성남시 분당구 리모델링 아파트 느티마을 3,4단지 분석 및 답사기(사업계획승인 전!

느티마을 공무원 3,4 단지에 대해 분석해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

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정자역 초역세권, 초등학교 중학교를 품은 초중품아, 1000세대가 넘는 대단지라는 매력들을 가지고 있는 아파트입니다. 한마디로 입지 깡패, 투자성 깡패인 느티마을 3,4단지를 아파트 분석 -사업진행현황 - 투자성 분석 순으로 설명드리겠습니다.

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아파트 분석

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정자동 느티마을 3,4단지는 이름 그대로 예전에 공무원들에게 특별공급한 아파트라고 보시면 되겠습니다.

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1994년도의 처음 입주한 입주 29년차의 아파트 단지이고, 용적률이 180%정도 되기 때문에 처음부터 재건축 보다는 리모델링 쪽으로 사업 추진을 선회한 것으로 예측해볼 수 있겠습니다.

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현재 세대수는 느티마을 3단지는 12개동 770세대 , 느티마을 4단지는 16개동 1006세대로 구성이 되어 있습니다.

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리모델링 사업 후에는 느티마을 3단지는 873세대로 (세대수 증가 103세대) 세대수가 증가하고, 느티마을 4단지는 1,149세대 (세대수 증가 143세대)로 세대수가 증가하게 됩니다. 수평 별동을 새로 신축해서 세대수 증가 효과를 보게 될 것 같습니다.

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이렇게 되면 두단지 합산 2,022가구의 대단지 아파트가 탄생하게 되는 것입니다.

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개발 계획은 분당 내의 리모델링 추진 아파트 단지들과 마찬가지로 지하주차장을 추가적으로 지하 3층까지 확장하고. 아파트 지상 공원화 계획들과 기본적인 커뮤니티 시설들이 추가될 예정일 듯합니다.

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시공사는 대부분의 리모델링 추진 단지들과 마찬가지로 포스코 건설(더 샵)이 진행을 합니다.

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<입지 분석>

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교통으로는 당연히 분당선,신분당선을 함께 이용가능한 정자역을 집 바로 앞에서 이용이 가능하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 강남권은 20분대, 강북권도 30~40분이면 접근이 가능하고 자동차를 이용해서도 서울 접근하기가 다른 분당내 아파트들과 마찬가지로 매우 편합니다.

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학군으로는 신기초등학교를 품은 초품아이며 도로를 건너지 않고도 정자중학교 통학이 가능합니다. 주변의 고등학교도 다수 포진해있고, 분당내에서는 학생이 선택을 할 수 있기 때문에 버스로 통학이 충분히 가능하다고 보시면 될 것 같습니다. 인근 지역에서 가장 유명한 정자역 학원가와 수내동, 분당동 학원가들과 가깝기 때문에 학군 면에서도 우수한 단지입니다.

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상업시설로는 분당내의 모든 아파트 단지와 마찬가지일듯 합니다. 백화점 면으로는 가장 가까이 수내역 롯데백화점, 서현역 AK플라자, 판교역 현대백화점을 주로 이용할 것 같고 마트로는 정자동 이마트나 주변에 장을 볼 곳은 많습니다. 분당 내에는 먹자골목이 잘 형성되어 있기 때문에 자차를 이용하면 대부분 10분 이내로 접근이 가능한 위치라고 보시면 될 것 같습니다.

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자연환경으로는 탄천이라는 하천 공원이 단지 앞에 바로 있다는 것이 가장 활용하기 좋을 듯합니다. 탄천을 통해서 남쪽으로는 용인방면, 북쪽으로는 분당구 서현역 방면을 지나 강남구 한강까지 접근이 가능합니다. 곳곳에 농구장, 자전거도로, 산책로가 잘 형성되어 있어서 주민 분들이 이용하기 좋은 곳입니다. 이외에는 남쪽에 상록우성아파트와 이어진 산책길도 잘형성된 편이며, 동쪽으로 불곡산도 도보권이고 분당중앙공원도 이용이 가능합니다.

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인근 직장으로는 정자동, 판교 내의 있는 IT 회사들과 여러 대기업들의 접근성이 높은 점이 큰 장점이 될 수 있을 것 같습니다. 정자동 내에만해도 KT,두산, 네이버가 포진해있고 현재 현대중공업에서도 R&D 센터를 건설 중입니다. 신분당선을 이용해서 판교, 강남권 직장인들에게는 직주근접이라고 표현하면 완벽할 정도로 접근성이 좋습니다.

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사업 진행 단계

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<사업 진행 단계>

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2017년에는 기존 아파트의 층수를 2~3개층 높여서 수직 증축을 추진하고 건축심의까지 통과했었지만, 2020년 12월 2차 수직 증축 안정성 검토에서 부적합 판정을 받은 후 수평 증축으로 선회.

