이자부담에 일단 팔고 보자…부동산 단기 매도 비율 증가

 

이자부담에 일단 팔고 보자…부동산 단기 매도 비율 증가

지난 15일 한국부동산원 조사에 따르면 6월 전국 주택종합 매매가격은 전월 대비 0.01% 하락했다. 특히 주택유형별로 보면 전국 아파트값이 지난달 0.10% 떨어져 전월(-0.05%) 대비 낙폭이 2배로 커졌다. 사진은 17일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스]

최근 금리 급등에 이자 부담이 커지면서 집합건물(아파트, 오피스텔, 빌라, 상가 등)을 매수한 이후 단기간 내에 다시 매도하는 움직임이 커지고 있다.

18일 부동산 정보 플랫폼 직방이 2019년부터 최근 3년간 소유권 매매 이전등기건수를 분석한 결과에 따르면 전국에서 집합건물을 보유한 지 3년 이내에 되판 매도인 비율은 올해 2분기 기준 26.13%에 달한 것으로 나타났다. 이 비율은 지난해 3분기와 4분기 각각 20.11%, 21.62%로 감소세를 보였다가, 금리 인상이 본격화된 올해 1분기(23.8%)에 이어 2분기에 급증했다.

보유 1년 이내 매도 비율은 올해 2분기 기준 9.92%였다. 이 비율 역시 지난해 3분기 7.16%를 기록한 이후 4분기 7.48%, 올해 1분기 8.49%로 꾸준히 증가하고 있다. 서울의 경우 보유 3년 내 매도 비율은 지난해 3분기 17.29%에서 올해 2분기 24.16%로, 같은 기간 보유 1년 내 매도 비율은 5.86%에서 7.64%로 증가했다.

직방은 단기 보유자들의 매도비율이 증가한 주요 이유 중 하나로 ‘대출에 따른 부담’을 꼽았다. 직방이 조사한 주택담보대출 전 분기 대비 증감액 추이를 보면 직전까지 10조~20조원 정도의 증감액을 보이다가 2020년 4분기(36조2910억원), 2021년 1분기(33조2770억원)에 급증했다. 직방은 “당시 저금리를 이용해 대출을 끼고 샀던 투자목적의 집합건물들은 최근 단기 급등한 금리에 대한 부담으로 처분 압박이 커졌을 것”이라고 분석했다.

기준금리 인상에 따라 금리가 높은 대출액 비중도 늘어나고 있다. 가계대출 금리 구간별로 봤을 때 지난해 1분기에는 3% 이하 금리 비중이 78.6%에 달했지만, 현재는 3% 이상 금리 비중이 83.3%로, 금융비용 부담이 빠르게 증가했다.

연이은 금리 인상과 주택가격이 이미 높다는 인식 등으로 주택가격 하락을 예상하는 목소리가 높다. 지난 6월 직방에서 진행했던 ‘2022년 하반기 집값 전망’에 대한 설문조사에서도 응답자의 60% 이상이 집값이 떨어질 것이라고 봤다. 대출 이자 부담은 커지는데 주택가격은 하락이 예상되자, 매수한 지 오래지 않아 처분하려는 매도인이 늘어나는 것으로 보인다. 빚을 내서라도 주택을 사두었던, ‘영끌’ 매수자들이 금융비용 부담이 더욱 커지기 전에 처분하려는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “한국은행이 추가 금리 인상도 시사한 만큼 매물이 적체되면서 적기에 매도가 쉽지 않은 상황이 이어지면 부동산보유에 따른 비용과 심리적 부담이 더 커져 장기 보유보다는 처분을 선택하는 매도자가 계속 늘어날 것”이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220719&prsco_id=025&arti_id=0003210516

극악한 전세사기, 정보공개와 제도개혁으로 뿌리 뽑아야

 

극악한 전세사기, 정보공개와 제도개혁으로 뿌리 뽑아야

전세사기, 비아파트 많은 지역에 집중
다주택자 작정한 '기획파산' 피해 급증
피해자 인생 송두리째 망치는 극악 행위
공공기관 거쳐 국민 전체에도 악영향
사기예방시스템 마련, 의심자 정보도 공개해야

주거안정과 삶을 망가뜨리는 전세사기

수백 채의 빌라를 이용해 전세사기를 일삼은 세 모녀가 국민들의 공분을 사고 있다. 갭투자로 주택 여러 채를 매입한 후 고의적으로 파산해 전세금을 가로채는 사기꾼들로 인해 피해자가 급증하고 있다. 기획부동산과 마찬가지로 전세사기의 피해자들은 사회경험과 부동산 지식이 부족한 사회초년생과 서민들인데, 이들은 전세금이 거의 전 재산이어서 심각한 사회문제가 되고 있다. 전세사기범을 구속하는 등 정부가 적극 나서고 있지만 아직 근본적인 해결책은 마련되지 않은 것 같다. 점점 더 교묘해지는 전세사기를 어떻게 하면 막을 수 있을까. 전세사기의 수법과 영향을 살펴보고 제도적 개선방안을 논의해보자.

정보비대칭과 기획파산

보통 전세시장에서 임대인과 임차인의 정보격차는 상당히 크다. 이러한 정보의 차이를 정보비대칭(Information Asymmetry)이라 하는데 전세사기 일당은 풍부한 정보를 가지고 법과 제도의 허점을 이용해 피해자들을 농락한다. 이에 반해 정보가 부족한 임차인들은 숨겨진 위험을 확인하지 못한 채 중개인이나 임대인의 말만 믿고 계약을 진행해 피해자가 된다.

예컨대 집주인은 장마철 누수 여부나 층간소음과 같은 물리적인 정보에서부터 대출이나 세금체납 같은 금융세무 정보에 이르기까지 거의 모든 정보를 가지고 있다. 하지만 임차인은 그 집에 대한 경험이 없으므로 물리적 정보도 부족할 뿐 아니라, 관련 서류를 꼼꼼히 챙긴다 해도 집주인만큼의 정보를 확보하긴 어렵다.

