2022년 5월 13일 금요일

중수익 중위험 투자

 중수익 중위험 투자


길지 않은 삶을 살았지만 몇 가지 세상 진리를 배우게 되었다. 

첫째, 세상에는 공짜 점심이 없었다. 공짜처럼 보였지만 결국 돈을 내야 했다. 심지어는 가장 비싼 점심이 되기도 했다. 

둘째, 일석이조가 없었다. 말 그대로 돌멩이 하나로 두 마리의 새를 잡을 수는 없는 법이다. 필자는 어릴 적 다윗 못지 않은 돌팔매 기술을 자랑했다. 내 돌팔매에 죽은 뱀만 두 자리수가 넘었다. 그리고 절벽을 뛰어 오르던 다람쥐도 잡은 적이 있었을 정도다. 하지만, 돌팔매로 그 크고 이륙 속도가 느린 꿩 한 마리 못 잡은 것은 물론이며, 한 나무에 모여 있던 참새 백 마리를 향해 던진 돌조차도 허공을 갈랐던 적이 무수히 많았다. 그런데 어떻게 두 마리를 한꺼번에 잡을 수 있겠는가?
 
마지막으로 고수익에는 고위험이 따른다는 것이다. 인지상정상 사람들은 고수익은 내고 싶어 하면서도 그에 상응하는 위험을 떠 안기를 싫어한다. 물론 안전하면서도 고수익을 낼 수 있는 투자가 있긴 하다. 문제는 높은 경쟁률이다. 고수익무위험 또는 고수익저위험이라면 있는 돈, 없는 돈 탈탈 털어서 심지어 은행 돈까지 끌어다가 투자를 한다. 그래서, 결국에는 저수익의 결과를 받아 들여야 한다.
 
지금은 여태까지 경험하지 못한 초저금리 시대다. 신입사원 시절에 연 15%짜리 적금을 어렵잖게 구경했고, IMF 직후에는 MMF조차 25%까지 주던 시절도 있었다. 하지만 우리 경제가 안정이 되고 성장률이 낮아지면서 금리는 추락하기 시작했다. 최근 금통위에서 기준금리를 3%로 낮췄고 조만간 한 차례 더 낮출 모양이다. 지금 예금 금리가 3%대에 불과한데 멀지 않아 2%대로 내려갈지도 모른다. 이제는 싫으나 좋으나 예적금 일변도의 자산 관리에서 벗어나야 한다. 결론을 말하자면 저금리 시대에는 중수익 중위험 투자를 늘려 가야 한다.
 
중수익은 통상 은행 금리의 2배 수준을 말하는데 지금 기준으로는 6~7% 정도가 적당할 것이다. 이런 중위험 중수익 금융상품은 어떤 게 있을까? 이 코너를 통해서 소개했던 ELS가 대표적인 중수익 중위험 금융상품이라 할 수 있다. 가입 시점 대비 주가나 지수가 50~60%를 초과해서 빠지지 않으면 원금보장과 만기상환이 되는 상품이 많이 나오고 있다. 또 수익률은 다소 낮은 원금보장형 ELS도 있고 ELD라는 지수연동 은행예금도 있으니 한번 비교해 본 후 조금씩 투자를 해 보는 것이 좋다.
 
채권도 중수익 중위험 상품으로 볼 수 있다. 신용도가 높은 채권은 은행 금리와 별반 차이가 없지만 A 또는 BBB등급의 채권은 연 5~7%까지도 가능하다. 직접 투자하는 것이 부담이 된다면 채권형 펀드에 가입해도 좋다. 요즘에는 해외 채권형 펀드의 수익률이 좋은데 일부 가입할 만하다.
 
마지막으로 채권형 주식이 있다. 채권처럼 매년 5~7%의 현금 배당 또는 주식 배당을 주는 주식들이 있다. 안정적인 수익모델을 갖고 있으면서 고배당 정책을 유지하는 주식들이다. KT, 맥쿼리인프라 등이 대표적인데 저가(!) 매수하거나 적립식 투자를 하면 목표 수익률을 달성할 수 있다.
 
