"이자 급등, 다주택자 퇴로 열 것"… 26일부터 규제지역 대거 해제

 

"이자 급등, 다주택자 퇴로 열 것"… 26일부터 규제지역 대거 해제

26일부터 수도권 일부 지역과 세종을 제외한 전 지역의 조정대상지역 규제가 해제됐다. 규제가 해제된 지역은 주택 매매거래 시 청약과 대출, 세금 등의 제한이 줄어들게 된다.

국토교통부는 지난 21일 '2022년 제3차 주거정책심의위원회'를 열어 전국 조정대상지역 41곳과 투기과열지구 4곳의 규제를 해제한다고 밝혔다. 26일 0시부터 이번 규제지역 조정안은 효력을 발휘한다.

수도권에서 조정대상지역을 해제한 곳은 ▲경기 안성평택양주파주동두천시다. 지방에서는 ▲부산 해운대수영동래남연제서동영도부산진금정북강서사상사하구 ▲대구 수성구 ▲광주 동서남북광산구 ▲대전 동중서유성대덕구 ▲울산 중남구 ▲충북 청주 ▲충남 천안 동남서북 ▲논산 ▲공주 ▲전주 완산덕진 ▲포항 남 ▲창원 성산이 조정대상지역 해제됐다.

이에 따라 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다. 투기과열지구 해제된 곳은 수도권에서 ▲인천 연수구남동구서구 ▲세종시다. 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었다.

이들 규제 해제 지역은 각종 부동산 규제에서 자유로워지거나 완화된 규정을 적용받게 된다. 주택을 취득한 시점에 조정대상지역 주택은 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고 그중 2년 이상을 거주해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있었다. 하지만 비조정대상지역이 되면 2년 거주요건을 충족하지 않아도 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용된다.

다주택자 양도소득세 중과 적용도 해제된다. 주택을 양도하는 시점에 중과 대상 주택 수가 2주택 이상이면 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 하지만 올해 5월10일부터 2023년 5월9일까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해 1년간 한시적으로 양도소득세 중과를 유예한다. 다주택자의 경우 조정대상지역에서 해제한 후 해당 지역에 소재하는 주택을 양도하면 양도소득세 중과세율이 아닌 기본세율을 적용한다. 장기보유특별공제 역시 적용할 수 있다.

일시적 1세대 2주택 양도소득세 비과세 특례 기간도 3년으로 늘어난다. 주택을 소유한 1세대가 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유할 경우 일부 조건을 충족하면 양도세 비과세 특례를 받을 수 있다. 이전 주택을 취득한 날부터 1년 이후에 신규 주택을 취득해야 한다. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 이전 주택이 양도일 기준 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세에 해당한다.

조정대상지역에서 벗어난 뒤 해당 지역에 소재하는 주택을 신규 취득하면 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해도 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

1주택을 소유한 1세대가 이사학업취업 등의 이유로 조정대상지역에 소재하는 다른 주택을 추가 취득해 일시적 2주택이 돼도 이전 주택이 비조정대상지역에 있으면 3년, 조정대상지역지역에 있으면 2년 내 처분할 때 신규 주택 취득세 표준세율(1~3%)을 적용한다. 1주택을 소유한 1세대의 이전 주택 소재지가 조정대상지역에서 벗어나고 조정대상지역 내 소재하는 주택을 신규 취득하는 경우 신규 주택을 취득한 날부터 3년 안에 이전 주택을 처분하면 신규 주택 취득세에 표준세율(1~3%)을 적용한다.

전매 제한과 재당첨 제한, 2주택 이상 보유 세대의 주택담보대출비율(LTV)과 신용대출비율(DTI·DSR) 규제 등도 풀려 청약과 주택자금 대출의 문턱이 낮아질 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택가격상승률, 청약경쟁률, 분양권 전매량, 주택보급률, 아파트 입주량 등 관련 수치가 안정되고 거래 침체에 돌입한 지자체들의 규제 해제 요청이 반영된 것으로 판단된다"면서 "전반적인 거래 활력은 떨어졌으나 이번 규제지역 해제로 공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220928&prsco_id=417&arti_id=0000855341

재건축 이주비, 은행이자 수준으로 시공사가 대여할 수 있다

 

재건축 이주비, 은행이자 수준으로 시공사가 대여할 수 있다

앞으로 재개발뿐 아니라 재건축사업에서 시공사가 조합에 추가 이주비 대여를 제안할 수 있도록 관련 규정이 바뀐다. 임대주택 건립 의무비율은 연면적 기준으로 산정할 수 있도록 개선해 중형 임대주택 공급이 늘어날 전망이다.

