토지보상금 올해 전국서 32조원 풀린다…수도권에 84% 집중

 

토지보상금 올해 전국서 32조원 풀린다…수도권에 84% 집중

토지 보상 사업지구 92곳, 면적 61.83㎢로 여의도의 21배
시중 과잉 유동성 발생으로 부동산 시장 자극 우려

올해 전국적으로 32조원의 토지보상금이 풀릴 것이라는 민간 부동산 개발 정보회사의 분석이 나왔다.

26일 토지보상·부동산개발정보 플랫폼 '지존'에 따르면 올해 전국에서 토지 보상이 예정된 사업지구는 공공주택지구, 도시개발사업, 산업단지, 연구개발특구·투자선도지구 등 총 92곳으로 집계됐다.

면적 기준으로는 61.83㎢로, 여의도 면적(2.9㎢)의 21.3배가 넘는다.

이들 지역에서 풀리게 될 토지보상금은 30조5천628억원으로 추산됐다.

이는 사회간접자본(SOC)에 대한 토지보상금을 제외한 것으로, 매년 정부가 집행하는 SOC 사업 토지보상금 규모가 통상 1조5천억원 수준이라는 점을 고려하면 올해 전국에서 풀리는 토지보상금 규모는 32조628억원에 달할 것으로 전망된다.

사업지구별로 공공주택지구와 공공지원임대주택 촉진지구에서 가장 많은 토지보상금이 풀린다.

남양주 왕숙1·2, 고양 창릉 등 3기 신도시를 비롯한 17곳의 사업지구(12.32㎢)에서 18조2천234억원 규모의 토지보상금이 풀릴 것으로 집계됐다.

공공주택지구에서는 부천 대장(341만9천544㎡)이 지난해 11월 협의 보상을 개시해 같은 해 12월 말부터 협의 보상금을 지급하고 있다.

남양주 왕숙1(865만4천278㎡)·왕숙2(239만3천384.5㎡)와 고양 탄현(42만2천889㎡), 부천 역곡(66만1천953㎡), 성남 낙생(57만8천434㎡)도 지난해 12월 협의 보상을 개시했다.

올해 상반기 중에는 고양 창릉 공공주택지구(789만19㎡)와 대전 동구 공공주택지구(2만6천661.9㎡)가 3월과 6월에 각각 협의 보상을 개시할 예정이다.

하반기 중에는 광명 학온(68만3천922㎡)이 7월, 안산 장상(221만3천319㎡)이 10월, 수원 당수2(68만4천444㎡)·안산신길2(75만8천343㎡)·하남 광암(28만3천206㎡)이 12월, 남양주 왕숙 진건1(26만9천760㎡)과 왕숙 진건2(45만3천9㎡), 하남상산곡(26만361㎡)이 하반기 중 협의 보상을 개시할 것으로 예상된다.

제주 동부공원 공공지원민간임대주택 공급촉진지구(32만1천300㎡)도 올해 10월 토지 보상이 시작될 것으로 보인다.

올해 지역별 토지보상금 예상 규모는 단연 수도권이 압도적이다.

수도권에서 풀릴 것으로 예상되는 토지보상금 규모는 25조7천804억원으로, 전체(30조5천628억원·SOC 토지보상금 제외)의 84%에 달한다.

특히 고양시(6조7천130억원), 남양주시(6조970억원), 용인시(4조8천786억원), 부천시(2조3천447억원), 안산시(1조4천617억원) 등 1조원 이상의 토지보상금이 풀리는 지역만 5곳에 달한다.

이처럼 막대한 토지보상금이 수도권 부동산 시장으로 흘러들 경우 다시 시장을 자극할 촉매제로 작용할 수 있다는 우려가 제기된다.

토지보상금의 84%가 수도권에 집중적으로 풀리는 만큼 인근 지역의 부동산 가격 상승을 유발할 수 있기 때문이다.

