윤석열 정부의 부동산 수혜지역

 윤석열 정부의 부동산 수혜지역

 

2022년5월10일 새정부 출범을 앞두고 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 대선을 앞두고 거래 실종 속 숨 고르기 관망세가 짙었던 주택 시장이 대선 이후 기지개를 켜고 있다. 서울 재건축과 구축, 1기 신도시 분당아파트가 시장을 주도한다. 최근 서울시 도시계획위원회 변경심의를 통과한 재건축 대상인 잠실 주공5단지 전용82㎡의 경우 2021년 7월 최고가 28억5800만원 보다 최근 호가가 32억5000만원으로 4억원가량 뛰었다. 다른 재건축도 가격 상승 움직임이 뚜렷하다. 아파트 매물 감소 현상도 목격된다. 3월 중순 이후 서울 지역 아파트 매물은 4% 가량 감소한 것으로 드러났다. 반면에 한동안 주춤했던 매수세는 매수 문의가 증가하는 증 살아나는 분위기다. 이는 집주인이 집값 상승을 기대하고 매물을 거둬들이는 반면 매수심리가 되살아나는 조짐이다.

최근 인수위가 구성되고 윤석열표 부동산 정책이 가시화되면 시장에는 과연 어떠한 영향력을 미칠까. 시장 전망과 대응 전략에 관심이 쏠린다.

 

윤석열 정부의 부동산 관련 핵심 공약

 

첫째, 공급 확대 및 재건축 활성화 정책이다. 5년동안 250만 가구, 수도권 150만가구가 역세권 청년주택 30만 가구와 첫 집 원가주택 20만가구가 각각 공급될 예정이다. 공급 방식은 민간 주도로 분양 주택이 주류를 이룬다. 가장 눈에 띄는 부분은 재건축 등 정비사업 관련 규제 완화다. 재건축 목표 물량은 47만가구로 서울시의 경우 35층 층수 제한 폐지에다 용적률 최대 500% 상향은 파급효과가 굉장히 클 것이다. 재건축 초과이익환수제 , 분양가상한제 완화도 기대감을 높인다. 재건축이 오르면 구축과 신축 아파트도 편익편승 효과로 인해 상승 대열에 합류할 개연성이 농후하다. 강남,여의도,목동 지역이 최대 수혜지가 될 것으로 관측된다. 인접성 효과로 똘똘한 한 채를 찾는 이들이 마포,용산,성동,광진,동작구 지역으로 발길을 넓힐 공산이 커 보인다.

전면적인 재건축 혹은 리모델링 특별법 제정을 앞둔 1기 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동) 사정도 크게 다르지 않다는 분석이다. 분당은 벌써 매수 문의가 쇄도하고 매도 호가도 상승하는 등 시장이 달아오르는 모양새다. 앞으로 1기신도시에서 10만가구 이상 새 주택이 추가공급될 예정이다.

 

둘째, 세금 정상화 정책이다. 공정시장가액비율인하, 취득세 완화, 종합부동산세와 재산세 통합, 양도소득세 중과세율 2년간 시행 보류 등이 대표적이다. 한마디로 취득,보유,양도의 전 과정에 걸쳐 매수자와 매도자가 부담해야할 부동산 세금은 실수요자, 다주택자 모두 큰 폭으로 낮아질 것으로 보인다. 세 부담이 완화되면 다주택자의 경우 버티기에 나서고 매수자는 증가할 것이다.

 

셋재, 실수요자 대출 규제 완화정책이다. 생애 최초 주택 구매자에 한해 최대 80%까지 주택담보비율을 완화하고, 지역과 관계없이 나머지에 대해서도 70%로 완화한다. LTV 규제가 완화되면 영끌하는 젊은 층, 신혼부부를 위주로 내 집 마련수요가 증가 할 것으로 점쳐진다.

넷째, 대중교통망 확충이다. GTX - ABCDEF 노선과 연장선이 대표적이다.

