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2022년 3월 16일 수요일

성남시 분당구 리모델링 아파트 느티마을 3,4단지 분석 및 답사기(사업계획승인 전!

느티마을 공무원 3,4 단지에 대해 분석해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

정자역 초역세권, 초등학교 중학교를 품은 초중품아, 1000세대가 넘는 대단지라는 매력들을 가지고 있는 아파트입니다. 한마디로 입지 깡패, 투자성 깡패인 느티마을 3,4단지를 아파트 분석 -사업진행현황 - 투자성 분석 순으로 설명드리겠습니다.

아파트 분석

정자동 느티마을 3,4단지는 이름 그대로 예전에 공무원들에게 특별공급한 아파트라고 보시면 되겠습니다.

1994년도의 처음 입주한 입주 29년차의 아파트 단지이고, 용적률이 180%정도 되기 때문에 처음부터 재건축 보다는 리모델링 쪽으로 사업 추진을 선회한 것으로 예측해볼 수 있겠습니다.

현재 세대수는 느티마을 3단지는 12개동 770세대 , 느티마을 4단지는 16개동 1006세대로 구성이 되어 있습니다.

리모델링 사업 후에는 느티마을 3단지는 873세대로 (세대수 증가 103세대) 세대수가 증가하고, 느티마을 4단지는 1,149세대 (세대수 증가 143세대)로 세대수가 증가하게 됩니다. 수평 별동을 새로 신축해서 세대수 증가 효과를 보게 될 것 같습니다.

이렇게 되면 두단지 합산 2,022가구의 대단지 아파트가 탄생하게 되는 것입니다.

개발 계획은 분당 내의 리모델링 추진 아파트 단지들과 마찬가지로 지하주차장을 추가적으로 지하 3층까지 확장하고. 아파트 지상 공원화 계획들과 기본적인 커뮤니티 시설들이 추가될 예정일 듯합니다.

시공사는 대부분의 리모델링 추진 단지들과 마찬가지로 포스코 건설(더 샵)이 진행을 합니다.

<입지 분석>

교통으로는 당연히 분당선,신분당선을 함께 이용가능한 정자역을 집 바로 앞에서 이용이 가능하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 강남권은 20분대, 강북권도 30~40분이면 접근이 가능하고 자동차를 이용해서도 서울 접근하기가 다른 분당내 아파트들과 마찬가지로 매우 편합니다.

학군으로는 신기초등학교를 품은 초품아이며 도로를 건너지 않고도 정자중학교 통학이 가능합니다. 주변의 고등학교도 다수 포진해있고, 분당내에서는 학생이 선택을 할 수 있기 때문에 버스로 통학이 충분히 가능하다고 보시면 될 것 같습니다. 인근 지역에서 가장 유명한 정자역 학원가와 수내동, 분당동 학원가들과 가깝기 때문에 학군 면에서도 우수한 단지입니다.

상업시설로는 분당내의 모든 아파트 단지와 마찬가지일듯 합니다. 백화점 면으로는 가장 가까이 수내역 롯데백화점, 서현역 AK플라자, 판교역 현대백화점을 주로 이용할 것 같고 마트로는 정자동 이마트나 주변에 장을 볼 곳은 많습니다. 분당 내에는 먹자골목이 잘 형성되어 있기 때문에 자차를 이용하면 대부분 10분 이내로 접근이 가능한 위치라고 보시면 될 것 같습니다.

자연환경으로는 탄천이라는 하천 공원이 단지 앞에 바로 있다는 것이 가장 활용하기 좋을 듯합니다. 탄천을 통해서 남쪽으로는 용인방면, 북쪽으로는 분당구 서현역 방면을 지나 강남구 한강까지 접근이 가능합니다. 곳곳에 농구장, 자전거도로, 산책로가 잘 형성되어 있어서 주민 분들이 이용하기 좋은 곳입니다. 이외에는 남쪽에 상록우성아파트와 이어진 산책길도 잘형성된 편이며, 동쪽으로 불곡산도 도보권이고 분당중앙공원도 이용이 가능합니다.

인근 직장으로는 정자동, 판교 내의 있는 IT 회사들과 여러 대기업들의 접근성이 높은 점이 큰 장점이 될 수 있을 것 같습니다. 정자동 내에만해도 KT,두산, 네이버가 포진해있고 현재 현대중공업에서도 R&D 센터를 건설 중입니다. 신분당선을 이용해서 판교, 강남권 직장인들에게는 직주근접이라고 표현하면 완벽할 정도로 접근성이 좋습니다.

사업 진행 단계

<사업 진행 단계>

2017년에는 기존 아파트의 층수를 2~3개층 높여서 수직 증축을 추진하고 건축심의까지 통과했었지만, 2020년 12월 2차 수직 증축 안정성 검토에서 부적합 판정을 받은 후 수평 증축으로 선회.

2021년 7월 9일 건축심의 통과

2022년 12월~1월 관리처분총회

*2022년 상반기 사업계획승인 목표 (현재 진행중)

2023년 상반기 이주 목표

2026년도 입주 예상

느티마을 3.4단지 리모델링 주택조합은 아파트 관리사무소 2층에 위치를 하고 있었습니다. 직접 방문을 드리고 설명을 받고 싶다고 요청을 했지만, 조합에서는 권리자가 아니라면 설명은 어렵다는 식으로 말씀을 하셔서 진행단계에 관해서만 여쭙고 돌아오게 되었습니다.