국토교통부는 이 같은 내용의 '도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙' '정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율' '정비사업 지원기구 업무 대행기관 등 지정 변경고시' 개정안을 27일부터 입법예고 및 행정예고한다고 밝혔다.

개정안에 따라 재개발사업과 재건축사업 둘 다 시중은행 대출금리 수준으로 추가 이주비(금융회사 이주비 대출 외 이주비)를 대여하는 제안을 할 수 있다. 그동안 재건축사업은 추가 이주비 대여가 금지됐다.

국토부는 다만 입찰 과정의 부정 행위를 방지하기 위해 이사비, 이주비, 이주 촉진비 등을 무상으로 지원하거나 은행 대출금리보다 낮은 금리로 지원하는 것은 허용하지 않기로 했다.

건설업체의 허위·과장된 정보제공 금지 범위도 명확히 제한한다. 정비사업 시행에 대한 정보를 허위 제공 또는 은폐하거나, 사업 기대수익을 부풀려 제공하는 등의 행위가 제한된다.

재개발 임대주택 건립 의무비율은 전체 세대수 기준뿐 아니라 전체 연면적 기준으로 산정할 수 있도록 했다. 기존에는 세대수 기준으로만 규정돼 소규모 임대주택 위주로 공급됐으나 앞으로는 중형 규모의 임대주택 공급이 늘어날 것으로 예상된다.

신탁사의 사업시행자 지정 요건도 완화됐다. 신탁사가 시행자로 지정되기 위해서는 정비구역 전체 면적 대비 3분의1 이상 토지를 신탁 받아야 하는데, 사실상 동의할 수 없는 국·공유지가 포함된 경우 요건 충족이 어려웠다. 이에 신탁사의 사업시행자 지정을 위한 요건을 국·공유지를 제외한 면적의 3분의1 이상 신탁 받는 것으로 완화했다.

박용선 국토부 주택정비과장은 "이번 개정을 통해 재개발·재건축 조합 운영과 사업 추진의 전문성과 투명성을 제고하고 사업을 원활하게 추진할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220927&prsco_id=417&arti_id=0000855375

"거래 절벽 속"…올해 인터넷 부동산 광고 위반 의심사례 급증

 

"거래 절벽 속"…올해 인터넷 부동산 광고 위반 의심사례 급증

미끼성 매물 늘어 6월까지 4천392건…작년 1년치 육박
네이버 등 자체 의심사례까지 1년10개월간 9만4천건
민홍철 "허위광고 시장질서 어지럽혀…위반자 엄중조치"

올해 부동산 시장에 극심한 거래 침체가 지속되고 있는 가운데 인터넷상 부동산 부실 광고는 작년보다 늘어난 것으로 나타났다.

올해 들어 6월까지 위반 의심 사례로 적발된 건수가 작년 한 해 수준에 육박했다.

27일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 민홍철 의원이 국토부교통부로부터 제출받은 자료에 따르면, 지난 2020년 8월 국토부 부동산광고시장감시센터 가동 이후 올해 6월까지 공인중개사법상 중개대상물 표시·광고에 관한 법령 위반으로 감시센터를 통해 적발된 위반 의심사례는 총 9천899건으로 집계됐다.

이는 이 기간 감시센터에 위반 여부를 가려달라며 신고·접수한 2만561건중 절반 정도(48%)가 위반 의심 사례로 분류된 것이다.

특히 올해 금리 인상 등에 따른 심각한 거래 절벽 속에 위반 의심사례가 급증했다.

