역전세난에 DSR 일부 완화하면 ‘갭투자 지원책’ 된다

 

역전세난에 DSR 일부 완화하면 ‘갭투자 지원책’ 된다

4월 역전세 위험가구 102만6000호…9월 전후로 역전세난 심해질 듯
‘임대인 한정’ DSR 완화 고려에 형평성 논란↑
‘정부가 갭투자 지원’ 비판 등도 커질 듯

“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 가계부채는 1854조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다.

역전세가 올해 갈수록 심각해질 조짐이 보이자 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 고민하고 있다. DSR이 대출자의 상환능력을 고려하는 규제인데, 집주인에게 이 규제를 풀어줘 전세보증금 상환을 원활하게 해줄 필요가 있다는 주장이다. 

하지만 DSR로 인해 대출을 받지 못하는 서민들을 고려하면 형평성에 어긋난다는 비판도 커지고 있다. 특히 부동산 호황기였던 2021년에 발생한 갭투자를 2년 뒤 전세값 하락 등 위기가 오자 정부가 지원하는 꼴이 될 수 있다는 지적도 제기된다. 

2년 전 전세 중위가격 최고치 기록…역전세난 지속 우려↑

한국은행에 따르면 전세가격이 떨어져 기존의 보증금보다 내려간 ‘역전세 위험가구’ 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 증가했다. 

KB부동산에 따르면 서울 아파트 전세 중위가격이 최고가를 기록한 것은 2021년 9월로, 당시 가격은 6억2680만원이다. 올해 4월에는 4억9833만원을 기록해 4억원대로 떨어졌다. 보통 전세계약을 2년 단위하고 있어 올해 9월 전후까지는 가장 높은 전세가에서 이뤄진 계약이 만료되는 시기인 셈이다. 그만큼 역전세난이 계속될 가능성이 높다. 

이런 이유로 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 “전세금 반환 보증과 관련된 대출에서 선의의 어려움을 겪는 경우가 많이 있다고 들었다”면서 “이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토할 것”이라고 말했다.

시장에서는 이 발언을 DSR 규제 완화가 나올 수 있다는 식으로 해석했다. 은행에서 임대인에게 아무리 낮은 금리로 전세보증금반환대출 상품을 내놓더라도, DSR 규제 완화 없이는 추가 대출을 받기가 쉽지 않기 때문이다. 그만큼 정부는 DSR을 일부 풀어줘 전세보증금 반환을 원활하게 할 필요성이 있다고 판단한 것으로 알려졌다. 

한은 “갭투자한 집주인에 DSR 엄격하게 해야”

하지만 DSR 규제 완화에 대해 당국 내부에서도 위험하다는 목소리가 나오는 것으로 알려졌다. 자칫 정부가 갭투자를 지원하는 방식이 될 수 있기 때문이다. 이미 한국은행도 지난해 말 ‘금융안정보고서’를 내놓고 DSR 규제를 집주인에 대해서는 더 엄격히 할 필요성이 있다고 제시했다. 

당시 한은은 “무주택자 등의 실수요 전세자금대출에 대해서는 주거안정 차원에서 현재와 같이 지원을 지속해 나가야 한다”면서도 “주택을 보유한 차주에 의해 투자용 성격으로 이용될 가능성이 있는 대출에 대해서는 상환능력 등을 더욱 엄격하게 감안할 필요가 있다”고 밝혔다. 

한은은 또 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 작용했다”고 지적했다. 이는 정부가 지금 고민하고 있는 것과 반대로 투자 목적을 가진 집주인에 대해 대출 규제를 지속해서 해야 한다는 것이다. 

한은에 따르면 2021년 한 해에만 갭투자 건수는 25만건 가까이 발생했다. 이런 상황에서 집주인이 갭투자를 하지 않았는지 여부를 따질 방법도 마땅치 않아 결국 DSR 규제 완화를 내놓을 경우 전세를 내준 집주인 전체가 혜택을 볼 수 있다. 결국 정부가 의도치 않게 문제로 지적돼 온 갭투자를 지원하는 상황이 되는 것이다. 

아울러 형평성 문제도 있다. 다수의 서민들이 DSR에 막혀 추가로 대출을 받지 못하는 상황에서 임대인에게만 규제를 차등 적용할 경우 ‘도덕적 해이’ 비판이 나올 수 있다. 이런 문제들이 제기되자 당국은 다시 DSR을 큰 틀에서 유지한다는 입장에는 변화가 없다며 한발 물러섰다. 

