대선 끝나면 집값 어디로…‘매매 하락·전세 상승’ 탄력받나

 

대선 끝나면 집값 어디로…‘매매 하락·전세 상승’ 탄력받나

전세가율, 전국적 상승세…올해 ‘깡통전세’ 위험 더 커질 듯

지방 미분양 급증, 매매가격 하락 신호…서울·수도권은 나은 편
하반기 첫 계약갱신권 만료, 신규 물량 나오며 임대료 상승 예고

6일 한국도시연구소와 주거권네트워크가 분석한 지난해 전국 아파트 매매·전세 실거래가 자료를 보면 지방에선 이미 전세값이 많게는 수천만원가량 매매가격보다 높게 형성됐거나, 전세 체결 후 매매가가 하락하면서 전세가율이 100%를 넘긴 사례를 쉽게 찾아볼 수 있다.

대구 달서구의 A아파트 전용 59.94㎡는 지난해 2억원에 매매됐지만 같은 면적의 전세가격이 2억4000만원으로 4000만원 더 높았다.

전북 전주시의 C아파트 전용 84.97㎡는 지난해 매매가 2억4900만원, 전세 2억8000만원으로 전세값이 3000만원가량 높았다. 전북 익산시의 D아파트 전용 84.70㎡의 경우 지난해 전세값은 1억5000만원이지만 1억1470만원에 매매거래된 것으로 신고됐다. 경북 안동시의 E아파트 전용 84.78㎡는 지난해 8600만원의 매매가에 비해 전세가격은 1억1750만원에 거래됐다. 경북 영주시의 F아파트 전용 75.33㎡는 지난해 1억3000만원에 전세가 거래됐지만 같은 면적이 올해 1억1000만원에 매매됐다. 전세 체결 후 매매가 하락으로 깡통전세 위험에 노출된 사례다.

깡통전세는 전세가 체결된 주택의 가치가 하락하거나 전세가격이 올라 매매가에 근접하거나 이를 초과할 때 위험성이 높아진다. 올 들어 부동산 시장은 ‘대선 변수’를 들어 거래절벽이 이어지고는 있지만 주택가격 하락과 전세가격 상승 가능성이 모두 상존하고 있다. 둘 중 하나만 본격적으로 발생해도 깡통전세 위험은 더 확산될 수 있다는 의미다.

■ 지방 미분양 늘고 가격은 하락 직전

서울 및 수도권의 경우 전세가율이 지방에 비해 상대적으로 낮다. 문제는 지방이다. 아파트 가격 향방의 선행지표로 활용되는 미분양은 지난해 말부터 지방에서 매월 큰 폭으로 늘고 있다.

국토교통부의 1월 미분양 집계를 보면 지방 미분양은 2만402가구로 전월(1만6201가구) 대비 25.9% 늘었다. 지방의 미분양은 지난해 11월 1만2622가구로 역대 최저수준을 나타낸 뒤 두 달 연속 20%대 증가폭을 보이고 있다.

지방 중에서도 미분양이 타 지역에 비해 더 많이 늘어난 지역을 주목해야 한다. 대구는 1월 3678가구가 미분양돼 전월(1977가구) 대비 86.7% 늘었다. 충남은 같은 기간 1012가구에서 1383가구로 36.7% 증가했다. 전북은 133가구에서 178가구로 33.8%, 경남은 1879가구에서 3124가구로 66.3% 각각 미분양이 늘었다. 이들 지역 모두 전세가율이 100%를 돌파했거나 100%를 목전에 둔 지역이다. 경남의 경우 전세가율이 지난해 말 기준 87.5%에서 올 1~2월간 98.3%로 높아졌다.

