토지거래허가구역 소용없네…압구정 38억 여의도 20억 '신고가' 계속

 

토지거래허가구역 소용없네…압구정 38억 여의도 20억 '신고가' 계속

서울시, 압·여·목·성 '토허제' 1년 더…대치 등도 재연장 가능성 ↑
"집값 안정은커녕 이중규제…서초 등 '풍선효과'만 불러와"

서울시가 압구정, 여의도 등 주요 재건축 지역을 토지거래허가구역으로 재지정했지만, 신고가 거래가 계속 나오면서 '규제 무용론'이 대두되고 있다. 오히려 규제에 따른 시장 안정화보다는 수요 쏠림으로 풍선 효과 부작용만 일으킨다는 지적이 나온다.

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 영등포구 여의도동 한양아파트 전용 109㎡는 지난달 14일 20억3000만원(1층)에 거래됐다. 이전 최고가 19억원 대비 1억3000만원 오른 신고가 거래다. 이 아파트는 지난 3월에도 전용 149㎡가 25억8000만원(4층) 손바뀜하며 신고가를 기록했다.

압구정 등 강남권 토지거래허가구역에서도 신고가 거래는 계속됐다.

강남구 압구정동 현대8차 전용 107㎡는 지난달 23일 38억7000만원(7층)에 거래, 직전 최고가 36억8000만원보다 1억9000만원 상승했다. 대치동 선경1차 전용 117㎡ 역시 이전보다 5억7000만원 오른 38억4000만원(10층)에 신고가 거래를 기록했다.

토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역 일정 면적 이상의 주택, 상가, 토지를 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 이 때문에 실거주 거래만 허가해, 사실상 전세를 끼고 사는 갭투자가 불가능하다.

서울시는 지난해 4월에 이어 지난달 21일 압구정동·여의도·목동·성수동 등 4곳의 토지거래허가구역 지정 규제를 1년 더 연장한다고 발표했다. 이들 4곳은 서울의 대표적인 재건축 재개발 정비사업 관련 토지거래허가구역 규제 지역이다.

대치동 역시 현재 삼성동, 청담동과 함께 국제교류복합 개발사업 관련 토지거래허가구역으로 묶인 곳이다. 올해 6월 종료 예정이지만, 집값 상승 우려에 재지정 가능성이 높다.

부동산업계는 토지거래허가구역의 효과에 의문을 제기한다. 사실상 갭투자가 불가능해 어느 정도 투기 수요를 줄이는 데는 효과가 있을지 모르지만, 전반적인 시장 안정과는 거리가 멀다고 했다.

압구정 A 공인중개업소 대표는 "토허제(토지거래허가구역)는 갭투자가 어렵지만, (갭투자는) 결국 자금 여력이 부족한 이들의 투자 수단"이라며 "여기(압구정)는 대부분 현금 부자들의 수요로 토허제와는 크게 관계가 없다"고 말했다.

오히려 인근 비규제 지역으로 수요가 쏠리면서 집값이 치솟는 '풍선 효과'만 유발한다고 지적했다. 대표적인 풍선 효과 지역이 서초구 반포다. 서초구 반포·서초·잠원동 일대 비(非)토지거래허가 지역은 서울 안에서도 신고가 거래 비중이 높다.

부동산업계 관계자는 "토지거래허가구역 취지는 결국 투기 수요를 차단해 시장 안정을 꾀하겠다는 것인데 효과가 있는지 의문"이라며 "오히려 서울 안에서 형평성 문제와 지역 불만만 키우고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220503&prsco_id=421&arti_id=0006067852

'10만 가구 추가 공급' 1기 신도시…용적률 500% 적용될까?

 

'10만 가구 추가 공급' 1기 신도시…용적률 500% 적용될까?

기사내용 요약

인수위, 1기 신도시 정비사업 두고 '오락가락' 행보…혼선 '자초'
빽빽한 '닭장 아파트' 양산…사생활 침해·교통 혼잡, 주거 질 '뚝'
규제 완화와 '토지거래허가제·도심 기반시설 확충 대책' 병행

최근 1기 신도시 정비사업이 뜨거운 감자로 떠오른 가운데, 정비사업의 최대 관건인 용적률 적용 범위에 관심이 집중되고 있다. 용적률에 따라 재건축 사업의 형태와 사업성이 달라지기 때문이다.