이복현 금융감독원장은 지난 1일 기자간담회에서 “DSR 규제가 흔들리는 자세를 취하지는 않을 것”이라며 “지급 여력 대비 대출 양을 관리하자는 대원칙으로서의 DSR 규제는 지금 완화될 것으로 기대하면 안 된다”고 못 박았다.

다만 당국에서는 역전세 문제를 방치할 수 없어 조만간 전세보증금 반환을 위한 임대인 지원책을 내놓을 것으로 알려졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&prsco_id=243&arti_id=0000045925

윤 대통령 공약, 1기 신도시 특별법…'기대 반 우려 반

 윤 대통령 공약, 1기 신도시 특별법…'기대 반 우려 반

토마토Pick!

 

지난 2월 정부 발표 후 수 개월째 국회서 표류하고 있던 '1기 신도시 특볍법'이 지난달 30일 국회에서 심의가 시작됐습니다. 이번 특별법은 1기 신도시인 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 등을 비롯한 노후계획도시의 정비 사업을 좀 더 의욕적으로 추진하기 위해 마련됐습니다. 사실상 ‘1기 신도시 특별법’으로 볼 수 있는데요. 문제는 실현 가능성이나 타당성이 있느냐 하는 것입니다. 아직 많은 의견이 상존하고 있고 다른 지역의 형평성 문제도 있어 보다 면밀하게 검토해야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다. 7일(수) 토마토Pick에서는 1기 신도시 특별법에 대해 알아보겠습니다.

1기 신도시 특별법이란?
1기 신도시 특별법이라 불리지만 정확한 명칭은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'입니다. 대선 후보 시절 윤석열 대통령의 공약이기도 합니다. 이번 특별법의 핵심은 법이 허용하는 용적률 이상 늘려 공급을 늘리고 각종 규제를 풀어 인허가 속도를 내는 것이 주요 골자입니다. 우선 재건축 시 안전진단을 완화하고, 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 상향될 경우 용적률이 300%까지 높아집니다. 역세권 같은 곳은 최대 500%까지 적용한다는 것입니다. 그리고 인허가 통합 심의로 사업 절차를 단축하고 통합개발을 위해 단일 사업 시행자, 총괄사업 관리자 제도를 도입할 계획입니다.
 
용적률 500% 가능할까
1기 신도시 특별법이 발의되고 재건축이 이뤄지는 과정에서 넘어야 할 산이 많습니다. 그중 하나가 용적률 문제인데요. 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 결정하는 기준으로, 재건축의 사업성을 좌우하는 부분인데 용적률이 높을수록 가구 공급량이 늘고 조합원들의 부담해야 하는 비용이 줄어 사업성이 높다고 판단합니다. 1기 신도시의 용적률 최대 500%까지 상향은 현실적으로 불가능하다는 비판이 많습니다. 아파트가 모여 있는 신도시에서 주거지를 고밀도로 개발하면 '닭장 아파트'가 쏟아지기 때문입니다. 늘어난 인구를 수용할 수 없어 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제가 불거질 우려가 높아지는 이유죠. 이미 아파트가 빼곡한 신도시의 용적률을 300% 이상으로 높여 고밀개발하면 공원, 학교, 도로 등 기반시설 관련 판을 새롭게 짜야 하는데, 그만큼 여유 공간이 많지 않기 때문이죠. 통상 용적률 300%는 아파트 35층, 500%는 50층까지 지을 수 있습니다. 1기 신도시는 1종에서 3종 일반주거지역에 건설됐습니다. 현행 국토계획법상 일반주거지역 최대 허용 용적률은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300% 이고 준주거지역은 500% 입니다. 용적률 500%를 적용시키려면 현재 1종에서 3종인 1기 신도시의 주거지역을 모두 준주거지역으로 상향 조정해야만 가능합니다. 그동안 1기 신도시 개발이 불가능했던 것도 용적률 때문이었습니다. 1기 신도시 용적률은 일산(169%), 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(226%)로, 대부분 용적률 법정 상한선은 300%에 근접합니다. 재건축을 추진해도 용적률 여유분이 부족해 사업성이 낮다는 평가입니다.

