건설사가 재개발·재건축 사업 수주를 위해 조합에 이주비 등 시공과 관련 없는 비용을 제공하는 행위가 오는 12월부터 법으로 금지된다. 정비 업계와 현장에서는 시공사가 수주를 위해 조합에 남발했던 무리한 약속이 사라질 것이라는 기대와 거주민의 이주가 늦어져 사업 동력이 훼손될 수 있다는 우려가 동시에 나온다.
15일 국토교통부에 따르면 재개발·재건축 등 정비사업 관련법인 '도시 및 주거환경정비법'이 지난 10일 일부 개정돼 이 같은 내용이 법제화됐다. 개정안 시행은 오는 12월 11일부터다.
이는 정비사업의 과열경쟁을 억제하고 투명성을 높이기 위해 건설업자 또는 등록사업자가 계약 체결과 관련해 시공과 관련 없는 사항을 제안할 수 없도록 하는 게 개정 이유라고 국토부 측은 설명했다. 또 "정비사업 추진 과정에서 지역 주민들에게 허위·과장된 정보를 제공하거나 사실을 숨기거나 축소해 정보를 제공하는 것을 금지하는 한편, 제도 운영상 나타난 일부 미비점을 개선 및 보완하기 위함이라고 덧붙였다.
개정안에는 사업자가 조합과 시공 계약을 체결할 때 시공과 관련 없는 사항으로 ▲이사비·이주비·이주촉진비 등 시공과 관련없는 금전이나 재산상 이익 ▲재건축초과이익환수제에 따른 부담금의 제공을 금지하는 내용이 신설됐다.
그동안 건설사들은 재건축·재개발 시장에서 시공권을 확보하기 위해 조합에 관행적으로 이사비와 이주비·이주촉진비 등을 대신 제공해 왔다. 이는 국토부 고시 '정비사업 계약업무 처리기준'에 따라 이전부터 금지돼왔지만, 법령이 아닌 고시에 기반한 규정으로 법적 처벌까지 이어지지 못했다. 하지만, 이번 개정안에 따르면 건설업체가 조합에 금전적 이득을 제공할 경우 최대 1000만원의 과태료를 부과할 수 있다.
또한 잘못된 정보 제공으로 인한 피해 시 손해배상 책임도 지도록 했다. 토지 등 소유자 방식의 재개발사업에서 정비계획 변경을 제안하거나 사업시행계획인가를 신청한 경우 정비구역 지정·고시가 있는 날 이후에 여러 명이 1명의 소유자로부터 소유권이나 지상권을 양수해도 대표자 1명을 소유자로 보는 내용도 포함했다.
아울러 정비사업 종료 후에 조합 임원이 고의로 조합 해산을 지연시키는 것을 방지하기 위해 이전고시 후 1년 내 조합 해산을 위한 총회를 소집하도록 하고, 세입자를 보호하기 위해 중대한 재해 발생이 예상되거나 발생하는 등의 경우 점유자를 퇴거시키는 행위도 제한하도록 했다.
시공사 이주비 제공 금지에 대해 정비업계에서는 건설사들의 출혈 경쟁이 사그라들 것으로 보고 있다. 반면, 법 시행 이후 상당수 정비사업의 타격을 예상하는 시공사도 적지 않다. 시공사 측에서는 사업 동력이 크게 떨어져 주택 공급 물량 감소로 이어질 수 있다고 주장한다. 조합이 사업비를 마련할 재원은 일반분양밖에 없는데 일반분양은 이주가 마무리 돼야 진행할 수 있기 때문이다.
정책 철회 가능성까지 언급됐으나 유지 가닥 연구용역 발주 앞두고 사전 전문가 의견 청취 민간 참여형 신규 공급모델도 강구할 계획
정부가 문재인 정부의 핵심 주택공급정책인 도심공공주택 복합사업을 계속 추진하기로 했다. 도입 1년이 돼가도록 이렇다 할 성과를 내지 못한 데다 공공 주도 대신 민간 중심의 주택공급 확대를 강조한 윤석열 정부가 출범하면서 정책 철회 가능성까지 제기됐으나 도심 내 다양한 주택공급을 확보하기 위해 사업을 유지하기로 가닥을 모았다. 다만 현행 제도의 미비점이 있다고 보고 개선방안을 빠른 시일 내 마련할 방침이다.
도심공공주택 복합사업은 지난해 2월 발표된 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 확대방안’의 핵심 정책으로 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 주도로 역세권이나 준공업지역, 저층 주거지 등을 고밀 개발해 공공주택을 공급하는 사업이다.
15일 조달청 나라장터에 따르면 국토교통부는 최근 ‘도심주택복합사업 활성화 방안 마련 연구’ 용역을 앞두고 사전규격을 공고했다. 도심주택복합사업을 지난해 9월 본격적으로 도입했지만 도심 내 주택을 적시에 충분히 공급하기에는 시행 과정에서 제기된 일부 미비점을 개선하는 등의 보완이 필요하다고 국토부는 판단했다.
현재까지 도심주택복합사업의 성적표는 낙제점에 가깝다. 국토부에 따르면 도심공공주택 복합사업 후보지 76곳 가운데 주민 3분의 2 이상의 동의를 얻어 지구 지정을 완료한 곳은 8곳에 불과하다. 89.5%에 달하는 나머지 68곳은 여전히 주민 동의를 징구하고 있다. 게다가 41개 후보지가 국토부에 반대 의견서를 제출한 것으로 알려지는 등 주민 호응도도 높지 않은 편이다.