조합에서는 2022년 상반기 내로 사업계획승인을 목표로 한다고 말씀하시고, 1년 뒤인 2023년 상반기에 이주를 할 것을 목표로 사업이 진행 중이라고 하셨습니다.

투자성분석

느티마을 3.4단지는 현재 모두 복도식 아파트로 구성되어있고, 평형 구성은 아래와 같습니다.

현재 아파트 평형 구성(4가지 타입): 58A(24평형) 방2+화1 , 58B(26평형) 방2+화1, 66(27평형) 방3+화1, 67(28평형) 방3+화1

분당구 내의 타 리모델링 아파트 단지와 비교할만 특징은 다른 단지들은 평형대가 10평대부터 시작하는 곳이 많은 반면에, 느티마을 3.4단지는 모두 20평형대로 구성이 되어있다는 점입니다. 그렇기 때문에 입지적 가치를 포함하긴 하지만 현재 시세도 가장 높은 편이고 추후 아파트 평균 시세 및 평형대도 높고 클 것으로 예측 됩니다.

리모델링 사업 진행 후 평면도는 위와 같이 6가지 타입으로 변화를 하게 됩니다. 몇천만원 대의 가장 적은 분담금을 내게 되는 66타입부터 시작해서, 최대 2억중반대의 분담금을 내고 84타입을 받을 수 있는 동호수들로 나뉘어져 있다고 보시면 되겠습니다.

느티마을 3.4단지는 20평형대로 구성이 되어있기 때문에 아파트 평형 타입이 크게 나뉘어지지 않아서 타입의 종류가 상대적으로 적은 것이 장점이 될 수도 있다고 생각합니다.

오늘의 투자성 분석 예시는 느티마을 4단지 408동의 1층 매매가 13억 물건으로 계산해보겠습니다. 현재 27평형(90A, 66타입)이고 추후 84타입을 받습니다. 분담금은 2.3억대를 예측하지만 최대 2.5억정도까지 예상을 해보고 계산해보겠습니다.

만약에 투자자 입장에서 이 물건을 구매하게 되면 408동 1층의 84타입 신축 아파트를 매매가 13억과 추가분담금 2.5억을 내고 15.5억에 구매를 하는 것이 됩니다.

이 가격대로 구매를 했을 때 얼마나 많은 시세차익이 현재 기준으로 날 수 있을 지를 예상해봐야합니다.

비슷한 후보군으로는 판교역 초역세권에 대단지 아파트 백현마을 6단지 33평형, 판교푸르지오 그랑블 36평형,37평형을 기준으로 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 판교역 역세권의 10년차 아파트와 정자동의 리모델링 후 신축 아파트와 비교를 한다면 대략적으로는 비교가 가능할 것으로 보입니다.

<가격 비교 대상 아파트>

백현마을 6단지 33평형 최고 실거래가 2021.09 7층 19억 4500만원 / 매매호가 최저가 기준 중층 19억

판교푸르지오그랑블 36평형,37평형 최고 실거래가 2021.07 11층 24억 2000만원/ 매매호가 최저가 저층 24억 2000만원

정자동파크뷰 33평형 최고 실거래가 2022년 1월 20층 18.8억 / 매매호가 18.5억~19억

=> 84타입을 기준으로 신축 아파트라고 계산을 했을 때 현재 만약에 느티마을 3.4단지가 리모델링이 되어서 신축이 되었다고 가정하면 호가기준 최저 19억~22억 정도 형성이 되지 않을 까 싶습니다.

이렇게 된다고 하면 만약에 투자자 입장에서 저층을 15.5억에 구매를 한다면 보수적으로 목표 시세차익은 3.5억~5억 정도 선을 보고 투자를 한다고 예상을 해보겠습니다.

저희 부동산이 느티마을3.4단지를 투자로 추천드린다면 이러한 분들께 추천을 드리겠습니다.

'상대적으로 빠른 시간 안에 성남의 가장 좋은 입지의 신축 대단지 아파트를 선점하고 싶으신 분'

위 조건에 부합한다고 생각하시는 분들은 한번 투자해보시는 것도 권해드리겠습니다.

*본 투자 예상은 홈즈부동산의 예측이므로 실제와 다를 수 있습니다.

출처:홈즈부동산블로그

원문:https://blog.naver.com/11jhlee1199/222648666868

2022년 3월 15일 화요일

'마녀사냥' 멈추나…누더기 임대사업자제도 정상화 무게추

尹, 주택 등록임대사업 제도 재정비 공약
임대사업자 "정책기조 변화 긍정적…입법 난항 우려"
제도 보완에 따른 전월셋값 안정 '효과적' 평가
국민의힘 "법 개정 없이 제도 활성화 방안 내부 검토 예정"

윤석열정부 출범을 앞두고 사실상 폐지 수순을 밟던 주택 등록임대사업자 제도 정상화에 힘이 실린다. 윤석열 대통령 당선인이 임대차시장 안정화를 위해 임대사업자에 대한 지원 제도를 재정비하겠다고 공약하면서다.

16일 정치권 등에 따르면 윤 당선인은 주택임대시장을 정상화해 임차인 주거 안정을 강화하겠다며 등록임대사업자 지원제도 재정비를 약속했다.

시장 여건을 고려해 전용 60㎡ 이하 매입임대용 소형 아파트에 대한 신규등록을 허용하고 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택을 되살리겠다고 공약했다. 보증금 상한선을 두고 임차인 주거비 부담을 낮추는 방안도 검토된다.