'노후계획도시' 범위는?
특별법에서 '노후계획도시'는 택지조성사업 완료 이후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 규모로 확대했습니다. 100만㎡라면 수도권 행정 동 규모에 해당하며, 인구 2만5000여 명을 수용할 수 있는 주택 1만 채 규모라고 볼 수 있습니다. 통상적인 재건축 연한인 30년에서 20년 이상으로 기준을 변경해 도시 노후화 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능토록 한 것이죠. 또 택지지구를 분할 개발해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하더라도, 인접하거나 연접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심이어도 가능합니다. 서울에도 노후 아파트가 넘쳐나는데 1기 신도시에만 특혜를 준다거나, 지방 균형 발전에 역행한다는 비판을 고려한 조치로 보입니다. 이에 따라 전국의 택지지구 내  20년차 이상 아파트라면 이번 특별법을 적용, 재건축 사업을 추진할 수 있습니다. 이 기준에 따라 1기 신도시뿐 아니라 전국 49개 택지지구가 특별법을 적용받습니다. 서울에선 목동, 상계, 중계, 개포, 고덕, 신내, 수서지구 등이 적용 대상이 될 수 있습니다. 서울 외 수도권에선 인천 연수, 안양 포일, 수원 영통지구 등이 대상입니다. 지방에선 대전 둔산·노은, 광주 상무, 부산 해운대, 대구 성서지구 등이 포함됩니다.

리모델링, 가구수 21% 증가 허용
이에 정부가 1기 신도시에서 리모델링을 추진하는 단지에 가구 수를 최대 21% 늘릴 수 있는 특례를 부여하는 방안을 제시했습니다. 앞서 정부는 리모델링으로 늘릴 수 있는 가구 수를 기존의 최대 15%에서 20% 안팎까지 높여주겠다고 밝혔는데, 구체적 수치가 나온 건 처음입니다. 정부는 제정 절차가 조만간 마무리될 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 정부가 세대 수 증가 특례가 구체적으로 제시했기 때문인데요. 하지만 리모델링을 추진해 온 1기 신도시 단지들의 혼란은 여전할 것으로 보입니다. 지난 4일 국토교통부는 리모델링 사업을 할 경우 증가 세대 수 상한을 현행 기준의 140% 완화하는 특례를 주자는 안을 국회에 제시했습니다. 현행 주택법에 따른 리모델링 사업 시 15%(세대 수 증가형) 이내에서 세대 수를 늘릴 수 있습니다. 여기에 정부 완화안을 적용하면 21%까지 세대 수를 증가시킬 수 있게 됩니다.

재건축 쉽고 빠르게…간소화
특별법을 적용 받으면 재건축 최대 걸림돌이던 안전진단 문턱도 사실상 사라집니다. 노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 파격적 인센티브를 부여하는데 먼저, 재건축 안전진단 기준을 완화합니다. 대규모 광역교통시설같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우에는 아예 안전진단을 면제해줍니다. 또 노후계획도시 특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하게 한다는 취지입니다. 이와 함께 모든 정비사업에는 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했습니다. 개별사업법에서 정하는 각종 인·허가 심의 등을 통합해 처리하도록 절차를 간소하고 각 지자체 '통합심의위원회'에서 심의절차를 완료할 경우 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 마친 것으로 규정했습니다. 또 지자체는 이주대책 수립을 주도하고, 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 재건축이 진행되는 동안 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진하게 됩니다. 이와 관련 국토부는 동시다발적인 정비 사업이 이뤄져 대규모 이주 수요와 시장 혼란이 발생하지 않도록 기본방침을 세우기로 했습니다.

1기 신도시란?
노태우 정부 시절 추진한 '200만가구 건설' 계획 중 하나로 진행된 우리나라 최초의 신도시로 당시 ‘꿈의 신도시’라는 구호를 내걸었습니다. 1989년 4월 노태우 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 수도권 주택난을 해소하기 위해 5곳에 계획도시를 조성합니다. 1989년 말 착공해 1996년 입주가 완료됐는데 성남시 분당(9만 7580호)·고양시 일산(6만 9000호)·부천시 중동(4만 1422호)·안양시 평촌(4만 2047호)·군포시 산본(4만 2500호)에 조성돼 총 117만명이 거주하는 29만2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생했습니다. 1기신도시는 주택시장 안정화, 경기 활성화, 기반시설 공급 측면에서 성공한 도시개발의 대명사로 통합니다. 폭등하던 서울 아파트값은 1기신도시가 입주를 시작한 1991년 이후 안정세로 돌아섰고 주택 보급률도 1990년 63%에서 1997년 82%까지 높아졌습니다. 이것이 우리나라 '아파트 시대'의 개막이었습니다. 하지만 오는 2026년이면 모든 단지가 입주 30년을 넘기게 됩니다. 재건축 연한이 도래한 거죠.

