尹 "부동산 연착륙" 주문에 급해진 관계부처…어떤 해법 나올까

 

尹 "부동산 연착륙" 주문에 급해진 관계부처…어떤 해법 나올까

거래량 '회복세' 탔지만 예년에 비해 적어
이미 '종합대책' 발표돼…"나올 방안 제한적"

윤석열 대통령이 부동산 시장 연착륙과 주거약자 부담완화 방안 위한 대책 강구를 주문하면서 관계 부처의 움직임도 빨라질 전망이다. 전세사기 등 당면 과제를 해결하라는 것인데, 이미 관계부처가 세제와 대출 규제 완화 등 '종합대책'을 발표했었던 만큼 나올 수 있는 해법은 많지 않을 것으로 보인다.

◇'DSR' 완화 시급…"실질적인 수요 늘려야"

전문가들은 관계부처에서 내놓을 수 있는 대책에는 한계가 있다고 관측하는 한편, 시급한 과제로는 '거래 활성화'를 꼽으며 드라이브를 걸어야 한다고 설명했다.

앞서 국토교통부는 거래절벽을 해결하기 위해 보금자리론을 출시하고, 주택담보대출비율(LTV)을 확대하는 등 대출과 세제를 중심으로 한 지원책을 내놨다. 효과가 없진 않았다. 실제로 서울 아파트 거래량은 지난 17일 기준 2800건을 기록했다. 신고 기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 최종 거래량은 더 늘어날 수 있다.

거래량은 시장의 침체 속에서도 지난 11월부터 5개월 연속 꾸준히 늘어나고 있다. 한동안 1000건 아래에 머물던 거래량은 정부의 1·3대책 발표 이후 2000건대까지 올라섰다. 그러나 예년에 비해선 저조한 수준이라는 평가도 많다.

이보다 거래량을 끌어올리기 위해선 총부채원리금상환비율(DSR) 완화가 필요하다고 입을 모은다. 실질적인 매수수요를 더 키울 필요가 있다는 설명이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "실수요자들을 위해 DSR 규제를 완화할 필요가 있다"며 "지금은 가격도 어느 정도 내려온 상황이라 대출받기가 용이해지면 집을 마련하려고 하는 이들이 늘어날 것"이라고 했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수도 "DSR의 경우 해외에선 일종의 가이드라인이지 우리나라처럼 강제로 적용하는 것이 아니다"라며 "금융기관이 탄력적으로 운영할 수 있게 하는 등 유연화해야 한다"고 말했다.

다만 고금리라는 점이 복병이다. 이자 부담이 커진 상황에서 집값 하락은 '하우스푸어' 등을 양산할 수 있기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "사실 DSR을 풀어주면 수요가 회복될 수는 있을 것으로 본다"면서도 "다만 지금은 고금리 상황이라 대출을 내면 부담이 큰데 거기에다가 집값이 하락하면 차주의 부담이 이만저만이 아닐 것"이라고 설명했다.

◇미분양 '선제관리' 필요…"매수자 세제 헤택 줘야"

또 다른 당면 과제인 '미분양' 역시 관리가 필요하다고 전문가들은 설명한다. 다만 '매입' 등 직접적인 지원이 아닌 미분양 주택 매수자에게 양도소득세 혜택을 주는 등 우회적인 방안이 제시돼야 한다고 강조했다.

송승현 대표는 "정부가 직접적인 지원을 하는 것은 국민적 공감대를 얻기도 어렵고 적절하지도 않다"며 "과거에도 미분양 매수자에게 양도세 혜택을 준 적이 있는데, 비슷한 방식의 세제 혜택을 주는 것을 고려할 필요가 있다"고 했다.

지역별 차등 지원이 이뤄져야 한다는 의견도 있다. 모든 지역에 지원을 하는 것보다는 문제가 심각한 지방권을 중점 지원할 필요가 있다는 것이다.

심형석 교수는 "지금 미분양이 문제가 되는 곳은 수도권이 아닌 지방권"이라며 "수도권은 미분양이 해소되고 청약 성적도 나오고 있는데, 굳이 지원하기보다는 양도세 면제 등 세제 혜택을 지방 쪽을 집중해 관리해야 한다"고 했다.

