"작년에 영끌했어야 했는데…" 전셋값 상승에 무주택자 '한숨'

 "작년에 영끌했어야 했는데…" 전셋값 상승에 무주택자 '한숨'

강남·강북 가리지 않고 주요 자치구 전세 수억원 상승
"대출 금리 하락·수요 증가…당분간 전셋값 오를 것"

지난해 서울 집값이 급락했을 때 '내 집 마련'을 못해 전세로 살면서 시기를 가늠하던 무주택자들의 한숨이 깊어지고 있다. 서울 아파트 전셋값이 빠르게 오르면서다. 서울에서 전세로 사는 30대 A씨는 "작년 집값이 많이 내렸을 때도 영끌(영혼까지 끌어다 대출을 받는다는 뜻)을 해야 집을 살까 말까 했는데 올해는 전셋값마저도 영끌해야 하는 수준"이라며 토로했다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 대치동에 있는 '래미안대치팰리스' 전용 84㎡는 지난달 21일 16억원에 전세 계약을 새로 맺었다. 같은 달 17억원에 맺어진 계약도 있다. 지난 3월 13억원에도 신규 계약이 맺어졌던 면적대다. 7개월 만에 4억원이 뛰었다.

서초구 반포동 '래미안원베일리' 전용 84㎡도 지난달 18억원에 새로 세입자를 들였다. 지난 7월엔 13억5000만원에 전세 계약이 맺어지기도 했는데 불과 3개월 만에 4억5000만원이 상승했다.

송파구 잠실동 '잠실엘스' 전용 84㎡는 지난 1일 12억원에 새로 전세 계약을 체결했다. 올해 2월 8억원에 전세 계약이 맺어졌던 면적대인데 8개월 만에 4억원이 치솟았다. 강동구 고덕동 '고덕그라시움' 전용 84㎡도 지난 2일 8억7000만원에 전세 계약을 맺었다. 지난 1월 6억원과 비교하면 2억7000만원이 급등했다.

송파구 잠실동에 있는 A 공인 중개 관계자는 "지난해 집값이 빠르게 내리면서 연초엔 전셋값도 덩달아 약세를 보였지만 집값이 반등한 이후로는 전셋값도 회복하기 시작했다"며 "강남권은 실수요자들의 선호도가 높은 만큼 전셋값도 빠르게 오르는 게 아니겠느냐"고 설명했다.

비단 강남권 얘기만은 아니다. 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오4단지' 전용 84㎡는 지난달 9억2500만원에 신규 전세 계약을 체결했다. 지난 1월 7억원까지 전셋값이 내렸던 면적대다. 9개월 만에 2억원이 넘게 상승했다.

성동구 행당동 '서울숲리버뷰자이' 전용 84㎡는 지난달 25일 9억5000만원에 새 세입자가 들어왔다. 지난 8월 맺어진 신규 계약 8억1600만원보다 1억3400만원이 뛰었다. 연초(1월)엔 7억8000만원에 계약이 이뤄졌는데 이보다는 1억7000만원 상승했다.

동대문구 휘경동 '휘경SK뷰' 전용 84㎡는 지난달 6억원에 신규 전세 계약을 체결했다. 지난 8월 맺어진 5억3000만원보다 7000만원이 올랐다. 답십리동에 있는 '래미안위브' 전용 84㎡도 지난달 7억3000만원에 세입자를 들였다. 직전 달인 9월 6억2000만원보다 1억1000만원이 뛰었다.

아현동에 있는 B 공인 중개 관계자는 "단지마다 상황이 다르겠지만 세입자들 선호도가 높은 아파트는 ‘전세난’을 겪고 있는 상황"이라면서 "올해 초만 하더라도 역전세난을 걱정하는 분위기였지만 지금은 완전히 딴판"이라고 전했다.

전문가들은 서울 전셋값이 더 오를 것이라고 본다. 매매가격이 주춤하면서 오히려 전세를 살면서 '내 집 마련' 시기를 가늠하려는 수요가 늘어날 수 있단 이유에서다.

송승현 도시와경제 대표는 "올해 하반기 들어 집값이 주춤해진 이후 현장 상황을 살펴보면 매매를 포기하고 일단 '지켜보자'는 분위기가 커졌다"며 "이들은 집을 사는 대신 전세로 들어가 시장 상황을 관망하려 한다"고 말했다.

