2024년 부동산 제도 이렇게 바뀐다…'청년·출산' 주목

 2024년 부동산 제도 이렇게 바뀐다…'청년·출산' 주목

2023년이후 출산 2년내 신청하면 1.6~3.3% 대출
'청년 주택드림 통장' 대출도 최저 2.2%
혼인·출산 가구에 우선청약 기회…증여세 공제도

매년 달라지는 부동산 제도. 내년에도 어김없이 다양한 제도들이 신설되고 일부는 사라질 예정이다. 특히 2030세대에 유리한 청년, 신혼부부, 출산가구 등이 수혜를 받는 제도들이 대거 등장해 주목된다. 

부동산 리서치업체 부동산R114가 제시한 달라지는 2024년 부동산 제도를 짚어본다. 

2024년 달라지는 부동산 제도 - 대출혼인여부 관계없이, 출산하면 1%대 대출 

내년 1월에는 신생아 출산 가구에 주택구입이나 전세자금 대출을 지원하는 제도가 도입된다. 대출 신청일 기준으로 2년 안에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인여부 관계없음)가 대상이다. 

주택구입자금 대출은 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하일 경우 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 대출해 준다. 전세자금은 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하일 경우 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 대출받을 수 있다. 

대출 적용금리는 5년간 유지되며, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 받을 수 있다. 

* 신생아 출산 주택구입자금 대출 
- 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하 기준
- 연 1.6~3.3%, 최대 5억원(주택가액 9억원 이하) 대출

* 신생아 출산 전세자금 대출 
- 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하 기준
- 연 1.1~3.0%, 최대 3억원(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 대출

청년 위한 '내 집 마련 지원책' 대거 등장

청년을 위한 '내 집 마련 지원책'도 다수 나온다. 정부는 내년 2월 기존 청년 우대형 청약통장의 기준을 완화하고 대출, 추가혜택을 주는 총 3단계의 주거지원을 추진한다. 

우선 만 19~34세 무주택자가 가입할수 있는 '청년 주택드림 통장(청약통장)'의 가입요건이 △소득조건 연 3600만원 이하→연 5000만원 이하 △무주택 세대주→무주택자 △이자율 최대 4.3%→4.5% △납입한도 최대 50만원→100만원으로 완화된다. 

청약에 당첨이 되면 '청년 주택드림 대출'을 통해 분양가의 80%까지 최저 2.2% 금리로 대출을 받을 수 있다. 만 39세 이하 무주택자가 대상으로 청년 주택드림 통장에 1년 이상 가입, 1000만원 이상 납입해야 한다. 

대출 소득조건은 미혼 연 7000만원 이하, 기혼일 경우 1억원 이하다. 분양가 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하에 해당되는 주택을 대상으로 청약, 대출 진행 후 결혼이나 출산, 다자녀를 둘 경우 추가로 금리인하 혜택을 받을 수 있다. 결혼은 0.1%포인트, 출산은 0.5%포인트, 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트씩 금리 인하가 된다. 대출 금리하한선은 1.5%다. 

* 청년 대상 생애주기별 내 집 마련 지원방안 
- 청년 주택드림 통장(청약통장) : 이자 최대 4.5%, 월 최대 100만원 납입
- 청년 주택드림 대출 : 분양가 80%까지, 금리 최저 2.2%, 최장 40년 대출
- 생애주기별 금리 추가 인하 : 결혼 0.1%p, 출산 0.5%p, 다자녀 각 0.2%p

2024년 달라지는 부동산 제도 - 청약청약시 '결혼 패널티' 사라진다 

내년 3월부터는 혼인시 불리하게 적용됐던 청약제도도 개선된다. 

청년 특공을 제외한 공공주택 특별공급유형에서 맞벌이 소득기준이 월평균 소득 140%에서 200%로 확대된다. 또 부부 두 명이 같은 날 청약에 중복 당첨시 무효처리되던 방식에서 우선 접수된 것을 당첨으로 인정하는 방식으로 바뀐다. 

다자녀 특별공급 기준도 3명 이상에서 2명 이상으로 완화해 배점을 △2명(25점) △3명(35점) △4명 이상(40점)으로 변경한다. 

또 결혼 전 배우자가 주택을 소유하거나 특공 당첨 이력이 있을 경우 생애최초·신혼부부 특별공급 신청이 불가능했지만 앞으로는 이러한 당첨이력을 제외하기로 했다. 