◇"PF 더 이상 지원 '부적절'…기존 대책 확대 전망"

뇌관으로 떠오른 부동산 PF와 관련해선 이 이상의 지원책을 마련하기는 어렵다고 봤다. 기존에 발표한 대책을 확대하는 선에서 움직일 가능성이 크다는 게 전문가들의 전망이다. HUG는 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증을 10조원 규모로 공급해 건설사 미분양 위험을 줄이기로 했는데 이런 범위를 넓히는 방식 등을 통해서다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "이미 정부가 PF 관련 지원을 하고 있고, 더 이상 지원책을 마련하는 것은 어려워 보인다"며 "과거 부동산 호황기 시절 위험성을 검증하지도 않고 사업에 뛰어들다 보니 무리한 사업이 우후죽순 벌어졌다. 이런 곳까지 지원하면 증권사, 투자사들의 손실을 정부가 보전해주겠다는 의미가 된다"고 했다.

◇전세사기 '혜택' 아닌 '근절방안' 도출해야

전세사기·역전세 등의 경우 지원이 아닌 근본적인 문제를 해결할 방안을 찾아야 한다는 목소리가 높다. 전세제도가 존재하는 한 언제든지 다시 문제가 불거질 수 있는 만큼 사전 예방책이 필요하다는 주장이다.

심형석 교수는 "지금은 전세제도 아래에서 발생하는 문제를 예방하는 방안을 강구해야 한다"며 "보증보험 가입을 의무화한다면 문제 자체를 막을 수 있다"고 말했다.

전세자금대출의 손질도 거론된다. 소득 수준을 고려하지 않았던 무분별한 전세자금대출이 지금의 사태를 키운 만큼 전반적인 점검이 필요하다는 의미다.

윤수민 부동산전문위원은 "전세대출은 담보대출과는 다르게 집값의 80%까지 대출이 가능했다"며 "무분별하게 이뤄진 것인데, 이 비율을 조정할 필요가 있다"고 강조했다.

보증금 반환을 위한 대출 완화도 검토해야 한다고 설명한다. 윤수민 위원은 "임대인에게 대출을 열어줘 보증금을 돌려줄 수 있도록 하는 방안도 필요한 시점"이라고 했다.

일각에서 제기되는 '에스크로' 도입은 실효성이 떨어진다고 지적했다. 에스크로는 임차인의 전세보증금을 집주인이 아닌 금융기관에 맡겨놓는 방식이다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 에스크로 제도 도입을 검토해 보겠다고 밝혔다.

심형석 교수는 "사실 보증금을 활용하려고 전세를 놓는 것인데 에스크로를 도입한다면 전세 자체가 사라지게 될 것"이라며 "실효성이 극히 낮다"고 지적했다.

윤 위원도 "전세를 없애는 방안"이라며 "에스크로가 도입되면 임대 유형이 월세로 전환될 가능성이 크다"고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=421&arti_id=0006813849

“1기 신도시 특별법 제정 언제?”…목 빠지는 주민들

 

“1기 신도시 특별법 제정 언제?”…목 빠지는 주민들

국회, 전세사기 특별법 논의로 분주
“서울은 속도 내는데”…1기 신도시, 특별법 없이 재건축 어려워
“주민들 재건축 기대감 커, 국회서 특별법 처리 속도 내야”

1기 신도시 재정비 추진을 위한 특별법이 발의됐지만 국회 상임위원회 문턱을 넘지 못하자 주민들 사이에선 볼멘소리가 나온다.

18일 국회에 따르면 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안(1기 신도시 특별법)’은 현재 국토교통위에서 계류 중이다.

해당 특별법은 지난 3월 말 송언석 의원(국민의힘·경북김천)이 대표 발의했다. 1기 신도시 등 노후계획도시에 대한 재정비 추진 근거를 마련하고자 입법이 추진되고 있으나 국회에서 본격적인 논의는 아직이다.

최근 전세사기 문제가 사회적으로 파장을 일으키자, 국회에서는 관련 특별법에 대한 처리를 우선적으로 진행하고 있다.

그러나 여야가 전세사기 피해자 기준과 지원 수준에 대해 이견으로 협의가 길어지면서 1기 신도시 특별법을 비롯한 부동산 관련 법안 논의도 뒤로 밀린 상태다.

