“어차피 집값 최소 1~2년 더 떨어질텐데”…원정투자 발길 급감

 

“어차피 집값 최소 1~2년 더 떨어질텐데”…원정투자 발길 급감

"부동산 시세 하락 장기화 전망 지배적"

전국적인 집값 하락세에 '원정 투자' 발길이 줄고 있다. 5개월째 하락세인 전국 외지인 매입 비중은 지난 9월 2020년 11월 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.
 
3일 뉴스1과 한국부동산원에 따르면 지난 9월 전국 아파트 거래량은 1만8028건으로 집계됐다. 이 가운데 외지인 매입은 4249건으로 전체 거래의 23.6%를 기록했다. 전국 아파트 거래의 약 23%가 해당 지역이 아닌 다른 지역 거주자에 의해 이뤄졌다는 의미다.
 
9월 전국 외지인 매입 비중은 2020년 11월 23.5% 이후 1년 10개월 만에 가장 낮았다.
 
2020년 상반기 코로나 팬데믹 이후 저금리에 따른 유동성 확대로 집값이 폭등하면서 외지인 매입 비중도 증가세를 보였다. 집값이 절정에 달했던 지난해 하반기에는 9월 한 때 수치가 33.8%까지 치솟았다.
 
하지만 올해 들어 금리 인상이 본격화하면서 부동산 시장 매수 심리는 빠르게 위축했고, 외지인 매입 비중도 빠르게 감소했다. 지난 4월(30.6%) 연중 정점을 기록한 이후 5개월 연속 하락세다. 올해 전국 집값 변동률은 10월 4주 차까지 -2.49%다. 지난해 같은 기간(11.79%) 대비 대폭 하락했다. 전북, 강원 등 일부 지역을 제외하면 현재 대부분 하락세다.
 
서울 거주자의 원정 매입도 줄었다. 지난 9월 서울 거주자의 다른 지역 매입 비중은 5.6%에 불과했다. 연중 고점(8.2%) 대비 2.6%포인트(p) 감소했으며, 2019년 6월 5.4% 이후 3년 3개월 만에 가장 저조한 수준이다.
 
상경 투자도 우하향하고 있다. 전국 단위나 서울 거주자 매입 비중보다는 감소폭이 적었지만, 추세적으로 내림세는 같았다.
 
9월 서울 아파트 거래량은 856건이다. 이 가운데 서울이 아닌 다른 지역 거주자의 매입은 183건으로 서울 거래의 21.4%를 차지했다. 6월(19.6%) 이후 가장 높지만, 연초와 비교하면 2%p 낮은 수준이다.
 
서울에서도 최근 강남3구(강남·서초·송파구)의 외지인 매입 비중이 크게 줄었다. 지난 9월 강남3구 거래량 233건 중 외지인 매입은 38건으로 매입 비중 16.3%를 기록했다. 서울 평균보다 5%p 이상 낮다. 강남3구 외지인 매입 비중은 올해 3월 38.1%를 기록한 이후 지난 6월 11%대까지 하락했고 이후 등락을 반복하고 있다.
 
부동산업계는 가파른 금리 인상 속도에 부동산 시장 심리가 크게 위축, 원정 투자 감소세가 계속될 것으로 봤다. 정부의 수도권 규제 지역 해제 조치로 투자 심리가 소폭 살아날 수 있으나, 제한적이라고 내다봤다. 규제를 풀어도 당분간 집값이 오를 가능성이 작아 투자보다는 관망하는 움직임이 늘 것으로 봤다.
 
건설산업연구원은 2023년 주택 가격이 수도권은 2%, 지방은 3% 하락할 것으로 전망했다. 김성환 건산연 부연구위원은 "28일 발표한 주택 관련 규제 완화로 기존보다는 수요가 증가할 것으로 예상한다"라면서도 "시장의 흐름을 바꿀 정도의 수요 유입을 기대하기는 어렵다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221103&prsco_id=022&arti_id=0003750562

2억 전세대출 이자, 44만→87만원 2년새 2배로…‘월세 역전’ 확산

 

2억 전세대출 이자, 44만→87만원 2년새 2배로…‘월세 역전’ 확산

전세 세입자들 벼랑끝 내몰려

직장인 A 씨(29)는 2년 전 은행에서 전세자금대출 2억 원을 받아 서울 영등포구에서 전셋집을 마련했다. 당시 대출 금리는 연 2.62%. 사회초년생에게 월 이자 44만 원은 부담이었지만 최소 65만 원을 넘어가는 주변 월세보다는 저렴했다.