임대사업자 제도는 2017년 말 정부 여당이 임대물량 공급을 늘리기 위해 앞서서 장려하던 제도지만, 현재는 유명무실한 상태다. 당시 정부는 세입자에게 장기간 안정적으로 거주 가능한 임대주택을 제공하고, 집주인에게는 그에 상응하는 혜택을 부여하겠다며 임대사업자 등록을 권장했다.

등록시 유형별로 최장 10년간 의무임대기간을 유지해야 하고, 임대료 상한선도 5% 이내로 제한된다. 대신 집주인은 종부세 합산 배제 및 양도세 중과 배제, 임대소득세 감면 등 혜택을 받았다.

하지만 다주택자의 조세회피 수단으로 활용된다는 지적이 일자 이듬해부터 제도를 손질하기 시작했다.

특히 2020년 7·10대책으로 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형이 폐지됐고, 기존 임대사업자들은 등록 기간이 종료되면 자동 말소되도록 조치했다. 보증보험 가입 의무도 모든 임대사업자에게 소급적용한 상태다.

이에 대한주택임대인협회는 임대인-임차인 간 갈등을 부추기고 어설픈 제도 손질로 재산권·평등권을 침해했다며 헌법소원을 청구했다.

임대사업자들은 윤 당선인의 제도 재정비 공약에 대해 긍정적인 반응이다. 협회에선 헌재의 판단에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

성창엽 협회장은 "윤 당선인의 9개 부동산공약 중 2개가 주택임대 관련이란 점에서 고무적이다. 헌법소원 결과에도 어느 정도 작용하지 않을까 생각한다"며 "공약 자체가 완전한 정상화는 아니고 대부분 입법을 통해야 해서 아쉽긴 하지만 현 정부 내내 집값 폭등의 주범이라며 마녀사냥당한 임대인들의 이야기를 들어준 것만으로도 변화라고 생각한다"고 말했다.

전문가들은 임대사업자 제도 개선이 이뤄지면 임대차시장 안정에 효과적이라고 입을 모은다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "임대사업자 제도는 관련 법을 모두에게 소급적용하면서 법의 연속성이나 신뢰성 측면에서 문제가 발생한 것"이라며 "제도 개선을 통해 임대사업자를 양성하게 되면 당장 공급이 이뤄지지 않는 시장을 안정시키는 데 긍정적"이라고 평가했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "임대차3법이 도입되면서 민간에서 공급하는 장기거주 형태의 임대주택이 크게 의미 없는 식으로 치부돼 버렸으나, 공공에서 이처럼 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 모두 주도하긴 힘들다"며 "임차인도 혜택을 볼 수 있는 구조라면 임대인에게 주어지는 혜택이 과도하다고 평가절하할 필요는 없다"고 했다.

그러면서 "여야가 어느 정도 공통분모를 지니는 부분에 대해선 규제 완화로 가야한다"며 "다만 너무 많은 혜택을 부여하면 다주택자들이 주택을 처분할 요인이 사라지기 때문에 어느 정도로 인센티브를 다시 부여할 것인지 디테일이 관건"이라고 진단했다.

국민의힘은 법 개정에 난관이 있을 수 있는 만큼 대통령령으로 정하는 시행령이나 국토교통부 장관 고시를 통해 제도의 취지를 살릴 수 있는 방안을 내부 검토한단 방침이다.

송석준 국민의힘 의원은 "여야 합치를 통해 임대차시장 정상화를 꾀하는 것이 궁극적인 목표가 돼야 한다"고 강조했다.

다만 그는 "법 개정이 제일 깔끔하겠지만 쉽지 않을 수 있다"며 "핵심은 다주택자들에게 세제 혜택을 어떻게 주느냔 데, 법률개정 전까지 잠정적으로 제도를 활용해 전·월세 매물 공급이 가능한 방법들을 내부적으로 검토할 예정"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220316&prsco_id=119&arti_id=0002585405

잠실·압구정 등 토지거래허가구역 연장될 듯…기준도 강화

서울시 내달 도계위서 심의…규제완화 공약에 재지정 가능성 커
허가대상 대지면적 6∼15㎡ 이상으로 강화돼…거래 타격 불가피
조합원 지위양도 금지시점 앞당기는 규제 추진에 "재산권 침해" 반발

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 토지거래허가구역내 허가 면적 기준을 대폭 강화한 가운데 다음달 27일과 6월 23일에 기한이 각각 만료되는 서울 도심내 토지거래허가구역이 재지정(연장)되면서 강화된 허가기준이 적용될 전망이다.

윤석열 대통령 당선인과 오세훈 서울시장이 재건축 등 규제 완화를 추진하기로 한 만큼 이와 병행해 집값 안정을 위한 선제적인 규제 조치를 취할 공산이 크다는 관측이 나온다.

그러나 시장에서는 가뜩이나 거래가 급감한 가운데 허가 기준이 강화되면 거래 침체 상태가 더욱 가중될 것으로 우려하고 있다.

특히 재건축 조합원 지위 양도 금지 시점을 안전진단 통과 직후로 앞당기는 규제까지 시행될 경우 해당 지역 주민들의 반발은 한층 거세질 것으로 보인다. 주민들은 이미 이중규제, 과도한 재산권 침해라고 반발하고 있다.

서울 토지거래허가구역 연장 추진…내달 도계위서 심의16일 업계와 관계 당국에 따르면 서울시는 다음달 열리는 도시계획위원회에서 4월 26일로 토지거래허가구역 지정이 종료되는 강남구 압구정 아파트지구 24개 단지와 여의도 아파트지구 및 인근 16개 단지, 목동 택지개발 사업지구 아파트 14개 단지, 성수 전략정비 구역 등 4.57㎢를 토지거래허가구역으로 재지정하는 안건을 심의할 예정이다.