가장 흔한 사기유형은 전세보증금을 기반으로 여러 채를 소유해 시세차익을 노리는 이른바 갭투자형이다. 주택가격이 지속적으로 상승하면 투자매력이 높아지는데, 이때 수요관리를 위해 대출을 조이면 전세보증금을 활용한 갭투자가 성행하게 된다. 문제는 다시 주택가격이 많이 하락하게 되면 매매가가 전세가 밑으로 떨어져 ‘깡통전세’가 된다는 것이다. 이때 일부 집주인들은 전세기간이 끝나도 보증금을 돌려주지 않고 새로운 임차인을 구해오라고 요구하거나 집의 소유권을 이전해가라고 배짱을 부린다.

어차피 돌려줄 돈도 없을 뿐 아니라 매매가도 전세금보다 낮으므로 소유권이 넘어간다 해도 집주인은 손해볼 일이 없다. 집주인이 처음부터 작정했다면 명백한 사기다. 만약 깡통전세가 될 수 있음을 충분히 예상했음에도 불구하고 집주인이 위와 같이 행동했다면 이 또한 ‘미필적고의(未必的故意)’에 의한 전세사기로 봐야 한다.

수십 채를 소유한 다주택자들이 처음부터 작정하고 벌이는 ‘기획파산’은 훨씬 더 피해가 심각하다. 기획파산은 신축빌라의 분양과정에서 많이 발생한다. 주로 중개인과 공모해 임차인들을 속여 매매가보다 높은 전세계약을 체결하게 하고, 변제능력이 없는 임대사업자에게 소유권을 넘긴 뒤 임대사업자가 고의로 파산하는 수법이다. 결국 임차인들은 보증금을 돌려받지 못해 오도 가도 못하는 신세가 된다.

한 프롭테크기업에서 개발한 사기검색시스템을 통해 분석한 ‘사기의심 거래 분포’를 보면 전세사기는 가격정보가 불충분한 비아파트가 많은 지역에 집중돼 있는 것을 알 수 있다. 특히 빌라가 많은 화곡동은 2018년 1월 이후 올해 4월까지 전세거래 중 전세가가 매매가 이상인 사례가 2,304건으로 압도적 1위였다. 다른 지역들도 빌라와 다가구주택이 많은 외곽지역이었다. 결국 피해자 대다수가 힘없는 서민층임을 다시 한번 확인할 수 있는 대목이다.

전세사기가 극악인 이유

전세사기가 극도의 사회악인 이유는 피해자들의 인생 전체를 망가뜨릴 수 있기 때문이다. 피해자 중 상당수가 사회에 첫발을 내디디는 청년층이므로 전세사기는 전재산을 빼앗아갈 뿐 아니라 심각한 주거불안을 초래한다. 전세사기로 주거위기에 빠지면 이를 극복하느라 정상적인 사회생활을 하기 어렵고, 결국 결혼과 출산도 늦출 수밖에 없는 지경이 된다. 그러므로 전세사기는 피싱이나 기획부동산과는 차원이 다른 사회적 악영향을 야기한다.

또한 전세사기 피해는 단지 임차인들에 그치지 않고 공공기관을 거쳐 국민 전체에 영향을 미친다. 사기꾼들은 전세금반환보증제도를 악용해 본인들이 착복한 전세금을 보증기관이 대신 갚도록 함으로써 보증기관의 재무건전성을 악화시킨다. 전세보증의 94%를 감당하고 있는 주택도시보증공사(HUG)의 경우 2018년 792억 원에 불과하던 사고금액이 2021년에는 5,790억 원으로 3년 만에 무려 7배 이상 증가했다. 이 중 72%인 4,155억 원은 부채비율이 90%가 넘는 악성이므로 상당수가 전세사기와 관련된 것으로 보인다.

공공기관인 HUG는 서민주거보호 차원에서 매매가의 100%까지도 전세보증을 발급하는데 사기꾼들은 이를 악용, 피해자를 더욱 확대시킨다. 결과적으로 보증기관은 공공재원을 낭비하고 장기적으로 보증료 상승압박을 받는다. 결국 사기를 피하기 위해 보증조건이 강화된다면 정작 보증이 꼭 필요한 임차인들이 제외될 수도 있으며, 또 다른 피해를 낳게 되는 것이다.

전세사기, 정보와 기술로 예방해야

관련 정보의 적극적인 공개는 전세사기 예방의 핵심이다. 우선 다양한 주체들이 정확한 시세를 제공할 수 있도록 공공데이터를 적극 개방할 필요가 있다. 예를 들어 원룸 실거래가 자료에는 단층인지 복층인지에 대한 정보가 없는데, 복층 여부에 따라 월세가 뚜렷하게 다르므로 정확한 시세추정이 불가능하다. 보다 상세하고 정확한 데이터를 제공한다면 빅데이터와 AI로 무장한 프롭테크업체들이 ‘적정 전세가’를 제공함으로써 본인의 전세금에 대해 위험을 사전에 판단할 수 있을 것이다.

더 나아가 전세사기로 의심되는 거래에 대해 실시간으로 분석해 알려줄 수 있는 '사기예방시스템'의 개발이 필요하다. 만약 전세계약을 맺기 전에 이 시스템에 들어가 소유자명, 집주소, 전세금액을 넣었을 때 ‘전세사기 위험’ 경고가 뜬다면 임차인은 계약진행을 중단함으로써 피해를 막을 수 있을 것이다.

사기의심자에 대한 정보 공개도 반드시 필요하다. 상습적인 사기꾼들은 최대 수백 채를 대상으로 전세사기를 일삼는다. 그러므로 이들은 보증기관에서도 특별관리 대상이다. 적어도 계약당사자들에게는 이들의 신상을 공개해 피해가 확산되는 것을 막을 방법을 찾아야한다. 개인정보보호를 이유로 지금처럼 소극적으로 대처한다면 피해자들의 피눈물은 계속될 것이다.

