“대출이 안나오니 집살 엄두가 안나요” 영끌족 발길 끊긴 노도강

 “대출이 안나오니 집살 엄두가 안나요” 영끌족 발길 끊긴 노도강

강북 중개업소 “최근 들어 거래·문의 급감”
노원·강북구 등 아파트값 하락세 이어져

서울 강북구 미아동 ‘SK북한산시티’ 단지 모습. 

 “9월에 50년 만기 주택담보대출(주담대)이 사라지고 특례보금자리론 일반형 공급이 끊기면서 거래도, 문의도 거의 없어졌다고 보면 됩니다. 두세 달 전에 가격이 바짝 반등했던 분위기가 있었으니 저렴하게 내놓을 집주인도 없고, 살 사람도 없는 상황이에요.” (서울 강북구 미아동 A공인중개업소 대표)

영끌족(영혼까지 끌어모아 대출) 매수세가 강한 서울 강북권 일대 부동산시장 침체가 두드러지는 모양새다. 지난 21일 찾은 서울 강북구 미아동·노원구 월계동 일대 공인중개업소 관계자들은 사정이 급한 집주인들이 가격을 낮춰 내놓은 매물 외에는 거래 자체가 되지 않는다고 입을 모았다. 특례보금자리론 축소, 50년 만기 주담대 폐지 등 대출 문이 좁아지며 수요자들의 발길이 끊겼다는 전언이다. 더욱이 부동산시장 비수기로 분류되는 11월에 접어들며 침체가 지속되고 있다.

미아동 A공인중개업소 대표는 “최근 한 달 새 문의전화가 급감했다”며 “상황이 급변해야 수요자들도 궁금한 게 생겨서 물어보는데 지금은 시장 자체가 주춤하다보니 지켜보는 분위기”라고 전했다.

서울 노원구 월계동 ‘월계센트럴아이파크’ 단지 모습. 

강북구 일대에서 가장 가구수가 많아 꾸준히 매매되던 ‘SK북한산시티’(3830가구)도 거래가 뜸해졌다는 설명이다. SK북한산시티 인근 B공인중개업소 관계자는 “수요가 줄어드니까 매물이 많이 쌓여있다”며 “팔려고 하는 집주인들은 가격이 조금씩 올라오던 상황이어서 낮추기를 꺼려한다”고 말했다. 또다른 C공인중개업소 대표는 “SK북한산시티가 워낙 거래량이 많은 단지인데 요즘은 금액 조정이 안 돼 거래 자체가 안 되고 있다”며 “살 사람이 없으니 가격도 하락세로 접어든 셈”이라고 했다.

이처럼 급매 외에는 좀처럼 거래가 이뤄지지 않으니 가격도 내림세다. 한국부동산원 주간 아파트가격동향조사 결과에 따르면 노도강 지역의 하락세가 눈에 띈다. 강북구는 10월 셋째주 -0.01%의 변동률을 기록해 하락전환한 뒤 다시 0.01%로 상승했다가 11월 첫째주(-0.01%)부터 하락세를 기록하고 있다. 노원구 또한 11월 첫째주 이후 -0.01%의 변동률을 보이고 있다. 도봉구는 상승폭이 점차 축소되며 11월 둘째주 보합을 기록했다.

SK북한산시티는 가장 최근에 거래된 전용 84㎡(지난 2일) 매물이 6억3300만원에 팔렸는데, 10월 말 같은 면적이 6억7300만원에 거래된 것 대비 약 일주일 만에 4000만원 내렸다. 노원구 월계동 ‘월계센트럴아이파크’ 전용 84㎡는 지난 16일 8억9000만원에 매매계약이 체결돼 이달 초 거래가 9억4000만원보다 5000만원 하락했다.

월계동 D공인중개업소 대표는 “월계동 일대 아파트들도 요즘은 급매만 나가는 상황”이라며 “지금 팔면 손해라는 걸 알지만 이자 부담때문에 두 손 들고 내놓는 경우나 다른 물건으로 갈아타려는 경우만 있다”고 말했다. 이어 “시세 상관없이 ‘이 가격에 팔아주세요’하는 물건들만 남아있고 사려는 생각 있는 사람들은 ‘조금만 떨어져라’하고 버티고 있다”고 덧붙였다.

A공인중개업소 대표는 “이사일 기준으로 ‘2말3초(2월 말 3월 초)’가 제일이라고 많이들 이야기하는데 그때쯤 몇 개라도 매물이 나가면 안정적으로 가는 거고 아예 매수세가 없으면 가격은 더 조정될 것”이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002228714

잠실 엘·리·트도 1억 '뚝'…재건축 은마마저 거래 '잠잠'

 잠실 엘·리·트도 1억 '뚝'…재건축 은마마저 거래 '잠잠' 

리센츠 전용84㎡ 25억원에 팔려
최고가 회복 눈앞서 한달새 1억↓
호가 1억 낮춰도 "더 기다릴래요"
27년만에 재건축 은마도 '찬바람'
매물 14% 느는데 거래는 45% 급감
강남구도 2주째 보합···하락우려 커져
"내년 초까지 박스권 내 하락장 전망"