월세보다 전세 매력이 더 커진 점도 전셋값 상승을 뒷받침한다. 작년 연 6%대였던 금리는 올해 들어 연 3%대로 내려왔다. 이에 전세 대출 이자가 부담돼 월세를 살던 세입자들도 다시 전세로 돌아서는 모양새다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "앞서 전세 대출 금리가 치솟으면서 아무래도 월세가 유리하니 세입자들이 월세로 몰렸지만, 현재는 상황이 바뀌었다"며 "아무래도 이자에 민감한 세입자들이 월세보다는 다시 전세가 낫다고 판단하고 있다"고 설명했다.

한편 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난달 다섯째 주(30일) 기준 서울 전셋값은 0.19% 상승해 전주(0.18%)보다 상승 폭을 키웠다. 서울 전셋값은 24주 연속으로 오르고 있다.

세입자들의 심리도 개선되고 있다. 서울 전세수급지수는 지난달 다섯째 주 95.3을 기록해 2021년 12월 마지막 주(27일, 95.7) 이후 96주 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 이 지수는 100을 기준으로 하는데 200에 가까워질수록 시장에 전세로 나온 집보다 세입자들이 많단 뜻이다. 아직 기준선 아래에 있지만 연초(61.2)보다는 큰 폭으로 개선됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004910563

'아파트는 늙어가는데'…1기 신도시 재건축? 리모델링?

 '아파트는 늙어가는데'…1기 신도시 재건축? 리모델링?

대부분 1기 신도시 재건축 선호하는데
신도시 특별법 연내 통과 미지수에 '초조'분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시가 입주 30년을 넘어선 가운데 주민들이 재건축이냐, 리모델링이냐 하는 저울질을 계속하고 있다. 대부분의 지역에서 재건축을 선호하는 가운데 '1기 신도시 특별법'이 발표된지 9개월이 지났지만 국회 통과는 요원해 보인다. 

특별법에 대한 국회 논의가 지지부진하면서 1기 신도시 주민들도 사업방식을 결정짓지 못한채 초조해하는 분위기다.

3일 주택산업연구원이 지난달 중순부터 2주간 1기 신도시 주민 1350가구를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 평촌(리모델링 32.4%, 재건축 31.8%)을 제외한 나머지는 리모델링보다 재건축을 선호하는 것으로 나타났다.

일산(재건축 90.6%, 리모델링 6.5%)과 산본(재건축 75.3%, 리모델링 19.4%), 분당(재건축 65.9%, 리모델링 24.7%), 중동(재건축 56.8%, 리모델링 20.4%)은 재건축 선호 비율이 훨씬 높았다.

'1기 신도시' 27곳 리모델링 추진

그러나 1기 신도시의 평균 용적률이 188%로 사업성이 낮아 재건축이 쉽지 않은 상황이다. 애초에 리모델링으로 눈을 돌렸던 이유다.

한 건설사 관계자는 "당장 녹물이 나오고 주차장이 부족한데 재건축을 하기 어려운 곳은 리모델링을 추진한다"며 "지하 주차장을 확보하고 조합원 분담금을 낮추는 게 리모델링 사업의 관건"이라고 설명했다.

한국리모델링협회에 따르면 1기 신도시 중 리모델링 사업을 추진 중인 단지는 분당 9곳, 일산 3곳, 평촌 9곳, 산본 6곳 등 27곳이다. 중동은 한 곳도 없었다.

주요 사업장을 살펴보면 포스코이앤씨가 시공하는 분당 무지개마을4단지는 착공임박, 느티마을 3·4단지는 착공준비, 한솔마을5단지는 이주준비 단계에 있다. 일산 문촌마을16단지의 경우 건축심의를 준비 중이다. 

쌍용건설이 컨소시엄으로 시공하는 분당 한솔마을5단지는 사업계획승인이 완료됐고 평촌 목련3단지는 사업계획 승인 허가를 기다리고 있다.

이들 주민의 관심사는 소위 '1기 신도시 특별법'이라 불리는 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 국회 통과 여부다. 지난 3월 발의된 이 법안은 재건축 안전진단을 완화하고 용적률을 높여주는 걸 골자로 한다. 리모델링 역시 세대 수가 기존 15%에서 21%까지 증가할 전망이다.

이미 조합을 결성한 곳은 다른 방식으로 선회하는 게 좋을지, 그대로 유지하는 게 좋을지를 두고 여전히 갑론을박이 벌어지는 상황이다. 소수의견이 새로운 조합을 잘 끌고 갈 수 있을지도 의문이고, 조합원 총회를 열자니 수억원의 비용이 소요돼 쉽지 않은 일이라는 게 조합 관계자의 말이다.

