"800만원 넘는 강남 월세, 누가 살길래…"

 

"800만원 넘는 강남 월세, 누가 살길래…"

"고가 월세, 사업가·전문직 많이 살아"
월세 거래 증가, 임대차 3법·세금 등 영향
지난해 월세 거래량 6만건 넘어 '역대급'

서울 아파트 임대차 시장에 월세(반전세·반월세 포함)를 조금이라도 낀 계약이 많아졌다. 서울 집값 풍향계로 일컫는 강남권에서는 이미 흔한 일이지만 말이다. "통상 100만~300만원대 월세는 강남에 거주하는 실수요자들에게는 크게 무리가 되지 않는 수준"이라는 게 현지에 있는 부동산 공인중개업소 관계자의 설명이다. 하지만 올 들어서 이 수준을 웃도는 고가 월세가 속속 체결되고 있다. 이런 가격대의 월세에 거주하는 이들은 누굴까.

올 들어 고가 월세 속속 체결

19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 도곡동에 있는 '타워팰리스1차'는 전용 164㎡ 지난 4일 보증금 9억원, 월세 770만원에 월세 계약을 체결했다. 월 부담 금액이 700만원이 넘어가는 고가 월세지만, 타워팰리스 내에서는 종종 찾아볼 수 있는 금액대다.

작년 이 단지 해당 면적대에서는 보증금 5억원에 월세 800만원(보증금, 월세 순), 5억원에 700만원, 이보다 더 큰 면적대인 전용 174㎡에서는 8억5000만원에 880만원, 8억원에 800만원 등의 금액대로 세입자를 들였다.

개포동에 있는 '디에이치아너힐즈'도 올 들어 고가 월세가 체결됐다. 이 단지 전용 84㎡에서는 2억원에 530만원 조건으로 새로운 세입자를 찾았고, 대치동에 있는 '래미안대치패리스' 전용 94㎡에서도 4억원에 445만원에 월세 계약을 맺었다.

강남을 제외한 지역에서도 최근 준공된 고급 아파트를 중심으로 고가 월세 계약이 이뤄지고 있다. 용산구 한남동에 있는 '한남더힐' 전용 233㎡는 지난 3일 보증금 5억원에 월세 2500만원 조건으로 월세 계약을 맺었고, 성동구 성수동에 있는 '트리마제' 전용 84㎡도 2억원, 570만원에 새로운 세입자를 찾았다.

서민들은 금리인상으로 인해 대출마저 쉽지 않은 상태다. 강남지역에선 월세로 100만~300만원을 내는 경우가 흔한 편이다. 고가 월세를 계약하는 실수요자들은 어떤 사람들일까.

강남구 개포동에 있는 A 공인 중개 대표는 "세입자 신원을 특정하기는 어렵다"면서도 "이런 거래는 사업가나 전문직 종사자 등을 중심으로 거래가 이뤄진다"고 말했다. 이어"300만원을 넘어가는 고가 월세 거래가 맺어지는 것이 드물기는 하지만 아예 없지도 않다"고 덧붙였다.

과거에는 사업체를 운영하는 40~50대의 대표들이 가족과 함께 거주할 목적으로 한 계약이 주를 이뤘지만, 최근에는 20~30대의 젊은 부자들부터 60대의 다주택자까지 다양하다는 설명이다. 집값과 전셋값이 오르는 만큼 월세도 그만큼 가파르게 뛴다. 한 번 월세로 시작한 물건은 월세로만 나가는 경향이 있다고도 했다.

압구정동에 있는 B 공인 중개 대표는 "강남권의 경우 유주택자 등이 유입되는 경우가 많아 어쩔 수 없이 전세대출을 활용하지 못해 반전세나 월세를 택하는 경우가 있다"며 "최근엔 금리가 오르면서 '대출 이자나 월세나 지불하는 것은 비슷하다'고 생각하는 세입자들도 있다"고 전했다.

전세대출이자 급등에 전월세전환율 '역전'…월세 더 뛸 수도

시장 안팎에서는 앞으로 월세가 더 오를 수 있다는 전망이 나온다. 기준금리가 오르면서 전세 대출 금리도 덩달아 오르고 있는데, 전세 이자가 월세보다 비싼 현상이 발생하고 있어서다.