인수위는 지난달 25일 1기 신도시 재건축 사업을 중장기 국정과제로 검토한다고 발표했다. 이후 분당·일산·평촌·산본 등 1기 신도시 지역민들을 중심으로 여론이 급속히 악화됐다. 윤석열 대통령 당선인 선거 과정에서 약속한 1기 신도시 재건축 활성화 공약에 대한 말 바꾸기가 아니냐며 논란이 커지자, 인수위는 해명에 해명을 거듭하며 진화에 나섰다.

인수위는 지난달 26일 "공약 이행을 위한 준비가 계획대로 진행되고 있다"며 "진행 과정에서 주민들의 다양한 의견을 적극 수렴하겠다"고 해명했다. 이어 "일반적인 정비사업은 상당히 장기간이 소요되지만 1기 신도시의 경우 특별법 등으로 소요 기간을 획기적으로 단축하는 것이 가능하다"며 "조속한 정비사업 추진을 위해 노력하고 있다"고 강조했다.

인수위는 최근 1기 신도시 정비사업을 중장기 국정 과제에서 '특별법'을 조속히 추진하겠다고 입장을 선회했다. 민감한 시기에 인수위의 오락가락한 행보로 시장 혼란을 부추기고, 1기 신도시 지역민들의 반발이 커졌기 때문이다.

재건축 기대감이 커지면서 1기 신도시 아파트 가격이 상승하는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다. 부동산R114에 따르면 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 아파트 가격은 대선 이후 약 2개월(3월10일~4월22일) 동안 0.26% 상승했다. 대선 전 약 2개월(1월 1일~3월 9일) 동안의 상승률은 0.07%로, 대선을 기점으로 변동폭이 세 배 가량 높아졌다. 같은 기간 ▲서울(0.25→0.08%) ▲경기(0.06→0.03%) ▲수도권(0.15→0.05%) 아파트 가격 상승률은 둔화됐다. 2기 신도시(-0.25→-0.23%)와 인천(-0.16→-0.19%)은 약세를 이어갔다.

1기 신도시 가운데 대선 이후 가장 높은 상승률을 보인 지역은 일산으로 나타났다. 일산 아파트 가격은 대선 이후 약 2개월 동안 0.52% 상승했고, 이어 ▲중동(0.29%) ▲분당(0.26%) ▲산본(0.14%) ▲평촌(0.12%) 등이 뒤를 이었다. 또 가구당 평균 가격 기준으로 분당 아파트 가격은 12억5000만원으로 집계됐다. 이어 ▲평촌(8억7000만원) ▲일산(6억8000만원) ▲산본(5억7000만원) ▲중동(5억6000만원) 순이다.

윤석열 대통령 당선인은 대선 과정에서 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 10만여가구를 추가 공급하겠다고 공약했다. 용적률이 200% 안팎인 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 재건축을 속도감 있게 추진해 주택 공급을 대폭 늘리겠다는 복안이다.

현재 1기 신도시 용적률 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% 중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높은 상황이다. 또 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다.

향후 1기 신도시 특별법을 통해 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다며 중장기적으로 10만 가구 이상 아파트가 추가 공급될 것으로 추산된다.

하지만 용적률 상향은 현실적으로 쉽지 않다. 용적률이 늘어나 가구수가 기존보다 늘어나면 주거 질이 하락할 수 밖에 없다. 또 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용할 경우 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.

이와 함께 용적률 상향 등 규제 완화 기대감으로 단기적으로 집값 급등이 불가피하고, 주택임대시장이 불안해질 수 있다. 또 용적률 상향분 가운데 절반을 임대주택으로 공급하는 것을 두고 조합원들의 반발도 예상된다.

일각에선 1기 신도시 특별법 제정이 형평성에 어긋난다는 지적도 있다. 서울에 40~50년이 지난 아파트 단지의 재건축 추진이 쉽지 않은 상황에서 1기 신도시만 특별법을 제정해 규제를 완화하는 것은 특혜라는 것이다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자는 1기 신도시 역세권 용적률 500% 상향과 관련해 "어느 특정 지역에 (용적률을) 통으로 500% 준다는 것은 있을 수가 없다"고 일축했다.

