"보증금 돌려주고 싶어도"…전세대책 강화, 애먼 임대사업자도 '비상'
공시가 하락, 보증보험 가입요건 충족 어려워
DSR 등 규제 막혀 전세금 반환 대출도 막막
임대인 "보증금 미반환 방지 위한 실질적 대책 절실"
DSR 등 규제 막혀 전세금 반환 대출도 막막
임대인 "보증금 미반환 방지 위한 실질적 대책 절실"
정부의 전세사기 방지 대책과 역대급 공시가격 하락 등이 맞물리면서 등록임대사업자들도 비상이 걸렸다
정부의 전세사기 방지 대책과 역대급 공시가격 하락 등이 맞물리면서 등록임대사업자들도 비상이 걸렸다.
오는 5월부터 강화되는 전세보증금 반환보증보험 가입 의무를 다하려면 공시가격이 떨어진 만큼 전셋값을 대폭 낮춰야 하고, DSR 규제에 막혀 보증금 반환 목적의 대출도 여의치 않아 진퇴양난에 빠졌단 하소연이 나온다.
31일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 오는 5월부터 전세보증금 반환보증보험에 가입하려면 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 현행 100%에서 90%로 하향 조정된다. 주택가격 산정 기준도 기존 공시가격 150%에서 140%로 낮아진다.
시세 파악이 힘든 만큼 기존 보증보험 가입 심사 시 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정 방식도 실거래가와 공시가격을 우선하는 것으로 변경된다. 실질적으로 보증보험에 가입하려면 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 한다.
속칭 '빌라왕' 사태로 촉발된 전세사기 피해가 줄을 잇자 깡통전세, 무자본 갭투자 방식의 전세사기 피해를 근절하기 위해 정부가 이처럼 대책을 강화한 것이다.
임대사업자 발등에 불이 떨어진 건 올해 공시가격이 발표되면서다. 지난 22일 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격 중 수도권 빌라의 경우 1년 전보다 평균 6.0% 정도 떨어졌다. 보증보험에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자들의 경우 강화된 요건을 맞추려면 기존보다 전셋값을 내려야 하는 셈이다.
오는 5월부터 강화되는 전세보증금 반환보증보험 가입 의무를 다하려면 공시가격이 떨어진 만큼 전셋값을 대폭 낮춰야 하고, DSR 규제에 막혀 보증금 반환 목적의 대출도 여의치 않아 진퇴양난에 빠졌단 하소연이 나온다.
31일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 오는 5월부터 전세보증금 반환보증보험에 가입하려면 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 현행 100%에서 90%로 하향 조정된다. 주택가격 산정 기준도 기존 공시가격 150%에서 140%로 낮아진다.
시세 파악이 힘든 만큼 기존 보증보험 가입 심사 시 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정 방식도 실거래가와 공시가격을 우선하는 것으로 변경된다. 실질적으로 보증보험에 가입하려면 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 한다.
속칭 '빌라왕' 사태로 촉발된 전세사기 피해가 줄을 잇자 깡통전세, 무자본 갭투자 방식의 전세사기 피해를 근절하기 위해 정부가 이처럼 대책을 강화한 것이다.
임대사업자 발등에 불이 떨어진 건 올해 공시가격이 발표되면서다. 지난 22일 국토교통부가 발표한 공동주택 공시가격 중 수도권 빌라의 경우 1년 전보다 평균 6.0% 정도 떨어졌다. 보증보험에 의무적으로 가입해야 하는 임대사업자들의 경우 강화된 요건을 맞추려면 기존보다 전셋값을 내려야 하는 셈이다.
전세사기 우려가 커지면서 시장에선 보증보험에 가입할 수 있는 선에서 사실상 보증금이 책정되고 있다.
가령 공시가 2억원 기준 전셋값 3억800만원까지 보증보험에 가입할 수 있던 물건이 5월부터는 2억4192만원까지만 가능해지는 것이다. 전세사기 우려가 커지면서 시장에선 보증보험에 가입할 수 있는 선에서 사실상 보증금이 책정되고 있다. 새 임차인을 구하려면 기존보다 6600만원가량 보증금을 낮춰야 하는데, 자금 여력이 부족한 임대인이라면 기존 임차인에게 그 차액만큼 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있다.
한 다세대주택 임대인은 "보증보험에 가입하지 않으면 3000만원 과태료를 꼼짝없이 물어야 하고 자진 말소도 불가능하다. 의무임대기간 중에는 주택을 매각할 수도 없다"며 "기존 보증금과 갭이 수천만원까지 벌어지는데 그 차액을 감당하려면 반전세로 돌려서 월세라도 받아야지 별수 있냐"고 하소연했다.
임대사업자들은 역전세 위험이 이어지는 상황에서 공시가격 하락까지 더해져 외려 보증금 미반환 우려가 커진단 입장이다. 보증보험 가입 조건을 맞추지 못한 주택이 늘어나 주거안정 사각지대가 더 확대될 수 있단 견해다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 "정부가 지난 2일부터 다주택자에 대한 대출 규제를 완화했지만, 보증금 반환목적의 주택담보대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 막히고 사업자 대출은 RTI(임대업이자상환비율)가 적용돼 원만한 대출도 힘든 실정"이라며 "임차보증금 반환목적으로 한정한 주담대나 사업자 대출은 운용과 상한에 제한을 두더라도 DSR, RTI 등 범위를 넓혀 보증금 미반환 사례를 방지하도록 해야 한다"고 말했다.
다만 이와 관련해 국토부는 "전셋값이 가파르게 하락하는 추세를 고려하고 전세가율이 100%를 초과하는 주택 비중을 제외하면 보증보험 가입이 어려운 주택은 제한적일 것"이라며 "특히 최근 임차인 우위 시장 환경이 조성되고 있어 전세가율이 90%를 초과하더라도 임차인이 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증보험 가입이 가능하다"고 선을 그었다.
한 다세대주택 임대인은 "보증보험에 가입하지 않으면 3000만원 과태료를 꼼짝없이 물어야 하고 자진 말소도 불가능하다. 의무임대기간 중에는 주택을 매각할 수도 없다"며 "기존 보증금과 갭이 수천만원까지 벌어지는데 그 차액을 감당하려면 반전세로 돌려서 월세라도 받아야지 별수 있냐"고 하소연했다.
임대사업자들은 역전세 위험이 이어지는 상황에서 공시가격 하락까지 더해져 외려 보증금 미반환 우려가 커진단 입장이다. 보증보험 가입 조건을 맞추지 못한 주택이 늘어나 주거안정 사각지대가 더 확대될 수 있단 견해다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 "정부가 지난 2일부터 다주택자에 대한 대출 규제를 완화했지만, 보증금 반환목적의 주택담보대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 막히고 사업자 대출은 RTI(임대업이자상환비율)가 적용돼 원만한 대출도 힘든 실정"이라며 "임차보증금 반환목적으로 한정한 주담대나 사업자 대출은 운용과 상한에 제한을 두더라도 DSR, RTI 등 범위를 넓혀 보증금 미반환 사례를 방지하도록 해야 한다"고 말했다.
다만 이와 관련해 국토부는 "전셋값이 가파르게 하락하는 추세를 고려하고 전세가율이 100%를 초과하는 주택 비중을 제외하면 보증보험 가입이 어려운 주택은 제한적일 것"이라며 "특히 최근 임차인 우위 시장 환경이 조성되고 있어 전세가율이 90%를 초과하더라도 임차인이 보증부 월세 등을 선택함으로써 보증보험 가입이 가능하다"고 선을 그었다.
출처:네이버부동산
원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230331&prsco_id=119&arti_id=0002698106
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