천당 위에 분당' 된 비결(Feat. 판교)

 천당 위에 분당' 된 비결(Feat. 판교)

'베드타운 일산' 자족성 떨어지고 노후화 부각
분당, 강남 인접 장점에 판교 테크노밸리까지'천하제일 일산', '천당아래 분당'

1990년대 초 일산과 분당은 신도시의 '쌍두마차'로 불리며 주목받았다. 1기 신도시 중에서도 규모가 컸던 데다가 각각 경기 북부와 남부에 위치한다는 점에서 각 권역을 대표하는 도시로 여겨졌다.

하지만 30년이 지난 지금 두 도시의 분위기는 완전히 다르다. 일산은 여전히 베드타운의 이미지에서 크게 벗어나지 못했다. 반면 분당의 경우 인근 판교 테크노밸리의 성장과 교통망 개선 등에 힘입어 자족성을 갖춘 도시로 자리 잡았다는 평가다.

집값 안정화 목표 이뤘지만…자족 기능 부족

수도권 신도시의 '1차 목표'는 서울 주택난 해소와 집값 안정화였다. 이런 목표는 어느 정도 달성한 것으로 평가된다. 실제 1, 2기 신도시 입주가 시작하는 시기에 맞춰 집값 상승세가 둔화하는 흐름을 보였다.

KB부동산에 따르면 1기 신도시(1991년)와 2기 신도시(2007년) 입주가 시작된 시기에 급등하던 집값이 가라앉으며 시장이 안정화한 바 있다.

/그래픽=비즈니스워치.문제는 그 이후였다. 신도시들의 자족 기능이 부족하다는 단점 등이 부각됐다. 서울의 주거 수요를 분산하는 데에는 역할을 했지만, 이후 도시가 자생하며 성장하는 데에는 한계가 있다는 지적이다.

특히 입주 30년이 지난 1기 신도시의 경우 건물 자체가 오래된 데다가 인구 고령화 등 도시의 활력이 갈수록 떨어지면서 도시 재정비 이슈가 사회적 갈등을 초래하고 있기도 하다.

허윤경 한국건설산업연구원 경제금융연구실장은 지난해 내놓은 '수도권 1기 신도시 현황과 발전 방향 모색' 보고서에서 "1기 신도시는 주택문제 해결에 급급해 자족성이 부족한 베드타운으로 장거리 통근 증가를 초래했다"고 분석했다.

이어 "1기 신도시의 도시 기능과 주거 기능의 노후화 문제를 관리하지 않으면 수도권의 양호 주택지 부족 문제를 심화시킬 가능성도 존재한다"고 지적했다.

엇갈린 일산과 분당…집값 격차 갈수록 커져

대표적인 1기 신도시로 꼽히는 일산과 분당을 비교해보면 신도시가 성공하기 위한 요건이 무엇인지 가늠할 수 있다.

도시가 만들어진 지 30여 년이 지난 지금 두 도시의 분위기는 확연하게 다르다. 집값이 차이 나는 것은 물론 인구구성이나 자족 기능 등에서도 큰 차이를 보인다.

한국부동산원에 따르면 분당의 올해 8월 아파트 중위 매매가격은 13억 6000만원 정도다. 반면 일산동구의 경우 6억 4000만원가량에 그친다. 가격이 두 배 이상 차이 나는 셈이다.

일산은 문재인 정권 집값이 전국적으로 급등하기 전까지 십수년간 집값이 제자리걸음을 걷고 있었다. /그래픽=비즈니스워치.두 도시의 집값 격차는 지속해 벌어져 왔다. KB부동산 통계에 따르면 통계가 시작된 지난 2004년 이후 올해 9월까지 분당구의 아파트 매매가격 상승률은 132.7%를 기록했다. 반면 일산 동구와 서구는 각각 105.5%, 105%에 그쳤다. 이는 같은 기간 경기도 집값 상승률(118.1%)에도 못 미치는 수준이다.

두 도시는 인구구성 면에서도 차이를 보이고 있다. 지난 2019년 통계청의 인구주택총조사에 따르면 일산의 40대 이하 인구 비율은 62.6%로 경기도 평균(64.2%)보다 낮은 수준을 기록했다. 반면 70대 이상 인구는 8.8%로 경기도 평균(8.6%)보다 높았다. 인구가 고령화한 것이다.

