상위 0.1% 고소득자 전체 종합소득의 10.4% 차지…한해 33억원 벌어

 

상위 0.1% 고소득자 전체 종합소득의 10.4% 차지…한해 33억원 벌어

상위 0.1% 인당 종합 소득, 하위 20%의 1400배…"분배 개선 이뤄야"

종합 소득 상위 0.1%가 한 해에 33억원을 벌어들인 것으로 파악됐다.

이들이 전체 소득에서 차지하는 비중은 2021년 소폭 늘어 10.4%를 기록했다.

21일 국회 기획재정위원회 소속 진선미 의원이 국세청으로부터 제출받은 '2017~2021년도 종합소득 천분위 현황' 자료에 따르면 2021년 기준 종합 소득 상위 0.1% 소득자 9399명은 31조1285억원의 종합 소득액을 기록했다.

인당 종합 소득은 33억3317만원으로 파악됐다.

반면 하위 20% 소득자 186만7893명은 4조4505억원의 종합 소득 금액을 기록했으며 인당 종합 소득은 238만원으로 나타났다.

상위 0.1%의 인당 종합 소득은 하위 20%의 무려 1400배인 것으로 파악됐다.

종합 소득 0.1% 구간 소득자가 전체 소득에서 차지하는 비중은 10.4%로 나타났다.

해당 수치는 2017년(9.7%) 대비 2018년(9.5%)에 소폭 감소했으나 2019년 9.6%, 2020년 10.2% 등 꾸준히 늘고 있다. 상위 0.1% 소득 집중도가 점점 높아지고 있는 셈이다.

또 상위 0.1% 구간 소득자의 종합 소득액은 2020년 전년 대비 13.9%, 2021년 전년 대비 22.1% 늘어났다.

하위 20% 구간 소득자의 종합 소득액은 2020년 오히려 4.4% 감소했다. 2021년에는 전년 대비 32.4% 늘었다.

종합소득 금액은 2020년 코로나19 유행 초기 증가세가 완화됐지만 2021년 들어 큰 폭으로 늘었다.

2018년 213조7140억원에서 2019년 233조9624억원으로 9.5% 늘었고, 2020년은 248조8003억원으로 전년 대비 6.3% 증가했다.

2021년은 299조4828억원으로 300조원에 육박하며 전년 대비 무려 20.4%가 증가했다.

진 의원은 "포스트 코로나 시대를 준비하며 조세 기능 강화와 선제적 복지 확대를 통해 분배 개선을 이룰 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230321&prsco_id=421&arti_id=0006695828

지난달 전국 아파트값 1년 전보다 17.2% 내렸다

 

지난달 전국 아파트값 1년 전보다 17.2% 내렸다

전국 아파트 매매가격지수가 1년 새 17.2% 하락했다. 지역별로 인천이 가장 많이 내렸고, 서울에선 노원구와 도봉구의 하락률이 20%대를 기록했다.

20일 부동산 플랫폼 직방이 국토부 실거래 데이터를 기반으로 자체 딥러닝 모형을 통해 전국 아파트 매매가격지수를 분석한 결과, 지난달 기준 매매가격지수 변동률은 지난해 같은 기간 대비 -17.2%로 집계됐다.

시도별로 가장 크게 하락한 지역은 인천으로 -21.5%였다. 이어 세종(-19.9%), 경기(-19.8%), 대구(-18.9%), 대전(-18.1%), 부산(-16.6%), 서울(-16.6%) 순으로 나타났다. 먼저 침체를 겪은 대구와 세종을 제외한 타 지역은 2022년 7월부터 전년 대비 마이너스로 돌아섰다. 특히 2021년 아파트 가격이 크게 오른 경기와 인천 등 수도권 지역의 하락 전환 속도가 빨랐다.

이런 가운데 수도권 3개 시도와 세종시는 올해 들어 하락세가 둔화하고 일부 반등이 시작되는 경향을 보이지만, 여전히 지난해보다 -10% 이상의 하락률을 보였다. 서울에선 지난달 기준 노원구와 도봉구의 아파트 가격이 지난해 같은 기간보다 각각 20.4%, 20.0%로 하락했다. 이외에도 강동구(-19.1%), 구로구(-18.9%), 양천구(-18.9%), 금천구(-18.4%) 등에서 하락률이 높았으며, 서울 중심권 3개 자치구(종로·용산·중구)는 타 지역보다 비교적 하락률이 낮았다.

