대출 풀린 2030세대, 아파트 매입 늘어

 

대출 풀린 2030세대, 아파트 매입 늘어

‘영끌’ 주도하다 집값 하락에 주춤
특례보금자리론-규제 완화에
매입비중 32%, 25개월만에 최고

집값 급등기에 ‘영끌’(영혼까지 끌어 모으기)을 주도했던 20, 30대 젊은층의 아파트 매입 비중이 다시 늘고 있다. 잇따른 대출 규제 완화와 특례보금자리론 출시 등에 따라 청년층 자금 조달이 수월해진 영향으로 해석된다.

2일 한국부동산원에 따르면 올해 2월 20대 이하와 30대의 전국 아파트 매입 비중은 32.0%로 집계됐다. 전달(29.9%)보다 2%포인트 이상 높은 수준으로 2021년 1월(33.0%) 이후 2년 1개월 만에 가장 많았다.

20, 30대 전국 아파트 매입 비중은 전셋값이 급등했던 2020년 12월 34%를 넘어서며 고공행진을 하다가 지난해 30% 미만으로 떨어졌다. 전세 끼고 집을 사는 ‘갭투자’ 중심의 매수세가 금리 인상, 전셋값과 집값 하락으로 주춤해졌다.

하지만 최근 분위기가 달라지고 있다. 지난해 10월 27.5%까지 떨어졌던 20, 30대 전국 아파트 매입 비중은 올해 2월까지 5개월 연속 증가세다. 특히 지난해 10월 26%까지 떨어졌던 서울 아파트 20, 30대 매입 비중은 올해 2월 34.7%로 1월(30.8%)보다도 4%포인트 가까이 증가했다. 구별로 강서구가 20, 30대 매입 비중이 54.7%로 전체 거래의 절반을 넘어서 가장 많았다.

이는 청년층의 자금 조달에 숨통이 트인 영향으로 보인다. 지난해 8월부터 생애최초 주택구입자는 주택담보대출비율(LTV)이 80%까지 허용됐다. 특례보금자리론도 올해 1월 1년 한시로 신설됐다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “시세 9억 원 이하, 급매물 위주로 매수세가 있었던 것으로 보이지만 절대적인 거래량은 2년 전 대비 많이 낮아 시장 상황은 더 지켜봐야 한다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230403&prsco_id=020&arti_id=0003489041

'노원' 재건축 초읽기…서울시, 개발 밑그림 내년 공개

 

'노원' 재건축 초읽기…서울시, 개발 밑그림 내년 공개

 

서울시가 노원구 상계·중계·하계동 일대에 재건축 개발을 위한 밑그림을 내년 공개한다. 이 일대는 재건축 시기가 도래한 아파트 단지가 몰려 있는 곳으로 그동안 집값 자극을 우려해 후순위로 밀려왔는데, 부동산 시장이 안정된 만큼 본격적인 작업에 돌입한 것이다. 게다가 올해부터 안전진단 규제 완화로 이 일대 재건축 사업이 속도를 붙일 수 있게 되면서 더는 미룰 수 없는 상황이다.

30일 서울시에 따르면 시는 최근 '상계(1·2단계) 택지개발지구 일대 도시관리 기본구상 및 지구단위계획 재정비' 용역을 발주하고 상계·중계·하계동 일대 택지개발지구와 주변지역 개발 방안 마련에 나섰다. 지구단위계획은 역세권, 재개발·재건축 구역 등 주요 부지의 건축물 용도·용적률·건폐율·높이 등을 정한 도시관리계획이다. 추후 재건축을 추진하는 아파트 단지의 개발 지침서가 된다.

대상지는 상계·중계·하계동 일대 택지개발지구·주변지역 약 5.6㎢와 상계(1·2단계) 택지개발지구(상계동 일대) 약 2.6㎢다. 용역기간은 2024년 12월31일까지로 내년 중 노원구 일대 개발 가이드라인이 공개된다.

그동안 서울시는 목동과 상계동 등 노후 주택 밀집지역에 대한 지구단위계획 재정비를 미뤄왔다. 지구단위계획 확정만으로도 집값을 자극할 수 있다는 이유에서였다. 하지만 지난해 하반기 집값이 하락하기 시작하자 목동과 상계동 일대 지구단위계획을 최대한 신속히 수립하기로 했고, 지난해 11월 목동 지구단위계획을 발표했다. 이어 노원 상계동도 본격 준비 작업에 나선 것이다.