한국부동산원의 2월 4주(28일 기준) 주간 아파트 가격동향 자료를 보면 지방의 아파트값은 2주 연속 보합(0.00%)을 나타내 하락 전환을 눈앞에 뒀다. 6대 광역시는 -0.02% 하락해 5주 연속 가격이 하락했다. 대구의 경우 -0.11% 가격이 떨어지며 16주 연속 하락을 이어갔다. 한국도시연구소의 올 1~2월 실거래가 분석에서 경남·북, 충남·북 지역은 실거래가가 지난해 대비 -5~6%대가량 떨어진 것으로 집계됐다.

■ 하반기부터 전세 신규계약 기간 도래

올 하반기부터 임대료 인상 제한이 없는 신규계약 체결 시기가 돌아온다. 2020년 7월31일부터 새 임대차보호법이 시행돼 시행일 기준으로 계약만료가 1개월 이상 남은 임대차 계약의 경우 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 길이 열렸다. 이를 적용하면 2020년 8월31일 만기되는 기존 전세계약까지는 계약갱신이 가능했다. 지난해 전·월세신고제 도입 이후 국토부 집계를 보면 아파트의 경우 계약갱신을 사용하는 경우가 전체의 78%가량으로 집계됐다.

새 임대차법으로 갱신된 계약은 2년이 지난 올 8월31일부터 만료가 시작된다. 한 차례 계약갱신이 끝나면 집주인은 ‘임대료 5% 상한’과 관계없이 신규계약을 체결할 수 있다. 서울 용산구의 한 공인중개사는 “신규계약을 체결하려는 집주인은 만료 석 달 전까지 세입자에게 재계약 의사가 없음을 밝히고 새 세입자를 구하는 점을 감안하면 올해 5월쯤부터는 신규계약에 따른 인상분이 반영돼 전세가격이 형성될 것”이라고 밝혔다.

새 임대차법 시행으로 임대료 상한이 생기기 전 2년간 아파트 중위 전세가격 상승률은 평균 13%였고, 문재인 정부 출범 직전 박근혜 정부의 2년간 전세가격 상승률은 39%였다. 이미 서울 도심 등 전세 수요가 많은 지역에서는 아파트 단지별로 갱신계약과 신규계약 간 가격 차이(이중가격)가 최대 2배가량 벌어진 곳도 있다. 정부는 이중가격 현상은 인정하면서도 “전세값은 매매와 연동되기 때문에 신규계약으로 급격하게 전세가 오르진 않을 것”이라고 밝혔다.

임대차 시장에서 전세 비중이 하락한 점도 전세가격 상승을 불러올 요인이 될 수 있다. 한국도시연구소의 2021년 실거래가 분석 결과를 보면 전체 주택의 전세 비중은 전국 59.0%, 서울 57.6%로 나타나 전년 대비 전국은 3.4%, 서울은 4.7% 비중이 줄었다. 아파트 전세 비중도 같은 기간 전국(66.0%→64.4%), 서울(70.2%→62.8%)로 각각 줄어 최근 5년 내 가장 낮은 비중을 나타냈다.

홍정훈 한국도시연구소 연구원은 “주택가격 폭등 여파로 불안한 흐름이 나타나는 임대차 시장 안정을 위해 임대차법 개정을 통한 신규계약 시의 임대료 규제가 필요하다”며 “임차가구가 지불하는 보증금과 월세가 갭투기로 악용되는 한국 임대시장의 특성을 고려할 때 신규계약에 대한 임대료 규제는 매매가격을 안정화, 가계부채 증가 억제 등의 효과도 가져올 수 있을 것”이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220307&prsco_id=032&arti_id=0003132658

용산~강남 7.8㎞ 철도 첫발…신사~강남 신분당선 '민투심' 통과

 

용산~강남 7.8㎞ 철도 첫발…신사~강남 신분당선 '민투심' 통과

기재부 1차 민투심 결정…GTX 등 속도내는 '철도교통' 인프라
"무분별한 허용 집값불안 우려" vs "지역의견 수렴 의지 높아져"

정부가 용산~강남 구간의 민간투자 철도사업 중 신사~강남 구간의 부분 조기 개통을 결정하는 등 철도사업 추진 속도가 빨라지고 있다.