"올 여름까지만 해도 연내 국평이 최고가인 27억 원을 회복할 것이라는 기대감이 많았는데 도달까지 1억 원을 앞두고…분위기가 완전히 꺾였죠."(송파구 리센츠 A공인중개사무소 관계자)

서울 강북권에서 시작된 아파트값 하락세가 강남권으로 옮겨붙었다. 고금리와 경기침체 우려 등에 매수 수요가 줄자 주거 선호 지역인 서초·강남·송파구에서도 급매가 소진되며 시세보다 1억 원씩 낮춘 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 다만 전셋값도 상승하고 있는 만큼 폭락보다는 내년 초까지 매수자와 매도자간 밀고 당기기가 심화되며 박스권 내 하락장이 이어질 것이라는 전망이 나온다.

21일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 송파구 잠실동 '리센츠' 전용면적 84㎡는 이달 25억 원에 매매 거래됐다. 이는 한 달 전인 25억 9000만 원에서 1억 원 가까이 떨어진 금액이다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "두 곳 모두 잠실새내역과 가까운 선호동"이라며 "현재 비슷한 위치에 있는 동의 호가는 24억 원대까지 내려왔다"고 말했다. 인근 단지인 '잠실엘스', '트리지움'과 함께 일명 '엘리트'로 불리는 리센츠는 지난해 4월 전용 84㎡가 최고가인 26억 5000만 원을 기록한 뒤 올해 2월 18억 2000만 원까지 떨어졌다 가격이 회복되며 신고가 경신에 대한 기대감을 키우던 곳이다.

잠실엘스 전용 84㎡도 9월 24억 4000만 원에서 지난 달 23억 5000만 원까지 가격이 내렸다. 현재 호가는 23억 원에 형성돼있다. 한 집주인은 이달 호가를 기존 24억 원에서 23억 원으로 1억 원 내렸다. '파크리오'의 같은 평형대도 이달 19억 2000만 원에 팔리며 한 달새 2억 원 싸졌다.

대치동 은마의 전용 84㎡는 지난달 28억 원에 손바뀜됐다. 두 달 전보다 1억 2000만 원 가량 오른 금액이지만 현재 호가는 27억 원대로 내려왔다. 지난 9월 조합설립 인가를 받은 은마는 현재 10년 보유·5년 거주·1주택 가구만 매매 시 조합원 지위를 양도할 수 있다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "투기과열지구 조건 탓에 매물 수가 확 줄어 가격이 오를 것으로 보였지만 막상 분위기는 차분하다"고 말했다. 신축 아파트가 많은 개포동 곳곳에서도 하락 거래를 쉽게 찾아볼 수 있다. '디에이치자이개포' 전용 63㎡은 지난 달 22억 4500만 원에서 이달 21억 9700만 원으로 하락했다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 서울의 아파트 매매 매물 수는 7만 7545건으로 3개월 전보다 약 14% 증가했다. 반면 서울 아파트 매매 거래량은 지난 8월 3861건에서 지난 달 2219건으로 45% 감소했고 이달 들어선 467건에 그치고 있다. 매물은 느는데 거래는 줄며 전주 대비 서울 아파트 매매가격 상승 폭은 지난 달 셋째 주 0.09%에서 이달 셋째 주 0.05%로 좁혀졌다. 강북구(-0.01%)와 노원구(-0.01%)에 이어 구로구(-0.02%)가 하락으로 돌아선 가운데 강남구가 이달 둘째 주부터 2주 연속 보합하며 하락 우려를 키우고 있다. 올해 들어 아파트값 상승률이 가장 높은 송파구(0.07%)는 한 달 전보다 상승 폭이 0.05%포인트 줄었다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "전셋값이 상승세인 서울은 하방이 견고하기 때문에 급락 우려는 적다"며 "반면 고금리 상황이 점차 해소되고 있지만 여전히 높아 아파트값이 오를 여력은 부족해 답답한 박스권 상황이 장기화될 것으로 보인다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004264441

공사 멈춘 강남의 주상복합… 공기 지연에 '빚더미'

 공사 멈춘 강남의 주상복합… 공기 지연에 '빚더미'

[그들에겐 버겁기만 한 미션… 책임준공의 '덫'] 중견 건설의 한계

부동산 침체로 자금경색이 심화되며 중견·중소 건설업체들이 신탁사에 제공한 책임준공 확약은 부메랑이 되어 돌아왔다. 시공사 지위를 얻기 위해 무리한 계약 조건도 눈감고 사인했다가 부도 위기로 내몰린 곳이 한두 개가 아니다. 신용도가 낮은 시공사의 경우 대주단으로부터 신탁계약을 강요당하기도 했는데 책임준공 관리형 신탁은 일반 신탁 대비 보수가 높아 신탁사 입장에선 이만한 효자 상품이 없었다. 하지만 2021년 하반기 시작된 금리 인상에 이어 우크라이나 전쟁으로 원자재·인건비가 폭등하며 시공사-신탁사 간의 계약 이행에는 금이 가기 시작했다. 책임준공 기한을 지키지 못한 시공사는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 원리금 상환은 물론 공사 지연에 따른 법적 손해배상책임마저 이중으로 지게 됐다. 물론 이는 계약상 시공사가 동의한 내용이다. 집값이 오를 땐 공격적으로 사업을 늘려놓고 이제 와 책임을 회피하려는 건설업체의 이중잣대를 비판하는 목소리도 있지만, 건설업계는 전쟁과 경기침체가 불가항력 요소인 만큼 사업 참여자인 대주단과 신탁사가 리스크(위험)를 분담해야 한다는 입장이다.