하지만 최근 전세대출 금리가 5.2%까지 뛰면서 A 씨가 이번 달 내야 할 이자는 87만 원이나 된다. 2년 새 이자 상환액이 2배로 급증한 것이다. A 씨는 “전세를 연장하지 않고 월셋집을 구할까 하는데 월세 가격도 올라 고민”이라고 했다.

지난달 말 전세대출 금리가 연 최고 7%를 돌파하면서 청년, 서민층의 이자 부담이 눈덩이처럼 불고 있다. 전세대출 이자가 월세보다 비싼 ‘역전 현상’이 확산되는 가운데 최근 월세 가격마저 오르고 있어 세입자들이 한계에 내몰릴 수 있다는 우려가 나온다.

○ 2년 새 전세대출 이자 2배로

2일 금융권에 따르면 KB국민, 신한, 하나, 우리 등 4대 시중은행의 전세대출 금리는 이날 연 4.99∼7.318%로 집계됐다. 금리 상단은 한 달 만에 0.75%포인트, 올 들어서만 2.5%포인트 이상 뛰었다. 금리 하단도 연 5%에 육박해 사실상 4%대 금리가 사라졌다. 전세대출 최고 금리가 연 7%를 넘긴 것은 2008년 금융위기 이후 14년 만이다.

이는 전세대출 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 9월 0.44%포인트 급등하며 9년 9개월 만에 3%를 돌파했기 때문이다. 아직 한국은행의 두 번째 ‘빅스텝’(기준금리 0.5%포인트 인상)이 코픽스에 반영되지 않은 데다 이달에도 기준금리가 추가로 인상될 가능성이 커 전세대출 금리는 연내 최고 8%를 넘어설 것으로 보인다.

전세대출의 93.5%가 금리 인상의 영향을 고스란히 받는 변동금리여서 세입자들의 이자 부담은 더 커지게 됐다. 앞으로 기준금리가 0.75%포인트 더 오르고 대출 금리도 그만큼 더 오른다고 가정하면 A 씨의 월 이자 상환액은 99만 원까지 늘어난다.

이 같은 금리 급등에 전세대출 수요도 꺾였다. 4대 은행의 전세대출 잔액은 지난달 말 112조6414억 원으로 한 달 전보다 221억 원 줄었다. 올 들어 매달 증가세를 유지하던 전세대출이 처음으로 감소세로 돌아선 것이다.

○ ‘전세의 월세화’에 월세 가격도 상승 압력

월세가 전세대출 이자보다 저렴한 역전 현상도 지속되고 있다. 한국부동산원에 따르면 전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 전월세 전환율은 8월 서울 아파트 기준 4.3%다. A 씨가 2억 원을 대출받는 대신에 이 전환율대로 월세로 거주한다면 매달 72만 원을 내면 된다. 이달 A 씨가 내는 대출 이자(87만 원)보다 낮다.

문제는 대출 이자가 비싼 전세 대신 월세를 찾는 세입자가 늘면서 월세 가격도 덩달아 오르고 있다는 점이다. 서울 아파트의 평균 월세 가격은 올 1월 124만9000원에서 9월 126만5000원으로 올랐다. 서울 아파트의 전월세 전환율도 지난해 9월(4.0%) 이후 점진적으로 상승하고 있다. 전세를 월세로 전환할 때 드는 비용이 커지고 있다는 뜻이다.

서지용 상명대 경영학부 교수는 “전세대출 금리가 앞으로 더 오를 텐데 세입자 부담을 가중시키고 월세 가격 상승으로 이어진다”며 “정부와 은행이 나서서 낮은 고정금리로 전환시켜주거나 실수요자를 위한 정책금융 상품을 확대하는 등의 대책이 필요하다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221103&prsco_id=020&arti_id=0003460044

2030 아파트 매입… 서울서 다시 늘어

 

2030 아파트 매입… 서울서 다시 늘어

매입비중, 8월 29%서 9월 35%로
‘생초자’ 대출규제 완화 효과인 듯최

근 줄어들던 20, 30대의 서울 아파트 구입 비중이 지난달 다시 증가세로 돌아섰다.