다만 정부가 현금 유동성 억제를 위해 대토보상 등을 활용할 예정이어서 실제 시중에 풀리는 토지보상금의 규모는 이보다 줄어들 수 있다. 대토보상은 공공개발로 본인 소유의 땅이 수용되는 토지주에게 현금 대신 해당 지역의 다른 토지로 보상하는 제도다.

신태수 지존 대표는 "수도권에서 풀리는 토지보상금이 부동산 시장에 재유입될 경우 최근 안정세에 접어든 수도권 부동산 시장에 미칠 파장이 작지 않을 것"이라며 "정부가 대토보상 활성화 등 토지보상금의 시장 유입 축소에 나서고는 있지만, 효과는 제한적일 것으로 예상된다"고 분석했다.

하남 교산지구와 인천 계양지구의 대토보상 계약률이 각각 12%, 10% 정도에 그친 점에 비춰볼 때 정부의 기대와 달리 토지보상금 대부분이 현금으로 지급될 공산이 클 것이라고 지존은 예측했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220126&prsco_id=001&arti_id=0012941318

보증금 1000만원 월세 전환 땐 '3만원'… 전세보다 이득?

 

보증금 1000만원 월세 전환 땐 '3만원'… 전세보다 이득?

한국은행의 기준금리 인상에 이어 시중은행들도 잇따라 대출금리 인상에 나서며 전세대출 이자가 가파르게 오르고 있다. 정부가 월세 상승을 제한하기 위해 전·월세전환율 규제를 강화하며 앞으로는 전세 대출자보다 집주인에게 월세를 내는 경우가 주거비용을 더 아낄 수 있을 것이라는 전망도 나온다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택 세입자가 월세를 낮추고 보증금을 올릴 때(증액전환) 6.0%, 반대로 월세를 높이고 보증금을 낮출 때(감액전환) 2.5%의 전·월세 전환율을 적용한다고 지난 24일 밝혔다. 보증금 1000만원을 올릴 경우 6.0%의 전환율을 적용하면 월세는 연간 60만원(월 5만원)이 줄어든다. 반대로 보증금을 1000만원을 낮추고 2.5%의 전환율을 적용하면 월세는 연간 25만원(월 2만여원) 늘어난다.

전·월세 전환율을 차등 적용하는 이유는 보증금 증액 시 전환율이 높을수록, 감액 때는 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리하기 때문이다. 예를 들어 증액 전환율이 8.0%면 보증금을 1000만원만 높여도 월세는 연 80만원 감소한다. 감액 전환율이 1.0%면 월세는 연 10만원만 늘어난다.

최근 수년간 증액 전환율은 6.0%로 고정돼 있었지만 감액 전환율의 경우 정부의 서민 주거비 부담 완화 기조에 따라 낮아지기도 했다. 최근 기준금리를 포함해 시중금리도 인상되면서 공공임대 전·월세 전환율 조정 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 정부가 감액전환을 허용하고 전환율을 낮출 수 있었던 이유에는 금리 인하가 있었기 때문이다.

정부는 2015년 감액전환 허용을 포함한 임대부담 완화방안을 발표해 “한국은행의 기준금리 인하에 따른 시중금리 하락 효과를 반영해 서민의 주거비 부담을 낮추기 위한 것”이라고 설명했다.

최근에는 전세대출 이자가 월세 비용보다 높아졌다는 분석도 나왔다. 지난해 11월 서울 아파트 기준 민간 시장 전·월세 전환율 4.1%를 적용하면 보증금 1000만원을 월세로 전환할 시 부담하는 월세는 연 41만원으로 나타났다. 국내 4대 시중은행 전세자금 대출금리는 연 5%대 진입을 눈앞에 두고 있다. 만약 연 4.57% 이율로 3억원을 빌리면 한 달에 내야 할 이자는 114만원대다.

LH 관계자는 “재무 구조만 고려했을 때 금리가 오르면 전·월세 전환율을 조정할 필요는 있다”며 “주거복지에 대한 책임이 있는 만큼 당분간 변동은 없을 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220125&prsco_id=417&arti_id=0000778773

지난해 땅값 가장 많이 오른 곳 '세종'…7.06% 상승

 

지난해 땅값 가장 많이 오른 곳 '세종'…7.06% 상승

서울은 마용성 오름세 두드러져…성동구 6.17%↑

25일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 세종시는 지난 한 해 동안 땅값이 7.06% 상승해 전국 광역지방자치단체 중 가장 많이 올랐다.