최근 전세 대출 이자는 연 5%를 눈앞에 두고 있다. 금융권에 따르면 국민·신한·하나·우리·농협 등 국내 5대 은행의 지난 14일 기준 전세자금대출금리(변동금리)는 최저 연 3.148%, 최고 연 4.798%다. 한은이 기준금리를 0.25%포인트 올린 작년 8월 5대 은행 전세 대출 금리는 최저 연 2.388%, 최고 연 3.998%였다. 이와 비교하면 현재 대출금리가 0.8~0.9%포인트 높다.

한국부동산원에 따르면 서울 지역 전월세 전환율은 4.7%다. 강남 지역은 4.5%, 강남 3구가 몰려 있는 동남권은 4.3%다. 전세 대출 금리 상단인 4.798%보다 모두 낮다. 세입자가 전세대출을 받아 은행에 내는 이자가 집주인에게 월세를 내는 것보다 더 비싸졌다는 뜻이다.

전월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 경우 월세를 얼마로 책정하면 되는지 알려주는 기준이다. 전세금 1억원을 월세로 바꾸는 경우 전환율이 3%라면 세입자가 연간 내야 할 월세가 총 300만원이라는 의미다.

압구정동 C 공인 중개 대표는 "최근 금리가 빠르게 오르고 있는 만큼 전월세 전환율도 올라갈 가능성이 있다"며 "월세가 더 오를 수 있단 의미"라고 했다. 다만 그는 "지역별, 단지별로 적용되는 전환율이 조금씩 차이가 있기 때문에 일괄적으로 오른다고 보기는 어려울 것"이라고 설명했다.

월세 거래 증가?…임대차 3법·세금 부담 등 때문

고가 월세 출현 등 월세 시장 역시 불안정한 모습이다. 월세 거래가 늘어난 것은 정부가 시행한 '임대차 3법'이 원인이라는 분석이다. 정부는 2019년 주택 임대차법을 개정하면서 전·월세 계약의 1회 갱신을 의무화하고, 갱신 계약 임대료 인상률은 5% 이내로 묶었다. 종합부동산세 등 집주인들이 주택을 보유한 데 따른 세금이 늘어난 점도 월세 거래가 증가한 요인이다. 일부 은퇴자들이 보유한 현금이 부족해지면서 다달이 월세를 받아 세금을 내려 한단 설명이다.

서초구 반포동에 있는 C 공인 중개 대표는 "임대차법 이후 전세 물량 자체가 줄어들었고 종합부동산세 등 세금 부담이 늘어나면서 집주인들이 전세 대신 월세를 내놨다"며 "이런 이유로 월세 거래가 최근 늘어나고 있다"고 했다.

하지만 정부는 월세시장 역시 안정화 추세를 보인다며 자화자찬하고 있다. 노형욱 국토교통부 장관은 최근 "최근 절대적인 가격 수준이 올랐고 시장에 상승 압박 요인이 있었던 것은 사실"이라면서도 "지표를 보면 월세도 호전되고 있다"고 했다. 그러면서 "시장 흐름이 어느 방향으로 가는지에 따라 가격 기제를 통제한다는 게 맞는지는 의문"이라며 "정공법인 공급의 문제부터 풀어가야 근원적으로 (집값이) 잡히는 것"이라고 강조했다.

한편 서울에서 월세를 낀 거래는 지난해 최다 수준을 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 총 6만8894건이다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많다. 전날 기준으로는 전체 거래의 36.13%에 달하는 1607건의 월세 거래가 이뤄졌다. 송파구(239건), 강남구(123건) 등에서 거래가 많았다.

가격 역시 뛰었다. 한국부동산원의 통계에 따르면 서울 아파트 월세는 지난해 12월 기준 평균 124만5000원을 기록해 2020년 12월(112만7000원) 대비 10.5% 올랐다. 이 기간 강남권(한강 이남 11개구) 아파트 월세가 5.8%, 강북권(한강 이북 14개구) 아파트 월세는 18.1% 급등해 각각 130만4000원, 118만3000원을 기록했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=field&news_type_cd=10&prsco_id=015&arti_id=0004654541

빨라지는 '전세의 월세화'..월세난민 늘어난다

 

빨라지는 '전세의 월세화'..월세난민 늘어난다

작년 12월 서울아파트 월세 비중 42%..역대 최고
평균 월세 124.5만원...7월 급등 이후 상승세 지속
올해 7월 임대차2법 만료시 월세화 가속화될 수

서울의 월세 거래 비중이 사상최고치를 나타내는 등 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있다. 임대차3법에 따른 전세시장 불안과 집주인들이 늘어난 세금을 세입자에게 전가하면서 주거비 부담이 현실화되고 있다.