혼인·출산 가구에 우선청약 기회 

내년 3월부터 공공분양 뉴:홈에 신생아 특별공급이 신설된다. 정부는 매년 3만가구 수준의 물량을 공급할 예정이다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신, 출산이 증명되는 경우 공공분양 특공자격이 주어진다. 단, 도시근로자 월평균소득 150%, 자산 3억7900만원 이하 기준을 충족해야 한다. 

민간분양 역시 생애최초·신혼부부 특별공급 시 출산가구에게 연 2000가구 가량(연 1만가구 수준의 20%) 물량을 우선 공급한다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내 임신 및 출산이 증명되야 하고, 월평균 소득은 160% 이하를 충족해야 한다. 

2024년 달라지는 부동산 제도 - 세제신혼부부 최대 3억원 증여세 공제

세제 측면에서도 다양한 혜택들이 적용된다. 신혼부부의 경우 2024년 1월1일부터 결혼자금을 최대 3억원까지 증여세 부담 없이 받을 수 있다. 혼인신고일을 기점으로 전후 2년 이내, 총 4년간이 대상이다. 이 기간에 직계존속(부모, 조부모)으로부터 재산을 증여받는 경우 기본공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받아 양가 합쳐 총 3억원까지 공제받을 수 있다. 

청약통장 보유 혜택 강화를 위해 주택청약저축 납입액 소득공제 한도도 연 240만원에서 300만원까지 확대된다. 다만 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법 통과시 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 

출산·양육 시 주택 취득세 감면

출산이나 자녀 양육 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 감면하는 내용도 신설된다. 이경우 취득세가 500만원 한도 내에서 100% 감면된다. 세대별 주민등록표상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구, 1주택(국내) 소유 기준이다. 

주담대 이자상환액 공제 늘어나

주택담보대출(이하 주담대) 이자부담도 일부 줄어든다. 현재는 무주택 또는 1주택을 보유한 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제 받을 수 있다. 

내년 1월 1일 이후 취득 주택부터는 이 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환기간 10년 이상, 고정금리·비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 늘고, 공제를 받을 수 있는 주택도 기준시가 5억원 이하에서 6억원으로 상향된다. 

증여받은 자산 양도시 이월과세 부담 줄어

앞으로 양도소득세 이월과세 부담도 일부 줄어든다. 양도소득세 이월과세는 배우자·직계존비속 등으로부터 부동산 등 증여받은 자산을 10년 이내 양도하는 경우 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 앞으로 증여자가 지출한 자본적 지출액이 필요경비에 포함돼 세부담을 줄일 수 있다. 2024년 1월 1일 양도분부터 적용된다.

재건축 초과이익 부담금 면제 기준 완화 

재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익 일부를 세금으로 내야한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 내년 3월부터 3000만원에서 8000만원으로 상향된다. 부과구간도 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 

재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 시행 시 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지는 111곳에서 67곳으로 줄어들 전망이다. 

2024년 달라지는 부동산 제도역세권에 '뉴:홈' 공급 늘어난다 

역세권 '뉴:홈' 공급도 늘어난다. 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택으로 활용할 수 있도록 개정된 '도시 및 주거환경정비법'이 내년 1월 19일부터 시행되기 때문이다. 

앞으로는 역세권 등 주택의 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공하면 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

낡은 1기 신도시 재건축 규제 완화

낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 1기 신도시 특별법도 시행을 앞두고 있다. 

조성한지 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지가 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등 혜택이 부여된다. 적용 가능 지역은 분당, 일산, 중동, 산본 등으로 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만가구가 해당한다. 

제로에너지 건축의무…건축비 30% 올라

2024년부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지 성능을 인증하는 제도다. 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여하는데, 에너지자립률을 맞추기 위해 건축비가 약 30% 더 오를 것으로 전망되고 있다. 

2024년 사라지는 일몰제도도 있다. 가계부채 증가 요인으로 꼽혔던 '일반형 특례보금자리론'은 올해 9월, '우대형 특례보금자리론(부부합산 연소득 1억원 이하, 주택가격 6억원 이하하 대출)'은 내년 1월 이후 공급이 중단된다. 

전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 '전세 보증금 반환 대출'도 내년 7월 말까지만 규제 완화를 적용받는다. 

다주택자에 대한 양도세 중과를 배제한 소득세법도 내년 5월까지 적용된다. 현행 소득세법은 2년 내 단기 보유나 다주택자가 부동산을 양도할때 중과세율을 적용한다. 기본세율(6~45%)에서 단기거래는 60%나 70%가 적용되며, 다주택자는 기본세율에 20~30%포인트를 더 매기는 방식이다. 

