공인중개사 연루 '전세사기' 철퇴… 부동산중개업 개혁 TF 구성

 

공인중개사 연루 '전세사기' 철퇴… 부동산중개업 개혁 TF 구성

국토교통부는 최근 공인중개사가 연루된 전세사기 사건이 발생함에 따라 공인중개사의 책임과 역할 강화 요구가 증대되면서 부동산중개업의 종합적인 제도개선 방안을 논의한다.

국토부는 지난 17일 민·관·학이 참여하는 '부동산중개업 제도개혁 태스크포스(TF)'를 구성하고 첫 회의를 개최했다고 밝혔다.

국토부 토지정책관을 팀장으로 ▲부동산중개업계(한국공인중개사협회·플랫폼업계) ▲유관기관(지자체·한국부동산원 등) ▲민관전문가(국토연구원·학계) ▲청년·시민단체 등 민·관·학 관계자 18명으로 구성됐다.

TF는 불법 중개행위 등 문제점 진단과 부동산중개업 전반의 제도개혁과 선진화 방안 등을 마련할 계획이다. 향후 논의될 안건에 따라 관련 전문가들을 확대 구성한다.

주요 중개업 제도개혁 방안에는 ▲중개거래 안전성 강화 방안 ▲공인중개사 전문성 제고 방안 ▲편리한 부동산 거래환경 조성 방안 등을 포함한다. 추가적으로 논의를 통해 세부내용을 조율하기로 했다.

회의에서는 공인중개사가 성과보수 등을 노리고 '깡통전세'(매매가 대비 전세가 비율이 높아 전세금 미반환 위험이 높은 전세) 계약을 유도하거나 무자격자들이 불법 중개행위에 참여하는 등 주요 전세사기 유형을 점검하고 향후 TF 운영계획과 논의 과제에 대한 의견을 수렴했다.

남영주 국토부 토지정책관은 "이번 TF 운영을 통해 부동산중개업계의 고질적인 문제점을 진단하고 국민들이 안심하고 거래할 수 있는 투명하고 안전한 부동산거래 환경 조성을 위해 종합적인 제도개혁 방안을 마련하겠다"고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230519&prsco_id=417&arti_id=0000921695

올 1분기 마포구 아파트 거래 10건중 4.3건, 외지인이 샀다

 

올 1분기 마포구 아파트 거래 10건중 4.3건, 외지인이 샀다

외지인 원정매입 비중 최고…건수로는 송파·강동·마포구 순으로 많아

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 올해 1분기에 팔린 서울 아파트 가운데 외지인의 매입 비중이 가장 큰 지역은 마포구로 조사됐다. 마포구 거래 아파트 10건 중 4.3건을 외지인이 사들였다.

매입 건수로는 송파구가 최다를 기록했다.

18일 한국부동산원의 매입자 거주지별 아파트 매매거래 현황에 따르면 올해 1분기 거래된 서울 아파트 6천681건 가운데 25.8%(1천724건)는 서울 외 타지역 거주자의 매입에 따른 거래였다.

이 가운데 외지인의 원정 매입 비중이 가장 큰 곳은 마포구로, 전체의 43.3%에 달했다. 1분기에 거래된 마포구 아파트 305건 가운데 132건을 서울 외 타지역 거주자가 매입한 것이다.

이는 작년 1분기 이 지역 아파트의 외지인 매입 비중 23.8%, 작년 4분기 19.5%에 비해 큰 것이다.

서울의 대표적인 도심 주거지인 마포구의 경우 작년 말 가격이 크게 하락한 이후 규제지역에서 풀리고 시중은행 금리가 하향 안정되자, 인근 수도권 지역에서 자기 집을 팔고 들어오려는 '갈아타기 수요'가 유입되고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.

마포구 다음으로는 광진구가 38.5%로 외지인 매입 비중이 두 번째로 컸고, 개발 호재가 많은 용산구가 34.8%로 뒤를 이었다.

올해 급매물 위주로 거래가 눈에 띄게 증가한 강동구(32.5%)와 송파구(30.9%)도 외지인의 매입 비중이 30%를 넘었다. 작년 1분기와 4분기 두 지역의 외지인 매입 비중은 20%대였다.