올해 6월까지 감시센터에 접수된 위반 의심사례 신고 건수는 총 6천305건이며, 이중 법 위반 의심사례로 적발된 사례는 4천392건에 달했다.

지난해 1년간 총 9천2건의 위반 의심 신고가 접수돼 4천424건이 위반 의심사례로 분류됐는데 올해는 불과 반년 만에 지난해 1년치에 버금가는 의심사례가 적발된 것이다.

부동산 중개업계는 올해 거래 절벽이 심화하면서 인터넷상에 관련 정보들이 제대로 확인되지 않은 엉터리 미끼성 매물이 늘어난 것으로 보고 있다.

국토부 감시센터는 2020년 8월부터 인터넷 부동산 광고에서 중개사무소 등록번호와 상호, 중개매물 소재지, 면적, 가격, 주차대수와 관리비, 입주 가능일 등의 정보를 정확히 공개하도록 하고 위반 여부를 모니터링하고 있다.

의심사례로 적발되면 국토부가 등록관청인 지자체를 통해 과태료 등 시정조치를 권고한다.

올해 유형별 위반 의심 사례는 중요 내용 명시의무 위반이 2천653건으로 가장 많았고 부당한 표시·광고 금지 위반 1천641건, 광고주체 위반 98건 등의 순이다.

한편 감시센터 접수 외에 네이버 부동산·직방·다방 등 관련 정보통신서비스 제공자들이 직접 해당 플랫폼내 의심사례를 접수해 시정조치하고 국토부에 신고한 경우는 작년 6만7천340건, 올해 1∼6월 1만6천756건 등 1년 6개월 새 총 8만4천96건에 달했다.

감시센터 접수 건수까지 포함하면 지난 1년10개월 동안 총 9만3천995건이 부동산 광고 규정 위반 의심 사례로 적발된 것이다.

민홍철 의원은 "인터넷상 부동산 허위·과장광고 등 광고규정 위반은 시장질서를 어지럽힐 수 있는 부적절한 행위"라며 "허위 광고에 따른 국민들의 피해가 발생하지 않도록 근절 방안을 강구하고, 위반자에 대해서는 관련 규정에 따라 엄중히 조치해야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220927&prsco_id=001&arti_id=0013464427

"이자 올랐으니 월세도 올릴게요"… 고금리 여파에 눈물의 월셋값 상승

 "이자 올랐으니 월세도 올릴게요"… 고금리 여파에 눈물의 월셋값 상승

"전세보다 월세"… 2년 만에 17.9%→42.6%

주택 월세 수요가 늘고 있다. 집값 하락으로 인해 매매보다는 임대 선호 현상이 두드러지는 게 기본적인 이유지만 궁극적으론 역대급 인플레이션 억제를 위한 금리의 가파른 인상이 전세 대출마저 꺼리도록 하기 때문이다. 매매가와 전세가 사이에서 자기 돈 없이 집을 매입하는 과도한 '갭투자'로 인해 깡통전세 우려가 깊어지면서 월세 선호를 더욱 부추긴다. 이는 월세 상승을 부채질하고 있다. 전세 매물을 찾는 수요가 크게 줄면서 '갭투자' 집주인들은 속이 탄다. 반면 여유있는 집주인들은 월세를 더 올리고 있다. 급등한 금리만큼 월세를 올리는 것은 당연한 수순이란 분위기다. 현장에선 이제부터 시작이란 얘기가 나온다.

월세를 선호하는 임차인이 늘어나고 있다. 여러 요인이 있겠지만 궁극적으론 가파른 금리 인상이 주된 원인으로 파악된다. 최근 들어 '갭투자'로 인한 전세피해까지 확산하면서 깡통전세 우려에 임차인들의 월세 선호를 부추기고 있다.

# 서울 강서구에 사는 신혼부부 A씨는 얼마 전 전세계약이 만기돼 재계약했다. 그는 서울시가 운영하는 '신혼부부 임차보증금 이자지원사업'으로 저렴한 이자를 내고 있어 남들보다 부담스러운 상황은 피했다. A씨는 "2년 전 대출 2억원에 이자 21만원을 냈는데 현재 금리 상승과 부부합산 소득 기준(서울시 신혼부부 지원 기준)이 오르면서 대출이자가 40만원이 됐다"며 "만약 일반 전세대출을 받았다면 감당하기가 어려웠을 것"이라고 말했다.