원 후보자는 지난 1일 이날 오전 통의동에서 '인구와 미래전략 태스크포스(TF) 활동' 관련 브리핑을 하고 기자들과 만나 '분당 용적률을 300%까지 완화하고 역세권 등에는 500%까지 높이는 게 맞느냐'는 질문에 "500% 용적률은 빽빽하게 나오지 않느냐"며 이같이 답했다.

전문가들은 1기 신도시 정비사업은 점진적으로 추진과 투기를 차단할 정책이 병행돼야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1기 신도시 정비사업을 한꺼번에 풀면 시장이 과열되고, 집값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다"며 "1기 신도시만을 특정한 특별법은 2·3 신도시를 비롯해 재건축을 앞둔 다른 아파트 단지들과의 형평성에 맞지 않은 일"이라고 설명했다.

권 교수는 "용적률을 완화할 경우 교통이나 교육, 주거 환경 문제가 발생할 수 있기 때문에 해결책도 병행돼야 한다"며 "정비사업과 관련한 규제를 풀더라도, 토지거래허가구역과 같은 투기 수요를 차단하는 방식을 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220503&prsco_id=003&arti_id=0011160376

“집값 한 방에 잡겠다는 접근보다 기대 심리 안정에 집중”

 

“집값 한 방에 잡겠다는 접근보다 기대 심리 안정에 집중”

원희룡 국토부 장관 후보자

원희룡 국토교통부 장관 후보자가 주택 가격을 단기적으로 하향 안정시키겠다고 밝혔다. 다만 집값이 급락하지 않도록 속도 조절을 통해 시장 상황에 따라 탄력적으로 대응하겠다고 덧붙였다.

원 후보자는 2일 국회 국토교통위원회에서 진행된 인사청문회에서 새 정부의 부동산 정책 목표에 대해 “단기적으로 하향 안정을 목표로 한다”고 말했다. 그는 집값 안정 방법으로는 “도심 내 정비사업 등의 속도를 높이는 것과 함께 기존의 매물이 나오도록 (다주택자에 대한) 양도소득세 중과를 1년 유예하는 등 공급에 플러스 효과를 줄 수 있는 정책을 하루빨리 시장에 투입하겠다”고 말했다.

원 후보자는 그러면서 “단기간에 불필요하게 가격을 자극하는 신호는 미루고, 양도세 중과 유예 등 시급한 조치에 대해 실행력을 보여줘서 시장에 명확한 신호를 줄 수 있다”며 “공급과 복지, 금융세제 기능을 함께하는 방향으로 시장을 정상화하겠다”고 강조했다. 다만 “시장 가격을 자극할 수 있는 부분은 면밀하게 상황을 보면서 탄력적으로 대응하겠다”고 덧붙였다.

문재인정부에서 주택 공급이 늘었는데도 집값이 올랐다는 지적에 대해서는 “수요에 걸맞은 공급이 없어 엇박자가 났다는 점에 주목하고 있다”며 “양적으로는 숫자를 채웠는지 모르지만 임대주택도 미입주가 많았다”고 진단했다. 그러면서 “특정 지역 집값을 단기적으로 잡겠다는 잘못된 목표를 세우고, 가격을 직접 통제하겠다는 무모하고 비현실적인 정책 때문에 결과가 거꾸로 됐다”며 “한 방에 집값을 잡을 수 있다는 오만한 접근보다 기대심리 안정과 신뢰를 높이는 데 집중하겠다”고 말했다.

원 후보자는 집값 수준이 어느 정도가 적정한지에 대해서는 “소득 배수를 따져야 하고 물가, 경제성장률과 관련한 장기 추세선에 집값이 따라 움직이는 것이 안정이라고 생각한다”고 답했다.

