“추석 이후 문의전화 한통이 없어요”…삼성동 아파트 매매시장도 임시휴업

 “추석 이후 문의전화 한통이 없어요”…삼성동 아파트 매매시장도 임시휴업

삼성동 삼성힐스테이트 인근 공인중개사무소들 한산
10월 강남3구 거래량 전달 대비 급감
삼성힐스테이트 전용 84㎡ 1440가구 9월 거래 후 단 한건도 매매 없어
전세가격은 소폭 오름세

강남구 삼성동 삼성힐스테이트 1단지 정문 앞.

“추석 이후로 집을 알아보는 전화가 단 한통도 없었어요. 11·12월은 원래도 이사 비수기니 사실상 올해는 끝났다고 봐야죠. 삼성동도 힘든건 마찬가지에요”(강남구 삼성동 A공인중개사무소 대표)

집값이 반등하며 신고가 턱밑까지 오르던 강남 집값이 심상치 않다. 거래량이 급감하는가 하면 급매 마저도 수억원이 싸지 않고서는 매수자들이 눈길조차 주지 않는다는게 현장의 목소리다. 21일 찾은 강남구청 뒤 삼성동 삼성힐스테이트 인근 공인들은 하나같이 “손님이 없어서 출근하는게 의미가 없다”고 전했다. 그러면서 “팔아달라는 사람들은 많은데 찾아오는 손님이 없다. 올해 초 급매들이 소진되고 난 뒤 잠잠하다. 다시 소폭 가격 조정이 불가피하지 않겠냐”고 예측했다.

강남의 꺾인 거래량은 통계로도 나타난다. 서울시부동산정보광장에 따르면 지난 10월 강남구에서는 아파트가 125건, 서초구 79건, 송파구 137건 거래가 됐다. 이는 전달인 9월 거래량 각각 195건, 144건, 259건 보다 크게 줄어든 수치다. 거래량 기준으로 최종 집계까진 30일의 시차가 생기기 때문에 현 시점에선 최종적 거래량으로 보긴 힘들지만 서초구는 전달보다 거의 절반으로 줄어든 것을 확인할 수 있다.

인근 공인중개사무소들에 따르면 삼성동 삼성힐스테이트1단지(744가구)와 2단지(696가구) 전용84㎡는 총 1440가구가 지난 9월 6일 27억 8000만원에 매매된 후 아직 단 한건의 거래도 없다.

힐스테이트 1단지 후문 근처 한 공인중개사무소 대표는 “84㎡ 매물로 나온 것들이 28억이 넘는데 호가가 아무 의미가 없다”면서 “몇달 전만해도 문의전화가 와서 집주인과 가격을 놓고 집주인과 매수자가 밀당을 했는데 이젠 전화자체가 없다. 부동산 문 닫아야 할 판”이라고 토로했다.

강남구 삼성동 삼성힐스테이트 2단지 정문 앞. 

거래량이 급격히 줄며 매매가격도 보합세로 돌아서고 있다. 한국부동산원에 따르면 강남구 아파트 가격은 지난 13일 기준 전주와 비교해 움직임이 없었다. 서초구는 0.02%, 송파구는 0.07% 상승했지만 몇달 전에 비해 상승폭이 크게 줄어든 것이다.

상황이 이러다 보니 과거 가격이 천정부지로 올랐던 인근 초소형 아파트들의 인기도 수그러들고 있다. 재작년 12억8000만원의 신고가를 기록했던 삼성힐스테이트1단지 31㎡는 올해 5건의 거래가 이뤄졌는데 전부 10억3000만원~10억5000만원에 손바뀜됐다. 인근 공인중개사무소 대표는 “초소형 아파트들도 가격이 박스권에 갇혀서 오르지 못하고 있다”면서 “가격 하락을 점치는 매수자들이 늘어나면서 상황이 더욱 어려워지고 있다”고 전했다.

하지만 전셋값은 소폭 오름세를 나타낸다. 일부 공인중개사무소들은 내년초쯤 오른 전세가격이 매매가격을 뒷받침해 다시 매매값도 상승세를 나타내지 않겠냐고 예측하기도 했다.

삼성힐스테이트1단지 84㎡는 올해 초 9억원대까지 내렸던 전세가격이 최근 10~11억원대로 올라섰다. 과거 15억5000만원까지 전세가격이 형성됐던 것을 감안할때 향후 2~3억원은 더 전세가격이 오를 것으로 내다봤다.