국회 한 관계자는 “원래 16일 국토위에서 1기 신도시 특별법도 논의가 될 예정이었는데 최근 전세사기 문제가 시급하다 보니 우선순위가 뒤로 밀렸다”며 “1기 신도시 특별법은 여야 이견이 있는 법안은 아니기 때문에 전세사기 특별법이 정리되면 빠르게 통과될 수 있을 것”이라고 말했다.

다만 “제정법이다 보니 법 개정보다는 시일이 좀 더 걸릴 수는 있다”고 덧붙였다.

국토교통부는 지난해부터 1기 신도시 아파트들의 재건축 연한인 30년이 다가오자 본격적으로 재정비 사업의 밑그림을 그리고 특별법 제정과 마스터플랜 수립을 추진하고 있다. 이와 함께 안전진단 등 재건축 규제 완화책을 발표하기도 했다.

이 같은 규제 완화로 올해부터 서울에서는 안전진단을 통과하는 단지들이 나오면서 재건축에 속도가 붙고 있다.

반면, 1기 신도시의 경우 완화된 기준으로도 안전진단을 통과할 수 없어 특별법 마련이 절실한 상황이다. 사업성 측면에서도 용적률을 종상향하는 수준으로 혜택을 누릴 수 있는데 이러한 인센티브와 공공기여 수준도 법이 마련돼야 구체화 될 수 있다.

특히 주민들 사이에서 쟁점이 됐던 통합재건축에 대해서도 주민 공감대가 형성되고 있어 특별법이 통과되면 선제적으로 사업에 뛰어들 수 있는 선도지구 지정에 도전할 단지들도 나올 전망이다.

범 1기 신도시 재건축연합회 관계자는 “지난 7일 원희룡 국토부 장관이 분당에 왔을 때 특별법 논의가 시작된다는 얘기가 나와서 많이 기대했는데 요즘 정치 이슈 등으로 묻힌 거 같다”면서도 “일단 전세사기 등은 워낙 시급한 사안이니 여야에서 빨리 처리를 할 필요는 있다고 생각되고 1기 신도시 특별법은 올해 중으로 국회를 통과를 목표로 주민 의견을 충분히 수렴하는 절차를 거쳤으면 한다”고 말했다.

김준형 일산 총괄기획가는 “국회에서 빨리 1기 신도시 특별법 처리가 진행되기를 바라고 있지만 진도가 안 나가고 있다”면서 “주민들 입장에선 재건축에 대한 기대가 많아졌는데, 법이 통과되지 않으면 현실적으로 할 수 있는 것이 아무 것도 없기 때문에 이와 같은 관점에서 빠르게 진행될 필요가 있다”고 지적했다.

그러면서 “앞으로 특별법 통과가 1기 신도시 재정비에 있어 중요한 기점이 될 것”이라며 “현재는 지자체나 국토부가 법 통과를 전제로 마스터플랜 등 사전 준비 작업을 하고 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=119&arti_id=0002713630

"20년 이상 보유자 혜택 늘려야"…재건축 부담금 더 낮추나

 

"20년 이상 보유자 혜택 늘려야"…재건축 부담금 더 낮추나

지난달 재초환 완화법 국회 상임위 첫 논의서
1주택 조합원 부담금 감면 혜택안 수정 요구
20년 이상 보유 시 50% 넘는 감면율 적용 거론
상가 보유 조합원도 부담금 감면 혜택 대상 포함

재건축 부담금 완화법에 대한 국회 상임위원회 논의 과정에서 20년 이상 초장기 보유 조합원을 대상으로 부담금 감면 혜택을 확대해야 한다는 의견이 나오면서 수정안이 나올지 주목된다. 재건축 아파트에 더해 상가를 장기 보유한 조합원까지 부담금 감면 대상에 포함해야 한다는 국회 의견에는 정부가 동의의 뜻을 밝히면서 법안에 반영될 가능성이 커졌다.

18일 국회에 따르면 국회 국토교통위원회는 지난달 말 열린 국토법안심사소위원회에서 재건축초과이익환수제(재초환) 완화를 골자로 한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안’을 처음 논의했다. 국민의힘 소속인 김정재·유경준·배현진 의원은 지난해 각각 해당 개정안을 대표 발의했지만, 상임위 문턱조차 넘지 못하며 처리가 늦어지고 있다.