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000021730

강남 ‘노른자 땅’도 파산 직전…지방 부동산은 이미 초토화

 강남 ‘노른자 땅’도 파산 직전…지방 부동산은 이미 초토화

사업성 떨어지는 곳부터 털어야
수요보다 공급 부족지역 살려야

시공능력평가 상위 20위권에 속한 A건설사는 올해 3분기 기준 PF 대출잔액이 전년보다 5000억원 증가한 4조4099억원으로 집계됐다. 고금리 여파로 이자비용 지급 규모만 전년 대비 2배 가까이 늘었다. PF 보증을 약정한 규모도 2조5000억원 가량으로 상당히 높은 수준이다. 토지와 주택이 미분양돼 대출상환금이 부족할 경우 미분양분을 매입하는 약정까지 줄줄이 체결돼 있다.

이 업체는 결국 알짜 자회사 지분을 담보로 잡거나 보유한 부동산을 매각해 자금을 조달하고 있다. 나아가 기존 PF사업장을 정리하려는 움직임까지 보인다. A 건설사는 현재 수도권 개발사업의 시행 지분을 다른 대형 건설업체에게 매각하기 위해 노력 중이다.

금융당국이 부동산 PF ‘옥석가리기’에 들어간 이유는 최근 분위기가 심상치 않다고 결론내렸기 때문이다. 개발업계에서는 강원도 춘천 레고랜드 사태로 자금 시장이 얼어붙었던 1년 전보다 더 좋지 않다는 의견도 나온다. 금리 인하 시점이 계속 늦춰지고 부동산 업황 부진이 지속되고 있어 ‘확실한 충격’은 아직 없지만 더 불안하다는 지적이다. 심지어 2024년 봄에 부실 PF가 대거 터질 거라는 비관론까지 횡행한다.

최고급 주거시설로 개발을 추진 중인 청담동 프리마호텔이 철거를 앞두고 가림막으로 완전히 가려져 있다. 실제로 서울 ‘노른자 땅’에서도 브리지론 만기 연장이 어려워질 정도로 상황은 악화되는 모양새다. 서울 강남구 청담동 프리마호텔 터에 지어질 신축 고급주거 ‘르피에드청담’의 브리지론은 기한이익상실 고비를 겨우 넘겼다.

디벨로퍼 업계에서도 내년이면 수없는 시행사가 도산할 것이라는 전망이 나온다. 2019~2021년 부동산 호황 때 토지를 비싼 가격에 사들인 업체들의 한계점이 오고 있다는 것이다. 현재 개발업계에서는 B업체, C업체 등이 금융기관에 자금을 융통하러 다닌다는 ‘살생부’ 소문까지 돌고 있다.

물류센터를 비롯한 비주거 부동산 개발시장은 이미 초토화된 듯한 모습이다. 수요보다 공급이 월등히 많이 이루어지면서 부실 사업장이 계속 나타나고 있다는 분석이다. 개발업계에 따르면 지난해 100만평(330만㎡)가량 공급된 신규 물류센터는 올해 150만평(500만㎡) 규모였고, 내년엔 180만평(600만㎡)으로 더 늘어날 전망이다. 지난 10년간 평균 공급 규모 60만평(200만㎡)보다 월등히 많다.

특히 수도권에는 현재까지 4500평(1만5000㎡) 이상 대형 물류센터가 530곳이 운영 중인데 그 가운데 200여 곳이 최근 3년간 공급된 물량이다.

아파트시장에서도 악성 미분양(준공후 미분양)의 80.7%가 지방에 속한다.

한국신용평가는 자사가 신용등급을 보유한 건설사 15곳의 PF 보증규모가 올 3분기 기준 28조원에 달한다고 밝혔다. 올해 2분기보다 3000억원 늘어난 수치다. 부동산 침체가 이어지면서 지방을 중심으로 분양 성적이 부진한 게 영향을 미쳤다. 한국신용평가 측은 “브릿지론의 본PF 전환이나 착공이 늦어지면서 기존 우발채무가 해소되지 못하는 한편 시공사가 추가 신용보강을 제공하는 사례도 발생하고 있다”며 “차환과정에서 누적된 금융 비융을 충당하기 위해 차입규모가 늘어나는 점도 PF 보증 확대의 원인”이라고 지적했다.