특히 송파구는 올해 1분기 전체 거래량 596건 중 184건을 외지인이 매입해 건수로는 서울 25개 구를 통틀어 최다를 기록했다.

송파구는 잠실동이 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있는데도 실입주를 목적으로 매입한 외지인들이 많은 것으로 보인다.

송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "아파트 단지와 편의시설이 밀집해 있고 학군이 좋다 보니 가족 단위의 실입주자들이 많이 찾는다"고 말했다.

또 강동구가 151건으로 건수 기준 두 번째로 많았고, 마포구가 132건으로 뒤를 이었다.

송파와 강동구의 최근 주간 아파트 가격은 지난달을 기점으로 상승 전환했다.

평소 외지인 매입 비중이 상대적으로 낮은 지역인 강남구는 올해 1분기 26.6%를 기록하며 작년 1분기(8.1%)와 4분기(16.0%)에 비해 그 비중이 커졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230519&prsco_id=001&arti_id=0013949514

4월 서울 아파트 신고가 비중 8%… 올해 들어 최대

 

4월 서울 아파트 신고가 비중 8%… 올해 들어 최대

수도권 중심 아파트 입주율도 상승
“거래량 적어 시장회복 기대 섣불러”

4월 들어 서울 아파트 중 기존 최고가보다 높은 가격으로 거래된 아파트 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 아파트 입주 시장 전망도 개선된 것으로 나타났다. 시장 회복 기대감이 커지고 있지만 아직 거래량이 적고 경기 상황이 불확실해 섣불리 전망하기 어렵다는 지적이 나온다.

17일 부동산 정보 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 통해 지난달 14일부터 이달 14일까지 거래된 아파트를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 거래 중 기존 최고가보다 높은 가격에 매매된 거래는 208건으로 전체의 7.8%로 나타났다. 올해 들어 가장 비중이 크다. 기존 최저가보다 더 낮은 가격에 거래된 건수는 67건으로 올해 3월(84건)보다 감소했다. 비중 역시 2.5%로 지난해 6월(1.0%) 이후 가장 작았다.

아파트 입주 시장도 회복세다. 이날 주택산업연구원에 따르면 지난달 수도권 아파트 입주율(입주 지정 기간 중 잔금 완납 가구 비중)은 75.7%로 전달(73.6%) 대비 2.1%포인트 올랐다. 특히 서울(76.2→81.9%)은 5.7%포인트 상승했다. 다만 지방 주택시장 침체가 이어지면서 전국 입주율은 66.8%에 그쳤다.

지난달 대비 이달의 수도권 아파트 입주전망지수 역시 7.1포인트(79.1→86.2) 상승할 것으로 예상된다. 특히 서울(83.3→100.0)과 대전(88.2→106.2)의 입주 전망이 크게 회복될 것으로 기대됐다. 주산연은 “규제 완화 정책, 거래량 증가 등으로 시장 회복 기대감이 조성되고 있다”면서도 “입주전망지수도 회복세를 보이지만 여전히 100을 초과하는 지역은 거의 없는 만큼 침체 속도가 느려진다는 정도로 봐야 한다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230519&prsco_id=020&arti_id=0003498100

尹 "부동산 연착륙" 주문에 급해진 관계부처…어떤 해법 나올까

 

尹 "부동산 연착륙" 주문에 급해진 관계부처…어떤 해법 나올까

거래량 '회복세' 탔지만 예년에 비해 적어
이미 '종합대책' 발표돼…"나올 방안 제한적"

윤석열 대통령이 부동산 시장 연착륙과 주거약자 부담완화 방안 위한 대책 강구를 주문하면서 관계 부처의 움직임도 빨라질 전망이다. 전세사기 등 당면 과제를 해결하라는 것인데, 이미 관계부처가 세제와 대출 규제 완화 등 '종합대책'을 발표했었던 만큼 나올 수 있는 해법은 많지 않을 것으로 보인다.

◇'DSR' 완화 시급…"실질적인 수요 늘려야"

전문가들은 관계부처에서 내놓을 수 있는 대책에는 한계가 있다고 관측하는 한편, 시급한 과제로는 '거래 활성화'를 꼽으며 드라이브를 걸어야 한다고 설명했다.