국토위 법안소위에서는 1주택 장기보유 조합원에게 재건축 부담금을 감면하는 방안을 두고 수정이 필요하다는 의견이 나왔다. 개정안은 지난해 9월 정부에서 발표한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 따라 준공 시점부터 역산해 재건축 대상 아파트를 6년 이상 보유한 1주택 조합원에게 부담금을 10% 감면하는 내용을 담았다. 이후 1년 단위로 10%씩 감면율을 높여 10년 이상 보유 시 최대 50%의 감면율을 적용한다.

그러나 국토위 위원들은 재건축 연한(준공 30년)을 고려해 10년을 넘어 20년 이상 보유한 1주택 조합원에게는 더 높은 감면율을 적용해야 한다고 지적했다. 김병욱 더불어민주당 의원은 “20년 이상 보유한 조합원들은 투기 의도가 없는 사람들로, 좀 더 혜택을 주는 것이 취지에 맞다”며 “기본적으로 (재건축 부담금 완화에) 동의를 하되 추가적으로 논의할 부분이 있다”고 말했다. 같은 당 김민철 의원도 “우리나라는 준공 30년이 되면 재건축을 시작하는데 (장기 보유 기간이) 10년이면 너무 적다”며 “장기 보유자에게 더 파격적으로 (감면)할 수 있는 부분도 검토해야 한다”고 제안했다.

국토교통부는 양도소득세 등 다른 제도 사례와 재건축 사업 기간 등을 참고해 최대 감면율 적용 대상을 ‘10년 이상 보유’로 정했다고 설명했다. 1주택자가 10년 이상 장기 보유한 뒤 처분할 경우 양도차익의 80%까지 공제하는 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 제공하거나 1주택 조합원이 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있도록 한 것이 그 예다. 이원재 국토부 1차관은 “통상적으로 재건축 기간이 10년 남짓 된다”며 “기간이 더 진행되는 부분의 감면 필요성에 대해서는 (국회) 논의를 해주면 검토하도록 하겠다”고 말했다.

국토위는 20년 이상 장기 보유 1주택 조합원에게 추가 감면 혜택을 제공하는 대안을 마련한 뒤 재논의하기로 의견을 모았다. 이를테면 20년 이상 보유 시에는 60%, 30년 이상 보유 시에는 70%의 감면율을 적용하는 방식이 될 수 있다. 구체적인 방안은 이달 전세사기 피해 지원을 위한 특별법 제정안 처리 후 논의될 것으로 전망된다.

재건축 부담금 감면 대상도 확대한다. 개정안은 ‘재건축 대상 주택’을 보유한 1주택자에 한해 부담금 감면 혜택을 제공하도록 규정해 상가 등 부대·복리시설을 장기 보유한 조합원은 그 대상에서 제외하고 있다. 그러나 국토위 수석전문위원은 부대·복리시설 보유 조합원도 재건축 부담금 부과 대상인 만큼 장기 보유 시 주택 보유 조합원과 마찬가지로 부담금 감면 혜택을 제공해야 한다는 의견을 제시했고, 국토부도 이에 동의하면서 개정안이 일부 수정될 것으로 보인다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=011&arti_id=0004191915

"전세금 일부만 주겠다네요" 역전세난 속 대처법

 

"전세금 일부만 주겠다네요" 역전세난 속 대처법

보증금 전액 또는 일부 반환 받지 못할 경우 "대항력 상실하지 않는 것"이 핵심

하반기에 접어들수록 역전세난 현상이 도처에서 발생할 것으로 예측되며 보증금 반환을 둘러싼 사회적 갈등이 증폭될 전망이다. 보증금을 아예 돌려받지 못하는 경우부터 일부만 반환해주는 등 다양한 케이스가 예상된다. 이런 때 세입자로서 가장 중요한 건 '대항력'을 잃지 않는 것이라고 전문가들은 강조했다.