A노선 동탄-성남-삼성-서울역-연신내-킨텍스-운정지구

B노선 송도-부천-여의도-서울역-청량리-별내-마석

C노선 수원-과천-양재-삼성-청량리-창동-의정부-덕정

D노선 김포-부천-삼성-하남-팔달

E노선 영종-청라-김포공항-구리-남양주

F노선 고양-안산-수원-용인-성남-하남-의정부-고양 순환선

 

이상을 정리하면 부동산은 공급 확대, 재건축 활성화, 세금 및 대출 규제완화, 교통망 확충 계획 등으로 새 정부의 부동산 시장은 정책 측면에서 하락 요인보다는 상승 요인이 우세함을 알 수있다.

마지막으로 유망 지역과 투자 가치가 높은 슈퍼아파트는 어디일까. 새정부의 정책적 수혜가 예상되는 성장 지역은 서울, 충청,강원 지역이 되지 않을까. 이중 으뜸은 서울로 강남권, 여의도, 용산, 목동지구 재건축과 구축 아파트가 단연 돋보인다. 과거 경험과 투자 선호도로 봤을 때 재건축이 오르면 구축, 신축 순서로 확산될 확률이 높다는 진단이다.

주의할 점도 있다. 윤 당선인 구상대로 부동산 정책을 100% 실행하기 어려운 게 현실이다. 법률 개정이 필요한 사안이 많은데다 여소야대 의석 구조로 인해 입법 통과가 쉽지 않다. 제도 개선과 실제 시행으로 이어지기까지는 상당 기간이 소요되며 적어도 6월지방선거까지는 지지부진할 것이다. 금리 추가 인상, 실물경기 불안, 부동산 거품 붕괴 가능성도 상존하므로 그 어느때보다 신중한 자세를 견지하는 보수적 투자 결정이 바람직해 보인다.

출처:매일경제신문

원문:신문원고타이핑복사

서울 아파트, 재건축 규제 완화 기대감에 '꿈틀'…수급지수 상승

 

서울 아파트, 재건축 규제 완화 기대감에 '꿈틀'…수급지수 상승

강남권 등 매매수급지수 소폭 올라…'팔자'보다 '사자' 더 늘어
부산·경남·전북 등지도 매수세 늘어…서울·수도권 전세는 보합

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 대선 이후 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 아파트 매매 시장에서 팔겠다는 사람보다 사겠다는 사람이 소폭 증가한 것으로 나타났다.

실제 거래는 잘 안 되지만 집주인들이 일부 매물을 거둬들이고, 매수 문의는 늘어난 영향으로 보인다.

18일 한국부동산원의 이번주 아파트 매매수급 동향(14일 조사 기준)에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 87.5를 기록해 지난주(87.0)에 비해 0.5포인트(p) 상승했다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난해 11월 15일(99.6) 이후 18주 연속 기준선(100)을 밑돌면서 매수자보다 매도자가 많은 매수자 우위 시장이 이어지고 있다.

그러나 대선 영향으로 최근 2주 연속 지수가 상승 추세를 보이고 있다.

여야 대선 후보들이 일제히 재건축 용적률 상향 등 규제완화 공약을 내놨던데다 특히 이번 주에는 윤석열 대통령 당선인의 공약에 대한 기대감이 커지며 집주인들이 일부 매물을 거둬들이고 호가를 올리는 등의 모습이 나타났다.

이에 따라 이번주 주간 아파트값 동향에서는 앞서 서울 서초구에 이어 강남·송파·양천구 등 재건축 호재 지역이 하락세를 멈추고 보합 전환되는 등 시장이 꿈틀대는 분위기가 감지되고 있다.

서울 5대 권역의 매매수급지수가 일제히 상향된 가운데 강남4구가 있는 동남권의 아파트 수급지수가 지난주 85.7에서 금주 86.5로 가장 큰 폭(0.8p)의 상승을 기록했다.

또 목동과 여의도동이 있는 서남권(양천·강서·구로·영등포·동작·관악구)의 지수는 지난주 89.7에서 금주 90.1을 기록하며 90선을 회복했다.

동북권(성동·광진·노원·도봉·강북구 등)의 지수는 86.5로 지난주보다 0.6p 올랐고, 종로·용산·중구의 도심권(85.9)과 은평·마포·서대문구의 서북권(86.8)도 지난주보다 지수가 상승했다.

경기 역시 용적률 상향 등이 기대되는 1기 신도시의 영향으로 지수가 91.2를 나타내며 지난주(91.1)보다 조금 올랐다.

