'정부도 재건축 돕는데'…집 지을 건설사가 없다

 

'정부도 재건축 돕는데'…집 지을 건설사가 없다

재건축 규제완화에 멈췄던 안전진단 신청 '봇물'
건설사 "공사비 올려주지 않으면 시공계약 철회"
시공사 선정 무산돼 사업기간 지연 사업장 늘어

새해부터 재건축 정밀안전진단 규제 완화를 시작하면서 재건축 시장이 들썩이고 있다. 노후화된 단지들이 안전진단 준비에 한창으로 정부에서도 재건축을 적극적으로 돕고 있는 모습이지만 시공사 구하는데 ‘빨간불’이 켜졌다. 경기 침체와 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 올라 건설사 이익이 줄어들 것으로 예상하자 선뜻 재건축에 나서는 건설사가 없어서다.

속도 내는 안전진단, 돕는 정부

1일 정비업계에 따르면 재건축·재개발 조합들이 잇따라 안전진단 준비에 속도를 내고 있다. 서울 서초구 서초동 현대아파트는 지난해 12월21일 서초구에 정밀안전진단 진행을 위한 용역비용 예치금을 냈다. 서울 노원구청은 상계주공3단지와 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차)’으로 불리는 월계시영아파트의 재건축 판정을 위한 정밀안전진단 용역을 발주했다.

목동에서도 이 같은 움직임이 포착되고 있다. 지난 2020년 적정성 검토에서 탈락했던 양천구 신정동 목동신시가지9단지는 예비안전진단 신청을 위해 주민 동의서를 걷고 있다. 같은 해 안전진단 적정성 검토에서 탈락했던 강동구 명일동 고덕주공9단지도 강동구청에 예비안전진단을 다시 신청한 상태다.

지자체도 재건축을 적극적으로 돕고 있다. 서울 양천구는 조직개편을 단행하고 재건축사업 활성화를 위해 기존 ‘도시재생과’를 ‘목동재건축팀’을 포함한 재건축사업 전담부서로 재편성했다. 또 재건축사업을 총괄하고 공사장 안전관리를 위한 ‘재건축정책팀’을 신설했다. 서울시는 최근 25곳의 2차 신통기획 재개발 후보지를 확정해 발표했다. 재개발 사업이 완료되면 약 3만4000가구의 새 아파트가 들어설 수 있는 규모다.

집 지을 건설사가 없다

다만 재건축 조합들이 시공사를 구하는 데는 어려움을 겪을 전망이다. 공사비가 올라 수익성이 악화하면서 건설사 간 치열한 수주전이 사라졌기 때문이다. 특히 레고랜드 사태 이후 부동산프로젝트금융(PF) 발 자금경색으로 자금조달이 어려워진 것도 한몫했다. 상황이 이러다 보니 수지타산 맞는 ‘사업장 옥석 가리기’에 돌입하며 신중한 모습을 보이고 있다.

이미 착공에 들어간 사업장에도 물가 상승분과 금융 비용 등을 재반영해 공사비 증액을 요청하는 사례도 허다하다. 건설사들은 공사비를 올려주지 않으면 시공 계약을 철회할 수밖에 없는 상황이라고 토로하고 있다.

이미 시공사 선정이 무산돼 사업기간이 지연되고 있는 사업장도 나오고 있다. 서울에서만 신당 8구역, 강북구 강북 5구역, 서초구 방배 신동아, 송파구 가락상아1차, 노원구 상계주공5단지, 광진구 중곡1단지, 영등포구 남성아파트 등의 시공사 선정이 유찰됐다.

한 건설사 관계자는 “미분양이 급증하고 있는데다 자금을 조달하는 금리는 높아졌기 때문에 확실하게 수익성을 담보할 수 있는 사업지도 재차 확인하며 선뜻 나설 수 없는 상황이다”며 “민간택지 분양가상한제 폐지 등 규제가 완화돼 사업을 추진할 수 있는 여건이 마련돼야 한다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230102&prsco_id=018&arti_id=0005397876

계약만료된 기존 세입자가 전입 안빼면?

 

계약만료된 기존 세입자가 전입 안빼면?

"임대차 계약이 끝나고 이사 간 지 한 달이 되어 가는데 기존 세입자가 새로운 거주지로 전입신고를 안 하고 버티고 있습니다. 제대로 연락도 닿지 않아서 독촉도 어려운데다, 이를 두고 집을 보러 온 사람들이 찝찝하다며 계약을 꺼리면서 새로운 임차인을 구하기도 어려운 상황입니다."