현재 노원구 내 30년이 경과한 노후 아파트는 55개 단지, 7만4000여가구 규모로 서울시 자치구 중 가장 많다. 2030년에는 노원구 전체 아파트의 89%에 해당하는 124개 단지, 11만1000여가구로 늘어난다.

더욱이 올해부터 정부의 안전진단 규제 완화로 재건축에 나선 단지들의 사업 추진 속도가 더욱 빨라질 전망이다. 현재 노원구 내 재건축 안전진단을 최종 통과한 단지는 상계주공1·2·6단지, 상계한양, 상계미도, 하계장미 등 6곳으로 안전진단 추진 중인 곳까지 합치면 총 38곳에 달한다.

서울시는 상계·중계·하계동 일대를 기존 아파트 공급 활성화라는 택지개발지구 목적에서 벗어나 미래공간 수요를 고려한 토지이용과 기반시설 계획을 수립한다는 목표다. '주거지 내의 도시', '도시 속의 주거지'로서 경계를 허문 용지별 관리방안을 검토한다. 중랑천, 당현천 등 수변을 중심으로한 공간 재편, 건축물 디자인 혁신 방안도 마련된다.

서울시 관계자는 "대규모 신도시급으로 기본적인 개발 방향과 가이드라인 지침이 마련되는 것"이라며 "목동 택지개발지구와 같이 특별계획구역도 정리될 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230401&prsco_id=008&arti_id=0004868972

미분양 증가세 꺾였는데…건설사 긴장감 여전한 까닭

 

미분양 증가세 꺾였는데…건설사 긴장감 여전한 까닭

2월 미분양 7.5만, 증가세 주춤…악성 미분양 늘어
"정부 규제 완화 효과…건설사 분양 미룬 영향도"

지난달 미분양 주택 증가세가 확연하게 꺾인 것으로 나타났다. 전국적으로 늘어난 미분양 주택은 79가구에 불과하다. 이는 정부가 올해 초부터 적극적으로 추진한 규제 완화 등의 영향으로 풀이된다.

다만 건설사들의 긴장감은 여전한 분위기다. 최근 서울과 수도권 중심으로 청약 시장 분위기가 회복하고 있긴 하지만 흐름이 뒤바뀐 건 아니라는 분석이다. 특히 지난달에 미분양이 늘지 않은 건 위축한 수요가 되살아난 영향이라기보다는 건설사들이 시장 침체에 분양을 미룬 결과라는 목소리도 있다.

전문가들은 여전히 금리가 높고 경기 침체가 지속하는 만큼 미분양 증가세를 막기는 어려울 거라고 전망하고 있다. 건설사 등 사업 주체들이 분양가를 낮추는 등의 자구 노력이 필요하다는 목소리도 지속해 나오고 있다.

미분양 증가세 주춤…주택 거래량도 늘어

국토교통부는 지난 2월 말 기준 전국 미분양 주택 수가 총 7만 5438가구로 집계됐다고 30일 밝혔다. 전달 7만 5359가구보다 0.1%(79가구) 증가하는 데 그쳤다. 최근 가팔라졌던 미분양 주택 증가세가 확연하게 꺾였다는 점이 눈길을 끈다.

지역별로 보면 수도권의 경우 전달 1만 2257가구에서 지난달 1만 2541가구로 미분양 주택이 2.3% 늘었다. 특히 서울은 지난 1월 996가구에서 지난달 2099가구로 110.7% 증가했다. 반면 지방은 6만 3102가구에서 6만 2897가구로 0.3% 줄었다.

지난해 8월 이후로 국내 미분양 주택은 매달 많게는 한 달에 1만 가구 이상 늘어나면서 위기감이 커졌다. 특히 지난 1월 말에는 미분양 주택이 7만 가구를 넘어서여 10년여 만에 최대치를 기록하기도 했다.

이런 흐름이 이어지자 일각에서는 국내 미분양 주택 규모가 10만 가구까지 늘 수 있다는 전망도 나왔다. 원희룡 국토교통부 장관 역시 최근 미분양 주택 증가세와 관련, "미분양 물량 10만 가구까지는 예측 내지 각오하고 있다"고 언급하기도 했다.