다만 인천은 91.8로 지난주(92.9) 보다 하락했다.

전국 아파트 매매수급지수는 92.8로 지난주(92.7)보다 소폭 상승했다.

부산(94.6), 울산(89.1), 전북(103.5), 전남(93.7), 경남(100.0) 등지의 매수세가 늘어난 영향이다.

전세수급지수는 서울이 89.6, 수도권이 90.1로 지난주와 동일했다.

하지만 지방 5대 광역시의 전세수급지수가 지난주 95.5에서 96.3으로 상승하는 등 주요 지방을 중심으로 전세 수요가 늘면서 전국 지수는 94.8를 기록해 지난주(94.5)보다 0.3p 상승했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220318&prsco_id=001&arti_id=0013058190

LTV 최대 80% 상향 예고…실수요자 숨통 트이나

 

LTV 최대 80% 상향 예고…실수요자 숨통 트이나

기사내용 요약

尹, LTV 지역 상관없이 70% 상향…"대출 문턱 낮추고, 주거 안정"
DSR도 함께 조정하나…DSR 규제 비율 넘으면 대출 자체 불가능
가계부채 빨간불·시장 불안정성 여전…제한된 범위내 대출 완화

윤석열 국민의힘 후보가 20대 대통령으로 당선되면서 실수요자들의 내 집 마련을 위한 금융 문턱이 낮아질 것으로 보인다.

문재인 정부에서 부동산 투기 수요 차단과 집값 안정을 위해 투기지역과 투기과열지구 9억원 이하 주택에 LTV 40%, 9억~15억원 주택은 9억원 이하 가격은 40%, 9억원 초과 가격은 20%, 15억원 초과 주택은 0%를 적용하고 있다.

이와 달리 윤 당선인은 선거 과정에서 지역과 상관없이 주택담보대출비율(LTV)를 70%로 적용하기로 공약했다. 또 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위해 생애 첫 주택 구입자에 대해 LTV(주택담보대출비율) 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 확대하기로 했다. 다만, 다주택자만 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다.

윤 당선인이 대출 규제 완화를 공약한 것은 서울 아파트 중위가격이 9억원을 넘어설 정도로 급등했고, 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제가 강화되면서 현금 부자가 아니면 사실상 내 집을 마련하기가 어렵기 때문이다. 특히 청년층과 신혼부부 실수요자들의 내 집 마련 기회 확대와 주거 안정을 꾀하겠다는 취지다.

또 LTV와 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있다. 거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있다.

윤 당선인의 대출 규제 완화 공약이 실행되면 내 집 마련을 위한 실수요자들의 대출이 수월해질 것으로 예상된다. 마이너스통장 등 다른 대출을 상품을 이용한 실수요자도 대출을 받을 있는 최대 한도가 더 늘어난다.

일각에선 LTV뿐만 아니라 DSR도 함께 조정해야 한다는 의견이 나온다. 대출 한도가 늘어나도, DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하기 때문이다. 올해부터 시행되는 차주별 DSR 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우, 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없다.

DSR을 제외하고, LTV 규제만 완화할 경우, 상환 여력이 있는 고소득자 위주로 대출이 이뤄질 수 있다는 것이다. 대출 규제 완화 취지에 맞게 청년층 실수요자들의 대출 문턱을 낮추려면 DSR도 함께 조정해야 하는 이유이기도 하다.

다만 여전히 가계부채 규모가 크고, 부동산시장이 불안정한 상황에서 DSR까지 조정한다며 투기 수요가 증가하고, 재정 건전성이 악화될 수 있다는 반록도 만만치 않다.

전문가들은 실수요자 중심의 제한적인 대출 규제 완화 정책이 시행될 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값이 급등한 상황에서 청년층과 신혼부부 등 실수요자들의 내 집 마련을 지원하기 위해 TV를 규제를 완화하는 것은 바람직하다"며 "이를 통해 내 집 마련을 위한 대출 문턱이 낮아지고, 실수요자의 주거 안정 효과를 기대할 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "대출 규제 대상과 범위 등을 지나치게 확대하면 가계대출 증가와 부동산시장의 혼란이 뒤따를 수 있다"며 "대출 규제 완화 대상을 청년과 신혼부부 등 제한된 실수요자들에게 우선 적용하고, 주택 공급 확대 등 또 다른 정책과 등과 효과를 고려해 점진적으로 확대할 필요가 있다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220318&prsco_id=003&arti_id=0011069140