부동산 침체기가 본격화되면서 전세를 포기하는 수요자들이 늘고 있다. 목돈만 있다면 주거비용이 공짜인 셈이지만, 높은 전세금과 가파른 금리 인상으로 전세대출 이자가 눈덩이처럼 불어났기 때문이다. 임차인뿐 아니라 임대인도 전세 대신 월세를 선호하는 현상이 나타나고 있다. 전세 수요가 적다 보니 월세로 바꾸자는 분위기다. 대출 이자는 높아졌지만 은행 예금금리는 낮은 탓에 세를 받는 것이 더 낫다고 판단하는 분위기도 한몫하고 있다.

부동산 플랫폼 '직방'이 지난 8월 직방 앱 사용자 1306명을 대상으로 설문조사를 한 결과 임차인 중 월세를 선호한다고 답한 비중은 42.6%로 나타났다. 전세를 선호한다고 답한 비중은 57.4%로 조사됐다.

월세 선호 이유 "목돈 부담 적어서"

여전히 전세를 선호하는 비율이 높지만 2년 전과 비교했을 때 월세 선호도가 크게 높아졌다. 직방이 2020년 10월 같은 주제로 설문조사를 했을 당시 월세를 선호한다는 답변은 17.9%에 불과했다.

전세 임차인임에도 월세를 선호한다고 답한 비중은 2년 전 1.8%에 불과했지만 올해 14.6%로 늘었다. 특히 월세 임차인은 월세 선호 답변이 2년 전 34.0%에서 올해 62.1%로 절반을 넘었다.

임차인들이 월세를 선호하는 가장 큰 이유는 '목돈 부담이 적어서'(40.4%)인 것으로 나타났다. 이어 ▲사기·전세금 미반환 등 위험이 적어서(20.7%) ▲전세대출 이자 부담이 커져서(13.5%) ▲단기 계약이 가능해서(11.2%) 등 순으로 나타났다. 집주인은 월세를 선호하는 이유로 '매월 고정적인 임대수입이 있어서'라는 응답이 643.4%로 가장 많았다. 그밖에 ▲계약 만기 때 보증금 반환 부담이 적어서(18.6%) ▲임대수익률이 시중금리보다 높아서(6.8%) 등이 꼽혔다.

통계에서도 전셋값과 매매가격 하락하고 월세가격만 상승하는 현상이 확인된다. 한국부동산원의 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택) 전세가격은 지난 8월 0.28% 내렸다. 전월(-0.08%) 대비 낙폭이 커졌다. 지역별로 ▲서울(-0.07%→-0.16%) ▲경기(-0.12%→-0.46%) ▲인천(-0.34%→-0.76%) ▲지방(-0.04%→-0.17%) 등 대부분 지역이 약세였다.

전세수요가 줄면서 전세수급지수도 하락했다. 전국 아파트 전세수급지수는 지난 7월 94.0에서 90.3으로 떨어졌다. 전세수급지수는 100을 기준으로 지수가 더 크면 수요 대비 공급이 부족하고 작으면 수요보다 공급이 더 많다는 의미다. 서울은 91.3에서 87.7로 하락하며 올 들어 가장 낮은 수준을 기록했다.

반면 월세 선호도는 높아지면서 가격도 상승 흐름을 이어가는 추세다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 전국 주택종합 월셋값은 전월보다 0.15% 올라 2019년 12월(0.03%) 이후 오름세를 유지 중이다. 지난 8월 전국 임대차 거래량 22만6009건 중 월세는 11만9476건으로 전체의 52.9%를 차지했다. 이 기간 서울의 월세 비중은 53.9%로 수도권에서 가장 높았다. 지난달 전국 주택종합 월세가격지수도 102.8을 기록하면서 2019년 12월(97.8) 이후 32개월 연속 올랐다.