분당의 경우 40대 이하 인구가 65.5%로 경기도 평균보다 많았고, 70대 이상은 8.5%로 낮은 편이었다. 허윤경 실장은 보고서에서 "분당은 상대적으로 젊은 도시를 유지하고 있는 반면 일산의 경우 인구 고령화 수준이 높은 것으로 나타난다"고 분석했다.

분당, 경부 축 개발 이어지며 자족성 갖춰

일산과 분당의 '운명'이 엇갈린 데에는 여러 원인이 거론된다. 시작은 크게 다르지 않았다. 1기 신도시 건설 계획 당시 일산과 분당 모두 자족 기능보다는 서울 주택난 해소 등에 방점을 찍으면서 급하게 개발한 탓에 베드타운화할 가능성이 농후했다.

하지만 분당의 경우 태생적인(?) 호재가 있었다. 서울 강남과 가까운 데다가 우리나라 경제 발전의 핵심 축인 '경부 축'에 있었다는 점이다. 실제 분당은 개발 당시부터 강남 지역의 주택 수요를 대체할 도시로 기대를 모았다.

송승현 도시와경제 대표는 "일산과 분당이 도시 기획이 처음부터 확연하게 달랐다기보다는 분당의 입지가 서울 강남권과 가까웠다는 점이 중요했다"며 "강남을 중심으로 갖춰진 인프라나 고소득 계층, 기업체 등이 분당으로 이동할 여지가 있었다는 점이 주효했다"고 설명했다.

여기에 더해 분당은 경부 축을 따라 수지와 기흥 등 추가 택지 개발이 이어지고 있고, 2기 신도시로 판교까지 들어서면서 탄탄한 성장세를 만들어가기 시작했다. 판교는 1, 2기 신도시를 통틀어 가장 성공한 모델로 평가받는다. 판교테크노벨리에 주요 IT 기업들을 끌어들이면서다.

판교 테크노밸리 전경. /사진=판교 테크노밸리 홈페이지.전문가들은 판교 역시 분당을 중심으로 한 대규모 주거지구를 기반으로 만들어졌다는 점이 주효한 성공 요인으로 분석한다. 결국 판교는 업무지구, 분당은 주거지구 기능으로 서로 시너지를 내며 도시의 자족성을 갖출 수 있었다는 의미다.

여기에 더해 2011년에는 강남과 판교, 분당으로 이어지는 신분당선까지 개통하면서 서울, 특히 강남과의 접근성이 더욱 좋아졌다. 자족 기능을 갖춘 데 더해 서울과의 연계성까지 좋아진 셈이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "분당은 자체적인 도시 계획으로 성공했다기보다는 추가 택지 개발과 판교테크노밸리 등 도시의 확장이 경부 축을 중심으로 지속해 이뤄지면서 지역의 중심성을 갖기 시작한 것"이라며 "판교 역시 이미 갖춰진 대규모 주거지역을 기반으로 했고, 이 지역에 강남에서 옮겨 온 고소득층이 살고 있었다는 점에서 성공할 수 있었던 것"이라고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000010927

“불패라더니”… 집값, 신축부터 떨어지는 이유 세 가지

 “불패라더니”… 집값, 신축부터 떨어지는 이유 세 가지

부동산 시장 분위기가 꺾이면서 5년 이하 신축 아파트 값이 먼저 약세 전환한 것으로 나타났다.

10일 부동산R114가 산출한 올해 1~8월 누적 서울 아파트의 연식별 매매가격 변동률을 보면 입주 1~5년차 신축 아파트 값은 0.54% 하락한 것으로 나타났다. 같은 기간 입주 6~10년차 준신축은 0.86%, 입주 10년 초과 구축은 0.69% 각각 올랐다.

이는 지난 수 년동안 ‘불패’라고 할 만큼 신축이 강세를 보였던 것과는 대조적인 모습이다. 또 부동산 가격 하락기에는 투자수요의 영향을 크게 받는 재건축 아파트의 하락세가 더 두드러진다는 통념과도 맞지 않는 현상이다.

왜 신축 아파트부터 하락세를 타는 걸까. 부동산 전문가들은 크게 세 가지 이유를 꼽았다.

① 신축 2년차 매물들이 쏟아진다

부동산업계에 따르면 신축 2년차 아파트 매물이 증가하고 있다. 부동산정보제공업체 아실에 따르면 서울 은평구 응암동 녹번역e편한세상캐슬(2569가구)의 올 9월 거래 가능한 매물(중복 반영)은 87~103개 수준이다. 2년 전인 2020년 9월만해도 매물 수는 10개 수준에 불과했다.