하락세가 큰 지역은 공통으로 저금리 시기에 높은 가격 상승을 받았던 것으로 조사됐다. 고가 아파트에 대한 대출 규제로 인해 주택 매입자금 마련이 어렵게 되면서 GTX 개통 예정으로 인한 호재가 존재하고, 중심지역으로의 통근이 가능한 지역에 수요가 몰렸다. 이 과정에서 상대적으로 레버리지 비율이 높은 지역이 되면서 미국발 금리 인상의 타격을 더 크게 받은 것으로 풀이된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 들어 수도권 3개 시도와 세종시에서는 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시, 단기간의 가격 급락에 따른 기저효과 등으로 일부 반등 조짐이 보이기 시작했다”면서도 “지난 1년여 동안 아파트 거래량이 역대 최저치를 기록했음을 고려하면 고금리와 높은 가격으로 인해 긴 시간 관망하면서 대기했던 매수 희망자가 일부 거래에 참여하면서 발생한 일시적 현상일 수 있다”고 분석했다. 그러면서 “미 연준이 추가 금리 인상을 시사하는 등 긴축 기조가 당분간 지속할 수 있어 현시점에서 섣부르게 향후 시장 동향을 예단하기 어렵다”고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230321&prsco_id=025&arti_id=0003267145

재건축 때 거주용 주택은 양도세 비과세

 

재건축 때 거주용 주택은 양도세 비과세

조합원이 대체 주택 1년 이상 거주
신축 주택 완공 뒤 3년 이내 이사
최소 1년은 신축 주택에 거주해야
“주택 수 판단 때 예외적으로 제외”

1주택 양도소득세 비과세 여부에 따라 부동산을 매도할 때 내야 할 세금은 크게 달라진다. 양도세와 관련된 규정이 다른 납세 항목보다 복잡하기 때문에 납세자와 과세 당국 사이에 대립이 첨예하게 발생하기도 한다. 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원까지 세금 납부액이 변할 수 있다.

1주택 비과세 요건은 다른 납세 항목보다 까다롭고 엄격할 때가 많다. 동시에 예외 사항도 존재한다. 주거는 인간다운 생활을 영위하기 위해 매우 중요한 재화라 이를 보호할 필요가 있기 때문이다. 도시가 개발되며 낡은 주택이 재건축이나 재개발 등으로 정비되는 일도 있다. 이런 경우 1주택 비과세에서 주택 수를 판단할 때 예외적으로 제외되기도 한다.

이 같은 예외 요건은 비교적 엄격하게 적용하는데, 문제는 이를 두고 발생하는 현실에서의 문제가 매우 복잡하고 다양하다는 점이다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축이나 재개발 과정에서 대체 취득한 주택의 비과세 요건이 대표적이다.

1주택자인 A 씨가 보유한 주택이 재건축된다고 가정하자. A 씨는 집이 재건축되는 동안 거주하기 위한 목적으로 또 다른 주택을 매입했다. A 씨가 거주용으로 매입한 주택을 나중에 되팔 때는 2주택자가 된다. 하지만 일정 조건을 갖춰 판다면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 재건축 기간 동안 실수요를 목적으로 불가피하게 매입한 ‘대체 주택’이라는 점을 고려해주는 것이다.

이때 대체 주택 요건을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 대체 취득을 할 수 있는 사람은 도시정비법상의 조합원이어야 한다. 또 재건축 등의 사업시행인가일 이후에 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주해야 한다. 재건축 등에 의해 신축된 집이 완성된 후 3년 이내에 신축 주택으로 가구원 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하기도 한다. 다만 취학 또는 근무상의 형편으로 가구원 일부가 이사하지 못할 경우의 특례는 적용된다. 대체 주택은 재건축 등으로 신축되는 집의 완공 전후 3년 이내에 양도해야 한다.

대체 취득의 비과세 요건과 관련해 쟁점이 되는 것 중 하나는 ‘사업시행인가일 현재 재건축되는 집 1주택만을 소유해야 하는가’이다. 국세청에서는 대체 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용한 것은 대체 주택을 취득할 당시 1가구 1주택인 경우로 해석해야 한다고 판단해 왔다.

그러나 법령에서는 해당 대체 주택을 사업시행인가일 이후 취득할 것만을 요건으로 하고 있을 뿐 소득세법령 어디에도 사업시행인가일에 1가구 2주택인 경우 비과세 대상에서 제외한다는 규정이 없다. 대법원 역시 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없을 경우 법문대로 이뤄져야 하고, 합리적 이유 없이 확장 또는 유추하는 것은 허용되지 않는다고 정리한 바 있다.

