정부가 미는 신탁사업의 ‘득과 실’

 

정부가 미는 신탁사업의 ‘득과 실’

투명성·전문성은 장점이지만
분양수익 1~4% 수수료 지불
신탁사별 사업 수행역량 제각각

똑똑하게 신탁사 고르기 위해선
수수료 조정여부, 해지조건 따져야

재개발·재건축 등 도시정비사업에 신탁방식이 도입된 지 6년이 지났다. 현재 전체 정비사업에서 신탁방식 비중은 약 4% 남짓. 덜 알려진데다 필요성이 낮아 이 방식을 택하는 조합이 적었던 것이 현재까지의 모습이다. 하지만 ‘둔촌주공’ 사태로 조합 중심의 정비사업에 허점이 드러나면서 신탁방식을 바라보는 시선이 달라지고 있다. 정부도 팔 걷고 나서 활성화 대책을 내놨다. 신탁방식은 미래 정비사업의 주류로 자리잡을 수 있을까. 장단점을 함께 살펴봤다.

조합 대신 신탁사가 사업 전반 진행…신탁방식 정비사업이란

민간이 추진하는 재개발·재건축 사업은 크게 조합방식과 신탁방식으로 나뉜다. 조합방식은 우리가 흔히 활용하는 방식이다. 토지등소유자가 조합을 구성해 시공사 선정부터 인허가, 분양 등 모든 절차를 진행한다. 이 방식은 조합 스스로 의사 결정을 한다는 것이 가장 큰 장점이지만, 정비사업에 대한 지식이 적은 주민들이 직접 운영을 하면서 불필요한 갈등을 키우는 등 문제점도 적지 않다. 이해관계가 복잡하게 얽힌 사업구역일수록 스스로 갈등을 조율하기 힘들어 사업이 지연되기도 한다.

이런 문제를 해결하기 위해 나온 것이 신탁방식이다. 신탁방식은 신탁사가 토지등소유자 또는 조합으로부터 업무를 위임받아 자금조달부터 분양까지 사업 전반을 진행한다. 조합은 이에 대한 수수료를 분양수익으로 지불해야 한다. 신탁방식의 정비사업은 조합(또는 추진위원회) 유무에 따라 사업시행자와 사업대행자로 또 나뉜다. 사업시행자 방식은 조합이 설립되기 전 토지등소유자가 신탁사에 정비사업 업무를 위탁하는 형태다. 사업대행자 방식은 조합이 있는 사업장에 신탁사가 참여하는 형태다.

신탁시장에서 보면 정비사업 방식은 토지신탁(개발신탁)에 포함된다. 그 중에서도 정비사업은 아직까지 신탁사가 직접 금융조달에 뛰어드는 차입형이 다수를 이루고 있다는 것이 업계의 설명이다. 금융감독원에 따르면 부동산신탁사의 차입형 토지신탁 수탁고는 2016년 5조3000억원에서 2020년 8조7000억원까지 늘었다.

전문성 바탕으로 시공사와의 협상력 높일 수 있어…조합비리 방지 역할도

신탁방식은 투명하고 전문적으로 사업을 운영할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 사업 초기부터 전문인력이 투입돼 사업을 관리하다보니, 설계변경 등 사업 지연 요소를 최소화할 수 있다. 공사와 조합 간 예기치 않은 분쟁으로 준공이나 사업이 지연되는 것도 막을 수 있다. 신탁업계 관계자는 "공사비 증액이 현재 정비사업 시장의 이슈 중 하나인데, 비전문가인 조합 보다 신탁사가 나서면 시공사와의 협상력을 높일 수 있다"며 "둔촌주공 사태로 신탁방식이 떠오르는 것이 이 때문이라 본다"고 말했다.