집값 들썩에… 서울 4곳 ‘거래허가구역’ 재지정 유력

 

집값 들썩에… 서울 4곳 ‘거래허가구역’ 재지정 유력

압구정·여의도·성수·목동…
주민들은 “재산권 침해” 반발
서울시가 4월 말 끝나는 압구정동·여의도·목동·성수동에 대한 토지거래허가구역 지정 규제를 1년 연장할 전망이다. 작년 말부터 금리 인상과 대출 규제 여파로 아파트값 상승세가 꺾였지만, 윤석열 당선인의 재건축·재개발 활성화 공약에 대한 기대감으로 집값이 다시 들썩이는 것을 막겠다는 취지다. 부동산 전문가들도 “6월 지방선거를 앞두고 각종 개발성 공약이 쏟아질 가능성이 크기 때문에 시장 과열을 막는 대책이 필요하다”는 입장이다. 하지만 해당 지역 주민들은 “과도한 재산권 침해”라며 반발하고 있다.

재건축 과열 우려, 거래허가구역 연장 추진

17일 서울시와 부동산업계 등에 따르면, 서울시는 다음 달 도시계획위원회를 열고 4월 26일로 지정 기한이 끝나는 토지거래허가구역 4곳의 재지정 여부를 결정한다. 대상 구역은 강남구 압구정동 아파트 24개 단지와 영등포구 여의도 아파트 16개 단지, 양천구 목동 신시가지 14개 단지, 성동구 성수동 전략정비구역 등 재건축 아파트와 재개발 사업지가 밀집한 곳이다.

애초 서울 아파트 시장에선 윤석열 당선인이 안전진단이나 초과이익 환수제 같은 재건축 규제 완화를 강조했기 때문에 토지거래허가구역 지정이 해제될 것이라는 관측이 있었다. 하지만 복수의 서울시 도시계획위원회 관계자에 따르면, 다음 달 심의를 받는 압구정동 등 4곳은 재지정이 유력하다. 익명을 요구한 한 관계자는 “재건축·재개발 규제를 완화하는 데 시도 공감하지만, 개발 기대감으로 인한 집값 상승을 막는 것이 더 급하다는 의견이 중론”이라고 말했다.

토지거래허가구역은 국토교통부 장관이나 시·도지사가 부동산 과열을 막기 위해 시행하는 규제책이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 집을 사고팔 때 지자체의 허가를 받아야 하고, 세를 주기 위한 목적으로 집이나 상가를 사는 것이 불가능하다. 갭 투자자 같은 투자 수요 유입을 차단해 부동산 가격 상승을 억제하는 효과를 기대할 수 있다.

실제로 토지거래허가구역에선 매수 수요가 끊기며 거래가 급감했다. 양천구 목동 신시가지 아파트는 작년 4월 27일부터 올해 2월 말까지 거래량이 107건으로 1년 전 같은 기간(779건)보다 거래가 82.3% 줄었다. 2020년 6월 토지거래허가구역이 된 송파구 잠실동은 1년 동안 거래량이 363건에 그쳐 직전 1년(1336건)보다 73.4% 줄었다.

규제 지역 주민들은 “재산권 침해” 반발

대선 이후 강남구와 노원구, 양천구 같은 재건축 밀집 지역과 분당 등 수도권 1기 신도시 일부 지역에선 집주인이 매물을 거둬들이고, 호가(呼價)가 소폭 오르는 분위기가 나타나고 있다. 이 때문에 윤석열 당선인과 오세훈 서울시장이 6월 지방선거 전까지 재건축·재개발 규제를 본격적으로 완화하지 못할 것이라는 분석도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “윤 당선인 입장에서 정권 초기 집값이 들썩이는 게 부담스럽고, 오 시장도 재선을 위해 가급적 주택시장 안정 국면을 유지하고 싶을 것”이라고 말했다.