하지만 정부가 올해 초부터 적극적으로 추진한 규제 완화 효과 등으로 청약 시장에 불던 찬바람이 다소 사그라든 것으로 풀이된다.

2월 주택 매매거래량 역시 눈에 띄게 늘었다. 전국 주택 매매거래량은 4만 3179가구로 전달(2만 5761가구)보다 59.9% 증가했다. 1년 전 거래량인 4만 1191가구와 비교해도 증가한 수치다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "정부가 지난해 말부터 규제 완화에 대한 의지를 지속해 보여줬던 영향으로 미분양 주택 증가세가 주춤한 것으로 볼 수 있다"며 "앞으로도 미분양 주택 수 자체는 늘어날 가능성이 있지만 지난해 하반기처럼 급속하게 증가하지는 않을 것으로 보인다"고 설명했다.

"분양 미룬 영향도…대내외 불확실성은 여전"

다만 지난달 미분양 주택 증가세가 완화한 건 수요가 완전히 살아난 영향이라기보다는 건설사 등 사업 주체들이 분양을 미룬 영향이 있다는 분석도 있다.

실제 올해 2월까지 누적 분양 실적은 전국 기준 1만 945가구로 지난해 같은 기간(4만 4233가구)보다 75.3% 감소한 것으로 나타났다. 특히 지방에서 분양 물량이 같은 기간 1만9755가구에서 2943가구로 크게 줄었다.

아울러 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 주택이 증가했다는 점도 주목된다. 2월 말 전국 준공 후 미분양은 8554가구로 전달(7546가구)보다 13.4% 늘었다. 준공 후 미분양 규모는 지난 2021년 말 이후 7000가구대를 유지하다가 올해 들어서 점차 증가하는 추세다.

전문가들은 미분양 주택 증가세가 완화하긴 했지만 여전히 대외적인 불확실성이 큰 만큼 건설사 등 사업 주체들의 자구 노력이 필요하다고 지적하고 있다. 수익만 추구하기보다는 미분양 해소를 위해 분양가를 조정할 필요가 있다는 지적이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "고금리 기조가 지속하는 데다가 실물 경기 회복이 불확실한 상황이기 때문에 수요가 위축해 있는 흐름은 상당 기간 지속할 가능성이 크다"며 "미분양을 줄이기 위해서는 건설사들이 분양가를 합리적인 수준에서 책정하는 등의 자구 노력을 할 필요가 있다"고 설명했다.

권 팀장은 "청약 시장 분위기가 최근 들어서 조금 바뀌고 있기 때문에 건설사들이 기대감을 갖게 될 수 있다"며 "그렇다고 해서 미분양 주택이 줄어드는 정도는 아니고 증가세가 주춤하는 정도에 그칠 가능성이 크기 때문에 긴장감이 완전히 사라지지는 않을 것"이라고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230401&prsco_id=648&arti_id=0000015124

태전동 성원아파트 33평 급매 3억7000만

태전동 성원아파트 33평 급매 3억7000만

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아파트값 7주째 낙폭 감소… 용인 처인구는 0.45% 급등

 

아파트값 7주째 낙폭 감소… 용인 처인구는 0.45% 급등

정부의 규제 완화로 전국 아파트 값 하락세가 주춤해지는 가운데, 일부 지역은 가격이 상승세로 돌아서고 있는 것으로 나타났다. 특히 정부가 세계 최대 규모 반도체 산업단지를 조성하겠다고 밝힌 용인 처인구는 아파트 값이 크게 올랐다.

30일 한국부동산원에 따르면, 이번 주(27일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.19% 하락해 전주(-0.22%)보다 낙폭이 감소했다. 7주 연속으로 하락 폭이 줄고 있다. 수도권(-0.22%→-0.19%) 및 지방(-0.22%→-0.18%) 모두 낙폭이 줄었고 서울 역시 지난주 -0.15%에서 이번 주 -0.13%로 하락세가 주춤해졌다.