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2021년 7월 9일 건축심의 통과

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2022년 12월~1월 관리처분총회

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*2022년 상반기 사업계획승인 목표 (현재 진행중)

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2023년 상반기 이주 목표

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2026년도 입주 예상

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느티마을 3.4단지 리모델링 주택조합은 아파트 관리사무소 2층에 위치를 하고 있었습니다. 직접 방문을 드리고 설명을 받고 싶다고 요청을 했지만, 조합에서는 권리자가 아니라면 설명은 어렵다는 식으로 말씀을 하셔서 진행단계에 관해서만 여쭙고 돌아오게 되었습니다.

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조합에서는 2022년 상반기 내로 사업계획승인을 목표로 한다고 말씀하시고, 1년 뒤인 2023년 상반기에 이주를 할 것을 목표로 사업이 진행 중이라고 하셨습니다.

투자성분석

느티마을 3.4단지는 현재 모두 복도식 아파트로 구성되어있고, 평형 구성은 아래와 같습니다.

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현재 아파트 평형 구성(4가지 타입): 58A(24평형) 방2+화1 , 58B(26평형) 방2+화1, 66(27평형) 방3+화1, 67(28평형) 방3+화1

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분당구 내의 타 리모델링 아파트 단지와 비교할만 특징은 다른 단지들은 평형대가 10평대부터 시작하는 곳이 많은 반면에, 느티마을 3.4단지는 모두 20평형대로 구성이 되어있다는 점입니다. 그렇기 때문에 입지적 가치를 포함하긴 하지만 현재 시세도 가장 높은 편이고 추후 아파트 평균 시세 및 평형대도 높고 클 것으로 예측 됩니다.

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리모델링 사업 진행 후 평면도는 위와 같이 6가지 타입으로 변화를 하게 됩니다. 몇천만원 대의 가장 적은 분담금을 내게 되는 66타입부터 시작해서, 최대 2억중반대의 분담금을 내고 84타입을 받을 수 있는 동호수들로 나뉘어져 있다고 보시면 되겠습니다.

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느티마을 3.4단지는 20평형대로 구성이 되어있기 때문에 아파트 평형 타입이 크게 나뉘어지지 않아서 타입의 종류가 상대적으로 적은 것이 장점이 될 수도 있다고 생각합니다.

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오늘의 투자성 분석 예시는 느티마을 4단지 408동의 1층 매매가 13억 물건으로 계산해보겠습니다. 현재 27평형(90A, 66타입)이고 추후 84타입을 받습니다. 분담금은 2.3억대를 예측하지만 최대 2.5억정도까지 예상을 해보고 계산해보겠습니다.

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만약에 투자자 입장에서 이 물건을 구매하게 되면 408동 1층의 84타입 신축 아파트를 매매가 13억과 추가분담금 2.5억을 내고 15.5억에 구매를 하는 것이 됩니다.

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이 가격대로 구매를 했을 때 얼마나 많은 시세차익이 현재 기준으로 날 수 있을 지를 예상해봐야합니다.

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비슷한 후보군으로는 판교역 초역세권에 대단지 아파트 백현마을 6단지 33평형, 판교푸르지오 그랑블 36평형,37평형을 기준으로 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 판교역 역세권의 10년차 아파트와 정자동의 리모델링 후 신축 아파트와 비교를 한다면 대략적으로는 비교가 가능할 것으로 보입니다.

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<가격 비교 대상 아파트>

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백현마을 6단지 33평형 최고 실거래가 2021.09 7층 19억 4500만원 / 매매호가 최저가 기준 중층 19억

판교푸르지오그랑블 36평형,37평형 최고 실거래가 2021.07 11층 24억 2000만원/ 매매호가 최저가 저층 24억 2000만원

정자동파크뷰 33평형 최고 실거래가 2022년 1월 20층 18.8억 / 매매호가 18.5억~19억

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=> 84타입을 기준으로 신축 아파트라고 계산을 했을 때 현재 만약에 느티마을 3.4단지가 리모델링이 되어서 신축이 되었다고 가정하면 호가기준 최저 19억~22억 정도 형성이 되지 않을 까 싶습니다.

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이렇게 된다고 하면 만약에 투자자 입장에서 저층을 15.5억에 구매를 한다면 보수적으로 목표 시세차익은 3.5억~5억 정도 선을 보고 투자를 한다고 예상을 해보겠습니다.

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저희 부동산이 느티마을3.4단지를 투자로 추천드린다면 이러한 분들께 추천을 드리겠습니다.

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'상대적으로 빠른 시간 안에 성남의 가장 좋은 입지의 신축 대단지 아파트를 선점하고 싶으신 분'

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위 조건에 부합한다고 생각하시는 분들은 한번 투자해보시는 것도 권해드리겠습니다.

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*본 투자 예상은 홈즈부동산의 예측이므로 실제와 다를 수 있습니다.

