서울 내에서도 양극화가…한강이남-이북 아파트 매매가 격차 5억원

 

서울 내에서도 양극화가…한강이남-이북 아파트 매매가 격차 5억원

정부 출범 후 2억원 이상 벌어져···전세 격차도 확대
'현금부자'와 달리 중저가 아파트 규제 직격타 맞은 탓

현 정부 들어 서울-지방 뿐 아니라 서울 내에서도 아파트 가격 양극화가 심화되고 있다. ‘현금부자’들이 노리는 고가 아파트와 달리 레버리지를 활용해야 하는 실수요자들이 주로 찾는 중저가 아파트들은 대출규제나 금리인상의 직접적인 영향을 받고 있어서다.

부동산 정보업체 경제만랩이 26일 KB부동산의 주택가격동향을 분석한 결과 지난 1월 한강이남(11개구)과 한강이북(14개구)의 아파트 평균매매가격은 각각 14억 9,928만원, 9억 9,819만원으로 나타났다. 한강을 기준으로 이남-이북 간 가격 격차는 5억 109만원이다.

정부가 출범한 2017년 5월 두 지역 간 평균매매가는 각각 7억 3,347만원, 4억 5,864만원으로 2억 7,000만원 수준의 격차를 보였다. 정부 출범 5년 만에 격차가 2억 3,000만원 가까이 격차가 벌어진 것이다.

매매가격 뿐 아니라 전세가격 격차도 확대되고 있다. 2017년 5월 한강이남-이북 아파트 평균전세가격은 각각 4억 9,022만원, 3억 5,098만원으로 격차는 1억 3,924만원이었다. 하지만 지난 1월에는 한강이남 평균매매가가 7억 7,780만원, 한강이북이 5억 5,191만원으로 나타나면서 격차가 2억 2,589만원으로 확대됐다.

이 같은 서울 내 양극화 심화는 정부의 주택 관련 규제가 영향을 미쳤다는 분석이다. 황한솔 경제만랩 리서치연구원은 “한강이북의 경우 대출규제와 금리인상의 영향을 많이 받아 가격 하락 및 보합 지역이 늘어나고 있지만 한강이남의 경우 대출보다 현금 여력의 영향이 크기 때문에 두 곳의 아파트 가격 격차가 점점 확대되고 있는 분위기”라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220126&prsco_id=011&arti_id=0004012400

"외지인은 서울, 서울선 강남"…'똘똘한 부동산'發 집값 '빈부차' 짙어졌다

 

"외지인은 서울, 서울선 강남"…'똘똘한 부동산'發 집값 '빈부차' 짙어졌다

서울 집합건물 외지인 매수비중, 12년 만에 약 10% 증가
서울 거주자 19.5%는 강남3구 매수…강남 거주자 76%도 '다시 강남'

지난해 하반기 서울에서 아파트·상가 등 집합건물을 매입한 외지인 비중이 더욱 증가한 것으로 나타났다. 동시에 서울 거주자들 사이에선 '똘똘한 부동산' 선호 현상이 짙어지며 강남3구로 거래 비중이 집중된 현상이 나타났다.

전문가들은 '서울·강남' 쏠림을 유발하는 이 같은 추세가 집값 등의 양극화 현상을 더욱 촉발할 것이라고 전망한다.

26일 법원 등기정보광장 주소지별 소유권이전등기(매매) 신청 매수인 현황에 따르면 지난해 하반기 서울 집합건물 매수자 중 서울 거주자는 약 73.5%로 나타났다. 지난 2012년 하반기 83.2%와 비교하면 9.3%포인트(p)가량 감소했다.

집합건물은 아파트 연립주택 오피스텔, 상가 등 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 적용을 받는 건축물을 말한다.

서울 거주자 매수 비율이 감소한 만큼 외지인의 서울 집합건물 매수 비중은 꾸준히 늘었다. 같은 기간 경기·인천 거주자 비중은 11.3%에서 18.1%로 높아졌다. 지방 거주자 비중도 5.5%에서 8.3%까지 증가했다. 서울 집합건물 4건 중 1건 이상은 외지인이 사들인 셈이다.