2일 한국부동산원에 따르면 올해 9월 20대와 30대의 서울 아파트 매입 건수는 총 297건이었다. 전체 서울 아파트 거래량(856건)의 34.7%로 전월(28.6%)보다 6.1%포인트 증가했고, 올해 5월(37.4%) 이후 가장 높다. 서울 아파트를 매입하는 20, 30대 비중은 기준금리 인상과 부동산 시장 침체로 올해 6월(24.8%)과 8월(28.6%) 20%대로 낮아졌었다. 지역별로 노원구와 도봉구의 20, 30대 아파트 매입 비중이 크게 늘었다. 노원구는 8월 24.4%에서 9월 46.7%로, 도봉구는 38.2%에서 57.7%로 확대됐다. 도봉구의 20, 30대 매입 비중은 관련 통계 집계를 시작한 2019년 이후 월별 역대 최대치다.

부동산 업계에서는 정부의 ‘생애최초 주택 구입자’에 대한 대출 규제 완화가 20, 30대의 주택 매입 비중을 늘렸을 것이라는 분석이 나온다. 정부는 올해 8월부터 생애 최초로 주택을 사는 사람들에 대해 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높였다. 아파트 거래량 자체가 급감한 점 역시 20, 30대 매입 비중을 늘린 요인으로 꼽힌다. 시장 침체로 다른 연령대는 주택 구입을 꺼리는 반면 20, 30대는 결혼, 취업 등을 이유로 반드시 주택 마련이 절실한 경우가 적지 않아 상대적으로 비중이 높았다는 분석이 나온다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221103&prsco_id=020&arti_id=0003460041

장기 불황에 반토막 난 일본 부동산, 한국도 따라가나

 

장기 불황에 반토막 난 일본 부동산, 한국도 따라가나

기사내용 요약

"고령화·저성장·집값 버블 등 일본과 유사한점 많아"
"전세계적 현상, 홀로 폭락했던 일본 상황과는 달라"
"집값 정체기 거친 뒤 내년 상반기부터 하락폭 축소"

기준금리의 가파른 상승 이후 국내 부동산 시장이 침체기로 접어들고 있다. 부동산 버블 형성 과정이나 생산가능인구 감소, 인구고령화 등 일본과 유사한 면이 많은 한국이 버블 붕괴 이후 장기불황에 빠진 전철을 밟는 것 아니냐는 관측도 나온다.

다만 1980년대 말 일본만 나홀로 불황에 빠진 것과 달리 지금은 미국을 필두로 세계 각국이 유동성 회수에 돌입하면서 나타난 전세계적 가격 조정이라 일본식 장기불황을 걱정할 단계는 아니라는 지적도 제기됐다.

2일 부동산업계에 따르면 일본은 부동산 가격은 1986년부터 1990년까지 약 5년 동안 2~3배 급등한 후 1991년 가을부터 20년 넘게 장기 하락이 이어졌다. 이 때문에 잃어버린 20년이란 말이 나왔다.

일본 부동산 시장의 버블은 1985년 플라자 합의에서 시작됐다고 볼 수 있다. 미국이 1985년 막대한 무역적자 해소를 위해 일본에 강요한 ‘플라자 합의’에 따라 일본은 1984년 말 1달러당 251엔에서 1987년 말 122엔으로 급격하게 엔화 가치를 높였다. 이러한 엔고는 수출주도형 성장을 하고 있던 일본 경제에 큰 충격을 줬다.

엔화의 급격한 절상으로 수출기업들의 가격경쟁력이 떨어지면서 일본의 전반적인 경기가 악화됐고, 이에 대응해 일본은 경기 부양을 위해 금리인하와 내수확대 정책에 돌입했다.

