상업용 부동산 시장 거래절벽…올해 1천억원 이상 거래 1건

 

상업용 부동산 시장 거래절벽…올해 1천억원 이상 거래 1건

금리 인상과 경기둔화 여파로 서울 상업용 부동산 시장에서 1천억원 이상 대형 거래가 전년 동기 대비 크게 줄어든 것으로 나타났다.

22일 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어가 한국부동산원을 통해 올해 들어 이달 14일(계약일 기준)까지 서울 업무·상업용 빌딩 매매 현황을 분석한 결과 1천억원 이상 거래는 1건에 불과했다.

지난해 같은 기간 서울에서 1천억원이 넘는 건물이 거래된 건수가 7건이었던 것과 비교하면 크게 줄어든 것이다.

올해 거래된 1건은 중구의 한 업무시설로, 올해 초 3천80억원에 계약됐다. 그 다음으로 거래 규모가 큰 건은 500억원에 매매된 신사동의 한 근린생활시설이다.

업무·상업용 부동산 매매 규모도 1조990억원으로, 전년 동기(5조7천168억원)보다 80.8% 감소했다.

100억원 이하 '꼬마빌딩' 매매도 올해는 124건에 그쳐 전년 동기(435건)의 3분의 1 수준이었다.

대형 빌딩은 임대료가 꾸준히 오르지만 금리 인상 폭이 가파른 탓에 기관 투자자가 이익을 창출하기 어려운 것으로 분석된다. 꼬마빌딩도 경기 둔화 탓에 선뜻 매수자가 접근하기 어려운 분위기라고 알스퀘어는 설명했다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "미국 실리콘밸리은행(SVB) 파산과 경기 둔화 움직임, 물가 상승이 금리를 예단할 수 없게 만들고 있다"며 "다만 금리 방향성은 물가보다 경기를 신경 쓸 수밖에 없는 상황이라 연말에는 얼어붙은 상업용 부동산 시장에 온기가 돌 여지가 있다"고 말했다.

서울 업무, 상업용 빌딩 거래규모 변화

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230322&prsco_id=001&arti_id=0013829005

"봄 되면서 이사 건수 많아져"…부동산 후방산업도 '숨통'

 

"봄 되면서 이사 건수 많아져"…부동산 후방산업도 '숨통'

기사내용 요약

이삿짐 센터·부동산 중개업자·인테리어 등
부동산 관련 업계 거래 빙하기 탈출 기대감
"작년 말 10건 미만도…이달 15건으로 늘어"

 정부의 부동산 규제완화 소식에 매도자들이 기대감을 가지고 매물을 회수하면서 최근 서울과 수도권을 중심으로 아파트 매물이 크게 줄어들고 있다. 지난 27일 부동산 업계에 따르면 한달 전 대비 아파트 매매량은 강원도를 제외한 전국 시도에서 모두 감소했다. 특히 서울은 한달 전보다 매물이 약 6.7% 줄었다. 사진은 29일 오후 서울 시내 한 공인중개사 사무소에 붙은 매매 안내문 가격이 수정된 모습. 2023.01.29. livertrent@newsis.com[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = “작년 겨울에는 정말 힘들었습니다. 봄 되면서 이사 건수가 조금씩 많아지고 있습니다.”

서울 성북구에서 소규모 이사업체를 운영 중인 서민수(61)씨는 "3월부터 이사 수요가 늘어나는 분위기”라며 이같이 말했다. 박씨는 "예전엔 한 달에 25건~30건이 기본이었는데 작년 말에는 10건도 못 한 적도 있었다"며 "그러다 지난달에는 12건, 이달에는 15건으로 점점 늘어나고 있다"고 설명했다.

22일 부동산업계에 따르면 올해 들어 아파트 거래가 소폭 늘어나면서 이삿짐센터, 부동산 중개업자, 인테리어 업체 등도 최악의 보릿고개를 넘어 기지개를 켜는 것 아니냐는 기대감이 커지고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 21일 기준 지난달 서울 아파트 거래량은 2348건으로 2021년 10월(2198건) 이후 1년4개월 만에 처음으로 월 2000건을 넘어섰다.

서울 아파트 거래량은 작년 10월 559건으로 역대 최저치를 기록한 후 작년 11월 730건, 12월 835건, 올해 1월 1417건 등으로 회복세를 보이고 있다.

도봉구에서 이사업체를 운영하는 장 모씨도 "작년 말까지는 이사 업계가 극심한 거래절벽이었는데 봄 되면서 살아나고 있다"며 "평일의 경우 예전과 가격이 같지만 주말의 경우 조금 올려받고 있다"고 설명했다.