총부채원리금상환비율(DSR)에 대해서는 “DSR은 지난해에 도입됐고 지속적으로 강화돼야 한다”면서 “다만 특정 대상, 특히 미래소득이 과소평가된 청년층에 대해선 완화할 방안을 강구해야 한다”고 언급했다. 현재 총대출 규모가 2억원을 넘으면 DSR 40% 규제를 받는데, 인수위는 청년층에 한해 상환기간을 늘리는 방식으로 더 많은 대출을 받을 수 있게 하는 방안을 검토하고 있다.

‘임대차 3법’을 두고 원 후보자는 “거의 폐지에 가까운 근본적인 개선이 필요하다는 생각을 하고 있다”고 말했다. 그는 “세입자 보호를 안 하는 게 아니라 더 잘 보호하려는 복안을 가지고 있다”면서 “국회 국토위에 태스크포스(TF)를 만들면 여야와 정부가 충분히 논의해 좋은 제도를 만들 수 있다고 생각한다. 심도 있는 방안을 내놓겠다”고 말했다.

1기 신도시 재건축 규제 완화에 대해서는 “특별법을 만들어서 즉시 마스터플랜 작성에 들어가겠다”며 “인수위 부동산 TF에서 개별 위원의 발언이 걸러지지 않고 나와 혼선이 빚어졌는데, 정돈하겠다”고 말했다.

이날 청문회에서는 원 후보자가 제주지사 시절 썼던 업무추진비가 과도하다는 비판과 ‘오등봉 근린공원 개발사업’이 제주판 대장동 사건이라는 지적도 나왔다. 이 때문에 정책 관련 질문에 후보자가 답할 기회는 상대적으로 적었다. 원 후보자는 업무추진비와 오등봉 사업에 대해서는 문제가 없다는 입장을 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220503&prsco_id=005&arti_id=0001523187

억만장자들의 6가지 검소한 습관

 억만장자들의 6가지 검소한 습관

자신의 재산을 절반이상 사회에 기부키로 한 억만장자들이다. 맨 왼쪽 위부터 시계방향으로

버크셔 헤서웨이의 워런 버핏 회장, 마이크로소프트의 창업자 빌 게이츠, CNN창업자 테드 터너,

영화감독 조지 루카스, 오라클의 공동창업자 래리 엘리슨, 마이클 블룸버그 뉴욕시장.

      '억만장자들의 6가지 검소한 습관'을 선정해 소개했다.    

 

 

1. '집부터 검소하게'

 

자산규모 606억달러로 세계 최고 부자인

멕시코의 카를로스 슬림은

30살 때 구입한 집에서 40년째 살고 있다.

 

투자의 귀재 워런 버핏도

1957년 고향 오마하에서 사들인

방 5개짜리 단독주택에 산다.

 

2. '통근시 대중교통 이용'

 

영국 코드웰그룹의 수장 존 코드웰은

매일 자전거로 회사에 출퇴근한다.

코드웰은 "건강, 환경, 비용 등

모든 면에서 최고의 선택"이라고 말한다.

 

3. '실용적인 옷차림'

 

이케아(IKEA)의 창업주 잉그바르 캄프라드는

항상 청바지와 스웨터를 입고 다닌다.

코드웰은 새 옷 대신 기성복만 고집한다.

 

4. '외모에 과한 투자는 사치'

 

구글에 투자해 막대한 돈을 번 데이비드 체리튼은

집에서 부인이 머리를 깎아준다.

 

5. '차(車)도 검소하게'

 

세계 최대 기업 월마트의 짐 월튼 사장은

15년째 똑같은 픽업트럭을 직접 몰고 다닌다.

 

인도 2위의 재벌 아짐 프렘지의 애마(愛馬)는

소형차인 도요타 코롤라다.

 

6. '명품을 멀리하라'

 

버핏은 명품에 대해 "그런 장난감은 귀찮기만 하다"고 말한 바 있다.

최고의 갑부 슬림은 개인용 비행기나 요트가 없다.

 

* 근검, 절약, 저축이 억만장자를 만든다.