인근 한 공인중개사무소는 “집을 사지는 않지만 삼성동으로 이사 오고 싶은 사람은 여전히 많다”면서 “전세가격은 향후에도 소폭 상승할 것으로 내다보인다. 전세가격이 매매가격을 끌어올릴 수도 있어보인다”고 예측했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002228585

“내가 아파트 사자 그랬지!” 빌라, 오피스텔, 지산, 상가는 최악입니다

 “내가 아파트 사자 그랬지!” 빌라, 오피스텔, 지산, 상가는 최악입니다 

빌라 역전세 우려 여전하고
수익형 부동산도 고전

서울 양천구 신월7동 빌라촌 일대의 모습 

부동산 자산 시장에서 아파트와 비아파트간의 간격이 크게 벌어지고 있다. 시장 금리가 급등하면서 수익형 부동산의 매력이 떨어지면서 비아파트 자산의 선호도가 크게 떨어지는 모습이다. 시장은 서울과 일부 수도권을 중심으로 소폭 회복된 모습을 보이고 있지만 비아파트 경기는 여전히 최악 국면을 나타내고 있는 모습이다. 지난해부터 이어진 전세사기 여파로 빌라 등은 역전세 우려가 여전하고, 좀처럼 내리지 않는 금리에 오피스텔과 같은 수익형 부동산도 고전을 면치 못하는 상황이다. 생활숙박시설 또한 오피스텔 용도변경이 좀처럼 쉽지 않아 소유자들의 불만이 커지는 모양새다.

22일 부동산 업계에 따르면 빌라 등 전세값이 회복되지 못해 역전세가 심화되고, 집주인이 전세 보증금을 내줄 수 없는 상황이 잦아지면서 비아파트 시장이 신뢰를 잃는 악순환이 이어지고 있다. 이에 따라 전세 수요자들은 다세대, 다가구·연립 등 비아파트를 임차할 경우 보증금을 떼일 수 있다는 우려에서 벗어나지 못하고 있다. 이에 올해 비아파트 전세거래총액 비중은 역대 최소 수준이다.

부동산 빅데이터업체 직방에 따르면 이달 14일까지 전국 주택 전세거래총액은 아파트 181조5000억원, 비아파트 44조2000억원으로 조사됐다. 비중을 살펴보면 아파트는 80.4%, 비아파트는 19.6%다. 비아파트 비중이 20% 미만으로 떨어진 사례는 2011년 주택 임대실거래가가 발표된 이후 처음이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “세입자들이 깡통전세에 대한 두려움으로 월세를 찾으려고 하면서 연립, 다세대주택 전세 회복은 늦어질 것”이라며 “집주인들은 기존 세입자 보증금을 내주기 위해 전세 세입자를 원할텐데 수요·공급 불일치는 역전세난을 지속시킬 전망”이라고 내다봤다.

비아파트 주택 매매 거래량도 올해 내내 만 건 안팎에 멈춰있다. 한국부동산원에 통계를 보면 다세대, 연립, 다가구 등 매매거래량은 2021년 12월 2만건을 웃돌기도 했지만 서서히 하락해 올해는 9월 기준 1만건을 겨우 넘기는 추세다.

주택 실거래가지수 역시 비아파트 하락폭이 아파트 하락폭보다 큰 상황이다. 한국부동산원은 아파트의 경우 전국 10월 잠정 실거래가지수를 -0.25%로 연립·다세대 등 비아파트는 -1.24%로 추정했다. 수도권으로 좁혀봐도 지난달 아파트 잠정 실거래가지수는 -0.35%로 비아파트는 -1.14%로 추정 집계했다.

임대를 중심으로 돌아가는 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형부동산도 고금리가 장기화되며 시장 분위기가 침체로 돌아섰다. 일부 지역을 중심으로 오피스텔 수익률이 4%를 넘고는 있지만 금리가 6%대로 치솟으면서 실제 투자 상품으로서 장점이 상당부분 희석됐다는 평이다. 김인만 김인만부동산연구소장은 “3%대 수익에 6%대 금리면 누가 수익형 부동산 찾겠냐”면서 “금리가 안정화되지 않으면 수익형 부동산이 제대로 돌아갈 수가 없다”고 설명했다. 이에 오피스텔 소유주들은 주택수 제외를 강하게 주장하고 있다. 정부는 지난 2020년 8월부터 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함하고, 주거용으로 사용하기 위해 전입신고를 한 경우 주택으로 간주하고 있다.

지식산업센터 또한 고금리에 타격을 입고 있다. 지식산업센터(지산)의 경우 상대적으로 부동산 규제로부터 자유로워 분양 가격의 70~80%까지 대출이 가능해 기투자자들이 이자 부담에 짓눌리고 있다. 한 지산 투자자는 “한창 부동산 시장이 좋을 때 임대 수익을 노리고 지산 투자를 했는데 임대도 나가지 않는데다 이자가 부담스러운 수준으로 많아졌다”면서 “자영업 오프라인 매장을 별도 운영 중인데 지산에 해당하는 업종으로 전환해 월세라도 아껴야하나 싶다”고 토로했다.

