디벨로퍼 계약금만 벌써 545억 날렸다…로또 공공택지 마저 포기 속출

  디벨로퍼 계약금만 벌써 545억 날렸다…로또 공공택지 마저 포기 속출

시행사 알비디케이, 수원고등지구 토지 잔금 못 내 250억원 LH에 몰취
더랜드 계열사 유앤미개발, 남원주역세권지구에서 295억원 계약금 날려
시행사들 “내년 더 큰 위기 찾아올 것”

시행사들이 공공택지를 분양받아 중도금 또는 잔금을 내지 못해 한국토지주택공사에(LH) 몰취 된 계약금이 올해만 약 841억원에 이르는 것으로 나타났다. 지난 2020년부터 2022년까지 3년간 돌려받지 못한 계약금인 40억원 수준인 것과 비교했을 때 20배 이상 크게 늘어난 수준이다. 부동산 시장이 활황이던 2~3년 전 경쟁입찰 방식으로 비싼 가격에 매입한 토지들이 최근 공사비와 금리가 오르며 사업성이 떨어지자 결국 시행사들이 땅을 포기하고 있는 것이다. 이같은 사례는 이제 시작에 불과하며, 벼랑 끝에 몰린 시행사들이 부지기수라는 게 업계의 분위기다.

3일 업계에 따르면 시행사 알비디케이(RBDK)는 2020년 12월 LH로부터 매입한 수원 고등지구 토지 잔금을 내지 못해 지난 6월 계약금 250억여원을 몰취 당한 것으로 뒤늦게 밝혀졌다. 3년 전 약 2500억원에 분양 받은 준주거용지로 계약금 250억원, 중도금 560억원을 3번에 나눠서 지급했지만 지난해 12월부터 마지막 잔금을 지급하지 못한 것이다.

결국 알비디케이와 LH는 올해 6월 계약을 해제했고 알비디케이는 계약금을 뺀 1680억여원을 돌려받았다.

알비디케이 관계자는 “당시 공급계약서에 문제가 있다고 판단하고 있다”면서 “돌려받지 못한 계약금에 대해 LH를 상대로 이의를 제기하고, 소송을 준비중에 있다”고 답했다.

해당 땅은 2020년 말 경쟁입찰 방식으로 매각됐는데, 당시 공급예정가격은 878억원 수준이었다. 부동산 가격이 천정부지로 치솟을 때였던 만큼 경쟁입찰을 통해 공급예정가의 3배 수준에 이르는 가격으로 땅이 매각된 것이다.

땅은 알비디케이와 계약이 해제된 후 올해 8월 924억원의 예정가격으로 재차 매각공고가 나왔지만 최근 유찰됐다. 3년전 2500억원에 팔렸던 땅이 924억원에도 아무도 사지 않은 것을 두고 시행업계에서는 “당시만 해도 예정가격의 3~4배에 땅을 사고서도 좋아했지만 지금으로서는 땅을 치고 후회할 가격”이라고 표현했다.

업계 관계자는 “잔금을 낼 돈이 없으면 결국 시행사가 먼저 계약해제를 요구할 수 밖에 없다”면서 “다른 사업지들에서도 급전이 필요한 만큼 이미 지급한 1680억여원의 중도금이 필요했을 것”이라고 설명했다. 서울 인근을 제외하고는 사업이 시작 조차 안 되다 보니 금융비용만 날리며 기다리기 보다는 계약금을 포기하는게 낫다는 판단이 작용한 것으로 보인다. 알비디케이는 이외에도 이마트 부천 중동점을 초고층 주상복합으로 개발하려고 3811억원에 매입했지만 잔금을 지급하지 못하면서 최근 계약이 해지된 바 있다.

공공택지를 분양받아 잔금을 지급하지 못하고 계약이 해제된 시행사는 알비디케이 뿐만이 아니다. 시행사 유앤미개발도 지난 7월 토지대금을 내지 못해 계약금 152억1000만원, 약143억7000만원을 LH에 몰취 당한 것으로 확인됐다. 유앤미개발은 더랜드 그룹의 계열사다. 남원주역세권지구에 위치한 공동주택용지인 이 땅은 지난해 6월 1521억원, 1437억원에 유앤미개발에 낙찰됐다. 계약이 해제되며 토지대금의 20%인 계약금이 전부 몰취 됐었지만 나중 시행사가 해약금은 총 토지대금의 10%에 불과하다며 이의를 제기해 절반은 돌려받았다.

업계에서는 시행사들의 위기는 이제 시작이라는 지적한다. 올해 6월 기준 시행사들이 LH가 공급한 공동주택용지를 분양받고 대금을 연체한 금액은 총 1조1336억원에 이른다. 총 46개 사업장으로, 이 사업장들이 앞으로 내야 할 금액만 2조9028억원이다. 당시 연체금액은 지난해 같은 달(1894억원)과 비교하면 5.98배에 이른다.

