지 주민들의 반발이 크다. 집값 하락기 시세보다 싼 급매를 갭투자로 선점하고 추후 자금을 모아 입주하려는 이주 수요도 적지 않다.

시세 30억원 이상 초고가주택이 밀집한 서초구 반포동와 용산구 한남동은 토지거래허가구역이 아니라는 점에서 '역차별' 논란도 제기돼 왔다.

정부가 1·3 대책을 통해 예상보다 빠른 속도로 규제를 걷어내자, 단계적인 규제 완화를 검토한 시도 고민이 커졌다. 시 내부에선 거래 활성화를 위해 토지거래허가제의 단계적 해제를 검토해야 한다는 의견과 아직은 시기상조라는 의견이 동시에 나온다.

오세훈 시장은 최근 언론 인터뷰에서 "토지거래허가구역은 다른 지역보다 많이 올랐던 지역이기 때문에 해제를 고려할 시점이 아니다"고 일단 선을 그었다. 하지만 정부 대책에도 불구하고 거래 침체가 심화할 경우 시장 상황을 고려해 전격 해제할 가능성도 열려 있다.

시가 토지거래허가구역 해제에 고심하는 이유는 신속통합기획, 모아타운 등 신규 정비사업 후보지를 토지거래허가구역으로 신규 추가한 점도 무관치 않다. 하지만 정비업계에선 이처럼 강력한 규제가 필요할 정도로 시장이 과열된 상태가 아니라는 의견이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "지금은 금리가 워낙 높아 토지거래허가구역을 해제해도 투기가 유입돼 시장을 교란할 가능성이 낮다"며 "일시 해제가 어렵다면 가격 낙폭이 과도한 지역부터 부분적으로 해제하는 방안도 고려할 수 있다"고 말했다.

시는 신중한 입장이다. 시 관계자는 "아직 토지거래허가구역 재지정 여부를 검토할 시점이 아니어서 결과를 예단할 수 없다"며 "재지정 검토 시점의 주변 시세와 거래 동향 등 시장 상황을 충분히 고려해 결정할 것"이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230125&prsco_id=008&arti_id=0004843264