수도권 전셋값 추락… 추락… 물량 증가에 역전세 우려도

 

수도권 전셋값 추락… 추락… 물량 증가에 역전세 우려도

변동률 -0.44%… 하락세 가팔라져

전셋값이 ‘바닥’을 모르고 떨어진다. 가을 입주 물량이 소폭 증가세를 보여 수도권의 전셋값 내림세는 당분간 커질 것으로 보인다. 2년 전 시세보다 전셋값이 떨어진 단지가 늘면서 ‘역전세’ 우려는 증폭하고 있다. 매매가격도 서울을 중심으로 약세를 이어갔다.

한국부동산원은 이달 4주차(지난 24일 기준) 주간아파트가격 동향을 발표하고 수도권 전셋값 변동률이 -0.44%로 전주(-0.41%)보다 더 떨어졌다고 27일 밝혔다. 지난달 1주차(-0.21%)와 비교하면 약 두 달 만에 내림세가 배 이상 가팔라졌다. 수도권 전셋값이 하락 전환한 것은 지난 1월부터다. 지난달 이후에는 하락의 기울기가 급격해지고 있다.

서울의 아파트 전셋값도 0.32% 떨어져 지난달 1주차(-0.04%)보다 하락 폭이 급격하게 커졌다. 경기도(-0.48%)도 점차 떨어지고 있고, 인천은 무려 -0.54%의 하락률을 기록했다. 부동산원은 “(인천은) 입주 물량의 영향으로 매물 적체가 심화해 급매물 거래가 진행됐다”고 설명했다. 검단신도시 입주 물량 등의 영향으로 전셋값이 더 많이 내렸다는 분석이다.

입주 물량이 몰리면서 이런 추세는 한층 분명해질 전망이다. 부동산 정보플랫폼 직방에 따르면 다음 달에 전국에서 새 아파트 2만2202가구가 입주 예정이다. 이달(1만4639가구)보다 52%나 늘어난 규모다. 특히 수도권 입주 물량이 1만3674가구나 된다. 서울 2개 단지, 경기도 8개 단지, 인천 4개 단지가 입주를 앞뒀다.

이런 상황이다 보니 시세 하락 가구도 심심찮게 나타나고 있다. 부동산R114에서 이달 기준으로 수도권 아파트 278만4030가구의 전셋값을 2년 전과 비교한 결과, 가격이 하락한 가구의 비중은 2.8%(7만8412가구)로 집계됐다. 새 임차인을 구할 때 집주인이 기존 세입자에게 전셋값 차익을 돌려줘야 하는 이른바 ‘역전세’ 우려가 확산하고 있다.

전국 아파트의 매매가격은 이달 4주차에 0.28% 내리면서 지난주와 같은 수준을 보였다. 수도권 아파트의 매매가격 변동률은 -0.34%로 오랜만에 전주(-0.35%) 대비 하락 폭을 줄였다. 반면 서울은 0.28% 내리면서 전주(-0.27%)보다 낙폭을 키웠다. 10년 만에 최대 하락세를 이어갔다. 집값 하락에 앞장섰던 도봉구(-0.40%)와 노원구(-0.36%) 등의 지역에선 하락 폭이 다소 축소됐다. 송파구는 -0.43%로 전주(-0.38%)보다 낙폭을 확대하면서 서울의 25개 자치구 중 가장 많이 떨어졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221028&prsco_id=005&arti_id=0001562533

15억 초과 아파트도 주담대 받을 수 있다… 다주택자 규제는 유지

 

15억 초과 아파트도 주담대 받을 수 있다… 다주택자 규제는 유지

정부가 주택담보대출비율(LTV) 완화 등 부동산 규제 완화를 통한 경기침체 연착륙 방안을 내놓았다. 각국 중앙은행의 금리인상으로 주택 거래가 급감하고 지방 미분양 증가, 강원 레고랜드 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 등으로 자금 경색이 진행된 데 따른 조치로 풀이된다.