국토부는 이번 연구를 통해 제도 전반과 사업실적을 점검해 사업성 저해 요소 등을 분석하고 개선 필요사항을 도출할 방침이다.
아울러 기존 공공시행 방식 이외에 민간 참여형 신규 공급모델을 마련해 도심 내 다양한 주택수요를 충족시키겠다는 계획이다. 도심 주택수요를 고려한 대상지역, 사업절차, 사업시행자, 인센티브 등 제도 개선 방향을 설정하고 사업성 분석을 통해 실현 가능성을 확보하겠다는 게 국토부의 목표다.
국토부 관계자는 “사업 자체는 그대로 가되 주민대표회의 승인이나 관리, 기존 사업추진과 관련한 집행비용 지원 등 여러 측면에서 보완이 필요한 사항이 있어 보완하려는 것”이라며 “다만 목표 물량 등은 곧 발표하는 정부의 250만가구 주택공급 로드맵상 변경될 수 있다”고 밝혔다.
전임 정부와의 정책 차별화를 앞세운 새 정부가 각종 규제와 관련해선 철폐를 예고했지만 주택공급 측면에선 현실적으로 도심 내 주택을 공급할 방법이 많지 않은 만큼 기존 사업도 지속해 추진하기로 한 것으로 보인다.
국토부 내부에서도 도심주택복합사업에 대한 문제의식이 상당했지만 250만가구 공급계획을 제시하기 위해선 기존 사업 유지와 후보지 추가 발굴이 필요하다는 의견이 나온 것으로 전해진다.
국토부는 수일 내 연구용역을 발주할 예정이다. 연구 기간은 6개월이다. 다만 사안의 시급성을 고려해 연구 과정에서 하위 법령까지 마련하는 등 실질적인 정책 수정에 속도를 낼 계획이다.
국토부 관계자는 “제도 개선이 시급해 이미 전문가 의견을 듣고 있다”며 “속도감 있게 하위 법령 세부 작업까지 완료할 예정”이라고 전했다.
청울림 다꿈스쿨 대표(유대열)의 투자강의는 공지했다하면 20~30초 안에 모두 마감한다. 그야말로 ‘광클릭’을 하지 않으면 강의를 들을 기회도 가지지 못한다. 그런 그가 재작년말 부동산 투자 강의를 완전히 접었다. 원래부터 돈을 벌기 위해서가 아니라 주변 지인(부동산 투자관련 카페지기) 부탁에 못이겨 강의를 하던 그였다. 그나마 하던 그런 강의마저도 중단했다.
1달 과정 투자 강의만 몇 번 개설해도 연간 수억원씩 벌 수 있지만 투자강의는 하지 않는다. 진정한 자유인이 되려면 단순한 재테크 스킬이 아니라 자기관리를 할 수 있는 능력을 갖춰야 한다는 판단에서다. 단순히 그의 재테크 기술을 전파하는 것은 별 의미가 없다고 판단했다. 작년 1년 동안 준비해 올해 다꿈스쿨이란 자기경영 학교를 연 이유다. 청울림으로부터 투자 노하우와 자기 경영에 대해 들어봤다.
▶대기업 퇴사 후 3년 반 만에 경제적 자유를 달성했다
-2009년 잘 다니던 삼성그룹 계열사를 그만뒀다. 심근경색으로 회사 화장실에서 쓰러진 선배 모습을 보면서 이건 아니다 싶었다. 경제적인 자유인이 되기로 결심 했다.
경매 공부 등 준비과정을 거쳐 2010부터 부동산 투자를 시작하면서 3년안에 월세 순수입 500만원을 달성하는 것을 목표로 세웠다. 일단 먹고 살 수 있는 현금 흐름 확보가 우선이었다. 양쪽 부모님을 부양하고 있어 그 정도 돈은 있어야 생활이 가능했다.
주변 사람들이 무모한 짓한다는 시선을 보냈지만 퇴사후 3년 반(2013년 상반기) 만에, 본격적으로 투자를 시작한 후 3년 만에 목표를 초과달성했다. 월세 순수입 1000만원을 만들어냈다. 종자돈은 3억5000만원 정도였다.
▶어떻게 월세 1000만원을 만들었나.
-주로 경매로 지방아파트 수도권빌라 상가 등에 투자해 월세 시스템을 만들었다. 지방 소형 아파트·수도권 빌라 투자 구조는 단순하다. 흔히 ‘월세투자’라고 부른다. 5000만원에 매입한 천안 A아파트를 예로 들어보자. 경매로 주변 시세보다 조금 싸게 매입했다. 투자금은 거의 들지 않았다. 4000만원은 대출받고, 나머지는 보증금으로 충당했다. 결국 내가 이 집을 매입할 때 들어간 돈은 수리비와 중개수수료 등 부대비용 정도였다. 월세 30만원 정도를 받아 20만원을 이자로 내고, 10만원을 수익으로 챙겼다. 나중에 결산해보니 한 채당 매입 비용이 400만원정도였다. 이런 식의 월세 투자는 부동산 시장 침체기 때 가능하다. 집값 수준, 대출규제 등 모든 여건이 바뀌어서 이런 식의 투자는 지금도 가능은 하지만 아주 어렵다.