하지만 토지거래허가구역으로 묶인 지역에선 “재산권을 침해당하고 있다”는 주민 반발이 나오고 있다. 토지거래허가구역에서는 기존 세입자가 있는 집도 실거주자에게만 팔 수 있는데, 세입자의 ‘2+2년 거주’를 보장하는 임대차법 개정으로 집을 팔기가 더 어려워졌기 때문이다. 상가는 기본 임대차 기간이 10년이어서 사실상 처분이 불가능한 상황이다.

심교언 건국대 교수는 “거래허가제가 투기 수요를 막는 효과가 있을 수도 있지만, 해당 지역 부동산 소유주는 과도한 규제로 느낄 수 있다”며 “집값 추이를 면밀히 살피면서 재건축·재개발 시장에 급격한 충격을 주지 않는 선에서 규제 완화 시점을 고려해야 한다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220318&prsco_id=023&arti_id=0003679457

살아난 빌라 실거래가격…상승세 이어질까

 

살아난 빌라 실거래가격…상승세 이어질까

‘1월 공동주택 실거래가격지수’ 확인해보니
전국, 전월 하락세에서 새해 들어 1.32% 반등
재개발 규제완화, 상대적으로 낮은 가격 주목[헤럴드경제=박일한 기자] 서울 및 수도권 재개발 시장이 규제완화 효과로 활기를 띨 것이란 전망이 확산되면서 올 들어 빌라(연립·다세대) 실거래가격이 반등한 것으로 나타났다.

한국부동산원 ‘2022년 1월 공동주택 실거래가격지수’ 자료에 따르면 1월 서울 빌라는 1.24% 올라 전월 마이너스 변동률(-0.09%)에서 상승세로 전환했다.

경기도는 빌라 가격 상승세가 커졌다. 지난해 12월 0.13% 오르던 수준이었으나 올 1월엔 1.29%나 상승했다.

전국 기준으로도 1.32%나 올라 전월(-0.37%) 하락세에서 반등에 성공했다.

수도권은 물론 전국적으로 빌라 실거래가격이 상승한 건 대통령 선거 기간 후보들마다 재개발 재건축 규제완화를 공약했고, 오세훈 서울시장 등 지자체도 규제완화에 적극 나서는 행보를 보였기 때문으로 보인다.

아파트에 비해 상대적으로 덜 올라 투자 목적으로 빌라를 산 사람들도 적잖았다는 게 중개업소 관계자들의 전언이다.

KB국민은행에 따르면 올 2월 기준 서울 빌라 중위 가격은 3억401만원으로 지난해 10월(3억61만원) 처음 3억원을 넘어선 이후 꾸준한 상승세를 이어가고 있다.

빌라 상승세가 계속 이어질지는 미지수다. 무엇보다 거래량이 너무 적다. 1월 서울 빌라 거래량은 2212건으로 전월대비 12.6% 감소했다. 전년 동월과 비교하면 57.1%나 줄어든 수치다. 경기도도 사정은 비슷하다. 지난해 12월 2699건 거래됐는데, 올 1월엔 2467건만 매매계약이 성사됐다. 8.6% 줄어든 거래량이다. 전년동월과 비교하면 44%나 감소했다.

거래량 감소는 매물 적체로 이어지고 가격 하락으로 이어질 가능성이 크다. 실제 올 2월 빌라 실거래가 변동률 잠정치는 1월 대비 전국(-1.91%), 수도권(-1.72%) 모두 하락하는 것으로 조사됐다. 서울(-1.68%) 보다는 경기(-2.71%) 하락폭이 더 클 것으로 보인다. 다만 인천(1.16%) 상승할 것으로 예상됐다.

다만 6월 있을 지방선거는 올해 빌라 시장에 가장 큰 변수가 될 것으로 보인다. 지자체장 후보들마다 각종 개발 공약을 들고 나오면서 투자가치가 있는 개발 대상지 빌라들이 들썩일 가능성이 크다.

공동주택 실거래가격지수 자료는 한국부동산원이 지방자치단체에 신고된 모든 아파트 실거래가를 ‘계약일’ 기준으로 집계해 작성한다. 계약 이후 30일 이내 신고해야 하므로 2월 실거래 변동률은 아직 신고하지 않은 건이 있어 잠정치로 발표한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220317&prsco_id=016&arti_id=0001964639

용적률 500% 상향, 재건축 단지마다 모두 적용?

 

용적률 500% 상향, 재건축 단지마다 모두 적용?