서울 서초구 방배동 방배신일해피트리 주상복합아파트 건설현장. 신일의 법정관리 신청으로 인해 공사가 멈추며 현재 공매에 넘겨졌다.

지난 11월10일, 서울 서초구 '방배 신일해피트리' 아파트 공사현장. 높은 펜스로 둘러싸인 현장은 공사가 중단된 채 철근이 드러난 상태로 방치돼 있었다. 인근 상인들은 "동네 흉물이다" "강남 한복판 역세권에 내 땅도 아니지만 아깝다" 등의 반응을 보였다.

지하 4층~지상 11층 1개동에 48가구 규모로 짓던 이 주상복합 건물은 시공능력평가 113위의 신일건설이 부도 직전까지 공사했다. 나홀로 단지였지만 지난해 6월 분양 때까지만 해도 지하철 4·7호선 총신대입구(이수)역이 걸어서 3분 거리인 역세권으로 관심을 모았다.

책임준공 관리형 신탁에 발목

불행이 시작된 건 올 5월 말. 신일건설은 서울회생법원에 법정관리(기업회생절차)를 신청했다. 이어 6월엔 공정률 45%에서 공사가 멈췄다. 5개월 후인 11월 초 해당 현장의 부지와 건물에 대한 공매 공고가 올라왔다. 감정가는 616억원.

중견인 신일건설은 아파트 브랜드 '해피트리'로 이름을 알렸다. 책임준공 관리형 토지신탁(이하 '책준신탁') 계약으로 인한 채무 인수가 도산 원인으로 지목됐다. 주택시장 침체로 미분양이 발생하며 공사 중단 사태를 더욱 악화시켰다. 올 4월 청약을 진행한 울산 울주군의 '온양발리 신일해피트리 더루츠'(93가구)도 6명만 신청하는 데 그쳤다.

책준신탁 계약으로 도산에 이른 건설업체는 여럿 있다. 범현대가 정대선 사장이 창업한 HN INC(133위)와 대창건설(109위)도 법정관리에 돌입했다. 아파트 브랜드 '이안'으로 알려진 대우산업개발(75위)도 회생절차에 돌입, 존폐 기로에 섰다.

방배동 방배신일해피트리 아파트 건설현장에 붙어있는 건축허가표지판의 모습. 본래 올해 7월 준공 예정인 현장이었다.

준공기한 못 지키면 채무 눈덩이

신탁사는 개발사업, 리츠사업, 도시정비사업 등의 업무를 수행한다. 이 중 가장 큰 부분을 차지하는 개발사업의 경우 크게 토지신탁과 비토지신탁으로 나눠진다. 토지신탁은 의뢰인으로부터 부동산을 수탁받아 '사업계획-자금조달-공사관리-분양이나 임대' 등의 업무를 수행한다. 토지신탁은 자금 조달 주체에 따라 차입형과 관리형으로 나뉜다.

즉 차입형 토지신탁은 신탁사가 주도적으로 사업비를 조달한다. 관리형 토지신탁은 신탁사가 시행자가 되지만 사업비 조달을 위탁자나 시공사가 한다. 신탁사가 대주단에 책임준공 확약을 제공하고 금융회사들로 구성된 대주단은 신탁사의 신용을 담보로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행하는 방식이다.

문제는 신탁사가 책임준공 미이행시 따르는 모든 리스크(위험)를 감당할 수가 없다 보니 이를 시공사에 전가하고 협상력이 약한 중견·중소건설업체 입장에선 불리한 계약조건도 받아들일 수밖에 없다. 시공사가 1차 책임준공 확약을 이행하지 못했을 때 사업주체인 시행사의 PF 대출 원리금을 신탁사와 공동으로 상환해야 한다는 조항이 계약서에 포함된 경우가 많다. 심한 경우 책임준공 미이행으로 인해 대주단에 발생한 손해액 전체의 배상책임을 부담하도록 기재된 신탁계약도 발견된다.

신일건설이 시공한 돈암동 돈암신일해피트리 아파트의 모습.

'무조건 준공 보장' 특약 독소조항

금융감독원에 따르면 토지신탁 수탁액은 2017년 56조원에서 지난해 101조5000억원으로 1.8배 뛰었다. 책준신탁 비중은 89%를 차지한 것으로 나타났다. 2020~2021년 부동산 경기 호황 당시에 책준신탁을 통한 개발사업이 다수 추진됨에 따라 앞으로 건설업체 도산은 더욱 늘어날 수 있다는 관련업계 전망이다. 2021년 하반기 한국은행이 금리 인상을 시작하면서 부동산 침체가 가시화되고 미분양 증가와 원자재 가격 폭등, 인건비 상승, 노조 파업 등으로 PF 사업 전반에 부실 위험이 도사리고 있다.