국회서 겨우 첫발 떼다
처리가 시급했던 전세사기 피해자 특별법에 밀려 국회 문턱에 오르지도 못했던 ‘1기 신도시 특볍법’이 마침내 국회에서 첫발을 뗐습니다. 윤석열 대통령의 대선 공약이기도 했던 1기 신도시 특별법은 2개월 넘게 국회에서 계류 중이었습니다. 지난달 30일 국회 국토교통위원회는 국토법안심사소위를 열고 1기 신도시 등 노후 신도시 정비·지원 특별법 제정을 위한 첫 심의를 시작했습니다. 정부·여당안을 비롯해 여야 의원들이 발의한 관련 법안 13건이 일괄 상정됐습니다. 하지만 국회에서 실거주 의무 폐지 및 재건축 부담금 완화 등 시급한 현안을 우선 논의하기로 한 데다 1기 신도시 특별법은 제정법으로 내용이 방대해 단기간 소위 통과는 불투명합니다. 원희룡 국토부 장관은 지난 4일 이날 경기 안양 평촌신도시를 찾아 주민간담회를 열고 "신속하게 법안이 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하는 한편, 시행령과 기본방침을 마련하는 후속 작업도 선제적으로 추진하겠다"고 말했습니다. 원 장관은 평촌을 끝으로 고양 일산에서 시작한 5개 1기 신도시 순회 방문 일정을 마무리했습니다.

특별법 탄력 vs 희망고문
원 장관은 이번 주민간담회에서 "신속하게 법안이 통과될 수 있도록 국회와 긴밀하게 협력하고 시행령 및 기본 방침 마련 등의 후속 작업도 선제적으로 추진해 주민들의 불변이 조속히 해결될 수 있도록 하겠다"고 강조했지만 서울시는 즉각 반대 입장을 표명했습니다. 특별법만 통과되면 리모델링보다 재건축을 하는 게 훨씬 사업성이 좋다는 것을 알지만, 정부가 구체적인 내용도 없고 청사진만 던져 놓은 상태라 오히려 주민 갈등만 증폭되고 있습니다. 1기 신도시 주민들은 아무런 대안도 없는 상태에서 ‘희망고문’ 같은 정부 발표에 리모델링이 추진력을 잃고 있습니다.

출처:토마토뉴스

원문:http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=1189989&inflow=N

 

경기 도시재생 속도 내나… 1기 신도시 혁신안 기대감 고조

원희룡 장관, 신도시 5곳 현장행
평촌 "이주대책 정부서 주도해야"
성남, 기본계획 승인권 확대 요청
원 장관 "주민 불편 조속히 해결"
개발밀도 높아 생활안전 등 문제
지자체 대응 한계 정부가 나서야

최대호 안양시장(오른쪽)과 원희룡 국토교통부장관이 지난 4일 안양 평촌신도시를 둘러보고 있다. 안양시 제공

내년 총선을 앞두고 5개 1기 신도시에 대한 대대적인 도심 재생 또는 혁신적인 재개발안 발표 기대감이 최고조에 달하고 있다. 원희룡 국토교통부 장관이 약속했던 경기 지역 5개 신도시 순회 현장 소통 일정을 모두 마무리되면서 이같인 기대감이 커지고 있다. 1기 신도시는 1980년대 수도권 부동산 시장의 안정화라는 정책적 목표를 달성하기 위해 국가 차원에서 조성한 최초의 계획도시다. 하지만 최초 입주가 시작된 지 30년이 도래하면서 점차 활력을 잃고, 장기적인 지역 쇠퇴가 우려되고 있다.

5일 경기도에 따르면 노후화된 1기 신도시를 재생 시키기 위한 중앙정부와 해당 지차체들간의 협업안 도출을 위한 사전 만남이 마무리됐다.

