서울 빌딩 매매거래량 13년 만에 최저…"2008년 금융위기 수준"

 

서울 빌딩 매매거래량 13년 만에 최저…"2008년 금융위기 수준"

기사내용 요약

부동산플래닛, 국토부 실거래 자료 분석

올해 서울의 빌딩 매매거래량이 2008년 글로벌 금융위기 수준으로 급락한 것으로 나타났다.

20일 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 10월 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래량은 80건을 기록했다.

이는 지난 2008년 9월 리먼브라더스 파산으로 당시 10월부터 이듬해 1월까지 4개월 간 88건, 50건, 69건, 61건 등 월 100건 이하의 거래량을 보인 것과 유사하다.

실제 국토부 실거래가 자료가 공개된 2006년 이후, 상업용 부동산 시장에서 빌딩 매매 건수가 두 자릿수 거래량에 그친 것은 금융위기 당시를 제외하곤 올해 10월이 13년 만에 처음이다.

빌딩 매매 시장은 매년 월평균 최소 200~300여건 이상을 보이며 주거용 부동산 가격 상승과 함께 동반 호황을 누려왔다.

올해 상반기만 해도 247건을 유지하다 7월 167건, 8월 155건, 9월 117건으로 점차 축소되더니 급기야 10월에 80건으로 뚝 떨어졌다. 전년 동월 262건 대비해서도 무려 69.5% 하락한 수치다.

1년 새 매매거래량이 가장 크게 하락한 지역은 강남업무지구(GBD: Gangnam Buisiness District)로, 올해 10월 단 15건의 거래만 이뤄졌다. 전년 동월 59건 대비 74.6% 하락한 것으로 서울 3대 업무지구 중 최대 낙폭을 보였다. 이어 도심업무지구(CBD: Central Buisiness District)는 -71.7%, 여의도업무지구(YBD: Yeouido Buisiness District)는 -68.4%로 나타났다.

10월 기준 서울 상업·업무용 빌딩 매매거래금액은 1조3603억원으로 전년 동월 2조700억원 대비 약 34.3% 감소했다.

한편 빌딩 매매시장은 침체됐지만 오피스 임대시장은 꾸준한 수요가 이어지고 있다. 10월 기준 서울 오피스빌딩 공실률은 올해 1월 3.62%에서 차츰 감소해 2.31%를 기록했다.

권역별 오피스 빌딩 전용면적당 비용(NOC)도 3.3㎡당 19만5781원으로 지난달 19만4893원 대비 0.5% 증가했다.

부동산플래닛 정수민 대표는 "글로벌 경기 침체와 더불어 올해 일곱 차례나 기준 금리 인상이 이어지면서 국내 상업·업무용 빌딩 매매거래 시장도 크게 타격을 받아 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 수준의 매매거래량을 보이고 있다"고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221220&prsco_id=003&arti_id=0011599707

“세입자 계약갱신 요구뒤 바뀐 집주인… 실거주 원하면 세입자 내보낼 수 있다”

 

“세입자 계약갱신 요구뒤 바뀐 집주인… 실거주 원하면 세입자 내보낼 수 있다”

대법 ‘갱신요구권’ 관련 첫 판결
“요구권 행사기간땐 거절권도 가능”

서울 도심의 아파트 단지 모습. 뉴스1세입자가 임대차법에 따라 계약 갱신을 요구한 후 바뀐 집주인이 실거주를 원하면 계약 갱신을 거부할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 2020년 계약갱신요구권이 생긴 후 관련 내용으로 처음 나온 대법원 판결이다.

대법원 3부(주심 노정희 대법관)는 집주인 A 씨가 세입자 B 씨를 상대로 낸 주택인도 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 19일 밝혔다.

B 씨는 임대차 계약 만료 6개월 전인 2020년 10월 집주인 C 씨에게 임대차 계약 갱신을 요구했으나 C 씨는 아파트를 이미 A 씨에게 매도했고 A 씨가 거주하기로 해 갱신을 할 수 없다는 취지로 답했다. 새 집주인 A 씨는 같은 해 11월 실거주를 이유로 계약을 갱신하지 않겠다고 B 씨에게 통보했으나 B 씨가 퇴거를 거부하자 소송을 제기했다.