무엇보다 이들 조합은 1기 신도시 특별법의 윤곽이 명확히 드러나지 않은 상황이어서 이러지도 저러지도 못하는 형편이다.

정비사업 방식을 결정하지 못한 단지도 마찬가지다. 재건축과 리모델링 중 뭐가 더 유리할지 고민하며 초조해하고 있다. 

리모델링 업계 관계자는 "과거에는 재건축이 오래 걸리니 리모델링이 현실적인 대안이라 보고 추진했는데 법안이 논의되면서 좀 주춤한 상태"라며 "내년에 구체적인 방향이 나오면 그때 리모델링과 재건축 중 뭐가 유리한지 판단하려는 분위기"라고 전했다.

리모델링 조합이 재건축으로 돌아서긴 현실적으로 어렵다는 전망도 나온다. 이 관계자는 "재건축이 유리하다고 해도 현저한 차이는 아닐 것"이라며 "총회를 열어 비용 처리하고 조합을 해산한 뒤 재출발하기에는 시간, 비용적으로 부적절하다. 이미 시작한 조합은 쭉 가는 게 현명하다"고 말했다.

1기 신도시 아파트 평균 용적률'1기 신도시 특별법' 연내 될까?

원희룡 국토부 장관은 지난 3월부터 6월까지 일산과 산본, 중동, 분당, 평촌을 차례로 방문했다. 원 장관은 당시 "노후 주거환경을 살펴보고 주민들의 불편함과 염원을 확인한 만큼 소외되는 곳이 없도록 촘촘하게 관련 제도를 마련하겠다"고 말했다.

그러나 지난 5월 심의를 시작한 법안은 현재까지 국회 국토교통위원회에 계류된 상태다. 국토위 국토법안심사소위원회는 이달 22일, 29일, 다음달 6일 열린다. 소위 문턱을 넘지 못하면 이번 국회 임기 내 통과가 사실상 무산된다.

김오진 국토부 제1차관은 지난달 31일 열린 1기 신도시 정비 민관합동 태스크포스(TF) 전체회의에서 "주민 불편을 최대한 빨리 덜어드리겠다는 약속을 정책의 최우선 목표로 삼겠다"며 "법안의 연내 통과에 역량을 집중하겠다"고 밝혔다.

A건축사 대표는 "내년 4월 총선을 앞두고 1~3월은 물리적으로 법안 검토가 어려울 것"이라며 "연내엔 통과돼야 정부가 세웠던 추진 일정과도 맞지 않겠나"라고 말했다.

건설사들은 공사기간과 난이도를 고려할 때 리모델링이 재건축 대비 수익성이 높지 않은 사업임에도 리모델링 사업을 '놓칠 수 없다'는 입장이다. 포스코이앤씨와 쌍용건설이 선두주자로 자리매김한 가운데 후발주자인 SK에코플랜트는 지난달 28일 산본 충무주공2단지 2차아파트 리모델링 사업 신규 수주에 성공했다.

리모델링 기술 개발로 역량 강화에 나선 곳들도 있다. 포스코이앤씨는 수직증축 구조시스템을 개발해 특허출원을 완료했다고 밝혔다. 현대건설은 층간차음 특허 신기술 'H사일런트 홈 시스템'을 선보이기도 했다.

건설사 관계자는 "지난해까지 부동산 훈풍이 이어지고 1기 신도시를 중심으로 리모델링 사업이 부상하면서 대형사들이 앞다퉈 전담팀을 구축하고 사업 수주에 나섰다"며 "부동산 경기 침체와 원자재값 상승 등으로 한풀 꺾이긴 했지만 기술력을 갖춘 건설사들에는 오히려 유리한 상황"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020748

집값, 고금리가 얼리고 '메가 서울'이 녹일까?

 집값, 고금리가 얼리고 '메가 서울'이 녹일까?

전국 집값 2주째 상승폭 하락
금리 부담에 관망세…다만 전셋값은 상승
서울 편입이슈 김포 등 주목…"영향 적을듯"집값 상승 불씨가 조금씩 꺼져가고 있습니다. 대출 금리 부담 등이 작용하며 수도권과 지방할 것 없이 2주째 상승폭이 줄어들며 전국 집값 상승률이 소폭 줄었는데요. 

그렇다고 집값 상승세가 꺾였다고 보긴 힘듭니다. 전셋값은 여전히 상승률이 높은 편인 데다 김포 등 경기도 일부 지역의 서울 편입 이슈가 반영되면 다시 자극을 받을 수 있기 때문인데요. 집값 나침반은 어디로 향하게 될까요.  