이같은 상황에서 미분양으로 사업 진행 속도가 더디거나 만기 연장만 이어지는 사업장부터 어느 정도 구조조정이 불가피하다고 전문가들은 지적한다. 한 시행사 대표는 “좀비 사업장은 정리하고 정상 사업장은 사업이 진행될 수 있도록 금융 시스템이 작동돼야한다”며 “우선 수요 대비 공급이 부족한 지역과 부동산 유형, 현재 상태에서 수익성이 나오는 사업장을 냉정하게 따져야 한다”고 밝혔다. 건설업계 관계자는 ”정부가 부동산 PF 부실을 막기 위한 대책을 내놓고 있지만, 정작 금융기관이나 시행사는 불안해하는 모습이 역력하다“며 ”구조조정 등을 통해 시장을 움직이게 만들 실질적인 대책이 필요하다“고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005229186

"5년 잘 버텼는데" 영끌족, 내년이 위기?…2차 급매 대란 온다

 "5년 잘 버텼는데" 영끌족, 내년이 위기?…2차 급매 대란 온다

한국의 경제 상황은 미국의 호황과 반대로 가고 있다. 여전히 미국 연방준비위원회는 금리 하락에 대해 조심스러운 분위기인데, 내년 금리 하락을 선반영하듯 이달 들어 미국 시장 금리를 따라 한국 등 주요국의 시장 금리가 소폭 하락했다. 이에 따라 곳곳에선 내년 상반기엔 전반적인 금리 하락이 이뤄지는 것 아니냐는 기대감도 나온다.

실제 금리 하락에 따른 집값 반등 시나리오가 가능할지는 미지수다. 배문성 라이프자산운용 팀장은 "시장금리의 큰 흐름을 예측하긴 어렵지만, 부동산 시장의 반전을 이끌만큼 하락은 불가능하다"고 단언했다. 오히려 그간 변동금리의 상승을 보며 안도하던 고정금리 대출자들의 이자가 돌연 상승할 수 있다고 지적했는데, 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 2차 영끌족발 급매 대란이 벌어질 수 있는 내년 부동산 시장을 전망했다.

▶조성준 기자
한국은행이 기준 금리를 7개월 연속 동결했습니다. 사실상 올해 마지막 금리 변동 기회를 그냥 동결로 마무리를 한 것 같더라고요. 이 결정을 어떻게 해석할 수 있을까요?

▶배문성 라이프자산운용 팀장
금리 동결은 모두가 예상하던 거라서 그게 새로울 건 없었는데 그때 한은 총재님께서 말씀하신 것 중 두 가지가 좀 인상 깊었거든요.
하나는 모두가 침체라고 느끼고 있죠. 그런데 "이 상황에서 섣불리 부양하면 집값만 올릴 수 있다" 이 말씀을 하셨고, 그리고 중앙은행 총재들을 만나보면 시장의 금리 인하 기대가 이런 총재들의 생각보다 너무 앞서 나가고 있다고 느낀다고 그러니까 이달에 시장 금리가 많이 내려갔다고 말씀드렸는데 꽤 빠르게 내려갔거든요. '(미국 시장에서)연준이 내년에 기준금리를 5번 정도 인하할 것이다' 이걸 지금 선반영하는 건데 다섯 번까지나 인하할까 이게 약간 좀 설레발이 좀 과한 건 아닌가.

▶배문성 라이프자산운용 팀장
한마디로 좀 "너무 기대를 앞서지 마라" 앞으로 계속 그런 식의 코멘트를 하실 것 같기는 해요. 우리가 상반기에 집값이 반등했듯이 금리가 낮아지면 부동산으로 돈이 더 쏠려버려서 결국 가계부채가 또 이렇게 많이 늘어나 버리는 부작용을 한번 확인했다 보니까 가계부채가 여기서 또 더 늘어나면 곤란하다는 인식을 정부나 한국은행도 분명히 지금 가지고 있거든요.

▶조성준 기자
"국민들이 코로나 시대 때 초저금리 시대를 한번 겪고 나니까 이 부채를 지는 것에 대한 두려움이 사라졌다"고 배 팀장님이 지적하신 적이 있습니다.

▶배문성 라이프자산운용 팀장
이제 글로벌 자산시장이 저금리로 돌입했던 건 2008년 금융위기 이후거든요. 그때 난리가 나니까 전 세계 중앙은행들이 다 금리를 낮춰서 거의 제로 수준으로 확 낮췄었죠. 근데 그렇게 하다 보니까 2009년에 주식 부동산 이런 것들이 막 V자 반등을 이렇게 했었거든요. 그때는 오히려 채권시장이 어떻게 생각했냐면 '이런 저금리가 지속될 수 없다'고 했거든요. 오히려 그때는 기준 금리는 저 밑에 있는데, 국채 금리가 먼저 막 이렇게 오르기 시작했습니다.