권리관계가 복잡하게 꼬인 다가구주택도 목표 달성에 큰 도움이 됐다. 8억짜리 4억5000만원 정도에 낙찰받았다. 주먹들이 점유하면서 유치권을 주장하던 물건이었다. 유치권이 성립하지 않는다는 점을 증명해 점유자들을 내보낼 수 있었다. 여기서 400만원의 월세를 창출했다. 특수물건 경매는 전문지식뿐만 아니라 끝까지 팩트를 추적하는 집요함, 누구와도 맞설 수 있는 대담함이 필요하다. 시세 조사를 위해 중개업소 문을 열거나, 밤 늦게 경매로 나온 집의 문을 두드리는 것을 어려워해서는 안 된다.
목표 달성 이후부턴 시세 차익형 투자를 하고 있다.
유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표.
▶목표를 단기간에 달성한 비결은 뭔가.
-독하게 투자했다. 우선 경매학원을 6개월 이상 다니면서 독하게 이론을 마스터했다. 마음도 날씨도 혹독했던 2010년부터 실전에 뛰어들었다. 물건을 검색하던 중 충남 천안에서 월세받기 좋은 아파트 10개가 한꺼번에 경매로 나왔다. 그해 겨울은 유난히 추웠다. 영하 15도까지 떨어졌다. 발에 동상까지 걸려가면 1주일간 매매가 월세 공실 등 주변 조사를 철저히 했다.
준비 과정이 치열했던 만큼 당연히 낙찰받을 수 있을 거라 생각했다. 그런데 떨어졌다. 이렇게 치열하게 준비했는데도 떨어지다니. 낙담했다. 괜히 회사를 그만둔 게 아닌가 극심한 공포감이 밀려왔다. 이런 상황이라면 가족이 길거리에 나앉을 수도 있다고 생각했다. 집에 있는 아내와 두 아이가 머리속을 스쳐지나갔다.
그때 여기서 주저 앉으면 끝이라는 생각이 퍼뜩 들었다. 법원에서 나오자 마자 밥도 안 먹고 다시 현장을 향했다. 밤늦게까지 칼바람을 맞으며 그 동네 모든 부동산을 돌면서 시세 조사를 다시 했다. 욕심을 부려서 지나치게 낮게 응찰한 게 패찰의 원인이었다. 이 경험은 적정 응찰가를 산정하는 데 큰 도움이 됐다.
이때부터 패찰하면 나는 점심 저녁을 먹지 않았다. 처자식이 길거리에 나앉을 수 있는데, 밥이 목에 넘어가겠는가. 뭘 잘 했다고 밥을 먹는가. 패찰하면 다시 현장을 찾아 원인을 분석하는 게 습관이 됐다
첫해 1년 동안 120번 입찰해 95번 패찰했다. 입찰을 갈 때 주변 물건 10~20개를 뽑아서 간다. 패찰한 날은 전부 다 조사한 뒤 돌아온다. 이게 내 원칙이다. 내마음이 불덩이어서인지 이런 날일수록 조사가 술술 잘 된다. 한 번은 12시 넘어서 문을 두드린 적 있다. 몇 번이나 망설였지만 조사를 다 끝낸다는 원칙을 지키기 위해 과감하게 문을 두드렸다. 세입자가 문을 열어주더라. 이 임차인으로부터 5000만원 짜리 정보를 얻었다.
거의 대부분 경매 입문자들은 한두 번 해보고 “경매로 돈버는 시대는 지났다”며 그만둔다. 쉽게 포기한다. 나는 실패에서 교훈을 찾는다. 실패 원인을 찾아내 극복한다.
▶월세 투자 모델은 누구한테 배웠나.
-경매학원 수강 중 강사로부터 들었다. 이거다 싶었다. 당장 입에 풀칠한 현금 흐름 확보가 우선이어서다. 하지만 나는 의심이 많은 사람이다. 바로 전국을 무대로 3개월 간 검증작업을 했다. 한 마디로 모의투자를 한 것이다. 대상은 7000만원 이하 아파트였다. 경매로 나온 물건의 시세, 전월세가격,주변공실 상황, 낙찰가 등을 일일이 현장을 찾아 체크했다. 한 지역에 일단 가면 2박3일씩 머물렀다. 그 경매 물건뿐 아니라 유사한 주변 물건을 다 조사해 엑셀파일로 정리했다. 월세 투자 모델이 가능하다는 결론을 얻었다. 이후부터는 너무 쉬웠다. 단순반복 작업이어서다. 게다가 난 이미 전국에 모르는 아파트가 없었다.
▶공실이 발생하면 수익 구조가 완전히 망가진다. 앞으로 남고 뒤로 밑질 수도 있다.
-나는 다른 임대인과 다르게 접근했다. 우선 집을 깨끗하게 수리했다. 향후 5년 동안은 고장나는 부위가 없도록 말이다. 그 동네에서 가장 좋은 상품을 만드는 것이다. 그러면 최우선적으로 나가게 돼 있다. 집 고쳐달라는 세입자 전화도 안받게 된다.
임대차 계약도 차별화했다. 11개월 동안 월세를 꼬박꼬박 잘 내면(일주일 이상 안밀리면) 1달치를 안 받는다. 이를 계약서에 명시했다. 세입자들이 제때 월세를 낼 수밖에 없다.