계약 기간이 끝났음에도 기존 세입자가 계속 주민등록을 유지해 임대인들이 골머리를 앓는 경우가 종종 있다. 퇴거한 기존 임차인을 오랫동안 전입 상태로 방치하게 되면 신규 세입자에게 불이익이 돌아가기 때문에 이들의 고민이 더 깊어지는 모습이다.

주민등록법에 따라 새로운 거주지로 옮기는 이는 이사 후 14일 이내 해당 거주지로 등록해야 한다. 정당한 사유 없이 14일 이내 전입신고를 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과된다. 만약 퇴거한 세입자가 14일 이후에도 계속 전입 상태를 유지할 경우 새로운 세입자가 불이익을 겪게 될 수 있다.

먼저 주택담보대출을 받을 때 어려움을 겪을 수 있다. 주택담보대출 심사 시 금융기관에서는 전입세대를 열람하는데, 이때 기재된 전입세대가 많을수록 임차인이 많은 것으로 여겨진다. 퇴거한 기존 세입자가 남아있을 경우 새로 들어올 세입자의 대출한도가 줄어들거나 상황에 따라 대출 승인이 어려워질 수도 있다.

세입자의 권리도 위협받는다. 주택임대차보호법에 따르면 전입신고와 확정일자 절차를 마무리한 세입자에게 우선변제권을 보장해주고 있다. 만약 이전 세입자의 주민등록이 남아있을 경우, 새로운 세입자의 전입신고가 제대로 이뤄지지 않아 우선변제권을 보장받지 못할 수도 있다. 만약 새 임차인의 전입신고가 마무리됐어도 여기에 한 주소지에 여러 세입자가 등록돼있다면 대항력을 완전히 보장받지 못하는 경우도 있어 예비 신규 임차인들이 계약을 꺼리게 된다.

만약 기존 세입자가 계속해서 전입을 빼지 않거나 제대로 연락이 닿지 않는 경우라면 ‘거주불명등록’을 신청할 수 있다. 이는 과거 2009년까지 운영됐던 주민등록 말소 제도와 비슷한 제도로, 정당한 권리 없이 특정 주택에 등록해놓은 이의 주민등록을 강제로 내보내는 제도다. 거주불명등록을 신청하면 실거주 여부 확인 후 공고절차·거주불명등록 직권조치까지 약 3주가량 시간이 소요된다.

한편 거주불명등록자로 확정될 경우 재등록까지 기간에 따라 1~10만원의 과태료가 부과된다. 이외에도 거주불명등록이 되면 보험료 고지를 할 수 없어 건강보험 자격이 상실된다. 또 주민등록 등본이나 초본, 인감증명서 등 필요한 서류를 발급받을 수 없게 된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221231&prsco_id=277&arti_id=0005198841

서울 아파트값 0.74%↓ '최대 낙폭'

 

서울 아파트값 0.74%↓ '최대 낙폭'

집값 하락 우려와 고금리에 따른 이자 부담 등의 영향으로 전국 아파트값이 매매뿐만 아니라 전셋값도 역대 최대 하락폭을 기록했다. 이에 내년 부동산 시장도 한파가 이어질 전망이다.

30일 한국부동산원이 발표한 12월 넷째주(26일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.76%를 기록하며 지난주(-0.73%) 대비 낙폭을 키운 것으로 나타났다.

이번주 전국 매매가격 변동률은 지난주에 이어 사상 최대 낙폭 기록을 갈아치운 것으로 2012년 5월 통계 작성 이래 처음이다. 전국 아파트 매매가는 지난 5월 둘째 주부터 34주 연속 하락했다.

서울 아파트 매매가격도 지난주보다 0.74% 하락하면서 사상 최대 낙폭을 기록하며 31주째 하락세가 이어졌다. 지난주(-0.72%)보다 하락폭이 0.02%포인트(p) 확대됐다. 내년 1월 규제지역 추가 해제 예고 등 정부의 잇따른 규제 완화 조치에도 고금리 여파 등으로 하락 분위기는 쉽게 바뀌지 않을 전망이다.