제도 개선도 시급하다

제도적인 허점도 시급히 보완해야 한다. 법무부에서 제공하는 '주택임대차 표준계약서'를 보면, ‘미납 국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인해 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결여부를 결정해야 보증금을 지킬 수 있다’고 안내하고 있다. 문제는 이 서류를 임대인이 동의해야만 확인할 수 있다는 점이다. 집주인과 중개인이 공모하는 경우 전문지식과 경험이 부족한 초보 임차인들은 이 서류를 챙기기 어렵다. 그러므로 임대인 동의를 얻어 중개인이 계약서에 의무적으로 첨부하도록 개선돼야 한다.

확정일자 제도의 허점도 보완해야 한다. 만약 확정일자를 받는 날 집주인이 대출을 받고 근저당이 설정되면 임차인은 순위가 밀리고 사고 시 보증금을 떼일 수 있다. 임차인의 대항력은 확정일자를 받은 다음날 0시부터 생기기 때문이다. 이를 방지하기 위해서는 계약서 특약 사항에 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다(또는 근저당권을 설정하지 않는다)’는 문구를 포함시켜야 한다. 그런데 이를 잘 알지 못하는 임차인도 많으니 아예 표준계약서에 이 문구를 기본사항으로 넣어서 이런 사기를 원천봉쇄해야 한다.

가칭 ‘계약정보공개 청구권’의 도입도 고려해볼 만하다. 임차인이 알고 싶은 정보에 대해 청구하면 중개인은 임차인을 대신해 주택의 물리적 상태, 대출 및 납세정보, 신탁의 경우 권리순위, 임대인의 소유주택수 등에 대해 정보를 확인해 계약서에 첨부하고 그에 대해 중개인이 보증하는 제도다. 전세계약에 이 제도를 도입하면 전세사기 예방효과도 있을 뿐 아니라 중개보수에 대한 정당성도 확보하면서 그에 대한 책임도 물을 수 있을 것이다.

전세사기는 분명 전세제도의 허점을 이용하고 있다. 그렇다고 전세계약을 금지할 수도 없는 노릇이다. 그러니 제도적 허점을 신속하게 보완하고 임차인에게 사전에 정확한 정보를 제공할 수 있는 시스템을 마련하는 것이 최선이다. 서민 주거안정을 위해서는 주거비 보조나 공공임대 확대도 필요하지만 훨씬 더 많은 서민이 영향을 받는 전세사기를 막는 것이 더 중요할 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220719&prsco_id=469&arti_id=0000686831

의무교육 2100년.. 로마제국에 나라 잃어도 학교만은 지켜냈다

의무교육 2100년.. 로마제국에 나라 잃어도 학교만은 지켜냈다

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고대 이스라엘 패망 이후 떠돌이 민족이 버틴 비결

보통 나라들은 국가가 망하면 100년도 안 되어 역사에서 그 흔적이 사라진다. 그런데 유대인들은 나라를 잃고 2500년 이상 뿔뿔이 흩어져 떠돌이 생활을 했음에도 민족적 동질성을 잃어버리지 않았다. 그 비결은 무엇일까?

탈무드에는 이런 이야기가 있다. 수석 랍비가 북쪽 마을을 시찰하기 위해 두 랍비를 시찰관으로 보냈다. 두 랍비가 그 마을에 가서 말했다. “이 마을을 지키고 있는 사람을 만나서 좀 물어볼 일이 있소.” 그러자 그 마을의 경찰서장이 나왔다. “아니오. 우리가 만나야 할 사람은 이 마을을 지키고 있는 사람이오.” 이번에는 수비대장이 나왔다. 그러자 두 랍비가 말했다. “우리가 만나려고 하는 것은 경찰서장이나 수비대장이 아니라 학교 선생님이란 말이오. 경찰이나 군인은 마을을 파괴할 뿐이오. 교육자들이야말로 진정으로 마을을 지키는 사람이라고 할 수 있소.”

유대인 역사가 요세푸스에 따르면 로마·유대 전쟁 당시 유대인 110만명이 목숨을 잃었다. 유대 랍비 요하난 벤 자카이는 나라가 망해도 유대교와 전통이 계승된다면 유대 민족이 살아남을 수 있다고 봤다. 그는 텔아비브 인근에 율법 학교를 세우고 토라와 탈무드를 가르쳤다. 나라 잃은 유대인들은 뿔뿔이 흩어져 살면서도 교육을 통해 언어와 민족 정체성을 잃지 않았다. 그림은 로마군에 패해 예루살렘이 함락되는 장면을 묘사한 19세기 화가 프란체스코 하예즈의 작품이다. /게티이미지코리아

성경 읽기 위해 의무교육 시작

그리스에서 독립을 쟁취한 고대 이스라엘 하스모니아 왕조의 마지막 군주가 살로메 알렉산드라(기원전 76~67년 재위) 여왕이다. 살로메는 분열된 국론을 하나로 모아야겠다고 생각했다. 여왕은 그간 적대했던 바리새파를 산헤드린(최고 법원)에 받아들여 화해하며 그들의 구전 율법을 법률에 포함했다. 여왕은 국민 단결을 위해서는 먼저 신앙심을 고취해야 한다고 믿었다. 신앙심을 위해서는 모두가 성경을 읽고 익혀야 했으나, 많은 국민이 문맹이었다. 여왕은 가정 예배를 이끄는 남자들만이라도 모두 성경을 읽을 줄 알아야 한다고 생각했다.

유대인은 3000년 전부터 학교를 운영했다. 그러나 율법 학교 중심이어서 일반 서민들이 다닐 수 있는 초등학교는 부족했다. 살로메 여왕은 전국 각지에 초등학교를 세워 남자들 모두에게 무료 의무교육을 했다. 세계 최초 공교육이자 의무교육이었다. 문맹이 98% 이상이었던 고대에 글을 읽고 쓴 유대인들이 상업과 교역, 금융업에서 두각을 나타낸 것은 당연한 일이었다.