이에 따라 지난해 말 조세심판원은 재건축 등 사업시행인가일에 1가구 2주택자였다가 한 채를 먼저 처분하고 대체 주택을 취득했다면 이후 대체 주택을 매도할 때는 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 해석을 내놨다. 법령에 명시적 규정이 없음에도 해석을 통해 제한하던 대체 취득 주택의 1주택 양도세 비과세 요건을 납세자 입장에서 다시 바라본 결정이다. 이처럼 기준에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있기 때문에 관련 법령과 유권해석 등을 꼼꼼하게 따져 봐야 한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230321&prsco_id=020&arti_id=0003486525

오늘부터 분양가 관계없이 중도금 대출…"분양시장 숨통 트일 것"

 

오늘부터 분양가 관계없이 중도금 대출…"분양시장 숨통 트일 것"

인당 대출 한도도 폐지…중도금 5억원 이상 대출 가능
"쏠림 현상 심화 우려…부동산 시장 전반으로 퍼지진 않을 듯"

20일부터 분양가·인당 대출 한도와 관계없이 중도금 대출을 받을 수 있다.

전문가들은 분양 시장에 훈풍이 될 것이라면서도 고가 주택이 많은 인기 지역에 분양 참가자들이 쏠리는 현상이 심화할 것이라고 우려했다.

20일 주택도시보증공사(HUG) 등에 따르면 최근 HUG는 '중도금 대출 분양가 상한 기준' 및 '인당 중도금 대출 보증 한도' 규정을 폐지했다. 개정된 사항은 이날부터 적용된다.

지금까지 분양가가 상한 기준을 넘는 주택은 중도금 대출이 금지돼 청약 당첨자는 전액을 자기 자금으로 부담해야 했다.

지난해 11월 중도금 대출 보증의 분양가 상한선을 9억원에서 12억원으로 상향한 데 이어 이번에는 아예 상한을 없앤 것이다.

아울러 현재 5억원인 인당 중도금 대출 보증 한도도 폐지된다.

중도금 대출은 분양가의 최대 60%까지 가능한데 10억원을 상회하는 고가 주택의 경우에는 대출금액이 최대 5억원까지로 추가로 제한돼 자금 조달에 대한 부담이 컸다.

HUG 관계자는 "분양가가 14억원인 아파트를 분양받았을 경우 기존에는 개인이 모두 중도금을 마련해야 했지만 이제는 개인이 최대 60%까지인 8억4000만원까지 대출을 받을 수 있게 됐다"고 설명했다.

이같은 내용의 규제 완화는 중도금 대출을 신규로 신청하는 단지뿐 아니라 이미 1회차 이상의 중도금 대출을 마친 경우에도 적용된다.

전문가들은 중도금 대출 규제가 대폭 완화되면서 자금 조달에 대한 부담이 크게 완화될 것이라고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고가 주택 청약에 숨통을 터주는 효과가 있을 것"이라며 "향후 자금력이 부족한 사람들도 분양에 참여할 수 있게 될 텐데 구매력이 약한 사람들, 청년들도 들어오게 된다"고 말했다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "일부 미분양이 소규모 남아 있는 단지들은 소진 속도가 빨라질 것"이라고 전망했다.

전문가들은 분양 시장에 쏠림 현상이 커질 수 있다고 봤다.

박 대표는 "딱 찍어서 말하면 서울 분양을 위해서 나온 정책 같다"며 "건축비 상승으로 인한 분양가 동반 상승이 불가피하다고 정부에서 판단한 듯한데 미분양을 현금 부자만으로 감당이 안 된다고 본 것"이라고 설명했다.

한편 분양 시장에 불 훈풍이 부동산 시장 전반으로 퍼지지는 않을 것이란 의견도 있었다.

박 위원은 "장기 전매 차액 수요가 들어오면서 인기 지역은 시장이 다소 과열 양상을 띨 수 있다"며 "매매시장과 완전히 따로 노는 현상이 벌어질 것"이라고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=421&arti_id=0006693087

서울 아파트값 하락률 1위는 노원…1년간 20.4% 뚝

 

서울 아파트값 하락률 1위는 노원…1년간 20.4% 뚝

직방, 2월 기준 전년대비 아파트값 변동률
시도별 하락률 1위는 인천

서울에서 지난 1년 동안 아파트 값이 가장 떨어진 지역은 노원구와 도봉구인 것으로 나타났다. 상대적으로 집값이 저렴한 이들 지역을 중심으로 추격 매수세가 활발하면서 집값 상승세가 가팔랐던 지역의 하락 추세도 더 깊었던 것으로 보인다.