위와 같이 중위험이라고 생각하고 투자했지만 실제로는 고위험일 수도 있다. 따라서, 여러 위험 요소들을 객관적으로, 보수적으로 평가하는 것이 좋고, 가능하면 해당 전문가의 자문을 받고 투자하는 것이 바람직하다

출처:한국경제

다주택자 매물 풀리자...수도권 외곽 집값 하락 '전방위 확산'

 

다주택자 매물 풀리자...수도권 외곽 집값 하락 '전방위 확산'



기사내용 요약
수도권 집값 -0.02%, 한주 만에 하락 전환
화성 22주째 하락…올해 누적 하락률 1.81%
수원 -0.03→-0.07→-0.10% 하락폭 매주 커져
용인도 하락폭 확대, -0.02→-0.05→-0.07%
"양도세 중과 유예 기회 삼아 차익실현 나선 것"


정부가 1년간 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 유예하면서 서울 아파트 매물이 이틀만에 4%가 넘게 증가했다. 업계에 따르면 서울 아파트 매물은 5만7935건으로, 양도세 중과 유예 시행 직전인 지난 9일 대비 4.3% 늘었다. 사진은 12일 서울시내 부동산의 모습. 

경기도 외곽 지역 집값 하락이 수도권 전역으로 확산할 조짐을 보이고 있다. 화성, 오산, 시흥부터 시작된 집값 하락세가 수원, 용인, 남양주, 인천 등으로 옮겨가는 모양새다.

13일 한국부동산원에 따르면 5월 둘째 주(9일 기준) 수도권 아파트값은 전주 대비 0.02% 떨어졌다. 지난주(2일 기준) 보합 전환됐으나 1주 만에 다시 하락했다.

지난주 상승 전환했던 서울 아파트값은 이번주 보합으로 내려앉았고, 지난주 보합이었던 경기와 인천 아파트값은 이번주 각각 -0.03%, -0.04%를 기록했다.

한국부동산원 관계자는 “미국 금리인상과 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 시행을 앞두고 매물은 늘었지만 관망세가 지속되면서 수도권은 보합 또는 하락 전환했다"고 설명했다.

특히 최근 다주택자들의 절세용 매물을 빠르게 늘어나고 있는 수도권 외곽 지역을 중심으로 아파트값 하락세가 두드러지고 있다.

동탄신도시가 속한 화성은 이번주에도 0.18% 하락하며 지난해 12월 13일부터 22주 째 하락세를 이어갔다. 올해 누적 하락률이 1.81%로 수도권에서 가장 크다.

일대 아파트들의 하락 거래도 눈에 띄게 늘어나는 추세다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기 화성시 청계동 동탄신도시에 위치한 '시범반도유보라아이비파크4.0' 전용 84㎡는 지난 8일 9억5000만원(21층)에 거래돼 지난해 8월 기록한 신고가 12억5000만원보다 3억원 떨어졌다.

또 청계동 '동탄역 시범우남퍼스트빌' 전용 84㎡는 지난 11일 11억4000만원(19층)에 손바뀜됐는데 직전 최고가(13억6천만원)보다 2억2000만원 하락했다.





수도권 외곽 지역에 있는 오산(-0.13%), 시흥(-0.07%), 안성(-0.05%), 구리(-0.05%), 의왕(-0.04%) 등도 이번주 하락폭이 상대적으로 컸다. 특히 시흥과 오산은 올해 누적 하락률이 각각 1.58%, 1.13%로 수도권 하락세를 주도하고 있다.

또 수원(-0.10%)과 용인(-0.07%) 아파트값도 매주 하락폭이 커지며 수도권 아파트값 하락세가 전방위로 확산하는 모습도 포착된다.

수원 아파트값은 올해 들어 0.73% 하락하며 지난해 18.4% 상승했던 것과 정반대 양상이다. 최근 변동률 추이를 보면 4월 넷째주 -0.03%, 5월 첫째주 -0.07%, 5월 둘째주 -0.10% 등 하락폭이 매주 커지는 양상이다. 지역별로 봐도 권선구(-0.08%)·팔달구(-0.06%)·영통구(-0.10%)·장안구(-0.16%) 등 모두 하락세로 전환했다.

