1월 미분양 급증, 거래량도 뚝…인허가·분양은 늘었다

 

1월 미분양 급증, 거래량도 뚝…인허가·분양은 늘었다

미분양 주택 전월 대비 22.7% ↑
주택 매매 거래량은 22.4% 줄어
인허가 51.3%↑…분양 47.5%↑

1월 전국 미분양 주택이 전월대비 23%가량 늘어나고 매매 거래량도 22% 가량 감소한 것으로 나타났다.

28일 국토교통부는 1월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 2만1727호로 전월(1만7710호) 대비 22.7%(4017호) 증가했다고 밝혔다.

수도권은 1325호로 전월(1509호) 대비 12.2%(184호) 감소하였으며, 지방은 2만402호로 전월(1만6201호) 대비 25.9%(4201호) 증가했다.

규모별로 전체 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 1424호로 전월(1019호) 대비 39.7%(405호) 증가했고, 85㎡ 이하는 2만303호로 전월(1만6691호) 대비 21.6%(3612호) 증가했다.

주택 매매 거래량은 총 4만1709건으로 전월(5만3774건) 대비 22.4% 감소한 것으로 집계됐다. 전년 동월 대비로는 54.0% 감소한 것이다.

지역별로 살펴보면 수도권 거래량은 1만6209건으로 전월 대비 24.9% 감소했다. 지방은 2만5500건으로 전월 대비 20.8% 줄었다.

주택 유형별로는 아파트는 2만4465건으로 전월 대비 19.7% 감소했고, 아파트 외는 1만7244건 전월 대비 26.0% 줄었다.

임대차 신고제 자료와 확정일자 신고 자료를 합산한 1월 전월세 거래량은 총 20만4497건으로 집계됐다. 전월 21만5392건 대비 5.1% 감소한 것이자, 전년 동월(17만9537건) 대비로는 13.9% 증가한 수치다.

전·월세 유형별로 살펴보면, 전세 거래량은 11만1319건으로 전월 대비 4.0% 감소, 전년 동월 대비 5.1% 증가했다.

월세 거래량 비중은 45.6%로 전년 동월(41.0%) 대비 4.6%p 증가했다.

1월 주택 건설실적은 인허가와 분양은 큰 폭으로 증가했으나 착공·준공 물량은 감소했다.

먼저 1월 인허가실적은 전국 3만9614호로 전년 동월 대비(2만6183호) 51.3% 늘었다. 수도권은 1만5164호로 전년 동월 대비 24.7% 증가, 지방은 2만4450호로 전년 동월 대비 74.4% 증가했다.

착공실적은 전국 1만8848호로 전년 동월 대비(2만7982호) 32.6% 줄었다. 수도권은 1만277호로 전년 동월 대비 40.4% 감소, 지방은 8571호로 전년 동월 대비 20.1% 감소했다.

공동주택 분양실적은 전국 1만9847호로 전년 동월 대비(1만3454호) 47.5% 증가했다. 수도권은 1만3110호로 전년 동월 대비 52.0% 증가, 지방은 6737호로 39.5% 늘었다.

준공실적은 전국 2만1308호로 전년 동월 대비(3만3512호) 36.4% 감소했다. 수도권은 1만3319호로 전년 동월 대비 41.7% 감소, 지방은 7989호로 전년 동월 대비 25.2% 줄었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220228&prsco_id=277&arti_id=0005050990

20·30 미혼 무주택자, 10년 후 집 살 수 있다 '43%' 공공임대 거주 '38%'

 

20·30 미혼 무주택자, 10년 후 집 살 수 있다 '43%' 공공임대 거주 '38%'

20·30세대 미혼 무주택자들은 향후 10년 안에 내 집 마련에 성공할 것이라고 기대하는 경우가 42.6%에 불과했다. 향후 10년 내 주택 소유가 불가능할 경우 공공임대주택에 거주하겠다는 응답은 37.6%로 집계됐다. 

국토연구원이 지난 23일 발표한 '20·30 미혼 청년의 주거 여건과 주거인식' 보고서에 따르면 20·30세대 미혼 청년 가운데 85.5%가 무주택자로 집계됐다. 국토연구원은 만 20세 이상 39세 이하인 전국 미혼 청년 3009명을 대상으로 지난해 9월 17∼28일 웹·모바일을 통해 설문조사를 실시했다. 