조합 내 이해당사자 간 갈등으로 장기간 사업이 지연된 곳이라면 중재자로서 신탁사를 활용할 수 있다. 신탁사가 사업 전반을 관리하다보니 조합 비리 등 문제도 차단이 가능하다. 수분양자 입장에서는 사업진행 중 발생할 수 있는 각종 불법행위, 분양대금 유용 등의 문제나 분쟁을 효과적으로 방지해 권리를 안전하게 보호받을 수 있다. 사업시행자 방식의 경우 추진위나 조합설립이 필요 없어 사업기간을 1~2년 줄일 수 있다.

평균 2%대 신탁수수료 내야…사업수행역량은 신탁사가 제각각

여러 장점에도 불구하고 신탁수수료는 주민들에게 여전히 생소한 영역이다. 신탁사는 보통 분양수익의 1~4%를 수수료로 받는다. 하지만 조합방식은 별도의 수수료가 없다는 점에서 신탁방식을 망설이게 하는 주요 요인으로 자리잡고 있다. 신탁업계 관계자는 "신탁사 간 경쟁으로 수수료가 평균 2%대로 떨어진 상황"이라며 "신탁방식은 공사비에 분양 관련 비용이 빠져있어 공사비가 상대적으로 저렴한데, 때문에 절감되는 공사비와 수수료를 비교해 실익을 따져봐야 한다"고 말했다.

신탁사마다 정비사업 수행역량이 다를 수 있다는 지적도 있다. 신탁사는 건설사 정비사업 영업, 관리인력을 충원해 전문가를 늘리고 있는데 인력의 숙련도 편차가 클 수 있다는 얘기다. 실제 수주물량 대비 조직과 인력을 균형있게 운용하는 곳이 있는 반면, 그렇지 못한 곳도 있다는 것이 업계의 평가다. 사업장 이해도가 낮은 신탁사가 무리하게 수주를 할 경우 경험 부족으로 오히려 인허가 등이 지연돼 사업기간이 더 걸릴 수도 있다.

또 조합방식과 달리 신탁방식은 시행자 지정을 위해 토지등소유자 75%의 동의 외에 토지 면적 3분의 1 이상을 신탁해야 하는데 이 역시 동의서 징구에 시간이 오래 걸릴 경우 사업단축의 효과를 보지 못할 수 있다. 주민들의 의견이 배제되거나, 조합원들과 마찰을 빚을 경우 해결방안이 마땅치 않다는 점도 문제로 지적된다.

수수료 조정 여부 따지고, 해지조건은 구체적으로…똑똑하게 선택하는 법

전문가들은 똑똑하게 신탁사를 선택하려면 몇가지 사항을 미리 체크해야 한다고 조언한다.

우선 사업이 지연되거나 중단될 경우 신탁수수료를 조정할 수 있도록 돼있는지 확인해야 한다. 계약 해지 요건도 구체적으로 마련해야 한다고 지적한다. 신탁사가 용역대금을 높게 책정하는 등 토지등소유자에게 경제적 손실을 입히더라도 특별한 사정이 없다면 손해배상 청구가 어렵기 때문이다.

신탁방식 활성화를 위해선 정부도 보다 촘촘한 대책 마련이 필요하다는 지적이다. 정부가 표준계약서를 만들겠다고 했지만 법적구속력을 갖춰야 실효성이 있을 것이라는 지적도 있다. 김예림 부동산 전문변호사는 "구속력이 없으면 참고용이지, 문제를 해결하는 실효성 있는 수단이 되긴 어려울 것"이라고 말했다. 그는 이어 "토지등소유자들이 신탁사에 정보공개를 청구하는 것도 현재로선 쉽지 않다"며 "도시 및 주거환경 정비법 제124조(관련 자료의 공개 등)에 사업시행자 중 신탁이 명시돼있지 않은데 이 부분도 개정이 필요하다"고 덧붙였다. 시공사와의 유착 가능성을 보완하는 장치도 필요하다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220926&prsco_id=277&arti_id=0005152454

원희룡 "'조정대상지역' 김포·의정부, 서울 직인접 고려…안정기조 유지해야"

 

원희룡 "'조정대상지역' 김포·의정부, 서울 직인접 고려…안정기조 유지해야"

"가격 하락 막기 위한 게 아니다…임박한 공급물량도 감안"

원희룡 국토교통부 장관은 23일 부동산 규제지역이 해제되지 않은 수도권 지역과 관련해 "김포와 의정부는 서울과 직인접해 있다는 사항을, 다른 인근 시나 지역은 임박한 공급물량을 감안해 종합적으로 판단한 것"이라고 말했다.