올해 입주 2년차를 맞은 과천시 중앙동의 과천푸르지오써밋(1571가구)은 2020년 9월 한달간 9~13개(중복매물 감안) 수준의 매물이 나왔지만, 2022년 9월엔 54~68건으로 늘었다.

입주 2년 후 집을 파는 사람이 많은 것은 1가구 1주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 실거주 2년 채운 경우가 많아서다. 부동산 가격 상승기에는 2년이 지난 이후에도 그대로 거주하려는 사람이 상당히 있지만, 하락기가 되니 팔고 싶어하는 사람이 많아진 것이다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “최근 집값이 하락세를 보이면서 보유기간을 최소한만 채우고 차익실현을 하려는 매도물건이 나온 영향이 있다”면서 “집값은 토지가격과 건물가격으로 구성되는데 신축일 수록 건물가격이 높기 때문에 차익실현을 하려는 사람들은 신축 아파트부터 매물로 내놓는 경우가 많은 것”이라고 했다.

② 갭투자자의 실종

갭투자자가 자취를 감춘 것도 신축 아파트 값이 떨어지는 이유다. 갭 투자자란 매매가에서 전세보증금을 제외한 나머지 금액만으로 주택을 매수하는 이들이다. 갭투자는 집값이 급격하게 오를 것을 기대할 때 레버리지 효과를 누리기 위한 투자방법이다.

통상 갭투자자들은 신축 아파트를 선호한다. 거주환경이 좋다는 점 때문에 전세가격이 높은 편이라 투자자금이 상대적으로 적게 들기 때문이다.

예를 들어 전용면적 59㎡짜리 신축 아파트가 10억원이고 전세입자가 보증금 6억원에 계약을 맺고 있으면 매수자는 4억원만 융통하면 된다. 하지만 바로 옆단지 20년차 재건축 호재가 있는 아파트의 전용면적 59㎡의 값이 11억, 전세보증금이 3억인 경우 8억원을 융통해야 한다. 자금조달 부담이 클수록 신축 아파트를 선택할 가능성이 크다.

하지만 최근 금리 상승에 따라 집값이 단기에 오를 것이란 기대감이 뚝 떨어지면서 갭투자에 나서려는 이들이 많지 않은 상황이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 전국 아파트 매매수급지수가 전주(85.9)보다 낮은 84.8로 집계됐다. 2019년 10월 둘째 주(84.8) 조사 이후 약 3년 만에 가장 낮았다.

금리도 하루가 다르게 오르고 있다. 지난 6일 기준 4대 은행(KB국민·신한·우리·하나)의 고정금리형 주택담보대출 금리는 연 4.73∼7.14%를 기록했다. 시중은행 관계자는 “이대로라면 조만간 주택담보대출 상단금리가 연 8%까지 오를 수 있다”고 했다.

취득세 규제도 여전하다. 조정대상지역에서 2주택을 취득하면 8%의 취득세를 부담해야한다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 “취득세가 8%라고 하면 집값이 8%가 더 올라도 이익을 볼 수 없다는 뜻이고, 기준금리가 계속 높아진다는 점까지 고려하면 현재로선 갭투자에 나설 이유가 많지 않다”면서 “갭투자자가 가장 선호하는 신축 아파트값부터 빠지는 이유”라고 했다.

③ 분양권 투자자의 매각 행렬

공격적으로 분양권 매수에 나섰던 투자자가 입주 시기에 전셋값 하락으로 버틸 여력이 없어지며 파는 경우가 많아진 것도 신축 아파트 값이 떨어진 이유다. 잔금을 치를 여력이 없는 소유주들이 헐값이 주택을 매도하는 경우가 나오는 것이다.

지난 2016~2017년 분양을 받은 사람은 자기자본을 거의 들이지 않고 주택을 마련할 수 있었다. 마포구 신수동 ‘신촌숲아이파크’가 대표적이다. 이 아파트는 2016년 분양 당시 전용 84㎡가 최고 8억1500만원에 분양됐다. 2019년 8월 준공 당시 전세가격은 6억4000만~7억원이었다. 자기자본 1억5000만원 정도만 있으면 새 집을 가질 수 있었다는 뜻이다.