일례로 경기도에 거주하던 50대 A씨는 지난해 경기와 천안에 있는 아파트 3채를 처분해 송파구의 한 아파트를 20억원 대에 매수했다. A씨는 "세금 문제도 있고, 무엇보다 서울 부동산이 안전하단 생각에 방향을 바꿨다"고 설명했다.

서울 거주자들의 집합건물 매수에서는 강남권 쏠림 현상이 나타났다.

같은 기간 서울 거주자들의 서울 소재 집합건물 거래량은 총 8만6027건이었는데, 그 중 약 19.5%인 1만6861건이 강남3구(강남·서초·송파)에 집중됐다. 시내 집합건물을 산 서울 거주자 5명 중 1명은 강남3구에 있는 부동산을 택한 것이다.

강남권 선호 현상은 풍부한 자금력을 갖춘 현금부자들이 몰린 강남3구(강남·서초·송파)에서 더욱 뚜렷했다.

강남3구(강남·서초·송파구) 거주자가 자신들이 사는 강남권의 집합건물을 매입한 비중은 76.1%로, 지난해 상반기(55.2%) 대비 20p 이상 높아졌다. 지난 2012년에는 50.6%까지 떨어졌지만 반등한 것이다.

한 부동산 전문가는 "사더라도 '똘똘한' 부동산을 사겠다는 인식이 커지면서 지방에서는 서울로, 서울에서는 강남으로 수요가 몰리는 것"이라며 "최근 시장이 변곡점을 맞고 있지만, 집값이 꺾이더라도 이러한 추세는 변하지 않을 것"이라고 내다봤다.

이에 따라 지방과 서울 도심 간의 부동산 '빈부차'도 극심해지고 있다.

실제 KB국민은행의 월간 주택시장동향에 따르면 이달 서울·경기·인천 등 수도권 상위 20% 아파트의 평균 매매가격은 15억9832만원에 달한다. 하지만 광역시를 제외한 기타 지방은 상위 20% 아파트 평균 매매가격이 4억8819만원에 그쳤다. 이는 수도권 하위 40%(2분위) 평균 매매가격 4억9236만원 수준이다.

송승현 도시와경제 대표는 "지방의 고가 아파트를 팔아도 수도권 진입조차 어려운 상황이며 특히 선호도가 높은 서울 등엔 여전히 진입장벽이 높다"며 "다만 양극화의 지속여부는 정부와 민간의 공급상황과 금리변동 등의 변수에 따라 결정될 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220126&prsco_id=421&arti_id=0005867252

토지보상금 올해 전국서 32조원 풀린다…수도권에 84% 집중

 

토지보상금 올해 전국서 32조원 풀린다…수도권에 84% 집중

토지 보상 사업지구 92곳, 면적 61.83㎢로 여의도의 21배
시중 과잉 유동성 발생으로 부동산 시장 자극 우려

올해 전국적으로 32조원의 토지보상금이 풀릴 것이라는 민간 부동산 개발 정보회사의 분석이 나왔다.

26일 토지보상·부동산개발정보 플랫폼 '지존'에 따르면 올해 전국에서 토지 보상이 예정된 사업지구는 공공주택지구, 도시개발사업, 산업단지, 연구개발특구·투자선도지구 등 총 92곳으로 집계됐다.

면적 기준으로는 61.83㎢로, 여의도 면적(2.9㎢)의 21.3배가 넘는다.

이들 지역에서 풀리게 될 토지보상금은 30조5천628억원으로 추산됐다.

이는 사회간접자본(SOC)에 대한 토지보상금을 제외한 것으로, 매년 정부가 집행하는 SOC 사업 토지보상금 규모가 통상 1조5천억원 수준이라는 점을 고려하면 올해 전국에서 풀리는 토지보상금 규모는 32조628억원에 달할 것으로 전망된다.

사업지구별로 공공주택지구와 공공지원임대주택 촉진지구에서 가장 많은 토지보상금이 풀린다.