또 원하는 기간까지 사는 것도 약속했다. 물론 임대료를 한푼도 안 올리는 조건으로. 이렇게 하다보니 8년째 내 집에 사는 사람도 있다. 주변 시세가 보증금 2000만원·월세 70만원인데, 이분은 보증금 1000만원·월세 40만원에 살고 있다.
입주날에는 집사람이 작은 선물과 카드을 보낸다. 내용은 다음과 같다. “우리집에 입주해주셔서 고맙다. 불편한 거 있으면 언제든 말씀하시라. 설사 세입자 실수로 창문이 깨져도 내가 고쳐주겠다. 다만 월세는 꼭 제때 내달라” 또 명절과 연말에도 꼭 카드를 보낸다.
임대도 마케팅이다. 다른 임대인과 차별화해야 한다. 그런 사람만 성공한다. 그런데 대부분 사람들은 차별화할 생각조차 해보지 않는다. 그러면서 “앞으로 남고 뒤로 밑진다”며 투자를 말린다.
어떤 일이든 장애물이 있다. 치열한 고민과 노력으로 그 장애물을 넘어서는 소수의 사람만 성공한다.
다꿈스쿨.
▶시행 착오도 있었을 거 같다.
-현금 흐름의 중요성을 간과했다가 호된 경험을 했다. 생활비가 부족해 다시 다른 회사에 입사해 1년 반 정도를 다녔다. 2011년 여름께 일이다. 양가 부모님을 부양하고 있어 한달에 700만원의 생활비가 필요했다. 투자를 너무 잘하고 있었다. 확실한 투자모델을 구축한 터라 부지런히 사들이기만 하면 됐다. 투자 시작후 1년 반 정도 지났을 때 현금 수입이 350만원씩 들어왔다.
그런데 어느날 통장을 보니 잔고가 5000만원밖에 없었다. 아차 싶었다. 한달에 필요한 돈은 700만원인데, 아직 수입이 350만원밖에 안 됐다. 금방 통장 잔고가 바닥이 날 거 같았다.
할 수 없이 다시 회사 선배가 창업한 회사에 입사했다. 월세수입 1000만원이 되기 전에는 나오지 않겠다고 결심했다. 여기서 다달이 월급을 받으면서 투자를 병행했다. 다행히 기존에 사뒀던 아파트들이 1억원 안팎 올라줘 투자를 계속할 수 있었다. 1채를 팔면 서너채를 살 수 있었다.
직장에 얽매여 있어서 주로 공매를 했다. 공매는 인터넷으로 참여 가능하다. 법원에 일일이 가야하는 경매와 다르다. 이미 전국 아파트를 속속들이 알고 있었던 터라 직장과 병행하는 데 아무 무리가 없었다. 중개업소에 전화 한 통화만 해보고 입찰할 수 있었다. 1년 6개월정도 다니다 월세수입 1000만원을 달성한 2013년 3월 퇴사했다.
누구든 현금흐름부터 만드는 것이 좋다. 전업투자자라면 더욱 그렇다. 안정적으로 들어오는 월세 수입이 있어야 마음의 여유를 가지고 시세차익형 투자를 할 수 있다.
▶다른 사람들에게 “전업투자를 절대 하지 말라”고 한다고 들었다.
-수많은 사람들이 메일이나 전화로 전업투자를 할지 말지 묻는다. 그중 99명은 전업투자 자격이 없는 사람이다. 전업투자 문의를 하는 사람들을 보면 거의 대부분 회사에서 잘 못나가는 사람들이다. 느긋하게 출근하고 싶어서, 일하기 싫어서, 위사람과 마음이 맞지 않아서, 가족과 더 많은 시간을 보내고 싶어서, 원할 때 여행다니고 싶어서 전업투자를 하려고 한다.
이런 사람들은 나와서 100% 실패하게 돼 있다. 회사 생활보다 전업투자가 휠씬 외롭고 어려워서다. 자기관리가 되지 않거나 삶을 치열하게 살지 않는 사람은 실패하게 돼 있다. 안에서 새는 바가지는 밖에서도 샌다.
전업투자 자격을 갖춘 사람은 회사에서 잘 나가는 사람들이다. 이런 사람이 더 큰 꿈을 쫓아 전업투자를 선택하면 성공한다. 당신이 회사를 그만둘 때는 가장 잘 나갈 때임을 명심하길 바란다.
대기업 퇴사 3년 반 만에 경제적 자유를 쟁취한 유대열 다꿈스쿨 대표(닉네임 청울림)는 안정적인 월세 수익을 먼저 만든 뒤 시세차익형 투자를 시작했다. 월급 절벽에 직면한 전업 투자자 입장에선 당장 먹고 살 수 있는 시스템부터 구축하는 게 최우선이라고 봤다. 월세 투자의 효과는 단순히 현금흐름을 만드는데 그치지 않았다. 아파트값이 주기적으로 오르내리는 원리를 깨닫게 해줬다. 바로 시세차익형 투자에 공격적으로 나선 이유다.
▶시세차익형 투자에 나선 계기는.