이스라엘은 국가의 미래를 책임질 인재를 길러내기 위해 1925년 히브리 대학교를 설립했다. 사진은 1935년 히브리대 물리학 수업 장면. /위키피디아

이렇게 유대인은 기원전부터 의무교육을 시행한 민족이다. 그런데 초등교육뿐 아니라 율법 학교 등 고등교육에 대한 무상교육도 그즈음 시작되었다. 이는 기원전 1세기 랍비 힐렐에게서 유래했다. 그는 몹시 가난했다. 하지만 랍비가 되고 싶은 꿈을 버리지 않았다. 그는 막노동으로 하루 벌어 반은 아내에게 생활비로 주고 반은 율법 학교 수업료로 냈다. 그런데 하루는 한 푼도 벌지 못해 교실에 들어가지 못하고 지붕 위 채광창에 엎드려 교실 안을 훔쳐보며 공부하다 그만 잠이 들었다. 그날 밤 눈이 많이 내렸다. 아침에 선생님이 교실이 왜 이렇게 어둡냐며 천장을 보니 채광창을 막고 있는 힐렐의 몸 위에 눈이 1m나 쌓여 있었다. 학생들이 힐렐을 데려다 난로가에서 언 몸을 녹여주었다. 그 뒤 율법 학교도 무상교육이 실시되었다.

이후 힐렐은 최고 율법학자가 되었다. 하루는 이방인이 찾아와 “내가 이렇게 한 발로 서 있는 동안, 율법 내용 전부를 내게 가르쳐보시오”라고 말하자 힐렐이 서슴없이 답했다. “당신이 당해서 싫은 일을 남에게 하지 마십시오.” 이른바 ‘황금률’이라 부르는 말씀이다.

서기 66년부터 70년까지 1차 유대-로마 전쟁 당시 랍비 ‘요하난 벤 자카이’는 열심당의 무장투쟁이 성공하지 못할 것으로 보았다. 통찰력이 뛰어난 그는 유대 전쟁이 결국 대학살로 막을 내리고 유대인들은 뿔뿔이 흩어질 것임을 예견했다. 그는 이런 상황에서는 민족의 독립보다는 보존이 더 중요하다고 판단했다. 랍비는 유대 민족이 영원히 살아남는 길을 골똘히 생각한 끝에 자신이 직접 로마군 사령관과 모종의 타협을 해야겠다고 결심했다.

당시 아무도 예루살렘을 떠날 수 없었다. 그는 자신의 생각을 제자들에게 설명하고 함께 탈출 계획을 짰다. 제자들은 길거리로 나가 옷을 찢으며 위대한 랍비 요하난이 흑사병에 걸려 죽었다고 울부짖었다. 그들은 열심당원들에게 스승의 시체를 성 외곽에 매장하여 성 안에 흑사병이 돌지 않게 해달라고 요청해 허락을 얻어냈다. 제자들은 랍비가 든 관을 메고 성을 빠져나와 로마군 사령관 베스파시아누스 장군 막사에 도착했다. 랍비는 장군을 만나 그가 머지않아 황제가 될 것이라고 예언한 뒤, 황제가 되면 자신들이 유대 경전을 공부할 수 있는 조그만 학교 하나를 허락해 달라고 요청했다. 베스파시아누스는 자기가 황제가 될 것이라는 예언에 내심 놀라며 예언이 이루어지면 호의를 베풀기로 약속했다.

같은 해 로마 황제 네로가 자살했다. 그 뒤 정치 군인 세 명이 왕위에 올랐으나 모두 몇 달 만에 살해되었다. 이때 베스파시아누스를 군대가 황제로 추대했다. 랍비는 당시 로마의 정치적 역학 관계를 꿰뚫어 보고 있었던 것이다. 69년 황제에 오른 베스파시아누스는 랍비의 예언이 성취된 데 대해 놀라며, 후임 사령관인 아들 ‘티투스’에게 약속을 지키도록 명령했다. 이로써 유대 교육이 소멸 위기에서 살아남게 되었다.

유대인 포로들이 콜로세움 세워

로마제국이 가장 고전한 전쟁이 로마-유대 전쟁이었다. 오죽했으면 승전 후 이를 기념하여 최초의 개선문을 만들었다. 유대인 역사가 요세푸스에 따르면, 예루살렘 공방전 당시 성 안에 유대인 270만명이 있었는데, 전쟁 중 110만명이 사망했고 포로로 잡혀 간 유대인이 9만7000명이었다. 이 유대인 포로들이 건설한 게 로마의 콜로세움이다. 전쟁으로 열심당, 제사장 중심의 사두개파, 쿰란 수도원의 에세네파가 모두 소멸하고 오직 바리새파만 살아남았다. 이때 유대교는 사두개파의 전멸로 제사장이 없어져 평신도들이 지키는 종교가 되었다. 이후 유대교는 사제 없이 공부를 많이 한 학자, 곧 랍비가 이끄는 전통이 섰다.

요하난 벤 자카이는 텔아비브 인근 야브네에 율법 학교를 세우고 매년 랍비를 길러내 세계 각지의 유대인 마을에 보냈다. 그들은 거기서 시나고그를 세우고 토라와 탈무드를 가르쳤다. 이후 유대인에게 교육은 곧 신앙이었다. 벤 자카이는 비록 나라는 망해 없어졌지만 학교를 통해 유대교와 전통이 계승된다면 유대 민족은 살아남을 수 있다고 보았다. 이렇게 유대인들은 뿔뿔이 흩어져 디아스포라로 생활하면서도 교육을 통해 그들의 언어와 정체성, 곧 민족혼을 잃어버리지 않고 2000년 이상 간직할 수 있었다. 그만큼 교육의 힘은 무섭다.