역전세난은 지난해 하반기부터 금리 인상 등의 영향으로 주택 가격이 급락하면서 전세 가격도 나란히 내리막길을 걸으며 나타나는 현상이다. 특히 올해 하반기 전세 가격이 급등했던 시기(2021년 7월 이후)의 임대차 계약이 만료되면서 역전세로 인한 임대인과 임차인 간 갈등 상황이 발생할 가능성이 높다는 우려가 제기되고 있다.

전세 가격 하락은 지난해 6월 이후 계속되고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 전세가격은 5억1천77만원으로 2021년 6월(4억9천834만원) 이후 최저치를 기록했다. 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "전셋값 약세가 지속되는 가운데 가격 고점이었던 2021년부터 2022년 초까지 계약한 임차인들의 전세 만료시점이 속속 도래하면서 역전세 이슈는 한동안 이어질 전망"이라고 내다봤다.

전세가격 급락으로 인해 집주인이 전세금을 일부만 먼저 반환하거나 차액에 대한 이자를 주겠다는 등의 상황이 심심치 않게 생기고 있다. 어떻게 대응해야 할까. 전문가들은 일단 일부라도 전세금을 돌려받고 '대항력'을 잃지 않는 게 중요하다고 강조했다.

김예림 법무법인심목 대표변호사는 "임대인의 사정이 추후에 어떻게 될 지 모르기 때문에 일부라도 돌려받는 게 좋다"며 "다만 보증금을 전부 돌려받을 때까지 전입신고와 확정일자를 유지하는 게 중요하다. 보증금 일부를 돌려받았다고 해서 이사를 한다면 대항력을 잃을 수도 있기 때문에 임차권 등기 등을 통해 대항력을 상실하지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 "일부라도 돌려받는 게 낫다"며 "못 받은 보증금에 대해선 공증을 받아두는 게 도움이 된다. 임대인이 협조한다면 강제집행을 인정하는 취지의 공정증서를 받아두는 게 비용 측면에서도 긍정적"이라고 말했다. 이어 "만약 임대인이 협조하지 않는다면 임차권 등기라도 받아두는 게 좋다"고 덧붙였다.

다만, 보증금을 돌려받은 부분에 대해선 임대인이 관련 증거를 남겨놓을 필요가 있다고 설명했다. 김 변호사는 "임차인의 경우 보증금 전액이 적힌 계약서가 있어 괜찮지만 임대인 입장에선 계약서 재작성이 필요할 수도 있다"며 "다만 새로운 계약이 돼서 확정일자를 새로 받아야할 수도 있다. 그런 경우 (임차인이) 선순위에서 밀릴 수도 있기 때문에 돌려받은 금액은 영수증 등으로 남겨 놓는다면 좋을 것 같다"고 말했다.

엄 변호사는 "계약 관계를 유지할 거라면 계약서를 보증금이 감액된 부분에 대해선 다시 써야한다. 다만 계약을 종료할 예정인데 보증금을 일부만 받은 상태에서 집주인의 상황을 기다려 주기로 한 거라면 계약서를 새로 쓸 건 아니다"라며 "나중에 발생할 수 있는 분쟁이 걱정된다면 분명한 의사표시를 문자로라도 남기는 게 좋다"고 설명했다.

이 밖에 전세계약을 맺은 후 계약 기간 중 집주인이 노환 등으로 사망하는 경우 상속 분쟁으로 보증금 반환이 어려운 상황도 더러 발생하고 있는데 현실적인 예방책은 찾기 어려워 보인다.

김 변호사는 "특별히 미리 대비할 방법은 없다"며 "상속인들이 임대인 지위를 승계하는데 상속인들 간에 분쟁이 생겨 임대차 계약에 문제가 생기는 건 미리 대안을 세우기엔 어려운 측면이 있다"고 말했다.

엄 변호사는 "그런 경우가 의외로 많은데 (여러 상속인 중) 누구를 피고로 결정할 지 애매해서 소송 절차를 하는 것도 번거롭다"며 "공동소유자 간에 분쟁이 발생하면 소유자를 특정하지 못하고 세입자는 그 문제로 소송이 길어지는 위험성이 있다"고 전했다.