여윤기 한국신용평가 금융·구조화평가본부 수석연구원은 "책준신탁의 경우 미준공과 미분양 리스크에 둘 다 노출되는 차입형 대비 위험 수준이 낮다 보니 자기자본 대비 과도한 수주가 이뤄졌다"며 "개별 건설업체 부도 등의 상황에서 신탁사 대응에 문제가 없지만 건설업 전반에 부실 위험이 커질 경우 신탁사로 전이될 수 있다"고 분석했다.

책준신탁으로 인한 중견·중소 건설업체의 줄도산을 막으려면 정부가 종전 사업약정 개정에 개입해야 한다고 건설업계는 주장하고 있다. 금융위원회는 지난 5월 전 금융권이 참여한 'PF 대주단 협약' 프로그램을 구성해 책준신탁의 책임준공 기간을 연장하고 1차 책임준공 기한이 도래해도 채무를 유예하는 등의 지원 방안에 동의를 유도하고 있다. 문제는 건설업계가 주장한 시공사의 책임 범위 축소는 법률적으로 불가능하다는 게 금융당국의 입장이고 대주단 구성원 일부가 비제도권인 대부업체 등으로 동의에 비협조적이다.

앞으로 신탁약정에서 불공정 조항을 개선해야 한다는 지적도 제기된다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "현행법에 따라 계약 상대방에 현저하게 불리하거나 공정성을 잃은 계약 내용은 무효임에도 책준신탁에서 무조건적 책임준공 의무 등 불합리한 조항이 특약으로 존재한다"며 "이는 개발사업의 위험이 시공사에만 집중되도록 하는 원인으로 작용하고 있다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/417/0000963782

내년 집값 오르는거야 떨어지는거야?…수도권 집값 엇갈린 전망

 내년 집값 오르는거야 떨어지는거야?…수도권 집값 엇갈린 전망

건산연 수도권 1% 하락, 건정연은 1% 상승 전망
증권가에서도 30% 폭락과 가격회복 기대 공존
금리 변수 촉각…하반기 금리인하땐 상승 가능성'내년엔 집값이 오를까 떨어질까'

이맘때면 각 연구기관에서 내년 집값 전망을 쏟아내기 시작하면서 내년 부동산시장의 향배에 촉각을 곤두세운다. 특히 최근 들어 집값이 오르는 듯하더니 다시 조정국면에 접어들자 내년 전망에 더욱 관심이 쏠린다. 

시장이 갈피를 잡지 못하는 가운데 내년 집값 전망도 엇갈린다. 대한건설정책연구원(건정연)은 내년에 수도권 아파트 매매가격이 소폭 오를 것으로 전망했다. 앞서 한국건설산업연구원(건산연)은 수도권 아파트값이 소폭 떨어질 것으로 전망했다. 

대한건설정책연구원은 21일 '2024년 건설·주택 경기전망' 세미나를 열고 내년 수도권 아파트 매매가격은 1% 상승, 전세가격은 2% 상승할 것으로 전망했다.

건정연 분석에 따르면 올해 수도권 아파트 매매가격은 3% 하락, 전세가격은 5% 하락한 것으로 나타났다. 금리상승 부담으로 수요가 위축되며 가격이 조정을 받았고, 금리 및 건설원가 상승으로 공급도 감소하면서 '불황 악순환'을 맞았다는 분석이다.

권주안 건정연 연구위원은 "내년 주택시장은 수요약세 지속과 공급여건 악화, 시장 확장세 둔화가 이어지며 'L자형 횡보세'가 불가피하다"며 "매매와 전세가격은 연중 떨어지기도 하겠지만 1년 전체적으로는 제한적인 상승세가 예상된다"고 봤다. 

권 연구위원은 본지와 통화에서 "주택 수요가 저점을 통과하고 정점에 가까워져 더이상 늘지 않을 것으로 보이는 반면 공급은 당장 줄어든다"며 "금리인하도 거론되는 만큼 주택 가격 하락보다는 상승 쪽에 무게 실려야 하는 게 아닌가 싶다"고 덧붙였다.

전국 기준 전망치는 발표하지 않았다. 권 연구위원은 "수도권은 편차가 덜하고 균질하다는 판단"이라며 "전국으로도 매매가격 0~1% 상승, 전세가격은 2% 내외 상승이 예상된다"고 말했다.

앞서 한국건설산업연구원은 지난 1일 '2024년 건설·부동산 경기전망' 세미나에서 내년도 주택 매매가격은 2% 하락하는 반면 전세가격은 2% 상승할 것으로 전망했다. 매매가격 하락폭은 수도권(-1%)보다 지방(-3%)이 더 클 것으로 분석됐다.

김성환 건산연 부연구위원은 "여전히 부담스러운 수준의 금리가 매매가격에 하방압력을 행사할 듯하다"며 "전세자금대출 금리 하락과 매매수요 축소, 입주물량 감소로 전세가격 상승이 예상된다"고 말했다.