서울도 지방도 움찔…상승세 꺾일까?

한국부동산원에 따르면 10월 다섯째 주(30일 기준) 전국 아파트 매매가격 변동률은 0.04%로 전주(0.05%)보다 상승세가 둔화했습니다. 

전국 집값은 지난 6월26일 59주간의 하락을 마치고 보합 전환한 뒤 7월17일(0.02%)부터 16주째 상승중인데요. 상승폭은 등락을 반복하다가 지난주부터 2주째 감소하고 있습니다. 

높은 금리 수준이 이어지자 대출 이자 부담이 작용하며 급매 거래, 관망세 등이 영향을 미친 것으로 풀이되는데요. 수도권 역시 이번 주 집값 상승률이 0.07%로 전주(0.08%) 대비 상승폭이 줄었습니다. 

서울은 이번주 상승률이 0.07%로 전주 수준을 유지했는데요. 집값 상승세를 견인했던 강남권도 숨고르기에 들어간 모습입니다.

서초구는 지난주 0.06%에서 이번주 0.02%, 강동은 0.14%에서 0.13%로 상승률을 줄였고요. 강남은 0.03%로 전주 수준을 유지했습니다. 송파구만 지난주 0.10%에서 이번주 0.12%로 상승률이 커졌는데요. 

강북에서는 집값 반등이 느렸던 노원구, 도봉구 등이 상승세를 멈췄습니다. 올해 8월 하순에 들어서야 상승 전환했던 노원구는 지난주부터 보합세를 유지하고 있고요. 도봉구도 지난주(0.03%) 상승률을 이어갔습니다. 

다만 용산구는 이촌·한남동 주요 단지 위주로 오르면서 집값 상승률이 지난주 0.14%에서 이번주 0.19%로 커졌고요. 동대문구도 답십리·장안동 위주로 상승해 0.11%에서 0.18% 올랐는데요.  

한국부동산원 관계자는 "정주여건이 양호한 선호 단지 위주로 일부 상승거래가 간헐적으로 발생하고 있다"면서도 "매도·매수인 간 거래희망가격 격차로 인해 전반적으로 관망세를 보이며 지난주와 유사한 수준의 상승세를 지속했다"고 설명했습니다.

경기도 집값도 지난주 0.09%에서 0.08%로 상승률이 줄었는데요. 안산 상록구(0.10%→-0.07%)는 성포·사동 구축  위주로, 이천시(-0.01%→-0.06%)는 대월면·증포동 위주로 하락했습니다. 

인천의 이번주 집값 상승률은 전주와 같은 0.02%를 나타냈는데요. 미추홀구(-0.08%→-0.11%)는 구축 위주로 관망세 지속되며 학익·용현동 위주로 떨어졌습니다. 

지방도 지난주 0.02%에서 이번주 0.01%로 상승률이 줄었는데요. 세종시가 소담동·조치원읍 위주로 하락하며 지난주 -0.05%에서 이번주 -0.06%로 하락폭이 커졌고요. 충북(0.11%→0.07%), 강원(0.08%→0.03%), 전북(0.04%→0.03%), 경북(0.04%→0.02%) 등도 상승폭이 감소했습니다. 

김포 등 서울 편입 이슈가 불씨?…"글쎄"

전국적으로 집값 상승세의 열기가 식은듯 한데요. 그렇다고 상승세가 꺾였다고 보기엔 변수가 더러 있습니다. 

우선 전셋값 상승률이 매맷값 상승 여력을 받쳐줄 수 있다는 가능성이 나오는데요. 이번주 서울 아파트 전셋값은 0.19%로 전월(0.18%)보다 상승폭이 커졌습니다.

부동산원 측은 "금리 인상 우려 및 매매시장의 불확실성 등으로 실수요자들의 전세 선호가 지속되고 있다"며 "역세권 및 대단지 등 정주여건이 양호한 지역 위주로 임차수요가 이어지며 상승폭이 확대되고 있다"고 말했습니다。

최근 사회적으로 쟁점이 되고 있는 경기도의 서울시 편입 이슈도 변수로 꼽힙니다. 국민의힘이 내년 총선을 앞두고 '메가시티 서울' 구상에 나서면서 경기도 일대가 들썩이고 있는데요. 

