‘인기만점’ 경매 유찰물건… 얼마나 저렴할까?

 

‘인기만점’ 경매 유찰물건… 얼마나 저렴할까?

서울 모든 법원 유찰저감률 20%

인천·경기는 30%… 안양지원만 20%로 낮아
공매 유찰 땐 회차당 10%씩
최초가의 50%까지 떨어지면 진행 중지

법원 경매시장에서 유찰된 물건이 인기를 끌고 있다. 집값이 고점을 찍었다는 우려가 나온 지난해에 감정이 진행된 물건들이 최근 경매가 진행되면서 주택 감정가가 수요자의 인식보다 높게 책정됐다는 인식이 커진 탓이다. 주택 매매시장도 침체기로 접어들면서 상대적으로 저렴한 유찰 물건으로 입찰자들이 몰리는 것이다.

29일 법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 이달 서울에서 낙찰된 아파트 물건 17건 중 3분의 2가 넘는 11건(64.7%)이 1회 이상 유찰된 물건이었다. 같은 기간 인천에서 낙찰된 20건 가운데 85%인 17건이 유찰 물건이었고, 경기에서는 72건 중 53건(73%)가 유찰로 나온 아파트였다. 다만 법원마다 유찰 저감률이 다르기 때문에 경매에 나서는 수요자들은 주의가 필요하다.

유찰저감률은 경매에서 1회 유찰될 때 최저 경매가가 낮아지는 비율을 뜻한다. 예컨대 유찰저감률이 20%인 서울중앙지방법원에서 진행되는 감정가 10억원인 경매 물건이 최초경매에서 유찰되면 2회 차 경매에선 최저 경매가 8억원에서부터 시작되는 것이다. 2회 차 경매에서 또 다시 유찰될 경우 7억원의 20%를 차감한 6억4000만원이 3회 차 최저 경매가가 되는 것이다.

지역별 기준으로 보면 서울은 모든 법원의 유찰 저감률은 20%로 정해져있다. 부산의 경우 동부·서부지원은 20%지만 부산지방법원은 30%가 저감된다. 수도권에서는 인천·경기 지역 모두 유찰저감률은 30%다. 다만 안양지원만 20%로 다른 지역보다 저감률이 낮다. 대부분 지역의 저감률은 20%나 30%로 정해지지만, 광주·목포·순천·해남 지원은 1회 유찰 시에는 30%, 이후에는 매 회차마다 20% 저감된다. 경매의 경우 유찰 횟수의 제한이 없어 낙찰될 때가지 가격이 계속 낮아질 수 있다.

반면 공매의 유찰시 저감률은 다르다. 한국자산관리공사에서 진행되는 공매의 경우 유찰 시 최초매각예정가격에서 10%씩 최저가가 낮아진다. 예컨대 최초가 10억원인 공매 물건이 최초공매에서 유찰되면 2회 차 경매에선 9억원이, 또 다시 유찰될 경우 20%를 차감한 8억원이 최저가가 되는 것이다. 또한 공매는 최초가의 50%까지 떨어질 경우 공매 진행이 중지되고 협의에 따라 새로운 매각예정가격이 결정된다.

유찰된 물건을 낙찰 받을 경우 반드시 철저한 권리분석이 필요하다는 게 전문가들의 조언이다. 많이 유찰된 물건일수록 가격이 저렴하지만 권리관계가 복잡해 문제가 생기거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높을 수 있기 때문이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220731&prsco_id=277&arti_id=0005125314

'깡통전세' 1위 서울 화곡동... 국토부, 이달 사상 첫 단속 나선다

 

 '깡통전세' 1위 서울 화곡동... 국토부, 이달 사상 첫 단속 나선다

[파멸의 덫, 전세 사기]

'여전히' 정부 비웃는 사기 현장
"서울 강서·인천 부평, 정부 단속 1호 타깃"

'깡통 전세(전셋값≥매맷값)' 거래가 올 들어 서울·수도권 신축 빌라를 중심으로 급증한 것으로 확인됐다. 주무부처인 국토교통부는 이를 방치한 편법 거래가 위험 수위를 넘었다고 판단, 사상 처음으로 이달 중 대대적인 현장 단속에 나선다.

31일 한국일보가 공간데이터 전문기업 빅밸류에 의뢰해 서울·수도권 빌라의 깡통 전세 거래 현황을 분석했더니, 증가 추세가 뚜렷했다. 깡통 전세는 전셋값이 매맷값과 같거나 높아 전세 계약이 끝난 뒤 세입자가 보증금을 다시 돌려받기 어려운 집을 일컫는다. 빅밸류는 보유 중인 위험 의심 주택탐지시스템(FDS)을 이용해 깡통 전세(빌라) 거래를 잡아낸다. 전셋값이 매맷값과 같거나 높은 주택을 일차로 추린 뒤 집주인 소유 정보를 추가 분석해 최종 결과를 도출한다.

