만년 2위인 펩시를 1위로 만든비결

만년 2위인 펩시를 1위로 만든비결

역사적 전세난 알고 보니 '재계약' 늘었다

 

역사적 전세난 알고 보니 '재계약' 늘었다

1 올해 7월 국회를 통과 즉시 시행된 '주택임대차보호법 개정안'(임대차3법) 이후 전월세 재계약 비율이 70%를 넘었다. 이번 법안은 사상 최악의 전세난을 야기시킨 원인으로 지목됐지만 기존 세입자의 재계약 청구권이 상당수 받아들여진 것으로 나타나 긍정적 효과가 뒤늦게 부각되기 시작했다. 단기간 재계약 비중이 확대되며 확정일자 신고기준 서울 아파트 전셋값 평균도 하락했다. 신규계약 전셋값은 상승세를 유지했지만 전체적으론 임대차3법 효과가 나타났다는 분석이다. 기획재정부와 국토교통부에 따르면 12월 전월세 통합 재계약률은 70.3%로 11월의 66.1% 대비 4.2% 올랐다. 임대차3법 가운데 전월세신고제는 내년 도입돼 정부는 서울 100대 아파트를 표본으로 추출 임대차계약을 체결한 2만5000가구를 조사했다. 확정일자 신고와 묵시적 계약연장 수를 합산 10건 중 7건이 계약을 연장했다. 임재만 세종대 공공정책대학원 교수가 서울시부동산정보광장의 서울 아파트 전세거래(확정일자 신고기준)를 분석한 결과 지난 8~10월 전셋값은 평균 4억6000만원으로 나타났다. 이는 5~7월 평균인 4억8000만 대비 2000만원가량 떨어진 수치다. 출처:네이버부동산 원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20210101&prsco_id=417&arti_id=0000638578

규제지역 3배 늘려놓은 뒷북 규제…"투기꾼만 신났다"

 

규제지역 3배 늘려놓은 뒷북 규제…"투기꾼만 신났다"

18년 된 규제지역 제도가 올해 최대 위기를 맞았다. 전국 111곳이 조정대상지역으로 지정되는 사태를 맞았다. 예외지역도 많아 규제를 정확히 아는 사람은 투기꾼 밖에 없다는 말까지 나온다. 집값 다 오른뒤 뒤늦게 규제하기 때문에 약발도 떨어졌다. 정부와 전문가들 모두 문제점을 알면서도 대안을 내놓지 못하고 있다. 규제지역의 한계와 실현 가능한 대안을 고민해봤다.

집값 오를 곳 미래 규제"…'뒷북' 규제지역 '조기경보' 검토

주택가격이 오르는 곳을 파악하는데 2~3개월 늦고, 그 다음 3개월 이상 가격 상승지역만 조정대상지역으로 지정할 수 있다. 너무 늦게 지정돼 효과가 떨어지는 면이 있다."

변창흠 국토교통부 장관 후보자가 23일 인사청문회에 지적한 현행 규제지역 지정 제도의 문제점이다. '속터지는' 규제지역의 문제는 '뒷북 지정'과 '풍선효과'로 요약된다. 정부 관계자도, 시장 전문가도 알고 있는 문제지만 대안을 내놓지 못하고 있다.

변 후보자는 주식시장의 '얼리워닝'(조기경보) 시스템을 부동산 시장에 적용하겠단 아이디어를 제시했다. 주식시장에선 단기급등 종목의 거래를 일시 중지하고 신용거래를 제한한다.

26일 국회와 정부 관계부처 등에 따르면 변 후보자는 '뒷북 규제' 비판을 받아온 규제지역 제도의 대수술을 예고했다. 그는 "주식시장의 '얼리워닝' 시스템처럼 부동산에도 빅데이터를 통해 가격이 오를 곳, 오른 곳을 정확히 파악해 규제하는 제어 시스템을 구축하겠다"고 밝혔다. 외지인 매매거래량이 단기 급증하거나 이상거래 집중 지역에 선제적이면서 신속하게 대응할 수 있는 시스템을 만들겠다는 의미다.