생활숙박업소 소유주들도 고민이 많다. 2021년 10월 국토부가 생숙을 오피스텔로 용도를 변경할 경우 일부 건축기준을 완화하도록 하는 특례를 제공하고 있는데, 이같은 과정이 원활하게 진행되지 않고 있기 때문이다. 일례로 남양주시 한 생숙은 단지 오피스텔 용도변경에 대해 ‘불허’ 결정이 내려져 소유주들이 시에 강하게 항의하기도 했다. 생숙이 오피스텔 등으로 용도변경을 하지 않고 숙박업 신고도 하지 않은 채 거주 목적으로 이용되면 내년 말부터 공시가 대비 10%를 이행강제금으로 내야 한다.

상가 투자수익률은 지난 3분기 기준 1%로 조사됐다. 한국부동산원이 발표하는 상가 투자수익률은 당해 분기간 투하된 자본에 대한 전체수익률로, 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격 증감에 의한 자본수익률을 합산한 결과다. 이 수익률은 지난해 3분기 1.99%에서 1년 만에 반토막이 났다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “전체적으로 시장이 회복되지 않은 상황에서 비아파트에 대한 ‘핀셋’ 정책을 적용하기는 어렵다고 본다”면서 “가장 중요한 것은 비아파트 시장 자체가 쪼그라들고 있다는 것인데, 이 원인을 진단하기 위해 주택시장의 주된 수요층인 3040이 선호하는 주택형태와 트렌드를 분석하고 장기적인 제도적 설계가 필요하다”고 제언했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002228500

“대출이 안나오니 집살 엄두가 안나요” 영끌족 발길 끊긴 노도강

 “대출이 안나오니 집살 엄두가 안나요” 영끌족 발길 끊긴 노도강

강북 중개업소 “최근 들어 거래·문의 급감”
노원·강북구 등 아파트값 하락세 이어져

서울 강북구 미아동 ‘SK북한산시티’ 단지 모습. 

 “9월에 50년 만기 주택담보대출(주담대)이 사라지고 특례보금자리론 일반형 공급이 끊기면서 거래도, 문의도 거의 없어졌다고 보면 됩니다. 두세 달 전에 가격이 바짝 반등했던 분위기가 있었으니 저렴하게 내놓을 집주인도 없고, 살 사람도 없는 상황이에요.” (서울 강북구 미아동 A공인중개업소 대표)

영끌족(영혼까지 끌어모아 대출) 매수세가 강한 서울 강북권 일대 부동산시장 침체가 두드러지는 모양새다. 지난 21일 찾은 서울 강북구 미아동·노원구 월계동 일대 공인중개업소 관계자들은 사정이 급한 집주인들이 가격을 낮춰 내놓은 매물 외에는 거래 자체가 되지 않는다고 입을 모았다. 특례보금자리론 축소, 50년 만기 주담대 폐지 등 대출 문이 좁아지며 수요자들의 발길이 끊겼다는 전언이다. 더욱이 부동산시장 비수기로 분류되는 11월에 접어들며 침체가 지속되고 있다.

미아동 A공인중개업소 대표는 “최근 한 달 새 문의전화가 급감했다”며 “상황이 급변해야 수요자들도 궁금한 게 생겨서 물어보는데 지금은 시장 자체가 주춤하다보니 지켜보는 분위기”라고 전했다.

서울 노원구 월계동 ‘월계센트럴아이파크’ 단지 모습. 

강북구 일대에서 가장 가구수가 많아 꾸준히 매매되던 ‘SK북한산시티’(3830가구)도 거래가 뜸해졌다는 설명이다. SK북한산시티 인근 B공인중개업소 관계자는 “수요가 줄어드니까 매물이 많이 쌓여있다”며 “팔려고 하는 집주인들은 가격이 조금씩 올라오던 상황이어서 낮추기를 꺼려한다”고 말했다. 또다른 C공인중개업소 대표는 “SK북한산시티가 워낙 거래량이 많은 단지인데 요즘은 금액 조정이 안 돼 거래 자체가 안 되고 있다”며 “살 사람이 없으니 가격도 하락세로 접어든 셈”이라고 했다.

이처럼 급매 외에는 좀처럼 거래가 이뤄지지 않으니 가격도 내림세다. 한국부동산원 주간 아파트가격동향조사 결과에 따르면 노도강 지역의 하락세가 눈에 띈다. 강북구는 10월 셋째주 -0.01%의 변동률을 기록해 하락전환한 뒤 다시 0.01%로 상승했다가 11월 첫째주(-0.01%)부터 하락세를 기록하고 있다. 노원구 또한 11월 첫째주 이후 -0.01%의 변동률을 보이고 있다. 도봉구는 상승폭이 점차 축소되며 11월 둘째주 보합을 기록했다.