원 장관은 이날 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 정부의 규제지역 해제 기준을 지적하는 박상혁 더불어민주당 의원(경기 김포시을)의 질의에 이같이 답했다.

원 장관은 "지역주민들의 마음은 충분히 헤아리고 있지만 저희도 부동산 시장의 안정 기조를 유지하면서 규제를 푸는 것"이라고 강조했다.

박 의원은 이날 김포, 의정부가 규제지역 해제를 위한 정량요건을 충족했음에도 불구하고 최근 개최된 주거정책심의위원회(주정심)에서 고려되지 않았다며 "이번 해제 기준이 납득되지 않는 면이 있다"고 말했다.

김민철 더불어민주당 의원(경기 의정부시을)도 "경기 북부 지역은 70년 동안 안보를 이유로 불편과 불이익을 받았다"며 "올해 1월부터 아파트 가격 하락세가 이어지고 있는데 (규제지역) 해제되지 않는 이유가 무엇인가"라고 물었다.

이에 원 장관은 "조정대상지역 해제는 (주택) 가격 하락을 막기 위한 게 아니다"라며 "해지했을 경우 예상되는 예정된 공급 물량이라든지 여러가지 추세를 볼 때 시장 안정에 대한 불안 요인이 관리 폭 내에 있다고 판단되는 경우에는 가급적 풀었고, 지켜봐야 할 경우엔 보류했다"고 설명했다.

연내 주정심 추가 개최 가능성과 관련해서는 "기약이 없다"고 말했다. 원 장관은 "12월에 할 것을 9월로 앞당긴 것"이라며 "(추가 개최는) 정해진 게 없다"고 했다.

한편 정부는 21일 2022년도 제3차 주거정책심의위원회(주정심) 및 제 61차 부동산가격안정심의위원회를 열어 경기도 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천에 대한 조정대상지역 해제를 결정한 바 있다.

세종·인천은 투기과열지구가 해제되며 조정대상지역 규제만 받게 됐고, 세종을 제외한 지방은 모두 조정대상지역에서 해제됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220924&prsco_id=421&arti_id=0006351479

아파트 교환거래 비중 또 늘었다…일시적 2주택자, 매매 안되자 선회

 

아파트 교환거래 비중 또 늘었다…일시적 2주택자, 매매 안되자 선회

7월 교환거래 비중 0.15%
소수점 첫째자리 처음 넘어
수도권이 대부분 차지해
일시적 2주택자 매매 어렵자
양도세 비과세 누리려 선회

"인천 OO아파트 X단지 26평, 방 3개, 화장실 2개, 로얄층입니다. 관심있으시면 연락주세요"(교환거래 오픈 카카오톡 대화 중 일부)

매수세가 얼어붙으면서 아파트 거래에서 교환을 선택하는 경우가 늘고 있다. 일시적 2주택자들이 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있는 기한 안에 아파트를 처분하기 어렵자 매매 대신 다른 방법으로 선회한 것으로 보인다.

22일 한국부동산원 거래원인별 아파트 거래 통계에 따르면 7월 전체 거래에서 교환거래가 차지하는 비중은 0.15%로 역대 최대치를 기록했다. 이 비중이 소수점 첫째 자리를 넘는 경우 역시 이번이 처음이다. 지난 1월 0.02%에 불과했던 교환거래 비중은 지난 4월 0.09%를 찍고는 다시 감소하는 듯 하더니 7월 다시 최고치를 찍었다. 교환거래량은 65건으로 2020년 12월 이후(97건) 두 번째로 많은 거래량을 보였다.