 

1기 신도시 ‘재건축 규제 완화’ 기대감 여전… 시장 ‘신중’

 

1기 신도시 ‘재건축 규제 완화’ 기대감 여전… 시장 ‘신중’

경기도 매매수급지수 소폭하락
분당 매매가 변동률은 0.05%↑

재건축 규제완화라는 호재를 맞을 것으로 보이는 지역을 중심으로 뜨거워지던 매수심리가 꺾였다. 새 정부의 부동산 공약 이행에 대한 불안감이 반영된 것으로 보인다. 새 정부는 여전히 재건축 규제완화 의지를 꺾지 않고 있다. 앞으로 시장이 더 들썩인다는 우려도 나온다.

1일 한국부동산원에 따르면 재건축 단지 밀집지역의 매수세가 누그러지기 시작했다. 부동산원의 주간아파트가격 통계에 따르면 4월 4주차(25일 기준)에 경기도 아파트 매매수급지수는 91.0으로 전주(92.5)보다 소폭 하락했다. 이 지수는 100을 기준선으로 이보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많음을 의미한다.

경기도뿐 아니라 인천도 4월 4주차 매매수급지수가 94.0으로 전주(94.5)보다 떨어졌다. 같은 기간 서울 동남권(강남4구)은 96.1, 목동과 여의도동 등이 포함된 서남권은 91.5로 전주 수준을 유지했다. 재건축 관련 규제가 완화하거나 강화할 때마다 집값이 요동치는 지역이다.

시장의 분위기는 대통령선거를 치른 지난 3월과 크게 달라졌다. 3월에는 매매수급지수뿐 아니라 실질적 거래량도 늘었다.

서울시부동산정보광장에 따르면 지난 3월에 서울 아파트 거래량은 1426건(계약일 기준)으로 올해 들어 처음으로 1000건을 넘었다. 경기도 고양시는 542건으로 2월(274건)의 배에 달했고, 성남시도 272건으로 2월(108건)보다 늘었다.

이들 지역에 쏠리는 기대감은 여전하다. 재건축 규제완화 이행을 둘러싼 실망감을 표출한 이번 주에도 1기 신도시인 성남시 분당구의 매매가격 변동률(부동산원 기준)은 0.05% 상승했다. 고양시 일산동구도 0.04% 뛰었고 일산서구는 0.02% 올랐다. 반면 같은 기간에 경기도 전 지역의 평균 매매가격 변동률은 -0.01%를 기록했다.

업계에서는 당분간 재건축 규제완화 계획이 시장의 불확실성을 키운다고 진단한다. 새 정부는 ‘1기 신도시 재정비 촉진 특별법’의 대상 지역을 기존 1기 신도시(분당·일산·산본·중동·평촌)에서 1기 신도시가 속한 5개 시(성남·고양·군포·부천·안양) 등으로 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220502&prsco_id=005&arti_id=0001522922

원희룡 “재개발·재건축 규제 완화 시 가격 불안 부작용 있을 수 있다”

 

원희룡 “재개발·재건축 규제 완화 시 가격 불안 부작용 있을 수 있다”

"시장 과열 여파 여전…집값 상승 부작용 최소화"






윤석열 정부의 새 부동산 정책 공개를 두고 대통령직인수위원회에서 출범 이후 발표를 언급한 가운데 원희룡 국토교통부 장관 후보자가 국회에 인사청문회 답변자료를 제출했다.

뉴스1에 따르면 새 정부의 기조에 따르되 부동산 시장에 미치는 영향을 고려해 신중하게 접근하겠다는 입장으로 사실상 향후 정책의 방향성이 제시된 것이라는 분석이 나온다.

1일 앞서 원 후보자가 국회에 제출한 인사청문회 답변자료에 따르면 문재인 정부의 부동산 정책을 두고 "이례적인 초저금리, 유동성 등 전세계적인 거시경제 여건과 입지·시기 등 수요에 부응하지 못한 공급이 맞물리면서 결과적으로 집값이 급등했다"고 답변했다.

그는 "특히 수요 억제를 위한 세제·대출 규제가 오히려 주택시장을 왜곡하고 국민들께 불편과 부담을 드린 측면도 있었다"고 덧붙였다.

이에 원 후보자는 "장관으로 취임한다면 최대한 이른 시일 내에 예측 가능하고 신뢰할 수 있는 주택공급 로드맵을 제시하겠다"고 했다. 250만 가구 공급 로드맵은 윤석열 대통령 당선인이 제시한 대표적인 부동산 공약이다.