조사 결과 20·30세대 미혼 청년 가운데 14.5%는 본인 소유의 주택이 있는 것으로 나타났다. 나머지 85.5%는 본인 소유의 주택이 없다고 답했다. 무주택 미혼 청년 가운데 77%는 내 집을 꼭 소유해야 한다고 생각하는 가운데 내 집 마련은 필수라고 여기는 무주택 청년 81.3%는 부모가 경제적인 지원을 해주는 것을 기대한다고 응답했다.

본인의 소득과 자산을 고려했을 때 10년 안에 내 집을 소유할 수 있을 것이라고 답한 무주택 미혼 청년은 42.6%에 불과했다. 내 집 소유가 필요하지만 부모 도움에 대한 기대가 없는 청년 가운데 10년 안에 주택 마련 가능성에 긍정적인 반응을 한 비율은 41.4%에 그쳤다. 내 집 소유가 필요하다고 생각하면서 부모의 지원을 기대하는 미혼청년 중 57.9%는 10년 내 주택 소유 가능성을 긍정적으로 전망했다. 

향후 10년 내 주택 소유가 불가능할 경우 전·월세로 거주하겠다는 응답은 60.3%, 공공임대주택에 거주하겠다는 응답은 37.6%로 집계됐다. 20·30 미혼 청년 중 부모로부터 독립한 비율은 34.2%, 동거 중인 비율은 65.8%였다. 독립한 미혼 청년이 거주하는 주택유형은 ▲연립·다가구(36.5%) ▲아파트(25.3%) ▲오피스텔(17.5%) ▲단독주택(15.2%) 순이었다. 주택 점유 형태는 보증부월세가 43.8%로 가장 많고 ▲전세 31.1% ▲자가 14.6% ▲보증금 없는 월세 5.8% ▲무상 4.6%로 나타났다.

독립한 미혼 청년 가운데 부모의 경제적 지원을 받은 비율은 42.1%였다. 지원 종류는 ▲임차보증금(60.5%) ▲초기월세(19.2%) ▲주택구입자금(16.2%) 순이었다. 부모의 지원 규모는 ▲보증부월세 보증금의 60.9% ▲전세보증금의 45.3% ▲자가주택 가격의 45.1%로 조사됐다.

박미선 국토연구원 주거정책연구센터장은 "부모의 경제적 지원에 대한 기대가 중요하게 나타난 것은 부모 세대의 소득·자산 격차가 자녀 세대로 대물림될 가능성을 시사한다"며 "부모 도움 없이도 적정한 주거를 마련할 수 있도록 지원이 필요하다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220225&prsco_id=417&arti_id=0000788867

전국 아파트값 2년반 만에 하락 전환, 세종·대구는 낙폭 더 커져

 

전국 아파트값 2년반 만에 하락 전환, 세종·대구는 낙폭 더 커져

전국 아파트값이 2년5개월여 만에 하락 전환했다.

24일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격동향에 따르면 이번 주 전국 아파트값은 0.01% 떨어져 2019년 9월 둘째 주 이후 약 2년5개월여 만에 처음으로 하락했다.

서울 아파트값도 일주일 전보다 0.02% 떨어졌다. 하락 폭은 지난주와 같다. 경기(-0.03%)와 인천(-0.02%) 아파트값은 지난주보다 0.01%포인트씩 하락 폭이 커졌다. 수도권 아파트값은 0.02% 하락했다.

세종(-0.24%), 대구(-0.13%) 등도 낙폭이 지난주보다 크게 확대됐다. 이에 따라 지방 아파트값이 지난주 0.01% 상승에서 이번 주 보합을 기록하며 2020년 5월 첫째 주(0.00) 이후 1년9개월여 만에 상승세를 멈췄다. 부동산원은 “시장의 불확실성, 전셋값 하락 등 다양한 하방 요인에 따른 매수심리 위축으로 관망세가 지속하고 있다”며 “대체로 가격이 조정된 급매물 위주로 거래되며 지난주 하락 폭을 유지했다”고 설명했다.