앞서 국토교통부는 거래절벽을 해결하기 위해 보금자리론을 출시하고, 주택담보대출비율(LTV)을 확대하는 등 대출과 세제를 중심으로 한 지원책을 내놨다. 효과가 없진 않았다. 실제로 서울 아파트 거래량은 지난 17일 기준 2800건을 기록했다. 신고 기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 최종 거래량은 더 늘어날 수 있다.

거래량은 시장의 침체 속에서도 지난 11월부터 5개월 연속 꾸준히 늘어나고 있다. 한동안 1000건 아래에 머물던 거래량은 정부의 1·3대책 발표 이후 2000건대까지 올라섰다. 그러나 예년에 비해선 저조한 수준이라는 평가도 많다.

이보다 거래량을 끌어올리기 위해선 총부채원리금상환비율(DSR) 완화가 필요하다고 입을 모은다. 실질적인 매수수요를 더 키울 필요가 있다는 설명이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "실수요자들을 위해 DSR 규제를 완화할 필요가 있다"며 "지금은 가격도 어느 정도 내려온 상황이라 대출받기가 용이해지면 집을 마련하려고 하는 이들이 늘어날 것"이라고 했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수도 "DSR의 경우 해외에선 일종의 가이드라인이지 우리나라처럼 강제로 적용하는 것이 아니다"라며 "금융기관이 탄력적으로 운영할 수 있게 하는 등 유연화해야 한다"고 말했다.

다만 고금리라는 점이 복병이다. 이자 부담이 커진 상황에서 집값 하락은 '하우스푸어' 등을 양산할 수 있기 때문이다.

송승현 도시와경제 대표는 "사실 DSR을 풀어주면 수요가 회복될 수는 있을 것으로 본다"면서도 "다만 지금은 고금리 상황이라 대출을 내면 부담이 큰데 거기에다가 집값이 하락하면 차주의 부담이 이만저만이 아닐 것"이라고 설명했다.

◇미분양 '선제관리' 필요…"매수자 세제 헤택 줘야"

또 다른 당면 과제인 '미분양' 역시 관리가 필요하다고 전문가들은 설명한다. 다만 '매입' 등 직접적인 지원이 아닌 미분양 주택 매수자에게 양도소득세 혜택을 주는 등 우회적인 방안이 제시돼야 한다고 강조했다.

송승현 대표는 "정부가 직접적인 지원을 하는 것은 국민적 공감대를 얻기도 어렵고 적절하지도 않다"며 "과거에도 미분양 매수자에게 양도세 혜택을 준 적이 있는데, 비슷한 방식의 세제 혜택을 주는 것을 고려할 필요가 있다"고 했다.

지역별 차등 지원이 이뤄져야 한다는 의견도 있다. 모든 지역에 지원을 하는 것보다는 문제가 심각한 지방권을 중점 지원할 필요가 있다는 것이다.

심형석 교수는 "지금 미분양이 문제가 되는 곳은 수도권이 아닌 지방권"이라며 "수도권은 미분양이 해소되고 청약 성적도 나오고 있는데, 굳이 지원하기보다는 양도세 면제 등 세제 혜택을 지방 쪽을 집중해 관리해야 한다"고 했다.

◇"PF 더 이상 지원 '부적절'…기존 대책 확대 전망"

뇌관으로 떠오른 부동산 PF와 관련해선 이 이상의 지원책을 마련하기는 어렵다고 봤다. 기존에 발표한 대책을 확대하는 선에서 움직일 가능성이 크다는 게 전문가들의 전망이다. HUG는 프로젝트파이낸싱(PF)대출 보증을 10조원 규모로 공급해 건설사 미분양 위험을 줄이기로 했는데 이런 범위를 넓히는 방식 등을 통해서다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "이미 정부가 PF 관련 지원을 하고 있고, 더 이상 지원책을 마련하는 것은 어려워 보인다"며 "과거 부동산 호황기 시절 위험성을 검증하지도 않고 사업에 뛰어들다 보니 무리한 사업이 우후죽순 벌어졌다. 이런 곳까지 지원하면 증권사, 투자사들의 손실을 정부가 보전해주겠다는 의미가 된다"고 했다.