그러면서 "사망의 경우를 가정하고 계약서를 쓰긴 현실적으로 어려워 보인다"며 "만약 그런 문제를 떠나서 계약서에 조항을 달겠다면 임대인의 부동산 상속이 개시될 경우 임대차 대리 권한은 자식 중 누구에게 있는 것으로 한다는 등의 내용을 넣는 등의 방안을 생각해 볼 수 있겠다"고 부연했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=031&arti_id=0000747098

엄정숙 변호사 "전셋집 경매 시작되면 세입자 배당 신청해야 해"

 

엄정숙 변호사 "전셋집 경매 시작되면 세입자 배당 신청해야 해"

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사

임대차계약 기간이 남아있는 상황에 임대인의 채무로 인해 집이 경매 절차에 들어가게 되면 세입자가 보증금 반환 청구와 소송을 할 수 있다. 소송하지 않아도 경매 낙찰에 따른 배당 요구를 신청해 전세금을 돌려받는 방법도 있다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 17일 "임대인의 채무 문제로 집이 경매에 넘어가는 것은 법률상 정당한 계약 해지 사유에 해당한다"면서 "소송을 제기할 때는 임대차계약이 해지돼야하고 사유를 근거로 제시할 수 있어야 한다"면서 이렇게 밝혔다.

엄 변호사는 "세입자가 임대인을 상대로 내용증명, 전화, 문자메시지, 카카오톡 등을 보내 부동산 경매를 사유로 임대차계약 해지를 요청하겠다는 의사를 밝히고 임대인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다"고 설명했다.

만약 임대인이 임대차계약 기간이 남았다는 이유로 전세금 반환을 거부할 경우에 소송을 제기할 수 있다.

엄 변호사는 "전세금반환청소송을 하는 것이 가장 확실하지만 소송이 부담된다면 '배당요구 종기일'까지 법원에 배당요구를 신청할 수 있다"고 조언했다.

경매가 시작되면 세입자는 임대인에게 배당을 요구해야 하는데 이에 대한 마감일이 배당요구 종기일이다. 세입자는 채무 관계에서 채권(전세금)을 보유한 채권자로 인정된다. 세입자가 배당 요구를 신청해 법원이 수용할 경우 경매 낙찰대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다.

엄 변호사는 "만약 세입자가 해당 주택에 더 거주해야 하는 사정이 있는 경우에는 배당요구 신청을 하지 않고 경매 낙찰자가 나타날 때까지 기다려도 된다"면서 "낙찰자는 집주인의 지위를 승계받게 돼 임대차계약 기간이 종료된 후에 낙찰자에게 전세금 반환을 요구할 수 있다"고 말했다.

이어 "세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖췄는지 확인이 필요하다"면서 "만약 대항력을 갖추지 않은 경우 선순위 채권자가 아니기 때문에 전세금을 돌려받기가 어려울 수 있다. 세입자가 전입신고를 했다면 대항력을 갖추게 된다"고 덧붙였다.

다만 다른 채권자에 의해 근저당이 설정되기 전 전입신고를 했는지 여부와, 근저당이 설정된 부동산과 임대차계약을 한 후 전입신고를 한 경우 보증금 반환이 안될 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230517&prsco_id=417&arti_id=0000921344

아파트값 바닥 다졌나… 서울 실거래가 3개월 연속 올라

 

아파트값 바닥 다졌나… 서울 실거래가 3개월 연속 올라

강남4구, 2년여만에 최대 상승

지난 3월 말 서울 송파구 잠실동 ‘잠실엘스’ 전용면적 84㎡가 21억6000만원에 팔렸다. 이 아파트는 올해 초만 하더라도 매매가격이 18억~19억원대였는데, 3월 거래된 3채는 모두 21억4000만~21억6000만원에 팔렸다. 약 두 달 사이에 2억원 넘게 오른 것이다. 이웃 단지인 ‘리센츠’ 전용 84㎡ 역시 3월 거래된 11채의 매매가격은 20억~22억원으로, 19억원까지 내렸던 연초보다 크게 올랐다.

서울 아파트 실거래가가 3개월 연속 상승했다. 특히 고가 아파트가 밀집해 있는 강남 4구는 지난 3월 아파트 실거래가 상승 폭이 2년 8개월 만에 가장 컸다. 서울 주요 인기 단지에선 급매물 소진 이후, 가격 상승세가 이어지면서 서울 집값이 바닥을 다지고 회복 국면에 들어섰다는 분석이 나온다. 다만 전문가들 사이에선 여전히 서울 아파트 거래량이 예년에 비해 많지 않고, 경기 침체에 대한 우려가 커 상승 전환을 예단하기는 어렵다는 견해도 많다.