SK북한산시티는 가장 최근에 거래된 전용 84㎡(지난 2일) 매물이 6억3300만원에 팔렸는데, 10월 말 같은 면적이 6억7300만원에 거래된 것 대비 약 일주일 만에 4000만원 내렸다. 노원구 월계동 ‘월계센트럴아이파크’ 전용 84㎡는 지난 16일 8억9000만원에 매매계약이 체결돼 이달 초 거래가 9억4000만원보다 5000만원 하락했다.

월계동 D공인중개업소 대표는 “월계동 일대 아파트들도 요즘은 급매만 나가는 상황”이라며 “지금 팔면 손해라는 걸 알지만 이자 부담때문에 두 손 들고 내놓는 경우나 다른 물건으로 갈아타려는 경우만 있다”고 말했다. 이어 “시세 상관없이 ‘이 가격에 팔아주세요’하는 물건들만 남아있고 사려는 생각 있는 사람들은 ‘조금만 떨어져라’하고 버티고 있다”고 덧붙였다.

A공인중개업소 대표는 “이사일 기준으로 ‘2말3초(2월 말 3월 초)’가 제일이라고 많이들 이야기하는데 그때쯤 몇 개라도 매물이 나가면 안정적으로 가는 거고 아예 매수세가 없으면 가격은 더 조정될 것”이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002228714

잠실 엘·리·트도 1억 '뚝'…재건축 은마마저 거래 '잠잠'

 잠실 엘·리·트도 1억 '뚝'…재건축 은마마저 거래 '잠잠' 

리센츠 전용84㎡ 25억원에 팔려
최고가 회복 눈앞서 한달새 1억↓
호가 1억 낮춰도 "더 기다릴래요"
27년만에 재건축 은마도 '찬바람'
매물 14% 느는데 거래는 45% 급감
강남구도 2주째 보합···하락우려 커져
"내년 초까지 박스권 내 하락장 전망"

"올 여름까지만 해도 연내 국평이 최고가인 27억 원을 회복할 것이라는 기대감이 많았는데 도달까지 1억 원을 앞두고…분위기가 완전히 꺾였죠."(송파구 리센츠 A공인중개사무소 관계자)

서울 강북권에서 시작된 아파트값 하락세가 강남권으로 옮겨붙었다. 고금리와 경기침체 우려 등에 매수 수요가 줄자 주거 선호 지역인 서초·강남·송파구에서도 급매가 소진되며 시세보다 1억 원씩 낮춘 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 다만 전셋값도 상승하고 있는 만큼 폭락보다는 내년 초까지 매수자와 매도자간 밀고 당기기가 심화되며 박스권 내 하락장이 이어질 것이라는 전망이 나온다.

21일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 송파구 잠실동 '리센츠' 전용면적 84㎡는 이달 25억 원에 매매 거래됐다. 이는 한 달 전인 25억 9000만 원에서 1억 원 가까이 떨어진 금액이다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "두 곳 모두 잠실새내역과 가까운 선호동"이라며 "현재 비슷한 위치에 있는 동의 호가는 24억 원대까지 내려왔다"고 말했다. 인근 단지인 '잠실엘스', '트리지움'과 함께 일명 '엘리트'로 불리는 리센츠는 지난해 4월 전용 84㎡가 최고가인 26억 5000만 원을 기록한 뒤 올해 2월 18억 2000만 원까지 떨어졌다 가격이 회복되며 신고가 경신에 대한 기대감을 키우던 곳이다.

잠실엘스 전용 84㎡도 9월 24억 4000만 원에서 지난 달 23억 5000만 원까지 가격이 내렸다. 현재 호가는 23억 원에 형성돼있다. 한 집주인은 이달 호가를 기존 24억 원에서 23억 원으로 1억 원 내렸다. '파크리오'의 같은 평형대도 이달 19억 2000만 원에 팔리며 한 달새 2억 원 싸졌다.