부동산원이 통계를 집계하는 전국 176개 시·군·구 중 아파트 값이 오른 지역은 지난주 2곳에서 이번 주 5곳으로 늘었다. 특히 지난 15일 반도체 클러스터 조성 계획이 발표된 용인 처인구는 0.45% 급등했다. 그 이전인 3월 셋째 주에는 -0.55%, 넷째 주에는 -0.02%였다. 부동산 업계는 처인구 남사읍과 이동읍 일대 아파트 급매가 소진되고, 호가가 오른 영향으로 분석하고 있다. 서울에선 강동구가 0.01% 올랐고, 세종시도 0.09% 상승했다.

전국 아파트 전세 가격은 0.29% 내려 전주(-0.36%)보다 낙폭이 축소됐다. 세종은 전셋값도 지난주 -0.05%에서 이번 주 0.04%로 상승 전환했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=023&arti_id=0003755117

꿈틀대는 매수심리…서울 아파트 20주 만에 70선 회복

 

꿈틀대는 매수심리…서울 아파트 20주 만에 70선 회복

기사내용 요약

작년 11월 이후 매수심리 70선으로 올라
서울 아파트값 낙폭도 7주 연속 축소 흐름

부동산 매수심리가 회복세를 보이면서 서울 아파트 매매수급지수가 20주 만에 70선으로 올라섰다. 부동산 규제 완화 이후 매수심리가 서서히 살아나는 모습이다.

31일 한국부동산원에 따르면 3월 넷째 주(27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 70.6으로 지난주 69.3 보다 1.3포인트(p) 상승했다.

서울 아파트 매매수급지수가 작년 11월7일(70.7) 이후 줄곧 60선에 머물다 20주 만에 70선으로 올라선 것이다.

매매수급지수는 부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 것으로 기준선 100보다 낮을수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 뜻이다.

작년 12월26일 63.1까지 떨어지며 최저치 기록을 갈아치우던 서울 아파트 매매수급지수는 3월 첫째 주부터 이번 주까지 4주 연속 상승하며 뚜렷한 회복세를 보이고 있다.

정부가 올해 초부터 서울 대부분 지역 규제지역 해제, 9억원 이하 주택에 대한 특례보금자리론 출시 등 강도 높은 부동산시장 경착륙 방지책을 쓰면서 매수심리가 회복된 것으로 해석된다.

다만 매매수급지수는 기준선인 100에 한참 못 미치는 수준이다.

서울 5개 권역의 매매수급지수 일제히 상승했다. 노원·도봉·강북구 등이 포함된 동북권은 74.9로 지난주 72.9에 비해 1.7포인트 상승했다. 서울에서 중저가 아파트가 많은 지역으로 특례보금자리론 출시 영향을 받는 모습이다. 5개 권역 중 가장 수치가 높았다.

강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 속한 동남권 수급지수도 전주보다 0.4포인트 오른 72.9를 기록했다.

용산·종로·중구가 속한 도심권은 74.8로 지난주(72.8)에 비해 2.0포인트 올랐고, 양천·강서·구로·영등포·동작·관악구가 있는 서남권(63.9→65.7), 은평·마포·서대문구가 속한 서북권(63.3→64.0)도 지수가 올랐다.

이런 분위기 속에 이번 주 서울 아파트값도 낙폭이 축소되는 분위기다. 부동산원 주간 통계에 따르면 서울 아파트값 하락폭은 7주 연속 축소돼 -0.13%를 기록했다. 특히 강동구 아파트값은 이번 주 0.01% 상승해 9개월 반 만에 상승세로 전환했다.

이번 주 서울 아파트 전세수급지수도 68.8을 기록해 전주(67.1)보다 소폭 올랐다. 수도권(70.8→72.3)과 지방(80.2→81.0) 모두 상승했다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 "미국발 금리 불활실성이 사라진 데다 정부의 1·3대책 규제 완화 효과가 시너지를 내내면서 아파트 매매 거래량이 늘어나고 있다"며 "거래 활성화는 가격 반등의 신호로 서울에서는 강남권이 먼저 상승으로 돌아설 가능성이 있다"고 말했다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=003&arti_id=0011774931

"보증금 돌려주고 싶어도"…전세대책 강화, 애먼 임대사업자도 '비상'

 

"보증금 돌려주고 싶어도"…전세대책 강화, 애먼 임대사업자도 '비상'

공시가 하락, 보증보험 가입요건 충족 어려워
DSR 등 규제 막혀 전세금 반환 대출도 막막
임대인 "보증금 미반환 방지 위한 실질적 대책 절실"

정부의 전세사기 방지 대책과 역대급 공시가격 하락 등이 맞물리면서 등록임대사업자들도 비상이 걸렸다

정부의 전세사기 방지 대책과 역대급 공시가격 하락 등이 맞물리면서 등록임대사업자들도 비상이 걸렸다.