고양 일산, 군포 산본, 부천 중동, 성남 분당, 안양 평촌 등의 지역을 직접 살펴 본 원 장관은 주민들의 불편이 조속히 해결될 수 있도록 하겠다는 뜻을 밝혔다. 원 장관을 지난 4일 만난 최대호 경기 안양시장은 평촌신도시 이주대책을 정부 차원에서 주도해줄 것을 촉구했다. 안양은 원 장관의 1기 신도시 방문의 마지막 종착지였다.

최 시장은 "안양은 개발이 완료된 관리형 도시로 가용 부지가 전무해 이주대책에 한계가 있다"며 "정부가 이주대책에 책임을 갖고 주도적으로 수립해달라"고 건의했다. 그는 이어 "'노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'에 따르면 정부는 이주계획 수립 지원 등 이주대책의 방향만 제시하고, 지방자치단체에서 토지소유자 및 세입자의 이주대책을 의무적으로 수립하도록 하고 있다"면서 "이주대책은 정부가 주도적으로 수립하고 행정적, 재정적인 지원에 적극 나서야 하며, 지자체와 협업하는 방식으로 특별법을 보완해야 한다"고 강조했다.

앞서 성남시도 노후계획도시 기본계획 승인권을 줘야한다는 의견이 나왔다. 신상진 성남시장은 지난달 7일 성남을 방문한 원희룡 장관에게 "노후계획도시 기본계획 승인권자를 인구 50만 이상의 대도시 시장에게까지 확대해 달라"고 요청한 바 있다.

현행 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'은 기본계획의 수립권자를 기초자치단체장, 승인권자를 광역자치단체장으로 하고 있다.

때문에 분당 신도시 정비사업을 하기 위해선 경기도의 승인을 받아야 하는데 행정절차 이행에 통상 1년 정도가 걸려 신속한 도시정비사업 추진에 걸림돌이 되고 있다는 판단에서다. 재건축·재개발을 위한 '도시·주거환경법'은 50만 이상의 대도시 시장에게 승인 권한을 위임하고 있다.

1기 신도시는 평균 인구밀도나 용적률 등 개발 밀도가 지나치게 높은 반면 녹지율은 낮아 주거환경의 불편함은 물론 생활안전 문제로 이어지고 있다.

현재 리모델링과 재건축을 추진하고 있지만, 현행 법령과 제도로 인해 사업성이 낮은 것은 물론 규제로 인해 사업 자체가 힘든 상황이다.

지방정부차원의 대응으로는 한계가 있는 만큼 정부 차원의 대책이 필요하다. 도시 재생을 위한 근본적인 도시공간의 혁신을 위해서는 특단의 대책 마련을 요구해왔다. 용적률 규제 완화 등 1기 신도시가 새롭게 탈바꿈할 수 있도록 합리적인 방안을 강구해주길 요구해왔다.

출처:파이낸셜뉴스

원문:https://www.fnnews.com/news/202306051807324775

1기 신도시 집값 다 떨어지는데… 분당만 승승장구 왜?

 1기 신도시 집값 다 떨어지는데… 분당만 승승장구 왜?

최근 집값 하락세 멈추고 3주 연속 상승세

판교 직주근접 수혜가 다른 1기 신도시와 구분

1기 신도시가 전반적인 집값 하락세를 보인 가운데 분당만 반등에 성공한 것으로 나타났다. 운데 전국적인 집값 하락세에 1기 신도시 역시 맥을 못추고 있으나, 분당만 반등에 성공하면서 부동산업계가 주목하고 있다.

6일 한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수 자료를 보면 지난 5월 마지막주 성남시 분당구는 92.2를 기록해 전주 대비 0.16p 상승했다. 지난 2022년 7월 셋째주 이후 42주 만에 반등에 성공한 이후 3주 연속 상승세를 기록한 것이다.


반면 같은 기간 일산(고양 일산서‧동구)과 평촌(안양 동안구), 산본(군포) 및 중동(부천) 등 나머지 1기 신도시들은 지난 2022년부터 이어온 하락세를 유지했다.

이들 도시들과 차이가 있다면 분당은 중대형과 대형 매물 위주로 신고가 거래가 이어지고 있다는 점이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 운중동 산운마을14단지 경남아너스빌 전용면적 122㎡는 지난달 13억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 2020년 3월 10억원에 거래된 이후 3년여만에 35% 상승한 가격에 최고가를 갈아치웠다.