하지만 2019~2020년 분양받아 올해 입주가 시작된 아파트는 이런 효과를 기대하기 어렵다. 전세시장 분위기가 꺾이면서 전세가격이 내리고 있어서다.

예를 들어 입주가 몰리며 지역 전반의 전세금이 내린 수원 망포의 경우 입주가 진행 중인 아파트의 보유를 포기하고 분양가보다 싼 값에 물건을 내놓는 사람들이 있다. 전세금으로 잔금을 치를 예정이었는데 불가능해졌고, 당분간 오르기도 어렵다는 판단에 손해를 보고 정리에 나선 경우다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “집값 상승기의 마지막에 공격적으로 투자한 사람들이 난관에 빠졌다”고 했다.

대구·경북 지역의 공동주택을 다수 건설한 한 중견 건설사 관계자는 “프리미엄까지 주고 분양권을 산 사람들은 전세입자를 구하고도 대출을 받아 잔금을 치뤄야 하는 상황”이라면서 “단기간에 집값이 오르면서 분양가와 전세가격이 같아진 일부 사례를 믿고 무리한 사람들 물건이 마이너스 프리미엄으로 나오고 있어 시장 분위기가 더 안 좋아졌다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0000846228?sid=101

“치솟는 금리 무섭다”...서울 아파트 2030 ’영끌’ 매입 3년 만에 ‘폭삭’

 “치솟는 금리 무섭다”...서울 아파트 2030 ’영끌’ 매입 3년 만에 ‘폭삭’

2030 매입 비중...지난해 1∼8월 31.1%까지 올랐으나 올해는 28.4% 기록
1기 신도시 정비사업 추진 영향으로 올해 들어서도 2030 매입 상대적 활발

올해 20·30세대의 아파트 매입이 지난해보다 줄어든 것으로 나타났다.

금리 인상 여파로 대출이자 부담이 커지고 집값 하락이 본격화하면서 ‘영끌(영혼까지 끌어모음)’ 매입 사례가 줄어드는 추세다.

9일 한국부동산원이 집계한 올해 1∼8월 20·30세대의 서울 아파트 매입건수는 총 4150건으로, 전체 거래 건수(1만1966건)의 35.0%를 차지했다. 이는 지난해 같은 기간 20·30세대 매입 비중 41.8%보다 6.1%p(포인트) 낮고, 이 통계가 처음 공개된 2019년(30.4%) 이후 3년 만에 최저다.

20·30세대의 서울 아파트 매입 비중은 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 ‘임대차 2법’ 시행 여파로 전셋값이 폭등하고, 집값까지 크게 뛰며 지난해 7월 역대 최고인 44.8%까지 치솟았다.

그러나 작년 하반기부터 본격화한 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 강화로 지난해 12월 38.0%로 떨어졌다.

올해 들어서도 거래 절벽이 심화한 가운데서도 대선 직후인 4월 한때 규제완화 기대감으로 42.3%까지 다시 올랐으나 이후 국내 금리 인상이 본격화하며 지난 8월에는 28.6%로 내려왔다.

전국 아파트 2030 매입 비중도 지난해 1∼8월 31.1%까지 올랐으나 올해는 28.4%를 기록하며 20%대로 하락했다. 지난해 집값 급등으로 역대 최대인 36.1%까지 치솟았던 경기도 아파트의 1∼8월 2030 매입 비중은 올해 들어서는 34.5%로 감소했다.

대선이 있던 올해 3월 37.7%에서 이후 금리 인상과 집값 하락으로 감소세를 보여 8월에는 31.1%로 내려왔다.

그러나 1기 신도시는 정비사업 추진 영향으로 올해 들어서도 2030 매입이 상대적으로 활발했다.

입주시기가 가장 빠른 분당신도시(성남 분당구)의 경우 1∼8월 2030 매입 비중이 지난해 33.1%에서 올해 38.8%로 치솟으며 2019년 이후 역대 최고를 기록했다.

분당의 2030 매입 비중은 올해 1월 21.8%에 그쳤으나 3월 36.2%, 4월에는 49.8%까지 치솟았고, 이후 집값 하락 등의 영향으로 등락을 보인 뒤 지난 8월에 다시 50%로 높아졌다.

거래 침체 속에 분당 전체 아파트 거래량이 8월 30건에 불과했는데 이중 절반인 15건을 2030 세대가 매입한 것이다.