중개업소들도 비슷한 분위기다. 성북구 월곡동의 한 중개업소 대표는 "거래가 2~3년 전과 비교하면 여전히 절벽이지만 작년 말 최악의 상황에 비해선 많이 살아나고 있다"며 "전세를 찾는 세입자들 문의도 부쩍 많아졌다"고 설명했다.

시장에서는 정부가 부동산 경착륙을 막기 위한 1·3 부동산 대책 등 규제 완화 정책이 거래량 증가에 일부 영향을 준 것으로 보고 있다. 다만 다수의 전문가들은 기준금리 인상과 미분양 적체 등으로 매매심리 위축이 여전해 본격적인 거래 회복세로 보기엔 이르다고 평가한다.

서울 아파트 매매는 월 4000~5000건을 평균으로 판단하고 있어 이에 비하면 여전히 거래절벽 수준이기 때문이다. 또 급매물 소화 이후 호가가 높아진 곳을 중심으로 다시 거래가 감소하는 모습이 나타나고 있어 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 한다는 의견이 지배적이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "작년 12월부터 매매 거래량이 조금씩 늘어나긴 했지만 6개월 정도의 지속성이 확인돼야 유의미한 통계로 해석이 가능하다"며 "구매 심리가 본격적으로 살아난 것인지 아니면 이사 철로 접어들면서 계절적 요인에 의해 거래가 늘어난 것인지 판단하기 위해서는 데이터가 더 쌓여야 한다"고 말했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230322&prsco_id=003&arti_id=0011755626

미니 재건축 '가로주택정비사업' 융자 문턱 높인다…"기금 한계 도달"

 

미니 재건축 '가로주택정비사업' 융자 문턱 높인다…"기금 한계 도달"

사업성·영세 수준·사업장 규모·공공성 등 항목으로 평점 매겨
다음달 중 시행 목표…"구체적 일정은 협의 중"

 '미니 재건축'으로 불리며 인기를 끌었던 가로주택정비사업의 기금이 한계에 도달하자 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 융자를 위한 문턱을 높이기로 했다.

향후에는 사업성이 낮고 규모가 작은 사업장일수록 저리의 사업비 지원을 받을 가능성이 커진다.

22일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 HUG는 다음 달을 목표로 '가로주택 융자 심사 평점표' 도입을 계획하고 있다. 사업성, 공공성 등을 평가해 공공자금 투입 여부를 결정하게 된다.

현행법상 가로주택정비사업은 도로 및 시설로 둘러싸인 지역인 '가로구역'으로서 △사업구역 면적 △노후 및 불량 건축물의 수 △기존 주택의 수 등의 요건을 갖추는 경우 시행할 수 있다.

특히 가로주택 정비구역으로 지정되면 사업비를 저리로 융자받을 수 있어 수요가 높았다.

그러나 사업에 배정된 예산이 한정적인 데다 수요 역시 급격하게 불어나자 기금 운용에 어려움이 생겼다.

실제로 올해 2월까지 한동안 단 한 건의 신규사업도 승인하지 못한 것으로 확인됐다. 가로주택정비사업 예산이 앞서 승인된 사업에 모두 투입돼 자금상의 여력이 없었기 때문이다. 지난해 기준으로 기금 예산은 2675억원이었으나 예상 수요는 9000억에 육박했다.

이에 정부는 작년 8월 민간자금으로도 가로주택정비사업 융자를 지원받을 수 있도록 조치했지만 공공 융자와 금리가 2~3%가량 차이가 나 이를 대체하기에는 역부족이었다.

올해는 예산을 지난해 대비 68.1% 늘린 4496억원을 마련한 데 이어 평점표를 도입해 공공 융자 혜택의 진입 장벽을 높여 예산상의 난점을 해소하고자 하는 것이다.

국토부 관계자는 "지금은 기금도 부족하고, 민간자금을 융자해야 하는 사업장들도 공공자금을 받으려 기다리고 있어 이를 걸러내기 위한 장치를 만드는 것"이라고 설명했다.

평가 항목은 사업성, 영세 수준, 사업장 규모, 공공성 등으로 구성될 예정이다.

사업성이 떨어지고 노후화가 심각해 당장의 사업이 필요한 경우, 또 규모가 작을수록 높은 평점을 받을 수 있다.

또 공공의 재원이 사업비로 투입되는 만큼 임대주택을 다수 확보하는 등 공공성을 크게 확보할수록 고점을 득해 사업비를 융자받을 가능성이 커진다.