윤석열 대통령은 27일 비상경제민생회의에서 '부동산 규제 정상화 방안'을 확정했다. 전문가들은 이번 방안이 실수요자의 자금난과 세 부담을 낮추는 데는 긍정적이나 경기침체 우려를 해소하기는 쉽지 않을 것이라고 봤다.

집값 15억 주담대 금지 풀린다

정부는 15억원 초과 아파트의 주담대 금지를 해제하기로 했다. 현재는 투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 주택의 주담대가 금지돼 있다. 이에 따라 앞으로 투기지역·투기과열지구 내 무주택자·1주택자(기존 주택 처분 조건)를 대상으로 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용돼 LTV 50%가 적용된다. 다주택자에 대해선 금지 조치를 유지한다.

규제지역 내 무주택자·1주택자(기존 주택 처분 조건)의 LTV 한도는 주택가격과 무관하게 50%로 단일화된다. 기존에는 보유주택·규제지역·주택가격에 따라 비규제지역 70%, 규제지역 20~50% 차등 적용해 왔다. 다만 LTV를 완화해도 DSR 규제가 유지된다.

중도금 대출 보증도 확대된다. 현재는 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF) 중도금 대출 보증이 분양가 9억원 이하에만 적용되나, 앞으로는 12억원 이하 주택으로 확대한다.

청약 당첨자의 기존 주택 처분 기한도 2년으로 연장된다. 기존에는 투기과열지구 등에서 청약에 당첨된 1주택자가 입주 가능일 이후 6개월 내 기존 주택을 처분해야 했다. 올 10월 27일 기준으로 처분 기한이 도래하지 않은 기존 의무자도 소급 적용한다.

규제지역 추가 해제 검토

규제지역 추가 해제도 검토된다. 현재 투기과열지구 39곳, 조정대상지역 60곳이 지정돼 있다. 정부는 11월 주거정책심의위원회를 열어 관련 논의를 할 계획이다. 지난달 21일 정부는 투기과열지구 43곳 가운데 4곳, 조정대상지역 101곳 가운데 41곳을 규제 해제했다.

이에 따라 서울을 포함한 수도권의 규제 해제 여부가 관심 대상이다. 현재 수도권 일부 지역인 경기·인천도 조정대상지역이 유지되고 있는 상태다. 부동산업계는 경기 안산시 단원구, 화성시 동탄2지구 등의 투기과열지구 해제 가능성이 있다고 전망했다.

전문가들은 부동산 거래시장의 침체 속도를 지연시키는 연착륙 조치라는 점에서 긍정적으로 봤으나 금리상승이 지속될 예정인 상황에 거래 활성화로 이어지지는 않을 것으로 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리인상으로 이자부담이 커졌고 원자재 가격 상승 등 인플레이션 영향으로 분양가 부담이 낮아지지 않아 계약자가 대출을 알선받기 어려워진 상황"이라면서 "LTV를 완화해도 주택담보대출 금리가 5~7%에 집값도 하락해 실수요자의 진입은 제한적일 것"이라고 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "시장 연착륙에 기여가 예상되나 금리가 치솟고 있어 매수자들이 대출을 많이 내 집을 사기는 어려운 상황"이라고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역 내 무주택자·1주택자의 LTV 50% 적용은 기존에 LTV 40%대 거래를 촉진시키는 데 부족할 수 있다"면서 "LTV 50%가 금융회사 입장에서 높은 위험은 아니나 시장에 영향을 미칠지는 확신하기 어렵다"고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221028&prsco_id=417&arti_id=0000864187

"급매도 안 산다"…역대급 거래절벽에 전·월세 매물만 쌓여

 

"급매도 안 산다"…역대급 거래절벽에 전·월세 매물만 쌓여

기사내용 요약

주택 매수세 위축…매매→전월세 전환 ↑
호가 낮춘 급매물도 계약까지 18주 걸려

"이달에 매매계약이 단 한 건도 없었어요."