18일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울에서 거래된 아파트 임대차 계약건은 총 1만4235건으로 집계됐다. 이중 전세를 제외한 월세(준월세·준전세 포함) 거래량은 6005건으로 전체 거래의 42% 달했다.

이는 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이다. 준월세는 보증금이 월세의 12~240개월치, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 넘는 것을 말한다. 치솟는 전셋값에 반전세나 월세로 내몰리는 세입자들이 늘어나고 있는 것이다.

KB부동산의 월간KB주택가격동향에 따르면 12월 서울의 월세지수는 109.4로 나타났다. 관련 통계 작성이 시작된 2015년 12월 이후 역대 최고치다. 전년동월대비 5.47포인트 상승했다. KB 월세지수는 2019년 1월을 기준(100)으로 삼아 전용면적 95.8㎡ 이하 아파트의 보증금과 월세가격 변동을 수치로 나타낸 것이다.

서울 아파트 평균 월세가격도 120만원대로 올라섰다. 한국부동산원 통계에 따르면 12월 서울아파트 월세가격은 평균 124만5000원으로 집계됐다. 지난해 종합부동산세 부담이 현실화된 직후인 7월 월세가격이 7만5000원이나 껑충 뛰어올랐다. 실제로 세입자에 대한 집주인의 세부담 전가가 나타나고 있는 셈이다.

전문가들은 앞으로 이 같은 흐름이 가속화될 것으로 예상했다. 금리 인상과 세금 증가 등으로 주택 보유 부담이 커진 반면 전셋값 인상은 5%로 묶여 집주인들의 월세화 선호 현상이 높아질 수밖에 없다고 분석했다. 이어 대출 규제와 집값 급등으로 불가피하게 임대차 시장에 머물러 있는 세입자들 역시 전셋값 상승분의 일부 월세화는 감수할 수밖에 없을 것이라고 내다봤다. 특히 오는 7월 ‘2+2년’ 계약갱신이 만료된 전세 매물이 신규 계약을 맺는 과정에서 전세시장이 출렁하면서 주거비 부담을 호소하는 ‘월세난민’이 대거 발생할 가능성도 제기된다.

서진형 경인여대 교수는 “대출 규제는 실수요자의 구매 능력을 감소시키고, 전세 시장의 보증부 월세화를 가속시킬 수 있다”고 말했다. 이동현 KB국민은행 부동산센터장도 “입주 물량이 쏟아져야 전세 시장도 안정화되는데 올해 서울을 비롯해 입주 물량이 많지 않다. 또 정부가 사전청약을 활성화하면서 무주택 조건을 유지해야하는 대기 수요도 늘고 있다”면서 “특히 지금처럼 매매시장이 불안하면 오히려 전세수요는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220119&prsco_id=018&arti_id=0005129467

"니하오"… 경기도 주택 사들인 외국인 80% 이상 '중국인'

 

"니하오"… 경기도 주택 사들인 외국인 80% 이상 '중국인'

지난해 외국인이 매수한 주택 10채 가운데 7채를 중국인이 사들인 것으로 나타났다. 전국에 외국인 소유 주택은 8만채에 육박했다.

18일 국토교통부와 국회 국토교통위원회 박상혁 의원(더불어민주당·경기 김포을) 등에 따르면 지난해 1~11월 외국인의 국내 주택매수는 총 7704건에 달했다. 외국인의 연간 주택매수는 ▲2017년 6098채 ▲2018년 6757채 ▲2019년 6676채 ▲2020년 8756채로 증가했다.

지난해 12월 통계가 합해지면 외국인 주택 매수는 더욱 증가할 전망이다. 국적별로는 국내 주택시장의 외국인 큰손인 미국의 비중이 줄고 중국의 비중이 급증하는 추세다. 2020년 외국인 주택 가운데 중국인 매수 비중은 71%대를 기록했다. 지난해 1~11월 중국인 주택 매수 비중도 71%다.

