'10만 가구 추가 공급' 1기 신도시…용적률 500% 적용될까?

 

'10만 가구 추가 공급' 1기 신도시…용적률 500% 적용될까?

기사내용 요약

인수위, 1기 신도시 정비사업 두고 '오락가락' 행보…혼선 '자초'
빽빽한 '닭장 아파트' 양산…사생활 침해·교통 혼잡, 주거 질 '뚝'
규제 완화와 '토지거래허가제·도심 기반시설 확충 대책' 병행

최근 1기 신도시 정비사업이 뜨거운 감자로 떠오른 가운데, 정비사업의 최대 관건인 용적률 적용 범위에 관심이 집중되고 있다. 용적률에 따라 재건축 사업의 형태와 사업성이 달라지기 때문이다.

인수위는 지난달 25일 1기 신도시 재건축 사업을 중장기 국정과제로 검토한다고 발표했다. 이후 분당·일산·평촌·산본 등 1기 신도시 지역민들을 중심으로 여론이 급속히 악화됐다. 윤석열 대통령 당선인 선거 과정에서 약속한 1기 신도시 재건축 활성화 공약에 대한 말 바꾸기가 아니냐며 논란이 커지자, 인수위는 해명에 해명을 거듭하며 진화에 나섰다.

인수위는 지난달 26일 "공약 이행을 위한 준비가 계획대로 진행되고 있다"며 "진행 과정에서 주민들의 다양한 의견을 적극 수렴하겠다"고 해명했다. 이어 "일반적인 정비사업은 상당히 장기간이 소요되지만 1기 신도시의 경우 특별법 등으로 소요 기간을 획기적으로 단축하는 것이 가능하다"며 "조속한 정비사업 추진을 위해 노력하고 있다"고 강조했다.

인수위는 최근 1기 신도시 정비사업을 중장기 국정 과제에서 '특별법'을 조속히 추진하겠다고 입장을 선회했다. 민감한 시기에 인수위의 오락가락한 행보로 시장 혼란을 부추기고, 1기 신도시 지역민들의 반발이 커졌기 때문이다.

재건축 기대감이 커지면서 1기 신도시 아파트 가격이 상승하는 등 불안한 흐름이 이어지고 있다. 부동산R114에 따르면 분당·일산·평촌·중동·산본 등 1기 신도시 아파트 가격은 대선 이후 약 2개월(3월10일~4월22일) 동안 0.26% 상승했다. 대선 전 약 2개월(1월 1일~3월 9일) 동안의 상승률은 0.07%로, 대선을 기점으로 변동폭이 세 배 가량 높아졌다. 같은 기간 ▲서울(0.25→0.08%) ▲경기(0.06→0.03%) ▲수도권(0.15→0.05%) 아파트 가격 상승률은 둔화됐다. 2기 신도시(-0.25→-0.23%)와 인천(-0.16→-0.19%)은 약세를 이어갔다.

1기 신도시 가운데 대선 이후 가장 높은 상승률을 보인 지역은 일산으로 나타났다. 일산 아파트 가격은 대선 이후 약 2개월 동안 0.52% 상승했고, 이어 ▲중동(0.29%) ▲분당(0.26%) ▲산본(0.14%) ▲평촌(0.12%) 등이 뒤를 이었다. 또 가구당 평균 가격 기준으로 분당 아파트 가격은 12억5000만원으로 집계됐다. 이어 ▲평촌(8억7000만원) ▲일산(6억8000만원) ▲산본(5억7000만원) ▲중동(5억6000만원) 순이다.

윤석열 대통령 당선인은 대선 과정에서 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 10만여가구를 추가 공급하겠다고 공약했다. 용적률이 200% 안팎인 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 재건축을 속도감 있게 추진해 주택 공급을 대폭 늘리겠다는 복안이다.

현재 1기 신도시 용적률 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% 중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높은 상황이다. 또 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다.

향후 1기 신도시 특별법을 통해 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다며 중장기적으로 10만 가구 이상 아파트가 추가 공급될 것으로 추산된다.

하지만 용적률 상향은 현실적으로 쉽지 않다. 용적률이 늘어나 가구수가 기존보다 늘어나면 주거 질이 하락할 수 밖에 없다. 또 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용할 경우 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.

이와 함께 용적률 상향 등 규제 완화 기대감으로 단기적으로 집값 급등이 불가피하고, 주택임대시장이 불안해질 수 있다. 또 용적률 상향분 가운데 절반을 임대주택으로 공급하는 것을 두고 조합원들의 반발도 예상된다.

일각에선 1기 신도시 특별법 제정이 형평성에 어긋난다는 지적도 있다. 서울에 40~50년이 지난 아파트 단지의 재건축 추진이 쉽지 않은 상황에서 1기 신도시만 특별법을 제정해 규제를 완화하는 것은 특혜라는 것이다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자는 1기 신도시 역세권 용적률 500% 상향과 관련해 "어느 특정 지역에 (용적률을) 통으로 500% 준다는 것은 있을 수가 없다"고 일축했다.

원 후보자는 지난 1일 이날 오전 통의동에서 '인구와 미래전략 태스크포스(TF) 활동' 관련 브리핑을 하고 기자들과 만나 '분당 용적률을 300%까지 완화하고 역세권 등에는 500%까지 높이는 게 맞느냐'는 질문에 "500% 용적률은 빽빽하게 나오지 않느냐"며 이같이 답했다.

전문가들은 1기 신도시 정비사업은 점진적으로 추진과 투기를 차단할 정책이 병행돼야 한다고 조언했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1기 신도시 정비사업을 한꺼번에 풀면 시장이 과열되고, 집값 상승 등의 부작용이 나타날 수 있다"며 "1기 신도시만을 특정한 특별법은 2·3 신도시를 비롯해 재건축을 앞둔 다른 아파트 단지들과의 형평성에 맞지 않은 일"이라고 설명했다.

권 교수는 "용적률을 완화할 경우 교통이나 교육, 주거 환경 문제가 발생할 수 있기 때문에 해결책도 병행돼야 한다"며 "정비사업과 관련한 규제를 풀더라도, 토지거래허가구역과 같은 투기 수요를 차단하는 방식을 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220503&prsco_id=003&arti_id=0011160376