지난 26일 서울 마포구 대장주로 불리는 마포래미안푸르지오 단지의 한 공인중개업소 대표는 "매물을 찾는 사람은커녕 문의조차 없다"며 이같이 말했다. 이 대표는 "급매도 안 팔린다"며 "거래하지 못한 매물이 전세나 월세로 전환되면서 임대 물건이 늘었다"고 전했다.

기준금리 인상과 실물 경기 침체 여파로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 부동산 시장이 거래절벽을 넘어 빙하기에 접어들면서 매매 매물은 줄고, 전·월세 등 임대 물건은 늘어나고 있다.

금리 인상과 대출 규제 강화로 아파트를 사겠다는 심리도 급격히 위축됐고, 집값이 더 떨어질 거라는 전망이 우세해지면서 거래절벽을 넘어 '빙하기'에 진입했다는 평가가 나온다. 잇단 금리 인상과 대출 규제 등으로 매물이 늘었으나, 매수 대기자들이 집값이 더 떨어질 것으로 기대하면서 관망세가 짙어지는 양상이다.

올해 1월부터 9월까지 서울 아파트 거래량이 1만 건도 안 되는 역대급 거래절벽 상황에서 집을 팔려고 내놔도 팔리지 않자 전·월세로 전환하면서 매물은 줄고, 전월세 물건은 급증하고 있다. 전세 역시 거래가 사실상 끊기면서 임대차 물량이 쌓이고 있다.

서울 아파트 거래가 사실상 끊겼다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 604건(26일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 추석 연휴가 있었던 전월(674건)과 거래량이 비슷할 것으로 예상된다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 1월 1092건 ▲2월 818건 ▲3월 1427건 ▲4월 1752건 ▲5월 1737건 ▲6월 1073건 ▲7월 644건 ▲8월 674건 ▲9월 604건이다.

서울에선 매매 매물은 줄고, 전·월세 물건이 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 5만7029건(24일 기준)으로, 한 달 전(6만906건) 대비 -6.4% 감소했다. 반면, 전세와 월세 모두 증가했다. 전세는 4만5706건으로, 전달(3만8966건)에 비해 17.2%, 월세는 2만6893건으로, 전달(2만3245건)에 비해 15.6%% 늘었다. 잇단 금리 인상에 따른 대출 이자 부담 증가와 거래절벽 등의 영향으로 매매를 전월세로 전환하는 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.

서울 아파트 매매수급지수가 24주 연속 하락했다. 가능한 모든 대출을 끌어모은 이른바 '영끌(영혼까지 끌어모아)‘ 거래가 많았던 서울 동북권은 역대 가장 낮은 수치를 기록했다. 한국부동산원에 따르면 지난 17일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 지난주에 비해 0.9p(포인트) 하락한 76.0을 기록했다. 지난 5월 첫째 주(2일 기준) 91.1을 기록한 이후 24주 연속 하락하고 있다. 이는 2019년 6월 둘째 주(10일 기준) 76.0을 기록한 이후 3년 4개월 만에 가장 낮은 수치이기도 하다.

이 지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

지역별로 서울 서북권(은평·서대문·마포)이 68.7로 지난주 대비 2.0p 하락하며 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 2019년 7월 첫째 주(1일 기준) 63.5를 기록한 이후 가장 낮은 수치다. 특히 서울 동북권(노원·도봉·강북)은 지난주 대비 0.6p 하락한 69.8을 기록하며 수급지수 조사가 시작된 2012년 7월 이후 가장 낮은 수치를 기록했다. 또 도심권(용산·중·종로) 73.7, 서남권(영등포·강서·양천·동작) 83.2, 동남권(강남·서초·송파·강동) 80.5 등 지역별로 모두 각각 1.0p 하락했다.