서울 25개 구에서 ▲중구(-1.24%) ▲도봉구(-1.21%) ▲노원구(-1.20%) ▲마포구(-1.09%) ▲성북구(-1.06%) 등 순으로 하락폭이 컸다. 한강 이남에서는 ▲동작구(-0.73%) ▲영등포구(-0.72%)의 하락세가 두드러졌다. 강남3구에서는 서초구가 0.55% 하락했고 강남구와 송파구도 각각 0.44%, 0.49% 떨어졌다.

경기도와 인천은 전주보다 각각 0.99%, 1.18% 하락하며 낙폭이 커졌다. 이천시(-2.48%)를 비롯해 양주시(-1.99%), 성남 수정구(-1.87%), 광명시(-1.69%)의 하락세가 가팔랐다. 세종시(-1.68%) 등 지방 아파트값은 0.59% 떨어졌다. 수도권 변동률은 지난주(-0.91%) 대비 하락폭을 키운 0.93%로 집계됐다.

지방도 0.59%를 기록하며 지난주(-0.55%)보다 낙폭이 커졌다. ▲대구(-0.87%) ▲대전(-0.74%) ▲경남(-0.87%) 등에서 하락했고 특히 세종의 경우 거래심리 위축과 매물 적체가 지속되면서 1.68% 떨어져 가장 큰 하락폭을 보였다.

전세 시장 역시 부동산 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 이번주 전국 아파트 전셋값 변동률은 0.92% 내려 지난주(-0.90%) 대비 하락폭이 커졌다. 수도권은 1.24%, 서울은 1.22% 하락했고 지방은 0.60% 떨어지며 하락폭을 키웠다.

특히 강북권에서 하락폭이 확대됐다. ▲성북구(-1.57%) ▲서대문구(-1.54%) ▲중구(-1.53%) ▲은평구(-1.44%) ▲노원구(-1.41%) 등에서 낙폭이 컸다. 강남권에서는 ▲관악구(-1.46%) ▲금천구(-1.40%) ▲양천구(-1.32%) ▲서초구(-1.29%) ▲송파구(-1.29%)가 떨어졌다.

아파트 전셋값 변동률은 시도별로 ▲세종(-1.72%) ▲인천(-1.28%) ▲경기(-1.25%) ▲서울(-1.22%) ▲대구(-1.07%) ▲부산(-0.77%) ▲경남(-0.68%) ▲대전(-0.67%) ▲울산(-0.67%) 순으로 하락폭이 크게 나타났다.

한국부동산원 관계자는 "중장기적인 입주 대기 물량과 매매시장 하락 영향으로 전셋값도 하락세를 지속하고 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221231&prsco_id=417&arti_id=0000882312

오세훈 시장 역점 사업 ‘신속통합 재개발’ 후보지 25곳 선정

 

오세훈 시장 역점 사업 ‘신속통합 재개발’ 후보지 25곳 선정

서울시가 작년 연말 발표한 신속통합기획 적용 재개발 후보지 21개소에 이어 올해도 2차 공모 후보지 선정결과를 내놓았다.

오세훈 시장의 역점 사업인 신속통합기획은 민간 정비사업 기간의 단축을 목표로 시가 사업 초기 단계부터 각종 계획 수립과 절차를 지원하는 제도다.

30일 서울시에 따르면, 신속통합기획 주택재개발 후보지 선정위원회는 지난 29일 최종 선정된 후보지 25곳을 발표했다. 이에 따라 공모로 선정된 신속통합 재개발 후보지는 지난해 선정한 1차 후보지 21곳 포함, 총 46곳이 됐다.

올해 진행된 공모는 지난해 1차 때보다 신청구역수(1차 102곳→ 2차 75곳), 자치구로부터 추천된 심사대상 구역수(1차 59곳→2차 51곳) 모두 줄었다.

이번에 선정된 구역은 내년 초 자치구별로 정비계획 수립 용역에 착수하고 신속통합기획을 병행한다. 시의 적극적인 지원 속에 이들 지역은 내년 중으로 신속통합기획을 완료하고, 2024년부터 순차적으로 구역지정이 진행된다.

 신속통합기획 주택재개발 2차 후보지 선정결과(25곳) [자료 = 서울시]올해 선정된 후보지 재개발 사업이 완료되면 서울 시내에 약 3만4000가구가 공급될 전망이다.

작년 말 1차 공모에서 선정된 신속통합기획 재개발 후보지 21곳(약 2만5000가구)도 내년에 구역지정이 순차적으로 이뤄질 예정이다.