◇전세사기 '혜택' 아닌 '근절방안' 도출해야

전세사기·역전세 등의 경우 지원이 아닌 근본적인 문제를 해결할 방안을 찾아야 한다는 목소리가 높다. 전세제도가 존재하는 한 언제든지 다시 문제가 불거질 수 있는 만큼 사전 예방책이 필요하다는 주장이다.

심형석 교수는 "지금은 전세제도 아래에서 발생하는 문제를 예방하는 방안을 강구해야 한다"며 "보증보험 가입을 의무화한다면 문제 자체를 막을 수 있다"고 말했다.

전세자금대출의 손질도 거론된다. 소득 수준을 고려하지 않았던 무분별한 전세자금대출이 지금의 사태를 키운 만큼 전반적인 점검이 필요하다는 의미다.

윤수민 부동산전문위원은 "전세대출은 담보대출과는 다르게 집값의 80%까지 대출이 가능했다"며 "무분별하게 이뤄진 것인데, 이 비율을 조정할 필요가 있다"고 강조했다.

보증금 반환을 위한 대출 완화도 검토해야 한다고 설명한다. 윤수민 위원은 "임대인에게 대출을 열어줘 보증금을 돌려줄 수 있도록 하는 방안도 필요한 시점"이라고 했다.

일각에서 제기되는 '에스크로' 도입은 실효성이 떨어진다고 지적했다. 에스크로는 임차인의 전세보증금을 집주인이 아닌 금융기관에 맡겨놓는 방식이다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 에스크로 제도 도입을 검토해 보겠다고 밝혔다.

심형석 교수는 "사실 보증금을 활용하려고 전세를 놓는 것인데 에스크로를 도입한다면 전세 자체가 사라지게 될 것"이라며 "실효성이 극히 낮다"고 지적했다.

윤 위원도 "전세를 없애는 방안"이라며 "에스크로가 도입되면 임대 유형이 월세로 전환될 가능성이 크다"고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=421&arti_id=0006813849

“1기 신도시 특별법 제정 언제?”…목 빠지는 주민들

 

“1기 신도시 특별법 제정 언제?”…목 빠지는 주민들

국회, 전세사기 특별법 논의로 분주
“서울은 속도 내는데”…1기 신도시, 특별법 없이 재건축 어려워
“주민들 재건축 기대감 커, 국회서 특별법 처리 속도 내야”

1기 신도시 재정비 추진을 위한 특별법이 발의됐지만 국회 상임위원회 문턱을 넘지 못하자 주민들 사이에선 볼멘소리가 나온다.

18일 국회에 따르면 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안(1기 신도시 특별법)’은 현재 국토교통위에서 계류 중이다.

해당 특별법은 지난 3월 말 송언석 의원(국민의힘·경북김천)이 대표 발의했다. 1기 신도시 등 노후계획도시에 대한 재정비 추진 근거를 마련하고자 입법이 추진되고 있으나 국회에서 본격적인 논의는 아직이다.

최근 전세사기 문제가 사회적으로 파장을 일으키자, 국회에서는 관련 특별법에 대한 처리를 우선적으로 진행하고 있다.

그러나 여야가 전세사기 피해자 기준과 지원 수준에 대해 이견으로 협의가 길어지면서 1기 신도시 특별법을 비롯한 부동산 관련 법안 논의도 뒤로 밀린 상태다.

국회 한 관계자는 “원래 16일 국토위에서 1기 신도시 특별법도 논의가 될 예정이었는데 최근 전세사기 문제가 시급하다 보니 우선순위가 뒤로 밀렸다”며 “1기 신도시 특별법은 여야 이견이 있는 법안은 아니기 때문에 전세사기 특별법이 정리되면 빠르게 통과될 수 있을 것”이라고 말했다.

다만 “제정법이다 보니 법 개정보다는 시일이 좀 더 걸릴 수는 있다”고 덧붙였다.