지역별로는 수도권이 거래량의 대부분을 차지했다. 경기가 28건으로 가장 많았으며 서울이 15건, 인천이 6건이었다. 그 다음으로 많은 지역은 ▲부산 4건 ▲충남 3건 ▲경남 3건 ▲강원 2건 ▲광주 1건 ▲충북 1건 ▲전북 1건 ▲울산 1건 순이었다. 세종, 대구, 대전, 전남, 경북, 제주는 한 건도 아파트 교환이 이뤄지지 않았다.



교환거래 비중이 늘어난 이유는 매매거래가 위축된 데 있다. 특히, 일시적 2주택자들이 매매거래 절벽으로 기한 안에 양도세 혜택을 누리지 못하는 상황에 처하자 교환 거래에 나서는 것이다. 같은 달 매매거래량(2만1836건)은 2013년 1월(1만6968건) 이후 최저치를 나타냈다.

현재 조정대상지역에 종전·신규 주택을 보유한 일시적 2주택자들은 신규 주택 취득일로부터 2년(비조정지역 보유는 3년) 안에 1주택자가 되면 양도세 비과세 대상이 된다. 교환거래는 선양도 후취득으로 보기 때문에 이 역시 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 다만, 취득세는 경우에 따라 2주택 취득으로 간주돼 중과 대상에 포함될 가능성이 있어 유의해야 한다. 김지영 NH농협금융 세무전문위원은 "매수세 자체가 없다보니 신규주택 취득 후 2년 안에 팔기가 어렵자 비과세를 받으려는 이들끼리 주택을 교환하는 것"이라고 전했다.

실제로 부동산 커뮤니티 사이트와 부동산 교환 오픈 카카오톡 채팅방에는 일시적 2주택의 문의가 다수 올라왔다. 실시간으로 교환거래를 원하는 문의가 올라오는 한 오픈채팅방은 1월 말 개설됐지만 현재 약 1300명의 인원이 들어와있다. 거래 위축 상황에 1주택자임에도 교환거래를 고민하는 경우도 보인다. 부동산 커뮤니티 사이트의 한 회원은 "이사는 가고 싶은데 거래는 안되고 답답하다"며 "1주택 실거주자끼리 아파트 교환거래를 하는 사례가 있냐"라며 문의를 남겼다.

교환거래는 합법이지만 부동산 커뮤니티나 카카오톡 오픈채팅방에서 논의되는 경우가 많아 전문가들은 거래 시 관련 전문가와의 상담이 필요하다고 전했다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "거래 당사자 사이에 임의로 가격을 설정해 교환하는 경우 신고를 하더라도 시가와 교환 거래가의 차이가 5% 이상 벌어지면 양도금액 자체가 부인될 수 있다"며 "이런 요소를 피하기 위해 정식 감정평가를 받는 등 전문가와의 논의가 필요하다"고 제언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220924&prsco_id=277&arti_id=0005151505

'집 안 산다' 서울 아파트 매매수급지수 80선 무너져

 

'집 안 산다' 서울 아파트 매매수급지수 80선 무너져

추가 금리 인상 예고와 집값 하락세로 이번주 서울 아파트 매매수급지수가 80 이하로 떨어졌다.

최악의 주택 거래 절벽 현상이 지속되는 가운데 집 살 사람은 자취를 감추고, 팔 사람만 많은 상황이 더욱 심화된 것이다.

23일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트 매매수급지수는 지난주(80.2)보다 낮은 79.5를 기록하며 지수 80선이 무너졌다.

매매수급지수가 기준선인 '100'보다 낮을수록 시장에 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

매매수급지수는 조사 시점에서의 상대 비교이지만, 단순 수치로만 볼 때 이번주 지수는 2019년 6월 넷째주(78.7) 이후 3년3개월 만에 가장 낮은 것이다.

서울 아파트 매매수급지수는 지난 5월 첫 주 조사(91.1) 이후 20주 연속 하락세를 보이고 있다.