강남 대단지 실거래가 2억씩 올라

16일 한국부동산원에 따르면, 올해 3월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.61% 상승했다. 부동산원이 표본 조사를 통해 작성하는 매매가격지수와 달리, 실거래가지수는 월별로 실제 거래된 아파트의 가격 변동을 전수(全數) 조사해 만든다. 거래 신고 기간(30일)과 분석에 걸리는 시간 때문에 한 달 정도 늦게 발표된다. 실제 거래된 것을 대상으로 하는 만큼, 시장 상황을 비교적 정확하게 반영한다는 평가를 받는다.

서울 아파트 실거래가지수는 작년 5월(-1.45%) 하락으로 전환한 뒤 8개월 연속 떨어지다가, 올해 1월(1.10%)부터 3개월 연속 오름세를 이어가고 있다. 다만 3월 상승 폭(1.61%)은 2월(1.95%) 보다는 소폭 줄어들었다. 아직 최종 수치가 집계되지 않았지만, 4월 잠정치 역시 1.22% 올라 오름세는 유지할 것으로 보인다.

서울 5개 권역 중에선 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)가 있는 동남권의 상승세가 두드러졌다. 동남권의 3월 실거래가지수는 3.22% 상승해 2020년 7월(4.49%) 이후 2년 8개월 만에 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 강남구 개포동 ‘레미안블레스티지’ 전용 59㎡는 올해 초에는 17억원대에 거래됐으나, 지난달에는 18억5000만~19억원에 팔렸다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡는 연초 16억~17억원대에서 거래되던 것이 이달 들어 18억~19억원대로 올랐다.

노도강(노원·도봉·강북구)이 포함된 동북권은 1.16% 올랐고, 양천·강서·구로구 등이 포함된 서남권(1.13%), 서대문·마포·은평구 등이 포함된 서북권(0.92%)도 상승했다.

시장에선 당초 2~3월에 나온 급매물이 모두 소진되면 거래가 감소하면서, 가격이 더 떨어질 것이라는 전망이 많았다. 하지만 15억원 초과 아파트 대출이 허용되고, 시중은행 주택담보대출 금리도 안정되면서 매수세가 지속되고 있다. 또 집주인들이 올해 공시가격 하락으로 보유세 부담이 줄면서 매물을 거두는 것도 가격 상승의 요인으로 꼽힌다.

바닥은 확인, 상승 전환은 ‘글쎄’

전문가들은 서울 집값이 바닥을 다지고 회복 국면에 들어섰다는 관측을 내놓고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 집값은 혼조세 속 바닥을 다지는 모습”이라며 “규제지역 해제 효과와 보유세 부담 완화 등의 영향으로 집값이 추가로 하락할 가능성은 낮다”고 말했다.

그러나 아직 본격적인 상승세로 이어지기 어렵다는 의견도 있다. 우선 예년엔 서울 아파트 거래가 한 달에 7000건 안팎이었지만, 요즘은 3000건 안팎에 그친다. 또 역전세난 때문에 보증금을 돌려주기 위해 갑자기 집을 팔아야 하는 집주인도 많다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “집값이 본격적으로 상승기에 접어들려면, 실수요자 이외에 투자 수요가 가세하면서 거래가 크게 늘어야 한다”며 “아직은 실수요자들이 저가 매물을 찾는 상황”이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “금리 수준이 여전히 높고, 2021년 고점에서 체결된 전세 계약 만기도 하반기에 돌아와 역전세난이 더 심화할 수 있다”며 “경기도 좋지 않아 집값이 강하게 반등하기는 어려운 환경”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230517&prsco_id=023&arti_id=0003764037

"수명 다했다"…전세제도 대수술 예고

 

"수명 다했다"…전세제도 대수술 예고

서울 송파구의 부동산 사무소에 매물 전단이 붙어있다. 