이번 후보지 선정평가에서는 공고된 선정기준(안)에 따른 정량 평가점수와 자치구별 안배, 구역특성, 주민동향과 투기동향 등을 선정위원회가 종합적으로 검토했다. 특히 안전에 취약한 반지하주택 비율, 침수이력 등을 최우선 고려했다고 시는 설명했다.

앞서 시는 지난 8월 공모 공고 시 시민 삶의 질을 떨어뜨리고 안전을 위협하는 ‘주거환경 취약지역’과 같이 정비가 시급한 곳을 우선하여 선정하겠다고 밝힌 바 있으며, 실제 평가에서 잦은 풍수해로 침수기록이 있거나 반지하주택 비율이 높은 지역에 각 항목별 최대 5점 씩 가점을 부여했다.

시는 선정구역과 주변 선정구역에 대한 ‘투기방지대책’도 가동한다

먼저 분양권을 늘리려는 목적의 ‘지분 쪼개기’를 막기 위해 올해 1월 28일을 권리산정기준일로 고시하고, 권리산정기준일 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.

시 관계자는 “권리산정기준일 다음 날까지 소유권 확보가 되지 않은 주택은 입주권이 없고 ‘현금청산 대상’이 되니 다세대 신축물건 거래 시 각별한 주의가 필요하다”고 당부했다.

지분 쪼개기에는 ▲필지 분할(분양대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러 개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위) ▲단독 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환 ▲토지·건축물 분리 취득 ▲다세대·공동주택 신축 등이 있다.

아울러 갭투자(시세 차익 투자) 등 투기 목적 거래를 막기 위해 선정된 후보지는 ‘토지거래허가구역’으로 지정된다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정규모 이상(주거지역 6㎡ 이상 등) 토지 등 거래 시 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적 외 거래는 제한되며 일정기간 허가받은 목적으로만 이용해야 한다.

토지거래허가구역 내 토지를 허가 없이 또는 부정한 방법으로 계약 허가받은 경우에는 부동산거래신고법 제26조에 따라 2년 이하 징역 또는 개별공시지가에 의한 당해 토지의 30%에 상당하는 금액 이하 벌금이 부과될 수 있다.

마지막으로 비경제적인 신축행위 차단 및 분양사기 피해 예방 등 원활한 정비사업 추진을 위해 건축허가가 제한된다. 권리산정기준일 이후 건립되는 신축주택은 분양권이 주어지지 않는다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221231&prsco_id=009&arti_id=0005067666

“이젠 세입자가 귀하신 몸” 갱신권 사용 비중 1월 59%→11월 41%

 

“이젠 세입자가 귀하신 몸” 갱신권 사용 비중 1월 59%→11월 41%

"서울 아파트 18% 역전세난 우려"

지난해 급등했던 전셋값이 올해 크게 하락하면서 지난달 서울 주택 전세 갱신계약 가운데 계약갱신청구권(이하 갱신권) 사용 비중이 40%선으로 떨어졌다.
 
갱신계약 10건 중 4건은 갱신권을 쓰지 않고 재계약을 한 것이다. 금리 인상 등의 여파로 올해 전셋값은 작년 상승분을 모두 반납했고, 현재 전셋값이 2년 전 전셋값보다 떨어져 집주인이 오히려 보증금을 돌려줘야 하는 역전세난도 확대되고 있다.
 
29일 연합뉴스와 국토교통부에 따르면 지난달 서울 주택 전월세 신고건수는 총 4만5천79건으로, 이 가운데 갱신계약은 27.7%인 1만2천487건으로 집계됐다.
 
신규 계약이 11월 3만2천592건으로 전체 거래량의 72.3%를 차지해 올해 5월(75.4%) 이후 가장 높은 비중을 기록한 반면, 갱신계약은 올해 5월 24.6% 이후 가장 낮아진 것이다.
 
지난달 갱신계약 건 가운데 세입자가 갱신권을 사용한 경우는 5천171건으로 41.4%를 차지했다.
 
이는 올해 들어 가장 낮은 비중이면서 1월 59.0%에 비해서는 17.6%포인트(p) 감소한 것이다.
 
갱신권 사용 비중은 1월 이후 2월 57.4%, 3월 55.0%, 4월 54.3%, 5월 50.4%로 감소 추세를 보였다. 그러다 6월에 다시 53.2%, 7월에는 54.5%까지 늘었다가 8월 54.1%, 9월 51.8%로 다시 낮아졌다.
 