올해 상반기 매물을 내놓아도 계약이 성사되기까지 평균 4개월의 시간이 소요됐다. 국토연구원이 발간한 '부동산 거래활동 파악과 지표 발굴 연구' 자료에 따르면 주택이 시장에 매물로 나온 이후 계약되기까지 소요되는 기간이 올해 상반기 4개월이 넘는 17.9주가 걸린 것으로 나타났다. 이는 지난해 상반기 13.3주, 지난해 하반기 14.0주에서 크게 늘어났다. 전세 거래 역시 지난해 상반기 8.1주에서 하반기 9.5주, 올해 상반기에는 9.8주가 걸린 것으로 집계됐다. 반면 월세는 선호도가 높아지며 지난해 하반기 9.3주에서 올해 상반기에는 8.6주로 감소했다.

전문가들은 주택 매수세가 위축되면서 당분간 매매에서 전월세로 전환하는 움직임이 이어질 것으로 내다봤다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "잇단 금리 인상으로 금융 부담이 크게 증가하면서 주택 매수세가 위축돼 호가를 낮추더라고 거래절벽이 이어질 것"이라며 "전세를 중심으로 형성됐던 주택 임대차 시장이 월세 위주로 전환되면서 전세 물건이 적체되고 있다"고 설명했다.

서 대표는 "호가를 크게 내려도 거래가 이뤄지지 않자 매매 매물이 전월세로 돌아서고 있다"며 "세입자 입장에서 이런 상황이 장기화하면 주거비 부담이 커질 수밖에 없다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221027&prsco_id=003&arti_id=0011499897

공공분양 68% 청년몫…미혼 특별공급도 신설

 

공공분양 68% 청년몫…미혼 특별공급도 신설

내년 초부터 서울 등 투기과열지구에 있는 민간 아파트를 분양할 때 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)은 물량의 최대 60%를 추첨제로 공급한다. 해당 면적의 경우 지금까지 100% 가점제로 분양했지만, 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 청년층의 당첨 확률을 높이기 위해 정부가 제도를 개편한다. 또 공공분양 아파트를 공급할 때 미혼 청년 특별공급제도를 신설한다. 청년층을 위한 주거정책이 임대에서 분양으로 대전환에 나선 것이다. 하지만 바뀌는 정책 탓에 지금껏 착실히 가점을 쌓아온 중·장년층은 역차별을 받게 됐다는 지적도 일고 있다.

국토교통부는 26일 ‘제7차 청년정책조정위원회’를 통해 관계부처 합동으로 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 호 공급 계획’을 발표했다. 공공분양 물량을 대폭 늘리고 청년층이 내 집 마련을 할 수 있게 청약제도를 개편하는 것이 주요 내용이다. 지난해 주거실태조사에 따르면 청년층 81.4%가 내 집을 마련해야 한다고 답했다.

우선 공공분양 물량이 많이 늘어난다. 정부는 내년부터 2027년까지 인허가 기준으로 50만 가구를 공급한다는 목표다. 지난 정권(2018~2022년)에서 14만7000가구를 공급했던 것과 비교하면 세 배 이상 늘어나는 것이다. 50만 가구의 68%(34만 가구)가 청년층을 위한 공공주택이고, 나머지 16만 가구가 중장년층을 위한 주택이다. 지난 5년간 공공분양 공급 물량이 5000가구에 그쳤던 서울에 6만 가구를 공급하는 등 수도권에 36만 가구를 공급할 계획이다.

공공분양 유형도 ‘나눔형(25만 가구)’ ‘선택형(10만 가구)’ ‘일반형(15만 가구)’으로 세분화한다. 나눔형은 시세의 70%로 분양받고 나중에 팔 때는 공공에 환매해 시세차익의 최대 70%를 가질 수 있다. 선택형은 임대로 살다가 6년 뒤에 분양 여부를 결정하면 된다. 임대료는 입주 시 추정 분양가의 절반을 보증금으로 내고, 나머지에 대한 월세를 시세의 70~80% 수준으로 낸다. 최종 분양가는 입주할 때의 추정 분양가와 실제 분양받을 때 감정가격의 평균가격으로 분양가를 책정한다. 일반형은 기존대로 시세의 80% 수준으로 분양한다.