4일 정부 관계자 등에 따르면 기획재정부는 3일 오후 안도걸 기재부 제2차관의 주재로 제1차 민간투자사업심의위원회를 열고 신분당선(용산-강남) 실시협약 변경(안) 등도 심의·의결했다.

신분당선 실시협약 변경은 용산과 강남을 잇는 7.8㎞ 연장의 민간투자 철도사업에 대한 것이다. 이날 회의에선 용산미군기지 이전이 지연되면서 용산~신사 구간이 아직 미착공인 상황을 감안해 구간별로 관리운영권을 설정, 1단계 구간인 신사~강남을 우선 개통하기로 했다.

국토교통부와 사업시행자(새서울철도㈜)는 이달 중 변경 실시협약을 체결하고, 5월 중 신사~강남 구간을 개통할 계획이다. 용산~신사 구간은 2026년 1월 착공을 목표로 하며 미군기지 반환 시 사업이 즉시 추진될 수 있도록 사전준비를 할 방침이다.

국회 관계자는 "용산~강남 노선에 대한 필요성이 높아지고 있는 가운데, 전체 노선이 미군기지 이전으로 묶여 있는 것보단 순차적인 개통을 통해 교통인프라 공급에 속도감을 부여한 것"이라고 평가했다.

이에 앞서 국토교통부는 지난달 28일 수도권광역급행철도(GTX) C노선에 4개 역을 추가하는 방안을 사실상 확정하고 B노선도 3개역을 추가하는 방안을 발표했다.

발표에 따르면 GTX-C 노선 실시협약에는 왕십리·인덕원·의왕·상록수역을 추가하는 방안이 포함됐다. 실시협약은 한국개발연구원(KDI) 검토와 민간투자사업심의위원회(민투심) 심의를 거쳐 최종 확정될 예정이다.

GTX-C노선은 양주 덕정역~청량리역~삼성역~수원역 74.8㎞ 구간의 10개 역을 표정속도(정차시간을 포함한 평균 운영 속도) 100㎞ 내외로 달리는 초고속 열차를 뜻한다. 이번에 국토부가 추가한 4개 역이 모두 반영되면 정차역은 14곳으로 늘어난다.

국토부는 역을 신설해 달라는 각 지자체 요구를 받아들여 이를 사실상 확정했다. 특히 그간 추가 여부가 불투명했던 상록수역도 포함되자 안산시는 "5도6철 시대 실현을 위한 마지막 과제를 거의 해결했다"며 반색을 표하기도 했다.

다만 지역 선호도가 높은 철도공급계획이 연이어 확정되면서 이에 대한 의견은 엇갈린다. 일각에선 '광역급행'이란 GTX만의 장점이 늘어나는 역으로 희석될 수 있다고 본다. GTX나 철도 노선예정지로 선정된 지역의 부동산가격이 과도하게 부풀어 올랐다가 급락하는 상황이 재현될 수 있다는 지적도 있다. 실제 안산시의 경우 정부의 GTX 발표 이후 하향세였던 경기 아파트값을 상승 견인한 것으로 알려졌다.

철도인프라에 대한 지역민의 요구가 급증하고 있는 만큼 이를 신속하게 수용하려는 정부의 달라진 자세에 주목해야 한다는 이야기도 나온다.

철도업계 관계자는 "최근 GTX의 지상화 변경을 두고 지역민의 요구를 적극적으로 수용하고 있는 점 등은 보기 드문 경우"라며 "그만큼 들어줄 수 있는 지역 민의는 최대한 수용하겠다는 점을 시사한 것으로 보인다"고 귀띔했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220305&prsco_id=421&arti_id=0005945712

코로나에도… 작년 상업용부동산 거래 20조 돌파

 

코로나에도… 작년 상업용부동산 거래 20조 돌파

전년보다 22.2% 늘어 역대 최대지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 확산과 기준금리 인상 여파에도 국내 빌딩 등 상업용부동산 시장의 총거래액이 20조 원을 넘어서며 역대 최대치로 집계됐다.