FDS 분석 결과, 올 상반기 깡통 전세 거래가 가장 많이 이뤄진 지역은 서울 강서구 화곡동(313건)으로 압도적 1위였다. 1분기(1~3월)에 103건이었는데, 2분기(4~6월) 210건으로 배 이상 늘었다. 인천 미추홀구 주안동(108건·상반기 기준), 인천 부평구 부평동(95건), 서울 금천구 독산동(70건), 서울 양천구 신월동(65건)이 뒤를 이었다.

FDS 통계에 잡힌 깡통 전세는 집값 하락 영향이라기보다 부동산 컨설팅 업체들이 주로 하는 '동시진행' 방식에 걸려든 거래일 가능성이 높다는 게 업계 시각이다. 최근 컨설팅 업체 상당수는 서울·수도권에 지어진 신축 빌라를 빠른 시간에 처분하기 위해 전세금으로 분양대금을 치르는 동시진행을 이용하고 있다.

동시진행은 전셋값이 높을수록 남는 리베이트 규모가 커져 전셋값을 최대로 높이는 게 일반적인데, 이 과정에서 전셋값이 매맷값을 뛰어넘는 경우가 적잖게 발생한다. 더구나 최근 주택시장이 꺾이면서 아파트에 견줘 하락세가 더 가파른 빌라가 더 많이 깡통 전세로 전락하고 있다는 게 업계 분석이다.

국토부는 조만간 고강도 전세 사기 대응책을 내놓을 예정이다. 우선 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)이 높은 지역 등 깡통 전세 우려가 큰 지역을 추려 위험지역으로 공포할 계획이다. 경찰과 협업 등 사상 첫 단속 방법도 조율하고 있다.

국토부 관계자는 "현재 다양한 데이터를 분석 중"이라며 "이를 바탕으로 전세 사기 의심 지역을 추려내고 이달 중 현장 단속에도 나설 계획"이라고 말했다. 업계는 서울 강서구와 인천 부평구 일대가 정부의 단속 타깃 1호가 될 것으로 보고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220801&prsco_id=469&arti_id=0000689195

"여보, 우리 집 공동명의로 바꿀까?"…부부공동명의 1주택자 기본공제 공시가 12억원→18억원 상향

 

"여보, 우리 집 공동명의로 바꿀까?"…부부공동명의 1주택자 기본공제 공시가 12억원→18억원 상향

정부가 제시한 세제개편안이 국회 문턱을 넘을 경우 내년부터 부부공동명의자 기준으로 상위 1% 이내 주택을 보유한 사람만 종부세를 부담하게 될 것으로 보인다. 부부공동명의 1주택자의 종합부동산세 부과 기준선이 시가 22억원선까지 올라가기 때문이다.

1일 정부 당국에 따르면 2022년 세제개편안에 담긴 부부공동명의 1주택자의 내년 종부세 기본공제는 공시가 18억원이다. 인별 종부세 기본공제가 기존 6억원에서 9억원으로 오르면, 부부공동명의 1주택의 경우 기본 공제도 12억원에서 18억원으로 오르기 때문이다.

또 이를 가격 구간별 공시가 현실화율을 바탕으로 실제 거래 시세인 시가 기준으로 보면, 종부세를 내기 시작하는 기준선은 올해 16억원(공시가 12억원, 공시가 현실화율 75.1%)에서 내년엔 22억2000만원(공시가 18억원, 공시가 현실화율 81.2%)으로 상향조정된다. 올해 공동주택 공시가격 기준으로 보면 공시가 12억원은 전체 주택 중 상위 2.6%, 공시가 18억원은 상위 1%다. 부부공동명의 기준으로 보면 상위 1%에 해당하는 주택 보유자부터 종부세를 내게 되는 것이다.

종부세율도 일부 변화한다. 현행 종부세율은 1주택자에 0.6~3.0%를 부과하고 있지만, 내년부터 적용될 이번 세제개편안은 이를 0.5~2.7%로 낮추는 내용을 담고 있다. 1세대 1주택 단독명의자와 부부공동명의 1주택자간 기본공제액 차이는 기존 1억원(12억원-11억원)에서 6억원(18억원-12억원)으로 벌어진다. 부부공동명의가 단독명의보다 유리한 상황이 더욱 뚜렷해진 셈이다.