투기과열지구 민간분양 때 중소형 최대 60% 추첨제 공급

나눔형과 선택형의 경우 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%로, 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용하지 않는 전용 모기지를 지원한다. 40년 만기로 최대 5억원까지 고정금리 1.9~3.0%를 적용받을 수 있다. 이에 따라 시세 5억원인 지역에 나눔형 공공주택을 분양받으면 초기 분양가는 3억5000만원이다. 이 중 80%인 2억8000만원을 저금리로 빌린다면 7000만원에 내 집 마련이 가능하다는 것이 국토부의 설명이다. 일반형도 기존 디딤돌 대출로 최대 4억원까지 지원한다.

내년까지 7만6000가구를 인허가하는데, 서울(3300가구)과 수도권 공공택지(7300가구) 등 주요 입지에서 공공분양 사전청약을 한다. 서울의 경우 고덕강일3단지(900가구), 마곡(470가구), 동작구 수방사(263가구), 성동구치소(320가구), 서울대방 공공주택지구(836가구) 등에서 물량이 나온다.

공공분양과 민간분양 청약제도도 개편한다. 공공분양의 경우 미혼 청년 특별공급이 신설된다. 소득·자산 요건을 충족하는 19~39세 미혼 청년이 대상으로, 공공분양 나눔형과 선택형에서 청년특공 비중을 15% 둔다. 또 일반공급에서도 추첨제(20%)를 도입한다.

민간분양의 경우 추첨제를 대폭 늘린다. 서울 등 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하 중소형 평수를 분양할 때 100% 가점제로 공급했지만, 내년 초부터 60㎡ 이하는 일반분양 물량의 60%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 30%를 추첨제로 공급한다. 상대적으로 가점이 낮은 청년층의 당첨 확률을 높이겠다는 취지다. 조정대상 지역도 동일한 비율을 적용한다. 대신 85㎡ 초과 평형은 가점제 비중을 늘린다. 투기과열지구의 경우 기존에 가점 50%, 추첨 50%에서 가점 80%, 추첨 20%로, 조정대상지역도 가점 30%, 추첨 70%에서 가점 50%, 추첨 50%로 조정한다.

이번 청약제도 개편으로 ‘영끌(영혼까지 끌어모은) 대출’로 주택을 사는 청년층의 움직임이 줄어들 것이라는 전망이 나온다. 하지만 인기가 많은 전용 84㎡ 면적도 1~2인 청년가구를 위한 추첨 물량으로 일부 포함되면서 가점을 높이며 오랫동안 내 집 마련을 고대해 왔던 40·50세대들을 중심으로 ‘역차별’이라는 반발도 있다.

임병철 부동산R114 팀장은 “주택담보대출 금리가 크게 오르는 상황에서 초저리·장기 전용 모기지 혜택이 무주택자에게 집중될 경우 청년 주거에만 집중한다는 역차별 논란이 불거질 수 있다”며 “실거주 목적의 갈아타기 등 1주택자에 대한 안배도 필요하다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221027&prsco_id=025&arti_id=0003233842

"신고가 행진→하락가 행진으로"…서울 아파트 10건 중 7건 하락거래

 

"신고가 행진→하락가 행진으로"…서울 아파트 10건 중 7건 하락거래

서울 아파트 최고가 거래, 지난해 상반기 70%서 29%로 '뚝'
금리 인상 공포 확산되며 7월 49%→9월 29% 급락

잇단 금리 인상 영향으로 집값이 급격하게 추락하고 있다. 지난해까지만 해도 10건 중 7건이 최고가에 거래됐던 서울 아파트 시장 상황도 반전됐다. 지난달에는 10건 중 7건이 가격을 낮춰 거래된 것으로 나타났다.