HUG 관계자는 "다음 달을 목표로 추진하고 있지만 관계기관과 협의를 진행하고 있어 언제쯤 시행될지는 아직 정해지지 않았다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230322&prsco_id=421&arti_id=0006698079

“규제 풀리고 속도 빠르고”…활기 띠는 ‘미니 재건축’

 

“규제 풀리고 속도 빠르고”…활기 띠는 ‘미니 재건축’

서울 내 ‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업·소규모 재건축 추진사업이 활기를 띠고 있다. 재건축에 비해 비용부담이 상대적으로 적은데다 가로주택정비사업 규제가 연달아 완화되면서 그동안 수요가 늘어난 영향으로 풀이된다. 다만 최근 정부가 대단지에 대한 재건축 규제를 완화하면서 미니 재건축 증가세가 둔화될 것이란 전망도 나온다.

21일 서울시에 따르면 올해 1월 기준 시내에서 가로주택정비사업을 추진 중인 곳은 166곳으로 나타났다. 이는 지난해 4월(134곳) 대비 7개월 새 32곳(23.8%) 늘어난 것으로, 2020년 6월 기준 63곳, 2021년 6월 105곳이었던 것과 비교하면 가파르게 증가한 셈이다.

가로주택정비사업은 노후주택을 소규모 구역 단위로 정비해 주거환경을 개선하는 사업이다. 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 절차가 생략돼 일반 재건축보다 간소하고 사업 기간이 짧은 게 특징이다. 소규모재건축은 평균 3~4년가량 소요돼 보통 8~10년을 훌쩍 넘기는 일반 재건축사업의 절반 수준에 그친다.





지역별로는 성북구가 22곳으로 가장 많았고, 중랑구(16곳)와 양천구(15곳)가 그 뒤를 이었다. 공급이 부족한 강남4구(강남·서초·송파·강동구)도 총 44곳이 가로주택정비사업을 추진하면서 전체의 26.5%를 차지했다.

이처럼 가로주택정비사업이 활성화된 것은 인센티브 확대의 여파로 보인다. 지난해 국토교통부는 ‘소규모주택정비법 시행령’을 개정하면서 1가구 1주택자의 조합원 지위양도를 허용하는 기준을 5년 소유·3년 거주로 정했다. 2021년 7월 가로주택정비사업 시행 가능 면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡로 확대된 데 이어 추가로 규제가 완화된 셈이다.

또 기존에 ‘15층 이하’로 규정된 가로주택정비사업의 층수제한 규정을 없애면서 해당 지자체에서 자율적으로 층수를 제한할 수 있도록 마련했다. 조합설립을 위한 창립총회 절차도 토지 소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임하고, 창립총회에서 조합 정관 확정 및 조합 임원·대의원 선임 등으로 구체화했다.

여기에 지난해 재건축 사업 규제완화가 지지부진한 것도 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 그동안 안전진단 문턱을 넘지 못했던 재건축 단지 사례가 많아지면서 사업 진행에 부담을 느낀 주민들이 가로주택정비사업 등으로 눈길을 돌린 것이다. 여기에 공공임대주택을 넣어 공공성을 강화하면 민간택지에도 적용되는 분양가 상한제를 피할 수 있는데다, 초과이익환수제도 적용받지 않는다는 것도 강점으로 꼽혔다.

다만 최근 들어 일반 재건축사업 규제가 완화되면서 미니재건축의 인기가 예전같지 않을 것이라는 전망도 나온다. 송승현 도시와 경제 대표는 "그동안 가로주택정비사업은 재건축에 비해 규모가 작고 비용부담이 적다는 장점이 부각되면서 활성화된 것으로 보인다"라며 "다만 최근 재건축 규제가 풀리면서 이전처럼 폭발적으로 늘어나는 것은 어려울 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230321&prsco_id=277&arti_id=0005233535

상위 0.1% 고소득자 전체 종합소득의 10.4% 차지…한해 33억원 벌어

 

상위 0.1% 고소득자 전체 종합소득의 10.4% 차지…한해 33억원 벌어

상위 0.1% 인당 종합 소득, 하위 20%의 1400배…"분배 개선 이뤄야"

종합 소득 상위 0.1%가 한 해에 33억원을 벌어들인 것으로 파악됐다.

이들이 전체 소득에서 차지하는 비중은 2021년 소폭 늘어 10.4%를 기록했다.