특히 경기도는 지난해 1~11월 중국인의 주택 매수 건수가 2222채로 전체의 81%에 달했다. 지난해 8월 기준 외국인이 보유한 국내 주택은 7만7692채로 이중 수도권 내 외국인 주택은 5만7483채(74%)를 차지했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220119&prsco_id=417&arti_id=0000776909

다주택자, 고작 5%만 집 팔았다…"세금 더 내도 내 자식 물려준다"

 

다주택자, 고작 5%만 집 팔았다…"세금 더 내도 내 자식 물려준다"

지금의 부동산 정책은 철저히 보유 주택수 기준이다. 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 대출, 청약, 세금 등 모든 것이 달라진다. 특히 문재인 정부는 다주택자엔 양도세·보유세 폭탄을, 1주택자엔 혜택을 강화했다. 30억원 짜리 강남 1채는 혜택을 받지만 지방에 5억원 짜리 3채는 불이익을 받는다. 하지만 1주택자 중심 정책은 '똘똘한 한채' 현상으로 변질돼 지방과 서울의 자산격차를 더 키웠다. 1주택자 우선은 무주택자도 소외시켰다. 다주택자는 '악', 1주택자는 '선'의 이분법적 구도를 계속해야 할까.

국내 주택 '절반' 가진 다주택자…"양도세가 폭탄? 돈 더 내도 증여"

③다주택자 양도세 중과는 효과를 냈을까

문재인 정부가 다주택자의 과도한 시세차익을 막기 위해 양도세 중과 정책을 펴 왔지만 실제 전체 매매거래의 5%만 양도세 중과 '폭탄'을 맞은 것으로 나타났다. 부부 간 증여나 부모 자녀간 편법 증여 등으로 대다수 다주택자는 중과를 피해갔다. 대선 후보들이 다주택자 양도세 중과를 완화해 매물을 유도하겠다고 하지만, 3주택자가 2채를 팔아 손에 쥔 현금으로 다시 강남 아파트 1채를 사들이면 막대한 시세차익만 안기고 집값은 못 잡는 상황이 될 것이란 비판도 제기된다.

◇다주택자 주택이 전체의 절반이나 되는데..매매거래 127만 건중 '고작' 6만건만 양도세 중과

18일 키움증권이 국세청과 부동산114 통계를 이용해 분석한 보고서에 따르면 지난 2020년 기준으로 양도세 중과가 적용된 매매거래 건수는 5만9600건이었다. 이 해 전체 매매거래건수 126만8000건 중 4.7%였다. 나머지 20만8400건(전체의 95.3%)은 일반세율이 적용된 1주택자 매매건으로 추정할 수 있다.

다주택자 주택이 전체 주택의 50%라는 점을 고려하면 다주택자 매물이 극히 적었다고 해석할 수 있다. 2020년 2주택자 주택은 466만7900가구, 3주택 이상은 376만7343가구로 각각 전체의 28%, 22%에 달했다. 우리나라 총 주택의 절반을 갖고 있는 다주택자가 정작 시장에는 고작 5% 밖에 안 내놓은 셈이다.

양도세는 2020년 기준 규제지역 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 가산했다. 그 해 정부는 7·10 대책을 발표하면서 "1년 지나면 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트 인상"을 예고했다. 정부는 증여 우회를 막겠다며 7·10 대책 직후인 8월 증여취득세를 2주택자 8%, 3주택자 12%로 대폭 올리는 후속 대책도 내놨다. 양도세 중과 예고에 증여취득세 인상으로 다주택자 매물이 많이나올 것으로 정부는 기대했으나 결과는 달랐다. 2020년 연간 다주택자 증여건수가 역대 최고치를 찍었기 때문이다.

◇양도세 중과 미적용 1.7억 vs 양도세 중과 2.6억 vs 증여시 3.3억..다주택자는 매도할까, 증여할까

이재명 더불어민주당 대선후보와 윤석열 국민의힘 대선후보는 문재인 정부의 양도세 정책을 사실상 폐기하는 공약을 내놨다. 매물 유도를 위해 중과를 유예하거나 아예 폐지하겠다는 것이다. 다주택자 매물이 어느정도 나오겠지만 '구멍'을 못 막으면 한계가 있을 것이란 지적이 나온다.