1심은 A 씨의 손을 들어줬지만 2심은 “B 씨가 계약 갱신을 요구할 당시 아파트 소유권이전등기를 마치지 않아 A 씨가 임대인 지위에 있지 않았다. C 씨는 실제 거주할 예정이 아니었으므로 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다”면서 1심 판단을 뒤집었다. ‘집주인(임대인)이 실거주할 경우에 한해 계약 갱신을 거절할 수 있다’는 법 조항을 문자 그대로 적용한 것이다.

그러나 대법원은 “임차인의 계약갱신요구권 행사 후라도 법정 기간 내라면 임대인은 계약갱신거절권을 행사할 수 있다”며 A 씨의 손을 들어줬다. 임대차 계약갱신요구권 행사 가능 기간인 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 새 집주인이 실거주를 이유로 기존 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다는 것이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221220&prsco_id=020&arti_id=0003468932

금광동 재개발 - 그랑메종 단지 내 드라이브

 금광동 재개발 - 그랑메종 단지 내 드라이브

'전세 쇼크' 옮겨붙었다…월세마저 하락 전환

 

'전세 쇼크' 옮겨붙었다…월세마저 하락 전환

[꽁꽁 얼어붙은 임대차시장]

전세 매물 쌓이고 월세 전환 늘어…3년1개월만에 월세 하락세로
보증금 마련 어려운 집주인…세입자에 매달 이자 '역월세' 확산

임대차 시장에 한파가 불고 있다. ‘월세의 가속화’를 달리던 월세마저 하락세로 전환했다. 이자 부담은 늘어나는 상황에서 보증금을 돌려주지 못할까 봐 집주인들은 전전긍긍이다. 18일 한국부동산원에 따르면 11월 전국 월세 시세는 전달보다 0.11% 내렸다. 월세 시세가 전달보다 떨어진 건 2019년 10월 이후 3년1개월 만이다.


그간 월세 시장은 전세 시장 하락 반사 이익을 누려왔다. 전세 대출 금리 상승으로 전세 수요가 월세 시장으로 옮겨왔기 때문이다. 국토교통부에 따르면 올 1~10월 신고된 주택 임대차 계약 중 월세 비중은 51.8%로 전세를 넘어섰다. 월세 계약이 전세 계약보다 많아진 건 통계 집계 이후 올해가 처음이다. 이런 이유로 올해 전세 시세가 전국 평균 3.2% 떨어질 동안 월세는 1.2% 상승했다.

부동산 시장에선 전세 시장 침체가 임계점에 달하면서 월세 시장까지 충격이 옮겨갔다고 본다. 전셋값 하락과 매물 누적이 심화하면서 월세 시세까지 떨어뜨리고 있다는 의미다. 부동산 빅데이터 회사 아실에 따르면 서울 아파트 전·월세 물건은 16일 기준 8만5784건으로 6개월 전(5만9337건)보다 44.5% 늘었다. 특히 월세는 1만6168건에서 3만1251건으로 반년 새 두 배 가까이 늘었다. 월세 전환 수요가 늘기도 했지만 최근엔 매물 누적 현상까지 생긴 영향으로 해석된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “한 달만 봐서 이런 흐름이 장기화할 건지 예상하긴 이르다. 한 분기 정도는 흐름을 지켜봐야 할 것 같다”며 “최근 임대차 시장이 월세 중심으로 옮겨가면서 공급이 늘고 가격이 하락한 것으로 본다”고 말했다.

전문가들은 이런 흐름이 계속되면 임대차 시장에서 세입자 우위가 공고해질 수 있다고 본다. 가뜩이나 집값·임대료 하락, 고금리로 머리를 싸매고 있는 임대인에겐 악재다. 낮아진 월세가 전셋값을 끌어내리고 깡통전세(보증금이 집값에 육박하거나 집값을 넘어서는 것) 우려가 확산할 수 있다.