21일 국회 기획재정위원회 소속 진선미 의원이 국세청으로부터 제출받은 '2017~2021년도 종합소득 천분위 현황' 자료에 따르면 2021년 기준 종합 소득 상위 0.1% 소득자 9399명은 31조1285억원의 종합 소득액을 기록했다.

인당 종합 소득은 33억3317만원으로 파악됐다.

반면 하위 20% 소득자 186만7893명은 4조4505억원의 종합 소득 금액을 기록했으며 인당 종합 소득은 238만원으로 나타났다.

상위 0.1%의 인당 종합 소득은 하위 20%의 무려 1400배인 것으로 파악됐다.

종합 소득 0.1% 구간 소득자가 전체 소득에서 차지하는 비중은 10.4%로 나타났다.

해당 수치는 2017년(9.7%) 대비 2018년(9.5%)에 소폭 감소했으나 2019년 9.6%, 2020년 10.2% 등 꾸준히 늘고 있다. 상위 0.1% 소득 집중도가 점점 높아지고 있는 셈이다.

또 상위 0.1% 구간 소득자의 종합 소득액은 2020년 전년 대비 13.9%, 2021년 전년 대비 22.1% 늘어났다.

하위 20% 구간 소득자의 종합 소득액은 2020년 오히려 4.4% 감소했다. 2021년에는 전년 대비 32.4% 늘었다.

종합소득 금액은 2020년 코로나19 유행 초기 증가세가 완화됐지만 2021년 들어 큰 폭으로 늘었다.

2018년 213조7140억원에서 2019년 233조9624억원으로 9.5% 늘었고, 2020년은 248조8003억원으로 전년 대비 6.3% 증가했다.

2021년은 299조4828억원으로 300조원에 육박하며 전년 대비 무려 20.4%가 증가했다.

진 의원은 "포스트 코로나 시대를 준비하며 조세 기능 강화와 선제적 복지 확대를 통해 분배 개선을 이룰 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230321&prsco_id=421&arti_id=0006695828

지난달 전국 아파트값 1년 전보다 17.2% 내렸다

 

지난달 전국 아파트값 1년 전보다 17.2% 내렸다

전국 아파트 매매가격지수가 1년 새 17.2% 하락했다. 지역별로 인천이 가장 많이 내렸고, 서울에선 노원구와 도봉구의 하락률이 20%대를 기록했다.

20일 부동산 플랫폼 직방이 국토부 실거래 데이터를 기반으로 자체 딥러닝 모형을 통해 전국 아파트 매매가격지수를 분석한 결과, 지난달 기준 매매가격지수 변동률은 지난해 같은 기간 대비 -17.2%로 집계됐다.

시도별로 가장 크게 하락한 지역은 인천으로 -21.5%였다. 이어 세종(-19.9%), 경기(-19.8%), 대구(-18.9%), 대전(-18.1%), 부산(-16.6%), 서울(-16.6%) 순으로 나타났다. 먼저 침체를 겪은 대구와 세종을 제외한 타 지역은 2022년 7월부터 전년 대비 마이너스로 돌아섰다. 특히 2021년 아파트 가격이 크게 오른 경기와 인천 등 수도권 지역의 하락 전환 속도가 빨랐다.

이런 가운데 수도권 3개 시도와 세종시는 올해 들어 하락세가 둔화하고 일부 반등이 시작되는 경향을 보이지만, 여전히 지난해보다 -10% 이상의 하락률을 보였다. 서울에선 지난달 기준 노원구와 도봉구의 아파트 가격이 지난해 같은 기간보다 각각 20.4%, 20.0%로 하락했다. 이외에도 강동구(-19.1%), 구로구(-18.9%), 양천구(-18.9%), 금천구(-18.4%) 등에서 하락률이 높았으며, 서울 중심권 3개 자치구(종로·용산·중구)는 타 지역보다 비교적 하락률이 낮았다.

하락세가 큰 지역은 공통으로 저금리 시기에 높은 가격 상승을 받았던 것으로 조사됐다. 고가 아파트에 대한 대출 규제로 인해 주택 매입자금 마련이 어렵게 되면서 GTX 개통 예정으로 인한 호재가 존재하고, 중심지역으로의 통근이 가능한 지역에 수요가 몰렸다. 이 과정에서 상대적으로 레버리지 비율이 높은 지역이 되면서 미국발 금리 인상의 타격을 더 크게 받은 것으로 풀이된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 들어 수도권 3개 시도와 세종시에서는 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 출시, 단기간의 가격 급락에 따른 기저효과 등으로 일부 반등 조짐이 보이기 시작했다”면서도 “지난 1년여 동안 아파트 거래량이 역대 최저치를 기록했음을 고려하면 고금리와 높은 가격으로 인해 긴 시간 관망하면서 대기했던 매수 희망자가 일부 거래에 참여하면서 발생한 일시적 현상일 수 있다”고 분석했다. 그러면서 “미 연준이 추가 금리 인상을 시사하는 등 긴축 기조가 당분간 지속할 수 있어 현시점에서 섣부르게 향후 시장 동향을 예단하기 어렵다”고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230321&prsco_id=025&arti_id=0003267145