예컨대 2016년 10억원에 매수해 2021년 15억원이 된 아파트를 보유한 2주택 부부가 있다. 이 아파트를 양도세 중중과(20%포인트)가 되는 현 시점에 팔면 총 2억4500만원(중개수수료는 반영하지 않음)의 양도세를 내야 한다. 대선 공약대로 중과 없이 일반세율을 적용하면 양도세는 1억6400만원으로 8100만원줄어든다.

매도하지 않고 부부간 증여를 선택한다면 증여세·증여취득세(8%)를 합쳐 3억3300만원의 세금을 내야 한다. 일반세율을 적용한 양도세보다 1억6900만원 더 부담해야 하지만 많은 이들이 증여를 택했다. 이유는 세금보다 집값 상승 기대이 더 크기 때문이다. 특히 부부간 증여는 증여후 5년이 지나면 증여 시점 집값을 취득가액으로 인정해 주기 때문에 양도세 부담을 더 낮출 수 있다. 2016년 취득가격이 10억원이지만 증여시점 가격이 15억원이고 이후 2026년 20억원이 됐다면 차익은 10억원이 아닌 5억원으로 간주한다는 뜻이다. 또 6억원 미만 주택 증여는 증여세 부과 대상도 아니다.

◇양도세 완화하면 지방 2채 팔아 다시 강남 아파트 사들일텐데.."주택 숫자 아닌 주택가격 기준 세제 전환 필요"

다주택자 양도세 중과를 적용하지 많아 시장에 매물이 나온다고 해도 문제다. 서울에 집 1채, 지방 2채를 가진 3주택자가 있다고 하자. 그는 양도세 중과 유예 기간에 지방 2채를 팔아 양도세 폭탄을 피해갈 수 있지만 그 돈이 어디로 가느냐가 문제다. 지방 2채를 팔아 서울 1채를 사면 서울 집값은 다시 오른다. 주택숫자에 기반한 부동산 세제의 한계만 확인할 수 있다. 사람별 보유주택 총액을 기준으로 세제를 전환해야 한다는 논리가 나오는 배경이다.

편법 증여 문제도 해결해야 한다. 지난 2020년 기준 가구분화가 61만 가구로 역대급으로 확대됐다. 전년 대비 2배 급증한 가구분화가 결국 편법증여로 인한 것이란 추정이 가능하다. 서영수 키움증권 연구원은 "증여취득세 8~12%를 지금보다 대폭 올리고 편법적인 가구분화를 막기 위해 국세청이 의지를 갖고 전면적인 세무조사를 해야 한다"고 지적했다.

1주택·다주택자만 정신팔린 정책…집 없는 1173만 가구 또 홀대

④40%는 늘 무주택..전국민 1주택자 정책 폐기해야

정부가 '1주택자 우대, 다주택자 규제'라는 원칙으로 부동산 정책을 펼치면서 국민 절반에 가까운 무주택자를 위한 대책이 소홀하다는 지적이 나온다.

18일 통계청에 따르면 '2020년 주택소유통계'에서 일반가구 2092만7000가구 중 주택을 소유한 가구는 1173만 가구로, 56.1%다. 나머지 43.9%는 무주택가구라는 의미다.

무주택 가구 비율은 2015년 44.0%, 2016년 44.5%, 2017년 44.1%, 2018년 43.8%, 2019년 43.7%로 큰 변화를 보이지 않는다. 쉽게 말해, 10가구 중 4가구는 항상 무주택자였고, 앞으로도 그럴 것이라는 얘기다. 당연히 모든 국민의 꿈이 '내집마련'은 아니고, 굳이 집을 가져야 할 필요를 못 느끼는 사람도 있다.

하지만 '1가구1주택 우대', '다주택자에 대한 불이익' 정책 기조는 국민 절반에 가까운 무주택자들에 대한 정책에 부정적 영향을 주고 있다. 대표적인 사례가 전세 시장의 이중 가격을 해소해 세입자들을 구제하겠다며 마련한 '상생임대인 제도'다.