대치동 은마의 전용 84㎡는 지난달 28억 원에 손바뀜됐다. 두 달 전보다 1억 2000만 원 가량 오른 금액이지만 현재 호가는 27억 원대로 내려왔다. 지난 9월 조합설립 인가를 받은 은마는 현재 10년 보유·5년 거주·1주택 가구만 매매 시 조합원 지위를 양도할 수 있다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "투기과열지구 조건 탓에 매물 수가 확 줄어 가격이 오를 것으로 보였지만 막상 분위기는 차분하다"고 말했다. 신축 아파트가 많은 개포동 곳곳에서도 하락 거래를 쉽게 찾아볼 수 있다. '디에이치자이개포' 전용 63㎡은 지난 달 22억 4500만 원에서 이달 21억 9700만 원으로 하락했다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 서울의 아파트 매매 매물 수는 7만 7545건으로 3개월 전보다 약 14% 증가했다. 반면 서울 아파트 매매 거래량은 지난 8월 3861건에서 지난 달 2219건으로 45% 감소했고 이달 들어선 467건에 그치고 있다. 매물은 느는데 거래는 줄며 전주 대비 서울 아파트 매매가격 상승 폭은 지난 달 셋째 주 0.09%에서 이달 셋째 주 0.05%로 좁혀졌다. 강북구(-0.01%)와 노원구(-0.01%)에 이어 구로구(-0.02%)가 하락으로 돌아선 가운데 강남구가 이달 둘째 주부터 2주 연속 보합하며 하락 우려를 키우고 있다. 올해 들어 아파트값 상승률이 가장 높은 송파구(0.07%)는 한 달 전보다 상승 폭이 0.05%포인트 줄었다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "전셋값이 상승세인 서울은 하방이 견고하기 때문에 급락 우려는 적다"며 "반면 고금리 상황이 점차 해소되고 있지만 여전히 높아 아파트값이 오를 여력은 부족해 답답한 박스권 상황이 장기화될 것으로 보인다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/011/0004264441

공사 멈춘 강남의 주상복합… 공기 지연에 '빚더미'

 공사 멈춘 강남의 주상복합… 공기 지연에 '빚더미'

[그들에겐 버겁기만 한 미션… 책임준공의 '덫'] 중견 건설의 한계

부동산 침체로 자금경색이 심화되며 중견·중소 건설업체들이 신탁사에 제공한 책임준공 확약은 부메랑이 되어 돌아왔다. 시공사 지위를 얻기 위해 무리한 계약 조건도 눈감고 사인했다가 부도 위기로 내몰린 곳이 한두 개가 아니다. 신용도가 낮은 시공사의 경우 대주단으로부터 신탁계약을 강요당하기도 했는데 책임준공 관리형 신탁은 일반 신탁 대비 보수가 높아 신탁사 입장에선 이만한 효자 상품이 없었다. 하지만 2021년 하반기 시작된 금리 인상에 이어 우크라이나 전쟁으로 원자재·인건비가 폭등하며 시공사-신탁사 간의 계약 이행에는 금이 가기 시작했다. 책임준공 기한을 지키지 못한 시공사는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 원리금 상환은 물론 공사 지연에 따른 법적 손해배상책임마저 이중으로 지게 됐다. 물론 이는 계약상 시공사가 동의한 내용이다. 집값이 오를 땐 공격적으로 사업을 늘려놓고 이제 와 책임을 회피하려는 건설업체의 이중잣대를 비판하는 목소리도 있지만, 건설업계는 전쟁과 경기침체가 불가항력 요소인 만큼 사업 참여자인 대주단과 신탁사가 리스크(위험)를 분담해야 한다는 입장이다.

서울 서초구 방배동 방배신일해피트리 주상복합아파트 건설현장. 신일의 법정관리 신청으로 인해 공사가 멈추며 현재 공매에 넘겨졌다.

지난 11월10일, 서울 서초구 '방배 신일해피트리' 아파트 공사현장. 높은 펜스로 둘러싸인 현장은 공사가 중단된 채 철근이 드러난 상태로 방치돼 있었다. 인근 상인들은 "동네 흉물이다" "강남 한복판 역세권에 내 땅도 아니지만 아깝다" 등의 반응을 보였다.

지하 4층~지상 11층 1개동에 48가구 규모로 짓던 이 주상복합 건물은 시공능력평가 113위의 신일건설이 부도 직전까지 공사했다. 나홀로 단지였지만 지난해 6월 분양 때까지만 해도 지하철 4·7호선 총신대입구(이수)역이 걸어서 3분 거리인 역세권으로 관심을 모았다.

책임준공 관리형 신탁에 발목

불행이 시작된 건 올 5월 말. 신일건설은 서울회생법원에 법정관리(기업회생절차)를 신청했다. 이어 6월엔 공정률 45%에서 공사가 멈췄다. 5개월 후인 11월 초 해당 현장의 부지와 건물에 대한 공매 공고가 올라왔다. 감정가는 616억원.