서울에서는 서초구 아파트값이 0.01% 내렸다. 2020년 6월 1일(-0.04%) 이후 1년8개월여 만에 하락 전환이다. 강남구는 지난주보다 0.01% 하락하며 2주 연속 약세를 보였다. 서울 25개 자치구 가운데 보합을 기록한 성동구를 제외한 24개 자치구의 아파트값이 내렸다. 경기에서는 시흥(-0.15%), 화성(-0.11%) 등지는 지난주보다 낙폭이 확대됐다. 반면 수도권광역급행철도(GTX) 연결 공약 등 개발 호재가 있는 평택과 의정부시는 나란히 0.01% 올랐다. 부동산원은 “전세대출금리 부담 및 방학 이사수요 마무리 등으로 하락세가 지속하고 있다”며 “신규 입주물량 영향 있는 지역이나 고가 단지 위주로 하락하는 현상이 나타난다”고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220225&prsco_id=025&arti_id=0003176125

늘어나는 逆전세, 집값보다 전세가 더 비싸네요

 

늘어나는 逆전세, 집값보다 전세가 더 비싸네요

서울 소형 중심으로 확산
서울 서초구에 있는 A주상복합 전용면적 35㎡가 지난 8일 3억1000만원에 전세 계약을 맺었다. 작년 12월 팔린 같은 면적 매매가격(2억9000만원)보다 2000만원이 비싼 계약이다. 단지 내 한 공인중개사는 “최근 주택 경기가 가라앉자 저렴한 급매물을 사들여서 비싸게 전세를 놓으려는 수요가 생겼다”고 말했다.

/그래픽=박상훈

작년 연말부터 전국적으로 집값 상승세가 꺾인 가운데 소형 주택을 중심으로 전셋값이 매매가보다 비싼 거래가 속출하고 있다. 이런 ‘역전세’ 현상은 주택 과잉 공급 우려가 있는 지방 중소도시에서 시작돼 서울을 포함한 수도권에서도 심심찮게 나오고 있다. ‘거래 절벽’ 속 호가(呼價)를 내린 급매물 위주로 거래되는 상황에서 실수요자 시장인 전세는 여전히 수요가 유지되고 있기 때문이다. 향후 추가 금리 인상 등으로 집값 하락세가 가속하면 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 피해가 늘어날 수 있다는 우려가 나온다.

지방에선 중형 아파트도 역전세

서울에선 도시형생활주택 위주로 전셋값이 매매가를 추월하는 거래가 늘고 있다. 서울 강동구의 B 도시형생활주택 전용 15㎡가 이달 1억4800만원에 전세 세입자를 맞았다. 전세 보증금이 한 달 전 매매 실거래가(1억1000만원)보다 3800만원이나 높다. 강서구 C 도시형생활주택 전용 14㎡도 최근 매매가보다 3600만원 비싼 1억3500만원에 전세 계약이 체결됐다. 도시형생활주택이란 소형 평형으로 구성된 300가구 미만의 단지형 빌라를 가리킨다.

지방에선 비규제 지역을 중심으로 중형 아파트까지 역전세 거래가 나타나고 있다. 경남 김해시 D 아파트는 작년 12월 1억6350만원에 팔린 전용 84㎡ 매물이 얼마 뒤 2억500만원에 전세로 계약됐다. 이달 2억1000만원에 계약을 맺은 같은 단지 전셋집(전용 84㎡)도 작년 12월 1억5050만원에 거래된 집이다. 전세 보증금이 매매가보다 6000만원 가까이 비싸다. 충남 천안과 강원 원주 등에서도 올해 들어 1억원 안팎의 저렴한 아파트에서 전셋값이 매매가를 추월한 경우가 생겼다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “지방에서 역전세 현상이 많은 지역은 당장 전셋집을 찾는 수요가 풍부하다는 것”이라며 “이런 지역을 중심으로 전세를 끼고 집을 사들이는 갭 투자 수요가 생기고 있다”고 말했다. 실제로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 높고, 역전세 거래가 발생한 지역에선 갭 투자가 증가하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 최근 3개월간 갭 투자가 가장 많았던 지역은 경남 김해, 강원 원주, 충북 청주, 충남 천안, 경북 포항 순이었다.

'깡통 주택’ 세입자 피해 우려

역전세 거래가 성사되면 집주인은 전세 계약을 통해 받은 보증금으로 집값을 충당하고도 남는다. 문제는 이런 역전세 매물이 ‘깡통 주택’으로 바뀔 가능성이 있다는 점이다. 만약 다음 전세 계약 때 전셋값이 내리거나, 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못하면 전세 보증금을 돌려받지 못하는 깡통 전세가 된다. 집을 팔아 치워도 전세 보증금에 못 미치기 때문이다.