지난해 전국 광역지방자치단체 중 땅값이 가장 많이 오른 곳은 세종시인 것으로 나타났다. 전국 지가는 4% 이상 상승해 2018년 이후 가장 많이 올랐다.

25일 국토교통부와 한국부동산원이 집계한 자료에 따르면 세종시는 지난 한해 동안 땅값이 7.06% 상승해 17개 시·도 가운데 가장 높은 수치를 기록했다.

세종시 중에서도 △조치원읍(14.32%) △장군면(13.92%) △연서면(11.86%) △연동면(10.99%) 등 외곽 지역 상승률이 두드러졌다.

세종시는 스마트 국가산업단지 지정과 국회의사당 분원 설치 등 이슈로 인해 개발 기대감이 커지면서 집값이 상승한데 이어 토지 투자 수요도 늘어난 것으로 해석된다.

세종시 다음으로는 △서울(5.31%) △대전(4.67%) △대구(4.38%) △경기(4.31%) 순으로 땅값이 상승했다. 상승폭이 가장 적었던 지자체는 제주로 1.85% 올랐다.

서울에서는 강남3구 외에 마용성(마포·용산·성동)의 오름세가 두드러졌다. 성동구(6.17%) 지가가 가장 많이 올랐고 △강남구(6.11%) △서초구(5.95%) △송파구(5.69%) △용산구(5.51%) △영등포구(5.42%) △마포구(5.32%) 순으로 상승했다.

전국 지가는 지난해 4.17% 상승해 한 해 전인 2020년(3.68%)보다 0.49%포인트 더 올랐다. 전국 지가는 2018년 4.58% 오른 뒤 2019년(3.92%), 2020년(3.68%)에는 3%대 상승률을 보였다. 지난해에는 3년 만에 다시 4% 상승률을 기록한 것이다.

분기별로 보면 1분기 0.96%에서 2분기 1.05%, 3분기 1.07%로 상승 폭이 커졌다가 4분기에는 1.03%로 상승폭이 줄어들었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220125&prsco_id=629&arti_id=0000129235

 

서울 공급 괜찮을까…국토부 "문제 없다" vs 지자체 "백지화"

연이은 서울권역 부지 제동에…우려 목소리↑
국토부 "상반기 중에 지구 지정 완료 예상"

서울시의 서울의료원 부지 3000가구 공급 불가 방침에 국토부가 협의 의사를 밝히며 8·4공급대책에서 약속한 공급물량의 변동 가능성이 높아지고 있다.

특히 공급계획에 문제가 없다는 국토부와 공급가구를 줄이려는 지자체의 이견으로 서울권역 공급대책 전반에 대한 우려도 제기된다.

◇국토부 "지구 지정은 태릉·과천만…차질 없이 진행"

25일 국토교통부 관계자에 따르면 8·4대책에서 국토부와 지자체가 주도적으로 진행하고 있는 사업에 차이가 있는 것으로 알려졌다. 이 관계자는 "서부면허시험장과 서울의료원은 서울시에서 주도적으로 하고 있다"면서도 "이외 지역에서 어려움을 겪는 상황은 없다"고 선을 그었다.

8·4대책 부지 중에서도 태릉, 용산 등 국토부가 중점적으로 보는 사업과 서부면허시험장, 서울의료원 등 지자체가 중심이 돼서 추진하는 사업이 다르다는 의미로 해석된다.

앞서 정부는 2020년 8·4대책을 발표하며 Δ서울의료원 Δ용산정비창 부지 Δ태릉CC Δ용산 캠프킴 Δ정부 과천청사 일대 Δ서울지방조달청 Δ국립외교원 유휴부지 Δ서부면허시험장 및 기타 공공기관 유휴부지를 신규 택지로 공개했다. 8·4대책은 수도권에서 신규 택지 3만3000가구를 발굴한다는 내용을 포함한다.