3일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발표한 ‘2021년 4분기(10∼12월) 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 지난해 국내 상업용부동산(오피스, 리테일, 물류센터) 총 거래 규모는 20조9000억 원으로 조사됐다. 기존 최대 규모였던 2020년의 17조1000억 원보다 22.2% 높은 수치다.

지난해 코로나19 확산세가 이어진 데다 기준금리가 잇달아 오르며 연말로 갈수록 투자 심리가 위축됐지만 역대 최대 거래 규모를 나타냈다. 전문가들은 올해에도 상업용부동산 인기가 이어질 것으로 본다. 코로나19 오미크론 변이가 기승을 부리고 있고 추가 금리 인상도 예상되지만 시장 수요가 워낙 탄탄해서다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “코로나19가 장기화되고 있지만 리테일(소매)과 호텔용 부동산을 중심으로 투자자들이 매입을 검토하고 있다”며 “견고한 수요를 바탕으로 (상업용부동산의) 임대수익 및 자산가치 상승이 예상된다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220305&prsco_id=020&arti_id=0003414538

서울, 아파트값 하락폭 커져… 24개구 가격 떨어져

 

서울, 아파트값 하락폭 커져… 24개구 가격 떨어져

지난주 0.03%↓… 서초구만 보합세
안산은 GTX 호재로 상승세 전환

대선을 앞두고 서울 아파트 가격 하락폭이 커지고 있다. 반면 수도권 일부 광역급행철도(GTX) 호재 지역은 가격 상승폭을 키우고 있다.

3일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 2월 넷째 주(지난달 28일 기준) 서울 아파트값은 0.03% 하락하며 지난주(―0.02%)보다 하락세가 가팔라졌다.

서울 25개 구 중 서초구를 제외한 나머지 24개 구의 아파트 가격이 떨어졌다. 성동, 중랑구가 하락 전환했고, 강남구는 0.02% 떨어지며 하락폭을 키웠다. 지난주 0.01% 하락했던 서초구는 보합세였다. 극심한 거래절벽으로 가격을 낮춘 급매 위주로 거래되기 때문으로 보인다.

한국부동산원 측은 “2월 넷째 주 수도권 아파트 거래량(약 1790건)이 5년 평균 대비 21% 수준”이라고 했다.

반면 경기 아파트값은 전주(―0.03%) 대비 0.02% 떨어져 하락폭이 줄어들었다. 인천 역시 4주 연속 하락세를 멈추고 0% 증감률을 보였다.

경기에서는 안산시가 하락세를 멈추고 전주 대비 0.07% 상승해 경기에서 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 정부가 최근 GTX C노선 상록수역 추가 계획을 발표한 영향으로 보인다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220305&prsco_id=020&arti_id=0003414537

"문의조차 없다"…아파트 이어 빌라도 거래 '꽁꽁'

 

"문의조차 없다"…아파트 이어 빌라도 거래 '꽁꽁'

기사내용 요약

1월 서울 빌라 매매 거래 2793건…전달 대비 17%↓
재개발 기대감에도 금융 규제·대선에 관망세 '지속'

"지난달에 매매계약이 단 한 건도 없었어요."

지난 3일 서울 영등포구 신길동의 한 공인중개업소는 "지난해에는 한 달에 최소 2~5건 정도 매매계약이 있었는데, 지금은 문의조차 없다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "아파트값이 급등하면서 소형 아파트 대신 빌라를 찾는 사람들이 많아졌고, 재개발 기대감 등으로 빌라 가격이 급등했다“며 “빌라 가격이 단기간에 오르면서 실거주 목적의 매수 대기자들도 매매를 망설이고 있다”고 전했다.