국토교통부는 지난해부터 1기 신도시 아파트들의 재건축 연한인 30년이 다가오자 본격적으로 재정비 사업의 밑그림을 그리고 특별법 제정과 마스터플랜 수립을 추진하고 있다. 이와 함께 안전진단 등 재건축 규제 완화책을 발표하기도 했다.

이 같은 규제 완화로 올해부터 서울에서는 안전진단을 통과하는 단지들이 나오면서 재건축에 속도가 붙고 있다.

반면, 1기 신도시의 경우 완화된 기준으로도 안전진단을 통과할 수 없어 특별법 마련이 절실한 상황이다. 사업성 측면에서도 용적률을 종상향하는 수준으로 혜택을 누릴 수 있는데 이러한 인센티브와 공공기여 수준도 법이 마련돼야 구체화 될 수 있다.

특히 주민들 사이에서 쟁점이 됐던 통합재건축에 대해서도 주민 공감대가 형성되고 있어 특별법이 통과되면 선제적으로 사업에 뛰어들 수 있는 선도지구 지정에 도전할 단지들도 나올 전망이다.

범 1기 신도시 재건축연합회 관계자는 “지난 7일 원희룡 국토부 장관이 분당에 왔을 때 특별법 논의가 시작된다는 얘기가 나와서 많이 기대했는데 요즘 정치 이슈 등으로 묻힌 거 같다”면서도 “일단 전세사기 등은 워낙 시급한 사안이니 여야에서 빨리 처리를 할 필요는 있다고 생각되고 1기 신도시 특별법은 올해 중으로 국회를 통과를 목표로 주민 의견을 충분히 수렴하는 절차를 거쳤으면 한다”고 말했다.

김준형 일산 총괄기획가는 “국회에서 빨리 1기 신도시 특별법 처리가 진행되기를 바라고 있지만 진도가 안 나가고 있다”면서 “주민들 입장에선 재건축에 대한 기대가 많아졌는데, 법이 통과되지 않으면 현실적으로 할 수 있는 것이 아무 것도 없기 때문에 이와 같은 관점에서 빠르게 진행될 필요가 있다”고 지적했다.

그러면서 “앞으로 특별법 통과가 1기 신도시 재정비에 있어 중요한 기점이 될 것”이라며 “현재는 지자체나 국토부가 법 통과를 전제로 마스터플랜 등 사전 준비 작업을 하고 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=119&arti_id=0002713630

"20년 이상 보유자 혜택 늘려야"…재건축 부담금 더 낮추나

 

"20년 이상 보유자 혜택 늘려야"…재건축 부담금 더 낮추나

지난달 재초환 완화법 국회 상임위 첫 논의서
1주택 조합원 부담금 감면 혜택안 수정 요구
20년 이상 보유 시 50% 넘는 감면율 적용 거론
상가 보유 조합원도 부담금 감면 혜택 대상 포함

재건축 부담금 완화법에 대한 국회 상임위원회 논의 과정에서 20년 이상 초장기 보유 조합원을 대상으로 부담금 감면 혜택을 확대해야 한다는 의견이 나오면서 수정안이 나올지 주목된다. 재건축 아파트에 더해 상가를 장기 보유한 조합원까지 부담금 감면 대상에 포함해야 한다는 국회 의견에는 정부가 동의의 뜻을 밝히면서 법안에 반영될 가능성이 커졌다.

18일 국회에 따르면 국회 국토교통위원회는 지난달 말 열린 국토법안심사소위원회에서 재건축초과이익환수제(재초환) 완화를 골자로 한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안’을 처음 논의했다. 국민의힘 소속인 김정재·유경준·배현진 의원은 지난해 각각 해당 개정안을 대표 발의했지만, 상임위 문턱조차 넘지 못하며 처리가 늦어지고 있다.

국토위 법안소위에서는 1주택 장기보유 조합원에게 재건축 부담금을 감면하는 방안을 두고 수정이 필요하다는 의견이 나왔다. 개정안은 지난해 9월 정부에서 발표한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 따라 준공 시점부터 역산해 재건축 대상 아파트를 6년 이상 보유한 1주택 조합원에게 부담금을 10% 감면하는 내용을 담았다. 이후 1년 단위로 10%씩 감면율을 높여 10년 이상 보유 시 최대 50%의 감면율을 적용한다.