26일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과 올해 9월 서울에서 체결된 1511개 면적 거래 중 448개(29.65%)가 최고가인 것으로 조사됐다. 70%가 신고가보다 싼값에 거래됐단 것이다.

최고가 거래란 동일 단지 내 같은 면적 유형 기준으로 직전 신고가보다 크거나 같은 가격에 매매된 사례를 말한다. 신고가보다 낮은 가격에 팔린 하락 거래 매물은 제외한다.

부동산 시장이 침체되면서 서울 최고가 거래는 꾸준히 줄어들고 있다. 지난해 상반기 70% 대였던 최고가 거래 비중은 꾸준히 내림세다. 금리 인상 공포가 극에 달한 최근 들어서는 하락세가 더욱 가팔랐다.

올해 △5월 49.64%(3463개 중 1719개) △6월 49.36%(3262개 중 1610개) △7월 43.31%(2570개 중 1113개)로 40%대를 유지했던 서울 최고가 비중은, 8월 37.42%(1833개 중 686개)과 9월 29.65%로 두 달 만에 앞 자리를 두 번 갈아치웠다.

한국부동산원이 발표한 '9월 전국 주택가격 동향조사'에 따르면 서울(-0.47%)은 전달(-0.24%)보다 낙폭이 두 배가량 커졌다. 금리 인상과 주택가격 추가 하락 우려로 매수심리가 급감한 가운데, 매물가격 하향조정이 지속됐다.

서울 중심지, 외곽을 가리지 않고 직전 신고가보다 금액을 크게 낮춘 거래가 이어지고 있다.

국토교통부 실거래가에 따르면 서울시 강남구 개포동 '삼익대청아파트' 전용면적 60㎡(10층)는 지난달 12억2000만원에 거래됐다. 지난해 7월 기록한 신고가인 17억5000만원 대비 5억원 이상 빠진 값이다. 호가 또한 신고가보다 낮은 13억9500만원부터 형성돼 있다.

지난달 서울시 노원구 상계동 '상계우방유쉘' 전용 84.94㎡(18층)은 5억9000만원에 손바뀜됐다. 신고가인 8억5000만원(16층) 대비 2억6000만원 낮다. 이 단지 역시 현재 호가는 6억8000만원~7억5000만원 수준으로 최고가 대비 1억원 이상 낮은 가격에 형성돼 있다.

시장 전문가들은 가격 하향세가 이어질 것으로 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 "금리 인상 부담으로 매수 심리가 크게 위축됐을 뿐만 아니라 집값 고점 인식이 확산하면서 기존 가격에는 매물이 팔리지 않는 상황이 계속되고 있다"며 "금리가 고점을 찍은 뒤에도 당분간 이런 흐름이 이어질 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221027&prsco_id=421&arti_id=0006419156

서울 도시정비사업 신호탄…모아타운·신통기획 본격화

 

서울 도시정비사업 신호탄…모아타운·신통기획 본격화

서울 전역, 64곳에서 모아타운 추진
올 연말께 신통기획 2차 후보지 발굴
은마·잠실주공5 등 민간 재건축도 시동
"획기적 주택공급 가능…고금리·원자잿값 급등은 변수"

서울 도심 내 정비사업이 점차 구체화하는 모습이다. 오세훈 서울시장의 역점인 모아타운과 신속통합기획이 본격적으로 드라이브를 건데 이어 정부와 서울시의 민간 주도 정비사업 활성화 정책에 따라 민간 재건축 추진에도 탄력이 붙고 있다.

27일 정비업계 등에 따르면 서울시는 최근 올 하반기 모아타운 대상지를 26곳 추가 지정했다.

모아타운은 신축·구축이 혼재해 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 한데 모아 양질의 주택을 공급하고 편의시설을 조성하는 지역 단위 정비방식이다. 저층 주거지가 밀집된 곳의 고질적인 주차난 등 문제를 해소하고 나홀로 아파트가 무분별하게 지어지는 등 난개발을 막겠다는 취지로 도입됐다.