일본은행은 1986년 1월 5%였던 정책금리를 인하하기 시작해 같은 해 11월 3%로 11개월 동안 무려 2%포인트를 떨어뜨렸다. 다음해엔 2.5%까지 낮춘 뒤 1988년 말까지 2.5% 수준을 유지했다.

'불황'을 막기 위한 경기 부양용 저금리 정책이었지만 일본 부동산 가격을 밀어올리는 역할을 했다. 코로나 사태 이후 유동성이 크게 늘어나기 시작하며 부동산 가격이 폭등한 우리나라의 2019년과 비슷한 셈이다.

그러던 일본은 1989년부터 정책금리를 급속도로 올리기 시작했다. 일본은행은 부동산가격이 이미 큰 폭으로 상승한 1988년 말까지도 2.5% 수준의 낮은 금리를 유지하다 1989년 들어 부동산시장 버블 우려가 점차 높아지자 기준금리를 뒤늦게 큰 폭으로 인상하기 시작했다.

1989년 5월 2.50%에서 3.25%로 0.75% 인상했으며 1990년 3월에는 4.25%에서 5.25%로 1%포인트 인상했다. 1990년 8월에는 5.25%에서 6.00%로 다시 0.75%포인트 인상했다. 이런 일본은행의 급격한 금리인상은 부동산 시장에 큰 충격을 줘 1991년 초 부동산 가격이 급격하게 하락하기 시작했다.

도쿄 맨션아파트 가격은 70㎡ 기준으로 1990년 1억760만엔에서 1994년 5800만엔으로 떨어졌다. 이후에도 장기 불황기에 들어서면서 2001년에는 4700만엔까지 하락했다.

기준금리는 일본 부동산 버블 형성과 붕괴에 많은 영향을 미친 셈이다. 우리나라가 지난해부터 금리를 올리기 시작하면서 부동산 가격이 침체기로 접어든 것과 유사하다.

또한 일본은 2000년대 들어 인구가 감소세로 돌아섰고, ‘단카이'(전쟁 후 출생한 베이비붐 세대)의 은퇴가 본격화되면서 부동산 시장 침체가 가속화된 측면도 있다.

우리나라 역시 생산가능인구 감소, 저출산 고령화 등 급속한 인구구조 변화를 겪고 있다는 점도 부동산 시장의 잠재적 불안 요인으로 지목돼 왔다.

이처럼 일본의 가계 부채의 급증세와 부동산 가격 버블 현상 심화 현상, 인구 구조적인 현상이 상당히 유사하다는 지적이 나오면서 우리나라 역시 자산 가격 거품이 걷히고 나면 일본식 장기 경제침체에 빠질 위험성이 있다는 지적이 나온다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "일본과 마찬가지로 인구 고령화가 시작된 점과 경제 성장 탄력이 떨어진 점, 집값이 많이 올랐다가 버블이 꺼지고 있는 공통점이 있기 때문에 우리도 일본식 모델을 따라가는 게 아닌가 우려스럽다"며 "실물경제와 부동산은 밀접하게 연결돼 있는데 지금처럼 물가가 높은 상황이 지속된다면 일본식의 부동산 장기 불황도 배제할 수 없다"고 말했다.

이어 "이런 상황으로 가지 않기 위해 기준금리를 올리는 것"이라며 "외화가 빠져나가는 것을 막고 있고, 한계기업은 구조조정을 통해 정리하는 기회가 될 수 있다. 특히 과도한 부채를 줄여나가는 것은 다시 경제가 회생하는 데 도움이 될 수 있다"고 강조했다.

하지만 일본의 과거 장기 불황이 전세계에서 특수한 사례였던데 비해 지금은 전세계적으로 부동산 침체기를 겪고 있다는 점에서 차이가 있어, 일본의 전철을 밟을 가능성이 낮다는 의견도 나온다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "낮은 금리가 지속되면서 부동산 가격이 오른 것은 비슷한 측면이 있지만 과거 일본 부동산이 나홀로 폭락했던 당시처럼 우리나라만의 특수한 상황이라고 보기는 어렵다"며 "미국 금리인상에 의한 대외 환경 변화와 이에 따른 전세계적 부동산 가격 하락 과정을 거치고 있는 것"이라고 설명했다.