통상 6월과 12월에 중도금·잔금 일자가 돌아온다는 점을 감안했을 때 올해 12월에도 재차 큰 위기가 찾아올 수 있다는 분석이다.

한 시행사 대표는 “올 초까지만 해도 만나서 대책을 논의했던 시행사 대표들이 최근 만남 자체를 거부한다”면서 “다들 돌파구를 찾을 수 없어 답답할 지경”이라고 전했다. 그러면서 그는 “늘어나는 금융비용을 감당 못하는 시행사들이 내년에는 더 큰 위기가 찾아올 것으로 보인다”고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002219580

“집 사면 개고생”이라면서 집값은 폭등?…부자들만 살판났다는데

 “집 사면 개고생”이라면서 집값은 폭등?…부자들만 살판났다는데 

한국보다 인구감소 먼저 맞은 일본
올해 들어 ‘역대급’ 부동산 상승세

지방은 여전히 빈집들 넘쳐나는데
초고가 아파트 거래는 점점 늘어나
부동산 양극화 사회적 이슈 떠올라

하늘에서 바라본 일본 도쿄 도심 전경“인구감소와 고령화가 우리나라보다 앞서 진행된 일본을 보면 국내 부동산 시장의 미래를 알 수 있다.”

한국 부동산시장 전망을 논할때 빠지지 않고 등장하는 이야기가 ‘일본’입니다. 일본은 버블 경제를 지난후 20년 넘게 장기침체를 겪으면서 부동산 시장에 대한 회의론이 팽배한 곳입니다. “집은 사는 순간 감가상각된다” “집 사면 고생이다” 이런 인식이 널리 퍼져있고, 지방에서는 빈집이 쏟아져서 골치라는 겁니다. 이러한 이유로 일본을 언급하며, 한국도 초저출산과 빠른 고령화로 부동산 시장이 살아나기 힘들것이라고 주장하는 의견이 많습니다.

그런데 올해 일본의 집값이 상승하면서 많은 사람들의 주목을 받고 있습니다. 외신에 따르면, 요즘 일본 부동산은 ‘상승’ 정도가 아니라 ‘급등’하는 곳도 나오고 있습니다.

지난 4월 ‘도쿄 23구 아파트 1억엔 돌파’(니혼게이자이신문)라는 기사에 따르면, 도쿄 23구 아파트 가격 1억엔에 달한다는 겁니다. 여기서 1억엔은 일본환율 현재기준 적용했을때 대략 8억9800만원입니다. 수도권(도쿄, 가나가와, 사이타마, 지바)의 평균 가격은 8.6% 상승해 6907만엔(한국돈으로는 6억2097만원)이었다는 겁니다.

또 7월20일에는 “올해 1~6월 도쿄에서 거래된 맨션 거래액이 전년 동기대비 60% 상승했다”는 보도가 나왔습니다. 티비아사히는 지난달 19일 ‘도쿄 맨션 가격 36% 상승’이라고 보도했습니다. 올해 4월부터 9월에 도쿄에 판매된 신축 맨션 5679채의 평균 가격이 전년보다 36.1% 상승해서 1억 572만엔(한화 9억5032만원)이라는겁니다.

맨션은 주상복합처럼 생긴 콘크리트 건물로, 우리나라로 치면 신축 맨션은 신축 아파트와 같다고 생각하면 됩니다.

기사에 따르면, 이렇게 맨션 가격이 1억엔이 넘는 것은 1973년 이후 처음이고 버블 경제의 말기에 해당하는 1991년도(9555만원엔) 기록을 뛰어넘는 것입니다.

일본에서 집값 상승 기사가 여러 차례 나오는거보니, 도쿄 집값이 오르는건 맞는 것 같습니다. 그렇다면 도대체 왜 올랐을까요.

이번 상승 거래의 특징은 초고액 매물 거래가 늘었다는 점입니다. 도쿄 도심의 타워 맨션, 즉 고층 고급 아파트 거래가 늘면서 거래액이 뛰었습니다. 신축 맨션의 거래액이 뛴 이유는 공사비와 인건비가 상승하면서 건물 가격이 올라서입니다.

일본 언론은 “저금리로 부유층을 중심으로 수요는 강하고, 그러다보니 자재비 땅값 등 상승분을 가격에 반영하기 쉬운 상황이 계속되고 있다. 서민들에 있어서는 손이 닿기 어려운 가격대에 돌입하고 있다”고 분석했습니다.

또한 외국 부유층들도 도쿄 부동산을 담고 있습니다. 블룸버그에 따르면, 부유층의 생활습관이 변화해 아시아의 부유층이 물건 구입을 위해 일본을 방문하게 되면서 도심부에서의 고급 주택 개발이 늘고 있습니다.