중견인 신일건설은 아파트 브랜드 '해피트리'로 이름을 알렸다. 책임준공 관리형 토지신탁(이하 '책준신탁') 계약으로 인한 채무 인수가 도산 원인으로 지목됐다. 주택시장 침체로 미분양이 발생하며 공사 중단 사태를 더욱 악화시켰다. 올 4월 청약을 진행한 울산 울주군의 '온양발리 신일해피트리 더루츠'(93가구)도 6명만 신청하는 데 그쳤다.

책준신탁 계약으로 도산에 이른 건설업체는 여럿 있다. 범현대가 정대선 사장이 창업한 HN INC(133위)와 대창건설(109위)도 법정관리에 돌입했다. 아파트 브랜드 '이안'으로 알려진 대우산업개발(75위)도 회생절차에 돌입, 존폐 기로에 섰다.

방배동 방배신일해피트리 아파트 건설현장에 붙어있는 건축허가표지판의 모습. 본래 올해 7월 준공 예정인 현장이었다.

준공기한 못 지키면 채무 눈덩이

신탁사는 개발사업, 리츠사업, 도시정비사업 등의 업무를 수행한다. 이 중 가장 큰 부분을 차지하는 개발사업의 경우 크게 토지신탁과 비토지신탁으로 나눠진다. 토지신탁은 의뢰인으로부터 부동산을 수탁받아 '사업계획-자금조달-공사관리-분양이나 임대' 등의 업무를 수행한다. 토지신탁은 자금 조달 주체에 따라 차입형과 관리형으로 나뉜다.

즉 차입형 토지신탁은 신탁사가 주도적으로 사업비를 조달한다. 관리형 토지신탁은 신탁사가 시행자가 되지만 사업비 조달을 위탁자나 시공사가 한다. 신탁사가 대주단에 책임준공 확약을 제공하고 금융회사들로 구성된 대주단은 신탁사의 신용을 담보로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 실행하는 방식이다.

문제는 신탁사가 책임준공 미이행시 따르는 모든 리스크(위험)를 감당할 수가 없다 보니 이를 시공사에 전가하고 협상력이 약한 중견·중소건설업체 입장에선 불리한 계약조건도 받아들일 수밖에 없다. 시공사가 1차 책임준공 확약을 이행하지 못했을 때 사업주체인 시행사의 PF 대출 원리금을 신탁사와 공동으로 상환해야 한다는 조항이 계약서에 포함된 경우가 많다. 심한 경우 책임준공 미이행으로 인해 대주단에 발생한 손해액 전체의 배상책임을 부담하도록 기재된 신탁계약도 발견된다.

신일건설이 시공한 돈암동 돈암신일해피트리 아파트의 모습.

'무조건 준공 보장' 특약 독소조항

금융감독원에 따르면 토지신탁 수탁액은 2017년 56조원에서 지난해 101조5000억원으로 1.8배 뛰었다. 책준신탁 비중은 89%를 차지한 것으로 나타났다. 2020~2021년 부동산 경기 호황 당시에 책준신탁을 통한 개발사업이 다수 추진됨에 따라 앞으로 건설업체 도산은 더욱 늘어날 수 있다는 관련업계 전망이다. 2021년 하반기 한국은행이 금리 인상을 시작하면서 부동산 침체가 가시화되고 미분양 증가와 원자재 가격 폭등, 인건비 상승, 노조 파업 등으로 PF 사업 전반에 부실 위험이 도사리고 있다.

여윤기 한국신용평가 금융·구조화평가본부 수석연구원은 "책준신탁의 경우 미준공과 미분양 리스크에 둘 다 노출되는 차입형 대비 위험 수준이 낮다 보니 자기자본 대비 과도한 수주가 이뤄졌다"며 "개별 건설업체 부도 등의 상황에서 신탁사 대응에 문제가 없지만 건설업 전반에 부실 위험이 커질 경우 신탁사로 전이될 수 있다"고 분석했다.

책준신탁으로 인한 중견·중소 건설업체의 줄도산을 막으려면 정부가 종전 사업약정 개정에 개입해야 한다고 건설업계는 주장하고 있다. 금융위원회는 지난 5월 전 금융권이 참여한 'PF 대주단 협약' 프로그램을 구성해 책준신탁의 책임준공 기간을 연장하고 1차 책임준공 기한이 도래해도 채무를 유예하는 등의 지원 방안에 동의를 유도하고 있다. 문제는 건설업계가 주장한 시공사의 책임 범위 축소는 법률적으로 불가능하다는 게 금융당국의 입장이고 대주단 구성원 일부가 비제도권인 대부업체 등으로 동의에 비협조적이다.