송 소장은 "우리나라 기준금리는 내년 상반기까지 최대 1%포인트 더 오를 가능성이 있다"며 "이에 따라 부동산 가격은 당분간 정체기를 거친 뒤 내년 상반기부터는 하락폭이 축소될 가능성이 있다"고 내다봤다.

일본 버블 붕괴 당시와 달리 우리나라는 현재 주택 시장에서의 과도한 위험추구 행위를 제어할 만한 제도적 장치가 마련돼 있는 점도 큰 차이점이라는 분석도 나온다. 일본은 버블 당시 부동산 가격의 담보를 100%까지 인정하는 사례가 확대됐는데 우리나라의 경우 LTV·DTI 규제를 통해 일본과 같은 담보가치 인정 융자가 확대되는 극단적인 일이 없다는 것이다.

우병탁 신한은행 WM 컨설팅센터 부동산팀장은 "인구구조적인 문제나 가파른 금리인상, 부동산에 대한 심리적인 측면들은 당시 일본의 상황과 유사한 면이 있지만 일본과 같은 폭락 상황을 예상하기 어려운 이유는 우리나라는 부동산 담보 대출에 대한 제한이 지금의 가격 하락의 버팀목 역할을 하고 있다는 것"이라며 "가장 큰 차이가 버팀목 역할을 위해 여러가지 제도가 설계됐다는 점이어서 일본처럼 연쇄적인 부도로 이어지지는 않을 것"이라고 말했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221102&prsco_id=003&arti_id=0011512000

매매·전세·경매 '모두 최악'.. 단, 월세만 늘었다

 

매매·전세·경매 '모두 최악'.. 단, 월세만 늘었다

최근 금리 인상과 집값 하락 우려로 부동산 거래절벽 현상이 심화하면서 부동산중개업소도 불황을 겪고 있다. 사진은 1일 서울 시내 부동산중개업소 모습.

최근 기준금리 인상과 집값 추가 하락 우려로 매매도, 전세도, 신규분양도, 경매 시장도 모두 최악의 침체기를 겪고 있다. 다만 월세 거래량은 계속해서 늘면서 급증세를 보이고 있다.

매매·전세 거래 급감.. 미분양 속출

2일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 1736건이었던 서울 아파트 매매건수는 6월 1073건, 7월 646건, 8월 676건, 9월 613건, 10월 277건으로 기하급수적으로 줄고있다. ·
국토교통부의 '9월 주택 통계'를 보더라도 서울을 포함한 전국 아파트의 9월 매매량은 1만8028건으로 전년 동월 대비 67.3% 급감했다. 같은 기간 수도권 아파트 매매량은 5115건으로 75.7% 감소했다. 연립·다세대·단독 주택 등의 매매도 줄었다. 지난달 전국의 아파트 외 매매는 1만4375건으로 전년 동월대비 45.6% 감소했다. 전세 거래도 9만5219건으로 지난해 같은 기간보다 2.1% 줄며 4개월 연속 감소세를 기록했다.

서울 아파트 매매건수 추이

반면 월세 거래는 급증했다. 지난달 월세 거래량은 10만9987건으로 지난해 같은 기간보다 33.6% 늘었다. 1~9월 누계 기준 전·월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 51.8%로 집계됐다. 아울러 미분양 주택도 속출하고 있다. 지난달 전국의 미분양 주택은 4만1604호로 전달보다 27.1% 늘어났다. 같은 기간 수도권 미분양은 55.9% 늘어난 7813호로 집계됐다.

아파트 경매 시장도 '거래절벽'

법원경매 전문기업인 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매의 평균 낙찰률은 17.8%로 집계됐다.

이는 통계가 집계되기 시작한 2001년 5월 이후 가장 낮은 수치로 역대 최저치를 기록했던 지난달 (22.4%)보다 4.6%p 떨어졌다. 낙찰률은 입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율을 뜻한다. 경매로 나온 10건 중 1.8건 가량만 새 주인을 찾아 낙찰됐다는 의미다. 서울 아파트 낙찰률은 지난해 2월 역대 최고치인 80%까지 치솟으며 사실상 경매로 나온 10건 중 8건이 새 주인을 찾았다. 하지만 이후 하락세가 계속되면서 4분의 1 이하로 떨어졌다.