이 관계자는 조달청을 예로 들며 "조달청이 임시청사로 이전하며 이전 부지에 청사를 짓고 (공급)하려고 했다"며 "빨리 사업을 진행하기 위해 (먼저) 주택건설사업승인을 준비하고 있다"고 전했다. 서초에 위치한 조달청 부지에는 1000가구가 공급된다.

또 용산 캠프킴 부지에 대해서는 선제적으로 오염정화를 해야 하기 때문에 절차를 추진하고 있다고 귀띔했다.

일각에서 제기되는 비판과 달리 지구 지정이 필요한 지구는 과천과 태릉 두 곳인 것으로 파악됐다. 국토부 관계자는 "두 곳은 상반기 중에 지구 지정이 될 것"이라고 전망했다.

◇과천·태릉에 이어 서울의료원도 제동…"충분한 협의 필요"

다만 지자체와 주민 반대로 8·4대책이 세 번이나 제동이 걸린 점은 부담이다. 정부가 정작 공급 대상인 지자체와 협의가 안 된 모습이 반복해서 비춰진다는 얘기다.

정부과천청사 부지는 과천시와 과천 주민의 반대로 4000가구를 공급하려는 계획이 백지화됐다. 서울 노원구 태릉CC 부지도 주민 반대가 계속되자 1만가구 공급 계획을 6800가구로 수정했다. 태릉은 문화재 보존 문제가 해결되지 않은 상태다.

최근에는 서울의료원 공급 계획을 두고 서울시가 공개적으로 백지화를 선언하는 모습도 보였다. 국토부는 이에 서울시와 협의를 통해 주택 공급을 추진하겠다며 진화에 나섰다.

결국 지자체, 지역 주민과 사전에 충분한 논의 과정을 거쳤어야 한다는 지적이 나온다. 이미 지구 계획을 세운 지자체 입장에서는 공급 대책이 달갑지 않을 수 있다는 의미다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "기본적으로 각 지역에서 주택을 만드는 것보다 인프라 시설을 만든 것이 효용성이 높은 경우가 있다"며 "지자체에서 이런 판단을 하는 곳에 주택을 건립하겠다고 하는 (정부의) 계획이 생기면서 충돌이 발생한 것"이라고 분석했다.

그러면서 "상황마다 다르지만 어떤 시설이 들어올때 기대치가 높은 지역은 협의가 쉽지 않다"고 예상했다. 실제로 서울시와 강남구는 서울의료원 부지가 계획대로 국제교류복합지구가 되야 한다는 입장이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "서울시에서 해줄 이유가 없다"며 "정부가 공약만 내놓는 상황"이라고 지적했다. 이어 "고밀개발을 통해 재개발, 재건축을 활성화해야 한다"고 제언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220125&prsco_id=421&arti_id=0005864586

서초 아크로리버파크 45→39억...아파트 10채 중 8채 하락거래

 서초 아크로리버파크 45→39억...아파트 10채 중 8채 하락거래

지난달 전국에서 매매된 아파트 10건 중 8건은 최고가보다 낮은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 수 억원 이상 하락한 아파트도 수도권 전지역서 속출했다.

24일 더불어민주당 김회재 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 ‘전국 아파트 거래 현황 분석’ 자료에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 거래는 1만8068건으로 나타났다. 이는 전체거래(2만2729건) 대비 하락거래 비중은 79.5%에 달한다.

그중 수도권의 하락거래는 3747건으로 전체거래(5541건) 중 67.6%를 차지했다. 서울의 경우 54.3%로 지난해 처음 절반을 넘어섰다.

서울 아파트 하락 거래는 지난해 4월 47.0%를 기록한 이후 △6월 40.2% △7월 38.7% △8월 35.8% △9월 35.1%로 축소됐다가 10월부터 하락거래 비중이 40.4%로 반등했다. 이후 11월 45.9%, 12월 54.3%를 기록하며 3개월 연속 하락거래 비중이 늘어나고 있다.