20일 직방에 따르면, 서울에선 2월 기준 노원구와 도봉구의 아파트 가격이 전년 동월 대비 각각 -20.4%, -20.0%로 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 이어 강동구(-19.1%), 구로구(-18.9%), 양천구(-18.9%), 금천구(-18.4%)등에서 상대적으로 하락률이 높았으며 중심권의 3개 자치구(종로구, 중구, 용산구)는 타 지역에 비해 비교적 하락률이 낮았다.

주요 권역별 추이를 살펴보면 동남권의 경우 서초구가 타 지역과 비교해 2월 기준 전년대비 하락률도 가장 낮은 것으로 나타났다. 반면 강동구는 작년 침체기의 가격하락 속도가 동남권에서 가장 빨랐으나 올 들어서는 하락률이 줄어들고 반등이 시작되려는 추세가 포착되고 있다. 노·도·강 지역은 모두 작년 6월을 기점으로 전년 대비 하락 전환된 것으로 나타났는데, 그 중에서 강북구에 비해 과거 높은 가격 상승을 보였던 도봉구, 노원구에서 침체기의 하락추세도 더 빠른 것으로 나타났다.

시도별로 가장 크게 하락한 지역은 인천(-21.5%)이였다. 이어 세종(-19.9%), 경기(-19.8%), 대구(-18.9%), 대전(-18.1%), 부산(-16.6%), 서울(-16.6%) 순이었다. 추세를 살펴보면 이른 침체를 겪은 대구와 세종을 제외한 타 지역은 대부분 지난해 7월부터 전년 대비 마이너스 추세로 돌아섰으며, 특히 2021년에 상승세가 컸던 경기, 인천 지역의 하락 전환이 가팔랐다.

수도권 3개 시도와 세종시는 올 들어 하락 추세가 둔화되고 일부 반등이 시작되는 경향이 포착되고 있으나 여전히 전년 대비 -10% 이상의 높은 하락을 보였다. 여타 시도의 경우에도 2022년 대비 하락률은 다소 둔화되고 있으나 아직 반등의 신호를 보이지는 않고 있다. 2월 전국 아파트 매매가격지수의 전년 동월 대비 변동률은 -17.2%로 집계됐다.

수도권 전철의 주요 노선별로 살펴보면 2월 기준 4호선 역세권 아파트의 가격의 변동률이 -19.7% 나타나 상대적으로 하락세가 컸다. 3호선(-16.6%)은 비교적 하락률이 낮은 것으로 집계됐다. 시계열 추이를 보면 1호선, 4호선, 신분당선 역세권 아파트들의 경우 작년 시장 호황기때 비교적 높은 가격 상승을 겪었으나 올해 침체기에 들어서면서 가파른 하락 전환을 보이고 있다. 반대로 서울 내 주요 업무지역을 지나는 2호선 역세권 아파트들은 호황기때의 상승률과 침체기의 하락률이 모두 낮게 나타나 상대적으로 가격 변동이 적었다.

하락세가 큰 지역의 공통점은 저금리 시기에 높은 가격을 상승을 받았던 곳이다. 고가 아파트에 대한 대출 규제로 인해 주택 매입자금 마련이 어렵게 되자 GTX 개통 예정으로 인한 호재가 존재하고 중심지역으로의 통근이 가능한 지역에 수요가 몰렸다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가격은 비교적 저렴한 서울 외곽 및 경기·인천 지역에 대한 매수세가 강했고 이 과정에서 상대적으로 레버리지 비율이 높은 지역이 되자 미국발 금리인상의 타격을 더 크게 받은 것으로 해석된다"고 말했다.

함 랩장은 또 당분간 긴축 기조가 지속될 수 있다는 이유를 들어 향후 시장 동향을 예단하기는 어려운 상황이라고 판단했다. 그는 "올 초 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시, 그리고 단기간의 가격 급락에 따른 기저효과 등으로 일부 반등의 조짐이 보이기 시작하고 있다"며 "고금리와 높은 가격으로 인해 긴 시간 관망 포지션으로 대기해야 했던 매수 희망자들이 일부 거래에 참여하면서 발생한 일시적 현상일 수도 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=277&arti_id=0005233055

급락하던 세종시 아파트 값 바닥? 매매수급지수 70으로 상승

 

급락하던 세종시 아파트 값 바닥? 매매수급지수 70으로 상승

여전히 팔려는 사람이 더 많아… 가격 하락률은 작아지는 추세

최근까지 급락했던 세종시의 아파트 값이 조금씩 바닥에 가까워지고 있다는 신호들이 나오고 있다.