그러나 국토위 위원들은 재건축 연한(준공 30년)을 고려해 10년을 넘어 20년 이상 보유한 1주택 조합원에게는 더 높은 감면율을 적용해야 한다고 지적했다. 김병욱 더불어민주당 의원은 “20년 이상 보유한 조합원들은 투기 의도가 없는 사람들로, 좀 더 혜택을 주는 것이 취지에 맞다”며 “기본적으로 (재건축 부담금 완화에) 동의를 하되 추가적으로 논의할 부분이 있다”고 말했다. 같은 당 김민철 의원도 “우리나라는 준공 30년이 되면 재건축을 시작하는데 (장기 보유 기간이) 10년이면 너무 적다”며 “장기 보유자에게 더 파격적으로 (감면)할 수 있는 부분도 검토해야 한다”고 제안했다.

국토교통부는 양도소득세 등 다른 제도 사례와 재건축 사업 기간 등을 참고해 최대 감면율 적용 대상을 ‘10년 이상 보유’로 정했다고 설명했다. 1주택자가 10년 이상 장기 보유한 뒤 처분할 경우 양도차익의 80%까지 공제하는 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 제공하거나 1주택 조합원이 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있도록 한 것이 그 예다. 이원재 국토부 1차관은 “통상적으로 재건축 기간이 10년 남짓 된다”며 “기간이 더 진행되는 부분의 감면 필요성에 대해서는 (국회) 논의를 해주면 검토하도록 하겠다”고 말했다.

국토위는 20년 이상 장기 보유 1주택 조합원에게 추가 감면 혜택을 제공하는 대안을 마련한 뒤 재논의하기로 의견을 모았다. 이를테면 20년 이상 보유 시에는 60%, 30년 이상 보유 시에는 70%의 감면율을 적용하는 방식이 될 수 있다. 구체적인 방안은 이달 전세사기 피해 지원을 위한 특별법 제정안 처리 후 논의될 것으로 전망된다.

재건축 부담금 감면 대상도 확대한다. 개정안은 ‘재건축 대상 주택’을 보유한 1주택자에 한해 부담금 감면 혜택을 제공하도록 규정해 상가 등 부대·복리시설을 장기 보유한 조합원은 그 대상에서 제외하고 있다. 그러나 국토위 수석전문위원은 부대·복리시설 보유 조합원도 재건축 부담금 부과 대상인 만큼 장기 보유 시 주택 보유 조합원과 마찬가지로 부담금 감면 혜택을 제공해야 한다는 의견을 제시했고, 국토부도 이에 동의하면서 개정안이 일부 수정될 것으로 보인다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=011&arti_id=0004191915

"전세금 일부만 주겠다네요" 역전세난 속 대처법

 

"전세금 일부만 주겠다네요" 역전세난 속 대처법

보증금 전액 또는 일부 반환 받지 못할 경우 "대항력 상실하지 않는 것"이 핵심

하반기에 접어들수록 역전세난 현상이 도처에서 발생할 것으로 예측되며 보증금 반환을 둘러싼 사회적 갈등이 증폭될 전망이다. 보증금을 아예 돌려받지 못하는 경우부터 일부만 반환해주는 등 다양한 케이스가 예상된다. 이런 때 세입자로서 가장 중요한 건 '대항력'을 잃지 않는 것이라고 전문가들은 강조했다.

역전세난은 지난해 하반기부터 금리 인상 등의 영향으로 주택 가격이 급락하면서 전세 가격도 나란히 내리막길을 걸으며 나타나는 현상이다. 특히 올해 하반기 전세 가격이 급등했던 시기(2021년 7월 이후)의 임대차 계약이 만료되면서 역전세로 인한 임대인과 임차인 간 갈등 상황이 발생할 가능성이 높다는 우려가 제기되고 있다.