남양주 왕숙1·2, 고양 창릉 등 3기 신도시를 비롯한 17곳의 사업지구(12.32㎢)에서 18조2천234억원 규모의 토지보상금이 풀릴 것으로 집계됐다.

공공주택지구에서는 부천 대장(341만9천544㎡)이 지난해 11월 협의 보상을 개시해 같은 해 12월 말부터 협의 보상금을 지급하고 있다.

남양주 왕숙1(865만4천278㎡)·왕숙2(239만3천384.5㎡)와 고양 탄현(42만2천889㎡), 부천 역곡(66만1천953㎡), 성남 낙생(57만8천434㎡)도 지난해 12월 협의 보상을 개시했다.

올해 상반기 중에는 고양 창릉 공공주택지구(789만19㎡)와 대전 동구 공공주택지구(2만6천661.9㎡)가 3월과 6월에 각각 협의 보상을 개시할 예정이다.

하반기 중에는 광명 학온(68만3천922㎡)이 7월, 안산 장상(221만3천319㎡)이 10월, 수원 당수2(68만4천444㎡)·안산신길2(75만8천343㎡)·하남 광암(28만3천206㎡)이 12월, 남양주 왕숙 진건1(26만9천760㎡)과 왕숙 진건2(45만3천9㎡), 하남상산곡(26만361㎡)이 하반기 중 협의 보상을 개시할 것으로 예상된다.

제주 동부공원 공공지원민간임대주택 공급촉진지구(32만1천300㎡)도 올해 10월 토지 보상이 시작될 것으로 보인다.

올해 지역별 토지보상금 예상 규모는 단연 수도권이 압도적이다.

수도권에서 풀릴 것으로 예상되는 토지보상금 규모는 25조7천804억원으로, 전체(30조5천628억원·SOC 토지보상금 제외)의 84%에 달한다.

특히 고양시(6조7천130억원), 남양주시(6조970억원), 용인시(4조8천786억원), 부천시(2조3천447억원), 안산시(1조4천617억원) 등 1조원 이상의 토지보상금이 풀리는 지역만 5곳에 달한다.

이처럼 막대한 토지보상금이 수도권 부동산 시장으로 흘러들 경우 다시 시장을 자극할 촉매제로 작용할 수 있다는 우려가 제기된다.

토지보상금의 84%가 수도권에 집중적으로 풀리는 만큼 인근 지역의 부동산 가격 상승을 유발할 수 있기 때문이다.

다만 정부가 현금 유동성 억제를 위해 대토보상 등을 활용할 예정이어서 실제 시중에 풀리는 토지보상금의 규모는 이보다 줄어들 수 있다. 대토보상은 공공개발로 본인 소유의 땅이 수용되는 토지주에게 현금 대신 해당 지역의 다른 토지로 보상하는 제도다.

신태수 지존 대표는 "수도권에서 풀리는 토지보상금이 부동산 시장에 재유입될 경우 최근 안정세에 접어든 수도권 부동산 시장에 미칠 파장이 작지 않을 것"이라며 "정부가 대토보상 활성화 등 토지보상금의 시장 유입 축소에 나서고는 있지만, 효과는 제한적일 것으로 예상된다"고 분석했다.

하남 교산지구와 인천 계양지구의 대토보상 계약률이 각각 12%, 10% 정도에 그친 점에 비춰볼 때 정부의 기대와 달리 토지보상금 대부분이 현금으로 지급될 공산이 클 것이라고 지존은 예측했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220126&prsco_id=001&arti_id=0012941318

보증금 1000만원 월세 전환 땐 '3만원'… 전세보다 이득?

 

보증금 1000만원 월세 전환 땐 '3만원'… 전세보다 이득?