용인 역시 최근 3주 변동률이 -0.02%, -0.05%, -0.07%로 하락폭이 확대되는 양상이다. 지난해 16.2% 올랐던 용인 아파트값도 올해 들어서는 0.66% 하락하며 분위기가 차갑게 식었다.

지난해 38% 올라 전국 집값 상승률 1위를 기록했던 의왕도 상황이 비슷하다. 의왕은 최근 6주 연속 하락하며 누적 하락률이 0.54%까지 커졌다.

의왕시 포일동 '인덕원 푸르지오엘센트로' 전용 84.98㎡는 지난달 11일 12억5000만원(17층)에 거래됐는데 이는 지난해 6월 16억3000만원(25층) 보다 4억원 가량 떨어진 것이다.

또 의왕시 내손동 '의왕내손e편한세상' 전용 84㎡는 지난해 10월 12억5000만원(19층)으로 최고가를 기록했지만 지난달 18일 10억5000만원(10층)까지 떨어졌다.






시장 전문가들은 금리인상 우려로 매수세가 위축된 가운데 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예로 매물이 늘면서 수도권 집값 하락세가 확산하는 것으로 보고 있다.

부동산 플랫폼 아실에 따르면 경기도 아파트 매물은 13일 기준 11만3517건으로 한달 전 10만4759건에 비해 8758건(8.3%) 늘어났다.

이 기간 남양주시 매물이 36.3% 늘었고, 과천시(20.2%), 성남시 수정구(16.5%), 성남시 중원구(16.5%), 화성시(10.9%), 수원시 장안구(10.7%) 등도 큰 폭으로 증가했다. 전문가들은 수도권 매물이 늘어나는 지역을 중심으로 아파트값 추가 하락 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

한 부동산 전문가는 "그동안 투기성 매수세가 많이 집중됐던 지역에서는 이번에 양도세 중과 유예를 기회 삼아 차익 실현에 나서려는 수요가 두드러진다"며 "경기도 일부 지역은 공급이 많이 예정돼 있어서 상승 여력이 낮다는 판단이 맞물리면서 다른 지역보다 먼저 내놓으려는 심리가 깔린 것으로 보인다"고 설명했다


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220514&prsco_id=003&arti_id=0011182733

지방 아파트 값 3.3m²당 1000만원 돌파

 

지방 아파트 값 3.3m²당 1000만원 돌파


평균 매매가격 1년만에 28% 올라
부동산 규제 완화 기대감 등 영향
지방 아파트의 매매가격 상승세가 계속되고 있다. 최근 통계 작성 이후 처음으로 3.3m² 평균 매매가격이 1000만 원을 돌파했다.

12일 부동산 리서치업체 리얼투데이가 KB부동산 리브온의 월간통계자료를 분석한 결과 올해 4월 광역시를 제외한 지방 아파트 3.3m²당 평균 매매가격(전용면적 기준)은 1019만 원으로 집계됐다. 지난해 4월(797만 원)과 비교하면 1년 만에 28% 오른 셈이다.

지방 아파트의 3.3m²당 평균 매매가격은 올해 1월(973만 원)과 2월(999만 원) 연이어 오르다가 3월(1010만 원)에는 통계 작성 이후 처음으로 1000만 원을 넘어섰다. 1년 전과 비교해 아파트 값이 가장 많이 오른 지역은 충북이었다. 올해 4월 3.3m²당 평균 매매가격이 982만 원으로 1년 전(686만 원) 대비 43% 올랐다. 이어 강원(35%)과 충남(30%), 제주(29%) 등이 높은 상승률을 나타냈다.

업계 전문가들은 윤석열 정부에서 다주택자의 세금 감면 등 부동산 규제 완화 정책을 내놓을 것이라는 기대감이 커지면서 지방 아파트의 매수 심리가 살아나고 있다고 분석했다. 리얼투데이 관계자는 “지방의 경우 수도권이나 광역시와 달리 대출이나 청약 등의 문턱이 높지 않은 점도 투자 수요를 끌어오는 요인”이라고 설명했다.

출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220514&prsco_id=020&arti_id=0003428211

2022년 5월 12일 목요일

부정적(-) 레버리지 효과는 나쁜가?