대한건설정책연구원(건정연)은 21일 '2024년 건설·주택 경기전망' 세미나를 열고 수도권 아파트 매매가격은 1% 상승, 전세가격은 2% 상승할 것으로 전망했다.증권가선 '금리' 변수 촉각

증권가 전망은 더욱 편차가 크다. 최근 증권가에서는 장기적으로 주택가격이 현재보다 30%, 최고점보다 50%까지 폭락할 거란 전망이 나와 주목받았다. 백광제 교보증권 수석연구원은 "아직 금리의 자산가격 적용이 온전히 반영되지 않았다"며 "현재 금리 상태의 장기 유지와 내재수익률·안전자산수익률의 역전 상태를 감안하면 이같은 추가 하방 압력이 이어질 것"이라고 설명했다.

백 연구원은 "내년 서울·수도권 아파트 가격은 역전세난 확산과 이자부담 가중에 따른 급매 증가 영향으로 공히 5% 이상의 하락을 보일 것"이라며 "내년은 신규 투자보다 지키는 한 해가 돼야 한다"고 조언했다.

이민재 NH투자증권 연구원은 "올해 하반기부터 서울 아파트 매물이 8만가구까지 쌓이면서 매매거래가 월 4000건 수준에 머물고 있다"며 "내년 부동산 매매시장은 높은 PIR(소득 대비 주택가격 비율) 및 대출금리 수준을 고려할 때 실수요자가 늘어날 수 있는 환경이 아니므로 매매가격 상승 가능성은 제한적"이라고 판단했다.

반대로 주택가격 상승 전망도 존재한다. 신동현 현대차증권 연구원은 "금리인하 기대감이 커지고 내년 4월 총선 후 정부의 부동산 수요 진작 정책에 대한 부담이 줄어들면 주택가격 상승폭이 다시 커질 것"이라고 예상했다. 

신 연구원은 "서울 및 수도권보다는 지방이 매매가격 및 전세가격의 전년동기 대비 회복이 더 빠른 모습"이라며 "핵심지역의 높은 주택가격에 대한 피로도가 수년간 축적된 상황에서 투자수요가 더욱 빠르게 붙을 지역은 지방이 될 것"이라고 전망했다.

배세호 하이투자증권 연구원은 "고금리로 주택 구입여력이 크게 감소하고 특례보금자리론도 제한됐지만 올해초 발생했던 가격하락의 가능성은 낮을 것"이라며 "금리고점 인식과 하락에 대한 기대, 신생아특례대출 등 유동성 공급이 가격에 반영될 수 있다"고 말했다.

2025년 공급절벽 우려 커져

건산연은 내년도 고금리·고물가의 뉴노멀로 수요와 공급이 동반 침체할 것으로 예상했다. 내년도 분양 규모가 26만가구로 올해 전망치(25만가구)보다 소폭 증가하겠지만 전년(28만7624가구) 수준에 못 미칠 것으로 전망했다. 

김성환 부연구위원은 "수요 측의 낮은 수분양가 선호로 인해 쏠림이 있을 것"이라며 "비교우위 사업장은 올해까지 분양을 추진하는 한편, 공급자 금융조달 어려움으로 신규 사업 진행은 난항을 겪을 것으로 보인다"고 말했다.

증권가 역시 내년도 분양물량을 24만~28만가구 정도로 점쳤다. 송유림 한화투자증권 연구원은 "주택 공급시장 위축으로 내년에도 유의미한 공급 확대를 기대하긴 어렵다"며 "내년 전국 아파트 분양공급은 24만가구로 예상된다"고 말했다.

김선미 신한투자증권 연구위원은 "2025년 입주물량 급감을 앞두고 신규분양 수요가 증가할 가능성이 커 연간 25만가구 이상 공급될 것으로 보인다"며 "대출 축소 영향이 클 서울·수도권보다는 지방의 회복 강도가 더 강하고 전반적인 회복세는 연말로 갈수록 뚜렷해질 것"이라고 봤다.

배세호 하이투자증권 연구원은 "내년 분양물량은 25만가구로 전망하나, 산업악화가 이어져 예정 분양물량 추정치의 변동폭은 커질 것"이라며 "분양물량 반등의 키 포인트는 매매가격의 지속적인 상승과 금리하락"이라고 설명했다.

신동현 현대차증권 연구원은 "올해 불확실한 분양경기와 공사비 증액 협의 지연으로 많은 물량이 내년으로 이연됐다"며 "내년 초에는 올해 물량을 우선적으로 소화한 뒤 예정된 단지들의 분양을 본격 시작해 '상저하고'의 분양 패턴이 나타날 것"이라고 봤다. 연간 전망치는 올해(23만가구)보다 21%가량 증가한 28만가구 수준이다.

이민재 NH투자증권 연구원은 "내년 분양시장은 올해와 비슷한 모습을 보이며 30만가구를 넘기는 어려울 전망"이라며 "지역별로 올해와 유사한 흐름을 보일 가능성이 크기 때문에 수도권을 제외한 지역에서의 눈치싸움은 계속될 것"이라고 예상했다.