▶배문성 라이프자산운용 팀장
이제는 오히려 반대로 이런 고금리는 지속될 수 없다고, 채권시장이나 개인들도 다 이런 고금리가 지속될 수 없다고 판단하는 것 같아요. '우리가 살았던 저금리가 노멀이다' 이게 좀 틀린 거일 수 있다는 걸로 이 정도 그러니까 미국 국채 금리가 4%를 유지하는 게 이런 고금리가 장기화할 수 있다는 어떤 그런 위기의식을 가진다면 그러면 섣불리 막 이렇게 많은 빚을 질 수 있을까 싶거든요.

▶조성준 기자
내년에 특히 주택 시장은 좀 어떻게 될까요?

▶배문성 라이프자산운용 팀장
저는 내년과 내후년까지 어떤 점을 약간 유의하냐면, 이제 고정금리로 (대출을) 받았던 비율이 대략 한 2019년 2020년 이때는 고정금리 대출도 꽤 많았거든요. 그런데 이 고정금리가 한국은 거의 다 혼합형이라 5년간 고정이고, 그 뒤론 변동으로 전환이 되는 이런 혼합형이 제일 기본적이긴 해요. 이제 내년도는 2019년에 고정금리로 집을 사셨던 분들의 금리가 변하는 해입니다. 5년 차가 된 거거든요. 그러면 이런 분 중에는 어쩔 수 없이 또 매도를 선택하는 분들이 또 있을 수 있고 그게 2019년 고정금리가 내년으로 금리가 바뀌고 2020년에 고정금리를 받았던 분들이 25년에 바뀌고 기존의 저금리로 영끌했던 분들에 대한 리스크는 2024~2025년에 주목해야 합니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/008/0004973289

6.7억까지 빠진 미아동 아파트 또…"분위기 심상치 않다"

 6.7억까지 빠진 미아동 아파트 또…"분위기 심상치 않다"

한국부동산원 주간 아파트 가격 동향

서울 집값, 29주 만에 하락 전환…"매수 문의 '뚝'
전셋값 상승세 유지 중…29주 올라

서울 아파트 전경
서울 집값이 하락세로 돌아섰다. 29주 만이다. 서초, 강남구 등 강남 핵심 지역과 서울 외곽지역인 노·도·강·금·관·구(노원·도봉·강북·금천·관악·구로구) 등 곳곳에서 집값이 내렸다. 한국부동산원 관계자는 "향후 부동산 시장에 대한 불확실성이 커진 가운데 관망세가 짙어졌다"며 "하향 조정된 매물이 하나둘 거래가 되면서 집값이 내리고 있다"고 평가했다.

7일 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이달 첫째 주(4일) 기준 서울 집값은 0.01% 하락했다. 지난 5월 넷째 주(22일) 상승 전환한 서울 집값은 29주 만에 다시 하락세로 접어들었다.

25개 자치구 곳곳에서 집값이 내렸다. 핵심 지역인 강남권에서 집값 하락세가 이어졌다. 강남구는 0.05% 내렸다. 3주 연속 내림세다. 서초구도 0.01% 떨어져 2주 연속 하락하고 있다. 송파구는 이번 주 보합을 기록했다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 개포동에 있는 ‘개포주공7단지’ 전용 73㎡는 지난달 13일 22억8500만원에 손바뀜했다. 직전 거래인 24억8000만원(8월)보다 2억원 가까이 내렸다. 대치동 '대치삼성' 전용 59㎡는 지난달 16일 12억원에 거래됐다. 이 면적대는 지난달 17억원에 거래됐는데 한 달 만에 5억원이 내렸다.

서울 외곽지역에서도 하락세는 이어지고 있다. 강북구는 0.06% 하락해 5주 연속 집값이 내렸다. 노원구(-0.02%)도 5주째, 도봉구(-0.03%)는 3주 연속 내렸다. 금천구(-0.06%), 구로구(-0.04%), 관악구(-0.04%) 등 강남권 외곽지역도 하락 중이다.