 부정적(-) 레버리지 효과는 나쁜가?



지렛대 효과(레버리지 효과;Leverage Effect)를 긍정적(+)으로 잘 이용하면 높은 수익률을 얻을 수 있다는 것을 잘 알고 있다그러나 레버리지 효과가 긍정적(+)으로 작용하지 않고 부정적(-)으로 일어난다면 본전도 못 건지고 오히려 더 물어줘야 하는 경우가 생긴다.

  우선 긍정적(+) 레버리지 효과와 반대되는 부정적(-) 레버리지 효과를 더 잘 이해하기 위해 아래의 예제를 살펴보자.

  김현주씨는 연 임대소득이 1억 원으로 기대되는 총 10억 원짜리 상가건물을 매입하고자 할 때, 7%의 대출금리로 7억 원을 웰컴은행에서 대출받는다면 자기자본 3억 원에 대한 투자수익률은17%가 된다는 것을 알고 있다. (지난 차시에 상세히 설명)

  그런데갑자기 은행대출금리가 7%에서 12%로 상승한다면 김현주씨가 실제 투자한 자기자본3억 원에 대한 투자수익률은 어떻게 변하게 될까?

  금리가 7%에서 12%로 상승하게 되면 대출이자는 8,400만원(=7억 원×12%)이 된다 10억 원짜리 상가건물의 연 임대소득은 1억 원이므로 3억 원에 대한 자기자본수익은 1,600만원(=1억원-8,400만원)이 된다그러므로 김현주씨의 자기자본수익률은 약 5.33%(=1,600만원/3억원)이 된다.

  단순하게 생각하면 대출금리가 7%에서 12% 5%포인트 상승했을 뿐인데자기자본수익률은17%에서 5.33%로 거의 1/3토막이 났다.

  즉총투자수익률(10%=1억원/10억원)보다 높은 대출이자율(12%) 때문에 자기자본수익률(5.33%)은 오히려 총투자수익률(10%)보다 낮아지게 된다는 것을 알 수 있는데 이것을 부정적(-)레버리지 효과라고 한다.

  * 부정적(-) 레버리지 효과 총투자수익률대출이자율 → 자기자본수익률총투자수익률

  만일 대출이자율이 15%로 더 상승한다면 자기자본수익률은 어떻게 되는지 한 번 더 계산해 보자.

  이때대출이자는 1500만원(=7억원×15%)이 되는데 이는 연 임대소득 1억 원보다 더 크기 때문에 오히려 자기자본수익률은 마이너스 즉 -1.67%(=-500만원/3억원)이 된다괜히 대출받아 투자하여 임대소득보다 더 높은 이자를 주고 나니 오히려 손해가 되므로 투자하지 않은 것만 못하게 되는 것이다.

  위의 예를 통해 부정적(-) 레버리지 효과에 대해 다음과 같이 다시 정리할 수 있다.

  대출이자율이 총투자수익률보다 높아지게 되면자기자본수익률은 총투자수익률보다 더 작게 되는 부정적(-) 레버리지 효과가 일어난다는 것이다대출을 받으면 오히려 총투자수익률보다 더 낮은 자기자본수익률이 발생하기 때문에부정적(-) 레버리지 효과가 발생할 것으로 예상되면 대출을 받지 말고모두 자기자본을 이용하여 투자하여야 한다는 것이다(물론 총투자금액이 없으면 당연히 투자는 할 수 없게 된다.) 이는 자신의 자본을 이용하는 것에 비해 타인자본을 이용하는 데 더 많은 대가를 지불한다는 뜻이 되기 때문이다.

  그런데 부정적(-) 레버리지 효과가 발생해도 대출을 받는 사람이 있을까위의 예를 생각한다면10%의 총투자수익률이 기대되는데 15%대출금리로 대출받는 사람이 있을까?

  있다! 

  그 투자자는 단기간(또는 투자자의 목표기간내에 부동산가격이 급등할 것이라고 기대하고 있어(확실한 정보 등매매차익을 얻기 위해선 지금 무조건 매입해야 하는데 투자금액이 충분하지 않다면 어쩔 수 없이 높은 대출금리가 적용되어도 대출을 받아야 하기 때문이다한때 우리나라도 부동산가격이 계속 오르는 시기에 투자자들이 단기간에 매매차익을 얻고자 높은 대출이자를 부담하는 경우가 많았다.

