윤석열 정부의 부동산 수혜지역
2022년5월10일 새정부 출범을 앞두고 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다. 대선을 앞두고 거래 실종 속 숨 고르기 관망세가 짙었던 주택 시장이 대선 이후 기지개를 켜고 있다. 서울 재건축과 구축, 1기 신도시 분당아파트가 시장을 주도한다. 최근 서울시 도시계획위원회 변경심의를 통과한 재건축 대상인 잠실 주공5단지 전용82㎡의 경우 2021년 7월 최고가 28억5800만원 보다 최근 호가가 32억5000만원으로 4억원가량 뛰었다. 다른 재건축도 가격 상승 움직임이 뚜렷하다. 아파트 매물 감소 현상도 목격된다. 3월 중순 이후 서울 지역 아파트 매물은 4% 가량 감소한 것으로 드러났다. 반면에 한동안 주춤했던 매수세는 매수 문의가 증가하는 증 살아나는 분위기다. 이는 집주인이 집값 상승을 기대하고 매물을 거둬들이는 반면 매수심리가 되살아나는 조짐이다.
최근 인수위가 구성되고 윤석열표 부동산 정책이 가시화되면 시장에는 과연 어떠한 영향력을 미칠까. 시장 전망과 대응 전략에 관심이 쏠린다.
윤석열 정부의 부동산 관련 핵심 공약
첫째, 공급 확대 및 재건축 활성화 정책이다. 5년동안 250만 가구, 수도권 150만가구가 역세권 청년주택 30만 가구와 첫 집 원가주택 20만가구가 각각 공급될 예정이다. 공급 방식은 민간 주도로 분양 주택이 주류를 이룬다. 가장 눈에 띄는 부분은 재건축 등 정비사업 관련 규제 완화다. 재건축 목표 물량은 47만가구로 서울시의 경우 35층 층수 제한 폐지에다 용적률 최대 500% 상향은 파급효과가 굉장히 클 것이다. 재건축 초과이익환수제 , 분양가상한제 완화도 기대감을 높인다. 재건축이 오르면 구축과 신축 아파트도 편익편승 효과로 인해 상승 대열에 합류할 개연성이 농후하다. 강남,여의도,목동 지역이 최대 수혜지가 될 것으로 관측된다. 인접성 효과로 똘똘한 한 채를 찾는 이들이 마포,용산,성동,광진,동작구 지역으로 발길을 넓힐 공산이 커 보인다.
전면적인 재건축 혹은 리모델링 특별법 제정을 앞둔 1기 신도시(분당,일산,평촌,산본,중동) 사정도 크게 다르지 않다는 분석이다. 분당은 벌써 매수 문의가 쇄도하고 매도 호가도 상승하는 등 시장이 달아오르는 모양새다. 앞으로 1기신도시에서 10만가구 이상 새 주택이 추가공급될 예정이다.
둘째, 세금 정상화 정책이다. 공정시장가액비율인하, 취득세 완화, 종합부동산세와 재산세 통합, 양도소득세 중과세율 2년간 시행 보류 등이 대표적이다. 한마디로 취득,보유,양도의 전 과정에 걸쳐 매수자와 매도자가 부담해야할 부동산 세금은 실수요자, 다주택자 모두 큰 폭으로 낮아질 것으로 보인다. 세 부담이 완화되면 다주택자의 경우 버티기에 나서고 매수자는 증가할 것이다.
셋재, 실수요자 대출 규제 완화정책이다. 생애 최초 주택 구매자에 한해 최대 80%까지 주택담보비율을 완화하고, 지역과 관계없이 나머지에 대해서도 70%로 완화한다. LTV 규제가 완화되면 영끌하는 젊은 층, 신혼부부를 위주로 내 집 마련수요가 증가 할 것으로 점쳐진다.
넷째, 대중교통망 확충이다. GTX - ABCDEF 노선과 연장선이 대표적이다.
A노선 동탄-성남-삼성-서울역-연신내-킨텍스-운정지구
B노선 송도-부천-여의도-서울역-청량리-별내-마석
C노선 수원-과천-양재-삼성-청량리-창동-의정부-덕정
D노선 김포-부천-삼성-하남-팔달
E노선 영종-청라-김포공항-구리-남양주
F노선 고양-안산-수원-용인-성남-하남-의정부-고양 순환선
이상을 정리하면 부동산은 공급 확대, 재건축 활성화, 세금 및 대출 규제완화, 교통망 확충 계획 등으로 새 정부의 부동산 시장은 정책 측면에서 하락 요인보다는 상승 요인이 우세함을 알 수있다.
마지막으로 유망 지역과 투자 가치가 높은 슈퍼아파트는 어디일까. 새정부의 정책적 수혜가 예상되는 성장 지역은 서울, 충청,강원 지역이 되지 않을까. 이중 으뜸은 서울로 강남권, 여의도, 용산, 목동지구 재건축과 구축 아파트가 단연 돋보인다. 과거 경험과 투자 선호도로 봤을 때 재건축이 오르면 구축, 신축 순서로 확산될 확률이 높다는 진단이다.
주의할 점도 있다. 윤 당선인 구상대로 부동산 정책을 100% 실행하기 어려운 게 현실이다. 법률 개정이 필요한 사안이 많은데다 여소야대 의석 구조로 인해 입법 통과가 쉽지 않다. 제도 개선과 실제 시행으로 이어지기까지는 상당 기간이 소요되며 적어도 6월지방선거까지는 지지부진할 것이다. 금리 추가 인상, 실물경기 불안, 부동산 거품 붕괴 가능성도 상존하므로 그 어느때보다 신중한 자세를 견지하는 보수적 투자 결정이 바람직해 보인다.
출처:매일경제신문
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