서울시 관계자는 "관계 부서와 자치구의 의견을 수렴하고 부동산 시장 동향 조사를 거쳐 재지정 여부를 결정한다"며 "앞으로의 정책 방향 등도 모두 고려 대상이 될 것"이라고 말했다.

잠실 일대 마이스(MICE) 개발사업과 영동대로 복합개발사업 추진 영향으로 토지거래허가구역으로 묶인 강남구 청담·삼성·대치동과 송파구 잠실동 전역(총 14.4㎢)도 마찬가지다.

이들 지역은 올해 6월 22일로 지정 시한이 끝나 재지정 심의를 앞두고 있다.

관가에서는 윤 당선인과 오 시장이 재건축 안전진단 기준을 완화하고, 용적률과 층수 제한도 푸는 등 규제 완화를 추진하는 과정에서 다시 시장이 불안정해지는 상황을 막기 위해 선제적으로 토지거래허가구역 지정 기한을 연장할 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

토지거래허가구역 재지정으로 이들 지역에 대한 투자 수요 유입을 막아 가격 안정 효과를 기대하는 것이다.

강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "허가구역으로 묶이면서 거래가 줄다 보니 다른 지역에 비해 아파트값이 덜 오른 것은 분명하다"며 "강북에서조차 오히려 대치동 아파트가 상대적으로 싸다고 느끼고 문의가 올 정도"라고 말했다.

주민들 "상가 임대차 10년, 상가 팔려면 임차인 쫓아낼 판"토지거래허가구역이 지정된 지 최장 1년8개월을 넘어서면서 해당 지역 주민들 사이에는 불만도 쏟아지고 있다.

허가구역으로 지정되면 주택이나 상가 등을 거래할 때 반드시 실거주(실영업)할 사람만 살 수 있다. '갭투자자'를 포함해 전세를 끼고 구입해 임대를 놓는 형태의 매수가 불가능하고, 잔금납부 등 조건이 까다로워 거래가 크게 제한된다는 이유에서다.

실제 토지거래허가구역내 거래량은 다른 지역보다 급감해 '거래 절벽' 수준이다.

국토교통부 실거래가시스템의 거래 내역을 분석한 결과 송파구 잠실동의 경우 토지거래허가구역으로 지정된 2020년 6월 23일부터 2021년 6월 22일까지 1년간 아파트 전체 거래량(공개건수 기준)이 363건에 그쳐 허가구역 지정 전 1년(2019.6.23∼2020.6.22)의 1천366건에 비해 73.4% 감소한 것으로 나타났다.

같은 기간 잠실동을 제외한 송파구 전체 거래량이 종전 5천17건에서 3천327건으로 33.7% 감소한 것에 비해 2배 이상 감소폭이 큰 것이다.

역시 토지거래허가구역으로 묶인 양천구 목동 신시가지 1∼14단지 아파트도 작년 4월 27일부터 올해 2월 말까지의 거래량이 107건에 불과해 지정 전 동기간(2020.4.27∼2021.2.28) 779건이 거래된 것보다 감소폭이 82.3%에 달했다.

목동 신시가지 7단지 아파트의 한 중개업소 대표는 "허가구역으로 묶인 뒤 10개월간 2천550가구 단지의 매매 거래가 단 4건에 불과했다"며 "30년이 넘고 지하 주차장도 없는데 실입주를 하라고 하니 극심한 거래 침체를 겪고 있는 것"이라고 전했다.

특히 토지거래허가구역 지침상 잔금 납부일이 3개월 내로 제한되면서 매수자들이 부담스러워 거래를 포기하는 경우도 많다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

잠실의 한 중개업소 대표는 "아파트값이 20억∼30억원을 넘어가는데 대출도 막히다 보니 실입주자가 3개월 내에 고액의 잔금을 마련하는 것을 어려워한다"며 "잔금 일자를 맞추지 못해 매수를 포기하는 경우가 적지 않다"고 말했다.

더욱이 계약갱신청구권 시행으로 임대차 계약이 4년으로 늘어나면서 매도가 더 어려워졌다는 지적이 많다. 집을 팔고 싶어도 갱신권이 남은 경우 매수자가 직접 입주할 수 없기 때문이다.

상가는 거래가 더 어렵다. 상가임대차보호법이 10년인데 실입주를 해야 허가가 나다 보니 상가를 팔려면 임차인을 내보내야 거래가 가능한 상황이다.

잠실동의 한 중개업소 대표는 "대로변 구분상가 건물에 학원·병원 등 허가 대상의 상가를 보유한 임대인이 경제적인 문제로 상가를 팔고 싶어도 10년 임대차보호법에 걸려 못 파는 경우가 허다하다"며 "임차인이 전출 동의서를 써주지 않는 이상 팔 수가 없는데 동의서를 받기가 매우 힘들다"고 현장 분위기를 전했다.

이들 지역은 이번에 허가구역으로 재지정되면 종전보다 허가 기준이 강화돼 소형 연립·다세대 등 틈새 거래조차 모두 막힐 전망이다.

국토부는 최근 부동산거래신고법 등을 개정해 토지거래허가구역내 허가 대상 면적을 주거지역은 종전 대지면적 18㎡에서 6㎡로, 상업지역은 20㎡에서 15㎡ 등으로 강화했다.