일산신도시가 있는 고양시의 올해 1∼8월 2030 매입 비중도 41.0%로 지난해 37.5%를 크게 웃돌았다. 다만 고양시는 집값 하락폭이 커지면서 지난 1월 45.6%인 비중이 올해 8월에는 31.8%로 떨어졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/022/0003742537?sid=101

"우리집 사실 분 어디 없나요?"…서울 아파트 매수심리 바닥 뚫렸다

 "우리집 사실 분 어디 없나요?"…서울 아파트 매수심리 바닥 뚫렸다

서울 아파트 매수심리 70선
3년 4개월 만에 최저

서울 아파트 매수심리가 지방보다 더 얼어붙은 것으로 나타났다. 이달 첫째 주 아파트값 변동률까지만 해도 지방, 수도권 모두 지난주 낙폭을 유지했다. 하지만, 서울만 낙폭을 키우면서 주택경기 침체의 골이 지방보다 더 깊어지는 모습이다. 심지어 서울 아파트 매수심리가 올해 집값 하락세가 전국에서 가장 가파른 세종보다도 낮아졌다.

한국부동산원 자료에 따르면 이번 주(이달 3일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 77.7로 지난주(78.5)보다 0.8포인트 하락했다. 2019년 6월 셋째 주(77.5) 이후 3년 4개월 만에 가장 낮은 수치다. 대구(71.5)에 이어 17개 시도 중 두 번째로 매매수급지수가 낮다. 매매수급지수는 기준선인 100보다 낮을수록 집을 팔려는 사람이 사려는 사람보다 많다는 것을 의미한다.

이에 비해 세종 아파트 매매수급지수는 78.9로 지난주(78.7)보다 올랐다. 세종은 올해 아파트값이 8.25% 하락하며 전국 17개 시·도 중 하락 폭이 가장 컷다. 그러나 지난달 정부의 투기과열지구 해제 조치 영향으로 매수 심리가 소폭 상승한 것으로 보인다. 다만, 조정대상지역에서 해제된 지방의 아파트 매매수급지수는 88.3으로 전주(88.5)보다 더 떨어졌다. 사실상 규제 완화 효과가 없는 것이다.

서울을 권역별로 나눠서 보면 지난해 2030세대의 '영끌(영혼까지 끌어 대출)' 행렬이 이어졌던 노원·도봉·강북구 등 동북권이 71.0로 지난주 72.0에 비해 0.1포인트 하락했다. 중구·종로구 등이 포함된 도심권과 강남·서초·송파구 등 고가 아파트들이 몰린 동남권도 각각 지난주 72.5에서 이번주 71.0으로, 83.9에서 82.8로 떨어졌다.

실제 하락 거래는 서울 전역에서 나타나고 있다. 국토교통부 실거개가공개시스템을 보면, 동작구 흑석동 하크로리버하임 전용 84㎡는 지난 8월 29일 18억5000만원(4층)에 실거래됐는데 이는 지난 2월 최고가인 25억4000만원(5층)보다 6억9000만원 떨어진 가격이다. 성동구 옥수동 옥수삼성 전용 84㎡도 지난달 31일 12억5000만원(2층)에 거래돼 작년 8월 기록한 최고가 17억8000만원(16층)보다 5억3000만원 하락했다.

이처럼 매수세가 위축된 것은 그간 아파트값 상승에 따른 피로감이 쌓인 데다 금리 상승에 따른 부담감이 커진 탓으로 풀이된다. 연초 1.55%였던 신규 취급액 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리는 현재 2.96%까지 올랐다. 대출 금리가 오르면 자금 도달이 어려워져 주택 수요가 줄어든다.

서울 매매시장은 추가 금리인상 우려에 따른 매수관망세가 짙어지고 매물 적체가 가중되고 있다. 8월 국토부에 신고된 전국 주택 매매 거래는 3만5531건이다. 2013년 1월 이후 가장 적은 양이다. 7월(3만9600건)과 비교해도 한 달 만에 10.3%가 줄었다. 시세보다 값이 저렴한 급매물을 제외하곤 거래가 안 된다는 게 부동산 시장 분위기다.

정성진 부땡톡 대표는 "잇단 금리인상에 따른 전세대출 이자 부담과 반전세·갱신 계약 선호 현상으로 신규 전세 수요 감세가 이어지고 있다"면서 "급매물 중심의 거래가 간헐적으로 나오고는 있지만, 시장에 매물이 쌓이면서 가격 하락폭이 커지고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005027990?sid=101