그러면서 "선호도가 높은 도심 중심에서 충분한 공급이 이뤄질 수 있도록 민간의 공급 기능을 강화하고, 청년 등 취약계층에 대한 지원을 확대하는 것이 중요하다"고 답했다.

정리해보면 문 정부의 규제를 통한 수요 억제와 공급 부족으로 집값이 급등했으며 차기 정부에서는 민간 중심의 충분한 공급으로 이를 해소하겠다는 셈이다.

특히 원 후보자는 부동산 정책의 목표를 '집값의 현재 수준 유지' 또는 '집값의 하향, 이전 수준 회복' 중 어디에 두고 있는지 묻자 "집값이 단기간 내 급등해 국민부담이 커진 상황 등을 감안할 때 공급 확대 등을 통한 집값의 하향 안정 흐름이 필요하다"고 부연했다.

다만 부동신 시장에 미치는 영향을 고려해 '대수술'을 예고한 일부 제도, 규제 완화 방안에 대해서는 신중하게 검토하겠다는 입장도 보였다. 차기 정부의 규제완화 기대감에 부동산 시장이 들썩인다는 지적이 이어진 바 있다.

원 후보자는 "아직 시장 과열 여파가 남아 있는 상황에서 재개발·재건축 규제 완화 시 가격이 불안해지는 부작용이 있을 수 있다"고 전했다.

특히 30년 이상 노후 아파트의 안전진단 면제 공약에 대해선 "안전진단 기준을 합리적으로 개선해 도심 공급을 촉진할 필요성은 있으나 안전진단 대상이 되는 아파트가 많아 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 만큼 경제 여건, 시장 상황, 규제 간 연관성 등을 종합 고려해 추진해나갈 계획"이라고 했다.

최근 집값 상승세를 이끄는 1기 신도시의 재건축을 위한 특별법 추진과 관련해 인수위 브리핑 직후 기자들과 만나 1기 신도시 태스크포스(TF) 및 1기 신도시 특별법을 추진한다고도 답변했다.

원 후보자는 "국가가 지원할 것들, 그다음에 광역이 지원할 것들이 질서 있는 지원 방안을 놓고, 절차를 빨리 할 수 있는 내용의 특별법이 필요하다"며 "종합적인 마스터 플랜과 중장기 계획이 필요하다"고 지적했다.

윤 당선인의 부동산 공약 기조인 규제 완화에 초점을 맞추되 집값 급등의 부작용을 최소화하기 위해 속도조절을 시사한 것으로 풀이된다.

시행 2년이 다가오는 임대차 3법의 경우 "전월세 시장상황을 면밀히 모니터링 하면서 충분한 공론화와 의견수렴 과정 등을 거쳐 근본적인 개선 방안을 모색해 나가겠다"고 언급했다.

공시가격 현실화 로드맵에 대해서도 "연구용역 등을 통해 현실화 계획을 재검토해 보유 부담이 과도해지지 않도록 보완방안을 마련하겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220502&prsco_id=022&arti_id=0003691632

제동 걸린 ‘부동산 공시가격 현실화’…목표 90%→80%로?

 

제동 걸린 ‘부동산 공시가격 현실화’…목표 90%→80%로?

새 정부 수정 방침에 차질 불가피
‘공시가격 되돌리기’ 공약 파장
로드맵 시행 2년 만에 흔들
공정성 위해 현실화 추진했지만
‘2030년 공동주택 90% 목표’에서
80%선 낮추고 시점도 연기 유력

지난 대통령 선거에서 여야 후보들이 쏟아낸 부동산 관련 공약 가운데 주택 소유자들의 관심을 끈 것은 단연 감세 관련 내용이었다. 양도소득세 중과세 완화, 재산세와 종합부동산세의 통폐합 등이 그런 것들이다. 윤석열 당선자는 보유세의 기준이 되는 공시가격에 손을 대, 2022년도 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 환원하겠다는 파격적인 공약도 내놨다. 문재인 정부에서 진행된 급격한 공시가격 상승에 제동을 걸어 국민의 부담을 낮추겠다는 뜻인데, 시장에선 취지는 이해되지만 현실적으로 공시가격을 2년 전 수준으로 되돌리기는 어려울 것이라는 평가가 지배적이었다.