기사내용 요약

빽빽한 '닭장 아파트' 양산 불 보듯…사생활 침해·교통 문제 예상
용적률 상향 지자체 협조 필수…인프라 한계 넘은 '난개발' 우려
수도권 고밀 개발에 따른 도심 기반시설 확충 등 대책 병행해야

윤석열 정부 출범을 앞두고 주요 재건축 아파트 단지를 중심으로 용적률 상향에 대한 기대감이 커지고 있다. 윤 당선인의 대선 과정에서 재건축·재개발 규제를 대폭 완화하고, 민간 재건축 용적률을 최대 500%까지 상향하겠다는 공약을 내걸었기 때문이다. 또 재건축과 재개발 등 정비사업의 최대 관건인 용적률에 따라 재건축 사업의 형태와 사업성이 달라지는 점도 한몫하고 있다.

윤 당선인은 후보 시절 주택 공급 확대를 위한 규제 완화 대책을 공약했다. 30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제와 민간 재건축 용적률 최대 500%까지 상향, 재건축 초과이익환수제 완화, 과도한 기부채납 방지 등을 통해 정비사업을 활성화하겠다고 약속했다.

특히 민간 재건축 단지의 용적률을 500%까지 상향해 정비사업의 사업성이 개선되면, 주택 공급이 확대될 것이라는 판단에 따른 것이다. 문재인 정부의 규제 일변도 정책 및 공공 위주의 주택 공급 정책과 차별성을 부각하려는 의도로 풀이된다.

최근 서울시는 아파트 35층 층수 제한 폐지를 담은 '2040 서울도시기본계획'을 발표와 맞물리면서 민간 재건축 사업이 활성화될 것으로 전망된다. 이에 따라 일부 재건축 단지에는 집주인들이 매물을 거둬들이고, 호가를 올리는 움직임이 감지되고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아파트실거래가(아실)에 따르면 대통령선거일인 이달 9일 5만131건이던 서울의 아파트 매매 매물은 15일 기준 4만9231건으로 1.8% 감소했다. 서울 25개 자치구 중 아파트 매물이 늘어난 곳은 한 곳도 없었다. 용산구(-7.0%), 종로구(-6.9%), 서대문(-6.7%) 순으로 매물이 줄었다. 또 강남구(-3.1%), 송파구(-3.0%), 서초구(-2.7%) 역시 대선 전과 비교해 매물이 감소했다.

윤 당선인이 정비사업 규제 완화에 대한 방향성과 속도 등이 구체화하지 않았지만, 규제 완화를 내세운 만큼 향후 정비사업이 활성화될 것으로 분석된다.

다만 부동산시장에선 모든 재건축 단지에 용적률을 500%까지 적용하는 건 현실적으로 어렵다는 게 중론이다. 용적률이 500%까지 확대되면 사업성은 커질 수 있지만, 그만큼 주거 환경이 열악해질 수밖에 없기 때문이다. 500% 용적률을 적용하면 동간 거리가 좁아지고, 일조권·사생활 침해 등의 부작용이 우려된다.

실제 용적률 285%(건폐율 19%)를 적용한 약 1만 가구에 달하는 대단지인 송파구 '헬리오시티'와 용적률 499%(건폐율 23%)를 적용한 경기 수원시 '화서역 파크푸르지오'는 분양 당시 이른바 '닭장 아파트' 논란을 빚기도 했다.

또 수도권 주거지역을 지나치게 고밀 개발하면 주차 문제와 교통, 교육 등 기존 도시 인프라의 수요 한계를 넘어선 난개발로 이어질 가능성도 배제할 수 없다. 교통망과 녹지 등 도심 인프라를 충분히 확보하지 않은 상태에서 층수만 높였을 경우 자칫 닭장 아파트만 양산할 수 있다는 것이다. 용적률 상향과 고밀 개발에 따른 도심 기반시설 확충에 대한 대책이 병행돼야 하는 이유이기도 하다.