지금은 조정대상지역으로 지정하려면 해당 지역의 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘어야 한다. 최소 3개월간 집값이 급등해야 지정가능해 태생적으로 '사후규제'일 수밖에 없다. 울산, 창원, 포항 등 전국을 누비며 치고 빠지는 투기수요를 사전에 막는 것은 애초 불가능하다.

국토부에 현재도 조기경보시스템(EWS)이 있지만 월 단위로 주택거래량, 인허가, 미분양, 금리 등 거시경제 지표, 주택대출 등을 단순체크하는 수준이다.

EWS가 주식시장의 '경보시스템'처럼 작동한다면 어떻게 될까. 주식시장에선 '주의-경보-위험' 등 3단계로 운용된다. 특정 종목 가격이 2~15일간 급등(예, 3일간 100% 상승)하거나 소수계좌(또는 소수지점)에서 거래가 집중적으로 이뤄지는 등의 일정 조건을 만족하면 자동으로 조치가 취해진다. 특히 경보와 위험단계에선 해당 종목 거래가 1일간 정지되며 신용거래, 대용증권이 제한되고 위탁증거금 100%가 필요하다. 레버리지 없이 현금 보유자만 거래가 가능한 규제다.

주식시장 모델을 부동산에 적용한다면 3개월 단위 규제가 한달 이내로 단축될 수도 있다. 단기에 집값이 이상과열된 지역의 외지인 매매거래를 제한한다거나 주택담보대출, 신용대출 등 대출을 활용한 투자를 막는 것도 한 방법이다. 대출·세제·청약 등 강력한 규제가 수반되는 규제지역 제도는 지금대로 유지하면서 '뒷북' 규제를 막기 위한 보완 장치로 '조기경보'를 활용하는 방법도 가능하다. 다만 실수요자의 피해를 방지할 대책은 필요하다.

또 주식시장처럼 실시간 정확한 통계가 뒷받침돼야 한다. 일각에선 내년 상반기 출범하는 부동산거래분석원이 이같은 역할을 할 수 있을 것으로 기대한다.

특히 국회 계류 중인 '부동산거래 및 부동산서비스산업에 관한 법률'이 통과되면 부동산분석원은 매매거래량이 급증하고 가격이 단기 급등한 지역의 이상거래 건에 대해 계좌정보, 납세정보를 조회할 수 있게 된다. 보다 정밀하고 신속한 대응이 가능해 질 수 있다.

39곳→111곳 '뒤죽박죽 규제지역' 1년새 3배…"투기꾼만 신났다"

"이제부터는 규제지역 제도가 별 의미가 없다는 걸 정부 스스로 인정한 선언적인 의미 아닐까요."(부동산 전문가)

정부가 17일 전국 37곳을 투기과열지구·조정대상지역으로 '무더기' 신규 지정했을 때 나온 전문가 반응이었다. '북한은 비규제지역, 남한은 규제지역'으로 그린 지도가 SNS(사회관계망서비스) 상에 퍼졌다. 그런데 읍면동 단위 예외지역도 셀수없이 많아 "투기꾼에게 다음 투자지역을 찍어줬다"는 얘기도 나온다.

18년간 그때그때 규제 강도를 높이면서 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 등 '규제지역 3종 세트'는 체계도 없이 뒤죽박죽 됐다. 대대적인 손질이 불가피한데도 정부는 시장 혼란이 올까봐 이러지도, 저러지도 못하는 딜레마에 빠졌다.

◆39곳→44곳→69곳→76곳→111곳…1년새 3배 늘었다 "규제지역 왜 있나, 투기꾼만 신났다"

26일 정부관계부처 등에 따르면 강원도와 제주도를 제외한 전국 총 111곳이 조정대상 지역이 됐다. 17일 36곳이 추가 지정됐기 때문이다. 대출과 청약, 분양권 전매, 세제 등 강력한 규제가 적용되는 조정대상지역은 지난해 12월 39곳에서 최근 111곳으로 1년새 3배 늘었다.