지난해 11월 15일 조사에서 99.6을 기록하며 기준선인 100이 무너진 이후로는 45주 연속해서 매수자보다 매도자가 많은 '매도 우위' 상황이 지속되는 셈이다.

지수 하락이 계속되는 것은 가파른 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려로 좀처럼 거래시장이 회복되지 않고 있어서다.

서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매시장은 올해 들어 월별 거래량이 역대 최저 행진을 이어가고 있다.

지난 7월 642건에 그쳤던 매매건수는 8월에도 거래 신고기한이 일주일 남은 23일 현재까지 602건에 그치고 있다.

이는 1년 전 거래량(4천64건)의 15%에도 못 미치는 것이다.

대통령실 이전에 국제업무지구 개발까지 '겹호재'가 있는 용산구는 지난달 신고 건수가 7건에 불과하고, 광진구는 8건, 관악구 11건에 그치고 있다.

서울에서 아파트 거래량이 상위에 꼽히는 노원구도 지난달 거래 건수가 38건으로 지난해 8월(307건)의 12.4% 수준이다.

이에 비해 부동산 빅데이터 업체 아실 집계 기준으로 서울 아파트 매물건수는 22일 현재 6만830건에 달한다.

최근 거래 부진으로 일부 매도자들이 매물을 전월세로 전환하면서 일별 건수는 증감이 반복되고 있지만 1년 전(3만7천838건)과 비교하면 61%나 늘어난 수치다.

권역별로는 '노도강'(노원·도봉·강북구) 지역이 있는 동북권이 지난주 73.8에서 73.2로 떨어지며 5대 권역중 가장 낮았고, 마포·은평·서대문구 등의 서북권이 74.5에서 74.1로 떨어지며 뒤를 이었다.

용산·종로구 등이 있는 도심권은 지난주 75.5에서 이번주 74.7로, 양천·영등포·강서구 등이 있는 서남권은 86.2에서 85.5로 내려왔다.

강남·서초·송파·강동구가 있는 동남권은 85.9에서 84.9로 하락했다.

경기도(83.9)와 인천(82.2) 역시 지난주보다 지수가 떨어졌다.

이에 따라 수도권 전체 매매수급지수는 지난주(83.1)보다 낮은 82.3을 기록해 2019년 6월 셋째주(82.2) 조사 이후 3년3개월 만에 가장 낮은 것으로 조사됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220924&prsco_id=215&arti_id=0001055726

수도권 주택건설 경기 침체, 탈출구가 없다

 

수도권 주택건설 경기 침체, 탈출구가 없다

경기전망지수 전월 대비 8.1P↓
기준금리-원자재 가격 인상 영향

기준금리 인상과 원자재 가격 인상 등으로 수도권 내 주택 건설 경기 침체가 계속되고 있다.

22일 주택산업연구원에 따르면 이달 수도권 주택사업경기전망지수가 42.3으로 지난달 50.4 대비 8.1포인트 낮아졌다. 이 지수는 4월(113.3) 이후 5개월 연속 하락 중이다. 주택사업경기전망지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사 약 500곳을 대상으로 주택건설 사업 체감 경기를 설문한 결과다. 기준선(100)보다 낮을수록 경기가 나빠질 것으로 보는 업체가 많다는 뜻이다.

지역별로는 서울의 주택사업경기전망지수가 50.0으로 지난달(59.6)보다 9.6포인트 떨어졌다. 인천(34.3)과 경기(42.5)는 같은 기간 각각 10.1포인트, 4.6포인트씩 내렸다. 지방의 경우 44.2로 지난달 50.5에서 6.3포인트 떨어졌다. 세종은 지난달보다 16.7포인트 떨어진 33.3으로 전국에서 가장 낮았다.