19일 한국부동산원에 따르면 이번 달 둘째 주(13일 기준) 세종시의 아파트 매매수급지수는 지난주(66.0) 대비 4.4포인트(p) 상승해 70.4를 기록하면서 단숨에 70선으로 뛰었다. 2주 전(61.4)과 비교하면 무려 10p 가까이 올랐다. 매매수급지수는 100 이하로 내려가면 시장에서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미한다. 여전히 팔겠다는 사람이 많긴 하지만, 조금씩 매수 심리가 살아나고 있는 것이다.

세종시의 아파트 값 하락세도 조금씩 줄어들고 있다. 한국부동산원이 발표한 이달 둘째 주(13일 기준) 세종시의 주간 매매가격지수는 73.2로 전주보다 0.11% 하락했다. 하지만 하락률은 -0.80%(2월20일), -0.55%(2월27일), -0.30%(3월6일)로 갈수록 작아지고 있다.

전국의 아파트 매매수급지수도 이달 둘째 주 75.4로 지난주 대비 1.3p 오르며 5주 연속 상승세를 이어갔다. 이 기간 서울 아파트 매매수급지수는 68.4로 2주 연속 올랐다. 이번 주 서울 5개 권역 매매수급지수는 모두 상승했다. 영등포·양천구 등이 있는 서남권은 61.4에서 61.9로, 마포·서대문구가 속한 서북권은 62.0에서 62.4로 상승했다. 강남 3구(강남·서초·송파구)가 있는 동남권은 71.6에서 72.0으로, 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 포함된 동북권은 71.2에서 72.9로, 종로·용산구가 있는 도심권은 70.0에서 72.6으로 각각 올랐다. 지방에서도 매수 심리는 조금씩 회복되고 있다. 인천과 경기는 각각 71.6, 73.1로 지난주 대비 상승했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=023&arti_id=0003752636

보증금 받기 전까진 '내 집'…3가지 안전장치는?

 

보증금 받기 전까진 '내 집'…3가지 안전장치는?

이삿날 보증금 돌려받지 못했다면
전입신고·확정일자·거주 유지해야
경매 시 대항력·우선변제권 생겨# 전세계약 만료일에 맞춰 이사갈 새 전셋집을 구해놨는데 집주인이 돈이 없다며 보증금을 못 주겠대요. 새 임차인을 구하는대로 보증금을 입금해 주겠다면서 짐 빼고 비밀번호를 알려달라고 하는데.. 이대로 이사해도 괜찮을까요?

이사를 앞두고 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못해 난감한 사례가 종종 있습니다. 이럴 때 집주인이나 부동산 중개업자의 말만 믿고 짐을 모두 빼버리면 돌이킬 수 없는 강을 건널 수도 있다는 것!

세입자의 대항력과 우선변제력을 잃으면 전세보증금을 영영 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠. 이같은 사태를 막기 위한 필수 안전장치 세 가지를 알아보겠습니다. 

 전입신고+확정일자는 패키지!

임대차계약서만 쓰면 임차인의 거주권 보장과 보증금 반환이 일사천리로 이뤄질까요? 절대 그렇지 않습니다. 

임차인이 거주할 권리를 보장받으면서 보증금 반환을 요구하려면 '대항력'이 있어야 하고요. 살고 있던 집이 경매 등에 넘어갈 경우 보증금을 가장 먼저 보장받으려면 '우선 변제권'이 있어야 하는데요. 

대항력은 전입신고와 점유를 통해서, 우선 변제권은 확정일자를 각각 설정해야만 얻을 수 있습니다. 즉, 이 세 가지를 모두 유지해놔야 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지킬 수 있다는 건데요. 

전입신고와 확정일자는 계약 시작(입주날) 당일 신청해야 유리합니다. 

전입신고는 거주지에 전입한 사실을 관할기관에 신고하는 건데요. 전입신고를 해야 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘이 생깁니다. 

동주민센터 등에 직접 방문해서 신청할 수도 있지만 '정부 24' 인터넷 홈페이지를 통해 온라인으로도 언제든지 신청 가능한데요. 