전세 가격 하락은 지난해 6월 이후 계속되고 있다. 한국부동산원의 통계에 따르면 지난달 서울 아파트의 평균 전세가격은 5억1천77만원으로 2021년 6월(4억9천834만원) 이후 최저치를 기록했다. 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "전셋값 약세가 지속되는 가운데 가격 고점이었던 2021년부터 2022년 초까지 계약한 임차인들의 전세 만료시점이 속속 도래하면서 역전세 이슈는 한동안 이어질 전망"이라고 내다봤다.

전세가격 급락으로 인해 집주인이 전세금을 일부만 먼저 반환하거나 차액에 대한 이자를 주겠다는 등의 상황이 심심치 않게 생기고 있다. 어떻게 대응해야 할까. 전문가들은 일단 일부라도 전세금을 돌려받고 '대항력'을 잃지 않는 게 중요하다고 강조했다.

김예림 법무법인심목 대표변호사는 "임대인의 사정이 추후에 어떻게 될 지 모르기 때문에 일부라도 돌려받는 게 좋다"며 "다만 보증금을 전부 돌려받을 때까지 전입신고와 확정일자를 유지하는 게 중요하다. 보증금 일부를 돌려받았다고 해서 이사를 한다면 대항력을 잃을 수도 있기 때문에 임차권 등기 등을 통해 대항력을 상실하지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다.

엄정숙 법도종합법률사무소 대표변호사는 "일부라도 돌려받는 게 낫다"며 "못 받은 보증금에 대해선 공증을 받아두는 게 도움이 된다. 임대인이 협조한다면 강제집행을 인정하는 취지의 공정증서를 받아두는 게 비용 측면에서도 긍정적"이라고 말했다. 이어 "만약 임대인이 협조하지 않는다면 임차권 등기라도 받아두는 게 좋다"고 덧붙였다.

다만, 보증금을 돌려받은 부분에 대해선 임대인이 관련 증거를 남겨놓을 필요가 있다고 설명했다. 김 변호사는 "임차인의 경우 보증금 전액이 적힌 계약서가 있어 괜찮지만 임대인 입장에선 계약서 재작성이 필요할 수도 있다"며 "다만 새로운 계약이 돼서 확정일자를 새로 받아야할 수도 있다. 그런 경우 (임차인이) 선순위에서 밀릴 수도 있기 때문에 돌려받은 금액은 영수증 등으로 남겨 놓는다면 좋을 것 같다"고 말했다.

엄 변호사는 "계약 관계를 유지할 거라면 계약서를 보증금이 감액된 부분에 대해선 다시 써야한다. 다만 계약을 종료할 예정인데 보증금을 일부만 받은 상태에서 집주인의 상황을 기다려 주기로 한 거라면 계약서를 새로 쓸 건 아니다"라며 "나중에 발생할 수 있는 분쟁이 걱정된다면 분명한 의사표시를 문자로라도 남기는 게 좋다"고 설명했다.

이 밖에 전세계약을 맺은 후 계약 기간 중 집주인이 노환 등으로 사망하는 경우 상속 분쟁으로 보증금 반환이 어려운 상황도 더러 발생하고 있는데 현실적인 예방책은 찾기 어려워 보인다.

김 변호사는 "특별히 미리 대비할 방법은 없다"며 "상속인들이 임대인 지위를 승계하는데 상속인들 간에 분쟁이 생겨 임대차 계약에 문제가 생기는 건 미리 대안을 세우기엔 어려운 측면이 있다"고 말했다.

엄 변호사는 "그런 경우가 의외로 많은데 (여러 상속인 중) 누구를 피고로 결정할 지 애매해서 소송 절차를 하는 것도 번거롭다"며 "공동소유자 간에 분쟁이 발생하면 소유자를 특정하지 못하고 세입자는 그 문제로 소송이 길어지는 위험성이 있다"고 전했다.

그러면서 "사망의 경우를 가정하고 계약서를 쓰긴 현실적으로 어려워 보인다"며 "만약 그런 문제를 떠나서 계약서에 조항을 달겠다면 임대인의 부동산 상속이 개시될 경우 임대차 대리 권한은 자식 중 누구에게 있는 것으로 한다는 등의 내용을 넣는 등의 방안을 생각해 볼 수 있겠다"고 부연했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230518&prsco_id=031&arti_id=0000747098