지난해 12·16 부동산 대책 당시 서울 지역과 일부 수도권 위주로 39곳에 불과했던 조정대상지역은 2·20 대책서 44곳으로 늘었다. 수원 영통·권선·장안 등 5곳이 추가됐기 때문이다. 넉 달 후인 6·17 대책 때는 수도권 대부분과 대전, 청주가 추가 돼 69곳이 됐고 11·19 대책엔 김포와 부산 해운대·수영 등이 포함돼 76곳으로 늘었다. 그래도 '풍선효과'가 이어지자 17일 사실상 전국 대부분 지역이 조정대상 지역으로 묶였다. 모두 111곳이다.

정부가 보도자료로 내놓은 규제지역 지정 현황 표를 보면 '난수표'에 가깝다. 예컨대 대구 달성구가 조정대상지역에 추가됐지만 '가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외'로 돼 있다. 읍면동 단위 예외 지역이 수두룩해 한 눈에 알 수 없다. 복잡한 규제지역으로 인해 규제 효과도 떨어지고 '내성'만 키운다. 게다가 읍·면·동 단위 지정을 '명문화'한 법안이 이달 국회를 통과해 혼란만 가중됐다는 비판도 나온다.

부동산 업계 관계자는 "전국 단위로 누비는 투자자들에겐 비규제지역으로 남아 있는 지역을 정부가 매수하라고 정답을 찍어준 셈"이라고 지적했다. 실제 비규제지역으로 남은 창원 마산·진해·진주, 강원도 원주, 전북 군산, 전남 목포·나주로 매수세가 몰린다.

◆창원 의창구는 왜 조정대상 아닌 투기과열이 됐을까…'뒤죽박죽'된 규제지역 3종 세트, 손 못 대는 정부는 왜?

정부는 창원에서 집값이 가장 많이 오른 두 지역인 성산구와 의창구를 각각 조정대상지역, 투기과열지구로 지정했다. 왜 똑같이 조정대상지역으로 지정하지 않았을까. 의창구는 집값은 많이 올랐지만 최근 분양이 많이 되지 않아 분양권 전매거래량, 청약경쟁률 등 정량요건이 미달했다. 지정요건이 덜 엄격한 투기과열지구로 지정한 이유다. 집값 과열 지역인데도 사전에 정한 요건을 충족하지 못하면 느슨한 규제를 적용해야 하는 한계를 고스란히 보여준 사례다.

명칭에선 투기과열지구가 조정대상지역보다 더 강력한 '규제 단계'로 보이지만 실상은 그렇지 않다. 과거 기준으로는 맞는 얘기지만 정부가 집값이 과열될 때마다 조정대상지역의 규제를 계속 덧붙이면서 규제강도가 역전됐기 때문이다. 대구 수성구가 투기과열지구로만 지정되고 조정대상지역이 아니라서 집값이 과열됐던 것도 이 때문이었다. 정부는 지난달 수성구를 조정대상지역으로 추가 지정했다.

투기지역과 투기과열지구는 아예 규제 강도가 똑같다. 국토교통부는 두 규제를 합치는 방안을 고민했지만 지지부진하다. 투기지역은 기획재정부가, 투기과열지구는 국토부가 관할하고 있어서다. 사실상 같은 규제인데도 담당 부처가 다른 것도 규제지역을 '난수표'로 만드는 요인이다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략 연구부장은 "부동산 규제가 규제지역별로 복잡하다보니 정부가 새로운 규제를 내놔도 '규제 내성'이 생길 수밖에 없다"며 "정책의 지속성과 함께 명료성도 확보될 필요가 있다"고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20201228&prsco_id=008&arti_id=0004520020

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`1가구 1주택` 법으로 강제하면 어떤 일 벌어질까

 

 `1가구 1주택` 법으로 강제하면 어떤 일 벌어질까

진성준 더불어민주당 의원이 지난 22일 '1가구 1주택법'을 발의하면서 논란이 커지고 있다. 내용은 이렇다. △1가구 1주택 보유·거주 △무주택자 및 실거주자 주택 우선 공급 △주택의 투기목적 활용 금지 등의 '주거 정의 3원칙'을 주거기본법에 명시하자는 것이다.