1917년 영국이 팔레스타인 지역에 유대인의 국가를 세울 수 있도록 지원하겠다고 밝히자, 알베르트 아인슈타인을 비롯한 유대인들은 대학 설립을 위해 모금 활동에 나섰다. 사진은 아인슈타인(왼쪽)과 하임 바이츠만 박사. 훗날 바이츠만은 이스라엘 초대 대통령이 됐다. /위키피디아

[아인슈타인·바이츠만… 이스라엘 건국 전부터 팔레스타인에 대학 설립]

‘밸푸어 선언’이 1917년에 있었다. 이는 1차대전이 끝나면 유대인들의 나라를 팔레스타인에 세울 수 있도록 영국이 지원한다는 내용을 담고 있다. 이에 따라 유대인들이 가장 먼저 한 일은 그 땅에 학교부터 세운 것이었다. 알베르트 아인슈타인과 훗날 이스라엘 초대 대통령이 된 하임 바이츠만은 세계를 돌며 자금을 모아 테크니온 공대(1924년 개교)와 히브리 대학(1925년 개교)을 설립했다. 교육이 앞으로 탄생할 이스라엘의 장래를 책임질 것이라고 본 것이다.

1948년 5월 14일 이스라엘이 건국되자 1차 중동전쟁이 터졌다. 이집트 전투기들이 이스라엘을 폭격했고, 이집트, 요르단, 시리아, 레바논, 이라크 등 아랍 5국이 이스라엘을 공격했다. 당시 이스라엘 유대인 인구는 65만명이었고, 아랍연합 인구는 1억4000만명이었다. 이스라엘군과 민간인들은 기적적으로 신생 조국을 지켜냈다. 테크니온 공대 졸업생들이 빵집 등 일터의 지하 공장에서 몰래 무기를 만들어 전쟁에 대비해온 덕이었다.

전쟁이 터지자 세계 각지에서 유대인들이 몰려들어 3년 만에 이스라엘 인구가 2배로 늘어났다. 이후 3차례나 더 중동전쟁이 있었지만 이스라엘은 막아냈다. 이를 계기로 이스라엘은 방위산업을 근간으로 하는 벤처 기업들이 탄생해 하이테크 산업을 주도했다. 오늘날에도 히브리 대학과 테크니온 공대가 이스라엘의 교육과 산업을 이끌고 있다. 교육의 중요성을 2000년 이상 역사적으로 증명해온 민족이 유대인이다.

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출처:조선일보

원문:https://news.v.daum.net/v/20220405000043898

분상제 기본형건축비 182.9만→185.7만원 오른다

 

분상제 기본형건축비 182.9만→185.7만원 오른다

정부가 지난 6·21 대책에서 발표한 '분양가 제도 운영 합리화 방안'의 후속 조치로 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안과 '정비사업 등 필수 발생비용 산정기준' 제정안에 대한 입법·행정예고를 29일부터 시행한다. 이번 개정을 통해 정비사업 추진과정에서 발생하는 필수 소요 경비를 공공택지 외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 추가한다. 이번 개정안은 법제처 심사를 거쳐 7월 중순부터 시행될 예정이다. 사진은 서울 시내 아파트 단지의 모습. 2022.6.29/뉴스1 국토교통부는 분양가상한제(이하 분상제) 제도 개편에 따라 레미콘·철근 값 상승분을 반영한 기본형 건축비를 비정기 조정 고시한다고 15일 밝혔다.

이번 비정기 조정 고시는 지난달 21일 발표한 '분양가 제도 운영 합리화 방안'의 후속조치다. 국토부는 합리화 방안에 따라 △정비사업 필수비용 분양가 반영 △자잿값 상승분 등 기본형 건축비 비정기 조정 요건 추가 등 제도개선을 완료했다. 분상제는 서울과 수도권 아파트 분양시 적용되는 규제로 통상 주변 시세의 70~80% 수준에서 분양가격이 정해진다. 택지비(땅값)와 기본형 건축비, 가산비를 합산해 가격을 산출한다.

이날부터 적용하는 기본형건축비는 직전 고시(3월) 대비 1.53% 상승 조정됐다. 지난 3월 고시한 이후 레미콘 가격 10.1%, 고강도 철근 가격 10.8% 상승분을 반영했다. ㎡당 지상층 기본형건축비(16∼25층 이하, 전용면적 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 기준)가 182만9000원(3월)에서 185만7000원로 조정된다. 인상된 기본형건축비는 이날 이후 입주자 모집을 공고하는 건부터 적용된다.

기존 제도에서는 레미콘, 고강도 철근 가격이 각각 10% 상승해도, 단일품목 기준 가격 상승률이 15%를 넘지 않아 조정이 불가능했지만, 제도 개편으로 레미콘, 고강도 철근 복수품목 기준 가격 상승률의 합(20.9%)이 신설 조정 요건(15% 이상)을 충족해 기본형건축비가 조정됐다는 설명이다.

이사비·영업손실보싱비 등 정비사업 필수비용·자잿값 상승분 적용 요건 세분화

이번에 개편된 제도에는 정비사업 과정에서 발생하는 주거이전비, 이사비, 영업 손실보상비, 명도소송비, 이주비 금융비용, 총회 등 필수 소요 경비를 추가했다. 또 국토부 고시인 '정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준'을 제정해 구체적인 비용 산정 기준을 정했다. 또 자재값 급등분이 건축비에 적기 반영될 수 있도록 규칙을 개정했다. 기본형건축비 비정기 조정 대상이 되는 주요 자재를 현실에 맞게 교체·추가하고, 정기 고시(3, 9월) 외 비정기 조정 요건도 추가로 마련했다.

