퇴사 3년 만에 경제적자유 얻은 비결은 "남과 다르게, 끝까지"

청울림 다꿈스쿨 대표(유대열)의 투자강의는 공지했다하면 20~30초 안에 모두 마감한다. 그야말로 ‘광클릭’을 하지 않으면 강의를 들을 기회도 가지지 못한다. 그런 그가 재작년말 부동산 투자 강의를 완전히 접었다. 원래부터 돈을 벌기 위해서가 아니라 주변 지인(부동산 투자관련 카페지기) 부탁에 못이겨 강의를 하던 그였다. 그나마 하던 그런 강의마저도 중단했다.

1달 과정 투자 강의만 몇 번 개설해도 연간 수억원씩 벌 수 있지만 투자강의는 하지 않는다. 진정한 자유인이 되려면 단순한 재테크 스킬이 아니라 자기관리를 할 수 있는 능력을 갖춰야 한다는 판단에서다. 단순히 그의 재테크 기술을 전파하는 것은 별 의미가 없다고 판단했다. 작년 1년 동안 준비해 올해 다꿈스쿨이란 자기경영 학교를 연 이유다. 청울림으로부터 투자 노하우와 자기 경영에 대해 들어봤다. 

▶대기업 퇴사 후 3년 반 만에 경제적 자유를 달성했다

-2009년 잘 다니던 삼성그룹 계열사를 그만뒀다. 심근경색으로 회사 화장실에서 쓰러진 선배 모습을 보면서 이건 아니다 싶었다. 경제적인 자유인이 되기로 결심 했다. 

경매 공부 등 준비과정을 거쳐 2010부터 부동산 투자를 시작하면서 3년안에 월세 순수입 500만원을 달성하는 것을 목표로 세웠다. 일단 먹고 살 수 있는 현금 흐름 확보가 우선이었다. 양쪽 부모님을 부양하고 있어 그 정도 돈은 있어야 생활이 가능했다. 

주변 사람들이 무모한 짓한다는 시선을 보냈지만 퇴사후 3년 반(2013년 상반기) 만에, 본격적으로 투자를 시작한 후 3년 만에 목표를 초과달성했다. 월세 순수입 1000만원을 만들어냈다. 종자돈은 3억5000만원 정도였다. 

▶어떻게 월세 1000만원을 만들었나.

-주로 경매로 지방아파트 수도권빌라 상가 등에 투자해 월세 시스템을 만들었다. 지방 소형 아파트·수도권 빌라 투자 구조는 단순하다. 흔히 ‘월세투자’라고 부른다. 5000만원에 매입한 천안 A아파트를 예로 들어보자. 경매로 주변 시세보다 조금 싸게 매입했다. 투자금은 거의 들지 않았다. 4000만원은 대출받고, 나머지는 보증금으로 충당했다. 결국 내가 이 집을 매입할 때 들어간 돈은 수리비와 중개수수료 등 부대비용 정도였다. 월세 30만원 정도를 받아 20만원을 이자로 내고, 10만원을 수익으로 챙겼다. 나중에 결산해보니 한 채당 매입 비용이 400만원정도였다. 이런 식의 월세 투자는 부동산 시장 침체기 때 가능하다. 집값 수준, 대출규제 등 모든 여건이 바뀌어서 이런 식의 투자는 지금도 가능은 하지만 아주 어렵다.

권리관계가 복잡하게 꼬인 다가구주택도 목표 달성에 큰 도움이 됐다. 8억짜리 4억5000만원 정도에 낙찰받았다. 주먹들이 점유하면서 유치권을 주장하던 물건이었다. 유치권이 성립하지 않는다는 점을 증명해 점유자들을 내보낼 수 있었다. 여기서 400만원의 월세를 창출했다. 특수물건 경매는 전문지식뿐만 아니라 끝까지 팩트를 추적하는 집요함, 누구와도 맞설 수 있는 대담함이 필요하다. 시세 조사를 위해 중개업소 문을 열거나, 밤 늦게 경매로 나온 집의 문을 두드리는 것을 어려워해서는 안 된다.

목표 달성 이후부턴 시세 차익형 투자를 하고 있다.

유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표.

▶목표를 단기간에 달성한 비결은 뭔가.