  즉지금 당장 대출이자를 많이 내더라도 향후 얻게 될 매매차익으로 보유기간 동안 발생한 손해액과 투자비용(이자 등)을 모두 상회하고도 남아 투자자의 요구수익률을 충족시킬 수 있는 믿음이 있는 투자자라면 현재 부정적(-) 레버리지 효과가 나타나더라도 당연히 대출받게 된다물론 생각처럼 부동산가격이 올라가지 않거나 오히려 떨어지게 되면 손해액은 눈덩이처럼 불어나게 된다.

 

원본:http://www.hankyung.com/board/view.php?id=_column_374_1&ch=ft&no=10&page=1&sn=&ss=&sc=&old_no=&old_id=_column_374_1&skin=&keyword=&category=&tag=&pagenum=&sel_order=&desc=desc&cmt_page=1&cmt_order=&cmt_desc=asc

출처:한국경제부동산

시행 2년 된 임대차법, 어떻게 손질 될까

 

시행 2년 된 임대차법, 어떻게 손질 될까



임대차법 시행 후 서울 전셋값 2억 가까이 ‘껑충’
8월 계약갱신권 만료…하반기 전세난 예고
“신고 의무화 제외하고 계약갱신·상한제 개정 검토할 듯”




 안정세였던 임대차 시장이 수요는 꾸준한 가운데 최근 임대차법에 따른 매물 감소로 일부 지역에서는 호가가 높아지는 분위기다. 신규 입주물량도 부족한 가운데 8월 시행 2년을 앞둔 계약갱신청구권 만료 기간이 다가오면서 하반기 전세난이 예고되고 있다.

실제로 임대차법 시행 후 약 2년 만에 서울 아파트의 평균 전셋값은 2억원 가까이 올랐다. 12일 한국부동산원에 따르면 올해 3월 서울 아파트의 평균 전셋값은 6억3294만원으로 임대차 2법 시행 전인 2020년 7월 말 평균 4억6458만원 대비 36.2%(1억6836만원) 상승했다. 이는 2년 전 3월 전셋값(4억6070만원)과 비교해도 평균 37.6%(1억7224만원) 오른 가격이다.

이에 지난 10일 출범한 윤석열 정부는 임대차법 손질을 검토 중에 있다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회에서 임대차3법과 관련해 “폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다”는 입장을 밝히기도 했다.

전문가들은 당장 폐지는 없겠지만, 임대차3법 축소 등 대대적인 손질이 이뤄질 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “새 정부가 실거래가 신고 의무화를 제외하고 갱신계약권과 임대료 상한제 개정을 검토할 것으로 예상된다”며 “다만 갱신계약을 앞둔 세입자의 반발과 월세화 문제, 충분히 주택공급을 할 수 있는 토대 마련이 전제될 필요가 있다는 점에서 공급대책이 선제화되고 임대료 보조책 병행, 대규모 건설 및 법인 임대사업자 대책이 우선될 필요가 있다”고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “하반기 임대차 시장의 불안이 예상되기 때문에 서민들의 주거안정과 비용 부담을 줄이기 위한 주거복지와 관련된 금융과 세제 등의 조속한 시행을 기대한다”고 말했다.

그러면서도 “임대차3법의 일부 조정이나 폐지 등에 대한 의지는 강하지만 사실 당장 법안이 개정되기는 어려워 보인다”며 “임대차 시장은 완전 실수요 시장으로의 공급 대책이 현실화되도록 빠른 실행이 가장 필요하다”고 강조했다.

그는 또 “주택임대사업자제도 부활이나 전셋값을 많이 올리지 않은 집주인에 대한 인센티브 제공, 전세자금대출 완화 등 8월부터 신규 계약을 해야 하는 임차인들을 위해 할 수 있는 일을 적극 검토하고 협의해야 할 것”이라고 덧붙였다.