김포시를 서울로 편입하는 방안을 당론으로 추진하기로 했고요. 이밖에 구리, 하남, 성남 등의 지역도 서울 편입 대상으로 검토하고 있는데요. 

조경태 국민의힘 '수도권 주민편익 개선 특별위원회' 위원장은 "김포뿐만 아니라 구리, 하남, 고양, 부천, 광명 등 최소한 5~6군데는 서울로 편입해야 할 것"이라고 밝힌 바 있습니다. 

이에 김포를 중심으로 거론되는 지역들의 부동산 시장이 술렁이는 분위기입니다. 부동산 시장은 심리 반영이 큰 만큼 집값에도 일부 영향이 갈듯 한데요. 

이번주 김포시 집값은 0.01% 하락으로 지난주(-0.08%)보다 하락폭이 줄었고요. 구리는 지난주 보합에서 이번주 0.05% 상승 전환했습니다.

성남도 지난주 0.11%에서 이번주 0.14%로 상승폭이 커졌고요. 다만 하남은 지난주 0.23%에서 이번주 0.20%로 상승폭이 감소했습니다. 

이번 부동산원 통계엔 김포 등의 서울 편입 공론화가 이뤄지기 전에 취합돼 본격적인 반영은 되지 않았는데요. 향후 시장의 기대감이 반영되면 가격이 더 오를 거란 기대감이 있습니다. 

다만 아직 논의 초기 단계인 만큼 즉각적인 반응이 오진 않을거란 전망이 나옵니다. 

여경희 부동산R114 수석연구원은 "김포 등 경기 지역의 서울 편입 이슈는 너무 정치적이고 장기적인 이슈라 단기적으로 큰 영향은 없을 것"이라고 말했습니다.

다만 고금리 속에서도 분양가 상승, 공급 부족 우려 등이 맞물리면서 상승세는 유지될 것이라고 내다봤습니다.  

그는 "고금리로 대출 부담이 커져 대출 영향을 강하게 받는 지역에선 급매 거래 등으로 가격 둔화가 빠르게 이뤄질 수 있다"면서도 "다만 가을 이사철 수요, 전셋값 상승, 분양가 상승, 서울 향후 공급 부족 등으로 가격을 유지하려는 집주인이 많아 연내 가격 하락 전환은 없을 것"이라고 예상했습니다. 

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000020757

'서울 김포구' 돼도 아파트값 안오른다… "급매 5000만원 내려"

 '서울 김포구' 돼도 아파트값 안오른다… "급매 5000만원 내려"

천만 시민의 서울이 돌아올까. 여당이 경기 김포시를 서울시 26번째 구로 편입하는 방안을 공론화하면서 정치권이 연일 떠들썩하다. 부동산 시장에선 김포 집값이 상승할 것이란 기대가 크다. 그동안 김포는 대중교통 인프라 부족으로 서울로의 출·퇴근 문제가 지속해서 부각돼왔고 고금리 여파로 아파트값이 하락세다.

하지만 실제 분위기는 달랐다. 김포 일대 공인중개사사무소에는 서울 편입 이슈가 부상한 일주일 내내 관련 문의와 전화가 거의 없었던 것으로 보인다. 문의가 있었다고 해도 실제 매수로 이어지는 정도는 아니었다.

지난 3일 찾은 경기 김포시 사우동. 이곳은 지하철 '김포골드라인' 사우역을 중심으로 구축 아파트들이 모여있는 동네다. 1990년대 입주한 대우·현대·동양신명·삼보·건영아파트 등 단지들은 관리가 잘 돼 있고 인근의 신축 단지들이 있는 풍무동보다 아파트 시세가 저렴한 편이다.

공인중개업계에 따르면 사우동의 '국민 평형' 84㎡(이하 전용면적) 시세는 평균 4억원대다. 59㎡는 1억원가량 낮은 3억원대 매물도 발견할 수 있었다. 여당이 추진한 '메가시티 서울'에 김포 부동산 분위기가 들썩일 것으로 예상했지만 실제 현장은 차분했다. 매수 문의는 거의 없고 김포시의 서울 편입 이슈에 대해 관계자들 대부분은 손사래를 쳤다. 집을 거둬들인 매물 회수 움직임도 없었다.

사우동 A 공인중개사사무소 관계자는 김포시의 서울 편입과 관련해 "문의 전화가 온 적이 있지만 매수 의사가 있어서 한 것으로 보이지는 않는다"면서 "여전히 매물을 거두지 않고 급매물도 볼 수 있다"고 말했다. B 공인중개사사무소 관계자도 "현실화 가능성이 낮다 보니 일대 중개인들도 동요하는 분위기는 아니다"라며 "지하철 5호선 연장 이슈 등이 오히려 집값에는 영향이 있다"고 설명했다.