앞으로 신탁약정에서 불공정 조항을 개선해야 한다는 지적도 제기된다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 "현행법에 따라 계약 상대방에 현저하게 불리하거나 공정성을 잃은 계약 내용은 무효임에도 책준신탁에서 무조건적 책임준공 의무 등 불합리한 조항이 특약으로 존재한다"며 "이는 개발사업의 위험이 시공사에만 집중되도록 하는 원인으로 작용하고 있다"고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/417/0000963782

내년 집값 오르는거야 떨어지는거야?…수도권 집값 엇갈린 전망

 내년 집값 오르는거야 떨어지는거야?…수도권 집값 엇갈린 전망

건산연 수도권 1% 하락, 건정연은 1% 상승 전망
증권가에서도 30% 폭락과 가격회복 기대 공존
금리 변수 촉각…하반기 금리인하땐 상승 가능성'내년엔 집값이 오를까 떨어질까'

이맘때면 각 연구기관에서 내년 집값 전망을 쏟아내기 시작하면서 내년 부동산시장의 향배에 촉각을 곤두세운다. 특히 최근 들어 집값이 오르는 듯하더니 다시 조정국면에 접어들자 내년 전망에 더욱 관심이 쏠린다. 

시장이 갈피를 잡지 못하는 가운데 내년 집값 전망도 엇갈린다. 대한건설정책연구원(건정연)은 내년에 수도권 아파트 매매가격이 소폭 오를 것으로 전망했다. 앞서 한국건설산업연구원(건산연)은 수도권 아파트값이 소폭 떨어질 것으로 전망했다. 

대한건설정책연구원은 21일 '2024년 건설·주택 경기전망' 세미나를 열고 내년 수도권 아파트 매매가격은 1% 상승, 전세가격은 2% 상승할 것으로 전망했다.

건정연 분석에 따르면 올해 수도권 아파트 매매가격은 3% 하락, 전세가격은 5% 하락한 것으로 나타났다. 금리상승 부담으로 수요가 위축되며 가격이 조정을 받았고, 금리 및 건설원가 상승으로 공급도 감소하면서 '불황 악순환'을 맞았다는 분석이다.

권주안 건정연 연구위원은 "내년 주택시장은 수요약세 지속과 공급여건 악화, 시장 확장세 둔화가 이어지며 'L자형 횡보세'가 불가피하다"며 "매매와 전세가격은 연중 떨어지기도 하겠지만 1년 전체적으로는 제한적인 상승세가 예상된다"고 봤다. 

권 연구위원은 본지와 통화에서 "주택 수요가 저점을 통과하고 정점에 가까워져 더이상 늘지 않을 것으로 보이는 반면 공급은 당장 줄어든다"며 "금리인하도 거론되는 만큼 주택 가격 하락보다는 상승 쪽에 무게 실려야 하는 게 아닌가 싶다"고 덧붙였다.

전국 기준 전망치는 발표하지 않았다. 권 연구위원은 "수도권은 편차가 덜하고 균질하다는 판단"이라며 "전국으로도 매매가격 0~1% 상승, 전세가격은 2% 내외 상승이 예상된다"고 말했다.

앞서 한국건설산업연구원은 지난 1일 '2024년 건설·부동산 경기전망' 세미나에서 내년도 주택 매매가격은 2% 하락하는 반면 전세가격은 2% 상승할 것으로 전망했다. 매매가격 하락폭은 수도권(-1%)보다 지방(-3%)이 더 클 것으로 분석됐다.

김성환 건산연 부연구위원은 "여전히 부담스러운 수준의 금리가 매매가격에 하방압력을 행사할 듯하다"며 "전세자금대출 금리 하락과 매매수요 축소, 입주물량 감소로 전세가격 상승이 예상된다"고 말했다.

대한건설정책연구원(건정연)은 21일 '2024년 건설·주택 경기전망' 세미나를 열고 수도권 아파트 매매가격은 1% 상승, 전세가격은 2% 상승할 것으로 전망했다.증권가선 '금리' 변수 촉각

증권가 전망은 더욱 편차가 크다. 최근 증권가에서는 장기적으로 주택가격이 현재보다 30%, 최고점보다 50%까지 폭락할 거란 전망이 나와 주목받았다. 백광제 교보증권 수석연구원은 "아직 금리의 자산가격 적용이 온전히 반영되지 않았다"며 "현재 금리 상태의 장기 유지와 내재수익률·안전자산수익률의 역전 상태를 감안하면 이같은 추가 하방 압력이 이어질 것"이라고 설명했다.

백 연구원은 "내년 서울·수도권 아파트 가격은 역전세난 확산과 이자부담 가중에 따른 급매 증가 영향으로 공히 5% 이상의 하락을 보일 것"이라며 "내년은 신규 투자보다 지키는 한 해가 돼야 한다"고 조언했다.