재건축 때 거주용 주택은 양도세 비과세

 

재건축 때 거주용 주택은 양도세 비과세

조합원이 대체 주택 1년 이상 거주
신축 주택 완공 뒤 3년 이내 이사
최소 1년은 신축 주택에 거주해야
“주택 수 판단 때 예외적으로 제외”

1주택 양도소득세 비과세 여부에 따라 부동산을 매도할 때 내야 할 세금은 크게 달라진다. 양도세와 관련된 규정이 다른 납세 항목보다 복잡하기 때문에 납세자와 과세 당국 사이에 대립이 첨예하게 발생하기도 한다. 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원까지 세금 납부액이 변할 수 있다.

1주택 비과세 요건은 다른 납세 항목보다 까다롭고 엄격할 때가 많다. 동시에 예외 사항도 존재한다. 주거는 인간다운 생활을 영위하기 위해 매우 중요한 재화라 이를 보호할 필요가 있기 때문이다. 도시가 개발되며 낡은 주택이 재건축이나 재개발 등으로 정비되는 일도 있다. 이런 경우 1주택 비과세에서 주택 수를 판단할 때 예외적으로 제외되기도 한다.

이 같은 예외 요건은 비교적 엄격하게 적용하는데, 문제는 이를 두고 발생하는 현실에서의 문제가 매우 복잡하고 다양하다는 점이다. 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축이나 재개발 과정에서 대체 취득한 주택의 비과세 요건이 대표적이다.

1주택자인 A 씨가 보유한 주택이 재건축된다고 가정하자. A 씨는 집이 재건축되는 동안 거주하기 위한 목적으로 또 다른 주택을 매입했다. A 씨가 거주용으로 매입한 주택을 나중에 되팔 때는 2주택자가 된다. 하지만 일정 조건을 갖춰 판다면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 재건축 기간 동안 실수요를 목적으로 불가피하게 매입한 ‘대체 주택’이라는 점을 고려해주는 것이다.

이때 대체 주택 요건을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 대체 취득을 할 수 있는 사람은 도시정비법상의 조합원이어야 한다. 또 재건축 등의 사업시행인가일 이후에 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주해야 한다. 재건축 등에 의해 신축된 집이 완성된 후 3년 이내에 신축 주택으로 가구원 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하기도 한다. 다만 취학 또는 근무상의 형편으로 가구원 일부가 이사하지 못할 경우의 특례는 적용된다. 대체 주택은 재건축 등으로 신축되는 집의 완공 전후 3년 이내에 양도해야 한다.

대체 취득의 비과세 요건과 관련해 쟁점이 되는 것 중 하나는 ‘사업시행인가일 현재 재건축되는 집 1주택만을 소유해야 하는가’이다. 국세청에서는 대체 주택 양도 시 1가구 1주택 비과세를 적용한 것은 대체 주택을 취득할 당시 1가구 1주택인 경우로 해석해야 한다고 판단해 왔다.

그러나 법령에서는 해당 대체 주택을 사업시행인가일 이후 취득할 것만을 요건으로 하고 있을 뿐 소득세법령 어디에도 사업시행인가일에 1가구 2주택인 경우 비과세 대상에서 제외한다는 규정이 없다. 대법원 역시 조세법률주의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없을 경우 법문대로 이뤄져야 하고, 합리적 이유 없이 확장 또는 유추하는 것은 허용되지 않는다고 정리한 바 있다.

이에 따라 지난해 말 조세심판원은 재건축 등 사업시행인가일에 1가구 2주택자였다가 한 채를 먼저 처분하고 대체 주택을 취득했다면 이후 대체 주택을 매도할 때는 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 해석을 내놨다. 법령에 명시적 규정이 없음에도 해석을 통해 제한하던 대체 취득 주택의 1주택 양도세 비과세 요건을 납세자 입장에서 다시 바라본 결정이다. 이처럼 기준에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있기 때문에 관련 법령과 유권해석 등을 꼼꼼하게 따져 봐야 한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230321&prsco_id=020&arti_id=0003486525