주로 중국, 홍콩, 싱가포르 부유층들이 그 수요입니다. 홍콩, 뉴욕과 비교하면 일본이 집값이 싸다고 생각되면서 해외 부유층들이 도쿄 부동산을 ‘에셋파킹’ 측면에서 담고 있는 것으로 보입니다. 글로벌 부동산 회사 나이트프랭크에 따르면 도쿄에서 100만달러로 살 수 있는 고급 아파트 넓이는 홍콩의 3배, 뉴욕의 2배에 달합니다.

일본 지방은 여전히 빈집이 심각한 문제입니다. 그런데 일자리와 사람들이 몰리는 도쿄 중심으로는 집값이 급등하고 있습니다. 부유층과 고소득 맞벌이 부부(일명 ‘파워커플’)가 선호하는 고급 맨션은 계속 개발되고 집값 상승을 이끌고 있습니다.

빈집이 넘쳐나는 지방과 신축 맨션의 가격이 오르는 도심. 인구 감소가 앞서 진행된 일본에서는 양극화가 진행되고 있습니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005208744

한남3구역 8300가구 대이동 시작

 한남3구역 8300가구 대이동 시작

지난달 30일부터 본격 이사
이주비만 2조7000억 추산
인근 지역 전·월세 문의 줄이어

“서울 한복판에 이런 땅이 놀고 있다고 하니 개발은 해야 되는데 어렵게 사는 사람들로선 나가라고 하니 어디로 갈지 막막하죠. 근처 재개발 구역에 집들도 매물이 없대요.”(한남3구역 거주민 70대 김모씨)

지난달 31일 찾은 서울 용산구 한남3구역. 2003년 한남뉴타운 조성 이후 20년 만에 이곳은 지난달 30일부터 주민 이주가 시작됐다. 구역 내 이주 대상은 관리처분계획인가 기준 총 8300여가구로 이 중 세입자가 6500여가구에 달한다. 이날도 이삿짐 트럭을 대문 앞에 주차해 이주를 준비하는 모습이 곳곳에서 포착됐다.

사업시행자인 한남3구역 조합은 이주 준비를 위해 지난 9월부터 지난달 사이 조합원과 세입자 대상으로 이주 비용 신청을 사전 접수했고 내년 5월15일까지 자진 이주를 접수 받을 방침이다.

인근 공인중개업소에 따르면, 이미 경제적 여유가 있는 집주인들은 일찌감치 이주를 시작한 곳도 있다. 이곳은 이주비만 종전감정평가액 5조4000억원 중 50%인 2조7000억원에 달할 것으로 추산된다.

대규모 이주가 시작되면서 이미 주변의 전·월세 매물은 동이 났다. 한남뉴타운 내 지역은 고사하고 용산구 후암동, 성동구 약수동 다세대주택 밀집 지역 등의 전·월세도 마찬가지다.

한 조합 관계자는 “이주 초창기지만 인근 매물이 부족해 이주를 어려워하는 분들이 있는 것 같다”고 전했다.

한남역 인근 공인중개업소 대표 A씨는 “수요는 많은데 들어갈 집이 없으니 매물이 나오기만 하면 족족 나간다”며 “타 구역 사람들도 3구역이 이주하길 기다리고 공실로 놔둘 사람은 없지 않나”라고 말했다. 보광동 소재 공인중개업소 대표 B씨는 “3구역이 이주한다는 소식과 한남뉴타운을 비롯해 용산구 다세대주택 등에 세를 줄 물건이 없다는 소식에 상계동 등지에서도 손님을 소개해달라고 한다”고 전했다.

그럼에도 인근 재개발 구역의 임대차 가격은 크게 오르지 않은 수준이다. 수요가 많고 이주 초창기지만 문의가 이어짐에도 집 수리 상태가 좋지 않고 저소득층이 많은 지역 특성 상 임대료를 크게 올리기 어렵다는 설명이다. 간혹 이주가 시작되자 집주인이 방 2개가 있는 50㎡ 후반대 빌라를 전세보증금 2억5000만원에서 3억원으로 호가를 올린 곳도 있다. 현재 29.7㎡ 기준 방의 보증금과 임대료는 보증금 500만원에 월 30만원 수준인데, 보증금이 1000만~2000만원가량으로 상승하고 있다.

이미 용산구 후암동과 성동구 약수동 다세대주택과 단독·다가구 주택이 많은 지역을 중심으로 한남뉴타운 거주민들의 이주 문의는 잇따르고 있다. 해방촌 인근 공인중개업소 관계자는 “이주 시기 전부터 한남3구역 내 주민들이 움직이고 있다”면서 “해방촌도 신축 건물이 들어섰고 이미 포화 상태기 때문에 방 2개 있는 빌라 전세의 경우 가격대가 연초에 비해 5000만~1억원 상승했다”고 전했다.