기본형건축비 비정기 조정 요건은 기존 레미콘·고강도 철근·PHC 파일·동관 등 4개 항목 중 하나의 가격이 15% 이상 변동 시 정기고시 3개월 후 조정 단일요건에서 3개 항목으로 세분화 됐다. 이에 따라 △레미콘·고강도 철근·창호유리·강화합판 마루· 알루미늄 거푸집 등 5개 항목 중 하나의 가격이 15% 이상 변동 시 정기고시 3개월 후 조정 △레미콘, 고강도 철근 가격 변동률의 합이 15% 이상인 경우 정기고시 3개월 이내라도 조정 △창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 가격 변동률의 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 이내라도 조정 등 3개 조건 중 하나라도 충족 시 조종 가능하다.

분양가 제도 운영 합리화 방안 중 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사와 관련해서는 △자재비 가산제도 도입 △인근 사업장 선정 기준 합리화(준공 20년→10년 이내 사업장) △비교 사업장 선정 시 세부 평가기준 및 배점 공개 △이의신청 절차 신설 등은 HUG 내규 개정을 마치고 이달 1일부터 시행 중이다.

또 한국부동산원은 분상제 민간택지 감정평가 관련 주요 오류사례 안내 및 감평 지침(가이드라인), 부동산원 검증 기준 등을 마련해 이달 초 배포했다. 민간택지 택지비 검증 객관화를 위한 부동산원 택지비 검증위원회는 감정평가협회 등 추천을 받아 이달 중 구성될 예정이다. 6월 말 이후 택지비 적정성 검토를 신청한 건부터 적용한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220718&prsco_id=008&arti_id=0004771184

“하반기 서울 입주물량 급감…대세하락 아니다”

 

“하반기 서울 입주물량 급감…대세하락 아니다”

전문가 "'거래절벽' 상황서 일부 급매물 거래 만으로 대세 하락으로 예단하는 건 성급"




정부가 물가 급등을 차단하기 위해 기준금리를 한 번에 0.50%p(포인트) 올리는 '빅스텝'을 단행하면서 부동산 시장이 중대 기로에 놓였다.

뉴시스에 따르면 단기간 집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 규제 강화, 잇단 금리 인상으로 주택 매수세가 위축된 상황에서 한국은행의 빅스텝까지 더해져 부동산 시장이 대세 하락기에 접어들었다는 분석이 나온다. 이번 금리 인상에 따라 집값 하락세가 더 거세질 것이라는 목소리가 커지고 있다.

다만 여름철 거래가 뜸한 비수기인 데다가 집값 하락 속도가 예상보다 더디면서 아직 대세 하락 수준은 아니라는 반론도 있다.

한국은행 금융통화위원회는 지난 13일 서울 중구 한은 본관에서 정례회의를 열고, 기준금리를 종전의 1.75%에서 2.25%로 올렸다. 한국은행이 빅스텝을 단행한 것은 지난 1999년 기준금리가 도입된 이후 처음이다. 또 기준금리를 3차례 연속(4·5·7월)으로 올린 것 역시 처음이다.

서울 아파트값은 7주째 하락세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(11일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.04% 하락했다. 전주(-0,03%) 대비 하락 폭이 확대됐다.

강북 14개구는 0.06% 하락했다. 노원구(-0.10%)는 상계동 대단지 위주로, 도봉구(-0.10%)는 쌍문·방학동 구축 위주로, 강북구(-0.09%)는 미아뉴타운 위주로, 은평구(-0.07%)는 진관동 등에서 입주물량 영향으로 매물 누적이 지속되며 하락하는 등 내림세가 확대됐다.

서초구(0.03%)는 반포동 재건축이나 신축 위주로 상승하며 서울 내 유일하게 상승했지만, 송파구(-0.03%)는 잠실·신천동 주요 단지 위주로, 강남구(-0.01%)는 개포·수서동 위주로 매물 적체되고 매수세가 감소했다.

부동산원 관계자는 “서초구 등 일부지역에서 고가 거래가 발생했으나, 기준금리 빅스텝 인상이 우려됨에 따라 매물 적체가 지속되고 매수심리가 위축되며 서울 전체 하락폭이 확대됐다"고 설명했다.

주택 거래는 꽁꽁 얼어붙었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 907건(13일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 달(3943건)에 비해 턱없는 수준이다.

올해 들어 거래절벽 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 ▲1월 1087건 ▲2월 814건 ▲3월 1434건 ▲4월 1751건 ▲5월 1738건 ▲6월 907건 ▲7월 61건이다.

부동산 시장에선 집값 고점 인식 확산한 상황에서 추가 기준금리 인상이 예상되면서 주택 매수심리가 위축되고, 집값 하락이 본격화할 것이라는 관측이 나온다. 매수심리 위축에 따른 거래량 감소가 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있다는 것이다.

다만 일각에선 아직 대세 하락으로 보기 어렵다는 의견도 있다. 올 하반기 서울 입주 물량이 크게 줄어들기 때문이다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 하반기 입주 예정 물량은 6184가구로, 상반기(1만1296가구) 대비 절반 가까이 줄었다. 지난해 상반기 서울의 입주 물량은 1만5332가구, 하반기 1만3564가구가 공급됐다.

전문가들은 이번 금리인상을 비롯한 집값 하방 요인들이 겹치면서 집값 하락 폭이 커질 수 있다고 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 규제 강화, 기준금리 추가 인상 등 집값 하방 요인들이 맞물리면서 주택 매수세가 위축됐다"며 "금리 인상과 경기 침체가 겹치면서 하반기 집값 하락 폭이 예상보다 커질 수 있다"고 강조했다.