백재승 삼성증권 연구원은 "금리 흐름에 따라 시황이 움직이고 분양물량이 결정된다는 점을 감안할 때, 내년 하반기부터 점진적인 분양시장의 회복을 예상한다"면서도 "올해 분양물량이 극도로 부진했던 만큼 2025년 이후 공급절벽에 대한 충격에 미리 대비해야 할 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000021192

“일산 산다고 하면 자꾸 안쓰럽게 봐요” 분당 ㎡당 849만원 뛸 때 일산 292만원 올랐다

 “일산 산다고 하면 자꾸 안쓰럽게 봐요” 분당 ㎡당 849만원 뛸 때 일산 292만원 올랐다

㎡당 평균 매매가 분당 1431만원·일산 641만원
10년 전 대비 분당 145.8% 상승, 일산 84.6% ↑
평촌과도 가격차 커져…부천·산본에 상승률 밀려

경기도 고양시 일산 킨텍스 일대 아파트 단지 모습.

#. 일산에 거주중인 30대 직장인 A씨는 거주 지역을 물을 때마다 화병이 날 지경이다. 일산이라는 말을 들을 때마다 상대방이 보이는 안타까움과 동정의 반응 또한 더욱 마음을 답답하게 한다. 함께 출발한 분당에 비해 집값 차이가 천양지차로 차이나고 있어서다. 두 지역은 10년 사이 집값 상승 격차가 3배 가까이 나고 있다.

1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 중 가격 상승률이 가장 더딘 곳은 일산인 것으로 나타났다.

21일 부동산 전문 리서치업체인 리얼투데이가 KB부동산 통계를 토대로 조사한 결과, 지난달 기준 일산신도시가 있는 일산 동구의 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 641만원이었다. 이는 10년 전인 2013년 말(349만원) 대비 83.6% 오른 수준이다.

같은 기간 분당신도시가 속한 성남시 분당구는 ㎡당 582만원에서 1431만원으로 145.8% 상승했다. 이에 따라 일산과 분당의 가격차는 2013년 말 ㎡당 234만원 수준에서, 현재는 789만원까지 벌어졌다.

일산은 평촌과도 가격 차가 벌어지고 있다. 2013년 말 평촌이 속한 안양시 동안구의 ㎡당 평균 매매가는 447만원이었지만 지난달에는 929만원으로 107.8% 상승했다. 두 지역 간 가격 차는 2013년 말 98만원이었지만, 현재는 288만원 수준이다.

일산은 부천이나 산본에 비해서도 집값 상승률 면에서 밀리고 있다. 부천과 산본은 10년간 ㎡당 매매가가 각각 94.4%, 85.2% 상승했다. 최근 중동과 산본 일부 지역에선 집값이 일산을 뛰어넘기도 했다. 중동센트럴파크 푸르지오 전용 84C형(2020년 입주)이 지난달 12억원(25층)에 팔렸는데, 일산 킨텍스윈시티1블록(2019년 입주) 전용 84C형은 지난 9월 12억원(22층)에 거래됐다.

1기 신도시 중 일산의 가격 상승이 유독 부진한 이유로는 수도권 남부 위주의 개발과 일산 및 주변 지역의 공급 과잉이 꼽힌다.

리얼투데이 관계자는 “1기 신도시 중 일산의 용적률이 가장 낮아 사업성은 높아 보이나 주택 수요가 뒷받침될 때의 이야기”라며 “분양가 상한제 적용을 받는 창릉신도시에 밀려 당분간 어려울 수 있다”고 말했다.

다만 “K-콘텐츠 복합단지인 ‘CJ라이브시티 아레나’와 ‘킨텍스 제3전시장’, ‘고양일산테크노밸리’ 등의 개발 사업이 계획 중이고, 수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선도 개통된다면 시장 분위기가 달라질 수 있다”고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002227441

한 달 새 3억 빠졌다…"당장 급한 거 아니면 집 사지 마세요"

 한 달 새 3억 빠졌다…"당장 급한 거 아니면 집 사지 마세요"

서울 주요 지역 집값, 고점 대비 하락 거래

서울 아파트 전경.
#. 직장인 최모씨(38)의 한숨이 깊다. 최근 서울 집값 상승세가 주춤한 모습을 보여서다. 그는 올해 8월 서울에서 내 집 마련을 했다. 서울 주요 지역은 큰 타격이 없을 것이란 판단에 매수했지만 집값은 고점보다 낮은 가격으로 거래되면서 상승세는 점점 약해졌다. 최씨는 "작년처럼 집값이 확 빠진 것은 아니지만 집값이 올해 고점을 찍고 스멀스멀 내려가기 시작하니 불안한 게 사실"이라고 토로했다.

21일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 가락동에 있는 '헬리오시티' 전용 84㎡는 이달 들어 한 건의 거래도 신고되지 않았다. 거래 신고 기한이 남아서 더 늘어날 수는 있지만 거래가 크게 줄었다. 시스템에 올라온 마지막 거래는 지난달 12일로 전용 84㎡가 20억원에 손바뀜했다. 지난 8월 20억9500만원까지 올랐던 면적대인데 불과 두 달 만에 1억원가량이 낮아졌다.