출처:홈즈부동산블로그

원문:https://blog.naver.com/11jhlee1199/222648666868

'마녀사냥' 멈추나…누더기 임대사업자제도 정상화 무게추

 

 '마녀사냥' 멈추나…누더기 임대사업자제도 정상화 무게추

尹, 주택 등록임대사업 제도 재정비 공약
임대사업자 "정책기조 변화 긍정적…입법 난항 우려"
제도 보완에 따른 전월셋값 안정 '효과적' 평가
국민의힘 "법 개정 없이 제도 활성화 방안 내부 검토 예정"

윤석열정부 출범을 앞두고 사실상 폐지 수순을 밟던 주택 등록임대사업자 제도 정상화에 힘이 실린다. 윤석열 대통령 당선인이 임대차시장 안정화를 위해 임대사업자에 대한 지원 제도를 재정비하겠다고 공약하면서다.

16일 정치권 등에 따르면 윤 당선인은 주택임대시장을 정상화해 임차인 주거 안정을 강화하겠다며 등록임대사업자 지원제도 재정비를 약속했다.

시장 여건을 고려해 전용 60㎡ 이하 매입임대용 소형 아파트에 대한 신규등록을 허용하고 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택을 되살리겠다고 공약했다. 보증금 상한선을 두고 임차인 주거비 부담을 낮추는 방안도 검토된다.

임대사업자 제도는 2017년 말 정부 여당이 임대물량 공급을 늘리기 위해 앞서서 장려하던 제도지만, 현재는 유명무실한 상태다. 당시 정부는 세입자에게 장기간 안정적으로 거주 가능한 임대주택을 제공하고, 집주인에게는 그에 상응하는 혜택을 부여하겠다며 임대사업자 등록을 권장했다.

등록시 유형별로 최장 10년간 의무임대기간을 유지해야 하고, 임대료 상한선도 5% 이내로 제한된다. 대신 집주인은 종부세 합산 배제 및 양도세 중과 배제, 임대소득세 감면 등 혜택을 받았다.

하지만 다주택자의 조세회피 수단으로 활용된다는 지적이 일자 이듬해부터 제도를 손질하기 시작했다.

특히 2020년 7·10대책으로 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형이 폐지됐고, 기존 임대사업자들은 등록 기간이 종료되면 자동 말소되도록 조치했다. 보증보험 가입 의무도 모든 임대사업자에게 소급적용한 상태다.

이에 대한주택임대인협회는 임대인-임차인 간 갈등을 부추기고 어설픈 제도 손질로 재산권·평등권을 침해했다며 헌법소원을 청구했다.

임대사업자들은 윤 당선인의 제도 재정비 공약에 대해 긍정적인 반응이다. 협회에선 헌재의 판단에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

성창엽 협회장은 "윤 당선인의 9개 부동산공약 중 2개가 주택임대 관련이란 점에서 고무적이다. 헌법소원 결과에도 어느 정도 작용하지 않을까 생각한다"며 "공약 자체가 완전한 정상화는 아니고 대부분 입법을 통해야 해서 아쉽긴 하지만 현 정부 내내 집값 폭등의 주범이라며 마녀사냥당한 임대인들의 이야기를 들어준 것만으로도 변화라고 생각한다"고 말했다.

전문가들은 임대사업자 제도 개선이 이뤄지면 임대차시장 안정에 효과적이라고 입을 모은다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "임대사업자 제도는 관련 법을 모두에게 소급적용하면서 법의 연속성이나 신뢰성 측면에서 문제가 발생한 것"이라며 "제도 개선을 통해 임대사업자를 양성하게 되면 당장 공급이 이뤄지지 않는 시장을 안정시키는 데 긍정적"이라고 평가했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "임대차3법이 도입되면서 민간에서 공급하는 장기거주 형태의 임대주택이 크게 의미 없는 식으로 치부돼 버렸으나, 공공에서 이처럼 안정적으로 거주할 수 있는 주택을 모두 주도하긴 힘들다"며 "임차인도 혜택을 볼 수 있는 구조라면 임대인에게 주어지는 혜택이 과도하다고 평가절하할 필요는 없다"고 했다.

그러면서 "여야가 어느 정도 공통분모를 지니는 부분에 대해선 규제 완화로 가야한다"며 "다만 너무 많은 혜택을 부여하면 다주택자들이 주택을 처분할 요인이 사라지기 때문에 어느 정도로 인센티브를 다시 부여할 것인지 디테일이 관건"이라고 진단했다.

국민의힘은 법 개정에 난관이 있을 수 있는 만큼 대통령령으로 정하는 시행령이나 국토교통부 장관 고시를 통해 제도의 취지를 살릴 수 있는 방안을 내부 검토한단 방침이다.

송석준 국민의힘 의원은 "여야 합치를 통해 임대차시장 정상화를 꾀하는 것이 궁극적인 목표가 돼야 한다"고 강조했다.

다만 그는 "법 개정이 제일 깔끔하겠지만 쉽지 않을 수 있다"며 "핵심은 다주택자들에게 세제 혜택을 어떻게 주느냔 데, 법률개정 전까지 잠정적으로 제도를 활용해 전·월세 매물 공급이 가능한 방법들을 내부적으로 검토할 예정"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220316&prsco_id=119&arti_id=0002585405