권 교수는 "거래절벽 상황에서 일부 급매물 거래 만으로 대세 하락으로 예단하는 것은 이르다"며 "금리가 높아지면 주택 구매력이 떨어질 수밖에 없고 추가 금리 인상에 대한 불확실성이 높아지면서 관망세가 당분간 지속될 것"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220718&prsco_id=022&arti_id=0003715431

종부세, 집값만 따져 과세… 다주택자 중과 폐지 추진

 

종부세, 집값만 따져 과세… 다주택자 중과 폐지 추진

과세기준, 주택 수 아닌 가격으로 1주택-다주택 세율 단일화 검토
정부, 여소야대 고려 단계적 폐지… 다주택 세율 낮추는 방안도 고려

정부가 종합부동산세(종부세) 다주택자 중과세율을 폐지하고 가격 기준으로 세금을 매기는 방안을 검토하고 있다. 문재인 정부가 도입한 다주택자 징벌 과세를 원점으로 돌려 세금 부담을 줄인다는 취지다. 다만 여소야대의 국회 상황을 고려해 한꺼번에 종부세 중과세를 없애기보다 단계적 폐지에 나설 가능성도 있다.

14일 기획재정부에 따르면 정부는 이 같은 방안을 21일 발표하는 ‘2022년 세법 개정안’에 담는 것을 검토 중이다. 기재부는 현재 1주택자(비조정대상지역 2주택자)와 조정대상지역 2주택 이상(비조정대상지역 3주택 이상) 보유자에게 달리 적용되는 종부세율을 통일하는 안을 따져보고 있다. 다주택자 중과세율을 폐지하고 주택 가격에 따라 세금을 매기는 방식이다.

현재 종부세 세율은 1주택자 0.6∼3.0%, 조정지역 2주택 이상 보유자 1.2∼6.0%다. 당초 주택 수에 상관없이 0.5∼2.0%였던 종부세율은 두 차례 개편을 거쳤다. 2019년 9·13대책으로 주택 수를 기준으로 세율을 차등 적용했고, 지난해에는 최고 세율을 6.0%까지 올렸다. 이에 따라 다주택자의 세 부담이 과도하다는 지적이 나왔다.

정부는 주택 수에 따라 다르게 적용하는 세 부담 상한을 조정하는 방안도 검토하고 있다. 현재 1주택자는 전년 세액 대비 150%, 조정지역 2주택 이상 보유자는 300%의 세 부담 상한을 적용한다. 조정지역 2주택자의 경우 당초 200%에서 300%로 상한이 올라가 세 부담이 과도하다는 지적이 있었다.

문재인 정부의 핵심 정책 기조였던 다주택자 종부세 중과를 한꺼번에 폐지하면 야당의 거센 반발이 예상된다. 정부는 여소야대의 국회 상황을 고려해 중과 폐지 대신 다주택자 중과세율을 낮추는 식의 속도 조절도 검토하고 있다. 더불어민주당은 중과 제도의 틀은 유지하되 다주택자 종부세율을 낮추는 개편안을 준비하고 있어 정부안과 타협점을 찾을 가능성도 있다.

이와 함께 정부는 법인세 최고세율을 기존 25%에서 22%로 낮추고, 과표 하위구간을 조정해 대기업과 중소기업의 세 부담을 함께 줄이는 방안을 세법 개정안에 포함시키기로 했다. 또 장기근속 퇴직자에 대한 세 부담을 줄이고, 중산층과 서민층의 근로소득세 세액공제를 확대하는 방안 등도 검토 중이다. 물가 상승으로 인해 실질임금이 줄어드는 것을 막기 위해서다.

종부세 부과기준, 주택수 → 가격으로… ‘똘똘한 한 채’ 과열 차단

수억대 2채에 부과하는 종부세, 수십억대 1채보다 많아 재조정
다주택자 세율 인하도 거론
장기근속자 퇴직소득세 줄이고, 근로장려금 재산요건 완화 방침

정부가 종합부동산세(종부세) 개편에 나선 것은 다주택자에게 지나치게 높은 세율을 매겨 오히려 조세 형평성에 어긋난다는 지적에서다. 다주택자 중과세로 인해 서울에 수십억 원짜리 주택 1채를 가진 사람보다 수억 원대 아파트 2채를 가진 사람이 더 높은 세율을 부담하는 사례가 생겼다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요를 부추겨 집값 급등을 불러왔다는 분석도 나왔다. 다만 국회에서 다수 의석을 가진 야당의 협조 없이는 다주택자 종부세 중과세 폐지나 완화를 추진하기 어렵다. 더불어민주당은 중과세 완화를 담은 자체 개편안을 마련하고 있다.

○ 주택 수 기준이 ‘똘똘한 한 채’ 부추겨

정부가 검토 중인 종부세 개편안은 현재 1주택자(비조정대상지역 2주택자)와 조정대상지역 2주택 이상(비조정대상지역 3주택 이상) 보유자에게 달리 적용되는 종부세율을 통일하고 주택 가격에 따라 세금을 매기는 방식이다. 다주택자가 부담하는 1.2∼6.0%의 세율을 1주택자 수준인 0.6∼3.0%까지 내리는 방안도 거론된다.

정부는 지난달 발표한 ‘새 정부 경제정책방향’에서 “보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 종부세 개편안을 7월 중 확정하겠다”고 밝혔다. 1주택자에게 상대적으로 낮은 세율을 적용해 서울 강남 등을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 크게 늘었다는 지적에 따른 것이다. 지난달 28일 국책 연구기관인 한국조세재정연구원이 주최한 ‘종합부동산세 개편방안 공청회’에서도 비슷한 주장이 제기됐다. 이날 주제발표에 나선 전병목 조세연구원 선임연구위원은 “주택 수 기준은 서울에 대한 주택 수요를 더욱 증가시키는 요인으로 종부세의 목적인 집값 안정화에 기여하지 못할 수 있다”고 말했다.

정부는 이미 공개한 대로 올해 1주택자의 종부세 과세 기준선을 11억 원에서 14억 원으로 상향하는 방안도 추진한다. 올해에 한해 특별공제 3억 원을 도입해 종부세 부담을 줄이겠다는 취지다. 또 종부세 과세표준의 기준이 되는 공정시장가액비율을 현행 100%에서 60%로 낮추기로 했다.