이와 함께 용적률 상향은 지자체와 협조도 필수다. 현행 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 과도하고 무분별한 난개발을 예방하기 위해 토지 용도지역과 종에 따라 개발 밀도를 엄격히 구분하고 있다. 아파트 등 주택이 들어설 수 있는 '주거지역'은 1~3종, 준주거로 나뉜다. 1종 일반 주거지역은 100~200%, 2종 주거지역은 100~250%, 3종 주거지역은 100~300%, 일부 상업시설이 허용되는 준주거지역은 200~500% 범위에서 지자체가 조례로 용적률을 정한다. 각 지차제는 난개발을 막기 위한 도시계획에 따라 조례를 통해 용적률을 결정하고 있다.

전문가들은 용적률 상향을 통한 고밀 개발은 선별적으로 적용할 필요가 있다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "민간 재건축 사업의 용적률 상향은 집값 안정을 위해 주택 공급을 확대한다는 측면에서 긍정적으로 평가한다"면서도 "수도권 지역에 용적률을 일괄적으로 500%로 상향하게 되면 교통 문제를 비롯해 도심 인프라 부족 등으로 난개발 문제가 발생할 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "용적률 500% 상향을 통한 고밀 개발은 직주근접 소형 주택 수요가 많은 도심지나 준주거지역에 청년, 1인가구 위주로 활용해야 한다"며 "도심을 고밀 개발하더라도 용적률을 높인 만큼 건폐율을 낮추고, 낮춘 건폐율로 확보한 대지는 도로나 공원 용지, 학교, 병원 등 인프라 구축에 활용해 주거의 질을 개선할 필요가 있다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220317&prsco_id=003&arti_id=0011064320

주식 양도세 폐지·다주택 중과 백지화… ‘부자 감세’ 비판 넘을까

 

주식 양도세 폐지·다주택 중과 백지화… ‘부자 감세’ 비판 넘을까

[미리 본 Y노믹스] <3> 부동산·금융 분야 세제 개혁

윤석열 대통령 당선인은 부동산·금융 분야 세제를 대폭 손질하겠다고 예고했다. 가장 눈에 띄는 것은 주식 양도소득세 폐지, 가상자산 공제금액 기준 상향 등 ‘파격’ 공약들이다. 문재인정부 시절 추진한 부동산 세제 정책을 원점으로 돌리는 ‘부동산 세제 정상화’ 공약도 핵심이다. 근로장려세제(EITC) 대상·지원금액 확대 및 퇴직소득세 폐지 등 각종 감세 공약도 다수 포함돼 있다.

15일 윤 당선인의 공약집에 따르면 주식 양도세 전면 폐지는 주요 세제 공약 중 하나다. 고액자산가의 부담을 줄여 이른바 ‘큰손’ 자금이 국내 증시에 머무르도록 하겠다는 게 주목적이다. 증권거래세에 대해선 현행을 유지하겠다는 입장을 냈다. 주식 양도세는 주식을 팔 때 거둬들인 수익에 대해 내는 세금이다. 현재 비상장주식, 해외주식을 거래하는 모든 투자자나 상장주식을 매매하는 대주주에게 부과한다. 국내 양도세 납부 대상자는 전체 투자자의 2% 정도로 추정된다.

문재인정부는 대주주에게 부과하는 세금과는 별도로 2023년부터 주식거래를 통해 얻는 차익이 5000만원을 넘으면 대주주 여부와 관계없이 양도차익의 최대 25%를 세금으로 매길 계획을 세워놨다. 하지만 윤 당선인이 대주주 양도세는 물론 양도차익 5000만원 이상에 대한 세금까지 전면 백지화하겠다고 공약했다.

다만 해당 공약이 실현될 수 있을지에 대해서는 의구심 섞인 시선이 많다. 선진 주식시장 과세 추세와는 정반대 방향일 뿐 아니라 ‘개미 투자자’가 아닌 재벌 등 대주주와 고액자산가 등 부자들을 위한 감세 정책이라는 비판이 불가피하기 때문이다. 실제 주식 투자로 연간 5000만원이 넘는 수익을 올리기 위해서는 투자금의 규모가 최소한 ‘억 단위’를 넘어야 한다는 분석이 나온다. 장혜영 정의당 의원실이 공개한 ‘2017~2020년 주식 양도세 100분위 자료’에 따르면 해당 기간 연평균 주식 양도세는 3조4706억원으로 이 중 95%(3조2938억원)는 상위 10%가 냈다.