윤석열 후보가 당선되면서 상황은 확 바뀌었다. 대선 직후인 지난 3월23일 현 정부는 올해 공동주택 공시가격안을 공개하면서 올해 1가구 1주택자의 보유세에 대해서는 지난해 공시가격을 과표로 적용하기로 하는 파격적인 세부담 완화방안을 내놓았다. 정부 방안은 공시가격을 2년 전 수준으로 돌린 것이 아니라 1년 전 수준으로, 그것도 1가구 1주택자의 보유세에 대해서만 1년 전 공시가격을 제한적으로 적용하기로 한 것이기는 하다. 하지만 내용적으로는 윤 당선자의 ‘공시가격 되돌리기’ 공약과 유사한 것으로, 결과적으로 2020년 11월 발표돼 시행 2년째를 맞고 있는 ‘공시가격 현실화 로드맵’의 차질이 불가피해진 상황이다.

 공시가격 현실화율 목표, 90%에서 80%로?

부동산 공시가격 현실화 로드맵은 현행 부동산 공시법이 규정한 ‘적정가격’보다 낮게 공시하는 관행에서 벗어나고, 공시제도 공정성의 핵심으로 꼽혀왔던 부동산 유형간 가격 균형성을 확보하기 위한 방안이었다. 이 계획은 당시 부동산 유형별로 차이가 컸던 현실화율 수준과 시장 여건 등을 고려해 토지는 2028년, 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년까지 8~15년에 걸쳐 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 90%로 끌어올리는 목표를 제시했다. 당시 부동산 공시가격 현실화율은 50~70% 수준이었는데, 특히 단독주택의 현실화율이 아파트보다 지나치게 낮아 형평성 문제가 꾸준히 지적돼 왔다.

이후 현실화 로드맵이 처음으로 적용된 2021년 공시가격은 단독주택(표준)이 6.68%, 공동주택이 19.05%의 상승률을 보였다. 당시 코로나19 대유행 사태와 경기침체 우려 속에 한국은행이 단행한 잇단 기준금리 인하 및 그로 인한 시중 유동성 확대로 2020년 하반기 전국적으로 집값이 급등한데다 현실화율 제고까지 더해졌기 때문이다. 이후 부동산시장 과열 현상은 지난해까지 이어졌고, 올해 단독주택 및 공동주택 공시가격은 또다시 각각 7.34%, 17.20% 상승하기에 이르렀다. 특히 국민들의 체감이 높은 공동주택은 2년 연속 20% 가까운 상승률을 기록했는데, 이는 2005년 주택공시제도가 도입된 이래 가장 가파른 상승률이다.

이처럼 공시가격 현실화 추진 초기에 공교롭게 집값도 크게 오르면서 주택 소유자들의 세부담이 커졌고, 지난해 서울시장 보궐선거에선 악화된 부동산 민심이 폭발했다. 발등에 불이 떨어진 정부는 부랴부랴 지난해 공시가격 9억원 이하 재산세 경감방안을 시행하고 건강보험료 부담 완화에도 나서는 등 대응책을 내놨지만 역부족이었다. 이후 대선에서 공시가격 조정이 공약으로 나오는 등 논란이 이어졌고, 급기야 대선 직후 공시가격을 발표하게 된 정부가 전년도 공시가격을 보유세 과표로 적용하기로 하는 파격적인 조처를 내놓게 됐다.

국토교통부는 지난 달 29일자로 아파트와 연립주택 등 전국 공동주택 1454만호의 2022년 공시가격을 결정·공시하는 것으로 올해 부동산 공시 일정을 마무리했다. 올해 공시가격 현실화율은 토지(표준지)가 71.6%(지난해 68.6%), 단독주택(표준)이 57.9%(지난해 55.9%), 공동주택은 71.5%(지난해 70.2%) 수준이다.

