부정적(-) 레버리지 효과는 나쁜가?
지렛대 효과(레버리지 효과;Leverage Effect)를 긍정적(+)으로 잘 이용하면 높은 수익률을 얻을 수 있다는 것을 잘 알고 있다. 그러나 레버리지 효과가 긍정적(+)으로 작용하지 않고 부정적(-)으로 일어난다면 본전도 못 건지고 오히려 더 물어줘야 하는 경우가 생긴다.
우선 긍정적(+) 레버리지 효과와 반대되는 부정적(-) 레버리지 효과를 더 잘 이해하기 위해 아래의 예제를 살펴보자.
김현주씨는 연 임대소득이 1억 원으로 기대되는 총 10억 원짜리 상가건물을 매입하고자 할 때, 7%의 대출금리로 7억 원을 웰컴은행에서 대출받는다면 자기자본 3억 원에 대한 투자수익률은17%가 된다는 것을 알고 있다. (지난 차시에 상세히 설명)
그런데, 갑자기 은행대출금리가 7%에서 12%로 상승한다면 김현주씨가 실제 투자한 자기자본3억 원에 대한 투자수익률은 어떻게 변하게 될까?
금리가 7%에서 12%로 상승하게 되면 대출이자는 8,400만원(=7억 원×12%)이 된다. 총 10억 원짜리 상가건물의 연 임대소득은 1억 원이므로 3억 원에 대한 자기자본수익은 1,600만원(=1억원-8,400만원)이 된다. 그러므로 김현주씨의 자기자본수익률은 약 5.33%(=1,600만원/3억원)이 된다.
단순하게 생각하면 대출금리가 7%에서 12%로 5%포인트 상승했을 뿐인데, 자기자본수익률은17%에서 5.33%로 거의 1/3토막이 났다.
즉, 총투자수익률(10%=1억원/10억원)보다 높은 대출이자율(12%) 때문에 자기자본수익률(5.33%)은 오히려 총투자수익률(10%)보다 낮아지게 된다는 것을 알 수 있는데 이것을 부정적(-)레버리지 효과라고 한다.
* 부정적(-) 레버리지 효과 : 총투자수익률〈대출이자율 → 자기자본수익률〈총투자수익률
만일 대출이자율이 15%로 더 상승한다면 자기자본수익률은 어떻게 되는지 한 번 더 계산해 보자.
이때, 대출이자는 1억500만원(=7억원×15%)이 되는데 이는 연 임대소득 1억 원보다 더 크기 때문에 오히려 자기자본수익률은 마이너스 즉, 약 -1.67%(=-500만원/3억원)이 된다. 즉, 괜히 대출받아 투자하여 임대소득보다 더 높은 이자를 주고 나니 오히려 손해가 되므로 투자하지 않은 것만 못하게 되는 것이다.
위의 예를 통해 부정적(-) 레버리지 효과에 대해 다음과 같이 다시 정리할 수 있다.
대출이자율이 총투자수익률보다 높아지게 되면, 자기자본수익률은 총투자수익률보다 더 작게 되는 부정적(-) 레버리지 효과가 일어난다는 것이다. 즉, 대출을 받으면 오히려 총투자수익률보다 더 낮은 자기자본수익률이 발생하기 때문에, 부정적(-) 레버리지 효과가 발생할 것으로 예상되면 대출을 받지 말고, 모두 자기자본을 이용하여 투자하여야 한다는 것이다. (물론 총투자금액이 없으면 당연히 투자는 할 수 없게 된다.) 이는 자신의 자본을 이용하는 것에 비해 타인자본을 이용하는 데 더 많은 대가를 지불한다는 뜻이 되기 때문이다.
그런데 부정적(-) 레버리지 효과가 발생해도 대출을 받는 사람이 있을까? 위의 예를 생각한다면10%의 총투자수익률이 기대되는데 15%대출금리로 대출받는 사람이 있을까?
있다!
그 투자자는 단기간(또는 투자자의 목표기간) 내에 부동산가격이 급등할 것이라고 기대하고 있어(확실한 정보 등) 매매차익을 얻기 위해선 지금 무조건 매입해야 하는데 투자금액이 충분하지 않다면 어쩔 수 없이 높은 대출금리가 적용되어도 대출을 받아야 하기 때문이다. 한때 우리나라도 부동산가격이 계속 오르는 시기에 투자자들이 단기간에 매매차익을 얻고자 높은 대출이자를 부담하는 경우가 많았다.
즉, 지금 당장 대출이자를 많이 내더라도 향후 얻게 될 매매차익으로 보유기간 동안 발생한 손해액과 투자비용(이자 등)을 모두 상회하고도 남아 투자자의 요구수익률을 충족시킬 수 있는 믿음이 있는 투자자라면 현재 부정적(-) 레버리지 효과가 나타나더라도 당연히 대출받게 된다. 물론 생각처럼 부동산가격이 올라가지 않거나 오히려 떨어지게 되면 손해액은 눈덩이처럼 불어나게 된다.
출처:한국경제부동산
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