특히 지난달에는 총 107건의 경매가 진행되면서 2019년 6월 이후 가장 물건이 많이 나왔지만 이 중 19건만이 낙찰됐다. 평균 응찰자수도 2.58명으로 역대 최저로 나타났다. 응찰자가 줄면서 유찰 물건이 늘어난데다 지난해와 달리 올 들어 매매시장이 얼어붙자 경매로 나온 품목 중 취하건수도 줄면서 경매진행 건수가 크게 늘어났다는 분석이다.

수도권 아파트 법원경매 시장이 고전하는 것은 연속된 기준금리 인상과 전방위적인 대출규제 강화에 따른 여파로 분석된다.

향후 아파트 매매 시장에 대한 부정적 전망도 커져 경매시장을 향하던 투자수요도 관망세로 돌아서는 분위기다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "서울은 금리 인상 부담과 함께 매매가도 하락하는 추세여서 유찰된 물건이 쌓여 경매 진행 건수가 늘고 있지만 경매시장에서도 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다"며 "지난해 아파트 매매가가 하락하면서 빌라 가격이 상승했지만 올해는 빌라도 같이 가격에 타격을 받고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221102&prsco_id=014&arti_id=0004921981

'거래절벽'에 이달중 규제지역 추가 해제…서울도 풀릴까

 

'거래절벽'에 이달중 규제지역 추가 해제…서울도 풀릴까

핵심요약

해외건설 수주 위한 국토부-건설사 해외방문 일정완료 후 주정심 개최 가능성
인천·세종·수도권 외곽 해제 가능성에 무게…서울 외곽 포함 주목

정부가 이달중 규제지역을 추가로 해제하겠다고 밝혔다. 세종과 인천, 수도권 외곽지역 등이 후보지 물망에 오르는 가운데 서울과 서울 인접 지역이 포함될지 관심이 쏠린다. 

국토부 "이달 중 규제지역 추가 해제"

1일 국토교통부에 따르면 이달중 규제지역 지정과 해제를 결정하는 주거정책심의위원회(주정심)가 열릴 예정이다. 주정심은 사우디 해외건설 수주를 위한 국토부와 건설사의 해외방문 일정이 완료된 이후인 이달 중순쯤 열릴 것으로 전망된다. 

국토부는 지난달 27일 윤석열 대통령 주재 열린 '제11차 비상경제민생회의'에서 "실수요자 보호와 거래 정상화 방안의 일환으로 11월 중 주정심 열어 규제지역 추가 해제를 검토하겠다"고 밝힌바 있다. 

앞서 정부는 지난 9월 21일 주거정책심의위원회를 열고 조정대상지역 101곳 중 41곳, 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제했다. 현재 서울·수도권 주요 지역과 인천, 세종만 규제지역으로 지정돼있다. 

이와 관련해 규제지역으로 남은 지역들에서는 해제 요청이 이어지고 있다. 의정부시는 지난 주정심 이후 국토부에 조정대상지역 지정을 취소해달라고 요청했고, 고양시의회도 지난 9월말 본회의에서 고양시 조정대상지역 해제촉구 결의문을 채택했다. 이외에 김포와 인천 검단 등에서도 규제지역 해제에서 제외된 것에 대한 불만이 크다. 

규제지역에서 해제되면 강화됐던 대출과 세금, 청약 규제가 완화되는 효과가 있다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되는 등 대출 규제가 가해지고 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커진다. 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용되고 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다. 규제지역에서 해제되면 이렇게 강화됐던 규제가 완화되는 것이다. 

지난 9월 말 주정심 이후 국토부 권혁진 주택토지실장은 서울 등 수도권의 규제지역 해제 가능성에 대해 "기본적으로 규제지역 제도는 주택시장 여건과 국내 거시경제 여건에 따라서 지정하고 해제하는 것으로 시장 상황을 종합적으로 고려해서 탄력적으로 검토할 계획"이라고 밝혔는데 급격한 금리인상과 경기 침체 등에 따른 부동산 경착륙 경고음이 커지면서 신속하게 추가 규제지역해제에 나선 것으로 풀이된다. 