집값 하락이 장기화한 광역시 대도시에선 이미 중·대형단지에서까지 깡통전세 우려가 커지고 있다. 682가구 규모 대구 북구 고성동3가 ‘오페라 트루엘 시민의숲’에선 지난달 4억2800만원에 전용 84㎡형 매매 계약이 체결됐다. 올 5월 신고된 이 아파트 같은 면적 전세가(4억5000만원)에도 못 미친다. 780가구 규모 인천 연수구 송도동 ‘송도 더샵그린워크 3차 18단지’에서도 전용 84㎡형이 연초 전세가 수준인 6억5000만원에 이달 매매됐다. 이런 주택은 집값이 반등하지 않으면 전·월세 계약 만기 시 보증금 반환 부담이 클 수밖에 없다.

서울은 그나마 사정이 나은 편이지만 갈수록 ‘역 월세’가 확산하고 있다. 목돈을 마련하지 못해 한 번에 보증금을 돌려주거나 낮춰주지 못하는 집주인이 계약을 갱신하는 대가로 세입자에게 매달 일정액을 지급하는 행태다. 최근 전·월세 하락으로 세입자들 목소리가 커지면서 역 월세는 갈수록 성행하고 있다.

함영진 랩장은 “월세까지 매물이 누적되면 세입자의 교섭력은 세질 수밖에 없다”며 “이에 따라 전·월세 가격도 추가 하락할 수 있다”고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221219&prsco_id=018&arti_id=0005389300

올해 아파트값·거래량 역대 최저…전세거래량이 아파트매매 추월

 

올해 아파트값·거래량 역대 최저…전세거래량이 아파트매매 추월

전국 수도권 지방권역 월간 아파트값 역대 최대 하락폭
아파트 매매거래 올해 처음으로 50만건 아래로
매매총액 100조원 이상 줄어
전세거래량 54만6000건…매매량 추월

올해 아파트 매매시장의 가격변동률과 거래량이 한국부동산원 통계 발표 이후 최저치를 기록할 전망이다. 금리 인상으로 인한 금융 비용 부담 증가, 글로벌 경기 침체 영향 등으로 수요심리가 크게 위축되면서 주택 시장이 빠르게 냉각됐기 때문이다. 아파트 거래량이 바닥을 기면서 올해 처음으로 전세거래량이 아파트 매매거래량을 추월할 것으로 예상된다.

19일 직방에 따르면 전국과 수도권은 올 2월 아파트가격 월간 변동률이 하락으로 전환되면서 연말에 가까워질수록 하락 폭이 커지는 양상이다. 지방은 5월부터 하락으로 전환되면서 수도권보다 하락 전환이 늦었지만, 하락 폭이 커지면서 올 11월 아파트 매매가격 변동률은 전국 -2.02%, 수도권 -2.49%, 지방 -1.57%를 기록했다. 전국과 수도권, 지방 권역 모두 월간 기준 역대 최대 하락 폭이다.

시도별로도 전북, 제주, 강원을 제외하고 모든 지역에서 내렸다. 특히 세종의 가격 변동률이 -12.0%를 기록, 전국에서 아파트값이 가장 많이 떨어졌다. 서울도 -4.9%로 하락 폭이 컸고 울산, 경기, 대전, 인천, 대구가 5.0% 이상 내렸다. 도 지역보다는 특정 지역의 하락 폭이 두드러지게 나타났는데 이는 도심에 투자가 집중됐던 지역들이 경기 부진과 금리 인상 등의 영향으로 아파트 시장이 크게 위축됐기 때문으로 보인다.

연도별 전국 아파트 매매거래량



아파트 거래가 역대급 거래절벽 수준을 보이면서 올해 처음으로 아파트 거래량이 전세거래량을 밑돌 것으로 예상된다. 올해 1월~10월까지 아파트 매매거래량은 전국 26만2000건으로 역대 최저 거래량일 뿐 아니라 처음으로 50만건 미만을 기록할 전망이다. 수도권은 7만6000건, 지방은 18만6000건의 거래가 발생했다. 수도권은 올 10월까지의 집계이므로 아직 두 달의 거래량이 보태져야 하지만 지금까지의 거래 추세가 이어지면 거래량은 10만건에도 못 미칠 것으로 예상된다.