집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 보증금 반환 보증 사고는 매년 늘어나는 추세다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 2019년 1630건이었던 반환 보증 사고는 2020년 2408건, 2021년 2799건으로 늘었다. 사고 금액도 3442억원, 4682억원, 5790억원으로 해마다 급격히 늘고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “가격 방어력이 떨어지는 지방이나 서울 소형 주택의 경우 대출 금리가 더 오르거나 매매·전세 가격이 하락할 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있다”며 “전셋집을 찾는 무주택자도 지나치게 전세가율이 높은 집은 피하는 것이 좋다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220224&prsco_id=023&arti_id=0003674826

서울 대림지구 3종일반주거지역→ 준주거지역 용도 변경

 

서울 대림지구 3종일반주거지역→ 준주거지역 용도 변경

서울시는 제2차 도시·건축공동위원회를 열고, 동작구 신대방동 '대림지구 지구단위계획 결정(변경)(안) 및 특별계획구역(4구역) 세부개발계획 결정(안)'을 수정가결했다고 24일 밝혔다.

이 부지는 현재 주유소 부지로 사용되고 있으며, 지하철 2호선 구로디지털단지역과 대림사거리 사이에 주간선도로인 시흥대로변에 접해 있다.

신안산선 신설 등 지역 여건 변화에 부합하는 개발계획 수립이 필요한 지역이다.

이번 결정에 따라 건축물 용도계획(업무시설) 및 용도지역 변경(제3종일반주거지역→ 준주거지역)에 따른 공공기여로 신대방1가길변 도로 확폭 및 지역 필요시설인 노인여가복지시설을 조성한다.

시흥대로변 건축한계선 추가 확보에 따라 충분한 전면공지를 확보해 가로활성화를 유도하면서 보행환경도 개선할 계획이다.

서울시 관계자는 "업무·상업시설 도입에 따른 지역경제 활성화 및 가로경관 개선 등 광역중심으로 기능 및 위상이 높아질 것으로 기대한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220224&prsco_id=014&arti_id=0004793301

잠잠한 전세시장… ‘임대차법 2년’ 맞는 8월이 변곡점 될 듯

 

잠잠한 전세시장… ‘임대차법 2년’ 맞는 8월이 변곡점 될 듯

임대차법 시행으로 폭등한 전세 시장은 작년 하반기부터 상승폭이 둔화하며 잠잠해진 모습이다. 그러나 완전한 안정세로 진입했다고 판단하긴 이르다는 우려가 나온다. 임대차법 시행 만 2년이 되며 계약갱신청구권이 만료된 세입자들이 줄줄이 새 전셋집을 구해야 해서다.

24일 KB부동산 통계에 따르면, 서울 아파트 전셋값은 임대차법 영향으로 2020년 7월 1.00%, 2020년 11월 2.77% 등 급등했다가 작년 하반기 상승폭이 줄며 지난달 0.31% 상승하는 데 그쳤다. 최근 3개월간 서울 아파트 전셋값 상승률은 0.92%→0.45%→0.31%로 상승폭이 내리 줄었다.

수치로는 안정세인데, 부동산 시장에서는 오는 8월이 되면 전셋값이 요동칠 수 있다는 우려가 나오고 있다. 올해는 계약갱신청구권이 만료되는 전세 물건이 시장에 나오는 첫 해기 때문이다.

KB경영연구소가 이달 발간한 ‘2022 KB부동산 보고서’에 따르면, 건설·시행·금융·학계 등 부동산 전문가 대다수는 올해 전국 전셋값이 상승한다고 예상했다. KB경영연구소가 전문가 161명을 설문조사한 결과, 이들 중 76%는 올해 전국 전셋값이 상승한다고 전망했다. 수도권의 경우 82%가 상승을 전망했고, 상승폭은 5~7%일 것이라는 의견이 22%로 가장 많았다. 특히 전문가 17%는 전셋값이 7% 이상 오른다고 전망했다. 앞선 2019년 수도권 아파트 전셋값은 0.53% 하락했으나 2020년 10.23%, 2021년 14.42% 급등한 바 있다.

전문가들은 설문조사에서 수도권 전셋값 상승 요인으로 ‘임대차법 이후 전세 물건 감소’와 ‘계약갱신 만료로 이주 증가’ 등 임대차법 영향을 주목했다. 임대차법 때문에 거래가 적고 얼어붙은 현 전세 시장에서 경고음이 울리는 것이다.