지난해 아파트값이 급등하면서 대체재로 꼽히는 빌라(연립·다세대 주택) 매매시장의 열기가 식고 있다.

지난해 서울에서 매매된 주택 유형 가운데 빌라가 절반 이상을 차지하며 관련 통계 이래 역대 최고치를 기록할 정도로 과열됐으나, 최근에는 위축된 분위기다. 정부의 대출 규제와 금리 인상을 비롯해 대선이 겹치면서 아파트부터 시작된 거래절벽 현상이 그나마 거래량을 꾸준히 유지하고 있는 비(非) 아파트로 확산하는 양상이다.

정부의 계속된 금융 규제로 자금 조달이 이전보다 어려워진 데다, 주거용 부동산 시장의 전체적인 관망세가 빌라 매매 가격을 조정 국면으로 전환시키고 있다는 분석이 나온다. 지난해 오세훈 서울시장이 취임한 이후 재개발 규제 완화 정책이 나오면서 실수요자뿐만 아니라 '갭투자' 수요까지 몰리면서 과도하게 형성된 거품이 걷히고 있다는 것이다.

올해 들어 서울에서 빌라 거래 감소세가 두드러진다. 서울부동산정보광장의 부동산 거래 현황에 따르면 지난 1월(신고일 기준) 한 달간 거래량은 2793건으로 집계됐다. 이는 지난해 12월 거래량(3375건)에 비해 582건(17%)이 감소한 수치다. 또 지난해 1월(5909건)에 비해서는 약 52% 급감했다. 지난 2월 거래량 역시 1284건에 불과하다. 다만, 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 예상된다.

빌라 매매가격 상승세도 주춤하고 있다. KB부동산에 따르면 지난 1월 서울 연립주택 매매가격은 전월 대비 0.23% 상승했다. 이는 지난해 6월 상승률인 0.22% 이후 최저 상승 폭이다. 서울 연립주택 매매가격 상승률은 지난해 7월 0.63%를 기록한 뒤 가파르게 상승하며 같은 해 10월 1.43%까지 치솟았다. 이후 11월에 0.35% 떨어진 뒤 상승 폭이 줄고 있다.

주택시장에선 지난해부터 이어진 빌라 가격 급등에 따른 심리적 저항감으로 인해 관망세가 짙어지고 있다는 게 중론이다. 실제 지난해 1월 서울의 빌라 평균 매매가격은 2억6598만원에서 12월 3억5284만원으로 33% 상승했다. 여기에 대출 규제와 금리 인상 등으로 자금 조달이 까다로워졌고, 대출 이자 부담이 늘어난 것도 한몫하고 있다.

전문가들은 대선을 앞두고 향후 부동산정책에 대한 불확실성이 커지면서 빌라시장의 관망세가 지속될 것이라고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 대출 규제와 금리 인상 여파와 대선 등이 겹치면서 지난해 가격이 급등한 빌라 역시 조정을 받고 있다"며 "빌라시장에서도 입지여건과 가격 등을 고려한 '옥석 가리기' 현상이 심해질 것"이라고 설명했다.

권 교수는 "대선 결과에 따라 향후 부동산정책의 방향이 결정되면 실수요자 중심으로 수요가 늘어날 것"이라며 "빌라는 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 매수에 신중해야 된다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220304&prsco_id=003&arti_id=0011040559

재건축 대체재 그쳤던 리모델링, 건설사 대세 먹거리로 자리 잡을까

 

재건축 대체재 그쳤던 리모델링, 건설사 대세 먹거리로 자리 잡을까

재건축 규제 풍선효과로 규모 확대…신속 추진에 비용 줄어 업계 '관심'
평면 한계에 난이도↑ 수익성↓…환경 변하면 '재건축' 선회 가능성

재건축 사업의 대체재로 거론됐던 리모델링 사업이 정비사업의 한 축으로 자리 잡는 분위기다. 시장 규모가 커지고 관련 규제 완화 목소리도 높아지면서 향후 리모델링이 건설사 먹거리 중 '대세'로 자리 잡을 수 있을지 관심이 모인다.