-독하게 투자했다. 우선 경매학원을 6개월 이상 다니면서 독하게 이론을 마스터했다. 마음도 날씨도 혹독했던 2010년부터 실전에 뛰어들었다. 물건을 검색하던 중 충남 천안에서 월세받기 좋은 아파트 10개가 한꺼번에 경매로 나왔다. 그해 겨울은 유난히 추웠다. 영하 15도까지 떨어졌다. 발에 동상까지 걸려가면 1주일간 매매가 월세 공실 등 주변 조사를 철저히 했다.

준비 과정이 치열했던 만큼 당연히 낙찰받을 수 있을 거라 생각했다. 그런데 떨어졌다. 이렇게 치열하게 준비했는데도 떨어지다니. 낙담했다. 괜히 회사를 그만둔 게 아닌가 극심한 공포감이 밀려왔다. 이런 상황이라면 가족이 길거리에 나앉을 수도 있다고 생각했다. 집에 있는 아내와 두 아이가 머리속을 스쳐지나갔다. 

그때 여기서 주저 앉으면 끝이라는 생각이 퍼뜩 들었다. 법원에서 나오자 마자 밥도 안 먹고 다시 현장을 향했다. 밤늦게까지 칼바람을 맞으며 그 동네 모든 부동산을 돌면서 시세 조사를 다시 했다. 욕심을 부려서 지나치게 낮게 응찰한 게 패찰의 원인이었다. 이 경험은 적정 응찰가를 산정하는 데 큰 도움이 됐다. 

이때부터 패찰하면 나는 점심 저녁을 먹지 않았다. 처자식이 길거리에 나앉을 수 있는데, 밥이 목에 넘어가겠는가. 뭘 잘 했다고 밥을 먹는가. 패찰하면 다시 현장을 찾아 원인을 분석하는 게 습관이 됐다

첫해 1년 동안 120번 입찰해 95번 패찰했다. 입찰을 갈 때 주변 물건 10~20개를 뽑아서 간다. 패찰한 날은 전부 다 조사한 뒤 돌아온다. 이게 내 원칙이다. 내마음이 불덩이어서인지 이런 날일수록 조사가 술술 잘 된다. 한 번은 12시 넘어서 문을 두드린 적 있다. 몇 번이나 망설였지만 조사를 다 끝낸다는 원칙을 지키기 위해 과감하게 문을 두드렸다. 세입자가 문을 열어주더라. 이 임차인으로부터 5000만원 짜리 정보를 얻었다.

거의 대부분 경매 입문자들은 한두 번 해보고 “경매로 돈버는 시대는 지났다”며 그만둔다. 쉽게 포기한다. 나는 실패에서 교훈을 찾는다. 실패 원인을 찾아내 극복한다. 

▶월세 투자 모델은 누구한테 배웠나.

-경매학원 수강 중 강사로부터 들었다. 이거다 싶었다. 당장 입에 풀칠한 현금 흐름 확보가 우선이어서다. 하지만 나는 의심이 많은 사람이다. 바로 전국을 무대로 3개월 간 검증작업을 했다. 한 마디로 모의투자를 한 것이다. 대상은 7000만원 이하 아파트였다. 경매로 나온 물건의 시세, 전월세가격,주변공실 상황, 낙찰가 등을 일일이 현장을 찾아 체크했다. 한 지역에 일단 가면 2박3일씩 머물렀다. 그 경매 물건뿐 아니라 유사한 주변 물건을 다 조사해 엑셀파일로 정리했다. 월세 투자 모델이 가능하다는 결론을 얻었다. 이후부터는 너무 쉬웠다. 단순반복 작업이어서다. 게다가 난 이미 전국에 모르는 아파트가 없었다.  

▶공실이 발생하면 수익 구조가 완전히 망가진다. 앞으로 남고 뒤로 밑질 수도 있다. 

-나는 다른 임대인과 다르게 접근했다. 우선 집을 깨끗하게 수리했다. 향후 5년 동안은 고장나는 부위가 없도록 말이다. 그 동네에서 가장 좋은 상품을 만드는 것이다. 그러면 최우선적으로 나가게 돼 있다. 집 고쳐달라는 세입자 전화도 안받게 된다. 