2020년 8월 도입된 임대차 2법으로 인해 올해 8월부터 2년 전 갱신권을 사용한 전세계약의 만기가 도래하면서 전셋값이 다시 급등할 것이라는 '8월 대란설'이 시중에 돌았지만, 실제로는 정반대로 금리 인상 등 여파로 전셋값이 크게 하락하면서 갱신권을 쓰지 않고 재계약을 하는 경우가 늘어난 것이다.
 
특히 10월에는 갱신권 사용 비중이 46.6%를 기록하며 50% 밑으로 떨어졌고, 11월에는 40%선까지 내려갔다.
 
송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "최근 고금리 여파로 대출을 받아 이사하려는 임차인이 감소하면서 세입자 구하기가 쉽지 않다"며 "오히려 2년 전보다 기존 세입자의 보증금을 깎아줘야 하는 상황이라 재계약을 하더라도 굳이 세입자의 갱신권을 쓰지 않는 경우가 많다"고 말했다.
 
갱신권은 해당 전세 계약에 대해 언제든 한 번은 사용할 수 있어 이번에 갱신권을 쓰지 않아도 요구 권리는 계속 유지된다.
 
국토교통부는 현재 전월세 실거래가 시스템에서 서울 주택에만 공개하던 전월세 신규·갱신 등 계약 유형과 갱신권 사용 여부를 이달 30일부터는 전국으로 확대 제공할 방침이다.
 
또 계약 유형과 갱신권 사용 여부를 지금까지는 신고일 이후 익월 말에 공개했으나 30일 이후 신고분부터는 다음날 바로 공개하기로 했다.
 
이처럼 계약갱신권 사용 비중이 최근들어 급감한 것은 금리 인상으로 매매뿐 아니라 전셋값도 크게 하락한 영향이다.
 
한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트 전셋값은 올해들어 지난주까지 누적 8.25% 하락했다. 지난해 1년 치 상승분(6.48%)을 고스란히 반납한 것은 물론 더 많이 떨어진 것이다.
 
특히 대단지나 전세수요가 적은 지역에서는 전셋값이 2년 전보다 더 떨어져 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 심화하고 있다.
 
부동산R114가 2년 전과 올해 1건이라도 전세 거래가 있었던 서울 아파트 9천606개 주택형의 전셋값을 분석(최고가 비교)한 결과, 올해 계약금액이 2년전 계약금액보다 낮은 경우는 1천774개로 전체의 18%에 달했다.
 
이들 주택형에서는 전세 재계약시 집주인이 세입자에게 보증금 일부를 돌려줘야 하는 역전세난이 현실화하거나 가능성이 커진 것으로 볼 수 있다.
 
특히 대규모 아파트 단지가 몰려 있는 송파구와 강동구는 2년 전보다 전셋값이 하락한 주택형이 각각 28%로 가장 많았다.
 
송파구 잠실·가락·장지동, 강동구 고덕동 등 대단지 아파트가 몰린 곳에서 역전세난이 나타났다.
 
서대문구(27%)와 성북구(26%), 동대문구(23%), 강북구(22%) 등지도 역전세난 가능성이 있는 주택형이 20%를 넘었다.
 
전월세 물건은 계속 증가하고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실 조사에 따르면 이달 29일 기준으로 1년 전 5만2천279건이던 전월세 물건 수는 현재 8만6천754건으로 65.9%나 증가했다.
 
같은 기간 서울 아파트 매물 건수가 4만5천760건에서 5만1천245건으로 11.9% 증가한 것과 비교하면 큰 폭의 증가세다.
 
금리 인상으로 집이 안 팔리자 일부 집주인들은 매매를 전세로 돌려내놓고 있다.
 
부동산R114 여경희 수석연구원은 "올해 임대차 2법 여파로 전세시장이 불안해질 것이라는 당초 예상과 달리 가파른 금리 인상 여파로 전셋값도 약세를 면치 못했고 일부 지역에서 '깡통전세' 우려마저 나오고 있다"며 "내년에는 입주물량이 올해보다 증가하고, 고금리가 지속되며 역전세난이 확대될 가능성이 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221230&prsco_id=022&arti_id=0003769351

“올해는 공사비 급증·내년엔 자금 경색”…건설경기 한파 계속

 

“올해는 공사비 급증·내년엔 자금 경색”…건설경기 한파 계속

내년 건설투자, 올해 대비 0.4% 감소
“공공·민간 모두 위축, 연쇄도산 우려 커”

내년에도 건설경기가 녹록치 않을 전망이다. 공공투자는 SOC예산이 축소되고, 민간투자 역시 경기침체, 금리상승 등으로 위축되면서 건설경기 한파가 이어질 것이라는 분석이 나왔다.