임대차법 계약갱신청구권은 임차인이 원할 때 기본 임대차 기간(2년)보다 2년 더 연장할 수 있는 권리로, 2020년 8월 시행됐다. 갱신권을 사용한 전세 물건들은 올해 8월부터 순차적으로 시장에 출현한다. 그간 임대료 인상폭이 5%로 제한된 만큼, 집주인들은 이번 신규 전세 계약 시 4년 치 인상분을 한꺼번에 반영할 것으로 예상된다. 이 경우 재계약이 부담스러운 임차인들이 외곽 지역으로 이동하는 사례가 증가할 전망이다.

가뜩이나 가계 대출 총량 관리 영향으로 전세 대출과 신용대출 규제가 강화됨에 따라, 임차인들은 증가한 전세보증금을 감당하기 어려울 것으로 예상된다. 이를 바탕으로 KB경영연구소는 “전세시장 안정은 2022년 주택시장의 가장 큰 화두가 될 것”이라면서 “임대차법 시행 2주년을 맞아 임차인 혼란이 가중될 수 있다”고 진단했다.

전셋값 상승은 하락 전환한 매매가격을 다시 밀어 올릴 수도 있어 매매시장에서도 관심사다. 전문가들의 올해 집값 전망이 엇갈리는 가운데, 전세시장 불안은 상승론의 주요 근거로 꼽히고 있어서다. 앞선 2020년 7월 말 계약갱신청구권과 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법 시행되자, 전셋값과 매매가격이 무섭게 동반 상승한 경험이 있다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “집주인으로서는 이번에 전셋값을 올리면 향후 4년간 전월세상한제 영향으로 전셋값을 5% 초과해 올리지 못하니, 대부분 전셋값을 많이 올리거나 반전세로 전환할 것으로 보인다”면서 “가뜩이나 서울과 수도권엔 신규 입주 물량이 부족한 상황이라 전세시장 불안이 예상된다”고 말했다.

김 위원은 이어 “전셋값이 매매가격까지 밀어 올릴지는 지역별로 영향이 다를 것 같은데, 서울 업무밀집지역 인근 아파트는 이미 전셋값이 높고 임차수요가 많아 전셋값 상승이 매매가격 상승세를 견고하게 받쳐줄 것”이라면서 “반면 서울 외곽이나 일부 수도권은 전셋값이 올라간다 하더라도 매매 대출 규제 영향으로 집값을 반등시키기는 어려울 것”이라고 했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “임대차법 초창기엔 신규 계약 물량이 갱신 물량보다 많았는데, 작년 하반기부턴 갱신 물량이 신규 물량을 초과할 정도로 많아졌다”면서 “갱신권이 만료된 전세 물량이 상당수라, 이들은 전셋값을 상승시키며 시장에 강한 상승압력을 줄 것”이라고 전망했다. 이어 “최근 국내 주택시장은 전셋값과 매매가격의 동조 현상이 짙은 만큼, 전세시장 불안이 매매가격 상승압력으로도 작용할 것”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220224&prsco_id=366&arti_id=0000795676

대선후보들 앞다퉈 "용적률 500%"…신도시-강남 재건축 해법될까

 

대선후보들 앞다퉈 "용적률 500%"…신도시-강남 재건축 해법될까

1기 신도시 리모델링→재건축 전환 가능성…도시 고밀화 부작용 우려도
용적률 이익 환수, 李 "세입자에도 주택" vs 尹 "무주택자에 임대" 상이
차기 정부 시행시 파급효과 클 듯…현실성, 도시계획 문제 따져봐야

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 여야 대선후보인 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보가 신도시를 포함해 재건축·재개발 용적률을 500%로 상향하겠다는 공약을 내놓으면서 시장에서 찬반양론이 거세다.

재건축이 어려운 신도시 등지의 정비사업이 활성화될 것이라는 기대가 있는 반면 실현 가능성이 떨어지는 데다 도시계획 측면에서 부작용을 우려하는 목소리도 크다.

24일 한 부동산 전문가는 "대통령 인수위를 거치며 다듬어지는 공약을 봐야겠지만 실제 시행이 된다면 정비사업에 적잖은 파장을 가져올 정책임엔 틀림없다"고 말했다.