서울 시내 한 부동산 공인중개업소에 매물 안내문이 붙어있다. 
강북구 미아동에 있는 ‘에스케이북한산시티’ 전용 84㎡는 지난달 6억3300만원에 거래돼 직전 거래 6억7300만원보다 4000만원이 하락했다. 도봉구 쌍문동에 있는 ‘한양1’ 전용 50㎡는 지난달 4억9500만원에 팔려 지난 3월 거래된 5억4300만원보다 4800만원 내렸다.

금천구 시흥동 ‘삼익’ 전용 84㎡는 지난달 6억700만원에 거래돼 직전 거래(6억1000만원)보다 하락 거래됐고 관악구 봉천동 ‘관악드림’ 전용 84㎡는 지난달 8억8500만원에 거래돼 올해 최고가 9억2000만원보다 4000만원 가까이 내렸다.

이 밖에도 마포구(-0.03%)는 성산동과 아현동, 공덕동 대단지를 중심으로 내렸고, 은평구(-0.02%)는 진관동과 녹번동, 불광동에서 집값이 하락했다.

강북구 미아동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "분위기가 확실히 가라앉았다"면서 "가격을 물어오는 전화가 가끔 오긴 하지만 거래가 사실상 되지 않는 상황"이라고 설명했다.

부동산원 관계자는 "향후 부동산 시장 전망이 불투명한 상황에서 실수요자들 사이에서 ‘지켜보자’는 분위기가 강해지고 있는 상황"이라면서 "매물 가격이 기존보다 낮아지고 있고 조정되는 단지에서 간헐적으로 거래가 이뤄지면서 서울 집값이 하락세로 전환했다"고 말했다.

매매 및 전세가격지수 변동률 사진
반면 서울 전셋값은 아직 상승세를 유지 중이다. 서울 전셋값은 이번주 0.14% 올랐다. 전주(0.16%)보단 상승 폭은 줄었다. 서울 전셋값은 29주 상승 중이다.

성동구(0.26%)는 금호동과 하왕십리동 대단지를 중심으로 올랐다. 송파구(0.26%)는 신천동과 잠실동에 있는 주요 단지가 전셋값을 견인했다. 동대문구(0.21%)는 전농동과 답십리동에서, 광진구(0.19%)는 광장동과 자양동에서, 구로구(0.18%)는 구로동과 개봉동 역세권 단지를 중심으로 전셋값이 상승했다. 양천구(0.15%), 강서구(0.15%), 용산구(0.15%) 등도 전셋값이 올랐다.

부동산원 관계자는 "매수 심리가 위축되면서 매매 수요 일부가 전세로 유입되고 있다"면서 "세입자들이 선호하는 단지를 중심으로 상승세가 이어지고 있지만 일부 단지의 경우 집주인과 세입자 간의 가격 눈높이가 달라 가격이 하향 조정되고 있다"고 평가했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004922867

“깎을 바엔 안 팔아요” 아파트 분양가 계속 오른다?

 “깎을 바엔 안 팔아요” 아파트 분양가 계속 오른다?

서울과 수도권 주요 지역을 중심으로 아파트 분양가격이 지난 1년간 가파르게 올라온 탓에 수요층의 피로감이 쌓이고 있지만 가격 상승세는 내년에도 계속될 것으로 평가된다. 분양가가 결정되는 공급 측면에서 내릴 요인은 안 보이고 상승 압력만 여전히 높다는 게 업계 관계자와 전문가들의 공통된 진단이다. 하지만 오르는 분양가만 보고 성급하게 청약시장에 뛰어들지 말고 반드시 가격 적정성을 따져야 한다고 전문가들은 당부했다.

본보가 7일 주택도시보증공사(HUG) 보유 데이터를 활용해 2019년 1월부터 최근까지 지난 5년간 월별 민간분양 아파트 공급가격을 추적한 결과 전국 모든 지역 분양가가 꾸준히 상승하고 있었다. 거래 절벽이 이어지며 매매가격이 크게 꺾인 지난해에도 분양가는 지역별로 일시적 등락이 있었을 뿐 계속 올랐다.

올해 10월 말 기준 직전 12개월 평균 서울의 3.3㎡당 분양가는 3218만600원으로 4년10개월 전인 2019년 1월 2509만8600원 대비 27.2%(708만2000원) 올랐다.

한국부동산원 청약홈에서 확인 가능한 2019년 2월부터 올해 12월 현재까지 모집공고를 낸 서울 144개 민간분양 아파트를 전수 조사한 결과 전용면적 84㎡ 기준 평균 분양가는 2019년 10억227만원에서 올해 12억1161만원으로 20.9%(2억934만원) 상승했다. 전용 59㎡는 7억7609만원에서 8억7637만원으로 12.9%(1억28만원) 올랐다.