허가제의 사각지대로 꼽힌 도심의 소형 연립·빌라·다세대·구분상가 등의 투자수요를 원천 차단하겠다는 것이다.

잠실 리센츠 전용면적 27㎡는 그간 대지면적이 13㎡로 허가 대상에서 제외돼 전세를 낀 투자가 가능했지만 6월에 토지거래허가구역으로 재지정되면 이후부터 실입주자 외에는 거래가 불가능해진다.

잠실동의 한 중개업소 대표는 "소형 연립은 노후 대비 등을 위한 임대용 구매가 대부분이지 실입주를 하려고 매수하는 사람은 거의 없었다"며 "허가구역이 연장되면 이들 빌라·연립 거래도 사실상 올스톱되면서 집주인들이 집을 팔기 어려워질 것"이라고 예상했다.

조합원 지위양도 시점 단축은 재산권 침해 논란도이들 토지거래허가구역내 재건축·재개발 추진 단지들은 토지거래허가구역 재지정 외에 또 다른 규제가 대기 중이다.

국토부와 서울시는 지난해 6월 재건축·재개발 구역내 투자 수요 유입을 막기 위해 조합원 지위양도 금지 시점을 재건축은 현재 조합설립인가에서 안전진단 통과 이후부터, 재개발구역은 정비구역 지정 이후로 각각 앞당기는 방안에 합의하고 현재 법 개정을 추진 중이다.

국민의힘 송석준 의원이 지난해 이런 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안을 발의해 현재 국회에 계류돼 있다.

허가구역내 주민들은 이 법안까지 시행될 경우 과도한 이중규제가 된다며 벌써부터 강력히 반발하고 있다.

재건축 안전진단과 재개발 구역지정이 되는 순간부터 해당 주택을 매수한 사람은 조합원 자격이 없는 '물딱지'를 사는 것이 돼 집을 팔 수 없기 때문이다.

강남구 은마아파트는 2010년 3월 안전진단 통과 후 12년 동안 여전히 추진위 설립 단계에 머물러 있다.

정부가 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못한 경우는 지위 양도를 허용하는 예외 사유를 두기로 했지만, 소유자들의 재산권 행사에 제약이 가해지는 것은 마찬가지다.

대치동의 한 중개업소 대표는 "가뜩이나 허가구역에 묶여 거래가 안 되는데 안전진단 통과 단지라고 졸지에 물딱지가 되고 집을 못 팔게 하는 것은 과도한 이중규제라는 불만이 많다"고 지적했다.

현재 안전진단을 추진하고 있는 목동 신시가지 아파트 일대도 안전진단을 추진하고 있지만 통과 이후에는 완전히 거래가 막힐까 봐 우려하고 있다.

J&K도시정비 백준 대표는 "안전진단은 단순히 재건축의 첫 단추를 끼우는 수준에 불과하고 조합설립인가 전까지 사업이 장기화될 가능성도 크다"며 "토지거래허가구역이라는 투기 억제 수단이 있는데 조합원 지위 양도까지 금지하는 것은 재산권 침해 소지가 있어 보인다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220316&prsco_id=001&arti_id=0013053439

주식 양도세 폐지·다주택 중과 백지화… ‘부자 감세’ 비판 넘을까

[미리 본 Y노믹스] <3> 부동산·금융 분야 세제 개혁

윤석열 대통령 당선인은 부동산·금융 분야 세제를 대폭 손질하겠다고 예고했다. 가장 눈에 띄는 것은 주식 양도소득세 폐지, 가상자산 공제금액 기준 상향 등 ‘파격’ 공약들이다. 문재인정부 시절 추진한 부동산 세제 정책을 원점으로 돌리는 ‘부동산 세제 정상화’ 공약도 핵심이다. 근로장려세제(EITC) 대상·지원금액 확대 및 퇴직소득세 폐지 등 각종 감세 공약도 다수 포함돼 있다.

15일 윤 당선인의 공약집에 따르면 주식 양도세 전면 폐지는 주요 세제 공약 중 하나다. 고액자산가의 부담을 줄여 이른바 ‘큰손’ 자금이 국내 증시에 머무르도록 하겠다는 게 주목적이다. 증권거래세에 대해선 현행을 유지하겠다는 입장을 냈다. 주식 양도세는 주식을 팔 때 거둬들인 수익에 대해 내는 세금이다. 현재 비상장주식, 해외주식을 거래하는 모든 투자자나 상장주식을 매매하는 대주주에게 부과한다. 국내 양도세 납부 대상자는 전체 투자자의 2% 정도로 추정된다.

문재인정부는 대주주에게 부과하는 세금과는 별도로 2023년부터 주식거래를 통해 얻는 차익이 5000만원을 넘으면 대주주 여부와 관계없이 양도차익의 최대 25%를 세금으로 매길 계획을 세워놨다. 하지만 윤 당선인이 대주주 양도세는 물론 양도차익 5000만원 이상에 대한 세금까지 전면 백지화하겠다고 공약했다.

다만 해당 공약이 실현될 수 있을지에 대해서는 의구심 섞인 시선이 많다. 선진 주식시장 과세 추세와는 정반대 방향일 뿐 아니라 ‘개미 투자자’가 아닌 재벌 등 대주주와 고액자산가 등 부자들을 위한 감세 정책이라는 비판이 불가피하기 때문이다. 실제 주식 투자로 연간 5000만원이 넘는 수익을 올리기 위해서는 투자금의 규모가 최소한 ‘억 단위’를 넘어야 한다는 분석이 나온다. 장혜영 정의당 의원실이 공개한 ‘2017~2020년 주식 양도세 100분위 자료’에 따르면 해당 기간 연평균 주식 양도세는 3조4706억원으로 이 중 95%(3조2938억원)는 상위 10%가 냈다.