이 단지 전용 59㎡도 마찬가지 이달엔 1건도 매매 신고가 되지 않았다. 지난달 7일 17억4000만원에 거래된 것이 마지막이다. 지난 8월 17억5000만원보다 1000만원가량 낮은 가격이다. 단지 인근 부동산 공인중개업소에 따르면 이 면적대는 16억5000만~18억5000만원으로 다양한 가격의 매물이 나와 있지만 손님은 거의 없는 상황이다.

강동구 고덕동에 있는 '고덕그라시움' 전용 84㎡는 지난 12일 16억2250만원에 손바뀜했다. 지난 9월 16억8000만원까지 올랐던 면적대다. 고점 대비 약 6000만원 정도 하락했다. 이 단지 전용 59㎡도 지난달 28일 12억3000만원에 팔렸다. 지난 8월 기록한 고점 13억3500만원보다 1억5000만원 내렸다.

가락동 A 공인 중개 관계자는 "올해 초 집값이 빠르게 반등한 이후 하반기 들어선 분위기가 다시 가라앉았다"며 "가격이 빠르게 올라오면서 매수자들이 부담을 느끼고 있는 상황"이라고 설명했다.

서울에 있는 부동산 중개업소 밀집 지역.
강북권에서 실수요자들이 선호하는 곳도 비슷한 상황이다. 마포구 아현동에 있는 '마포래미안푸르지오'는 1~4단지를 통틀어 지난달 거래 신고가 된 것은 한 건 뿐이었다. 아직 신고 기한이 남아 늘어날 여지는 있다. '마포래미안푸르지오3단지' 전용 59㎡는 지난달 13억원에 거래됐다. 지난 8월 거래된 13억7500만원보다 7500만원 내린 수준이다.

성동구 옥수동 '래미안 옥수 리버젠' 전용 84㎡는 지난달 15일 15억8500만원(1층)에 손바뀜했다. 지난 9월엔 18억8500만원(14층)까지 올랐던 면적대다. 1층이라고 하지만 불과 한 달 새 3억원이 하락했다.

아현동 B 공인 중개 관계자는 "올해 초와 비교하면 분위기가 완전히 바뀌었다"면서 "가끔 집을 매수하겠다고 오시는 실수요자들이 있는데 당장 급한 게 아니라면 사지 말라고 말린다. 일단 내년까지 지켜보는 게 나을 것"이라고 귀띔했다.

서울 외곽지역은 더 빠르게 얼어붙고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(13일) 기준 강북구 집값은 전주보다 0.01% 내렸다. 노원구도 마찬가지 0.01% 떨어졌고 구로구도 0.02% 하락했다.

강북구 미아동에 있는 'SK북한산시티' 전용 84㎡는 지난 2일 6억3300만원에 손바뀜했다. 올해 초 5억9900만원까지 내렸다가 지난 7월 7억500만원까지 올랐지만, 고점 대비 약 7000만원가량 떨어졌다. 집값이 급등했던 2021년 기록한 8억5000만원보다는 2억원 넘게 내렸다.

미아동에 있는 C 공인 중개 관계자는 "아무래도 집값이 대출의 영향을 많이 받는 지역이라 정부에서 내놓은 대출 상품 판매가 끊기면서 집값도 같이 내렸다"며 "분위기가 좋지 않은 게 사실"이라고 전했다.

한편 부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 집값은 이달 둘째 주(13일) 기준 0.05% 올라 전주의 상승 폭을 유지했다. 서울 집값은 지난 8월 셋째 주(21일) 0.14%로 가장 높은 상승률을 기록한 이후 상승 폭이 점차 줄어들고 있다.

거래도 눈에 띄게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매매 건수는 2163건이다. 4월부터 3000건대를 유지해왔지만 결국 3000건대가 깨졌다. 1월 기록한 1412건 이후 올해 두 번째로 낮은 수준을 기록할 가능성이 커졌다.

매물은 쌓이고 있다. 부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트실거래가에 따르면 전날 기준 서울 아파트 매물은 7만8170건이다. 연초 5만513건보다 2만7657건(54.75%) 급증했다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "정부가 내놓은 대출 상품이 종료되면서 돈줄이 쪼그라든 게 가장 큰 영향을 주고 있다"며 "내년에도 정책 상품이 나와 있는 동안엔 집값이 소폭 강세를 보이겠지만 상품이 없어지면 또다시 가라앉게 될 것"이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/015/0004916335

"급매 아니면 쳐다도 안봐"… 강남 아파트도 한달새 3억 '뚝'

 "급매 아니면 쳐다도 안봐"… 강남 아파트도 한달새 3억 '뚝'

부동산 시장 다시 주춤 …'2차 조정기' 오나
실거래가지수 8개월만에 꺾여
강남3구도 값 낮춰 거래 체결
"작년 급락장과 분위기 비슷"
고금리 장기화 실수요자 멈칫
"내년 1분기까지 집값 조정"
"연초가 매수 기회" 전망도

◆ 기로에 선 부동산시장 ◆

아파트 매물이 쌓이는데 매수세는 줄어들면서 집값 2차 조정 가능성이 거론되고 있다. 20일 아파트가 밀집한 서울 송파구의 한 상가 중개업소에 급매 물건 시세판이 빼곡히 붙어 있다. 