대체로 사우동 일대는 차분한 분위기였다. 공인중개사사무소에 간간이 전화가 울리는 정도로 부동산 거래시장의 얼어붙은 매수 분위기를 실감할 수가 있었다.

사우동과 약 6㎞ 떨어진 김포 한강신도시가 위치한 장기동도 비슷한 분위기였다. 2000년대 지은 아파트들이 모여 있는 장기동에서도 서울 편입 이슈로 가격이 오르는 일은 없었다. 이곳에서 만난 C 공인중개사사무소 관계자는 "김포가 서울로 편입될 수 있느냐는 문의 전화를 받았는데 현실성이 떨어진다고 판단했다"면서 "오히려 이 같은 이슈로 부동산 투자를 하는 것에 우려된다"고 답했다.

또 다른 D 공인중개사사무소 관계자는 "서울 편입 논의가 되더라도 갈 길이 멀 것"이라며 "집값에 미치는 영향은 적고 분위기가 좋아 호재로 이어질 수 있겠으나 고금리 영향이 훨씬 큰 상황"이라고 말했다.

오히려 시세 대비 호가가 5000만원 내린 급매물도 보였다. 해당 공인중개사사무소 관계자는 "집값이 오르지 않았고 이처럼 급매물을 내놓는 경우가 여전히 많다"고 말했다.

다만 김포가 서울에 편입된다면 집값에 호재로 작용할 것이라고 기대하는 이들도 있다. 한 부동산 업계 관계자는 "김포가 서울에 편입된다면 김포 시민들이 고통받는 김포골드라인 문제가 해결될 것으로 보인다"며 "교통환경이 개선돼 서울의 다른 외곽 지역보단 집값이 더 오를 것으로 전망된다"고 내다봤다.

김포골드라인은 서울 출·퇴근 이용객 다수가 타는 경전철로 혼잡도가 높아 이른바 '지옥철'로 악명 높다. 이 때문에 원희룡 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 대책을 논의할 정도로 시급한 현안으로 부상했다. 대안으로 지하철 5호선 연장 논의도 이뤄지고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단기 호재로는 제한적일 것으로 보인다"며 "행정구역 개편이 특별법 제정·주민투표·의회의결 같은 절차들을 통해 진행되고 최근 주택시장은 고금리와 급매물의 소진으로 거래와 가격 상승이 주춤하고 있다"고 설명했다. 이어 "수요자 관망도 지속될 것으로 보여 행정구역 개편의 기대로 집값이 오르기가 쉽지 않은 상황"이라고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/417/0000959757

디벨로퍼 계약금만 벌써 545억 날렸다…로또 공공택지 마저 포기 속출

  디벨로퍼 계약금만 벌써 545억 날렸다…로또 공공택지 마저 포기 속출

시행사 알비디케이, 수원고등지구 토지 잔금 못 내 250억원 LH에 몰취
더랜드 계열사 유앤미개발, 남원주역세권지구에서 295억원 계약금 날려
시행사들 “내년 더 큰 위기 찾아올 것”

시행사들이 공공택지를 분양받아 중도금 또는 잔금을 내지 못해 한국토지주택공사에(LH) 몰취 된 계약금이 올해만 약 841억원에 이르는 것으로 나타났다. 지난 2020년부터 2022년까지 3년간 돌려받지 못한 계약금인 40억원 수준인 것과 비교했을 때 20배 이상 크게 늘어난 수준이다. 부동산 시장이 활황이던 2~3년 전 경쟁입찰 방식으로 비싼 가격에 매입한 토지들이 최근 공사비와 금리가 오르며 사업성이 떨어지자 결국 시행사들이 땅을 포기하고 있는 것이다. 이같은 사례는 이제 시작에 불과하며, 벼랑 끝에 몰린 시행사들이 부지기수라는 게 업계의 분위기다.

3일 업계에 따르면 시행사 알비디케이(RBDK)는 2020년 12월 LH로부터 매입한 수원 고등지구 토지 잔금을 내지 못해 지난 6월 계약금 250억여원을 몰취 당한 것으로 뒤늦게 밝혀졌다. 3년 전 약 2500억원에 분양 받은 준주거용지로 계약금 250억원, 중도금 560억원을 3번에 나눠서 지급했지만 지난해 12월부터 마지막 잔금을 지급하지 못한 것이다.