같은달 9일 정자동 분당파크뷰 전용 199㎡는 32억원에 손바뀜했다. 지난 2021년 4월 28억5000만원에 거래된 것과 비교해 12% 상승하며 신고가를 기록했다. 지난 4월에는 이매청구 전용 194㎡가 21억8000만원에 계약을 체결했다. 2020년 12월 19억원에 거래된 이후 2년 반 만에 13% 상승해 최고가를 갈아치웠다.

분당구 공인중개사무소 관계자는 “분당은 강남 등 서울 접근성이 좋고 학군도 우수해 이미 자리 잡은 이주 1세대부터 그 자녀 세대까지도 자녀 교육이나 노후 등의 이유로 이주를 계획하지는 않는다는 점이 크다”며 “최근에는 인근 용인과 동탄 등에 대규모 투자 소식 등이 이어지면서 양질의 일자리가 공급될 것으로 예상돼 분당으로도 수요가 계속되고 있다”고 말했다.

전문가는 분당과 여타 1기 신도시와의 차이점으로 판교의 존재감을 꼽았다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “다른 1기 신도시들과 분당의 가장 큰 차이점은 분당은 베드타운이 아닌 직주근접을 갖춘 신도시라는 점이다”며 “다른 1기 신도시는 대부분이 서울로 출퇴근이 용이한 베드타운으로 조성됐지만 분당은 판교의 존재로 직주근접과 살기 좋은 도시 등의 조화를 보이고 있다”고 말했다.

이어 윤 전문위원은 “유입된 인구 외에도 추가적으로 분당으로 들어오려는 수요가 꾸준하고 다른 1기 신도시의 경우엔 서울로 진입하려고 하지만 분당은 경제적 여건이 좋은 사람들이 자리를 잡았기 때문으로도 분석하고 있다”며 “분당은 산업체들이 많이 입주했고 외부에서도 진입하려는 수요가 있는 등 배후수요가 컸기 때문에 앞으로도 가격이 상승할 가능성이 여전하다”고 덧붙였다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

원문: http://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=1019317

대출규제 풀자 6억~15억 아파트 숨통… 서울 매매의 60% 차지

 

대출규제 풀자 6억~15억 아파트 숨통… 서울 매매의 60% 차지

중고가 비중 4개월새 7.4%P 올라
6억원 이하 31.6% → 23.5% 급감
대규모 신축-재건축 단지 거래 늘어
급매 팔린뒤 호가 올라 다시 관망세

#1. 서울 강북구 미아동 SK북한산시티는 올해 2월부터 5월까지 50채 팔렸다. 지난해 한 해 동안의 매매 건수(37건)를 이미 넘어섰다. 전용 84㎡ 가격이 9억 원 이하로 올해 2월 출시된 특례보금자리론 이용이 가능한 영향이 큰 것으로 보인다. 인근공인중개업소는 “올 들어 매수 문의가 확연하게 늘었는데 급매가 소진되며 전용 84㎡가 최근 3개월 새 1억 원이 올랐다”고 했다.

#2. 서울 강동구 고덕동에서 ‘대장 아파트’로 꼽히는 고덕그라시움은 최근 4개월간 매매거래가 77건 성사됐다. 직전 4개월(37건) 대비 2배 넘게 손바뀜이 일어난 것. 올해 1월 34평형(전용면적 84㎡)이 12억2500만 원까지 떨어진 이후 지난달 15억∼16억 원대로 올라섰다. 인근 공인중개업소는 “급매를 잡으려는 매수자들이 늘었다”며 “문의는 꾸준히 있는데 최근 급매가 소진된 뒤 호가가 올라버려 다시 관망세로 돌아섰다”고 했다.

대출 규제 완화와 대출 금리 인하 등의 영향으로 최근 4개월(올해 2∼5월) 서울 아파트 매매 거래 10건 중 6건은 중고가 아파트(6억 원 초과 15억 원 이하) 거래인 것으로 나타났다. 대단지 신축 아파트나 재건축 사업이 추진되는 단지 위주로 거래가 늘었다. 하지만 급매가 팔린 뒤 호가가 오르며 매수자와 매도자 간 희망 가격 차이가 다시 벌어지면서 거래가 주춤해진 단지가 많아 거래량 본격 회복으로 보기엔 이르다는 분석이 나온다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 특례보금자리론이 판매된 2월부터 5월까지 4개월간 서울에서 팔린 아파트 9937건 중에서 6억 원 초과 15억 원 이하 거래 비중이 59.3%로 나타났다. 이는 직전 4개월(지난해 10월∼올해 1월)간 비중(51.9%)보다 7.4%포인트 오른 수준이다. 같은 기간 15억 원 초과하는 고가 아파트 거래 비중도 16.4%에서 17.2%로 소폭 올랐다. 반면 6억 원 이하 아파트 비중은 이 기간 31.7%에서 23.5%로 급감했다.