한국은행의 기준금리 인상에 이어 시중은행들도 잇따라 대출금리 인상에 나서며 전세대출 이자가 가파르게 오르고 있다. 정부가 월세 상승을 제한하기 위해 전·월세전환율 규제를 강화하며 앞으로는 전세 대출자보다 집주인에게 월세를 내는 경우가 주거비용을 더 아낄 수 있을 것이라는 전망도 나온다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 공공임대주택 세입자가 월세를 낮추고 보증금을 올릴 때(증액전환) 6.0%, 반대로 월세를 높이고 보증금을 낮출 때(감액전환) 2.5%의 전·월세 전환율을 적용한다고 지난 24일 밝혔다. 보증금 1000만원을 올릴 경우 6.0%의 전환율을 적용하면 월세는 연간 60만원(월 5만원)이 줄어든다. 반대로 보증금을 1000만원을 낮추고 2.5%의 전환율을 적용하면 월세는 연간 25만원(월 2만여원) 늘어난다.

전·월세 전환율을 차등 적용하는 이유는 보증금 증액 시 전환율이 높을수록, 감액 때는 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리하기 때문이다. 예를 들어 증액 전환율이 8.0%면 보증금을 1000만원만 높여도 월세는 연 80만원 감소한다. 감액 전환율이 1.0%면 월세는 연 10만원만 늘어난다.

최근 수년간 증액 전환율은 6.0%로 고정돼 있었지만 감액 전환율의 경우 정부의 서민 주거비 부담 완화 기조에 따라 낮아지기도 했다. 최근 기준금리를 포함해 시중금리도 인상되면서 공공임대 전·월세 전환율 조정 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 정부가 감액전환을 허용하고 전환율을 낮출 수 있었던 이유에는 금리 인하가 있었기 때문이다.

정부는 2015년 감액전환 허용을 포함한 임대부담 완화방안을 발표해 “한국은행의 기준금리 인하에 따른 시중금리 하락 효과를 반영해 서민의 주거비 부담을 낮추기 위한 것”이라고 설명했다.

최근에는 전세대출 이자가 월세 비용보다 높아졌다는 분석도 나왔다. 지난해 11월 서울 아파트 기준 민간 시장 전·월세 전환율 4.1%를 적용하면 보증금 1000만원을 월세로 전환할 시 부담하는 월세는 연 41만원으로 나타났다. 국내 4대 시중은행 전세자금 대출금리는 연 5%대 진입을 눈앞에 두고 있다. 만약 연 4.57% 이율로 3억원을 빌리면 한 달에 내야 할 이자는 114만원대다.

LH 관계자는 “재무 구조만 고려했을 때 금리가 오르면 전·월세 전환율을 조정할 필요는 있다”며 “주거복지에 대한 책임이 있는 만큼 당분간 변동은 없을 것”이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220125&prsco_id=417&arti_id=0000778773

지난해 땅값 가장 많이 오른 곳 '세종'…7.06% 상승

 

지난해 땅값 가장 많이 오른 곳 '세종'…7.06% 상승

서울은 마용성 오름세 두드러져…성동구 6.17%↑

25일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 세종시는 지난 한 해 동안 땅값이 7.06% 상승해 전국 광역지방자치단체 중 가장 많이 올랐다.

지난해 전국 광역지방자치단체 중 땅값이 가장 많이 오른 곳은 세종시인 것으로 나타났다. 전국 지가는 4% 이상 상승해 2018년 이후 가장 많이 올랐다.

25일 국토교통부와 한국부동산원이 집계한 자료에 따르면 세종시는 지난 한해 동안 땅값이 7.06% 상승해 17개 시·도 가운데 가장 높은 수치를 기록했다.

세종시 중에서도 △조치원읍(14.32%) △장군면(13.92%) △연서면(11.86%) △연동면(10.99%) 등 외곽 지역 상승률이 두드러졌다.

세종시는 스마트 국가산업단지 지정과 국회의사당 분원 설치 등 이슈로 인해 개발 기대감이 커지면서 집값이 상승한데 이어 토지 투자 수요도 늘어난 것으로 해석된다.

세종시 다음으로는 △서울(5.31%) △대전(4.67%) △대구(4.38%) △경기(4.31%) 순으로 땅값이 상승했다. 상승폭이 가장 적었던 지자체는 제주로 1.85% 올랐다.