4종 일반주거지 신설 "신도시 포함 재건축·재개발 용적률 500%로"여야 유력 대선 후보들이 일제히 대선 공약으로 '정비사업 용적률 500%' 도입을 꺼내 든 것은 전적으로 수도권 1기 신도시와 서울 등 수도권 재건축 추진 단지들의 표심을 겨냥한 것이다.

분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 1기 신도시는 지난해 9월 분당 시범단지를 시작으로 오는 2026년까지 29만여가구의 아파트가 차례로 '입주 30년'을 맞아 재건축 연한이 도래한다.

1기 신도시는 현재 용적률이 약 170∼220%로 높아 그간 재건축이 힘들다고 보고 일부 단지들이 리모델링을 추진해왔다. 현재 3종 일반주거지의 재건축 허용 용적률이 250∼300% 이내여서 재건축을 통한 일반분양 수익이 적다 보니 수익성이 떨어지는 것이다.

그러나 대선 국면을 맞아 지난해 10월 분당 시범·서현 등 21개 아파트 단지 주민이 '분당재건축연합'을 출범시키며 재건축 추진에 불씨를 지폈다.

이에 부응하듯 여야 대선 후보들이 앞다퉈 '용적률 500%' 허용을 공약으로 들고나왔다. 현행 최대 300%인 용적률을 500%까지 올려주면 재건축 등 정비사업에 물꼬가 트일 것이라는 게 여야의 예상이다.

이를 위해서는 신도시를 위한 별도의 특별법을 제정하던지 현재 일반주거지역에서 3종까지 허용된 국토계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역에 4종을 신설하는 등의 법 제·개정이 필요하다. 도시계획법의 근간이 달라지는 것이다.

대선 후보들의 용적률 500% 공약은 1기 신도시에 국한되지 않는다. 용도지역이 변경되면 서울 강남권은 물론 전국적으로 4종 일반주거지 지정이 가능해 용적률 500%까지 정비사업을 할 수 있다.

늘어난 용적률 환수 방식, 李 "세입자에 누구나집" vs 尹 "무주택자 공급" 차이여야 유력 대선 후보들은 이렇게 종상향(용도지역 변경)으로 늘어난 용적률의 절반 또는 일부는 임대아파트로 건설해 무주택자에게 공급하겠다는 계획이다.

그러나 세부적으로 임대주택 공급방식에는 차이가 있다.

더불어민주당 선대위에 따르면 이 후보는 늘어난 용적률로 건설된 임대주택을 해당 정비사업 단지에 사는 무주택 세입자에게 공급한다는 계획이다.

당초 3종 주거지에서 허용된 300%에서 4종 주거지로 바뀌면서 추가된 200%(전체 500%)에 해당하는 주택의 절반가량을 세입자에게 사전분양가 확정형 분양전환주택(누구나집)으로 공급하겠다는 것이다.

누구나집은 1인·청년가구와 동거가 가능한 세대분리형 주택으로 공급해 임대료 수익도 얻을 수 있도록 하겠다는 구상이다.

민주당 선대위 관계자는 "10년 임대 기간이 지난 뒤 사전에 약정된 분양가로 싸게 분양전환해 정비사업 후 집주인뿐만 아니라 세입자에게도 내 집 마련의 기회를 주자는 취지"라고 설명했다.

민주당은 서울지역 704개 단지, 72만 가구가 적용 대상이 될 것으로 추정했다.

이 후보는 이 경우 주택소유자 재건축 초과이익환수금은 면제하되 개발이익은 광장·문화·복지시설 등 인근 지역주민을 위한 공간으로 환원해 단지 주민이 아닌 일반인도 복리시설을 이용할 수 있도록 하겠다는 공약을 제시했다.

윤 후보의 공약은 종상향으로 늘어난 용적률의 절반을 '세입자'로 특정하지 않고 무주택 서민을 위한 임대주택으로 공급하겠다는 점에서 차이가 있다.

또 재건축 초과이익환수제와 관련해선 "교통유발, 환경부담 등이 생기면 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공 환수를 하는 게 맞다"며 근본적인 손질 의사를 밝혔다.

신도시 재건축 수요 늘지만 고밀 개발 따른 주거환경 악화 우려전문가들은 일단 용적률이 500%까지 늘어나면 신도시를 중심으로 재건축 수요가 나올 수 있다고 본다.