상생임대인 제도는 신규나 갱신 계약 시 임대료를 '직전 계약' 대비 5% 이내 인상(유지·인하 포함)한 임대인이 해당 계약을 2년 간 유지하면 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정해주는 제도다. 임대차3법 이후 급등한 전셋값을 안정시키기 위해 마련됐다.

그러나 이 제도의 대상은 1주택자로만 한정된다. 본인이 가진 단 한채의 집을 임대 주고 다른 집에 전세를 얻어사는 1주택자는 많지 않다.

세입자의 주거 안정을 위해 도입한 제도인 만큼 효과를 극대화 하기 위해서는 전월세 물건의 상당 부분을 소유하고 있는 다주택자를 포함시켜야 했지만 정부는 그렇게 하지 않았다. 다주택자는 규제로 다스려왔던 그간의 원칙을 깰 수 없었던 것. 결국 이 제도에서 1순위로 고려돼야 할 무주택자의 주거안정은 후순위로 밀려났다.

전국민의 1주택자화를 전제로 정책이 나오다보니, 정작 무주택 세입자를 위한 대책은 제자리걸음이다. 월세 세액공제가 대표적이다. 월세가구는 2020년 기준 478만8000가구로 전세 325만2000가구보다 월등히 많지만 지원책은 미비한 실정이다.

국세청 통계정보에 따르면 2020년 월세 세액공제를 받은 세입자는 총 월세 가구의 11%에 불과한 53만7064명에 그쳤고 1인당 공제금액도 전년대비 5만원 줄어든 27만원으로 1개월치 월세에도 못미쳤다. 주택가격, 소득, 면적 등 공제조건이 까다로워 대상이 지나치게 제한적이라는 점이 한계로 지적된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220119&prsco_id=008&arti_id=0004697962

‘뚝’ 꺾인 매수 심리… 부동산 시장 보합으로

 

‘뚝’ 꺾인 매수 심리… 부동산 시장 보합으로

매매시장 소비심리 10P 하락

정부 “주택시장 하향 안정세”

전국의 부동산 매수 심리가 뚝 떨어졌다. 정부의 고강도 대출 규제와 금리 인상, 두 달 앞으로 다가온 대선 관망세 등이 겹치면서 주택 매매시장도 1년 넘게 지속됐던 상승 국면에서 보합 국면으로 접어들었다.

17일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 ‘2021년 12월 부동산시장 소비자 심리조사 결과’에 따르면 지난달 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 109.4로 119.5였던 11월보다 10.1포인트 하락했다. 부동산 소비심리지수는 전국 152개 시군구 6680가구와 중개업소 2338곳을 대상으로 설문조사해 산출한다.

지수가 95 미만이면 하강 국면, 95 이상∼115 미만은 보합 국면, 115 이상은 상승 국면으로 분류한다. 2020년 4월(108.5) 이후 줄곧 상승 국면을 유지해온 국토연의 전국 주택 매매시장 소비심리지수가 1년8개월 만에 다시 보합 국면으로 내려온 것이다.

서울의 주택 매매시장 소비심리지수는 지난달 108.1을 기록해 한 달 전보다 10.7포인트 빠졌다. 지난해 8월 153.9를 찍었던 인천의 주택 매매시장 소비심리지수도 지난달 109.6으로 보합 국면으로 접어들었다.

전국에서 주택 매매시장 소비심리지수가 가장 낮은 곳은 세종시로 지난 11월 94.9에서 지난달 77.3으로 17.6포인트나 하락했다.

전세시장 소비심리지수도 석 달 연속 보합 국면을 유지하고 있다. 지난달 전국 전세시장 소비심리지수는 100.0으로 한 달 전보다 5.8포인트 내려갔다. 서울의 전세 소비심리지수는 지난달 96.2로 2019년 6월(96.2) 이후 2년6개월 만에 100 아래로 내려왔다.

정부는 최근 주택 시장이 안정화 단계에 접어들었다고 진단하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5일 부동산시장점검 관계장관회의에서 “지역과 무관하게 (주택 시장이) 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙는 모습”이라고 평가했다.