원희룡 국토교통부 장관이 전세시장에 혼란을 가져온 임대차3법 전면 개정에 나서겠다고 밝혔다. 전세사기, 보증금 미반환 사고 등 전세 관련 문제가 계속 불거지고 있는 상황에서 전세제도를 근본적으로 바꾸는 방향으로 법을 뜯어고치겠다는 계획이다. 이와 관련해 한 차례 유예한 임대차3법 중 하나인 임대차 신고제 시행 시기는 1년 더 미루기로 했다.

원희룡 국토부 장관은 16일 기자간담회에서 "전세제도는 그동안 우리 사회에서 역할을 해왔으나 이제는 수명을 다한 게 아닌가 본다"며 "임대차3법을 특히 전세 사기나 주거 약자들에 대해 피해를 끼칠 부분을 막는 방향으로 본격 연구하겠다"고 말했다. 이어 "하반기에는 이 문제를 본격적으로 해야 하지 않나 생각한다"고 덧붙였다.

원 장관은 임대차3법 폐지보다 개정에 무게를 두겠다고 했다. 그는 "단순히 억지로 4년간 (전세기간) 보장, 신고 안 하면 과태료 식으로 복잡한 문제에 대해 그냥 회초리 하나 들고 강요한 것으로 대책이 될 수 없다"며 "꼭 법 폐지만이 답이 아니라 근본적으로 전세제도 자체를 바꿔야 한다"고 했다.

국토부는 지난해 9월부터 주택 임대차법 개선을 위한 연구용역을 추진 중이며 내년 1월 나오는 연구 결과 등을 반영해 관련 제도에 대한 종합적인 개선방안을 마련한다는 계획이다.

다음 달 적용 기한이 다가오는 임대차3법 중 하나인 임대차 신고제는 1년 더 미룬다. 원 장관은 "여러 안을 놓고 검토했는데 현재 1년 더 유예하기로 결정했다"며 "전세가율, 역전세, 깡통전세, 전세사기 등 문제가 엉켜 있는 상황에서 임대차 신고라는 단편적인 행정에 행정력을 쏟기보다는 전체적인 임대차 시장을 공사하고 어느 정도 줄기를 잡은 시점에서 행정벌을 적용하기로 했다"고 말했다.

이에 임대차 신고제 계도기간은 당초 이달 31일에서 내년 5월31일까지 1년 연장된다. 국토부는 도입에 따른 국민부담 완화, 행정 여건 등을 감안해 2021년부터 2년간 과태료를 부과하지 않는 계도기간을 운영해왔다. 신고제 취지가 과태료 부과가 아니라 투명한 거래 관행을 세운다는 점, 계도 기간에 신고량이 증가해온 점 등을 종합적으로 고려했다.

전문가들은 임대차3법 개선안이 필요하다는 데 공감하면서도, 2년 전 법 자체가 도입될 당시 충분한 논의 없이 급하게 마련된 만큼 이번에는 시간을 갖고 개선안을 마련해야 한다고 강조했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "임대차3법의 장점도 있겠지만 여러 전세 관련 문제가 터져 나오면서 한계도 분명 노출됐고, 개선 필요성에 대해서도 어느 정도 공감대가 형성됐다고 본다"며 "2년 전 임대차3법 도입 당시 전문가들이 예견했던 문제들이 불거진 만큼, 이번에는 긴 호흡을 가지고 우리나라 임대차 시장 특성에 맞는 방향으로 고민해야 할 것"이라고 말했다.

그러면서 "임대차법이 간과한 건, 임차인과 얽혀 있는 임대인의 특성을 무시했고 자가 비율에 차이가 있는 수도권과 지방의 특성을 고려하지 않은 채 정책을 일관적으로 적용한 것"이라며 "이번에 마련하는 개정안은 2~3년 뒤 적용될 가능성이 높은데 미래 거주환경에 대해 면밀이 파악하고 그에 맞는 제도를 마련해야 한다"고 했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "전세 사고가 끊임없이 발생하는 데 대해서는 제도를 반드시 수정해야 한다"며 "중개사에 대한 책임 소재를 명확히 하면서 손해배상기금 제도를 도입하고 전세보증금 에스크로 제도, 월세를 받는 임대인만 보호하는 방향으로 갭 투기를 막는 방안 등을 고민해야 한다"고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230517&prsco_id=008&arti_id=0004888077