서울에서는 강남3구 외에 마용성(마포·용산·성동)의 오름세가 두드러졌다. 성동구(6.17%) 지가가 가장 많이 올랐고 △강남구(6.11%) △서초구(5.95%) △송파구(5.69%) △용산구(5.51%) △영등포구(5.42%) △마포구(5.32%) 순으로 상승했다.

전국 지가는 지난해 4.17% 상승해 한 해 전인 2020년(3.68%)보다 0.49%포인트 더 올랐다. 전국 지가는 2018년 4.58% 오른 뒤 2019년(3.92%), 2020년(3.68%)에는 3%대 상승률을 보였다. 지난해에는 3년 만에 다시 4% 상승률을 기록한 것이다.

분기별로 보면 1분기 0.96%에서 2분기 1.05%, 3분기 1.07%로 상승 폭이 커졌다가 4분기에는 1.03%로 상승폭이 줄어들었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220125&prsco_id=629&arti_id=0000129235

 

서울 공급 괜찮을까…국토부 "문제 없다" vs 지자체 "백지화"

연이은 서울권역 부지 제동에…우려 목소리↑
국토부 "상반기 중에 지구 지정 완료 예상"

서울시의 서울의료원 부지 3000가구 공급 불가 방침에 국토부가 협의 의사를 밝히며 8·4공급대책에서 약속한 공급물량의 변동 가능성이 높아지고 있다.

특히 공급계획에 문제가 없다는 국토부와 공급가구를 줄이려는 지자체의 이견으로 서울권역 공급대책 전반에 대한 우려도 제기된다.

◇국토부 "지구 지정은 태릉·과천만…차질 없이 진행"

25일 국토교통부 관계자에 따르면 8·4대책에서 국토부와 지자체가 주도적으로 진행하고 있는 사업에 차이가 있는 것으로 알려졌다. 이 관계자는 "서부면허시험장과 서울의료원은 서울시에서 주도적으로 하고 있다"면서도 "이외 지역에서 어려움을 겪는 상황은 없다"고 선을 그었다.

8·4대책 부지 중에서도 태릉, 용산 등 국토부가 중점적으로 보는 사업과 서부면허시험장, 서울의료원 등 지자체가 중심이 돼서 추진하는 사업이 다르다는 의미로 해석된다.

앞서 정부는 2020년 8·4대책을 발표하며 Δ서울의료원 Δ용산정비창 부지 Δ태릉CC Δ용산 캠프킴 Δ정부 과천청사 일대 Δ서울지방조달청 Δ국립외교원 유휴부지 Δ서부면허시험장 및 기타 공공기관 유휴부지를 신규 택지로 공개했다. 8·4대책은 수도권에서 신규 택지 3만3000가구를 발굴한다는 내용을 포함한다.

이 관계자는 조달청을 예로 들며 "조달청이 임시청사로 이전하며 이전 부지에 청사를 짓고 (공급)하려고 했다"며 "빨리 사업을 진행하기 위해 (먼저) 주택건설사업승인을 준비하고 있다"고 전했다. 서초에 위치한 조달청 부지에는 1000가구가 공급된다.

또 용산 캠프킴 부지에 대해서는 선제적으로 오염정화를 해야 하기 때문에 절차를 추진하고 있다고 귀띔했다.

일각에서 제기되는 비판과 달리 지구 지정이 필요한 지구는 과천과 태릉 두 곳인 것으로 파악됐다. 국토부 관계자는 "두 곳은 상반기 중에 지구 지정이 될 것"이라고 전망했다.

◇과천·태릉에 이어 서울의료원도 제동…"충분한 협의 필요"

다만 지자체와 주민 반대로 8·4대책이 세 번이나 제동이 걸린 점은 부담이다. 정부가 정작 공급 대상인 지자체와 협의가 안 된 모습이 반복해서 비춰진다는 얘기다.

정부과천청사 부지는 과천시와 과천 주민의 반대로 4000가구를 공급하려는 계획이 백지화됐다. 서울 노원구 태릉CC 부지도 주민 반대가 계속되자 1만가구 공급 계획을 6800가구로 수정했다. 태릉은 문화재 보존 문제가 해결되지 않은 상태다.