다만 시장에서는 이런 시장 안정화 흐름이 대선 이후까지 지속될 수 있을지는 불투명하다는 지적도 나온다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220118&prsco_id=005&arti_id=0001499552

전문가 42% “상업용 부동산 시장, 작년보다 개선”

 

전문가 42% “상업용 부동산 시장, 작년보다 개선”

금리 인상에도 현금 유동성 여전
71% “물류-데이터센터 가장 유망”

부동산 전문가 10명 중 4명은 올해 상업용 부동산 시장이 작년보다 개선될 것으로 전망했다. 금리 인상에도 불구하고 현금 유동성이 여전히 풍부하고 주택 시장 규제에 따른 반사이익도 클 것으로 예상되면서다.

17일 상업용 부동산 데이터 기업인 알스퀘어가 업계 전문가 110명을 대상으로 ‘2022년 상업용 부동산 시장 전망’ 설문조사를 진행한 결과 올해 상업용 부동산 매매 시장이 ‘작년보다 개선될 것’이라고 응답한 비율은 41.8%였다고 답했다. ‘작년과 비슷한 수준을 유지할 것’이라는 답변은 34.5%였고 ‘작년보다 악화될 것’이란 응답은 22.7%에 그쳤다.

금리 인상에도 상업용 부동산 시장이 개선될 것이라고 전망한 이유로 ‘여전히 넘치는 시중 유동자금’(33.5%)이 가장 많이 꼽혔다. ‘물류센터와 인터넷데이터센터(IDC) 등의 성장’(20.1%)과 ‘강력한 주택 시장 규제에 따른 풍선 효과’(15.5%) 등의 의견이 뒤를 이었다.

올해 상업용 부동산 중에서 가장 유망한 분야로는 ‘물류·데이터센터’(70.9%)가 가장 많이 꼽혔다. 빌딩을 내세운 전문가는 10.9%에 머물렀다.

윤여신 알스퀘어 부동산사업부문 영업총괄 부사장은 “금리 인상과 수급 불균형으로 지난해보다 시장 상황이 어려워 보이지만 물류센터에 대한 투자 등이 늘면서 올해 상업용 부동산 시장은 비교적 낙관적으로 전망된다”고 말했다.

출처:네이버부동산

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회색코뿔소, 3% 성장 발목 잡나…자산가격 조정 여부 주목

 

회색코뿔소, 3% 성장 발목 잡나…자산가격 조정 여부 주목

기준금리 어느덧 1.25% 상승…유동성 회수, 자산시장에 영향
선행지수 하락 등 경제 적신호 감지…"재정으로 성장률 떠받치기 한계" 지적도

치솟는 물가를 잡기 위해 연거푸 금리를 인상하면서, 그간 급등했던 자산가격의 ‘거품’이 걷힐 것으로 전망된다. 그러나 자산가격의 급격한 조정은 우리 경제에 큰 부담이 될 수 있어 주의가 요구된다. 설상가상으로 단계적 일상회복(위드코로나)은 오미크론 변이에 따른 방역 강화로 점점 멀어져가는 모양새다.

18일 경제계에 따르면 코로나19의 장기화로 내재돼 있던 우리 경제의 잠재적 위험요인들이 최근들어 하나 둘 그 모습을 드러내고 있다. 이른 바 '회색코뿔소'가 점점 가까워지고 있다는 우려인데, 이같은 위험이 현실화될 경우 올해 정부가 기대하고 있는 3%대 성장도 쉽지 않을 전망이다.

회색코뿔소는 잦은 경고로 충분히 예상할 수 있음에도 간과하기 쉬운 커다란 위험 요소를 가리킨다.

우선 시중금리가 빠르게 오르고 있다. KB국민·신한·하나·우리은행 등 국내 4대 시중은행의 가계대출 금리는 1년 전보다 1% 포인트(p) 안팎 상승했다.

이는 지난해 8월과 11월 한국은행이 두 차례에 걸쳐 기준금리를 올린 데 따른 것이다. 한은은 지난 14일에도 기준금리를 0.25%p 올리면서 기준금리는 코로나19 이전인 1.25% 수준을 회복했다.

더구나 이주열 한은 총재는 "기준금리가 1.5%가 된다고 하더라도 긴축으로 볼 수는 없다"고 말해 추가 금리 인상 가능성을 피력했다. 한은 금융통화위원회가 기준금리를 통상 0.25%포인트(p)씩 조정하는 관례를 감안하면 최소 1번 이상의 금리인상이 예정된 셈이다. 시장에서는 기준금리가 최소 1.50%에서 2.0%까지 오를 것이란 관측이 나온다.