다만, 기본공제는 부부공동명의가 많지만 연령·보유공제를 최대 80%까지 받을 경우 단독명의자의 세 부담이 더 작아질 수 있다.

한편, 정부는 올해 세제개편안에서 1세대 1주택 단독명의자의 내년 종부세 기본공제를 12억원(시가 16억원: 공시가 현실화율 75.1%)으로 설정했다. 그런데 당초 올해에 한해 올해 공시가 대신 2021년이나 2020년 공시가를 적용하려던 계획이 어려워지면서 올해는 한시적으로 기본공제를 14억원(시가 18억6000만원)으로 올린다.

즉, 현행 종부세법은 1세대 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제액을 11억원으로 설정하고 있는데 올해에 한해 기본공제를 14억원으로 적용하고 내년에는 12억원으로 다시 조정한다. 정부는 지난해 95%였던 공정시장가액 비율도 올해 한해 60%로 끌어내린 후 내년에는 80% 안팎으로 복귀시킬 것으로 예상된다.

정부는 내년 종부세 공정시장비율을 시장 상황 등을 고려해 추후 결정하겠다는 입장이다. 세무 업계는 1세대 1주택 단독명의자의 종부세는 2021년에서 올해로 가면서 크게 낮아졌다가 내년에 소폭 증가할 것으로 관측하고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220801&prsco_id=009&arti_id=0004998689

생애 첫 주택, 오늘부터 LTV 80% 적용

 

생애 첫 주택, 오늘부터 LTV 80% 적용

대출규제 완화안 본격 시행

《오늘부터 대출 규제가 일부 완화돼 생애 최초로 주택을 구매할 때는 집값의 80%까지 은행에서 빌릴 수 있다. 생활자금이나 긴급생계용으로 받을 수 있는 주택담보대출 한도도 지금보다 늘어난다. 이 밖에 금융당국은 내 집 마련 과정에서 빈번하게 발생하는 실수요자의 불편 사항을 없애고 현실과 맞지 않는 몇몇 규제들도 개선한다. 》

1일부터 생애 최초 주택구매자들은 집값의 최대 80%를 빌릴 수 있다. 1주택자가 규제지역 내 주택 구입 목적으로 주택담보대출(주담대)을 받을 때 의무적으로 기존 주택을 처분해야 하는 기간이 기존 6개월에서 2년으로 늘어나고, 신규 주택에 전입해야 하는 의무도 폐지된다.

금융위원회는 이 같은 내용의 가계대출 규제 관련 감독규정 개정안이 이달 1일부터 시행된다고 31일 밝혔다. 이는 정부가 올해 6월 내놓은 ‘대출 규제 정상화 방안’의 일환이다. 금융위 관계자는 “가계부채 관리 강화 과정에서 야기된 주택 구입 실수요자의 애로 사항을 해소하기 위한 차원”이라고 설명했다.

우선 생애 최초 주택구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 주택이 있는 지역이나 주택 가격과 관계없이 80%로 적용한다. 대출한도는 최대 6억 원이다. 지금까지 생애 최초 주택구매자들은 투기·투기과열지구의 9억 원 이하 주택에 대해선 LTV 50∼60%, 조정대상지역 8억 원 이하 주택에 대해선 LTV 60∼70%가 적용됐다. 대출 한도는 최대 4억 원이었다. 이번 대책 시행으로 청년층의 내 집 마련에 다소 숨통이 트일 것이란 전망이 나온다.

1주택자가 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받을 때 기존 주택을 6개월 안에 처분하고 신규 주택에 전입하도록 한 규제도 완화된다. 기존 주택의 처분 기한이 2년으로 늘어나고, 신규 주택 전입 의무는 폐지된다. 1일 이후 주담대 약정을 체결하는 대출자들이 적용 대상이다.

또 천재지변과 산업재해, 기존 주택 소재 지역이 공공재개발지역으로 지정되는 등의 이유로 2년 내에 기존 주택 처분이 어렵다면, 각 금융사 여신심사위원회의 승인을 받아 기존 주택 처분 기한을 연장하는 것도 가능하다.

이 외에도 보유 중인 주택을 담보로 받는 생활안정자금 목적 주담대 한도가 기존 1억 원에서 2억 원으로 확대된다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 포함되지 않는 긴급생계용도 주담대 한도도 1억5000만 원으로 기존보다 5000만 원 늘어난다.