임대차 계약도 차별화했다. 11개월 동안 월세를 꼬박꼬박 잘 내면(일주일 이상 안밀리면) 1달치를 안 받는다. 이를 계약서에 명시했다. 세입자들이 제때 월세를 낼 수밖에 없다. 

또 원하는 기간까지 사는 것도 약속했다. 물론 임대료를 한푼도 안 올리는 조건으로. 이렇게 하다보니 8년째 내 집에 사는 사람도 있다. 주변 시세가 보증금 2000만원·월세 70만원인데, 이분은 보증금 1000만원·월세 40만원에 살고 있다.  

입주날에는 집사람이 작은 선물과 카드을 보낸다. 내용은 다음과 같다. “우리집에 입주해주셔서 고맙다. 불편한 거 있으면 언제든 말씀하시라. 설사 세입자 실수로 창문이 깨져도 내가 고쳐주겠다. 다만 월세는 꼭 제때 내달라” 또 명절과 연말에도 꼭 카드를 보낸다. 

임대도 마케팅이다. 다른 임대인과 차별화해야 한다. 그런 사람만 성공한다. 그런데 대부분 사람들은 차별화할 생각조차 해보지 않는다. 그러면서 “앞으로 남고 뒤로 밑진다”며 투자를 말린다.

어떤 일이든 장애물이 있다. 치열한 고민과 노력으로 그 장애물을 넘어서는 소수의 사람만 성공한다.  

다꿈스쿨.

▶시행 착오도 있었을 거 같다. 

-현금 흐름의 중요성을 간과했다가 호된 경험을 했다. 생활비가 부족해 다시 다른 회사에 입사해 1년 반 정도를 다녔다. 2011년 여름께 일이다. 양가 부모님을 부양하고 있어 한달에 700만원의 생활비가 필요했다. 투자를 너무 잘하고 있었다. 확실한 투자모델을 구축한 터라 부지런히 사들이기만 하면 됐다. 투자 시작후 1년 반 정도 지났을 때 현금 수입이 350만원씩 들어왔다.

그런데 어느날 통장을 보니 잔고가 5000만원밖에 없었다. 아차 싶었다. 한달에 필요한 돈은 700만원인데, 아직 수입이 350만원밖에 안 됐다. 금방 통장 잔고가 바닥이 날 거 같았다.  

할 수 없이 다시 회사 선배가 창업한 회사에 입사했다. 월세수입 1000만원이 되기 전에는 나오지 않겠다고 결심했다. 여기서 다달이 월급을 받으면서 투자를 병행했다. 다행히 기존에 사뒀던 아파트들이 1억원 안팎 올라줘 투자를 계속할 수 있었다. 1채를 팔면 서너채를 살 수 있었다.

직장에 얽매여 있어서 주로 공매를 했다. 공매는 인터넷으로 참여 가능하다. 법원에 일일이 가야하는 경매와 다르다. 이미 전국 아파트를 속속들이 알고 있었던 터라 직장과 병행하는 데 아무 무리가 없었다. 중개업소에 전화 한 통화만 해보고 입찰할 수 있었다. 1년 6개월정도 다니다 월세수입 1000만원을 달성한 2013년 3월 퇴사했다.  

누구든 현금흐름부터 만드는 것이 좋다. 전업투자자라면 더욱 그렇다. 안정적으로 들어오는 월세 수입이 있어야 마음의 여유를 가지고 시세차익형 투자를 할 수 있다.  

▶다른 사람들에게 “전업투자를 절대 하지 말라”고 한다고 들었다.

-수많은 사람들이 메일이나 전화로 전업투자를 할지 말지 묻는다. 그중 99명은 전업투자 자격이 없는 사람이다. 전업투자 문의를 하는 사람들을 보면 거의 대부분 회사에서 잘 못나가는 사람들이다. 느긋하게 출근하고 싶어서, 일하기 싫어서, 위사람과 마음이 맞지 않아서, 가족과 더 많은 시간을 보내고 싶어서, 원할 때 여행다니고 싶어서 전업투자를 하려고 한다.

이런 사람들은 나와서 100% 실패하게 돼 있다. 회사 생활보다 전업투자가 휠씬 외롭고 어려워서다. 자기관리가 되지 않거나 삶을 치열하게 살지 않는 사람은 실패하게 돼 있다. 안에서 새는 바가지는 밖에서도 샌다.