금리 인상은 최근 급격하게 상승한 물가를 잡기위한 측면이 크다. 소비자물가 상승률은 최근 3개월 연속 3%대로 치솟고 있으며, 지난해 연 평균 물가 상승률은 2.5%로 10년만에 최대 상승폭을 기록했다.

앞서 정부는 2020년 초반 코로나19가 발생하자 경기부진에 대응하기 위해 금리를 낮춰 통화량을 늘리는 동시에 재난지원금 등 재정지원을 확대해 시중에 유동성을 대량 공급했다. 이로 인해 부동산과 주식 등 자산시장 수요가 급증하며 자산 가격에 '버블'이 형성됐고, 저금리 자금을 당겨쓰면서 기업과 가계의 부채는 급증했다.

더욱이 시중에 돈이 풀리면서 물가 상승이 유발됐다. 설상가상으로 이상기온과 작황 부진으로 밥상물가가 치솟았고, 2020년 폭락했던 유가가 다시 반등한 영향 등으로 수입물가가 급등하며 국내 불가 불안을 가중시키고 있다.

정부는 지난해 하반기부터 기준금리를 올리며 유동성 회수 작업에 착수했다. 이 영향으로 끝없이 치솟던 자산시장 상승세가 주춤하고, 일부 지역에서는 부동산 가격 하락세도 목격된다.

문제는 유동성 회수 과정에서 자산가격이 급격히 조정될 경우 경기에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점이다. 부동산 가격은 올라도 문제지만, 지나치게 하락해도 경제에 탈이 난다. 급격한 자산가치의 하락은 소비 침체를 촉발하고 소비의 위축은 생산 감소로도 이어지는 악순환을 초래하다.

여기에 더해 지난해 말부터 오미크론 변이로 인한 코로나19 확진자가 급증, 방역이 강화되면서 내수는 더욱 위축될 수밖에 없게 됐다. 정부가 사상 유례없는 '신년 추경' 편성을 확정하면서 대응에 나서고 있지만 확진자가 줄어들지 않는 한 당장 큰 효과를 기대하기는 어렵다.

고승범 금융위원장도 최근 '회색코뿔소'를 언급했다. 그는 "잠재 위험들이 하나둘씩 현실화되고 있는, 그야말로 '멀리 있던 회색코뿔소'가 우리에게 가까이 다가오기 시작하는 상황"이라고 말했다.

김영익 서강대 경제대학원 교수는 "금리 인상으로 물가는 잡을 수 있겠지만 그로 인한 경기 하락이 더 큰 문제"라면서 "물가 안정도 6개월 이상은 소요될 것으로 보이기 때문에 당분간은 그간 누적돼 온 위험요인이 작용할 가능성이 높다"고 말했다.

김 교수는 "지난해 미국이 유동성을 지나치게 많이 풀었고, 회수하는 속도도 상대적으로 느리다"면서 "미국이 금리인상하는 시점에 자산 거품 붕괴가 더욱 크게 올텐데, 지난해부터 대비해 온 우리나라도 충격이 없을 순 없다"고 덧붙였다.

우리 경제의 향후 전망이 '적신호'라는 것은 지표로도 드러난다. 향후 경기를 예고하는 선행지수 순환변동치는 지난 7월 이후 5개월째 하락세를 보이고 있다. 작년 하반기 상승 곡선을 그리던 소비자심리지수(CCSI)도 지난해 12월 4개월만에 하락 전환했다.

자산시장의 급격한 조정에 따른 도미노 현상이 현실화될 경우 우리 경제성장률도 목표치에 미치지 못할 것이라는 부정적인 전망이 나온다. 정부는 올해 경제성장률을 3.1%로 전망한 바 있다.

김영익 교수는 "소비 위축과 생산 감소가 전망되는데다가, 지난해 최고 실적을 기록했던 수출 역시 유동성 회수로 인한 글로벌 경기 악화 등의 이유로 쉽지 않은 상황"이라며 "정부의 정책 지원 등으로 성장률을 떠받치는 데 한계가 있을 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

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