가상자산 공제 금액을 연간 투자 수익 5000만원까지 높이기로 한 점도 눈에 띈다. 당초 정부는 내년부터 기본 공제금액 250만원 이상 수익에 대해 과세하기로 했는데, 비과세 기준을 주식양도세 수준으로 올리겠다는 것이다. 다만 이와 관련해서는 가상자산을 주식·펀드 등과 동일 선상에 놓는 것은 부적절하며 비상장주식과 채권, 파생상품, 해외주식과의 형평성 문제를 고려해야 한다는 의견이 적지 않은 상황이다.

윤 당선인이 유세 기간 동안 자주 언급했던 세제 개편 방안은 단연 부동산 세제다. 5월 출범할 새 정부는 ‘부동산 세제 전반의 정상화 방안 태스크 포스(TF)’를 운영해 보유세 부과 수준 등 세제 전반을 개선할 방침이다. 문재인정부에서 개편된 부동산 세제를 일단 ‘비정상’으로 규정하고 나선 게 핵심이다.

윤 당선인은 종합부동산세와 재산세를 장기적으로 통합하겠다는 공약을 내놨다. 주택가격 상승에 따라 종부세를 고지받은 납세자들이 늘어난 상황에서 ‘이중과세’ 논란을 해소하겠다는 게 골자다. 종부세율 조정 계획도 밝혔다. 1주택자 대상 세율은 문재인정부 출범 이전 수준으로 낮추고, 1주택자와 비조정 지역 2주택자의 경우 합산 세액이 직전 연도의 50%를 넘지 않도록 세 부담 상한 비율을 조정하겠다는 것이다. 조정지역 2주택자나 3주택자의 세 부담 상한도 현행 300%에서 200%로 낮추겠다는 공약을 내세웠다.

부동산 보유세인 재산세·종부세의 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율인 ‘공정시장가액비율’도 현재 수준의 95%에서 동결하겠다는 입장이다. 이 경우 주택 공시가격은 2020년 수준으로 돌아갈 것으로 전망된다.

다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용도 최대 2년간 한시적으로 배제키로 하는 내용이 담겨 있다. 취득세는 현행 1~3% 수준으로 부과되고 있는 체계를 단일화하겠다는 방침이며, 특히 생애최초주택 구매자에 대해선 취득세 면제 또는 1% 단일세율을 적용키로 했다.

이 같은 조치는 쉽게 말해 문재인정부에서 다주택자 대상 부동산 관련 거의 모든 세금을 중과했던 것을 ‘원점’으로 되돌리는 것이다. 문재인정부는 다주택자를 기본적으로 투기 가능성이 있는 이들로 규정하고 이들에게 취득세와 종부세, 양도소득세 등 부동산 관련한 거의 모든 세금을 중과해 왔다.

일단 정부는 오는 22일 올해 공동주택 공시가격안 공개에 맞춰 종부세 부담 완화 방안을 발표할 방침이다. 정부가 검토 중인 보유세 부담 완화 대책은 크게 세 가지다. 현행 150%인 보유세 증가 상한선을 100%로 낮추는 것, 올해가 아닌 지난해 공시가격을 적용해 종부세·재산세를 부과하는 것, 60세 이상 1주택자는 매각이나 상속 시점까지 종부세 납부를 유예하는 것 등이다.

다만 ‘대수술 예고’ 공약과는 별개로 실제 정책까지 실현될 수 있을지는 장담이 어렵다는 게 정부 안팎의 시각이다. 가장 큰 난제는 여소야대 국면이다. 윤 당선인이 내놓은 세제 관련 공약 중 다수가 더불어민주당의 동의를 필요로 하기 때문이다. 다만 양도세 중과 완화 등은 국회 입법 없이 정부의 의지만으로 제도를 개편할 수 있다.

한편으로는 윤 당선인의 세제 관련 공약이 대부분 ‘감세’에 방점이 찍혀 있는 것에 대한 우려의 목소리도 나온다. 안창남 강남대 세무학과 교수는 “감세냐, 증세냐 절대적인 가치는 없지만 감세 공약을 낼 것이었으면 지출 공약도 함께 줄였어야 한다”며 “이대로면 국가 재정건전성이 불가피하게 하락할 수밖에 없다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220317&prsco_id=005&arti_id=0001512196