모아타운 대상지로 지정되면 지역 내 다가구·다세대 주택 필지 소유주들이 개별 필지를 모아 블록 단위(1500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발하는 모아주택(소규모 주택정비사업) 추진도 가능하다.

이에 따라 앞서 상반기 공모를 토해 지정된 21곳, 자체 발굴지역 17곳 등을 더해 서울 25개 자치구 전역, 64곳에서 모아타운 사업이 추진된다.

신속통합기획(신통기획)도 순항하고 있다. 서울시는 오는 27일까지 신통기획 재개발 2차 공모를 진행한다. 2차 공모에선 1차에서 탈락한 동후암3구역과 개포4동 1구역 등이 나설 것으로 알려졌다. 최종 후보지는 12월 말 선정되며 총 2만5000가구 규모다.

신통기획은 민간 정비사업 활성화를 위해 공공이 정비계획 수립 초기 단계부터 참여해 각종 인허가 절차를 앞당겨주는 방식이다. 통상 5년 정도 소요되는 정비사업 인허가 절차 및 기간이 2년 이내로 단축된단 점이 특징이다.

앞서 1차 공모에서는 24개 자치구 총 102곳이 접수해 21곳이 최종 후보지로 선정됐다. 주요 재건축 단지인 여의도 시범아파트와 대치 미도, 압구정 일부 아파트 단지도 신통기획에 참여해 재건축에 드라이브를 걸고 있다.

특히 여의도 시범의 경우 기존 최고 60층에서 일부 동에 한해 최고 65층까지 재건축이 가능해 일대 스카이라인이 달라질 것으로 기대된다. 대치 미도는 양재천 방면으로 49층 높이로 재건축에 나설 전망이다.

서울 대표 노후단지로 꼽히는 대치동 은마아파트는 조합설립추진위 출범 이후 19년 만에 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘었다. 추진위는 내년 상반기 조합설립인가를 목표로 사업 절차를 밟고 있다. 이보다 앞서 잠실주공5단지도 서울시 도계위 수권소위원회를 통과했다.

업계에선 주택가격이 하락기에 접어든 만큼 정비사업 추진에 있어 집값 불안 요인은 상대적으로 적을 거란 평가가 나온다. 다만 고금리 기조와 원자잿값 급등 등 대내외 변수가 산적해 실제 주택 공급이 이뤄지는 시점은 예상보다 더 늦어질 수 있단 견해다.

정비업계 관계자는 "서울은 수요 대비 공급이 여전히 부족한 만큼 공공의 인센티브를 받아 사업 절차가 대폭 앞당겨지면 열악한 주거 여건을 개선하고 주택공급을 획기적으로 앞당기는 데 긍정적"이라고 설명했다.

다만 "현재 매수심리가 크게 꺾이면서 거래절벽이 장기화하고 있고 원자잿값 인상 등으로 조합에서 사업을 추진하는 데 리스크가 뒤따르는 상황"이라며 "공공의 지원이 있더라도 현 시장 상황에서 재건축, 재개발이 마냥 속도를 내기는 힘들 수 있다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221027&prsco_id=119&arti_id=0002652015

"매매도 임차도 힘들어"…집값 떨어져도 근심 깊은 서민들

 

"매매도 임차도 힘들어"…집값 떨어져도 근심 깊은 서민들

매매·전세 이자 부담 늘고 눈 돌린 월세는 오름세…주거 비용 상승
주거 사다리 끊길까 우려…"서민 금리 안정성 높일 방안 마련해야"

부동산 시장 침체로 매매가격과 전세가격이 동반 하락하고 있지만, 내 집 마련에 나선 서민들과 청년 임차인들은 오히려 시름이 깊다. 늘어난 대출 이자는 어깨를 짓누르고, 깡통 전세 리스크에 주거 불안은 커졌다. 마지막 선택지인 월세마저 오르며 주거비 부담이 전방위로 늘고 있다.