-월세 투자를 할 땐 집값 상승은 기대도 안 했다. 일단 모아서 보유하자는 생각뿐이었다. 모아서 규모의 경제를 만들고자 했다. 그런데 2013년 놀라운 경험을 했다. 강원도 원주에서 5000만 원에 사서 월세 놨던 소형 아파트가 산 지 6개월 만에 1억 원으로 뛰었다. 평창 동계올림픽 호재 덕이었다. 그즈음 천안에서도 또 집을 팔라고 전화가 왔다. 7000만 원에 산 아파트가 1년 만에 1억 5000만 원이 돼 있었다. 나중에 알고 보니 그때가 지방 대세 상승기였다.
의문이 생겼다. 왜 몇 년 동안 안 오르던 지역 아파트들이 차례로 갑자기 오를까. 왜 A 지역은 오르고 B 지역은 안 오를까.
과거 데이터를 분석해봤다. 10년 안에 큰 상승이 어떤 지역이든 한 번은 온다는 걸 알았다. 그래서 일단 한 번 사들이면 10년은 기다린다는 원칙이 생겼다. 월세수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있겠다는 생각이 들면서 월세 투자에 더 확신을 하게 됐다.
유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표.
▶대구 투자가 투자 방식 전환의 계기가 됐다고 들었다.
-지방 부동산 대세 상승기는 2009~2014년이었다. 2011년 어느 날 대구에 월세 투자를 하러 갔다가 이상한 걸 발견했다. 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 것이다. 집값이 1억 원인데, 전셋값이 9000만~9500만 원이었다. 대구에 들어가는 투자자는 그래서 대부분 전세로 집을 사고 있었다. 의아했다. 월세를 받아도 투자금 500만 원 드는 건 똑같고, 현금흐름도 생기는데 왜 전세를 줄까.
당시 대구 아파트 입찰에서 계속 떨어졌다. 대구 집값이 오르기 시작한 게 원인이었다. 월세 투자는 경매로 해야 한다. 대출이 80% 이상 나오니까. 일반 매매로는 대출을 80%까지 받기가 어렵다. 매번 패찰 하니까 전세로라도 집을 사기로 했다. 대구 수성구와 북구에서 아파트 세 채를 전세 끼고 샀다. 전세 투자는 처음 시도한 거였다. 매입 후 2년 만에 50% 오르는 걸 경험했다. 그걸 보면서 아파트 가격을 결정하는 건 입주물량이라는 확신을 하게 됐다. 대구는 입주물량이 아주 부족했다. 2007년 2만 7344가구에 달했던 대구 입주물량은 2011년 5,744가구, 2012년 4,955가구 등으로 급감했다. 그 여파로 기존 집값이 급등했다.
▶어느 시점부터 수도권에서도 집을 사기 시작했나.
-그런데 2012년 말 빌라 시세 조사차 경기 화성시 병점동 중개업소에 갔다가 이상한 걸 발견했다. 전용 59㎡ 아파트 매매가가 1억 7000만 원인데, 전세물건이 1억 5000만 원에 나와 있었다. 갭 차이가 이렇게 적은 건 지방에서나 보던 현상이다. 드디어 수도권에서 줄어든 갭을 이용해 투자할 수 있는 여건이 조성됐다고 판단했다.
이런 곳이 수도권에 또 있는지 조사하기 시작했다. 그때가 2012년 11~12월이었다. 수도권 외곽 여기저기서 매매가와 전셋값이 붙고 있었다. 2012년 12월 병점부터 전세 투자를 시작했다. 갭이 2000만 원 이하까지 떨어진 병점, 산본, 평촌, 일산, 파주 등이 투자 대상 지역이었다.
2013년 4월 그해 연말까지 취득한 주택에 대해선 양도소득세를 면제해 준다는 정부 대책이 나왔다. 10여 년 만에 나온 초강력 부동산 경기 부양책이었다. 기회가 왔다고 생각했다. 아무리 올라도 양도세를 안 낸다는 건 엄청난 혜택이다. 공격적으로 매수에 나섰다. 이때만 해도 시장은 겉보기엔 안 좋았지만, 수면 아래서 끓고 있었다. 입주물량이 턱없이 부족했다. 아니나 다를까. 2013년 말부터 수도권도 상승세를 타기 시작했다.
▶대세 상승기 시작 시점엔 수도권 외곽 소형 주택이 먼저 오르더라.
-주택 물량 부족에 의한 전형적인 상승이기 때문이다. 당연히 실수요자 시장부터 오를 수밖에 없다. 시장에 집이 부족해도 집값이 안 오를 때는 다들 임대로 몰린다. 전세가만 계속 오르다가 어느 순간 매매가와 거의 근접하는 때가 온다. 이때도 실수요자들은 전세를 먼저 찾는다. 그러나 매물이 없다. 할 수 없이 매매로 돌아선다. 집이 필요해서 사야 하는 사람들이 매매 계약서를 쓰다 보니 중심지가 아닌 외곽부터 오르기 시작한다. 물가가 오르면 생필품 가격부터 오르는 것과 같은 원리다. 그러면서 점차 중심부까지 상승세가 확산한다.
2014년엔 서울 외곽에서도 매매가격과 전셋값이 붙다시피 했다. 예를 들어 성북구는 당시 전세가율이 가장 높은 지역이었다. 2014년 8월께 전용 59㎡ 매매가는 2억 5000만 원인데, 전세가가 2억 3000만 원이었다. 투자하기엔 황금 타이밍이라고 생각했다. 이때부턴 성북 노원 강서 구로구 등 서울 외곽지역 소형 아파트를 공략했다. 투자 결과는 굳이 얘기하지 않아도 짐작할 수 있을 것이다.