자재수급지수도 악화됐다. 이달 자재수급지수는 77.1로 지난달(79.7) 대비 2.6포인트 내렸다. 주산연 측은 “러시아와 우크라이나 간 전쟁과 유가 상승 영향으로 건설자재 가격이 급등하며 공사비도 오르고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220923&prsco_id=020&arti_id=0003452390

제주서 '사람 안 사는 집' 급증…연립주택 4곳중 1곳 '빈집'

 제주서 '사람 안 사는 집' 급증…연립주택 4곳중 1곳 '빈집'

2020년 빈집 비율, 2016년 대비 63.5％ 증가

제주에서 사람이 살지 않는 집이 빠르게 증가하고 있다.

빈집 중 연립주택과 다세대주택의 비율이 가장 높은 것으로 나타났다.

22일 통계청에 따르면 2020년 기준 도내 총 주택 24만6천500호 중 3만5천100호가 평균 1년 가량 비어 있는 것으로 조사됐다. 주택 수 대비 빈집 비율은 13.2％다.

빈집 비율은 전국에서 전남(15.5％) 다음으로 가장 높다. 전국 평균 빈집 비율은 8.2％다.

특히 제주도 빈집 중 2020년 기준 최근 10년 내 건축된 주택 비율이 48％로 절반 가까이 됐다.

제주지역 빈집은 2016년에 비해 2020년에 63.5%가 증가해 전국 평균 증가율 34.9％보다 28.6％ 포인트 높았다.

주택 유형별 빈집 비율은 연립주택이 3만600호 중 24.2%인 7천400호, 다세대주택이 3만5천900호 중 21.7%인 7천800호였다.

이어 빈집 비율은 아파트 7만8천100호 중 10만300호(13.2％), 영업 겸용 주택 등 비거주용 5천900호 중 700호(11.9％), 단독 9만5천900호 중 9천호(9.3％) 순이다.

제주도 관계자는 "빈집은 미분양 주택을 포함해 일시적으로 1년가량 사람이 거주하지 않는 집을 뜻한다"면서

"빈집 증가는 결국 주택 공급 감소를 야기함으로써 부동산 시장을 불안정하게 하는 원인이 될 수 있어 지속적으로 주시하며 공급 방안을 찾고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0013454988?sid=101

내집마련, 혼자선 어림도…본인 돈으로만 산 거래 15%뿐

 

내집마련, 혼자선 어림도…본인 돈으로만 산 거래 15%뿐

기사내용 요약

민홍철 의원, 주택 구매 자금 마련 경로 분석
약 85%는 상속·증여·대출·전세보증금 낀 거래

지난 2018년부터 거래된 주택 가운데 순수하게 본인 돈으로 집을 산 경우는 100채 중 15채에 불과한 것으로 나타났다. 대부분은 상속·증여·대출·전세금 승계 금액이 포함됐다.

22일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 민홍철 의원이 국토교통부로부터 제출받은 '개인 주택 자금조달 계획서 상 자금 마련 경로 분포' 자료에 이 같이 나타났다.

2018년부터 올해 8월까지 국토부에 제출된 169만7721건의 자금조달계획서 가운데 자금 마련 경로에 상속·증여·대출·전세금 승계가 포함된 건수는 143만6218건으로, 그 비율이 84.6%에 달했다.

143만6218건의 거래를 연령대별로 분석해보면 ▲10세 미만 98.3% ▲10대 96.8% ▲20대 96.4% ▲30대 95.2% ▲40대 87.6% ▲50대 78.0% ▲60대 68.4% ▲70대 52.7% ▲80대 45.5% ▲90대 52.2% ▲100세 이상 57.1%로 80대를 제외한 모든 연령층에서 비율이 50%를 초과한 것으로 확인됐다.

일정 기간 경제활동을 통해 자산을 축적했을 40~50대 중년층 사이에서도 다른 곳에서 돈을 끌어오지 않고 집을 구매하는 비율은 10명 중 1~2명에 불과한 실정이다.

민 의원은 "정부는 모든 국민이 열심히 노력하면 충분히 내 집을 마련할 수 있다는 희망을 가질 수 있도록 주택 가격 안정화, 주택 공급 활성화, 불법 거래 차단 등 분야에서 특단의 조치를 마련해야 한다"고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220922&prsco_id=003&arti_id=0011432554