결국 알비디케이와 LH는 올해 6월 계약을 해제했고 알비디케이는 계약금을 뺀 1680억여원을 돌려받았다.

알비디케이 관계자는 “당시 공급계약서에 문제가 있다고 판단하고 있다”면서 “돌려받지 못한 계약금에 대해 LH를 상대로 이의를 제기하고, 소송을 준비중에 있다”고 답했다.

해당 땅은 2020년 말 경쟁입찰 방식으로 매각됐는데, 당시 공급예정가격은 878억원 수준이었다. 부동산 가격이 천정부지로 치솟을 때였던 만큼 경쟁입찰을 통해 공급예정가의 3배 수준에 이르는 가격으로 땅이 매각된 것이다.

땅은 알비디케이와 계약이 해제된 후 올해 8월 924억원의 예정가격으로 재차 매각공고가 나왔지만 최근 유찰됐다. 3년전 2500억원에 팔렸던 땅이 924억원에도 아무도 사지 않은 것을 두고 시행업계에서는 “당시만 해도 예정가격의 3~4배에 땅을 사고서도 좋아했지만 지금으로서는 땅을 치고 후회할 가격”이라고 표현했다.

업계 관계자는 “잔금을 낼 돈이 없으면 결국 시행사가 먼저 계약해제를 요구할 수 밖에 없다”면서 “다른 사업지들에서도 급전이 필요한 만큼 이미 지급한 1680억여원의 중도금이 필요했을 것”이라고 설명했다. 서울 인근을 제외하고는 사업이 시작 조차 안 되다 보니 금융비용만 날리며 기다리기 보다는 계약금을 포기하는게 낫다는 판단이 작용한 것으로 보인다. 알비디케이는 이외에도 이마트 부천 중동점을 초고층 주상복합으로 개발하려고 3811억원에 매입했지만 잔금을 지급하지 못하면서 최근 계약이 해지된 바 있다.

공공택지를 분양받아 잔금을 지급하지 못하고 계약이 해제된 시행사는 알비디케이 뿐만이 아니다. 시행사 유앤미개발도 지난 7월 토지대금을 내지 못해 계약금 152억1000만원, 약143억7000만원을 LH에 몰취 당한 것으로 확인됐다. 유앤미개발은 더랜드 그룹의 계열사다. 남원주역세권지구에 위치한 공동주택용지인 이 땅은 지난해 6월 1521억원, 1437억원에 유앤미개발에 낙찰됐다. 계약이 해제되며 토지대금의 20%인 계약금이 전부 몰취 됐었지만 나중 시행사가 해약금은 총 토지대금의 10%에 불과하다며 이의를 제기해 절반은 돌려받았다.

업계에서는 시행사들의 위기는 이제 시작이라는 지적한다. 올해 6월 기준 시행사들이 LH가 공급한 공동주택용지를 분양받고 대금을 연체한 금액은 총 1조1336억원에 이른다. 총 46개 사업장으로, 이 사업장들이 앞으로 내야 할 금액만 2조9028억원이다. 당시 연체금액은 지난해 같은 달(1894억원)과 비교하면 5.98배에 이른다.

통상 6월과 12월에 중도금·잔금 일자가 돌아온다는 점을 감안했을 때 올해 12월에도 재차 큰 위기가 찾아올 수 있다는 분석이다.

한 시행사 대표는 “올 초까지만 해도 만나서 대책을 논의했던 시행사 대표들이 최근 만남 자체를 거부한다”면서 “다들 돌파구를 찾을 수 없어 답답할 지경”이라고 전했다. 그러면서 그는 “늘어나는 금융비용을 감당 못하는 시행사들이 내년에는 더 큰 위기가 찾아올 것으로 보인다”고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002219580

“집 사면 개고생”이라면서 집값은 폭등?…부자들만 살판났다는데

 “집 사면 개고생”이라면서 집값은 폭등?…부자들만 살판났다는데 

한국보다 인구감소 먼저 맞은 일본
올해 들어 ‘역대급’ 부동산 상승세

지방은 여전히 빈집들 넘쳐나는데
초고가 아파트 거래는 점점 늘어나
부동산 양극화 사회적 이슈 떠올라

하늘에서 바라본 일본 도쿄 도심 전경“인구감소와 고령화가 우리나라보다 앞서 진행된 일본을 보면 국내 부동산 시장의 미래를 알 수 있다.”