강북 중심 집값 ↓ 월세 ↑

전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 올 들어 7월까지 누계 기준 51.5%로 전년동월대비 9.2%포인트(P) 높아졌다. 월셋값은 최근 서울 강북을 중심으로 뛰고 있다. 특히 노원구는 지난 9월 자치구 가운데 집값(-0.84%)은 가장 많이 하락한 반면 월셋값은 가장 큰 폭(0.29%) 올랐다. 지난 8월 노원구 월셋값 상승률은 한국부동산원이 통계 작성을 시작했던 2015년 7월 이후 가장 높았다.

전문가들은 당분간 전셋값은 하락하고 월셋값은 상승할 것으로 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 인상 기조 속에 월세 선호 현상은 계속될 것으로 예상된다"며 "임대인과 임차인 모두 상호 간의 신용 확인을 통해 안전한 임대차 거래가 이뤄지는 환경 조성이 필요하다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/417/0000855119?sid=101

아파트 당첨됐는데···‘부적격 취소’ 3년간 5만명 넘어

 

아파트 당첨됐는데···‘부적격 취소’ 3년간 5만명 넘어

지난 3년간 민간·공공분양 청약에 당첨된 후 ‘부적격’으로 취소된 당첨자가 5만1000여 명에 달하는 것으로 나타났다.

대부분이 청약자가 자신의 가점을 제대로 산정하지 않은 등 정보부족에 따른 것으로 청약신청 시 정보 자동연계를 강화해야한다는 지적이 나온다.

26일 국회 국토교통위원회 김병욱 더불어민주당 의원이 한국부동산원과 한국토지주택공사(LH)로부터 받은 ‘청약 부적격 당첨 현황’을 살펴보면 2020년~2022년 7월까지 3년간 주택청약 신청자 중 부적격 당첨자가 총 5만17500명에 달하는 것으로 집계됐다.

세부적으로 민간분양 및 공공분양 부적격 당첨자는 각각 4만8266명, 3484명이었다.

민간분양 부적격 당첨자는 사유별로 살펴보면 청약가점 오류 등이 3만9647명으로 전체의 82.1%를 차지했다. 무주택세대 구성원의 중복청약 및 당첨이 4744건(9.8%)으로 뒤를 이었으며, 1순위 제한을 받는 과거 5년간 당첨 이력 1501건(3.1%), 재당첨제한 1054건(2.1%), 특별공급 횟수 제한 907건(1.8%) 등 순이었다.

공공분양의 경우 무주택이 1조건이지만 주택소유가 888건(25.4%)으로 가장 많았으며, 소득초과 687건(19.7%), 총자산초과 443건(12.7%), 과거당첨이력 414건(11.8%) 순이었다.

김병욱 의원은 “청약 부적격 당첨자가 매년 발생하는 이유는 신청자들의 부정확한 정보기입과 실수가 많은 탓도 있지만 청약 신청시스템의 정보연계 자동화가 제대로 돼 있지 않은 게 가장 큰 원인”이라고 지적했다.

한국부동산원과 LH자료에 따르면 한국부동산원 청약홈은 청약통장 가입내역(가입일, 예금종류), 청약통장 가입기간, 본인 재당첨 제한 여부와 본인 과거 5년내 당첨 여부 등을 자동기입 정보로 제공하고 있다. LH청약센터 역시 신청자 본인 정보(이름·주민번호) 등을 정보연계를 통해 실시간 자동기입 정보로 제공한다.

하지만 나머지 정보는 신청자가 직접 확인 후 기입하거나, 청약 신청 사후에 외부 관계기관 연계 및 신청자의 별도 자료 제출 등을 통해 검증하고 있다.