현장에서는 향후 집주인들이 이주를 시작하면 성동구나 주변 자치구에서도 구축 아파트를 중심으로 임대차 가격이 오를 것으로 전망했다. 이주비 대출은 이달 16일부터 실시된다. 무주택자·1주택자의 경우 1차 이주비 대출에서 종전가치평가액의 50%를 받을 수 있는데, 금리가 4%대로 시중 금리보다 낮다. 한남동과 보광동 등의 지가가 높아 봄 이사철이 되면 인근 지역의 구축 아파트 수요가 증가할 것으로 내다봤다.

이와 함께 상가 거주자들의 인근 지역 이동으로 한남뉴타운 내 다른 구역의 상가 공실은 사라지고 있다. 지역 내 상인들이 ‘동네 장사’를 했기 때문에 타 지역으로 옮기기 어렵다는 이유에서다.

보광초등학교 인근 공인중개업소 관계자는 “3구역 상인들이 이주기간이 가까워 오면서 계약 기간 만료와 동시에 이슬람 사원에서 보광동 일대로 넘어왔다”며 “30㎡ 남짓 상가가 보증금 2000만원에 월세 200만원으로 비쌌던 공실 상가가 채워졌다”고 전했다.

다만, 많아진 임차 수요 대비 공급 물량이 부족할 수 있지만, 전셋값 상승에 큰 영향은 미치지 못할 것이라는 분석이 나왔다.

한 부동산 업계 전문가는 “부족한 공급으로 인근 전세 가격이 상승한다면 수요자들은 더 저렴한 외곽을 찾을 것”이라며 “재개발은 아파트 재건축과 달리 가구마다 평형대와 구조가 다르다. 한남3구역은 서민 중에서도 경제적으로 열악한 주민들이 많이 살아 인근 전셋값을 올리기 어려울 수 있다”고 설명했다. 

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002219104

'선당후곰'도 깨졌다…서울 청약 미달에 포기까지

 '선당후곰'도 깨졌다…서울 청약 미달에 포기까지

하반기 부동산시장 긴급점검
고분양가에 ‘이문아이파크자이’ 1순위 청약 성적 저조40대 직장인 이모 씨는 최근 서울 동작구에 짓는 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’ 전용 84㎡ 청약에 당첨됐지만, 13억원이 넘는 자금을 마련할 길이 없어 계약을 고민 중이다. 이 씨는 "막상 당첨은 됐지만, 금리가 너무 오르고 대출도 쉽지 않아 계약할지 망설여진다"면서 "계약한다면 보유 중인 집을 팔고도 잔금이 부족해 입주하지 못하고 전세를 줘야 하는 상황"이라고 말했다.

‘선당후곰(먼저 당첨, 후에 고민)’이라는 말로 표현될 만큼 달아올랐던 서울의 청약시장 열기가 가라앉고 있다. 수개월 만에 2~3억원씩 오른 고분양가에 하반기 대어로 꼽혔던 현장마저 저조한 청약 성적표를 기록하는가 하면 청약 당첨 이후 미계약이 속출한 단지도 나오고 있다. 금리 인상과 대출 축소 분위기에 주택시장 하방 압력이 가중될 것이란 우려마저 나오면서 수요자들의 가격 민감도가 커졌기 때문으로 보인다.

3일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난달 진행된 서울 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’ 1순위 청약에서 총 787가구 공급에 1만3280명이 청약해 평균 16.87대1의 경쟁률을 기록했다. 지난 8월 청약을 받은 동대문구 ‘래미안 라그란데’(79.1대1), 휘경자이 디센시아(51.7대1)과 비교하면 경쟁률이 저조한 성적이다. 전용 20㎡·59㎡E·84㎡D·84㎡ 등 일부 평형은 1순위에서 모집가구수를 채우지 못해 2순위 청약으로 넘어갔다.

올해 상반기까지만 해도 서울 지역 신규 분양이 완판 행진을 이어가면서 청약 불패론이 다시 고개를 들었다. 청량리 롯데캐슬 하이루체‘가 1순위에서 평균 242.3대1의 경쟁률로 청약자 수가 2만명을 넘겼으며 ’영등포자이 디그니티‘도 198.76대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. ’청계SK뷰‘나 ’용산호반써밋 에이디션‘ 등 주요 단지도 세자릿수가 넘는 경쟁률을 기록했다.