유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표.
▶올해 부동산시장은 어떻게 흘러갈까.
-지방 시장은 몇 개 지역을 빼놓곤 완연한 하락장이다. 이 내림세는 꽤 갈 것이다. 지금 많이 떨어지고 있는 충청·경상 지역은 앞으로 2~3년 더 힘들 것 같다. 김해 창원 거제 등은 내년까지 최악의 경기를 나타낼 것으로 보인다. 지역 산업 기반이 무너진 데다가 너무 많은 아파트가 공급됐다.
수도권은 대세 상승장의 후반기에 들어섰다고 본다. 중대형이나 일부 덜 오른 지역의 추가 상승이 이어지지 않을까. 다만 이번엔 상승장이 끝나도 과거와는 달리 급락할 가능성이 높진 않다고 본다. 대외 여건의 큰 변화가 없다면 현재로선 집값이 내려갈 이유가 별로 없다. 공급을 대폭 늘리기 어려워서다.
지금은 투자자까지 가세한 유동성 장세다. 강남이 그동안 너무 많이 올라서 B·C급 지역에서 갭 메우기 장세가 펼쳐질 수밖에 없다. 강남이 저렇게 올라버리면 판교, 분당도 가만히 있을 수 없다. 서울 외곽지역도 마찬가지다. 평형별로도 갭 메우기가 진행될 거다. 중대형이 상대적으로 오르지 못했다. 다만 공급량이 많은 수도권 외곽은 조심해야 한다. 분위기에 휩쓸려 한때 오를 수 있지만, 떨어지게 돼 있다.
▶올해 투자 강의 대신 자기경영 학교를 열었다.
-다꿈스쿨은 ‘다시 꿈을 꾸는 어른들의 학교’의 준말이다. 처음엔 부동산 강의만 했는데 어느 시점부터 돈을 버는 것보다 자기관리, 자기경영 능력이 더 중요하다는 생각이 들었다. 전업투자를 하다 보니 돈을 좇는 투자시장이 건조하더라. 투자를 잘한다고 꼭 잘 산다는 보장도 없고 행복이 돈 많이 버는 것과 꼭 비례하지는 않는 걸 봤다. 생활 습관이 안 좋다든지, 자기만의 원칙이 없다든지, 눈앞에 보이는 것만 쫓는 사람들은 한때 돈을 벌었다고 하더라도 결국 망하더라. 행복하지도 않더라.
세계적 투자 대가들은 다 철학자다. 피터 린치, 워런 버핏, 벤저민 그레이엄 같은 투자가는 돈을 얘기 않는다. 사람 문화 역사 삶을 얘기한다. 그런데 대부분 투자자는 투자 기술에 매몰돼 있다. 프레임이 그렇게 정해져 있으면 행복한 투자자, 훌륭한 투자자는 언감생심이다. 같이 투자하는 사람들이 모여 책도 읽고 공부도 하자는 차원에서 시작했다.
▶수강생들에게 새벽 5시에 일어나는 삶을 강조한다.
-자기관리의 핵심이기 때문이다. 돈을 버는 이유는 자유롭기 위해서다. 하지만 경제적·시간적 자유가 전부는 아니다. 잘 다니던 회사를 그만두고 놀기만 하면서 말 그대로 ‘자유인’으로도 살아봤다. 이런 것은 저차원적인 자유였다. 진정한 자유, 궁극적인 자유는 내가 스스로 만든 규율을 지키면서 꿈을 좇는 삶이란 걸 깨달았다. 자기 계발서에 나오는 큰 부자들의 마스터키도 ‘규율’이다. 자기만의 엄격한 규율 없이는 큰 부자가 되기 어렵다.
이 세상 규율의 으뜸은 아침에 일찍 일어나는 거다. 매일 아침 이부자리에서 자기를 일으키는 행위만큼 어려운 게 없다. 이것만 되면 웬만한 자기관리는 다 된다. 규율의 대장이다.
새벽 5시에 일어나면 시간을 굉장히 소중하게 여기게 된다. 새벽에 책 읽고 투자 공부를 하면 집중도도 높고 시간을 효율적으로 운영할 수 있다. 또 새벽에 일어나 피곤한 몸으로 산에 올라 소리 지르면 ‘하루를 이기는 삶을 살자’는 마인드컨트롤 효과도 있다. 이렇게 열심히 살아내면 세상에 겁날 게 없다.
두세 달 새벽 5시에 일어나면 사람이 바뀐다. 새벽 기상의 가장 큰 효용은 잃었던 자신감을 회복하는 것이다. 대다수 평범한 사람들은 자기를 좋아하기보단 미워한다. 자존감이 약해서다. 새벽 5시 기상을 해내면 내 안에 있는 무의식이 말을 건다. 자신감이 넘치고 긍정적인 기운이 풍긴다. 주변 사람들이 나와 일을 하고 싶어 한다. 다꿈스쿨에서 운영하는 6주짜리 자기운영 캠프의 핵심도 새벽 기상이다. 이게 기본이기 때문에 모두에게 이것부터 시킨다.
유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표가 인생계획을 기록한 수첩.
▶어떤 꿈을 좇고 있는가?