김 의원은 “부적격 당첨을 최소화하고 선의의 피해자를 줄이기 위해서는 청약 신청자의 정보를 신청 당시에 자동 연계하는 항목을 늘릴 필요가 있다”면서 “LH와 부동산원은 주민등록과 가족관계등록, 소득·자산 자료 등 외부기관과의 정보 자동화 연계 협의를 더 적극적으로 진행해야 한다”고 제안했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220926&prsco_id=032&arti_id=0003175309

중개수수료 아끼는 부동산 직거래, 권리관계 등 파악 중요

 

중개수수료 아끼는 부동산 직거래, 권리관계 등 파악 중요

지난달 서울아파트 전체 거래 중 직거래 14%
등기부등본 등 서류 통해 실소유자 확인 필수
시세보다 30% 이상 싸면 편법거래 간주 주의

비싼 중개수수료 부담에 부동산 직거래가 늘어나고 있다. 실수요자들은 등기부등본 등 서류를 통해 권리관계 파악에 더 많은 신경을 써야 할 것으로 보인다.

25일 국토교통부 실거래가 시스템 자료에 따르면 올해 8월 서울 아파트 전체 거래 중 직거래의 비율은 14%로 집계됐다. 이는 지난달과 비교해 1.3%포인트 상승했다. 부동산 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자끼리 거래하는 방식이다. 예전에는 가족 관계에서 세금 회피를 위한 증여 수단으로 쓰였지만 이제는 중개수수료를 아끼기 위해 활용하기도 한다.

다만 직거래가 절대적으로 저렴한 수준은 아니다. 서울시 강남구 자곡동에 있는 ‘LH강남힐스테이트’의 거래를 보면 해당 단지 전용면적 59㎡는 올해 8월 직거래로 11억원에 매매됐고 중개거래로는 11억3000만원에 거래됐다. 중개거래와 비교해 직거래가 저렴한 것은 맞지만 이 정도 금액의 차이는 동호수, 층수에 따라도 달라질 수 있기에 중개거래가 훨씬 비싸다고 보긴 어렵다는 지적이다.

서울 영등포구 대림동 ‘쌍용플래티넘S’의 거래를 봐도 마찬가지다. 해당 단지 전용면적 18㎡는 지난 8월 중개거래로 1억1800만원에 거래됐다. 직거래로는 1억500만원에 거래됐다. 가격 격차가 1300만원 정도이기 때문에 직거래가 무조건 저렴하다고 보긴 어렵다는 분석이다.

주의할 점은 직거래 시 금액대가 시가보다 30% 이상 저렴하면 안 된다는 부분이다. 세무당국은 시가(거래일 전 6개월, 후 3개월의 기간에 해당 아파트의 매매가액, 감정가액, 보상·경매·공매가액이 있을 때 그 금액)보다 30% 이상 저렴하게 거래할 시 편법이나 이상 거래로 간주하기 때문이다. 특히 가족 관계에서 거래한 경우에는 증여로 판단해 추가 증여세가 추징될 수도 있다.

또 계약상대방이 실소유자가 맞는지 잘 확인해야 한다. 등기부등본상 소유자가 맞는지 주민등록증, 주민등록등본, 등기권리증 같은 서류 확인은 필수다. 만약 대리인일 경우에는 반드시 위임장과 인감증명서를 요청하는 것이 필요하다. 실소유자를 확인하면서, 권리관계도 파악하는 것도 중요하다. 사려는 부동산의 가등기(임시등기), 압류, 가압류(임시압류), 근저당권 등이 설정돼 있다면 위험한 선택이 될 수 있다. 이와 함께 사려는 부동산의 ‘등기사항전부증명서’나 ‘도시계획확인원’ 등 관련 서류를 모두 발급받아 사전 검토할 필요도 있다. 무엇보다 매매 대상 목적물을 직접 찾아가 답사하는 과정도 꼭 필요하다.


직거래는 중개거래와 달리 개인 간의 계약이기 때문에 법적 분쟁이 발생해도 거래 당사자가 책임을 져야 한다. 중개거래는 부동산 공제 증서를 받아 사고가 발생해도 한국공인중개사협회나 서울보증보험 같은 보증보험회사에서 손해를 배상해 줄 수 있지만 개인 거래는 그렇지 않아 위험 요소가 존재한다.