가상자산 공제 금액을 연간 투자 수익 5000만원까지 높이기로 한 점도 눈에 띈다. 당초 정부는 내년부터 기본 공제금액 250만원 이상 수익에 대해 과세하기로 했는데, 비과세 기준을 주식양도세 수준으로 올리겠다는 것이다. 다만 이와 관련해서는 가상자산을 주식·펀드 등과 동일 선상에 놓는 것은 부적절하며 비상장주식과 채권, 파생상품, 해외주식과의 형평성 문제를 고려해야 한다는 의견이 적지 않은 상황이다.

윤 당선인이 유세 기간 동안 자주 언급했던 세제 개편 방안은 단연 부동산 세제다. 5월 출범할 새 정부는 ‘부동산 세제 전반의 정상화 방안 태스크 포스(TF)’를 운영해 보유세 부과 수준 등 세제 전반을 개선할 방침이다. 문재인정부에서 개편된 부동산 세제를 일단 ‘비정상’으로 규정하고 나선 게 핵심이다.

윤 당선인은 종합부동산세와 재산세를 장기적으로 통합하겠다는 공약을 내놨다. 주택가격 상승에 따라 종부세를 고지받은 납세자들이 늘어난 상황에서 ‘이중과세’ 논란을 해소하겠다는 게 골자다. 종부세율 조정 계획도 밝혔다. 1주택자 대상 세율은 문재인정부 출범 이전 수준으로 낮추고, 1주택자와 비조정 지역 2주택자의 경우 합산 세액이 직전 연도의 50%를 넘지 않도록 세 부담 상한 비율을 조정하겠다는 것이다. 조정지역 2주택자나 3주택자의 세 부담 상한도 현행 300%에서 200%로 낮추겠다는 공약을 내세웠다.

부동산 보유세인 재산세·종부세의 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율인 ‘공정시장가액비율’도 현재 수준의 95%에서 동결하겠다는 입장이다. 이 경우 주택 공시가격은 2020년 수준으로 돌아갈 것으로 전망된다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용도 최대 2년간 한시적으로 배제키로 하는 내용이 담겨 있다. 취득세는 현행 1~3% 수준으로 부과되고 있는 체계를 단일화하겠다는 방침이며, 특히 생애최초주택 구매자에 대해선 취득세 면제 또는 1% 단일세율을 적용키로 했다.

이 같은 조치는 쉽게 말해 문재인정부에서 다주택자 대상 부동산 관련 거의 모든 세금을 중과했던 것을 ‘원점’으로 되돌리는 것이다. 문재인정부는 다주택자를 기본적으로 투기 가능성이 있는 이들로 규정하고 이들에게 취득세와 종부세, 양도소득세 등 부동산 관련한 거의 모든 세금을 중과해 왔다.

일단 정부는 오는 22일 올해 공동주택 공시가격안 공개에 맞춰 종부세 부담 완화 방안을 발표할 방침이다. 정부가 검토 중인 보유세 부담 완화 대책은 크게 세 가지다. 현행 150%인 보유세 증가 상한선을 100%로 낮추는 것, 올해가 아닌 지난해 공시가격을 적용해 종부세·재산세를 부과하는 것, 60세 이상 1주택자는 매각이나 상속 시점까지 종부세 납부를 유예하는 것 등이다.

다만 ‘대수술 예고’ 공약과는 별개로 실제 정책까지 실현될 수 있을지는 장담이 어렵다는 게 정부 안팎의 시각이다. 가장 큰 난제는 여소야대 국면이다. 윤 당선인이 내놓은 세제 관련 공약 중 다수가 더불어민주당의 동의를 필요로 하기 때문이다. 다만 양도세 중과 완화 등은 국회 입법 없이 정부의 의지만으로 제도를 개편할 수 있다.

한편으로는 윤 당선인의 세제 관련 공약이 대부분 ‘감세’에 방점이 찍혀 있는 것에 대한 우려의 목소리도 나온다. 안창남 강남대 세무학과 교수는 “감세냐, 증세냐 절대적인 가치는 없지만 감세 공약을 낼 것이었으면 지출 공약도 함께 줄였어야 한다”며 “이대로면 국가 재정건전성이 불가피하게 하락할 수밖에 없다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220316&prsco_id=005&arti_id=0001512196

2022년 3월 14일 월요일

새정부 LTV 높일까…"DSR DTI 함께 풀지 않으면 고소득자만 유리"

9억원 아파트 살 때 연 5000만원, 1억원 소득자
대출 한도 각각 1300만원 3억원↑

금융 위험 여전히 커
대출규제 전면적 완화 '위험' 의견도

새 정부 출범으로 계속 좁아진 대출 문이 다시 넓어질지 시장에 관심이 쏠리고 있다.

15일 국민의힘 대선 공약집에 따르면 윤석열 당선인은 생애 최초 주택구매 가구 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 높여 청년·신혼부부 등의 내 집 마련 기회를 늘리겠다고 약속했다. 첫 주택 구매가 아니라도 LTV 상한을 지역과 관계없이 70%로 단일화하는 내용도 포함됐다.