"인천·세종·수도권 외곽은 규제지역 해제될 듯"

전문가들은 다음달 규제지역 추가해제에서 지방 중 유일하게 규제지역으로 남은 세종과 인천, 수도권 외곽 지역이 대거 해제될 것으로 보고 있다. 상승폭에 비해 하락폭이 큰 김포와 최근 하락세가 거센 시흥, 오산, 의정부, 화성 등이 추가 규제지역 해제 물망에 오른다. 

한국부동산원에 따르면 수도권에서 올해 누적(10월 24일 기준) 아파트 매매가격 하락률이 가장 큰 곳은 수원 영통(-11.17%)이었다. 이외에 △의정부(-7.49%) △광주(-6.28%) △화성(-6.24%) △시흥(-5.77%) 등의 하락세가 두드러졌다. 물론 △의정부(20.55%)와 △광주(15.35%) △화성(18.65%) △시흥(34.67%) 등은 지난해 매매가격 상승률이 두 자리수를 기록하며 집값이 크게 올랐던 지역들이다. 하남(-6.14%)와 김포(-3.86%) 등은 하락폭이 상대적으로 적었지만 지난해 상승률(하남 7.86%.김포 7.19%) 역시 다른 지역보다 적었다. 

인천과 세종의 집값도 바닥이 안 보이게 떨어지고 있다. '인천의 강남'으로 꼽히는 송도가 있는 연수는 올해 10.71%가 떨어지며 수도권 안에서는 수원 영통에 이어 하락폭이 컸다. 세종 집값은 올해 12.61%가 떨어지며 지난해 상승분(2.04%)를 뛰어넘는 하락률을 보였다. 

직방 빅데이터랩 함영진 랩장은 "조정대상지역 위주의 해제가 예상되고 세종과 인천, 수도관 외곽 지역 등의 규제지역 해제가 예상된다"며 "투기과열지구 중에는 경기 구리와 안산 단원, 화성 동탄2지구 등이 해제가 검토될만 하다"고 전망했다. 

서울 및 서울 인접지역 해제 여부 지켜봐야…필요성엔 시장 공감  

전 지역이 투기과열지구·투기지역으로 지정된 서울과 투기과열지구인 과천·성남·광명·하남·고양 등 서울 인접 지역의 규제지역 해제 여부는 좀 더 지켜봐야할 것으로 보인다. 

서울부동산정보광장에 따르면 10월 아파트 매매량은 257건으로 집계돼며 역대 최저치를 새로 썼던 9월(856건)의 기록을 갈아치우는 등 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황이지만 서울과 서울 인접 인기 지역의 경우 대기 수요가 여전해 규제해제시 다시 불안해질 가능성이 있다는 분석이 나온다. 

대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 "새 정부 취임 이후 벌써 2번이나 주정심이 열리면서  이미 (사실상) 지방 전 지역에 규제지역에서 해제됐기 때문에 다음번 주요 해제지역은 서울과 수도권밖에 없다"고 전망했다. 

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 "수도권 외곽 등 낙폭이 컸던 지역을 중심으로 규제지역에서 해제될 것으로 예상된다"며 "강남권과 마용성(마포.용산.성동) 등 서울 핵심 지역은 올해 규제지역에서 해제되기는 어려울 것 같다"고 내다봤다. 

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221102&prsco_id=079&arti_id=0003702447

LTV 완화, 민생대책이라는데…서민은 '그림의 떡'

 

LTV 완화, 민생대책이라는데…서민은 '그림의 떡'

고금리에 서민 금융비용 부담 증가
고소득자만 규제 완화 '혜택' 지적

정부가 주택 실수요자를 위해 대출규제 문턱을 낮추기로 했다. 무주택자와 1주택자(기존주택 처분조건부)에 대해선 LTV(주택담보인정비율)을 50%로 통일하고, 15억원 초과 아파트도 주택담보대출(주담대)을 허용한다는 계획이다.