따라서 개인 간 직거래는 여러 서류를 통해 확인 작업을 해야한다. 확인한다고 해서 무조건 안전한 것도 아니다. 다만 중개거래 시 불필요한 서류 확인 작업을 개인이 체크할 필요가 없다. 거래에 대한 안전을 보장하니 리스크도 적다. 부동산 직거래를 계획 중이라면 여러 조건과 사항을 꼼꼼히 확인하신 뒤에 결정해야 한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220926&prsco_id=018&arti_id=0005325763

정부가 미는 신탁사업의 ‘득과 실’

 

정부가 미는 신탁사업의 ‘득과 실’

투명성·전문성은 장점이지만
분양수익 1~4% 수수료 지불
신탁사별 사업 수행역량 제각각

똑똑하게 신탁사 고르기 위해선
수수료 조정여부, 해지조건 따져야

재개발·재건축 등 도시정비사업에 신탁방식이 도입된 지 6년이 지났다. 현재 전체 정비사업에서 신탁방식 비중은 약 4% 남짓. 덜 알려진데다 필요성이 낮아 이 방식을 택하는 조합이 적었던 것이 현재까지의 모습이다. 하지만 ‘둔촌주공’ 사태로 조합 중심의 정비사업에 허점이 드러나면서 신탁방식을 바라보는 시선이 달라지고 있다. 정부도 팔 걷고 나서 활성화 대책을 내놨다. 신탁방식은 미래 정비사업의 주류로 자리잡을 수 있을까. 장단점을 함께 살펴봤다.

조합 대신 신탁사가 사업 전반 진행…신탁방식 정비사업이란

민간이 추진하는 재개발·재건축 사업은 크게 조합방식과 신탁방식으로 나뉜다. 조합방식은 우리가 흔히 활용하는 방식이다. 토지등소유자가 조합을 구성해 시공사 선정부터 인허가, 분양 등 모든 절차를 진행한다. 이 방식은 조합 스스로 의사 결정을 한다는 것이 가장 큰 장점이지만, 정비사업에 대한 지식이 적은 주민들이 직접 운영을 하면서 불필요한 갈등을 키우는 등 문제점도 적지 않다. 이해관계가 복잡하게 얽힌 사업구역일수록 스스로 갈등을 조율하기 힘들어 사업이 지연되기도 한다.

이런 문제를 해결하기 위해 나온 것이 신탁방식이다. 신탁방식은 신탁사가 토지등소유자 또는 조합으로부터 업무를 위임받아 자금조달부터 분양까지 사업 전반을 진행한다. 조합은 이에 대한 수수료를 분양수익으로 지불해야 한다. 신탁방식의 정비사업은 조합(또는 추진위원회) 유무에 따라 사업시행자와 사업대행자로 또 나뉜다. 사업시행자 방식은 조합이 설립되기 전 토지등소유자가 신탁사에 정비사업 업무를 위탁하는 형태다. 사업대행자 방식은 조합이 있는 사업장에 신탁사가 참여하는 형태다.

신탁시장에서 보면 정비사업 방식은 토지신탁(개발신탁)에 포함된다. 그 중에서도 정비사업은 아직까지 신탁사가 직접 금융조달에 뛰어드는 차입형이 다수를 이루고 있다는 것이 업계의 설명이다. 금융감독원에 따르면 부동산신탁사의 차입형 토지신탁 수탁고는 2016년 5조3000억원에서 2020년 8조7000억원까지 늘었다.

전문성 바탕으로 시공사와의 협상력 높일 수 있어…조합비리 방지 역할도

신탁방식은 투명하고 전문적으로 사업을 운영할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 사업 초기부터 전문인력이 투입돼 사업을 관리하다보니, 설계변경 등 사업 지연 요소를 최소화할 수 있다. 공사와 조합 간 예기치 않은 분쟁으로 준공이나 사업이 지연되는 것도 막을 수 있다. 신탁업계 관계자는 "공사비 증액이 현재 정비사업 시장의 이슈 중 하나인데, 비전문가인 조합 보다 신탁사가 나서면 시공사와의 협상력을 높일 수 있다"며 "둔촌주공 사태로 신탁방식이 떠오르는 것이 이 때문이라 본다"고 말했다.