전업투자 자격을 갖춘 사람은 회사에서 잘 나가는 사람들이다. 이런 사람이 더 큰 꿈을 쫓아 전업투자를 선택하면 성공한다. 당신이 회사를 그만둘 때는 가장 잘 나갈 때임을 명심하길 바란다.

대기업 퇴사 3년 반 만에 경제적 자유를 쟁취한 유대열 다꿈스쿨 대표(닉네임 청울림)는 안정적인 월세 수익을 먼저 만든 뒤 시세차익형 투자를 시작했다. 월급 절벽에 직면한 전업 투자자 입장에선 당장 먹고 살 수 있는 시스템부터 구축하는 게 최우선이라고 봤다. 월세 투자의 효과는 단순히 현금흐름을 만드는데 그치지 않았다. 아파트값이 주기적으로 오르내리는 원리를 깨닫게 해줬다. 바로 시세차익형 투자에 공격적으로 나선 이유다.

▶시세차익형 투자에 나선 계기는. 

-월세 투자를 할 땐 집값 상승은 기대도 안 했다. 일단 모아서 보유하자는 생각뿐이었다. 모아서 규모의 경제를 만들고자 했다. 그런데 2013년 놀라운 경험을 했다. 강원도 원주에서 5000만 원에 사서 월세 놨던 소형 아파트가 산 지 6개월 만에 1억 원으로 뛰었다. 평창 동계올림픽 호재 덕이었다. 그즈음 천안에서도 또 집을 팔라고 전화가 왔다. 7000만 원에 산 아파트가 1년 만에 1억 5000만 원이 돼 있었다. 나중에 알고 보니 그때가 지방 대세 상승기였다. 

의문이 생겼다. 왜 몇 년 동안 안 오르던 지역 아파트들이 차례로 갑자기 오를까. 왜 A 지역은 오르고 B 지역은 안 오를까.

과거 데이터를 분석해봤다. 10년 안에 큰 상승이 어떤 지역이든 한 번은 온다는 걸 알았다. 그래서 일단 한 번 사들이면 10년은 기다린다는 원칙이 생겼다. 월세수익과 시세차익을 동시에 얻을 수 있겠다는 생각이 들면서 월세 투자에 더 확신을 하게 됐다. 

유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표.

▶대구 투자가 투자 방식 전환의 계기가 됐다고 들었다.

-지방 부동산 대세 상승기는 2009~2014년이었다. 2011년 어느 날 대구에 월세 투자를 하러 갔다가 이상한 걸 발견했다. 매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 것이다. 집값이 1억 원인데, 전셋값이 9000만~9500만 원이었다. 대구에 들어가는 투자자는 그래서 대부분 전세로 집을 사고 있었다. 의아했다. 월세를 받아도 투자금 500만 원 드는 건 똑같고, 현금흐름도 생기는데 왜 전세를 줄까. 

당시 대구 아파트 입찰에서 계속 떨어졌다. 대구 집값이 오르기 시작한 게 원인이었다. 월세 투자는 경매로 해야 한다. 대출이 80% 이상 나오니까. 일반 매매로는 대출을 80%까지 받기가 어렵다. 매번 패찰 하니까 전세로라도 집을 사기로 했다. 대구 수성구와 북구에서 아파트 세 채를 전세 끼고 샀다. 전세 투자는 처음 시도한 거였다. 매입 후 2년 만에 50% 오르는 걸 경험했다. 그걸 보면서 아파트 가격을 결정하는 건 입주물량이라는 확신을 하게 됐다. 대구는 입주물량이 아주 부족했다. 2007년 2만 7344가구에 달했던 대구 입주물량은 2011년 5,744가구, 2012년 4,955가구 등으로 급감했다. 그 여파로 기존 집값이 급등했다. 

▶어느 시점부터 수도권에서도 집을 사기 시작했나.

-그런데 2012년 말 빌라 시세 조사차 경기 화성시 병점동 중개업소에 갔다가 이상한 걸 발견했다. 전용 59㎡ 아파트 매매가가 1억 7000만 원인데, 전세물건이 1억 5000만 원에 나와 있었다. 갭 차이가 이렇게 적은 건 지방에서나 보던 현상이다. 드디어 수도권에서 줄어든 갭을 이용해 투자할 수 있는 여건이 조성됐다고 판단했다. 