하지만 주담대 금리가 5%를 넘어 8%에 도달할 것으로 예상되는 만큼 무주택 실수요자들이 대출을 통해 집을 마련하기에는 금융비용 부담이 너무 크다. 이자비용은 늘어난 반면 소득은 제자리인 가운데 DSR(총부채원리금상환비율)은 유지되고 있다는 점에서도 실효성은 떨어진다는 지적이다.

/규제 완화? 문제는 금리

금융위원회는 무주택자와 1주택자에 대해 LTV를 주택가격과 무관하게 50%로 단일화하기로 했다. 현재는 비규제지역의 경우 70%, 규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제 정도에 따라 20~50%가 적용되고 있다.

또 투기지역과 투기과열지구내 15억원 초과 아파트 주담대도 무주택자와 1주택자에게는 허용하기로 했다. LTV는 50%가 적용된다.

이는 지난달 27일 진행된 11차 비상경제민생회의 후속 조치다. 금융위는 관계기관 회의를 통해 세부방안을 조속히 마련하고 '은행업감독규정' 개정 등을 거쳐 내년초 시행을 준비하겠다는 계획이다.

이번 조치를 통해 금융규제를 정상화하고 무주택 실수요자들에게 내 집 마련 기회를 제공하겠다는 게 정부 입장이다.

하지만 과거와 달리 현 상황에선 규제보다 높아진 금리가 대출 수요에 가장 큰 영향을 주고 있다. 기준금리가 1년여 만에 2.5%포인트 인상되면서 시장금리도 빠르게 올랐기 때문이다.

한국은행에 따르면 9월중 은행 주담대 금리는 4.79%로 1년 전보다 1.16%포인트 상승했다.

실제 최근 주요 시중은행 주담대 금리 상단은 6%를 넘어선 상태다. 향후 기준금리 추가 인상 가능성이 높아 주담대 금리가 8%에 도달할 가능성도 높다.

15억 초과도 주담대…고소득자만 웃는다 

이처럼 높아진 금리에 무주택 실수요자들은 주담대를 활용한 주택매입을 망설일 수밖에 없다.

가령 KB부동산 기준 서울 아파트 중위매매가격인 10억8000만원(9월 기준)의 주택을 매입하기 위해 5억4000만원(LTV 50% 적용)을 대출 받는다면, 주담대 금리 6%를 적용할 경우 매달 부담해야 하는 원리금은 약 323만원이다. 

내년 상반기까지 기준금리 인상 가능성이 높다는 전망을 반영하면 변동금리 상품을 활용한 차주는 대출금리 인상으로 이자 부담은 갈수록 증가한다.

이와 함께 LTV 규제 완화에도 DSR은 40%로 유지되고 있다는 점도 제약 요인이다. DSR은 가계부채 증가 속도를 조절해주는 안전장치라는 점에서 규제 완화를 강조하는 현 정부도 쉽게 손대지 못하고 있다.

특히 이번 규제 완화로 고소득자만 혜택을 볼 것이란 지적이다. LTV가 완화돼도 중·저소득자들은 금리 인상으로 부담해야 할 원리금이 늘면 DSR 규제를 통해 오히려 대출 가능금액이 줄어들 수 있다. 반면 고소득자는 DSR에 여유가 있고, 15억원 초과 고가 아파트에 대한 주담대 규제가 풀리면서 대출을 통한 고가주택 매입이 가능해졌다.

실제 15억원짜리 아파트를 매입하기 위해 금리 6% 주담대 7억5000만원을 받으려면 연봉은 1억3200만원 이상이어야 한다. 민생경제회의 후속 조치지만 정작 서민을 위한 정책과는 거리가 멀다는 볼멘소리가 나오는 이유다.

한 시중은행 관계자는 "DSR은 유지되고 LTV를 완화하면 결국 고소득자만 대출 가능금액이 늘어나 혜택이 집중된다"며 "중저소득자는 LTV를 늘려줘도 대출 여력이 없는 상황"이라고 말했다.

이어 "부동산 경기가 꺾인 가운데 높은 금리에도 대출을 일으켜 집을 사려는 수요는 많지 않을 것"이라며 "반면 고가주택을 매입하려고 했던 고소득 수요자들은 대출을 활용하려는 움직임이 나타날 수 있다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221101&prsco_id=648&arti_id=0000011410