하지만 최근 이 같은 공식이 깨지고 있음을 보여주는 사례가 곳곳에서 감지되고 있다. 동작구 상도동의 ’상도 푸르지오 클라베뉴‘는 최초 분양 때 14대1의 경쟁률을 기록하며 선방했다는 평가를 받았지만, 당첨자 상당수가 계약을 포기해 선착순 분양을 진행하고 있다. 개봉 호반써밋은 지난달 1·2순위 청약에서 110가구 모집에 2776명이 접수하며 흥행했지만 낮은 계약률에 무순위 청약이 진행됐다.

청약 시장 열기가 한풀 꺾인 데에는 고분양가가 주된 요인으로 거론된다. 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "시중금리 인상과 대출 축소 분위기로 인해 주택시장 하방 압력이 확대되고 있어 매수심리 위축을 가져왔다"며 "또 최근 대출금리 인상으로 분양가에 대한 민감도가 다시 커지고 있어 당분간 같은 지역 내에서도 옥석 가리기에 따른 편차가 나타날 것"이라고 말했다.

실제 같은 동대문구에서 나란히 분양한 이문아이파크자이와 래미안라그란데, 휘경자이디센시아의 분양가를 비교해보면 불과 두세달 만에 분양가가 수억원씩 뛰었다. 이문아이파크자이의 전용 84㎡ 최고 분양가는 13억229만원이지만 휘경자이디센시아는 전용 84㎡ 기준 최고 분양가격이 9억7600만원이었다. 래미안라그란데의 전용 84㎡ 기준 최고가격이 10억9900만원 수준이다.

’묻지마 청약‘ 분위기가 팽배했던 서울 청약 시장을 바라보는 수요자들의 태도도 달라졌다. 당초 이문아이파크자이 59㎡에 청약하기로 계획했던 40대 나모씨는 "1순위 청약경쟁률을 확인하고 청약을 넣어야 하나 고민하게 됐다"고 전했다.

고분양가에도 내 집 마련이 절실한 수요자들이 주로 청약에 나서면서 청약 시장이 실수요자 시장으로 재편될 것이란 관측이 나온다. 여경희 연구원은 "전매를 위해 분양에 나섰던 투자자들이 분양 시장 진입을 망설이고 있다면 이런 가수요들이 청약시장에서 빠지면서 오히려 시장이 실수요자 위주로 재편될 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/277/0005335499

재작년 7억 하던 아파트, 올해는 5억 ‘뚝’…서울도 “집 안팔려요”

 재작년 7억 하던 아파트, 올해는 5억 ‘뚝’…서울도 “집 안팔려요”

매물 8만건 3년만에 최대
시장가격 상승 기대 꺾이고
가격 차이로 매매 포기하며
실거래 수 급격히 줄어들어

주택 대기수요는 전세 전환

직장인 조 모씨(35)는 지난달 보유하고 있던 서울 외곽의 20평짜리 소형 아파트를 매물로 내놨다. 부동산 상승기였던 재작년에는 7억원대였던 아파트가 작년에 6억 원, 올해 5억원대로 가격이 뚝 내려갔다. 그나마 지난 9월 6억원에 상승 거래된 사례가 있어 비슷한 가격에 매물을 올렸다. 하지만 아직까지 별다른 매수 문의는 없는 상황이다. 조 씨는 “출산 계획이 있어 평수를 넓혀 이사를 가야 하는데 기존 집이 팔리지 않아 고민”이라고 말했다.

서울 아파트 시장에서 매도인과 매수인 간 ‘줄다리기 장세’가 나타나고 있다. 고금리가 지속되는 데다 경기 침체 우려가 커지자 매수인이 관망세로 돌아서는 분위기다. 서울 아파트 매물이 8만 건이나 쌓여있지만 매도인들은 호가를 낮추진 않는 상황이다. 전셋값이 오르고 있고 내년부턴 공급 부족이 본격화될 것으로 전망되기 때문이다.

1일 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 9월 아파트 거래량은 3361건으로 한 달 전(3851건)보다 12.7% 줄었다. 10월 거래 건수도 1209건에 그쳤다. 이달 말까지 거래 신고 기간이 남았다는 점을 고려해도 이 추세대로라면 또다시 줄어들 것으로 보인다. 서울 아파트 거래량은 올해 들어 꾸준히 늘어 지난 8월 정점을 찍은 후 계속 줄어드는 모양새다.

거래가 주춤하며 매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 중개업소에 등록된 서울 아파트 매물은 1일 기준 7만9319건에 달한다. 이는 아실이 통계를 내기 시작한 2020년 10월 이후 가장 많은 물량이다. 전달(7만 2154건) 대비 10%가량, 6개월 전인 지난 5월(6만 2307건) 대비 27%가량 늘어난 수치기도 하다. 집을 팔려는 집주인은 많은데 이를 받아줄 매수인은 갈수록 부족해지고 있단 의미다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울 아파트값이 고점을 회복한 곳이 많다”며 “고금리가 계속되고 경기 불확실성이 크기 때문에 매매에 대한 판단을 유보하는 것으로 보인다”고 분석했다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수도 “현재 서울에서 큰 폭의 집값 상승을 기대하는 건 무리”라며 “급매물도 대부분 빠졌기 때문에 보합 분위기가 연말까지는 계속 이어질 것”이라고 말했다.