현재 임대차 시장에서도 학군, 교통 등이 좋고 생활 편의시설이 잘되어 있는 주거지는 수요가 공급보다 많아 가격이 상승할 가능성이 높다.

특히 임대차법으로 인해 이번에 계약을 하면 거의 동일한 금액으로 4년간 임차를 줘야하기 때문에 집주인 입장에서는 지난 2년간 못 올린 금액에 향후 4년간의 상승 금액을 모두 반영해 매물을 내놓을 것이란 우려가 나오고 있다.

김 위원은 “금리 인상기에 전세자금대출 이자 부담이 높아져 전세보증금을 올리는 대신 일부 보증금을 월세로 전환하는 월세화 비율도 크게 높아질 전망”이라며 “최근 시중은행의 전세자금대출 규제가 일부 완화되었기 때문에 하반기 전세 수요자들은 미리 준비할 필요가 있다”고도 조언했다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220513&prsco_id=119&arti_id=0002603452

부동산 규제 완화 강드라이브… 시장은 기대반 우려반

 

부동산 규제 완화 강드라이브… 시장은 기대반 우려반




윤석열정부 부동산 정책 전망

양도세 한시 완화… 종부세 손질 등 예고
지난 이틀 새 서울 아파트 매물 4.4% ↑
대출 규제가 문제… 거래량 증가 ‘아직

여소야대 정국 입법 지연 가능성 대두
부동산 들썩이자 속도조절론도 제기
일각 “집값 안정화까지 시간 필요할 것”




 
윤석열정부 출범을 계기로 재건축·재개발 등 정비사업과 각종 세제 등 부동산 정책의 대대적인 변화 조짐이 엿보인다. 취임 첫날부터 ‘부동산 정상화’ 방안이라며 다주택자의 양도소득세 중과 한시 배제를 곧장 시행하는 등 부동산 드라이브에 나섰다. 다만 여소야대의 정치 지형으로 부동산 관련 입법 작업은 지연될 가능성이 크고, 부동산 가격 상승에 따른 규제 완화 속도조절론이 부상할 수도 있어서 시장이 어떻게 움직일지는 쉽게 예측하기 어렵다는 반응이 나온다.

12일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 전날 기준으로 전국 17개 모든 시·도에서 윤 대통령 취임 직전(9일)보다 아파트 매물이 늘었다. 서울은 9일 5만5509건에서 11일 5만7935건으로 4.4% 늘었고, 경기(10만7742건 → 11만3133건)와 인천(2만4046건 → 2만5226건)도 같은 기간 각각 5.0%, 4.9%씩 증가했다. 전국에서 매물 증가율이 가장 높았던 광주는 9844건에서 1만548건으로, 불과 이틀 만에 7.2%나 매물이 급증하기도 했다.

부동산 업계는 새 정부 출범과 맞물려 시행된 다주택자에 대한 양도세 중과 배제 조치의 영향으로 보고 있다. 현행 소득세법은 기본세율(6∼45%)에다 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 더하는 구조다. 정부는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에 대해서는 지난 10일부터 최고 45%인 기본세율만 적용한다. 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건도 완화되면서 기존 주택을 1년이 아닌 2년 안에만 팔면 된다. 마침 다음 달 1일이 과세 기준일이어서 그 전에 주택을 처분하면 종합부동산세 등 보유세 부담도 덜 수 있는 만큼 이번 기회에 매매를 진지하게 고민하는 다주택자가 늘고 있다는 게 업계의 분석이다. 새 정부의 ‘110대 국정과제’에는 양도세뿐 아니라 종부세 등 다른 세제도 단계적으로 개편하는 내용이 포함됐다. 공시가격과 공정시장가액 비율 조정 등을 통해 부담을 경감하고, 중장기적으로는 종부세와 재산세를 통합하는 방안도 검토하기로 했다.

부동산 정책 변화에 따른 기대감으로 매물은 점차 늘어나고 있지만, 거래량은 그 속도를 따라오지 못하는 분위기다. 기준금리 인상과 대출 규제 등의 영향으로 아직 집을 사려는 사람이 많지 않아서다. 정부는 대출 규제 완화도 추진 중이다. 규제지역에 따라 40∼50%인 주택담보대출비율(LTV)을 70%까지 높이고, 생애 최초 주택 구매자의 경우 80%까지 상향할 계획이다.