4일 건설업계에 따르면 대형건설사들을 중심으로 리모델링 전담팀을 꾸리며 사업 확대에 박차를 가하고 있다. 가장 최근에는 대우건설이 새로운 먹거리 발굴에 나서겠다며 리모델링 사업팀을 신설했다.

재작년까지만 해도 리모델링 사업은 대형건설사들의 관심사가 아니었다. 전통적인 리모델링 강자인 쌍용건설과 포스코건설 외에는 수주에 나서는 일이 거의 없었다. 한 대형 건설사 관계자는 "재건축 마진이 10이면 리모델링은 1에 불과하다"며 낮은 수익성을 지적했다.

하지만 각종 규제로 재건축이 어려워지자 리모델링이 고개를 들기 시작했다. 노후화된 중층 아파트들이 관심을 보이기 시작했고, 사업 규모가 커지자 당장 먹거리가 부족한 대형사들도 사업에 본격적으로 뛰어들었다. 지난해 리모델링 수주액 1조원을 넘는 건설사는 5곳으로 늘었다.

재건축 규제가 대폭 풀리지 않으면 리모델링 추진 규모는 더욱 커질 것으로 전망된다. 리모델링은 재건축에 비해 안전진단 기준이 유연하고 초과이익환수제도 적용받지 않는다. 송파 성지아파트(3.3㎡당 6500만원)처럼 30가구 미만을 분양하면 분양가 상한제 적용도 받지 않는다.

사업이 신속하다는 점도 장점이다. 한 중견 건설사 관계자는 "재건축 사업 기간이 통상 10년 이상 걸린다면 리모델링은 절반 수준"이라며 "건설사 입장에서도 사업진행이 빠르면 매출을 빨리 일으킬 수 있고 유지비용도 덜 들어 이점이라고 본다"고 말했다.

대선 후보들과 정치권에서도 내건 규제 완화도 호재다. 이재명 더불어민주당 후보는 수직증축 리모델링으로 사업성을 높이겠다는 공약을 내놨고, 송석준 국민의힘 의원은 이달 초 1·2기 신도시 리모델링 재생지원 특별법을 발의했다.

다만 공약 중 안전진단 완화와 용적률 500% 허용은 오히려 리모델링 사업 축소 요인이 될 수 있다. 한 업계 관계자는 "리모델링을 택하는 건 재건축 여건이 안 되기 때문이 크다"며 "재건축 선택지가 생기면 추진 단지들이 대거 돌아설 가능성이 크다"고 말했다.

이 외에도 내력벽 철거 등 이슈로 구조 변경이 어려워 수요자들이 선호하는 아파트 평면을 적용할 수 없고, 일반 분양이 적어 수익성이 부족하다는 점도 리모델링 사업 확산 장애물로 꼽힌다. 최근 제기되는 집값 하락 가능성이 추세화할 경우 사업이 대거 무산될 가능성도 거론된다.

한 건설업계 관계자는 "리모델링은 사실상 재건축과 공사 비용 차이가 크지 않고, 오히려 기술력은 더 필요한 사업"이라며 "20년 전 잠깐 유행에 그쳤던 일이 재현되지 않으려면, 사업 범주가 겹치지 않는 상황에서 필요한 규제 완화가 이뤄져야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220304&prsco_id=421&arti_id=0005945616

서울 아파트 ‘35층 규제’ 8년만에 폐지

 

서울 아파트 ‘35층 규제’ 8년만에 폐지

2040 서울도시기본계획안 발표
용적률 유지하되 초고층 개발 가능…이촌동 68층-압구정 49층 추진
주요 재건축 사업 속도 빨라질듯…현행 용도지역 제도 전면 개편
서울~영등포 지상철도 지하화

서울시가 아파트 등 주거용 건물에 일률 적용했던 ‘35층 층수 규제’를 8년 만에 폐지한다. 그동안 층수 규제로 사업이 지연되던 재건축 사업에 속도가 붙고 성냥갑 아파트로 둘러싸였다고 지적받았던 한강변에 초고층 아파트가 들어서 스카이라인이 다채로워질 것으로 보인다.