-나의 소명은 주변 사람들의 삶을 바꾸는 것이다. 다른 사람들이 자기 삶의 주인이 돼서 더욱 풍요로운 삶을 살 수 있길 바란다. 내가 이뤘듯이 다른 사람들도 자기가 원하는 삶을 살 수 있도록 돕고 싶다. 오는 2025년까지는 다꿈스쿨 회원을 100만 명으로 늘리는 게 목표다. 대한민국 최고의 자기경영 학교를 만들어 보겠다.”
지난달 외국인 집주인 임대차계약 2359건 2010년 관련 통계 집계한 이래 최대치 외국인의 국내 부동산 취득 늘어난 영향 정부, 외국인의 투기성 주택거래 규제 예고
집주인이 외국인인 임대차계약이 역대 최고 수준으로 증가했다. 주택시장이 관망세로 주춤한 사이 외국인의 국내 부동산 매입이 최근 다시 증가한 영향이다. 외국인의 일부 투기성 부동산 거래가 시장을 교란하는 요인이 된다는 지적이 제기되는 가운데 윤석열 정부가 국정과제로 제시한 외국인의 부동산 취득 규제 강화에 속도를 낼지 관심이 쏠린다.
14일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 등기소와 주민센터에서 확정일자를 받은 임대차계약 중 외국인이 집주인인 사례는 총 2359건으로 확인됐다. 이는 4월(1554건) 대비 51.8% 늘어난 것으로 2010년 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 많다.
월간 기준 임대인이 외국인인 계약이 2000건을 넘어선 건 이번이 처음이다. 지난해 초까지만 하더라도 월평균 1000건을 하회했으나 하반기부터 규모가 늘더니 올해 들어선 1000건 중반대를 기록해왔다.
최근 전월세신고제 시행 등의 영향으로 확정일자 신고 건수 자체가 급격히 늘었다는 점을 고려하더라도 외국인 임대인 비중은 증가하는 추세가 뚜렷하다. 임대 주체가 개인인 임대차계약 중 외국인 임대인 비중은 5월 기준 0.67%로 역대 가장 높다. 올해 1월(0.57%)과 비교해 0.1%포인트 늘었고 지난해 1월(0.47%)보다는 0.2%포인트 증가했다.
업계는 집주인이 외국인인 임대차계약이 늘어나는 이유를 부동산 취득과 관련한 각종 규제나 세 부담에서 내국인보다 상대적으로 자유로워 국내 시장 진입이 늘었기 때문이라고 분석한다.
실제 외국인의 국내 부동산 취득은 증가세가 뚜렷하다. 한국부동산원에 따르면 작년 한 해 외국인의 국내 건축물 거래 건수는 2만1033건으로 2년 연속 2만건을 넘었다. 2019년(1만7763건)보다 18.4% 많은 수치다.
특히 집값 급등기에 수도권을 중심으로 외국인의 주택 매입이 늘면서 외국인의 건축물 거래 건수는 월간 기준 최고 2000건대까지 오르기도 했다. 지난해 말부터 주택시장이 관망세를 보이면서 외국인 거래도 다소 줄었으나 최근 들어 다시 증가하는 흐름으로 전환됐다. 특히 지난 4월 외국인의 국내 건축물 거래 건수는 1537건으로 올해 1월(1138건) 대비 35.1%나 늘었다.
상황이 이렇다 보니 업계 안팎에선 외국인의 부동산 취득 규제를 강화해야 한다는 목소리가 이어지고 있다. 부동산 시장의 안정화를 위해 내놓은 각종 금융·조세 정책이 외국인에게 적용되지 않는 경우가 많아 내국인에 대한 역차별 우려가 있는 데다 불법적 외환거래나 탈세 또한 늘어나고 있어서다.
윤석열 정부가 외국인의 투기성 주택 거래를 규제하겠다고 공언한 만큼 관련 논의도 탄력을 받을 것으로 전망된다. 윤 대통령은 후보 시절 비거주 외국인 주택거래 허가제를 도입하고 주택거래 자금출처 조사를 내국인과 동일하게 적용하겠다고 공약한 바 있다.
그간 여러 차례 제시된 외국인의 부동산 취득 규제책이 상호주의 원칙, 차별금지 조항 등의 이유로 법제화되지 못했으나 최근 해외에서도 외국인 투자자 규제가 강화되고 있는 만큼 적극적으로 정책 입안에 나설 필요가 있다는 지적이 나온다. 외국인 부동산 취득과 관련한 현황 파악도 빠른 시일 내 이뤄져야 한다고 업계는 강조했다.
구강모 하나금융경영연구소 연구위원은 “현재 싱가포르, 캐나다 등 여러 국가들이 외국인 부동산 투자에 대해 추가 세율을 적용하고 있다”며 “주택시장의 안정화와 내국인 역차별 문제 해소에 중점을 둔 외국인 부동산 투자 규정의 조속한 정립이 필요하다”고 말했다.
1분기 月11만3006원… 2만1338원↑ 소득하위 20% 이자비용 130% 증가… 집 소유한 경우도 이자 지출 확대 전세가 올라 대출 총액 커지고, 기준금리 연내 2.5%로 오를 전망
금리가 오르며 ‘무주택 전세 가구’가 부담하는 이자비용이 1년 사이 20% 넘게 늘어난 것으로 집계됐다. 특히 소득이 적은 가구의 이자비용이 가장 큰 폭으로 늘었다.