○ 서민·중산층 세금 감면도 포함

퇴직금에서 떼는 세금을 줄여주는 방안도 21일 발표할 세법 개정안에 포함된다. 회사를 다닌 기간에 따라 다르게 적용되는 공제금액이 확대돼 장기근속자의 퇴직소득세 부담은 크게 줄어든다. 기획재정부는 20년을 일해 퇴직금 5000만 원을 받는 근로자는 퇴직소득세를 100% 경감해주는 방안도 검토하고 있다. 연금저축과 퇴직연금 세액공제 대상 납입 한도도 올라간다. 현재는 퇴직연금을 포함해 납입한도가 최대 700만 원이었는데 법을 개정해 900만 원까지 상향할 계획이다.

저소득층 근로 가구가 받을 수 있는 근로장려금은 재산 요건을 2억4000만 원 미만으로 완화해 지원 대상을 늘릴 방침이다. 현재는 소득 기준과 별도로 부동산, 전세금, 자동차 등 재산 합계액이 2억 원 미만이어야 장려금을 신청할 수 있다. 최대 지급액도 약 10% 인상한다.

이 밖에 가업상속공제 적용 대상 확대, 가업 승계 시 납부유예 제도 신설 등도 세법 개정안에 포함될 예정이다. 4000억 원이던 가업상속공제 대상 기업의 매출액 기준을 1조 원으로 늘리고, 사후 관리 기간도 7년에서 5년으로 줄인다. 일정 요건을 갖춘 가업승계 상속인에 대해선 양도, 상속, 증여 시점까지 상속세 납부를 유예해준다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220718&prsco_id=020&arti_id=0003440084

84㎡ 아파트 주담대 금리 연 7%로 오르면 월급 60% 이상 빚 상환에 써야…“젊은층 충격 더 커”

 84㎡ 아파트 주담대 금리 연 7%로 오르면 월급 60% 이상 빚 상환에 써야…“젊은층 충격 더 커”

“영혼까지 끌어모아 수억원 대출받았는데 월급 절반 이상 이자로 내야 할 처지에요”

한국은행이 한 번에 기준금리를 0.5%포인트 올리는 '빅스텝'을 단행하면서 대출금리 인상 속도도 가팔라질 전망이다. 대출의 '원가'가 오르면서 금리 인상이 불가피하기 때문이다. '영혼까지 끌어모아' 대출을 받은 '영끌족'들은 월급의 절반 이상을 이자로 내야 할 처지에 놓였다.

14일 뉴시스와 금융권에 따르면 한은 금융통화위원회는 전날 기준금리를 연 1.75%에서 2.25%로 0.5%포인트 인상하기로 했다. 소비자물가가 6%를 넘어서는 등 24년 만에 가장 높은 수준으로 치솟은 물가를 잡기 위해서다.

기준금리가 인상되면 대출금리도 오를 수밖에 없다. 시장금리와 수신금리가 상승하기 때문이다. 기준금리는 대출의 준거금리로 쓰이는 금융채, 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 등에 영향을 미친다. 앞서 5월 신규 취급액 기준 코픽스는 4, 5월 기준금리 인상과 그에 따른 예금금리 인상 등에 올해 들어 가장 큰 폭(0.14%포인트)으로 상승하기도 했다.

은행권 관계자는 "기준금리가 오르면 은행 입장에서는 대출의 '원가'가 오르는 셈"이라면서 "대출금리 인상이 불가피하다"고 말했다.

시장에서는 올해 기준금리가 3%에 이를 경우 대출금리가 7%를 넘어설 것이라는 전망이 나온다. 이날 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 고정형(혼합형) 금리는 4.27~6.144%, 변동금리는 3.63~6.135%로 집계됐다.

신용대출의 경우 1등급을 기준으로 3.31~6.23%의 금리가 적용되는 것으로 나타났다. 올해 안에 최고 금리가 8%대에도 이를 수 있다는 관측도 나온다. 최근 은행권의 금리 인하 및 취약 차주 지원책에도 신용대출에 대한 내용은 거의 포함되지 않았다.

한은은 기준금리 인상을 이어갈 방침이다. 전날 이창용 한은 총재는 "연말 기준금리를 2.75~3.0%까지 기대하고 있는 것은 합리적"이라고 말했다.

금리가 가파르게 오르면서 대출로 집을 산 서민층의 시름은 깊어지고 있다. 월급의 절반을 빚을 갚는 데 써야 할 형편이다.

통계청에 따르면 올해 1분기 가구당 월평균 소득은 482만5000원이다. 부동산 플랫폼업체 직방의 조사 결과 주담대 금리가 7%까지 오를 경우 서울의 전용 84㎡ 중형 아파트의 월 대출 상환액은 291만원으로 나타났다. 월 소득의 60% 이상을 대출 상환에 쓰는 셈이다.

특히 저금리에 익숙한 2030세대의 충격이 클 것으로 보인다. 은행권 관계자는 "금융위기 이전인 2006년, 2007년에는 주담대 금리가 7%대인 경우도 많았으나 이후 경제 상황이 악화되면서 저금리 기조가 오래 이어졌다"며 "당시 경제활동을 하지 않았던 2030세대에게는 현재 금리 수준이 높게 느껴질 것"이라고 말했다.

이 총재는 전날 금통위 후 기자간담회에서 2030세대가 주축인 '영끌족'에게 하고 싶은 이야기가 있느냐는 질문에 "현세대는 집을 구입할 때 연 3% 이자로 돈을 빌리면 그 금리 수준이 평생 갈 것으로 생각했을 것"이라며 "지금 경제 상황은 그러한 가정이 변할 수 있고 높은 인플레이션 상황이 얼마나 갈지 불확실성이 크다"고 답했다.

그러면서 "금리가 0~3% 수준에 머물 것이라는 가정하에 경제활동을 하기보다는 위험이 있다고 생각하고 의사결정을 하는 게 바람직하다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/022/0003715415?sid=101