수도권 매매가 고사 상태에 빠지면서 올해 수도권 거래액이 지방보다 적을 것으로 전망된다. 14일 기준 아파트 매매거래 총액은 전국 70조8000억원으로 작년보다 100조원 이상 줄어들 것으로 예상된다. 현재의 거래 흐름이 지속된다면 80조원을 돌파하지 못하고 2007년과 비슷한 수준에 머물 가능성이 크다. 수도권은 33조3000억원, 지방은 37조5000억원으로 지방 거래액이 2010년 이후 처음으로 수도권을 넘어설 것으로 조사됐다.

연도별 전국 아파트 전세거래량

전세거래량도 부진하긴 마찬가지다. 14일 기준 아파트 전세거래량은 전국 54만6000건으로 2021년 59만2000건에 비해 4만6000건 줄어들었다. 다만 작년과 비교해 전세거래량이 감소했지만, 거래량이 50만건 이상 유지되면서 매매거래에 비해 감소 폭은 적었다. 올해 아파트 전세거래량은 수도권 33만3000건, 지방 21만3000건을 기록했다.

올해 아파트 전셋값도 하락세로 전환된 이후 하락 폭이 커지는 양상을 보이면서 매매시장과 동일한 가격 움직임을 보이고 있다. 올 11월 아파트 전셋값 변동률은 전국 -2.36%, 수도권 -3.21%, 지방 -1.57%로 매매가격과 마찬가지로 월간 변동률로는 역대 최저치를 기록했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 인상으로 전세대출에 대한 임차인 부담이 커진 부분이 전셋값 하락의 원인으로 판단된다"고 말했다.

올해 아파트 전세거래총액은 전국 177조4000억원을 기록했다. 올해 아파트 전세거래총액은 매매거래총액에 비해 106조7000억원 많은 것으로 2011년 관련 자료가 공개된 이후 전국 전세거래총액이 매매거래총액을 역전한 것은 처음으로 조사됐다.

함영진 빅데이터랩장은 "전반적인 아파트 시장의 침체가 내년에 빠르게 회복되기는 쉽지 않아 보인다"면서 "올해 침체를 불러온 주요 원인이 내년에도 해소되기보다는 더 깊어질 가능성이 높아 보인다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221219&prsco_id=277&arti_id=0005193604

세입자가 직접 신규세입자 구해도 될까?

 

세입자가 직접 신규세입자 구해도 될까?

연이은 금리인상의 영향으로 역전세난이 발생하면서 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못할 것이라는 우려가 커지고 있다. 전세자금대출 이자부담이 커지면서 집주인이 새로운 전세 세입자를 구하지 못하는 경우가 늘고 있어서다.

통상 많은 이들이 새로운 집에 이사를 하는 과정에서 기존 집에 넣어둔 전세보증금으로 새로운 집에 잔금을 치른다. 문제는 기존 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했다면서 전세금을 돌려주지 않은 채 이사를 가야 하는 경우다. 이 경우 조바심을 느낀 세입자는 직접 부동산 매물을 광고하거나 신규 세입자를 주선하려는 사례도 있다.

원칙적으로 세입자는 부동산 소유자가 아니기 때문에 부동산 매물 광고를 올릴 수 없다. 신규 세입자를 구하는 책임은 집주인에게 있기 때문이다. 다만 부동산 광고에 대해 집주인과 사전 합의가 있다면 법적인 문제는 없다. 또 신규 세입자를 주선하는 것도 가능하지만, 집주인이 계약을 거부하는 것에 대해 별다른 책임을 물을 순 없다.