매매 수요가 줄며 반대로 전세 수요는 늘고 있다. 그러나 이를 뒷받침할 공급은 부족해 전셋값은 상승하는 형국이다. 부동산R114에 따르면 올해 3분기(7~9월) 서울 전셋값은 직전 분기 대비 0.46% 상승했다. 윤 수석은 “전세사기 여파로 지난 1년 동안 월세가 급등했다”며 “이게 다시 전세로 돌아오는 것”이라고 밝혔다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실엘스 전용면적 84㎡(23층)는 지난달 말 13억 5000만원에 전세 계약을 체결했다. 같은 평형(20층)이 지난 1월에는 8억 6000만원에 전세 거래됐단 점을 고려하면 4~5억원 가까이 뛴 셈이다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “매입 수요가 전세 수요로 전환된 측면이 있다. 집을 사는 것보단 계약갱신청구권을 행사해 지금 전셋집에 계속 살고자 하는 것”이라며 “그런데다 아파트 입주 물량은 내년부터 본격 줄어든다”며 전셋값 상승 배경을 설명했다. 박 교수 역시 “수급 불균형에 따라 전셋값은 내년에 더 오를 가능성이 크다”고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005208532

“수억 대출금 이자 내다 결국 망했어요” 집 경매 눈덩이처럼 쌓인다

 “수억 대출금 이자 내다 결국 망했어요” 집 경매 눈덩이처럼 쌓인다

10월 서울 빌라 경매 1268건으로 폭증…17년만에 가장 많아
아파트 경매도 7년 5개월 만에 가장 많아
‘신규 유입은 늘어나는 데 낙찰은 안돼’1. 지난달 24일 서울남부지법 경매1계. 빌라(다세대 및 연립주택) 119채가 나와 경매를 진행했다. 18일에도 이 법원 경매11계에선 빌라 110채가 무더기로 나왔다. 가장 최근인 지난달 25일엔 경매5계에서 89채의 빌라가 경매를 진행했다. 요즘 서울남부지법에선 경매법정이 열릴 때마다 100채 전후 빌라 물건이 쏟아지고 있다.

# 2. 지난달 24일 서울중앙지법 경매 21계. 20채의 아파트가 경매에 나왔다. 이 법원에서 진행되는 경매에 아파트는 보통 하루 10채가 되지 못하는데 이날은 두 배 이상 많았다. 경매물건 중엔 강남구, 서초구, 동작구, 중구 등 인기 지역 아파트도 있었지만 단 3채만 낙찰됐다.

경매시장에 주택이 쏟아지고 있다. 아파트는 물론 빌라, 주거용 오피스텔 등 유찰 건수가 늘고, 새로 들어오는 물건이 많아지면서 경매 대상 주택은 매달 폭증세다.

1일 지지옥션에 따르면 지난 10월 한 달간 법원에서 경매를 진행한 서울 빌라는 1268건으로, 전달(908건)보다 39.6%(360건) 급증했다. 2006년 5월(1475건) 이후 17년5개월 만에 가장 많은 서울 빌라 경매 진행 건수다.

빌라 경매가 급증한 건 경기도도 마찬가지다. 지난달 법원에 등장한 경기도 빌라는 859건으로, 역시 경매시장에 물건이 크게 늘었던 2006년 12월(1007건) 이후 가장 많았다.

빌라 경매물건이 급증하고 있는 건 ‘깡통전세(전세보증금이 매매가를 웃도는 주택)’ 및 전세사기 우려 등으로 매매시장에서 빌라가 외면받고 있어서다. 깡통전세, 전세사기 문제로 세입자가 집주인을 상대로 강제 경매를 하는 경우가 늘면서 경매물건이 쌓이고 있다.

주거시설 중 가장 인기가 많은 아파트 경매물건 수도 급증세다. 지난달 서울 아파트 경매 건수는 238건으로, 2016년 5월(291건) 이후 7년5개월 만에 가장 많았다. 같은 달 경기도 아파트 경매 건수는 592건으로, 2015년 6월(652건) 이후 최고치를 기록했다. 빌라처럼 아파트도 매매시장에서 거래가 크게 줄면서 물건이 쌓이는 상황이다.