전입신고 신청 즉시 대항력이 생기는 게 아니라 신고 접수 후 주민등록을 마치면 다음날 오전 0시부터 효력이 발생하기 때문에 되도록 빨리 하는게 좋습니다. 

전입신고 신청 시 보통 3시간 내 처리되지만 평일 오후 6시 이후나 주말, 공휴일에 신청하면 다음 근무일에 수리됩니다. 제대로 신청됐는지 궁금하면 관할 동사무소 전입담당자에게 전화해서 확인할 수도 있고요. 

만약 전 임차인이 전출을 하지 않았다고 해도 새 임차인의 전입신고가 가능한데요. 다만 전세보증보험 신청 등 과정에서 세대 열람 시 두 세대가 등재되기 때문에 문제가 될 수 있습니다. 

이럴 땐 집주인이나 부동산을 통해 전임차인의 전출을 요청하거나 주민센터에서 거주불명등록 신청을 하면 됩니다.

다만 거주불명등록 처리까지 한 달 이상 소요되는데요. 전세보증보험은 임대차계약기간의 1/2이 지나기 전에만 가입해도 전액 보장되니 문제 없습니다. 

전입신고와 실과 바늘처럼 따라다니는 게 확정일자인데요. 확정일자는 임대차계약에 대해 증거력을 가지는 법률상의 날짜입니다. 임차인은 확정일자를 기준으로 보증금에 대한 우선변제권을 갖게 되죠. 

우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자나 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 말하는데요. 

임차인이 대항력(전입신고 및 점유)를 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 취득할 수 있습니다. 

지난 2021년 6월부터 전월세신고제가 도입되면서 임대차 계약 시 확정일자가 자동으로 부여되는데요. 전월세신고제 대상 주택이 아닐 경우만 임차인이 따로 신고해야 합니다. 

전월세신고 대상 주택은 수도권, 광역시, 세종시, 각 도의 시지역 등에 위치하며 보증금 6000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택입니다. 

 짐 빼면 안돼요…'점유' 유지해야

전입신고와 확정일자 신청은 계약기간 시작일에 할 일이고요. 계약기간 만료 시점에도 우선변제권을 유지하려면 '점유'를 해야 합니다 .

주택임대차보호법에서 규정한 대항력의 구성요건은 전입신고와 점유이기 때문인데요. 

전입신고가 유지돼도 짐을 빼면 대항력이 사라지면서 우선변제권까지 깨질 수 있거든요. 이는 보통 전세보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 가는 상황에서 발생하는 사례인데요. 

전세 계약 해지를 미리 고지하고 계약 만료 시점에 맞춰 새 집으로 이사를 가기로 했는데 집주인이 돈이 없다면서 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 있는데요. 

임차인이 이삿짐을 다 싸놓고 옮길 준비를 마친 상태에서 집주인의 '새 임차인이 구해지는대로 전세보증금을 입금해주겠다'는 말에 속아 이삿짐을 빼거나 비밀번호를 넘겨주기도 하는데요.

이렇게 되면 짐을 빼면서 점유 상태(대항력)를 잃게 되고 만약 집주인이 비밀번호까지 바꿔버리면 다시 짐을 들여놓을 수도 없으니 그야말로 '돌이킬 수 없는 강'을 건너는 꼴이 될 수 있습니다. 

그렇다면 보증금을 받을 때까지는 계속 거주하는 수밖에 없을까요?

일부 짐을 남겨놓고 비밀번호를 알려주지 않으면서 점유 상태를 유지할 수도 있는데요. 이렇게 되면 새 임차인을 구하기 힘들 수도 있겠죠.

이럴 땐 '임차권등기명령' 신청을 하면 실게 거주하지 않아도 대항력을 유지할 수 있습니다. 

이는 임차인이 직접 거주하지 않아도 대항력 및 우선변제권을 유지해주는 제도인데요. 임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사 가면 안 되고요.

신청 후 설정되기까지 한 달 정도 걸리기 때문에 등기부등본에 설정된 걸 확인한 후에 떠나야 합니다. 

만약 전세보증보험에 가입하지 않은 임차인의 경우 임차권등기명령 신청에도 보증금을 돌려받지 못했다면 소송을 해야 하는데요. 

전세보증금 반환소송을 하면 보증금 반환이 지연된 기간만큼 이자를 합쳐 돌려받을 수 있습니다. 다만 소 제기할 때는 계약 해지 통보, 주택 인도 절차 등의 근거가 있어야 하기 때문에 증거를 잘 남겨놔야겠죠? 

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230320&prsco_id=648&arti_id=0000014758