현행 은행권의 LTV는 지역과 주택가격 등에 따라 20∼70%로 다르다. 수도권 규제지역 등에서는 대부분 40%를 넘기 어렵다. 금융 및 부동산 업계에서는 다음 정권에서 LTV가 높아질 가능성이 높다고 내다보고 있다.

당장 LTV 상향 조정에 따른 법과 제도상 제약도 많지 않다. LTV는 은행업감독업무 시행세칙인 '주택담보대출에 대한 리스크관리 세부기준'에 따라 산출된다. 현재 주택담보대출 과정에서 금융감독원이 행정지도 등으로 정한 지역·조건별 LTV 이내 범위에서 대출이 이뤄지고 있다.

2017년 6월 주택시장 안정화 방안 시행 이전까지 전 지역에서는 공통으로 최고 LTV 70%가 적용됐다. 시중은행들이 LTV 70% 적용 복원이 어렵지 않다고 보는 이유도 이 때문이다. 신혼부부·청년·무주택자들의 최초 주택 구입을 지원할 목적으로 LTV 80%를 적용하는 부분도 행정지도 내용 중 지역·조건별 세부 사항에 대한 재검토만 이뤄지면 된다.

한 시중은행 관계자는 "주택 가격에 비해 낮은 LTV 적용으로 지금까지 자금 여력이 부족한 주택 매수 대기자는 구입 기회조차 박탈당했다"면서 "LTV를 올린다면 대출로 부족한 자금 여력을 채워 주택 매수 기회가 늘어날 수 있다"고 말했다.

DSR 총량관리도 함께 풀어야 효과 커져

현행 개인별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제나 DTI(총부채상환비율) 등의 조정 없이 대출 문턱을 낮추는 것은 한계가 있다는 지적도 나온다. 현행 개인별 DSR 규제 아래에서는 LTV 완화에 따른 대출 한도 증액 효과가 고소득자에 집중될 수밖에 없어서다.

일례로 LTV가 40%에서 70%로 높아지면 시세 9억원 아파트를 살 때 5000만원 연소득자의 대출 한도는 3억6000만원(40%)에서 3억7300만원(70%)으로 1300만원 늘어나지만, 1억원 연봉자의 경우 3억6000만원(40%)에서 6억3000만원(70%)으로 3억원이나 증가한다.

정책 취지에 맞춰 청년층 등의 주택 대출 문을 넓혀주려면 DSR의 조정도 함께 추진돼야 한다는 주장이 나오는 이유다.

이 경우 금융 당국이 개인별 DSR을 도입하면서 강조한 '채무상환 능력에 따른 대출한도 설정'이라는 목표는 일정 부분 훼손될 수밖에 없다.

금융당국의 대출 총량 관리를 없애야 한다는 주장도 있다. 연간 대출 총량 관리(2022년 기준 가계대출 평균 증가율 4.5% 수준)는 근거 법령이 없는 권고 차원의 제도로 구두 지시만으로도 해제가 가능하다.

반면, 아직 가계대출 규제를 전면적으로 풀어주기에는 금융 위험이 여전히 크다는 우려의 목소리도 있다. 한 은행권 관계자는 "가계대출 등 신용위험 급증은 거시건전성 악화로 이어질 수 있고, 미국의 기준금리 인상까지 임박한 상황에서 가계대출이 너무 많으면 변동금리 대출 비중이 큰 국내 금융 시장 특성상 이자비용 등이 국가 차원의 리스크(위기)가 될 수도 있다"며 "가계부채 관리 필요성은 여전히 크고, 실제 혜택이 필요한 대상 위주로 부분적으로 완화하는 게 바람직하다"고 말했다.

또 앞으로 부실 발생 시 담보자산인 주택의 매각가율, 경매비용, 주택가격 하락 가능성 등을 고려할 때 70%를 넘어 80% 수준은 은행 입장에서도 부담스러울 수 있다고 부연했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220315&prsco_id=009&arti_id=0004934725

주택 공급 확대 위해 규제·대출 푼다지만…‘여소야대’가 걸림돌

[미리 본 Y노믹스] <2> 공급과 가격안정 ‘두마리 토끼’

국민의힘 소속 의원들이 최근 재건축 안전진단 규제를 완화하는 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 발의했다. 새 정부 출범과 맞물려 재건축 기대감이 커지고 있다. 사진은 14일 서울 시내 한 재건축 추진 아파트 입구에 붙어있는 현수막. 이한결 기자
윤석열 대통령 당선인은 현 정부 부동산 정책을 ‘비정상’으로 규정하고 이를 정상화하는 것을 부동산 정책의 주요 목표로 삼았다. 이에 따라 부동산 정책의 큰 방향도 주택 공급에 걸림돌이 되는 규제를 풀고, 대출 역시 실수요자의 내 집 마련의 사다리가 될 수 있도록 설계했다. 임대차 불안을 잡기 위해 시장 원리에 맞지 않는 임대차 관련 제도도 재정비하겠다고 약속했다. 주택 임대차 시장 안정과 공급 확대로 부동산 시장 안정을 이뤄내겠다는 포석이다.

하지만 당장 윤 당선인의 구상대로 부동산 정책을 100% 실행하기 어려운 현실이다. 법 개정이 필요한 사안이 많은데 여소야대 의석 구조로 인해 국회의 벽에 막힐 수 있기 때문이다. 대선 과정에서는 여야 모두 주택 공급 확대를 약속하는 등 부동산 공약에 큰 차이가 없었지만, 임대차법 개정이나 재건축초과이익환수제 등 일부 사안에서는 이견이 크다. 공약 내용대로 실행하더라도 ‘디테일의 함정’을 조심해야 한다는 지적도 나온다.