아파트나 빌라의 대체주거 수단 역할을 해온 주거용 오피스텔도 경매시장에 빠르게 늘어나고 있다. 10월에만 187건의 서울 지역 주거용 오피스텔에 대한 경매가 진행됐는데 2006년 4월(202건) 이후 17년6개월 내 가장 많은 것이다.

경기도 오피스텔도 경매시장에 많아졌다. 지난달 146건의 경기도 주거용 오피스텔 경매가 진행됐다. 2013년 2월(163건) 이후 최다 물량이다.

시장전문가들은 올해 경매시장엔 주택 물건이 계속 늘어날 수밖에 없다고 전망한다. 매매시장에 거래량 감소세가 계속되고 있기 때문이다.

일반적으로 매매시장에서 주택거래량이 많지 않고, 금리가 오르면 경매시장에 물건이 쌓인다.

2021년 7월 0.5%에 불과했던 기준금리가 올해 3.5%까지 올랐는데 시중은행 주택담보대출금리는 연 7% 수준까지 뛴 상황이다. 2019년, 2020년 무리한 대출을 통해 집을 산 주택 보유자들은 원리금 상환 압박을 크게 받을 수밖에 없다. 수억원대의 무리한 대출을 일으켰다 원리금을 연체한 주택 보유자들이 늘면서 채권자들이 담보로 잡은 주택을 경매에 넘기면 경매물건이 늘어난다.

경매시장에 주택 경매물건이 늘고 있지만 인기는 별로 없다. 10채 중 1~2채 수준만 낙찰되는 수준이다.

10월 서울 빌라 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 10.6%로, 전달(14%)보다 더 떨어졌다. 경기 빌라 낙찰률도 15.5%로, 역시 10%대를 기록했다.

2020년 70~80% 수준의 낙찰률을 기록하며 큰 인기를 누리던 서울 아파트의 낙찰률은 지난달 26.5%까지 빠졌다. 10채 중 7~8채 수준에서 낙찰되던 것이 요즘엔 2~3채밖에 낙찰이 되지 않고 있다는 이야기다. 같은 시기 경기도와 인천 아파트 낙찰률도 39.5%, 39.1%를 각각 기록해 40% 밑으로 떨어졌다.

주거시설 중 낙찰률이 가장 낮은 건 주거용 오피스텔이다. 지난달 서울 주거용 오피스텔 낙찰률은 9.6%를 기록하면서 10% 밑으로 떨어졌다. 10건 중 1건도 낙찰되지 않고 있다는 의미다. 경기도(13.7%)와 인천(16%) 오피스텔 낙찰률도 10%대 낮은 수준을 유지하고 있다.

다만, 주거시설의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 전반적으로 소폭 오르는 모습을 보였다.

서울 아파트와 빌라 낙찰가율은 각각 86.7%, 81.2%로, 모두 전월보다 1%포인트 정도 수준으로 올랐다. 경기도 아파트와 빌라 낙찰가율도 85.2%, 75.4%로, 모두 전월보다 뛰었다.

경매시장에 물건이 늘어나고 낙찰률이 떨어지는데 낙찰가율이 오르는 건 양극화 현상 때문이다. 아파트는 인기 지역을 중심으로 여전히 낙찰가율 100% 이상인 사례가 나오고, 빌라는 재개발이나 신통계획구역, 도심지역 등의 물건에 사람들이 몰려 평균 낙찰가율을 끌어올리는 것이다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “매매시장 침체가 계속되는 만큼 경매시장에 주택 물건은 계속 늘어날 가능성이 크다”며 “경매시장에서 인기 지역 주택을 살 수 있는 기회가 많아지고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002218497

‘서울 편입론’에 김포 들썩? “총선용일 뿐…기대감 글쎄”

 ‘서울 편입론’에 김포 들썩? “총선용일 뿐…기대감 글쎄”

김포, 서울시 편입 추진에도 시장 분위기 '잠잠'
주민들 "쓰레기 매립지 우려…선거용 반신반의"
서울 편입 시 "교통환경 개선·집값 상승 기대"“김포에선 풍무동이 서울과 가깝고 5000가구가 넘는 대규모 신축 역세권 단지가 있어 시장의 관심이 집중된 지역인데도 매수 문의가 거의 없다. 오히려 이 일대는 김포시 서울 편입보다는 서울지하철 5호선 연장 이슈가 집값에 더 크게 작용하는 분위기다.”(김포시 풍무동 인근 A 공인 대표)

1일 오후 방문한 경기 김포시 풍무지구 단지 사거리에는 ‘김포시 경기북도 나빠요, 서울특별시 좋아요’라는 내용이 담긴 국민의힘 현수막을 볼 수 있었다. 풍무지구는 서울 강서구에서 직선거리로 불과 6㎞ 떨어져 있어 입지가 좋고, 김포골드라인 풍무역 인근에 풍무센트럴푸르지오(2467가구), 풍무푸르지오(2712가구) 등 신축급 역세권 단지와 편의시설이 있어 여당이 추진하는 ‘메가시티 서울’의 수혜 지역 중 하나로 거론되고 있다.