만약 집주인의 소극적인 태도에 전세 기간이 끝날 때까지 신규 세입자를 구하지 못한다면 기존 세입자도 맞대응에 나설 수 있다. 엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 "집주인과 세입자는 동시이행관계로 집주인이 신규 세입자가 구해지지 않았다는 이유로 전세보증금 반환을 하지 않는다면 세입자도 집을 비워줄 의무가 없다"며 "신규세입자가 구해지지 않는 건 집주인 사정이지 정당한 사유가 아니기 때문에 전세보증금반환소송으로 대응해야 한다"고 조언했다. 전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

반면 신규 세입자를 찾는 문제에 있어서 상가임대차는 주택임대차와 반대다. 상가건물임대차보호법(상임법)에는 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 세입자가 신규 세입자를 적극적으로 건물주에게 주선해야 한다고 규정하고 있다. 권리금 회수 기회 때문이다.

상임법은 정당한 사유 없이 기존 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약을 건물주가 거절하면 권리금보호 의무위반이 된다. 정당한 거절 사유는 신규 임차인이 보증금이나 임대료를 지급할 자력이 없거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있을 때다.

대표적인 사례로는 신규세입자가 동종업계 무경험자일 경우다. 엄 변호사는 "신규세입자가 동종업계 사업을 해보지 않은 무경험자라면 상황에 따라 계약을 거부할 수 있는 경우가 있다"라며 "상임법 제10조 제2항 제2호 법규에 따라 추후 운영 미숙으로 임대료를 못 낼 우려가 있기 때문"이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221217&prsco_id=277&arti_id=0005192899

내년에도 월세 전환 속도…월셋값만 폭등하나

 

내년에도 월세 전환 속도…월셋값만 폭등하나

전세수요 줄며, 매물 적체 현상 심화
“금리인상으로 월세전환 계속”…내년 월세가격 1.3%↑ 전망돼

금리 인상으로 대출 이자 부담이 커지면서 월세 거래 비중이 확대되고 있다. 내년에도 이 같은 상황은 이어질 것이란 전망이다.

16일 KB부동산에 따르면 9월 기준 수도권 아파트 전세가 비율은 63%인 것으로 나타났다. 이는 2008년 리먼 사태 때의 전세가 비율이 가장 높았던 시기인 같은 달 41%, 하우스 푸어가 절정에 달했던 2012년 9월 55% 보다 훨씬 높은 상황이다. 지난 10월에도 수도권 전세가 비율은 63%대를 여전히 유지하고 있다.

이처럼 매매가가 전세가보다 낮아지는 역전세 현상이 일부에서 발생하는 등 전세 수요는 급격히 줄었다. 반대급부로 월세화는 빠르게 진행되는 추세다.

국토연구원이 전국 주택 전세시장 소비심리지수를 조사한 결과, 10월 76.8에서 11월 73.7로 3.1p 하락했다.

실제로 서울부동산정보광장을 살펴보면, 9월 서울 아파트 월세 거래 비중은 임대차 거래(1만7385건)의 42.8%(7442건)를 기록해 역대 최고치를 기록했다. 이어 10월에도 전체(1만6456건) 가운데 월세 거래(6781건)는 41.2%를 차지했다.

세입자들이 월세시장으로 몰리면서 전세 매물의 적체 현상도 심화되고 있다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 총 5만4587건으로 한 달 전(5만621건)에 비해 7.8% 늘어난 것으로 나타났다.

같은 기간 경기와 인천 아파트 전세 매물 역시 각각 6만6708건에서 6만9133건으로 3.6%, 1만4923건에서 1만5848건으로 6.1% 증가했다.

전문가들은 내년에도 금리가 집값을 좌우할 것으로 보여 매매가격과 전세가격은 모두 하락할 것으로 보고 있다. 다만 월세가격은 상승할 가능성이 높다.

실제로 주택산업연구원은 내년 전국 주택 전세가격이 4.0% 떨어지는 반면, 월세가격은 1.3% 증가할 것으로 내다봤다. 서울 월세는 더 많이 오를 것으로 전망된다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “매매, 전세 시장 모두 대출을 동반하기 때문에 내년 상반기까지 금리가 올라간다면 매매 시장 낙폭은 커질 수밖에 없다”며 “하지만 월세의 경우 전세대출 금리가 오르면 월세 전환이 많아져 상승할 것”이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221217&prsco_id=119&arti_id=0002667519