건설업계의 한 관계자는 "신도시 정비사업의 가장 큰 걸림돌은 현재 용적률이 높아 재건축이 어렵다는 점이었는데 용적률을 500%까지 허용해준다면 사업 추진이 본격화될 수 있다"며 "리모델링보다 재건축 선호도가 높아서 이 제도가 실제로 시행되면 기존 리모델링 추진 단지들도 재건축으로 돌아설 가능성이 크다"고 내다봤다.

그러나 도시관리의 근간인 용도지역까지 흔들며 용적률을 높이는 부분에 대해선 우려의 목소리가 크다.

과거 서울 도곡동 타워팰리스를 필두로 한 도심 주상복합아파트들이 600∼1천%에 육박하는 용적률을 적용받아 지은 적이 있지만 도로가 인접한 상업지역이고, 동간 거리가 넓은 1∼2동짜리 초고층으로 지어져 주거 간섭이 상대적으로 적다.

그러나 상업지역이 아닌 일반주거지역 내에서 500%의 용적률을 적용하면 동간 거리가 좁아져 답답하고 일조권, 사생활 침해 등의 부작용이 우려된다는 게 전문가들의 지적이다.

용적률이 늘어나 가구수가 2배가량 증가하면 교통, 상하수도, 학교, 병원 등 기반시설 부족 문제도 필연적으로 뒤따를 수밖에 없다.

경기대 도시교통공학과 김진유 교수는 "용적률을 500%로 높이면 45∼50층 내외의 초고층 아파트를 지어야 하는데 주거환경이 악화할 소지가 크다"며 "땅값이 비싼 도심내 기반시설 추가 확충도 결코 쉬운 문제가 아니다"고 말했다.

한양대 도시공학과 이창무 교수는 "당장 신도시에 손쉽게 500% 용적률을 부여해 재건축을 하면 나중에 해당 주택이 다시 노후화될 경우 어떻게 감당할 것인지 의문"이라며 "무엇보다 도시공간 구조로 볼 때 일산 등 수도권 외곽지역의 신도시는 밀도를 높였을 때 교통 악화, 수요 부족 등 여러 면에서 부작용이 발생한다"고 우려했다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장도 "도심 한복판을 50층으로 재건축해 콘크리트벽만 바라보며 생활하라는 것이 도시계획적으로 바람직한지 의문"이라며 "나중에 50층 아파트의 재건축을 위해 100층을 허용할 것인지도 고민해봐야 할 문제"라고 지적했다.

전문가들은 무엇보다 용적률 500%가 앞으로 중대 과제로 떠오른 신도시 도시정비의 근본적인 해법이 될 것이냐에 대해 의문 부호를 단다. 신도시 문제는 수도권 전체에 영향을 미치는 만큼 즉흥적인 해법이 아닌 심도 있는 고민과 논의가 필요하다는 것이다.

재건축 사업 부진에 대한 원인 진단이 잘못됐다는 의견도 나온다. 일단 강남권 아파트는 임대아파트 건설에 부정적인 의견이 많다.

J&K도시정비 백준 대표는 "정부가 '2·4 대책'으로 추진하는 공공재건축 사업도 인센티브로 증가한 용적률만큼 임대주택을 지으라고 하니 대부분 하지 않겠다고 발을 빼는 것"이라며 "강남땅에 늘어난 용적률의 절반을 임대로 지으라고 하면 조합들이 수용할지 의문이고, 또 고가의 전세를 사는 강남 세입자에게 분양전환 임대의 우선권을 줘야 하는지도 논란이 될 수 있다"고 말했다.

백 대표는 "현재 강남권 재건축 사업이 지지부진한 것은 용적률이 아니라 가구당 수억원에 달하는 재건축 초과이익 부담금과 분양가 상한제 등 기존 규제의 영향이 크다"며 "차라리 이를 손질하는 게 재건축 활성화에 보탬이 될 것"이라고 덧붙였다.

이 때문에 차기 정부에서 '용적률 500%' 제도가 도입되더라도 제한적으로 이뤄질 것이라는 관측이 많다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "도심에 공급을 늘리는 방안으로 용적률 인센티브를 부여하는 시도는 바람직하지만 현실적으로 난관도 많을 것"이라며 "시행을 하더라도 일부 지역, 일부 단지만 선별적으로 채택할 가능성이 크다"고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220224&prsco_id=001&arti_id=0013009525