30일 대한건설정책연구원의 ‘지표로 보는 건설시장과 이슈’에 따르면 올해 건설투자는 지난해 보다 약 3% 줄어들어 건설경기 침체기로 판단했다.

더욱이 내년 건설투자는 올해 대비 0.4% 감소한 256조원에 그칠 것이라고 예상했다. SOC예산은 10% 이상 감소한 25조1000억원으로 3년 내 최저수준을 기록하며 공공투자 부진이 지속된다.

주택시장 역시 전반적인 침체로 인해 수도권 아파트 기준 매매가격과 전세가격 모두 4% 내외 하락할 것이라고 전망했다.

전문가들은 올해 건설경기 부진의 원인이 급증한 공사비였다면, 내년에는 자금시장 불안정이 건설투자 제약요인으로 작용할 것이라 분석했다.

또 레고랜드 사태로 인한 자금시장 경색으로 시장위험이 심화됐고, 수요의 급격한 위축에 더해 미분양과 공급 여건마저 악화되면서 주택시장 경착륙 위험이 증가하고 있다.

여기에 인플레이션 완화를 위해 한국은행은 2023년에도 기준금리를 추가 인상할 것으로 보여 주택가격 하락세는 지속될 가능성이 크다.

박선구 건설정책연구원 연구위원은 “건설기업의 위기가 본격화될 우려가 상당하다”며 “비용상승에 따라 적자기업이 증가할 가능성이 크며, 높은 수준의 금리는 이를 가속화 할 것”이라고 했다.

그러면서 “주택경기까지 얼어붙어 미분양이 크게 증가할 경우 한계기업은 급증할 가능성이 크다”며 “자금시장 경색으로 인해 종합건설업 부도가 증가할 경우 전문건설업 연쇄 도산이 우려된다”고 덧붙였다.

주택산업연구원은 ‘2023년 주택시장전망과 정책방향’을 통해 고금리와 집값 급락, PF중단으로 인해 내년 상반기 건설업체 부도가 급증하고, 하반기에는 제2금융권의 부실로 전이될 가능성을 제기하기도 했다.

건설업계 관계자는 “내년에는 올해 보다 건설 경기가 더 나빠질 것이라는 전망이 나오면서 업계에 위기감이 상당하다”며 “자금 경색에 수익성 악화까지 겹치면서 어려움이 지속될 것”이라고 토로했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221230&prsco_id=119&arti_id=0002671424

다주택자 중과세 폐지·주담대 완화… 새해 부동산 정책은

 

다주택자 중과세 폐지·주담대 완화… 새해 부동산 정책은

지난해 하반기 시작된 금리 인상과 대출이자의 상승으로 부동산 거래시장에 역대급 한파가 찾아왔다. 부동산 경착륙을 막겠다는 정부의 강력한 의지로 거래 안정화 대책이 연이어 등장했다. 대출·세금·청약 등의 규제 손질에 이어 수요 진작을 위한 공급대책과 금융·세제 지원 등 거래 안정화 방안이 마련됐다. 2023년 새해 달라지는 주요 부동산 제도를 분야별로 정리했다.

취득세 인하… 과세표준 변화 바람

부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경된다. 취득세 과세대상의 실질가치가 제대로 반영될 수 있도록 하는 조치다. 종전에 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔다. 1월1일부터는 건물을 매수하거나 신축해 취득하는 경우 실제 취득가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.

부동산 증여 취득 시 취득세도 증가한다. 지금까지 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액(개별공시가격 등)을 적용했으나, 2023년 증여분부터 시가인정액을 기준으로 취득가액이 매겨진다.

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

내년 상반기에는 생애 첫 주택구입자의 취득세 감면 요건이 완화된다. 올해 6월21일 발표된 '임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에 따른 것이다. 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다.

여기에 취득세 감면 추징 예외 요건도 느슨해진다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증한다면 추징 대상에서 제외한다.

종부세 고삐 풀었다… 다주택자 숨통 트일까

2023년 6월 종합부동산세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉 보유 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 볼 수 있다.

2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만 최고세율이 현행 6.0%에서 5.0%로 낮아진다.

같은 달 주택 수에 따라 다르게 적용하던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.