진의원은 이미 지난 7월 이미 '부동산 민주화'를 주장한 바 있다. 그는 언론과의 인터뷰에서 헌법에 있는 '경자유전'(耕者有田) 처럼 '주자유택(住者有宅)' 개념을 제시했다. 집에서 살고자 하는 사람에게 집이 있어야 한다는 의미다.

진의원은 자신의 페이스북에 "1가구 다주택 소유를 인정하지 않겠다는 것이 전혀 아니라 이 원칙을 주택정책의 큰 방향과 기준으로 삼도록 법률로 명문화하려는 것"이라고 설명했다.

그러나 처벌 조항 등 강제 규정은 없지만, 통과될 경우 다주택자에 대한 기존 규제를 뛰어넘는 고강도 규제를 펼 수 있는 법적 근거가 될 수 있다는 점에서 우려가 된다.

진 의원은 해당 법안을 발의한 배경에 대해 주택소유의 불평등 구조를 들었다. 우리나라 전국 주택수가 20년 사이에 2배 이상 증가해 주택보급률이 73.9%에서 104.2%로 늘었지만 자가점유율은 53.5%에서 58.0%로 4.5%포인트 증가했다는 것이다. 또 1주택자 수가 2012년 104만명에서 2018년 118만명으로 13.7% 증가하는 동안 다주택자수는 16만명에서 22만명으로 34.4% 증가했다는 지적이다.

한국의 주택소유 불평등 구조가 강화되고 있다는 주장은 맞는다. 하지만 국민이 모두 내집 한 채씩 장만하는 유토피아가 현실세계에서 가능할까. 당장 법안 공동발의 의원 12명중 2명이 다주택자라고 한다. 이에 대해 '개인적인 사정'이라고 해명하고 있지만 상당수의 국민도 지방발령, 형제 공동소유 등 1가구1주택을 따르지 못할 숱한 사연이 있다.

'1가구 1주택'을 법으로 못박자는 것부터가 자본주의 시장경제에서 도를 넘은 주장이다. 청와대와 정부가 고위 공직자들에게 "다주택을 처분하라"고 엄포를 놓는 것이나, 장·차관 자격 판단 1순위가 '다주택자가 아닐 것'이 된 것도 이상하긴 하지만 정부 의지이니 받아들 일 수 있다. 그러나 전국민에게 1주택자가 될 것을 법에 명시하는 것은 엄연한 사유재산권 침해다.

일각에서는 "공산주의냐"는 반발이 들끓고 있다. 하지만 이념 논쟁을 떠나 모두가 '1가구 1주택'이 될 경우 부동산 시장에 실질적인 문제가 많이 벌어지게 된다.

다주택자가 보유한 주택을 무주택자에게 팔도록 유도한다고 해도 거래는 현실적으로 불가능에 가깝다. 대출도 막힌 상황에서 집값과 전월세 가격 격차를 고려할 때 구입이 가능한 이들이 많지않을 수 있기때문이다.

전월세를 살고자 하는 수요는 어떻게 충족시켜줄 것인가. 다주택자는 정부에 의해 투기세력으로 지목받고 있지만 전월세 세입자들에게 주택을 공급하는 임대인이다. 자가보유율이 58%(2018년)인 점을 감안하면 10명중 4명은 남의 집에 전월세를 살고 있다는 얘기다. 이들 임대 물량의 약 90%를 민간이 공급하고 있다. 다주택자가 사라지면 민간 주택에서 전월세를 사는 중산층들은 어디로 가야하나. 민간에서 공급하는 임대가 없어지면 정부가 토지임대부주택, 환매조건부 주택 등 공공임대로 다 공급할 수 있겠는가. 세입자들이 주거질이 떨어지는 공공임대는 싫고 민간임대에 살고 싶다고 한다면 어떻게 할 것인가.

1가구 1주택의 부작용은 루마니아 사례에서 잘 드러난다. 1970~80년대 공산주의 정권에서 1가구1주택을 시행했던 루마니아는 이후 정부가 소유한 주택을 싼가격에 국민에 판매했다. 2018년 현재 자가보유율이 96.4%에 달하지만 모두 집이 있으니 집을 팔고 사기 어렵고, 이주나 분가를 해도 집을 구하기 어렵다. 건설산업이 활력을 잃었고, 경제성장에도 악영향을 미쳤다.