박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “양도세 중과 배제가 다주택자에게 어느 정도 퇴로를 열어 줘서 시장에 매물을 내놓게 하는 효과를 가져올 수 있을 것”이라면서 “다만 다주택자들이 매도를 시도하다가 여의치 않으면, 전세 낀 주택을 자녀 등에게 부담부증여로 넘기면서 매물 증가 효과가 오래 지속되지 않을 수도 있다”고 말했다.

결국 주택 거래 활성화로 부동산 시장이 안정 단계에 접어드는 시점은 전문가들도 쉽게 점치지 못하고 있다. 정부가 추진 중인 부동산 정책 중 상당수는 법 개정이 불가피한데 여소야대 구도에서 한덕수 국무총리 후보자 인준 절차 등 내각 구성부터 지연되는 등 국회 차원의 협조를 받기 힘든 상황이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “최근 원자재 가격 급등이 공사비에 부담을 줘서 아파트 분양가에도 영향을 미칠 가능성이 크고, 재건축·재개발 규제 완화 조치도 실제 공급 확대로 이어지려면 시간이 필요하다”면서 “현재로서는 당장 집값이 안정화될 요인은 딱히 보이지 않는 것 같다”고 말했다.



출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220513&prsco_id=022&arti_id=0003695252

전세의 월세화 가속도… 8월 어쩌나

 

전세의 월세화 가속도… 8월 어쩌나



서울 1분기 월세 거래 2만건 돌파
매물 줄어 전월세 가격 치솟을 여지




올해 1분기 서울 아파트 임대차 거래 가운데 월세가 차지하는 비중이 역대 최대치를 기록했다. 이른바 ‘전세의 월세화’가 가속하고 있다. 동시에 거래를 기다리는 전월세 매물이 감소세다. 매물이 극단적으로 줄고 전셋값은 치솟는 ‘전세난’이 오는 8월에 현실화할 수 있다는 우려가 커진다.

서울부동산정보광장은 올해 1분기 서울의 아파트 월세 거래량이 2만1009건으로 집계됐다고 12일 밝혔다. 지난해 같은 기간(1만6452건)보다 27.7% 늘었다. 1분기 아파트 월세 거래량이 2만건을 넘기기는 서울시에서 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 처음이다.

서울의 월세 거래량은 이미 지난해 연간 7만건을 돌파하면서 최대치를 작성했었다. 올해는 지난해보다 더 늘어날 가능성이 크다. 올해 서울의 1분기 임대차 거래에서 월세 비중은 38.7%였는데, 지난해 1분기(34.6%)보다 4.1% 포인트 올랐다. 전세의 월세화 현상은 새 임대차법이 시행되면서 속도를 내고 있다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 때문에 집주인들이 월세를 더 선호한다.

또한 새 임대차법 시행(2020년 7월 31일)에 맞춰 갱신됐던 임대차 물량의 계약 종료시점이 다가오면서 임대차 시장에서 긴장감이 고조되고 있다. 갱신계약했던 매물이 새 계약을 위해 시장에 나오면 지난 6년간의 상승분을 한꺼번에 반영할 수 있다는 우려가 크다.

매물도 줄고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세(월세 포함) 매물은 4만1695건(12일 기준)으로, 한 달 전(4만2193건)보다 1.2%(498건) 감소했다. 거래 가능한 매물이 적어 언제든 전월세 가격이 치솟을 여지가 있는 것이다.

다만 시장에서 아직 직접적 변화는 나타나지 않는다. 서울 아파트의 전셋값은 내림세 혹은 보합을 이어가는 중이다. 한국부동산원에 따르면 이달 2주차(9일 기준) 서울 아파트 전셋값 변동률은 전주에 이어 보합(0.00%)이었다. 경기도(-0.01%)와 인천(-0.03%)은 내림세를 지속했다. 그 결과 수도권 전체에서 올해 들어 전셋값 누적 변동률은 0.44%로 뚜렷한 하락세를 보인다.


출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220513&prsco_id=005&arti_id=0001525678

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