이밖에 경기도는 지난해 12월 아파트 거래 중 하락 거래가 72.0%에 달했고, 인천 역시 하락거래가 62.8%로 나타났다. 이는 전월대비 각각 9.3%포인트(p), 6.7%포인트 확대된 수치다.

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.95㎡는 지난해 12월 39억8000만원에 거래되며 직전 최고가인 45억원(2021년 11월 15일) 대비 5억2000만원이 하락했다.

경기와 인천에서는 하락 거래 비중이 각각 72.0%, 62.8%로 전월 대비 9.3%포인트, 6.6%포인트씩 높아졌다.

경기 하남시 망월동 미사강변호반써밋(전용 99.55㎡)은 지난해 5월 15억7000만원에 거래되며 최고가를 기록했다가 12월에는 이보다 3억7000만원이 낮은 12억원에 매매됐다.

인천 남동구 논현신일해피트리(쩐용 134.89㎡)의 경우 최고가(7억2500만원) 대비 2억2500만원이 낮은 5억원에 거래가 성사됐다.

김회재 의원은 “부동산 시장의 하향 안정세가 확고해졌다”며 “하향 안정세를 강화하기 위한 막대한 공급을 더 신속하게 추진하고, 투기·불법·교란 행위 방지를 위해 정부와 정치권이 힘을 모아야 한다”고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=025&aid=0003168672

인프라 쫙~ 깔린 원도심! 활기 불어넣을 신규분양 어디?

 인프라 쫙~ 깔린 원도심! 활기 불어넣을 신규분양 어디?

- 풍부한 인프라 갖춘 원도심… 상품성 우수한 새 아파트 각광
- 한화건설 ‘한화 포레나 청주매봉’ 등 분양 눈길한화 포레나 청주매봉 조감도
지방 원도심에 활기를 불어 넣을 신규분양이 잇따른다. 뛰어난 주거여건을 갖춘 원도심은 노후 아파트가 많다는 아쉬운 점이 있다. 이에 원도심 내 공급되는 새 아파트는 귀한 대접을 받는다.

원도심 지역은 오랜 기간 이 일대에서 중심 역할을 한 곳을 말한다. 단지 조성 뒤 사회기반시설이 뒤따르는 신도시와 달리, 원도심은 이미 풍부한 인프라가 완비돼 있어 입주와 동시에 뛰어난 주거여건을 누릴 수 있다. 학교, 학원가와 같은 교육시설은 물론, 대형마트 등 생활편의시설들이 밀집돼 있고, 편리한 교통망도 갖췄다.

도심이 형성된 지 오래돼 노후 아파트가 밀집된 지역일수록 새 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷하다. 다채로운 커뮤니티, 평면 및 조경 설계, 첨단 시스템 등 건설사들의 기술력과 노하우로 인해 기존 노후 아파트와 상품성에서 큰 차이를 보이기 때문이다. 이에 새 아파트로 이주하려는 대기수요도 풍부해 분양 시장에서 큰 인기다.

실제 지난해 10월 강릉 원도심인 교동에 들어선 ‘강릉 교동 하늘채 스카이파크’는 1순위 청약에만 2만4,925명이 몰려 평균 67.92대 1의 경쟁률을 기록했다. 기존 노후 아파트에서는 볼 수 없던 4Bay(베이) 설계 등을 적용하고, 피트니스센터와 실내 골프연습장 등 다양한 커뮤니티를 마련해 큰 인기를 끌었단 분석이다.

원도심 새 아파트는 지역 대장주 역할도 도맡는다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 충북 청주시 원도심에 공급된 ‘청주 지웰 푸르지오(2019년 11월 분양)’ 전용 84㎡는 2021년 6월 8억3,000만 원에 거래됐다. 이는 2020년 6월 3억8,000만 원 대비 무려 4억5,000만 원 올랐으며, 지난해(12월 17일 기준) 전용 84㎡ 기준 충북에서 가장 비싸게 거래됐다.