오는 5월부터 강화되는 전세보증금 반환보증보험 가입 의무를 다하려면 공시가격이 떨어진 만큼 전셋값을 대폭 낮춰야 하고, DSR 규제에 막혀 보증금 반환 목적의 대출도 여의치 않아 진퇴양난에 빠졌단 하소연이 나온다.

31일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 오는 5월부터 전세보증금 반환보증보험에 가입하려면 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 현행 100%에서 90%로 하향 조정된다. 주택가격 산정 기준도 기존 공시가격 150%에서 140%로 낮아진다.

시세 파악이 힘든 만큼 기존 보증보험 가입 심사 시 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정 방식도 실거래가와 공시가격을 우선하는 것으로 변경된다. 실질적으로 보증보험에 가입하려면 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 한다.

속칭 '빌라왕' 사태로 촉발된 전세사기 피해가 줄을 잇자 깡통전세, 무자본 갭투자 방식의 전세사기 피해를 근절하기 위해 정부가 이처럼 대책을 강화한 것이다.

임대사업자 발등에 불이 떨어진 건 올해 공시가격이 발표되면서다. 지난 22일 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격 중 수도권 빌라의 경우 1년 전보다 평균 6.0% 정도 떨어졌다. 보증보험에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자들의 경우 강화된 요건을 맞추려면 기존보다 전셋값을 내려야 하는 셈이다.

전세사기 우려가 커지면서 시장에선 보증보험에 가입할 수 있는 선에서 사실상 보증금이 책정되고 있다.

가령 공시가 2억원 기준 전셋값 3억800만원까지 보증보험에 가입할 수 있던 물건이 5월부터는 2억4192만원까지만 가능해지는 것이다. 전세사기 우려가 커지면서 시장에선 보증보험에 가입할 수 있는 선에서 사실상 보증금이 책정되고 있다. 새 임차인을 구하려면 기존보다 6600만원가량 보증금을 낮춰야 하는데, 자금 여력이 부족한 임대인이라면 기존 임차인에게 그 차액만큼 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

한 다세대주택 임대인은 "보증보험에 가입하지 않으면 3000만원 과태료를 꼼짝없이 물어야 하고 자진 말소도 불가능하다. 의무임대기간 중에는 주택을 매각할 수도 없다"며 "기존 보증금과 갭이 수천만원까지 벌어지는데 그 차액을 감당하려면 반전세로 돌려서 월세라도 받아야지 별수 있냐"고 하소연했다.

임대사업자들은 역전세 위험이 이어지는 상황에서 공시가격 하락까지 더해져 외려 보증금 미반환 우려가 커진단 입장이다. 보증보험 가입 조건을 맞추지 못한 주택이 늘어나 주거안정 사각지대가 더 확대될 수 있단 견해다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 "정부가 지난 2일부터 다주택자에 대한 대출 규제를 완화했지만, 보증금 반환목적의 주택담보대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 막히고 사업자 대출은 RTI(임대업이자상환비율)가 적용돼 원만한 대출도 힘든 실정"이라며 "임차보증금 반환목적으로 한정한 주담대나 사업자 대출은 운용과 상한에 제한을 두더라도 DSR, RTI 등 범위를 넓혀 보증금 미반환 사례를 방지하도록 해야 한다"고 말했다.

다만 이와 관련해 국토부는 "전셋값이 가파르게 하락하는 추세를 고려하고 전세가율이 100%를 초과하는 주택 비중을 제외하면 보증보험 가입이 어려운 주택은 제한적일 것"이라며 "특히 최근 임차인 우위 시장 환경이 조성되고 있어 전세가율이 90%를 초과하더라도 임차인이 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증보험 가입이 가능하다"고 선을 그었다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=119&arti_id=0002698106