조합 내 이해당사자 간 갈등으로 장기간 사업이 지연된 곳이라면 중재자로서 신탁사를 활용할 수 있다. 신탁사가 사업 전반을 관리하다보니 조합 비리 등 문제도 차단이 가능하다. 수분양자 입장에서는 사업진행 중 발생할 수 있는 각종 불법행위, 분양대금 유용 등의 문제나 분쟁을 효과적으로 방지해 권리를 안전하게 보호받을 수 있다. 사업시행자 방식의 경우 추진위나 조합설립이 필요 없어 사업기간을 1~2년 줄일 수 있다.

평균 2%대 신탁수수료 내야…사업수행역량은 신탁사가 제각각

여러 장점에도 불구하고 신탁수수료는 주민들에게 여전히 생소한 영역이다. 신탁사는 보통 분양수익의 1~4%를 수수료로 받는다. 하지만 조합방식은 별도의 수수료가 없다는 점에서 신탁방식을 망설이게 하는 주요 요인으로 자리잡고 있다. 신탁업계 관계자는 "신탁사 간 경쟁으로 수수료가 평균 2%대로 떨어진 상황"이라며 "신탁방식은 공사비에 분양 관련 비용이 빠져있어 공사비가 상대적으로 저렴한데, 때문에 절감되는 공사비와 수수료를 비교해 실익을 따져봐야 한다"고 말했다.

신탁사마다 정비사업 수행역량이 다를 수 있다는 지적도 있다. 신탁사는 건설사 정비사업 영업, 관리인력을 충원해 전문가를 늘리고 있는데 인력의 숙련도 편차가 클 수 있다는 얘기다. 실제 수주물량 대비 조직과 인력을 균형있게 운용하는 곳이 있는 반면, 그렇지 못한 곳도 있다는 것이 업계의 평가다. 사업장 이해도가 낮은 신탁사가 무리하게 수주를 할 경우 경험 부족으로 오히려 인허가 등이 지연돼 사업기간이 더 걸릴 수도 있다.

또 조합방식과 달리 신탁방식은 시행자 지정을 위해 토지등소유자 75%의 동의 외에 토지 면적 3분의 1 이상을 신탁해야 하는데 이 역시 동의서 징구에 시간이 오래 걸릴 경우 사업단축의 효과를 보지 못할 수 있다. 주민들의 의견이 배제되거나, 조합원들과 마찰을 빚을 경우 해결방안이 마땅치 않다는 점도 문제로 지적된다.

수수료 조정 여부 따지고, 해지조건은 구체적으로…똑똑하게 선택하는 법

전문가들은 똑똑하게 신탁사를 선택하려면 몇가지 사항을 미리 체크해야 한다고 조언한다.

우선 사업이 지연되거나 중단될 경우 신탁수수료를 조정할 수 있도록 돼있는지 확인해야 한다. 계약 해지 요건도 구체적으로 마련해야 한다고 지적한다. 신탁사가 용역대금을 높게 책정하는 등 토지등소유자에게 경제적 손실을 입히더라도 특별한 사정이 없다면 손해배상 청구가 어렵기 때문이다.

신탁방식 활성화를 위해선 정부도 보다 촘촘한 대책 마련이 필요하다는 지적이다. 정부가 표준계약서를 만들겠다고 했지만 법적구속력을 갖춰야 실효성이 있을 것이라는 지적도 있다. 김예림 부동산 전문변호사는 "구속력이 없으면 참고용이지, 문제를 해결하는 실효성 있는 수단이 되긴 어려울 것"이라고 말했다. 그는 이어 "토지등소유자들이 신탁사에 정보공개를 청구하는 것도 현재로선 쉽지 않다"며 "도시 및 주거환경 정비법 제124조(관련 자료의 공개 등)에 사업시행자 중 신탁이 명시돼있지 않은데 이 부분도 개정이 필요하다"고 덧붙였다. 시공사와의 유착 가능성을 보완하는 장치도 필요하다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220926&prsco_id=277&arti_id=0005152454