5년간 상승폭치고는 많이 오르지 않은 듯 보이지만 2019년에는 ‘르엘 신반포 센트럴’ ‘송파 시그니처 롯데캐슬’ ‘서초그랑자이’ ‘디에이치 포레센트’ ‘방배그랑자이’ 등 강남권 고가 단지가 다수 포진해 있었다. 올해는 강남권 분양이 없는 상태에서 평균 분양가가 종전보다 1억~2억원씩 비싸졌다는 점에서 전반적 가격 상승세를 실감하게 한다.

‘서울이 가장 많이 올랐다’는 통념과 달리 분양가는 지방으로 갈수록 더 크게 뛰었다. 같은 기간 경기와 인천의 3.3㎡당 분양가는 각각 39.0%(1406만800원→1954만9100원), 42.7%(1183만1300원→1688만7300원) 올랐고 5대 지방 광역시(부산 대구 광주 대전 울산)와 세종은 45.3%(1195만9800원→1737만7400원) 상승했다. 기타 지방의 상승률은 63.3%(865만9900원→1413만8700원)로 더 가팔랐다.

지난 5년의 추세로 볼 때 ‘분양가는 지금이 가장 싸다’는 말은 대체로 사실이다. 지역에 따라 분양가가 내려간 적도 있지만 대부분 어느 정도에서 바닥을 만들고 다시 반등해 결국 신고가를 기록했다. 의외로 서울은 현재 평균 분양가가 아직 종전 최고가를 넘기지 못했는데 여기에는 몇 가지 착시 요인과 시사점이 있다.

서울은 전국 여러 지역 중에서도 분양가 흐름이 가장 극적으로 출렁인 곳이다. 서울은 2019년 초부터 2021년 초까지 완만한 오름세를 이어가다 그해 하반기 급등했다. 직전 12개월 평균으로 2021년 4월 2815만6100원이던 3.3㎡당 분양가가 8개월 만인 12월 3296만7800원으로 17.1% 뛰었다. 올해 10월 말 현재 3218만600원보다도 높다. 이 시기 같은 수도권인 경기는 1437만6300원에서 1472만3700원으로 2.4%밖에 오르지 않았다. 인천은 1556만2500원에서 1503만1000원으로 되레 하락했다. 다른 지역도 소폭 상승에 그쳤다.

서울의 나 홀로 고공행진은 오래 가지 않았다. 바로 다음해 초부터 크게 꺾이며 그해 8월 2732만1000원까지 17.1% 하락했다. 서울에서 직전 12개월 평균 3.3㎡당 분양가가 2700만원대로 내려앉은 건 2020년 11월(2719만3700원) 이후 21개월 만이었다. 13개월 동안 오른 가격을 고스란히 반납하는 데는 더 짧은 8개월이 걸렸다.

2021년 하반기 서울 평균 분양가가 급등한 건 앞서 고가 아파트 분양이 이어진 상황에서 2021년 분양물량이 크게 줄었기 때문이다. 모집공고일 기준 연간 공급 단지 수는 2020년 31개에서 2021년 13개로 줄었는데 그해 6월 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’가 시장에 나오면서 평균 분양가가 크게 뛰었다. 이 아파트는 전용 59㎡가 최고 14억2500만원, 74㎡는 17억6000만원이었다.

지난해 하반기부터 다시 상승한 서울 분양가는 올해 더욱 탄력을 받으며 2021년 12월 가격에 거의 근접했다. 2.4%(78만7200원) 차로 지금 추세라면 올해 연말을 전후로 고점을 경신할 가능성이 크다.

강남권 분양이 없는 올해 서울 평균 분양가가 종전 고점에 도달했다는 건 상대적으로 중저가였던 지역까지 많이 올랐다는 의미다. 한 예로 지난 10월 동대문구 이문동에 분양한 ‘이문 아이파크 자이’는 59㎡가 10억원, 84㎡는 14억4000만원까지 매겨졌다. 현재 서울 동북권 랜드마크로 꼽히는 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’과 ‘청량리역 한양수자인192’의 2019년 분양 당시 84㎡ 최고가가 10억8000만원대였다.

내년에는 분양이 전반적으로 감소할 것으로 예상되는 가운데 서초구 ‘신반포 메이플자이’(3307가구) ‘아크로 리츠카운티’(707가구) ‘래미안 원페를라’(1097가구), 강남구 ‘청담 르엘’(1261가구), 송파구 ‘잠실 래미안 아이파크’(2678가구) 등 강남권 공급이 대거 몰려 있다. 2021년 하반기처럼 서울 평균 분양가가 급등하리라고 예고된 셈이다.