다만 2023년 증여분부터 양도소득세 절세가 까다로워진다. 배우자 또는 자녀에게 부동산을 증여한 후 이월과세 적용 기간(현행 5년)이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이 경우 취득금액은 늘고 양도차익은 줄어 양도세가 감소하는 효과가 있다. 하지만 2023년 증여분부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세를 노린다면 지금보다 5년을 더 기다려야 한다.

'무순위 청약 확대·미혼 청년 특공' 청약 기회 확대

해당 시·군 거주 무주택자로 제한된 무순위 청약 신청 자격이 달라진다. 종전에는 청약시장의 과열을 막기 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 시 해당 시·군에 거주해야 한다는 요건을 뒀다. 이는 11월 정부의 '제3차 부동산 관계장관회의'를 거치며 폐지됐다. 2023년 1월부턴 누구나 무순위 청약에 참여할 수 있다.

미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망이다.

공공분양 청약 시 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 2023년 상반기부터 미혼 청년에게도 주어진다. 국토부가 10월 발표한 '청년·서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획'에서 발표한 공공분양 3가지 모델(나눔형·선택형·일반형) 가운데 나눔형과 선택형에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설된다.

주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청년층이 그 대상이다. 다만 부모의 순자산이 상위 10%(약 9억7000만원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한될 수 있다. 도입 시기는 내년 상반기로 예정돼 있다.

상반기 내 투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제도 신설된다. 그동안 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급된 탓에 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다. 이에 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 '가점 40%+추첨 60%', 60~85㎡ 주택은 '가점 70%+추첨 30%'를 각각 적용해 추첨제 비율을 늘린다.

전용 85㎡ 초과 대형 면적의 경우 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 반대로 가점 비율을 높였다. '가점 50%+추첨 50%'였던 투기과열지구 내 대형 면적은 '가점 80%+추첨 20%'로 가점제 비율을 높였다. 조정대상지역 내 대형 면적은 '가점 30%+추첨 70%'에서 '가점 50%+추첨 50%'로 각각 조정됐다. 비규제지역은 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 '가점 40%+추첨 60%', 85㎡ 초과는 추첨 100%다.

집주인 동의 없이 체납세금 열람… 전세사기 방지 묘책되나

앞으로 전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다. 종전에는 임대인의 사전 동의를 얻을 때만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세)이나 지자체장(지방세)에게 열람을 신청할 수 있었지만, 내년부턴 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 마치면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다.

세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다. 더불어 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다. 그러나 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다. 정확한 시행 시점은 아직 정해지지 않았다.

아울러 집이 경매에 넘어가면 종부세 등 당해세보다 임차보증금이 우선 변제된다. 현행 '국세기본법'에 따라 지금까지는 매각대금에서 당해세를 빼고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬다. 내년부터는 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있더라도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다. 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에만 적용되며 저당권 등 기타 권리에는 영향을 미치지 않는다.

2023년 주택임대차 신고제도 계도기간이 끝난다. 임대차 신고제란 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 계약 내용을 신고하도록 한 제도다. 2021년 6월1일 시행 이후 1년 계도 기간을 운영했으나, 시민들의 적응기간을 감안해 2023년 5월31일까지 계도기간을 연장했다. 계도기간이 종료되는 내년 6월1일부터 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다.

대출규제 완화에 채무조정까지, 서민 생계비 부담 줄까

내년 상반기 서민 자금 안정화를 위한 정책도 다수 마련된다. 먼저 보유 주택에 대한 주택담보대출 규제가 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용돼 왔던 2억원의 별도 한도를 없애는 대신 기존의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 내에서 대출을 관리한다.

2022년 12월1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라, 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다. 한국주택금융공사(HF)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 차주의 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직·폐업·질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다. 상환이 어려운 차주 여부는 ▲차주의 신용도 ▲다중채무 여부 ▲가용소득 대비 상환 부담 수준 ▲매출액 등 다양한 특성을 종합 검토해 결정한다.

기존 보금자리론보다 주택가격과 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품 '특례보금자리론'도 출시를 앞두고 있다. 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 형태다. 특례보금자리론을 활용해 9억원 이하 주택 구입 시 연 4%대 금리로 5억원까지 빌릴 수 있다. 금리 인상으로 인해 주거비 부담이 가중돼 서민과 실수요자의 주거 안정에 기여할 것으로 기대한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20221230&prsco_id=417&arti_id=0000882348