최근에는 서울의료원 공급 계획을 두고 서울시가 공개적으로 백지화를 선언하는 모습도 보였다. 국토부는 이에 서울시와 협의를 통해 주택 공급을 추진하겠다며 진화에 나섰다.

결국 지자체, 지역 주민과 사전에 충분한 논의 과정을 거쳤어야 한다는 지적이 나온다. 이미 지구 계획을 세운 지자체 입장에서는 공급 대책이 달갑지 않을 수 있다는 의미다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "기본적으로 각 지역에서 주택을 만드는 것보다 인프라 시설을 만든 것이 효용성이 높은 경우가 있다"며 "지자체에서 이런 판단을 하는 곳에 주택을 건립하겠다고 하는 (정부의) 계획이 생기면서 충돌이 발생한 것"이라고 분석했다.

그러면서 "상황마다 다르지만 어떤 시설이 들어올때 기대치가 높은 지역은 협의가 쉽지 않다"고 예상했다. 실제로 서울시와 강남구는 서울의료원 부지가 계획대로 국제교류복합지구가 되야 한다는 입장이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "서울시에서 해줄 이유가 없다"며 "정부가 공약만 내놓는 상황"이라고 지적했다. 이어 "고밀개발을 통해 재개발, 재건축을 활성화해야 한다"고 제언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220125&prsco_id=421&arti_id=0005864586

서초 아크로리버파크 45→39억...아파트 10채 중 8채 하락거래

 서초 아크로리버파크 45→39억...아파트 10채 중 8채 하락거래

지난달 전국에서 매매된 아파트 10건 중 8건은 최고가보다 낮은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 수 억원 이상 하락한 아파트도 수도권 전지역서 속출했다.

24일 더불어민주당 김회재 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 ‘전국 아파트 거래 현황 분석’ 자료에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 거래 중 최고가 대비 하락한 거래는 1만8068건으로 나타났다. 이는 전체거래(2만2729건) 대비 하락거래 비중은 79.5%에 달한다.

그중 수도권의 하락거래는 3747건으로 전체거래(5541건) 중 67.6%를 차지했다. 서울의 경우 54.3%로 지난해 처음 절반을 넘어섰다.

서울 아파트 하락 거래는 지난해 4월 47.0%를 기록한 이후 △6월 40.2% △7월 38.7% △8월 35.8% △9월 35.1%로 축소됐다가 10월부터 하락거래 비중이 40.4%로 반등했다. 이후 11월 45.9%, 12월 54.3%를 기록하며 3개월 연속 하락거래 비중이 늘어나고 있다.

이밖에 경기도는 지난해 12월 아파트 거래 중 하락 거래가 72.0%에 달했고, 인천 역시 하락거래가 62.8%로 나타났다. 이는 전월대비 각각 9.3%포인트(p), 6.7%포인트 확대된 수치다.

서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.95㎡는 지난해 12월 39억8000만원에 거래되며 직전 최고가인 45억원(2021년 11월 15일) 대비 5억2000만원이 하락했다.

경기와 인천에서는 하락 거래 비중이 각각 72.0%, 62.8%로 전월 대비 9.3%포인트, 6.6%포인트씩 높아졌다.

경기 하남시 망월동 미사강변호반써밋(전용 99.55㎡)은 지난해 5월 15억7000만원에 거래되며 최고가를 기록했다가 12월에는 이보다 3억7000만원이 낮은 12억원에 매매됐다.

인천 남동구 논현신일해피트리(쩐용 134.89㎡)의 경우 최고가(7억2500만원) 대비 2억2500만원이 낮은 5억원에 거래가 성사됐다.

김회재 의원은 “부동산 시장의 하향 안정세가 확고해졌다”며 “하향 안정세를 강화하기 위한 막대한 공급을 더 신속하게 추진하고, 투기·불법·교란 행위 방지를 위해 정부와 정치권이 힘을 모아야 한다”고 강조했다.

출처:네이버부동산

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