중도금과 잔금 대출에도 숨통이 트인다. 기존에는 준공 후 시가가 15억 원이 넘을 것으로 예상되는 아파트 사업장은 분양가가 15억 원 미만이라도 아예 이주비와 중도금 대출부터 취급이 거절되는 경우가 많았다. 통상 금융기관은 이주비와 중도금을 대출해 준 뒤 이를 잔금 대출로 대환하는 과정을 거치는데, 투기·투기과열지구 내 시가 15억 원 초과 아파트는 주담대가 전면 금지돼 있기 때문이다. 그러나 앞으로는 시가 15억 원을 초과하더라도 중도금 대출 범위 내에서는 잔금 대출을 허용해 이주비·중도금·잔금 대출을 모두 처음부터 원활히 받을 수 있게 된다.

주택임대·매매사업자는 기존에 보유한 주담대를 증액하지 않는 범위 내에서 더 낮은 금리의 상품으로 갈아타는 것이 가능해진다. 2020년 7월부터 주담대가 금지된 주택임대·매매사업자들이 이자 부담을 줄이기 위한 대환대출도 받기 어려웠던 점을 개선한 것이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220801&prsco_id=020&arti_id=0003443196

중개업계 불어닥친 한파… 서울 공인중개사 한달 새 '314곳' 폐업

 

중개업계 불어닥친 한파… 서울 공인중개사 한달 새 '314곳' 폐업

올들어 지난달 부동산 공인중개사사무소 개업 건수는 가장 적고 폐업 건수는 최대를 기록한 것으로 나타났다. 최근 금리 인상으로 대출이자 부담이 증가하면서 부동산 거래시장이 침체돼 중개업계에도 영향을 미친 것으로 보인다.

26일 한국공인중개사협회에 따르면 지난달 전국 중개사무소는 개업 1만249건, 폐업 1148건, 휴업 81건으로 집계됐다. 올들어 월별로 개업은 가장 적고 폐업은 가장 많았다.

폐업은 지난 5월(727건) 대비 57.9%나 늘어나 올들어 처음으로 1000건을 넘어섰다. 지난 5월까지만 해도 폐업이 개업보다 많은 지역은 한 군데도 없었지만 지난달에 급증한 것이다. 개업은 올해 1월 1993건에서 감소세를 보이다 지난달 1249건까지 줄었다. 서울 공인중개사도 한달 새 314곳이 폐업했다.

상반기 공인중개사 개업 건수는 8889건으로 2013년(8366건) 이후 가장 적었다. 지난해 총개업 건수는 1만6806건으로 2013년(1만5816건) 이후 가장 적었는데 이 같은 추세가 올해도 이어지고 있다.

한국부동산원에 따르면 지난 1~5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만5987건으로 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었다. 잇따른 부동산 대출 규제와 함께 가파른 금리 인상 등으로 부동산 거래가 급감한 것과 맞물리면서 이 같은 현상이 나타난 것으로 풀이된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220726&prsco_id=417&arti_id=0000836109

소규모정비 조합원, 5년 소유·3년 거주시 양도 허용

 

소규모정비 조합원, 5년 소유·3년 거주시 양도 허용

[소규모주택정비법·재건축이익환수법 시행령 국무회의 의결
상가조합원 부담금·층수제한 규정 완화…"공급 촉진 기대"]

정부가 '2·4 공급대책'의 후속조치로 소규모 주택정비 관리지역 선도사업 후보지 20곳을 발표한 29일 오후 후보지로 선정된 서울 중구 신당5동 일대에 저층 주거지들이 밀집해 있다. 선도사업 후보지는 서울 금천·양천·종로·중구·성동·중랑·강서구와 경기 성남·수원·동두천시, 인천 부평구, 대전 동구, 광주 북구 등 총 20곳이다. 소규모 주택정비 관리지역은 대규모 정비가 어려운 저층 주거지를 소규모로 신속히 정비하기 위해 지정하는 지역을 말한다. 사업 추진 시 총 1만7000가구가 공급될 예정이다. 2021.4.29/뉴스1
앞으로 소규모주택정비사업에서 5년 소유·3년 거주 요건을 갖춘 조합원은 지위 양도가 가능해진다. 재건축 사업 시 상가조합원의 재건축 부담금도 완화된다.

국토교통부는 26일 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 '소규모주택정비법 시행령'과 '재건축이익환수법 시행령'이 의결됐다고 밝혔다. 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 내달 4일부터 시행될 예정이다.

앞으로 투기과열지구 내에서 시행하는 소규모주택정비사업의 경우, 조합설립인가 이후 1세대 1주택자로서 5년 이상 주택을 소유하고 3년 이상 거주한 조합원은 조합원 지위를 양도할 수 있다.