25일 한국부동산원에 따르면 10월3주(17일) 기준 전국 아파트 매매가격은 올해 2.22% 떨어졌다. 전셋값 또한 2.21% 하락했다. 지난해 11.52%, 7.79% 상승했던 것과는 대조적이다. 매매와 전세 모두 매주 하락 폭이 확대되면서 내림세가 굳어지고 있다.

가격 하락엔 금리 인상 영향이 컸다. 부동산원 관계자는 "금리인상 여파로 부동산 경기 침체가 심화될 것이라는 시장의 우려가 매수 관망세로 이어지며 매매가격이 내렸다"며 "전세 또한 대출 이자 부담이 커지자 신규 수요가 줄면서 가격이 하락했다"고 설명했다.

매매 전세 모두 가격이 떨어지고 있지만 서민들의 근심은 여전하다. 대출을 끌어 내 집 마련을 한 이들은 이자비 부담으로, 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 대출 한도 축소로 걱정이 많다. 임차인들은 이자 부담에 깡통전세 우려로 시름이 깊다. 월셋값은 오르며 주거 부담은 늘고 있다.

대출을 '영끌'(영혼까지 끌어모음)해 어렵게 집을 장만한 이들은 이자 부담에 짓눌렸다. 불과 1년 전만 해도 5대 은행의 주담대 변동금리의 경우 연 3% 중반에서 5% 초반대였지만, 연내 8%까지 올라설 것이란 예상이 나온다. 차주들의 부담은 많게는 2배 이상 늘어나게 됐다.

내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 금리 인상으로 대출 한도가 크게 줄어들 것을 걱정하고 있다. 올해 7월부터 총 대출액 1억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없도록 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면서다.

연봉 6000만원인 차주가 최장 40년 만기로 주택담보대출을 받는다고 가정했을 때, 대출금리가 연 3.5%일 땐 5억1500만원까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 최고 금리인 연 7%로 뛰면 한도는 3억2000만원으로 약 2억원 줄어든다.

전세 세입자들도 이자 부담에 시달리고 있다. 최근 주요 시중은행의 전세대출 금리 상단은 최근 7%로 굳어졌다. 대출 금리가 늘다 보니 비교적 소득이 적은 20·30세대 청년 차주들을 중심으로 전세 대출을 갚지 못하는 일도 왕왕 발생한다.

한국주택금융공사 자료에 따르면 올해 7월 말 기준 전세자금보증 가입자 중 자금 상환을 하지 못해 공사가 대위변제한 금액은 1727억원으로, 그중 53.4%(922억원)은 2030 차주가 빌렸던 돈이었다. 최근 몇 년간 40%대 초반이었던 2030 비율은 금리 인상이 시작된 지난해부터 급증세다.

집값과 전셋값이 동반 하락하며 빌라를 중심으로 전세 보증금이 매매가격을 웃도는 깡통주택도 늘고 있다. 이자 부담과 깡통전세 우려에 울며 겨자먹기로 월세를 택하는 흐름도 이어지고 있다. 하지만 월세 시장은 전세 매매 시장과 달리 가격이 오르는 추세다.

부동산 침체기에 오히려 서민 부담이 가중되면서 내 집 마련 주거 사다리가 끊길 수 있다는 우려도 커지고 있다. 이를 고려한 대책이 시급하다는 지적도 나온다.

함영진 직방 데이터 랩장은 "대출 문제가 서민들에게 큰 고통이 되고 있다"며 "고정 금리로 갈아탈 수 있는 방안을 마련하고, 중도상환 수수료를 면제해 낮은 금리를 이용할 수 있도록 금리 안정성을 높이는 방안이 필요하다고 본다"고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "청년을 비롯해 주거 안정을 위해 자산 형성이 필요한 취약층을 배려하는 정책이 필요하다"며 "금리 인상기 고비를 넘기기 위해서는 소비자와 정부, 금융 기관이 리스크를 분담할 필요가 있다"고 부연했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221026&prsco_id=421&arti_id=0006416635