중고가 아파트 거래가 늘어난 건 정부의 대출 규제 완화 영향이 큰 것으로 보인다. 정부는 올해 2월 특례보금자리론을 내놓고 9억 원 이하 주택에 대해 최대 5억 원까지 연 4%대 금리로 장기 대출을 해주고 있다. 소득 제한이 없어 소득이 많아도 대출되고, 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용받지 않아 현재 전체 판매 목표액(39조6000억 원)의 62.8%(24조9000억 원)가 소진됐다. 15억 원 초과 아파트에 대한 대출 금지도 지난해 12월 풀렸다.

대출금리 인하도 영향을 미쳤다. 전국은행연합회에 따르면 올해 4월 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출(분할상환방식) 평균 금리는 모두 연 4%대였다. 5대 시중은행의 주담대 평균 금리가 모두 연 4%대로 떨어진 건 지난해 9월 이후 8개월 만이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울 아파트 한 달 거래량이 5000건 이상 돼야 정상적인 시장이라고 볼 수 있다”며 “올해 추석 전후 거래량을 봐야 향후 흐름을 알 수 있을 것”이라고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230607&prsco_id=020&arti_id=0003501968

실거주 의무 폐지 논의 공전… 부동산 회복 찬물 끼얹나

 

실거주 의무 폐지 논의 공전… 부동산 회복 찬물 끼얹나

“거주자유 침해” vs “갭투기 막아야”
입법 지연 땐 수요 얼어붙을 수도

정부가 부동산 규제 완화 정책으로 추진하는 실거주 의무 폐지 논의가 공전하고 있다. 거주 이전의 자유를 침해하기 때문에 폐지해야 한다는 의견과 무자본 갭투기를 차단하기 위해선 유지해야 한다는 의견이 대립하면서다. 다만 정부가 이미 정책을 발표해 분양 시장이 움직이고 있는 만큼 입법 논의를 서둘러야 한다는 지적이 나온다.

실거주 의무는 부동산 투기 수요를 차단하기 위해 2021년 2월부터 시행됐다. 수도권 분양가상한제 적용 주택을 분양받은 사람은 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 살아야 한다. 국토교통부는 현재 실거주 의무가 적용되는 단지를 4만4000가구로 추산하고 있다.

2년 전 주택 경기 과열로 실거주 의무를 도입할 당시 정부는 “시세 차익을 노린 투기 수요를 차단하고, 진정한 실수요자에게 우선 공급할 필요가 있다”며 필요성을 강조했다. 그런데 주택 경기 하강 국면에 접어들면서 정부 정책은 실거주 의무를 폐지해야 한다는 쪽으로 180도 바뀌었다. “국민에게 직접적으로 엄청난 불편을 준다”는 이유에서였다.

국토부는 실거주 의무로 인한 불편 사례를 4가지로 제시했다. 전세를 끼지 않고는 자금이 부족해 분양받은 집에 들어가기 어렵다는 사례가 대표적이다. 다만 이 경우 전세금 미반환 등 사고 우려가 크다. 이밖에 기존에 살던 집의 임대차 계약 기간이 남아서, 직장이 멀어서, 자녀 학교 적응 문제 등으로 실거주가 어렵다는 사례도 있다.

국회 국토교통위원회는 주택법 개정안 검토보고서에서 “거주 의무를 삭제할 경우 임대를 통해 분양 자금을 조달할 수 있게 되고, 비(非) 실거주자 수요 억제가 어려우므로 거주 의무제도의 도입 목적을 달성하기 어려운 점 등을 감안할 필요가 있다”고 지적했다.

무자본 갭투기로 인한 전세사기 피해자가 양산되고 있는 상황에서 갭투자를 허용하는 방향의 실거주 의무 폐지는 시기적으로 부적절하다는 우려도 있다. 심상정 정의당 의원은 지난달 30일 국토위 법안심사소위원회에서 “실거주 의무 폐지가 전세사기나 깡통전세로 이어지지 않는다고 어떻게 보장할 수 있느냐”고 말했다.