국내 주택 건설산업에도 재앙에 가까운 후폭풍이 몰아칠 수 있다. 모두가 1주택자가 돼 자가보유율이 100%에 근접하게 되면 더 이상 집을 지을 필요가 없어지게 되고 관련 산업들이 줄줄이 무너질 수 밖에 없다. 이런 부작용들이 속출할텐데 법안을 밀어붙일 것인가.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20201226&prsco_id=009&arti_id=0004722138

하대원동 빌라 2룸 월세 500/30만

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양도세 최고세율 42%→45%로… 신혼부부 특공은 소득기준 완화

 

양도세 최고세율 42%→45%로… 신혼부부 특공은 소득기준 완화

새해 달라지는 부동산 제도
분양권도 보유 주택수에 포함
종부세 세율 최대 2.8%P 올라… 부부 공동명의땐 공제방식 선택
분양권 전매 위반땐 청약 10년 제한

내년 1월부터 주택 양도소득세의 최고세율이 45%로 3%포인트 오른다. 종합부동산세 세율도 최대 2.8%포인트 인상해 다주택자의 투자수요를 억제한다. 신혼부부나 생애 최초 특별공급 소득 기준은 완화돼 청약의 기회가 커진다.

21일 부동산 정보 플랫폼 ‘직방’에 따르면 새해에는 시장 안정화를 위해 세금과 청약, 정비사업 등 부동산 관련 다양한 분야에서 변경된 제도들이 시행을 앞두고 있다.

양도세의 최고세율은 내년 1월부터 기존 42%(과세표준 5억 원 초과)에서 45%(과세표준 10억 원 초과 구간 신설)로 상승한다. 또 조정대상지역의 주택 양도세 부과 때 분양권을 주택 수에 포함한다.

1가구 1주택자의 양도세 비과세 보유 기간 산정방식도 변경(일시적 2주택 예외)된다. 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택 취득 시기가 아닌, ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 2년 이상 보유해야 한다.

1가구 1주택자의 장기보유 특별공제 산정 방식에는 거주 기간을 추가한다. 기존에는 보유기간에 따라 연 8%씩 최대 80%의 혜택을 받았다. 내년부터는 세율 혜택을 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 나눈다.

보유 기간에 따른 양도세율은 인상된다. 현재 1년 미만 보유한 주택은 40%, 2년 미만 보유한 주택은 기본세율을 적용해 왔다. 내년 6월 이후 양도분부터는 1년 미만 보유 70%, 2년 미만 보유 60%의 단일세율을 적용한다.

종부세 세율은 내년 1월부터 인상한다. 과세표준 구간에 따라 2주택 이하 보유자는 최대 0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 최대 2.8%포인트 오른다.

만 60세 이상 고령자의 연령별 종부세 공제율은 구간별로 10%포인트씩 올려 최고 40%로 상향한다. 장기보유 특별공제(최고 50%) 혜택을 합한 최대 공제 한도는 기존 70%에서 80%로 조정된다.

아울러 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식을 선택할 수 있게 된다. 기존처럼 부부가 각각 6억 원씩 공제받거나, 1가구 1주택자와 같이 9억 원을 공제받은 후 고령자 공제 등을 적용받을 수도 있다. 공시가격 12억 원까지는 기존 방식, 12억 원을 넘는 주택은 1가구 1주택자 공제를 선택하는 것이 유리하다.

청약시장에서 신혼부부 및 생애최초 특별공급 제도의 소득 기준은 완화한다. 민영주택의 경우 신혼부부는 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%) 이하에서 140%(맞벌이 160%) 이하로 변경한다. 생애최초 특별공급 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130%에서 160%로 바뀐다.

내년 2월 19일부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람의 청약자격이 10년 동안 제한되고, 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다.

아울러 △전·월세 신고제(내년 6월) △조합원 분양신청 자격 강화(시기 미정), 안전진단 절차 강화(시기 미정) 등의 제도 역시 내년에 시행될 예정이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=020&arti_id=0003327781