올 초 소규모주택정비특례법 개정으로 소규모주택정비사업도 일반 정비사업처럼 조합설립인가 후 조합원 지위 양도가 금지됐지만 시행령에서 이에 대한 예외규정을 둔 것이다. 5년 이상 소유, 3년 이상 거주 요건을 갖춘 경우에는 투기 목적이 없는 것으로 판단해 조합원 지위를 양도할 수 있도록 했다.

소규모주택사업 중 가로주택사업의 층수 제한 규정도 완화한다. 현재 제2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업 시, 지방자치단체조례로 15층 이하에서 층수를 제한할 수 있다. 이에 서울시, 경기도 등이 건축물의 층수를 15층 이하로 제한하고 있다. 그러나 앞으로는 '15층 이하 범위에서'라는 문구를 삭제해 각 지자체가 자율적으로 층수를 제한할 수 있도록 했다.

소규모주택사업도 조합설립을 위한 창립총회 개최를 의무화하고 창립총회 절차와 의결사항 등을 정할 수 있는 위임 근거도 마련됐다. 사업시행구역 내 허가를 받아야 하는 행위에는 건축물의 건축, 토지의 형질변경 등을 추가해 시장·군수의 허가를 받도록 제한했다.

아울러 재건축사업에서 신축 주택을 공급받는 상가 조합원은 기존에 소유했던 상가의 가격을 재건축부담금 산정 시 반영할 수 있게 된다.

통상 재건축부담금을 책정할 때 사업 완료 시점의 주택가격에서 사업 시작 시점의 주택가격을 차감해서 정하는데, 그간 상가조합원은 시작시점 주택가액이 0원으로 반영돼 주택조합원에 비해 이익이 높게 설정되는 불합리한 점이 있었다.

국토부 관계자는 "재건축 추진과정에서 재건축부담금으로 인한 조합원 간의 분쟁이 줄어들고 재건축 사업추진 속도가 빨라지는 등 공급촉진 효과도 나타날 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220727&prsco_id=008&arti_id=0004775648

중개업소 99%가 "서울 집값 떨어진다"..역대 최악의 전망

 

중개업소 99%가 "서울 집값 떨어진다"..역대 최악의 전망

KB부동산 매매가격 전망지수, 조사이래 최저 

부동산 시장 분위기를 직접적으로 느끼는 중개업자들이 역대 최악의 부동산 가격 전망을 내놨다. 특히 서울의 경우 부동산 가격 상승을 전망한 중개업자는 0.7%에 불과한 것으로 나타났다.

27일 KB주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 7월 기준 전국 KB부동산 매매가격 전망지수는 74.3로 집계됐다. 지난 2013년 4월 관련 조사가 시작된 이래 가장 낮은 수준이다. 1년 전과 비교하면 45.9p 하락한 수치로, 지난해 7월의 경우 이 지수는 120.2로 역대 최고 수준을 기록한 바 있다.

매매 전망지수는 부동산 중개업소를 대상으로 3개월 내 아파트값 전망을 수치화한 것이다. 지수가 100 이상이면 상승, 100 미만이면 하락 의견이 많다는 의미다.

전국 부동산 매매가격 전망과 관련해 응답자의 절반 이상(52.5%)이 하락을 예상했고, '약간 상승'은 2.5%, '크게 상승'은 0.0%로 집계됐다.

서울의 경우 관련 지수 조사 이래 처음으로 60선을 기록했다. 같은 기간 서울 매매전망지수는 67.2로 지난해 7월(122.8)과 비교하면 55.6p 낮아졌다. 강북(65.7)에 비해 강남(68.7)이 높았으나, 모두 100을 밑돌며 하락 전망이 우세한 것으로 나타났다.

이달 서울에서는 상승 전망 비율이 0.7%에 불과했다. '약간 상승'은 0.7%, '보통'은 35.6%, '하락'(약간 하락, 크게 하락)은 63.6%로 조사됐다. 응답자의 99% 이상이 집값이 하락할 것이란 관측을 내놓았다.

수도권은 68.6이었으며 5개 광역시(부산·대구·광주·대전·울산)는 72.6, 기타 지방은 87.3으로 전국적으로 기준선을 모두 하회했다.

지난해 말부터 고점 인식이 이어지고 있는 분위기 속에서 본격적으로 금리가 오르면서 매수세가 위축되고 있다. 실제로 서울 매매 수급지수는 85.7로 매수 심리가 약 3년 만에 최저를 기록했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "거래절벽은 당분간 지속될 것"이라며 "매매량 감소는 지난 몇 년간 지속된 현상임을 고려해 쉽게 해소되지는 못할 것"이라고 말했다.
#서울집값 #중개업소 #매매전망지수 #집값하락

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220728&prsco_id=014&arti_id=0004874292