국토부는 새 정부 출범과 함께 공시가격 현실화 로드맵을 수정한다는 방침이다. 국토부 안팎의 말을 종합하면, 현재 90%인 현실화율 목표 제고율을 80% 선으로 낮추고, 2028~2035년인 현실화율 도달 목표 시점도 늦추는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 국토부 부동산평가과 관계자는 “아직 구체적인 수치 등을 이야기할 단계는 아니다”며 “연구용역과 공청회 등 법적 절차를 밟아 여러 가지 안이 검토될 것”이라고 말했다.

 공시가격 투명성 개선 방안도 관심 현실화율

수정·보완와 함께 공시가격과 관련해 그동안 꾸준히 제기됐던 투명성 개선 요구가 거세질 것이라는 전망도 나온다. 매년 공시가격에 대해 이의를 제기하는 지방자치단체의 민원이 쏟아지고 있고, 조사인력 부족과 조사자 전문성 등의 문제로 가격 산정 오류가 잇따르고 있다는 지적도 끊이질 않았기 때문이다.

지난해의 경우, 집값이 급등한 서울의 고가 아파트 단지를 중심으로 공시가격이 지나치게 높다며 낮춰달라는 지자체와 주택 소유자들의 요구가 특히 많았다. 확정 공시 전 열람에 들어가는 공동주택 공시가격 안에 대해, 지난해에만 4만9601건의 의견제출이 이뤄졌고, 이 가운데 5%에 해당하는 2485건은 재조사와 심의를 거쳐 공시가격 조정이 이뤄졌다. 올해는 공동주택에 대한 의견제출 건수가 지난해의 5분의 1 수준인 9337건으로 줄었고, 의견이 반영돼 처리된 건수도 1248건에 그쳤다. 정부가 올해 1주택자 보유세에 대해서는 지난해 공시가격을 적용하겠다고 발표한 게 영향을 끼친 것으로 풀이된다.

2019년 서울 성수동 ‘갤러리아포레’ 공시가격 정정은 공시가격의 객관성과 신뢰성을 떨어뜨린 대표적인 사례로 꼽힌다. 당시 갤러리아포레의 층과 방향에 따른 공시가격이 전년도와 달리 들쭉날쭉하게 나온 뒤 주민들의 항의로 재조사가 이뤄졌는데, 아파트 2개 동 230가구 전체의 공시가격이 정정되는 일이 벌어졌다. 이후 주택 공시가격 조사·산정을 맡고 있는 한국부동산원은 감정평가사 등 조사 인력 확충, 과학적 조사기법 도입, 내외부 심사단의 검증 강화 등을 통해 공시가격의 신뢰성을 높이는데 주력해 왔다. 지난해부터는 공시가격 열람 때 산정 기초자료인 교육·편의시설 등 입지, 향·건물구조 등 특성, 거래사례 등 가격 참고자료 등이 공개되고 있는 중이다.

일각에서는 제주지사 시절 공시가격을 놓고 국토부에 날선 비판을 해온 원희룡 국토부 장관 후보자가 장관직에 오르게 되면 공시가격 개편 수위가 높아지는 것 아니냐는 전망도 나온다. 원 후보자는 대선 후보 경쟁을 벌이던 지난해 5월 “보유세의 기준이 되는 공시가격 산정 내용과 방식을 투명하게 공개해야 한다”며 “공시가격 오류로 인한 국민의 재산권 피해를 막기 위해 정부의 공시가격 현실화 로드맵을 당장 중지해야 한다”고 촉구한 바 있다.

그러나 원 후보자의 이런 태도는 국토부 장관 후보 지명 후 신중모드로 변했다. 그는 장관 청문회 준비사무실 첫 출근길에서 공시가격 산정 방식 개편 여부에 대한 취재진의 질문에 “많은 문제점을 느꼈던 것은 사실이나 정책은 한 쪽의 요구와 입장을 가지고만 정할 수는 없다”고 선을 그었다. 다만, 최근 인수위 부동산 테스크포스(TF)에 참여한 서울시가 공시가격 산정 오류를 줄이기 위해서는 지자체에 공시가격 검증센터를 설치해 중앙정부와 공시가격을 상호검증하는 방안이 필요하다고 주장하고 있는 것으로 알려져, 이에 대한 국토부의 대응이 주목된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220502&prsco_id=028&arti_id=0002588957