서울시는 3일 이 같은 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획안’을 발표했다. 이는 국토계획법에 따른 최상위 법정계획으로 2040년까지 서울시가 추진할 도시계획 지침이 된다.

이번 계획안의 핵심은 ‘35층 규제’ 폐지다. 2000년대 중반까지만 해도 한강변에 35층 이하 아파트가 많이 지어졌는데 2009년 오세훈 시장 시절 ‘한강르네상스 프로젝트’를 통해 아파트 층수가 50∼60층으로 허용됐다. 용산구 이촌동 래미안첼리투스(56층), 성동구 성수동 트리마제(47층)가 당시 지어졌다.

이후 2014년 박원순 서울시장 시절 ‘2030 서울도시기본계획’을 통해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로 제한하는 ‘35층 규제’가 생겼다. 이에 따라 서울 서초구 반포주공1단지가 당초 45층으로 재건축되려다 서울시 심의에 부딪혀 35층으로 낮아졌고 서울 강남구 대치동 은마아파트도 2017년 49층으로 지으려다 서울시 심의에 막혔다.

서울시는 이번에 높이 규제를 폐지하고 지역 여건에 맞게 심의를 거쳐 층수를 유연하게 정할 수 있게 했다. 다만 기존 용적률(토지면적에 대한 연면적 비율)은 유지되기 때문에 동일한 밀도로 짓되 높은 건물과 낮은 건물을 합리적으로 배치하는 게 가능해진다.

도시를 주거와 공업, 상업, 녹지 등으로 구분하는 현행 용도지역 제도 대신 자율성, 유연성을 강조한 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’을 2025년부터 도입한다. 지역별로 단일한 기능을 부여하는 대신 도보 30분 내에 주거와 일자리, 여가 등 다양한 기능을 갖춘 ‘보행 일상권’을 서울 전역에 조성한다는 계획이다.

또 서울 한양도성 안과 여의도, 강남 등 3개 도심 기능을 나눠 개발한다. 개발이 지연됐던 한양도성 내를 △광화문∼시청 ‘국가중심축’ △세운지구 ‘남북녹지축’ 등으로 구분해 개발한다. 서울시는 “높이 기준 유연화와 용적률 상향 등 인센티브를 통해 정비사업을 활성화하겠다”고 했다.

여의도는 용산과 연계해 개발한다. 특히 서울역, 용산, 노량진, 영등포 등으로 이어지는 지상철도 구간을 단계적으로 지하화해서 서울 동서 지역의 지상을 연결한다. 강남은 잠원∼서초나들목(IC)에 이르는 경부간선도로를 입체화해 잠실 국제교류복합지구에서 테헤란로를 따라 강남, 서초까지 연계해 개발한다.

층수제한 등 각종 규제완화가 예고되면서 서울 이촌과 압구정, 여의도, 성수 등 주요 지역 재건축 사업 속도도 빨라질 것으로 보인다. 지난달 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 35층 규제가 풀리는 것을 전제로 ‘68층 설계안’을 제시한 바 있다. 강남구 압구정2구역 재건축 조합은 사업시행 계획을 최고 49층으로 짜고 있다.

다만 재건축 초과이익 환수제나 안전진단 등 추가 규제 완화가 동반돼야 한다는 지적이 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “정비사업을 막는 가장 큰 문턱은 재초환이나 안전진단, 분양가상한제인 만큼 이들 규제가 같이 풀려야 실제 정비사업이 활성화될 것”이라고 했다.

출처:네이버부동산

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