이런 곳이 수도권에 또 있는지 조사하기 시작했다. 그때가 2012년 11~12월이었다. 수도권 외곽 여기저기서 매매가와 전셋값이 붙고 있었다. 2012년 12월 병점부터 전세 투자를 시작했다. 갭이 2000만 원 이하까지 떨어진 병점, 산본, 평촌, 일산, 파주 등이 투자 대상 지역이었다.

2013년 4월 그해 연말까지 취득한 주택에 대해선 양도소득세를 면제해 준다는 정부 대책이 나왔다. 10여 년 만에 나온 초강력 부동산 경기 부양책이었다. 기회가 왔다고 생각했다. 아무리 올라도 양도세를 안 낸다는 건 엄청난 혜택이다. 공격적으로 매수에 나섰다. 이때만 해도 시장은 겉보기엔 안 좋았지만, 수면 아래서 끓고 있었다. 입주물량이 턱없이 부족했다. 아니나 다를까. 2013년 말부터 수도권도 상승세를 타기 시작했다.

▶대세 상승기 시작 시점엔 수도권 외곽 소형 주택이 먼저 오르더라.

-주택 물량 부족에 의한 전형적인 상승이기 때문이다. 당연히 실수요자 시장부터 오를 수밖에 없다. 시장에 집이 부족해도 집값이 안 오를 때는 다들 임대로 몰린다. 전세가만 계속 오르다가 어느 순간 매매가와 거의 근접하는 때가 온다. 이때도 실수요자들은 전세를 먼저 찾는다. 그러나 매물이 없다. 할 수 없이 매매로 돌아선다. 집이 필요해서 사야 하는 사람들이 매매 계약서를 쓰다 보니 중심지가 아닌 외곽부터 오르기 시작한다. 물가가 오르면 생필품 가격부터 오르는 것과 같은 원리다. 그러면서 점차 중심부까지 상승세가 확산한다. 

2014년엔 서울 외곽에서도 매매가격과 전셋값이 붙다시피 했다. 예를 들어 성북구는 당시 전세가율이 가장 높은 지역이었다. 2014년 8월께 전용 59㎡ 매매가는 2억 5000만 원인데, 전세가가 2억 3000만 원이었다. 투자하기엔 황금 타이밍이라고 생각했다. 이때부턴 성북 노원 강서 구로구 등 서울 외곽지역 소형 아파트를 공략했다. 투자 결과는 굳이 얘기하지 않아도 짐작할 수 있을 것이다. 

유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표.

▶올해 부동산시장은 어떻게 흘러갈까.

-지방 시장은 몇 개 지역을 빼놓곤 완연한 하락장이다. 이 내림세는 꽤 갈 것이다. 지금 많이 떨어지고 있는 충청·경상 지역은 앞으로 2~3년 더 힘들 것 같다. 김해 창원 거제 등은 내년까지 최악의 경기를 나타낼 것으로 보인다. 지역 산업 기반이 무너진 데다가 너무 많은 아파트가 공급됐다.

수도권은 대세 상승장의 후반기에 들어섰다고 본다. 중대형이나 일부 덜 오른 지역의 추가 상승이 이어지지 않을까. 다만 이번엔 상승장이 끝나도 과거와는 달리 급락할 가능성이 높진 않다고 본다. 대외 여건의 큰 변화가 없다면 현재로선 집값이 내려갈 이유가 별로 없다. 공급을 대폭 늘리기 어려워서다.

지금은 투자자까지 가세한 유동성 장세다. 강남이 그동안 너무 많이 올라서 B·C급 지역에서 갭 메우기 장세가 펼쳐질 수밖에 없다. 강남이 저렇게 올라버리면 판교, 분당도 가만히 있을 수 없다. 서울 외곽지역도 마찬가지다. 평형별로도 갭 메우기가 진행될 거다. 중대형이 상대적으로 오르지 못했다. 다만 공급량이 많은 수도권 외곽은 조심해야 한다. 분위기에 휩쓸려 한때 오를 수 있지만, 떨어지게 돼 있다. 