13일 통계청과 한국은행에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 무주택자로서 전세로 거주하는 가구의 이자비용은 월평균 11만3006원이었다. 1년 전 월평균 이자비용(9만1668원)보다 2만1338원(23.3%) 늘어난 것으로 나타났다. 이자비용은 가계가 부담하는 주택담보대출과 신용대출, 전세자금대출, 학자금대출 등의 이자를 합한 액수다.
소득 분위별로 나눠 보면 소득이 낮은 가구의 이자비용이 소득이 높은 가구보다 더 큰 폭으로 늘었다. 소득하위 20%인 1분위 가구의 이자비용은 2만7925원에서 6만4336원으로 130.4% 증가했다. 반면 소득상위 20%인 5분위 이자비용은 1년 전보다 14.9% 늘었다. 2분위(19.1%), 3분위(11.6%), 4분위(30.5%) 가구 이자비용도 두 자릿수 증가율을 보였다.
집을 소유하고 있는 가구의 이자비용도 늘었다. 자가에 거주하는 전체 가구의 평균 이자비용은 전년 대비 0.5% 줄었다. 하지만 분위별로 보면 5분위(―16.1%)를 제외한 1분위(20.9%)와 2분위(14.3%), 3분위(23.3%), 4분위(12.0%) 모두 이자비용 지출이 확대됐다.
통계청 관계자는 “금리 상승기에 이자비용 증가가 전체 가구에 더 큰 부담이 되고 있다”며 “다만, 서울 강남에 사는 소득 없는 가구도 (자산은 많지만) 1분위에 들어갈 수 있는 만큼 이번 통계는 표본오차가 발생할 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다”고 했다.
향후 전세 가구의 이자비용은 더 크게 늘 것으로 보인다. 전세가격이 상승하고 있어 이에 따른 대출 총액도 더 커질 가능성이 있기 때문이다. 여기에 향후 금리도 더 뛸 것으로 예상된다.
KB부동산 리브온이 발표하는 월간동향에 따르면 서울 아파트 평균 전세가격은 지난해 5월 6억1451만 원에서 올해 5월 6억7709만 원으로, 1년 사이 6000만 원 이상 올랐다. 전국 기준으로도 지난해 5월 3억921만 원이었던 아파트 평균 전세가격은 올해 5월 3억4144만 원으로, 3000만 원 이상 상승했다.
더욱이 미국과 유럽연합(EU) 등 주요국의 중앙은행이 올해 기준금리 인상을 예고하고 있어 한은 역시 기준금리 추가 인상에 나설 가능성이 크다. 시장에선 한은 금융통화위원회가 현재 연 1.75%인 기준금리를 연말까지 2.50%로 올릴 것으로 내다보고 있다.
국회입법조사처 '재초환 환수제도 쟁점과 논의과제' 실질적 사업 시행은 추진위 아닌 조합 투기수요방지 목적..거주기간·보유목적 반영해야
적정 산정 체계 및 부과율도 구체적 논의 필요
재건축초과이익환수제와 관련해 조합설립 이후로 조정하고, 장기실거주 및 1주택자에 대한 차등 적용이 필요하다는 지적이 제기됐다.
국회입법조사처 박인숙 경제산업조사실 국토해양팀 입법조사관은 14일 ‘재건축초과이익 환수제도의 쟁점과 논의과제’ 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.
박 조사관은 우선 재건축초과이익 산정시점 및 부과대상에 대한 검토가 필요하다고 지적했다. 현재 재건축사업의 개시시점은 추진위원회 승인일로 규정하고 있다.
하지만 박 조사관은 “추진위는 재건축사업에 대한 권리 및 의무의 주체가 아니라는 점에서 추진위 승인일을 사업의 개시시점으로 규정하는 것은 불합리하다”면서 “재건축사업의 시행을 통해 재건축초과이익이 발생했다고 본다면 실질적으로 사업이 시행되는 조합설립인가일 이후로 조정하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.
이어 조합원별 주택의 보유 및 거주기간은 반영되지 않은 채 조합에게 일괄 부여되고 있다는 점도 문제점으로 지적했다. 그는 “재건축사업의 시행으로 발생하는 이익에 대한 투기 요소를 막기 위해 재건축부담금을 부과한다는 점을 고려할 때, 1주택자 및 장기간 거주한 실소유자 등 조합원별 주택의 보유 및 거주기간, 보유 목적 등 구체적인 사정이 반영될 수 있도록 관련 규정에 대한 논의가 필요하다”고 말했다.
또한 재건축부담금 산정 체계 및 부과율에 대해서도 전면적인 재검토가 필요하다고 덧붙였다. 현재 1인당 평균이익이 3000만원을 넘어설 경우 10~50%를 차등 부과하고 있지만 그 수준이 적정한 지에 대해서는 논란이 제기되고 있다.
박 조사관은 “재건축초과이익 부과 기준 금액과 부과율이 적정한 수준인지에 대한 구체적인 논의가 이뤄지지 않았다”면서 “재건축부담금은 국민으로부터 강제적으로 징수하는 조세가 아닌 부담금에 해당하기 때문에 세금과 같이 누진 방식으로 적용되는 것이 적절한지, 또한 재건축부담금의 부과체계 개선부동산 경기 및 주택가격 상승률, 지역별 여건 등을 반영해 기준 금액을 조정하는 논의가 필요해 보인다”고 말했다.