강남권 단지가 아니더라도 자재비와 인건비 등 공사비를 중심으로 분양가 상승 압력은 계속 커지는 분위기다. A건설사 관계자는 “과거에는 벽에 페인트만 발라져 있어도 살았지만 지금은 좋은 자재에 대한 요구가 갈수록 높아지고 있다”며 “그러면 자재비가 올라가는데 유통 단계에서도 운행 시간제한 등으로 비용이 늘고 있어서 고정 비용이 계속 올라갈 것으로 보인다”고 말했다.

공사 현장 인력난은 인건비 상승으로 직결되고 있다. 그는 “요즘은 입주 45일 전인 사전점검 때가 돼서도 10가구 중 2, 3가구는 문짝도 못 다는 상황”이라며 “외부에는 ‘아직 준공된 게 아니라 절차상 사전점검에 해당한다’고 핑계는 대지만 예전에 비하면 준공이 정말 많이 늦어졌는데 그 원인 중 하나가 작업자 부족”이라고 전했다. 한 대형 건설사는 강남의 한 아파트 시공 과정에서 작업자를 구하기 위해 임금을 150%, 180%씩 주기도 한 것으로 알려졌다.

정부가 외국인 근로자 입국 쿼터를 풀기로 했지만 현장 인력난 해소에 도움이 되기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 아직 현실화 단계가 아닌 데다 현장 투입을 위해서는 기술을 갖춰야 하기 때문이다.

재건축·재개발 조합의 높아진 눈높이도 분양가를 낮추기 어려운 주요 배경 중 하나다. 조합은 일반분양가를 높일수록 조합원 분담금(비용)이 줄어들기 때문에 되도록 높은 가격에 내놓기를 원한다. 또 이제는 공사를 시공사에 단순히 맡기기보다 자재나 설계 등에 적극적으로 개입하는데 이들 요구 사항을 반영하는 과정에서 공사 기간이 늘어 사업비 증가로 이어지기도 한다.

B건설사 관계자는 “요즘 조합은 예전보다 타이트(빡빡)해져서 자재나 설계 등에 관여를 많이 하는 편”이라며 “그러다 보니 사업 진행이 예상보다 더뎌지고 분양도 밀릴 수 있는데 그 기간이 길어지면 어쨌든 사업비가 더 들어가는 거라 같은 지역에 공급하는 단지라도 분양가가 더 높아질 수 있다”고 말했다.

C건설사 관계자는 “분양가를 책정할 땐 기본적으로 토지비와 건설비(공사비)를 반영하고 주변 시세와 조합 수익성 등을 고려하는데 현재로서는 어느 쪽에서도 뚜렷한 분양가 하락(인하) 요인이 보이지 않는다”고 말했다. 그는 “그나마 다소 낮아진 시세가 하방 요인이 될 수 있는데 그게 또 그렇게 떨어져 있지는 않은 상황”이라며 “상품 시장성을 생각하는 조합은 스스로 분양가를 주변 시세보다 낮춰 내놓지는 않으려고 한다”고 전했다.

미분양이 속출할 정도로 시장 상황이 나빠진다면 분양가가 낮아질 수 있겠지만 이때는 무리하게 내놓기보다 분양을 미룰 공산이 크다. 서울 시내 주요 단지들은 이미 지난해부터 시장 분위기를 살피며 물량을 넘겨왔다. 올해 분양 후보군에 올랐던 강남권 재정비 단지들이 모두 내년으로 넘어간 것도 ‘타이밍’을 잰 결과다.

건설사 관계자는 “분양가가 내려간다는 건 정말 최악의 상황에서일 텐데 그런 경우 자금을 회수해야 하는 건설사가 분양가를 조정하자고 설득할 수는 있겠지만 조합은 그 시기에 아예 분양을 안 하려 할 것”이라며 “특히 강남권 사업지는 버틸 수 있는 여력이 크다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “개발 사업이 이뤄지려면 수익성이 보장돼야 하기 때문에 분양가 상승은 어쩔 수 없는 면이 있다”며 “다만 주택 거래가 없는 상황이고 내년에 불황이 예상되는 만큼 소비자들은 주변 시세를 기준으로 분양가가 적절한지를 먼저 따져야지 무작정 청약을 넣으면 안 된다”고 조언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/005/0001657971