부동산 전문가들은 “과거 원도심은 낙후된 이미지가 강했지만, 현재 각종 재정비 사업이 이뤄지는 곳이 많고 굵직한 개발호재도 잇따르면서 주거환경이 빠르게 개선되고 있다”며 “우수한 주거여건과 미래가치. 두 마리 토끼를 다 잡고 싶은 수요자라면 원도심에 공급되는 신규 아파트에 관심을 가져볼 만 하다”고 말했다.

이런 가운데 한화건설은 충북 청주시 서원구 모충동 산 62-10번지 일원에 청주 첫 번째 ‘포레나’ 브랜드 아파트인 ‘한화 포레나 청주매봉’을 1월 분양할 예정이다. 청주 원도심에 들어서는 이 단지는 전용면적 74~104㎡ 총 1,849가구로 서원구 최대 규모다.

반경 3km 이내에 위치한 홈플러스, 육거리시장 등은 물론 CGV, 청주종합운동장, 청주예술의전당 등 문화시설도 가깝게 누릴 수 있다. 충북대병원, 법원청사, 충청북도청, 모충동행정복지센터 등 병원시설과 행정시설도 인접해 있다. 단지 인근 13개 노선이 운영되는 버스정류장과 모충초, 운호중·고 등 도보 통학 가능한 학교가 다수 인접해 있다. 서원도서관, 남성중 인근에 위치한 학원가도 편리하게 이용할 수 있다.

청주 최대규모 도시공원으로 조성되는 매봉공원이 단지를 품고 있는 점도 장점이다. 매봉공원은 기존 지형을 최대한 보존한 ‘산지형 공원’으로 등산과 산보를 즐기는 인근 주민들에게 많은 각광을 받을 것으로 보인다.

출처:네이버부동산

원문:https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=014&aid=0004777115

내달 1만5132세대 입주 예정…2012년 이래 연도별 최저 물량

 

내달 1만5132세대 입주 예정…2012년 이래 연도별 최저 물량

직방 "내달 입주 물량 적지만, 공급 감소로 주택시장 미치는 여파 제한적"내달 지난 2012년 이후 월별 기준 전국에서 가장 적은 입주 물량이 예정돼 있다.

24일 직방이 입주 물량을 조사한 결과에 따르면 내달 아파트 입주 물량은 1만5천132세대다. 1만9천896세대가 입주하는 1월에 비해 24%가량 적은 물량이 공급될 예정이다. 연도별로 2월만 보았을 때 지난 2012년 2월(1만999세대) 이래로 가장 적다.

수도권 입주 물량은 9천206세대로 1만2천47세대가 입주했던 1월보다는 24% 감소한다. 특히 1월에 서울 입주 물량(5천107세대)이 상대적으로 많았던 반면 2월은 중소형 규모의 4개 단지만이 입주(1천855세대)하며 전월보다 물량 감소폭이 클 예정이다.

지방은 광주, 부산, 전남 등에서 새 아파트 입주가 진행된다. 5천926세대가 입주하고 전월과 비교해 24%가량 적은 물량이 공급된다.

내달 전국 30개 단지가 입주를 앞두고 있다. 수도권은 16개 단지가 입주한다. 서울 4개, 경기와 인천에서 각각 6개 단지가 입주를 앞두고 있다. 지방은 부산 4개 단지, 광주 4개 단지, 울산 2개 단지 등으로 14개 단지가 입주를 시작할 예정이다.

직방 관계자는 "2월 입주 물량이 다소 적은 편이지만 공급 감소로 주택시장에 미치는 여파는 제한적일 것으로 예상된다"며 "대출규제와 금리 인상 등의 대외여건 변동성과 고점 인식 확산 등으로 최근 주택 거래시장이 관망세를 보이며 진정국면에 접어든 모습"이라고 설명했다.

한편, 올해 입주 물량(26만657세대)은 상반기에 전체물량의 41%(10만8천144세대), 하반기에는 59%(15만2천513세대)가 입주하며 하반기 이후에 물량 수급이 좀 더 집중될 예정이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220124&prsco_id=031&arti_id=0000649911