"원래 올해 안에 무조건 내 집 마련을 할 생각이었는데 내년 초까지는 상황을 좀 지켜보려 합니다."

서울에서 신혼집을 알아보던 이 모씨(32)는 최근 아파트 시장이 얼어붙자 매수 시기를 살짝 늦추기로 결정했다. 매매를 고민했던 광진구와 강동구의 9억원 이하 아파트 호가가 매주 조금씩 떨어지고 있기 때문이다.

이씨는 "일단 내년 초까지는 급매물이 나오는 걸 더 살펴보려 한다"며 "작년 말에도 비슷한 급락 상황이었지만 올해 중순 들어 대부분 회복되지 않았느냐"고 말했다. 이어 "장기적으로 서울 집값은 결국 오를 것 같다"며 "이번에 가격 조정이 되면 매수에 나설 것"이라고 덧붙였다.

작년에 급락했지만 올해 회복세를 보였던 서울 아파트 시장이 다시 주춤하고 있다. 고금리가 지속되고 경기 침체 우려가 커지면서 매수인이 관망세로 돌아서는 분위기다. 정부가 추가 대출 규제도 고민하고 있어 지난해 말과 같은 부동산 '2차 조정'이 현실화하는 것 아니냐는 우려가 나온다.

20일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 실거래가지수는 지난 15일 기준 전월 대비 -0.25%(잠정치)를 기록하며 상승세가 8개월 만에 꺾였다. 실거래가지수는 실제로 거래된 아파트 가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 수치다.

전국 아파트 실거래가지수가 직전 달보다 감소한 건 지난 1월(-0.75%) 이후 올해 들어 두 번째다. 올해 상승세를 보였던 서울 아파트 실거래가지수도 지난달 전월 대비 -0.45%를 기록했다. 정부가 올해 들어 부동산 규제를 완화하고 특례보금자리론을 도입하며 실거래가지수는 1~9월 계속 올라 누적 13.4% 상승했지만 지난달 분위기가 확 달라진 것이다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 거래량은 3367건으로 한 달 전(3862건)보다 12.8% 줄었다. 10월 거래 건수는 2163건에 그쳤다.

시장을 견인했던 서울 강남3구(강남·서초·송파)에서도 하락 거래가 속속 나타나고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 도곡렉슬 전용 59㎡(10층)는 지난달 18억2000만원에 거래됐다. 이는 한 달 전인 지난 9월 같은 평형(22층)이 21억1000만원에 거래된 것보다 3억원 가까이 떨어진 가격이다.

서초구 방배1차현대홈타운 전용 59㎡(19층)도 지난 7월 15억원에 거래됐지만 이달 15일(4층)에는 2억원가량 떨어진 13억1000만원에 매매됐다. 송파구도 비슷하다. 잠실 파크리오 전용 84㎡(19층)는 지난달 19억원에 팔렸다. 지난 8월 같은 평형(17층)이 21억7000만원에 팔린 걸 고려하면 2억7000만원이나 하락 거래된 셈이다.

송파구 한 공인중개소 대표는 "작년과 마찬가지로 급매가 아니면 매매 계약이 잘 체결되지 않고 있다"고 말했다.

부동산 시장에 대한 전문가들의 의견은 조금씩 엇갈린다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "올해 중순부터 단기적으로 급등한 데 따른 부담감이 다시 나타나는 모양새"라며 "서울 집값이 다시 전고점에 가까워지는데 고금리가 여전히 지속되고 있어 추격 매수가 나오지 않는다. 내년 1분기까지는 조정이 있을 수 있다"고 평가했다.

이광수 전 미래에셋대우 부동산 애널리스트도 "내년 초까지는 집값이 하락할 가능성이 크다"며 "수요가 늘어나기 쉽지 않은 상황이기 때문"이라고 말했다. 그는 "수요는 투자와 실거주의 두 가지 목적으로 나뉜다"며 "금리 여파로 투자가 여의찮고, 대출 규제 가능성이 커 실수요도 줄어들 수 있다"고 분석했다.

반면 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "고금리 때문에 실수요자들이 시장에 들어가는 걸 멈칫하는 상황이긴 하지만 2차 조정이라고 보이진 않는다"며 "금리 여파로 보합, 횡보하는 시장"이라고 분석했다. 고 대표는 "내년에 금리가 조금이라도 하락하면 실수요자들이 다시 시장에 들어올 것"이라며 "그땐 거래량이 늘고 가격도 우상향할 것"이라고 전망했다. 이어 "매수자 우위 시장인 만큼 자금 계획이 세워진 무주택자라면 급매물을 잡는 것도 방법"이라고 덧붙였다.

박 겸임교수도 내년 하반기에는 전망이 달라질 수 있다고 봤다. 그는 "내년 아파트 입주 물량이 역대 최소로 줄어들며 전세가는 계속 오를 것"이라며 "하반기로 갈수록 전세가가 매매가를 같이 밀어올릴 가능성이 있다"고 말했다. 그러면서 "무주택자에겐 내년 초에 2차 매수 기회가 나타난 셈"이라고 밝혔다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/009/0005217887