하지만 ‘메가시티 서울’ 호재로 김포 부동산 시장이 들썩일 것으로 예상됐지만 실제 현장의 분위기는 잠잠했다. 집을 사려는 매수 문의나 집주인이 공인중개사에 내놓은 집을 거둬들이는 매물 회수 움직임도 드물었다. 여당이 김포시의 서울 편입을 당론으로 추진함에도 집값 상승 및 거래 활성화 기대감도 낮아 보였다.

현지 중개업소들은 김포시 서울 편입 논의가 당장 집값에 미치는 영향은 제한적이라고 입을 모았다. 풍무센트럴푸르지오 단지 내 공인B 대표 김모씨(51)는 “시장의 분위기가 좋은 상황에선 호재로 작용할지 모르겠지만, 고금리, 대출 규제 강화로 거래가 주춤한 상황에서 당장 현실화 가능성이 낮은 이슈가 시장에 미치는 영향은 크지 않다”며 “매수 문의도 하루에 2~3건 정도에 불과하고 그나마도 서울 편입 가능성을 묻는 전화가 아니다”고 손사래 치며 말했다.

풍무역 인근 공인C 대표 조모씨(47)는 “앞서 정부가 서울지하철 5호선 김포연장 계획을 발표한 이후 인근 전용 84㎡ 5억대 후반 급매물은 자취를 감춘 지 오래”라며 “현재 호가가 6억 중후반대부터 7억원까지 형성돼 특례보금자리론과 디딤돌 대출도 받을 수 없는 만큼 실제 거래까지 이어지는 경우는 손에 꼽을 정도”라고 말했다.

김포 한강신도시가 위치한 장기동 아파트도 서울 편입론 이후 이렇다 할 가격변화를 보이고 있지 않다. 오히려 이전보다 낮은 가격의 매물도 등장했다. 1일 온라인 플랫폼에는 한강센트럴자이2단지 전용 100㎡ 매물이 6억1000만원에 올라왔는데, 이는 지난달 27일과 28일 각각 올라온 같은 평형 매물 6억5000만원, 7억원보다 가격이 낮다.

서울로 편입될 경우 각종 혐오시설이 김포로 이전될 것을 우려하는 목소리도 나왔다. 풍무푸르지오에 거주하는 주부 최모씨(47)는 “서울시가 김포시를 편입하는 대신 김포 외곽에 쓰레기 매립지 등 혐오시설을 설치할 수도 있다는 얘기가 단지 내 돌고 있다”며 “집값 하락을 우려해 서울 편입을 반대하거나 총선용이라 실현 가능성이 낮다고 생각하는 주민도 많다"고 했다.

부동산 전문가들도 편입이 확정되기 전까지는 매매가나 청약에 큰 영향이 없을 것으로 봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “해당 지역의 서울시 편입이 현실화하기까지는 주민 투표와 지방의회의 결정 같은 넘어야 할 장애물이 많다”며 “오히려 경기도는 수도권광역급행철도(GTX) 추진이나 개통이 임대료나 매매가에 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “김포를 서울로 편입한다는 것은 이제 막 거론되는 상태로, 이로 인해 김포 집값이 오를 것이란 건 말 그대로 기대감뿐이라서 당장에 미치는 영향은 거의 없을 것”이라고 말했다.

다만 고촌읍 등 여론의 주목을 받는 김포시 일부 지역의 문의는 늘었다. 김포시 고촌읍의 한 공인중대소 대표는 "여당 발표가 난 뒤 아무래도 이 지역에 대한 관심이 높아져 하루에 매수 문의가 7건까지 늘었다"며 "특히 청약을 앞두고 있는 고촌센트럴자이 전용 84㎡ 분양가가 7억원대에 형성된 반면 인근 캐슬앤파밀리에시티 아파트 같은 평형이 1억원가량 저렴해 관심이 높은 것 같다"고 말했다.

서울에 편입될 경우에는 집값 호재로 작용할 것이란 예상도 나온다. 경기에서 서울로 편입되면 교통망 확충과 기반시설 구축에 속도가 붙을 것이란 기대감에서다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "김포가 서울에 편입된다면 서울시의 예산이 많은 만큼 김포골드라인 증차 등 교통환경이 좋아지고 사회기반시설도 개선될 가능성이 있다"며 "김포는 이미 신도시가 조성돼 쾌적한 편이라 서울로의 교통환경 등 인프라만 강화되면 인접한 강서구 낙후된 지역보다 오히려 집값이 더 오를 가능성도 있다"고 전망했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/277/0005334906