이미 정부 정책이 발표된 만큼 국회가 실거주 의무 폐지 여부에 대한 결정을 조속히 마무리해야 한다는 목소리가 나온다. 정부 관계자는 6일 “지난 1월 정부가 부동산 규제 완화 대책을 발표한 이후 이미 시장이 개정안 통과를 전제로 움직이는 모습을 보인다”며 “집을 사려는 사람들이 법 개정 때까지 대기해야 하는 상황이 벌어지면 주택 수요가 다시 얼어붙을 수 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230607&prsco_id=005&arti_id=0001614089

전세자리 꿰찬 월세… 정부, 제도보완 속도낸다

 

전세자리 꿰찬 월세… 정부, 제도보완 속도낸다

근로자 세액공제 한도 확대 거론
취약층 보증부 대출 요건 완화도
내달 하반기 경제정책에 담길 듯

정부가 임대차 거래량에서 전세를 넘어선 월세의 제도 전반을 손보는 방향의 정책을 검토하고 있다. 월세 세액공제 한도를 늘리고, 보증부 월세(반전세)의 대출 요건을 완화하는 방법 등이 거론된다. 월세 대책은 다음 달 초 발표되는 하반기 경제정책방향에 포함될 전망이다.

월세 거래량은 지난해 4월 처음으로 전세 거래량을 넘어선 뒤 현재까지 임대차시장의 주요 거래 유형으로 자리 잡았다. 지난 4월 기준 전국의 월세 거래량은 11만6675건으로, 전체 주택 임대차 거래량의 53.2%를 차지했다. 전월세 신고제 도입으로 연립·다세대 주택의 월세 거래 신고가 늘어난 영향이다. 전세금과 금리 인상으로 인한 부담에 더해 최근에는 전세사기에 대한 불안함도 월세 전환의 요인으로 작용한 것으로 보인다.

6일 기획재정부 등에 따르면 정부는 월세 세입자를 위한 제도적 보완책을 검토하고 있다. 기재부는 지난해 세제개편안을 통해 무주택 근로자의 월세 세액공제율을 높였다. 연간 총급여가 5500만원 이하면 월세 세액공제율을 17%, 7000만원 이하면 15% 등 각각 이전보다 5% 포인트 늘린 것이다. 월세 세액공제 대상이 되는 주택 가액기준도 3억원에서 4억원으로 확대됐다. 주거비 경감을 위한 세금 감면에 더해 세액공제 한도를 750만원에서 850만원으로 늘리는 방안 등이 추가로 검토될 것으로 예상된다.

저소득층·청년·신혼부부 등 취약계층을 대상으로 한 보증부 월세 대출 요건 완화도 검토 중이다. 현재 주택도시보증공사(HUG)의 청년 전용 보증부 월세 대출은 전용면적 60㎡ 이하, 보증금 5000만원에 월세금 70만원 이하인 주택에 대해서만 가능하다. 부부 합산 연 소득 5000만원 이하, 순자산가액 3억6100만원 이하(올해 기준) 요건도 충족해야 한다. 정부는 지난 3월 보증부 월세 대출의 요건 완화를 추진한다고 밝혔다. 다만 구체적 방안은 아직 발표하지 않았다. 월세 대출 요건 중 전용면적 기준이나 보증금·월세금 기준 등을 완화하는 방안 등이 거론된다.

정부는 올해까지 한시적으로 진행되는 청년 월세 특별지원 사업을 지속할지에 대한 검토도 하고 있다. 청년 월세 특별지원 사업은 청년의 주거비 부담을 덜기 위해 월 최대 20만원씩 12개월간 월세를 지원하는 것으로, 지난해 8월부터 올해 8월까지 신청을 받고 있다. 정부는 월세 지원 대상이 되는 청년을 15만2000명으로 추산했다. 하지만 지금까지는 약 7만2000명에게 지원금이 지급된 상황이다. 지자체 지원 사업과 중복해 지원금이 지급되지 않는 데다 소득과 재산 기준도 까다롭기 때문이다.

정부 관계자는 “월세가 임대차 계약의 주류 형태 중 하나가 된 만큼 불리한 제도가 있는지 검토하고 있다”며 “‘전세 제도 폐지’에 대한 이야기도 나오고 있는 만큼 전월세 제도 전반을 어떻게 보완할지 논의하고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230607&prsco_id=005&arti_id=0001614081