한국 부동산시장 전망을 논할때 빠지지 않고 등장하는 이야기가 ‘일본’입니다. 일본은 버블 경제를 지난후 20년 넘게 장기침체를 겪으면서 부동산 시장에 대한 회의론이 팽배한 곳입니다. “집은 사는 순간 감가상각된다” “집 사면 고생이다” 이런 인식이 널리 퍼져있고, 지방에서는 빈집이 쏟아져서 골치라는 겁니다. 이러한 이유로 일본을 언급하며, 한국도 초저출산과 빠른 고령화로 부동산 시장이 살아나기 힘들것이라고 주장하는 의견이 많습니다.

그런데 올해 일본의 집값이 상승하면서 많은 사람들의 주목을 받고 있습니다. 외신에 따르면, 요즘 일본 부동산은 ‘상승’ 정도가 아니라 ‘급등’하는 곳도 나오고 있습니다.

지난 4월 ‘도쿄 23구 아파트 1억엔 돌파’(니혼게이자이신문)라는 기사에 따르면, 도쿄 23구 아파트 가격 1억엔에 달한다는 겁니다. 여기서 1억엔은 일본환율 현재기준 적용했을때 대략 8억9800만원입니다. 수도권(도쿄, 가나가와, 사이타마, 지바)의 평균 가격은 8.6% 상승해 6907만엔(한국돈으로는 6억2097만원)이었다는 겁니다.

또 7월20일에는 “올해 1~6월 도쿄에서 거래된 맨션 거래액이 전년 동기대비 60% 상승했다”는 보도가 나왔습니다. 티비아사히는 지난달 19일 ‘도쿄 맨션 가격 36% 상승’이라고 보도했습니다. 올해 4월부터 9월에 도쿄에 판매된 신축 맨션 5679채의 평균 가격이 전년보다 36.1% 상승해서 1억 572만엔(한화 9억5032만원)이라는겁니다.

맨션은 주상복합처럼 생긴 콘크리트 건물로, 우리나라로 치면 신축 맨션은 신축 아파트와 같다고 생각하면 됩니다.

기사에 따르면, 이렇게 맨션 가격이 1억엔이 넘는 것은 1973년 이후 처음이고 버블 경제의 말기에 해당하는 1991년도(9555만원엔) 기록을 뛰어넘는 것입니다.

일본에서 집값 상승 기사가 여러 차례 나오는거보니, 도쿄 집값이 오르는건 맞는 것 같습니다. 그렇다면 도대체 왜 올랐을까요.

이번 상승 거래의 특징은 초고액 매물 거래가 늘었다는 점입니다. 도쿄 도심의 타워 맨션, 즉 고층 고급 아파트 거래가 늘면서 거래액이 뛰었습니다. 신축 맨션의 거래액이 뛴 이유는 공사비와 인건비가 상승하면서 건물 가격이 올라서입니다.

일본 언론은 “저금리로 부유층을 중심으로 수요는 강하고, 그러다보니 자재비 땅값 등 상승분을 가격에 반영하기 쉬운 상황이 계속되고 있다. 서민들에 있어서는 손이 닿기 어려운 가격대에 돌입하고 있다”고 분석했습니다.

또한 외국 부유층들도 도쿄 부동산을 담고 있습니다. 블룸버그에 따르면, 부유층의 생활습관이 변화해 아시아의 부유층이 물건 구입을 위해 일본을 방문하게 되면서 도심부에서의 고급 주택 개발이 늘고 있습니다.

주로 중국, 홍콩, 싱가포르 부유층들이 그 수요입니다. 홍콩, 뉴욕과 비교하면 일본이 집값이 싸다고 생각되면서 해외 부유층들이 도쿄 부동산을 ‘에셋파킹’ 측면에서 담고 있는 것으로 보입니다. 글로벌 부동산 회사 나이트프랭크에 따르면 도쿄에서 100만달러로 살 수 있는 고급 아파트 넓이는 홍콩의 3배, 뉴욕의 2배에 달합니다.

일본 지방은 여전히 빈집이 심각한 문제입니다. 그런데 일자리와 사람들이 몰리는 도쿄 중심으로는 집값이 급등하고 있습니다. 부유층과 고소득 맞벌이 부부(일명 ‘파워커플’)가 선호하는 고급 맨션은 계속 개발되고 집값 상승을 이끌고 있습니다.

빈집이 넘쳐나는 지방과 신축 맨션의 가격이 오르는 도심. 인구 감소가 앞서 진행된 일본에서는 양극화가 진행되고 있습니다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005208744