윤 당선인의 주택 공급 공약에서 가장 눈에 띄는 부분은 재건축 등 정비사업 관련 규제 완화다. 윤 당선인이 5년 내 공급 목표로 제시한 전국 250만 가구 가운데 정비사업을 통한 목표 물량은 47만 가구로 5분의 1 수준에 불과하다. 공급 확대 기조 속에서도 끝내 재건축 규제는 풀지 않은 현 정부와 가장 차별화된 내용이다. 재건축을 꽁꽁 싸맨 규제들을 하나하나 풀어 필요한 곳에서 얼마든지 재건축이 이뤄질 수 있도록 하겠다는 게 윤 당선인의 구상이다.

우선 현 정부에서 올려놓은 재건축 정밀안전진단 기준부터 개선한다. 2018년 국토교통부는 정밀안전진단 심사에서 20%였던 구조안전성 비중을 50%까지 대폭 확대했는데 이를 다시 30%로 낮춘다는 계획이다. 준공 30년 넘은 노후 아파트는 정밀안전진단을 면제하기로 했다.

공급 위축의 원인으로 지목된 분양가상한제 역시 토지비와 건축비, 가산비 산정 등에 있어 정비사업에 부담이 되지 않도록 일부 손본다는 계획이다. 정밀안전진단 개선과 분양가 규제는 행정부의 시행령 개정으로 시행할 수 있다.

재건축 조합원에게 막대한 부담금 압박을 줬던 재건축초과이익환수제에 대해서도 부과기준 상향 조정 등 완화를 추진한다는 계획이다. 재건축·재개발뿐 아니라 리모델링에 대해서도 주택법과 별도로 ‘리모델링 추진법’을 법제화해 법적 근거를 마련하고, 개발 30년이 지난 분당, 일산 등 수도권 1기 신도시 역시 특별법을 만들어 재정비하겠다고 윤 당선인은 공약했다.

다만 이 사안들은 모두 법 제·개정이 필요한 사안으로 국회 동의를 거쳐야 한다. 리모델링법이나 1기 신도시 특별법은 선거 과정에서 더불어민주당도 공약했거나 여야 간 이견이 없지만, 재건축초과이익환수제는 다르다. 재건축으로 얻는 개발이익이 3000만원 이상일 경우 최대 50%까지 부담금으로 내도록 한 이 제도는 노무현정부에서 처음 법제화됐지만 이후 보수 정권에서 계속 시행 유예됐다가 현 정부 출범 뒤인 2018년부터 시행됐다. 이 때문에 재건축초과이익환수제 완화에 민주당이 협조할 가능성은 크지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 14일 “이 제도는 재건축의 최종 걸림돌로 이를 완화하지 않는 한 재건축이 속도를 내기는 어렵다”고 말했다.

일부 공약에 대해서는 부동산 전문가들 사이에서 신중한 재검토가 필요하다는 의견도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 주택 250만 가구 공급 계획과 관련해 “정부가 목표 물량을 정해 놓고 끼워 맞추는 식의 ‘공급 폭탄’은 지양해야 한다. 공급에 걸림돌이 되는 제도를 개선하는 식으로 접근해야 한다”고 말했다. 준공 후 30년 지난 아파트에 대한 정밀안전진단 면제 역시 신중해야 한다는 목소리가 나온다. 국회입법조사처에 따르면 지난해 6월 기준 서울 시내 아파트의 17%가 준공 30년을 넘겼다. 안전진단 면제 아파트 단지가 속출하면 해당 지역을 중심으로 부동산 시세가 뛸 가능성이 크다. 박 수석전문위원은 “부동산 시세는 미래 기대를 먹고 자란다. 상반기까지 아파트 시장이 기대감으로 인한 강보합세 수준을 유지할 것”이라고 전망했다.

윤 당선인은 임대시장 안정을 위해 임대차법 전면 재검토와 임대사업자 재활성화 정책을 추진하겠다고 밝혔다. 그러나 이 역시 국회의 벽을 넘기가 쉽지 않을 전망이다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “이미 임대차법이 어려운 과정을 거쳐 정착화되고 있는 만큼 완전히 되돌리기보다는 개정 임대차법에서 문제점을 보완하는 방향으로 가야 한다”고 말했다. 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 몰래 재임대한 집주인에 대한 처벌 규정이나 매매 계약에서 세입자가 계약갱신 여부를 번복하지 않도록 계약서상에 세입자 의사를 명시하도록 하는 등 보완 작업이 필요하다는 얘기다.

윤 당선인은 실수요자의 내 집 마련을 돕는다는 취지로 생애 최초 주택 구매자에 한해 최대 80%까지 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 완화하고, 지역과 관계없이 나머지에 대해서도 70%로 완화하겠다고 약속했다. 그동안 대출에 막혀 내 집 마련을 못 한 실수요자들은 환영하지만, 가계부채가 더 악화할 수 있다는 우려도 나온다. LTV 규제 완화가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제나 가계대출 총량 규제와 상충할 수 있어 대출 규제 전반의 재조정이 불가피할 것이란 관측도 제기된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220315&prsco_id=005&arti_id=0001511920

부동산의 모든것 Korea Real Estate News

2022년 3월 16일 수요일

성남시 분당구 리모델링 아파트 느티마을 3,4단지 분석 및 답사기(사업계획승인 전!