▶올해 투자 강의 대신 자기경영 학교를 열었다.

-다꿈스쿨은 ‘다시 꿈을 꾸는 어른들의 학교’의 준말이다. 처음엔 부동산 강의만 했는데 어느 시점부터 돈을 버는 것보다 자기관리, 자기경영 능력이 더 중요하다는 생각이 들었다. 전업투자를 하다 보니 돈을 좇는 투자시장이 건조하더라. 투자를 잘한다고 꼭 잘 산다는 보장도 없고 행복이 돈 많이 버는 것과 꼭 비례하지는 않는 걸 봤다. 생활 습관이 안 좋다든지, 자기만의 원칙이 없다든지, 눈앞에 보이는 것만 쫓는 사람들은 한때 돈을 벌었다고 하더라도 결국 망하더라. 행복하지도 않더라.

세계적 투자 대가들은 다 철학자다. 피터 린치, 워런 버핏, 벤저민 그레이엄 같은 투자가는 돈을 얘기 않는다. 사람 문화 역사 삶을 얘기한다. 그런데 대부분 투자자는 투자 기술에 매몰돼 있다. 프레임이 그렇게 정해져 있으면 행복한 투자자, 훌륭한 투자자는 언감생심이다. 같이 투자하는 사람들이 모여 책도 읽고 공부도 하자는 차원에서 시작했다.

▶수강생들에게 새벽 5시에 일어나는 삶을 강조한다. 

-자기관리의 핵심이기 때문이다. 돈을 버는 이유는 자유롭기 위해서다. 하지만 경제적·시간적 자유가 전부는 아니다. 잘 다니던 회사를 그만두고 놀기만 하면서 말 그대로 ‘자유인’으로도 살아봤다. 이런 것은 저차원적인 자유였다. 진정한 자유, 궁극적인 자유는 내가 스스로 만든 규율을 지키면서 꿈을 좇는 삶이란 걸 깨달았다. 자기 계발서에 나오는 큰 부자들의 마스터키도 ‘규율’이다. 자기만의 엄격한 규율 없이는 큰 부자가 되기 어렵다.

이 세상 규율의 으뜸은 아침에 일찍 일어나는 거다. 매일 아침 이부자리에서 자기를 일으키는 행위만큼 어려운 게 없다. 이것만 되면 웬만한 자기관리는 다 된다. 규율의 대장이다. 

새벽 5시에 일어나면 시간을 굉장히 소중하게 여기게 된다. 새벽에 책 읽고 투자 공부를 하면 집중도도 높고 시간을 효율적으로 운영할 수 있다. 또 새벽에 일어나 피곤한 몸으로 산에 올라 소리 지르면 ‘하루를 이기는 삶을 살자’는 마인드컨트롤 효과도 있다. 이렇게 열심히 살아내면 세상에 겁날 게 없다. 

두세 달 새벽 5시에 일어나면 사람이 바뀐다. 새벽 기상의 가장 큰 효용은 잃었던 자신감을 회복하는 것이다. 대다수 평범한 사람들은 자기를 좋아하기보단 미워한다. 자존감이 약해서다. 새벽 5시 기상을 해내면 내 안에 있는 무의식이 말을 건다. 자신감이 넘치고 긍정적인 기운이 풍긴다. 주변 사람들이 나와 일을 하고 싶어 한다. 다꿈스쿨에서 운영하는 6주짜리 자기운영 캠프의 핵심도 새벽 기상이다. 이게 기본이기 때문에 모두에게 이것부터 시킨다.

유대열(청울림) 다꿈스쿨 대표가 인생계획을 기록한 수첩.

▶어떤 꿈을 좇고 있는가? 

-나의 소명은 주변 사람들의 삶을 바꾸는 것이다. 다른 사람들이 자기 삶의 주인이 돼서 더욱 풍요로운 삶을 살 수 있길 바란다. 내가 이뤘듯이 다른 사람들도 자기가 원하는 삶을 살 수 있도록 돕고 싶다. 오는 2025년까지는 다꿈스쿨 회원을 100만 명으로 늘리는 게 목표다. 대한민국 최고의 자기경영 학교를 만들어 보겠다.” 

출처:한국경제

원문:http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=201802144217e