이민재 NH투자증권 연구원은 "올해 하반기부터 서울 아파트 매물이 8만가구까지 쌓이면서 매매거래가 월 4000건 수준에 머물고 있다"며 "내년 부동산 매매시장은 높은 PIR(소득 대비 주택가격 비율) 및 대출금리 수준을 고려할 때 실수요자가 늘어날 수 있는 환경이 아니므로 매매가격 상승 가능성은 제한적"이라고 판단했다.

반대로 주택가격 상승 전망도 존재한다. 신동현 현대차증권 연구원은 "금리인하 기대감이 커지고 내년 4월 총선 후 정부의 부동산 수요 진작 정책에 대한 부담이 줄어들면 주택가격 상승폭이 다시 커질 것"이라고 예상했다. 

신 연구원은 "서울 및 수도권보다는 지방이 매매가격 및 전세가격의 전년동기 대비 회복이 더 빠른 모습"이라며 "핵심지역의 높은 주택가격에 대한 피로도가 수년간 축적된 상황에서 투자수요가 더욱 빠르게 붙을 지역은 지방이 될 것"이라고 전망했다.

배세호 하이투자증권 연구원은 "고금리로 주택 구입여력이 크게 감소하고 특례보금자리론도 제한됐지만 올해초 발생했던 가격하락의 가능성은 낮을 것"이라며 "금리고점 인식과 하락에 대한 기대, 신생아특례대출 등 유동성 공급이 가격에 반영될 수 있다"고 말했다.

2025년 공급절벽 우려 커져

건산연은 내년도 고금리·고물가의 뉴노멀로 수요와 공급이 동반 침체할 것으로 예상했다. 내년도 분양 규모가 26만가구로 올해 전망치(25만가구)보다 소폭 증가하겠지만 전년(28만7624가구) 수준에 못 미칠 것으로 전망했다. 

김성환 부연구위원은 "수요 측의 낮은 수분양가 선호로 인해 쏠림이 있을 것"이라며 "비교우위 사업장은 올해까지 분양을 추진하는 한편, 공급자 금융조달 어려움으로 신규 사업 진행은 난항을 겪을 것으로 보인다"고 말했다.

증권가 역시 내년도 분양물량을 24만~28만가구 정도로 점쳤다. 송유림 한화투자증권 연구원은 "주택 공급시장 위축으로 내년에도 유의미한 공급 확대를 기대하긴 어렵다"며 "내년 전국 아파트 분양공급은 24만가구로 예상된다"고 말했다.

김선미 신한투자증권 연구위원은 "2025년 입주물량 급감을 앞두고 신규분양 수요가 증가할 가능성이 커 연간 25만가구 이상 공급될 것으로 보인다"며 "대출 축소 영향이 클 서울·수도권보다는 지방의 회복 강도가 더 강하고 전반적인 회복세는 연말로 갈수록 뚜렷해질 것"이라고 봤다.

배세호 하이투자증권 연구원은 "내년 분양물량은 25만가구로 전망하나, 산업악화가 이어져 예정 분양물량 추정치의 변동폭은 커질 것"이라며 "분양물량 반등의 키 포인트는 매매가격의 지속적인 상승과 금리하락"이라고 설명했다.

신동현 현대차증권 연구원은 "올해 불확실한 분양경기와 공사비 증액 협의 지연으로 많은 물량이 내년으로 이연됐다"며 "내년 초에는 올해 물량을 우선적으로 소화한 뒤 예정된 단지들의 분양을 본격 시작해 '상저하고'의 분양 패턴이 나타날 것"이라고 봤다. 연간 전망치는 올해(23만가구)보다 21%가량 증가한 28만가구 수준이다.

이민재 NH투자증권 연구원은 "내년 분양시장은 올해와 비슷한 모습을 보이며 30만가구를 넘기는 어려울 전망"이라며 "지역별로 올해와 유사한 흐름을 보일 가능성이 크기 때문에 수도권을 제외한 지역에서의 눈치싸움은 계속될 것"이라고 예상했다.

백재승 삼성증권 연구원은 "금리 흐름에 따라 시황이 움직이고 분양물량이 결정된다는 점을 감안할 때, 내년 하반기부터 점진적인 분양시장의 회복을 예상한다"면서도 "올해 분양물량이 극도로 부진했던 만큼 2025년 이후 공급절벽에 대한 충격에 미리 대비해야 할 것"이라고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/648/0000021192

“일산 산다고 하면 자꾸 안쓰럽게 봐요” 분당 ㎡당 849만원 뛸 때 일산 292만원 올랐다

 “일산 산다고 하면 자꾸 안쓰럽게 봐요” 분당 ㎡당 849만원 뛸 때 일산 292만원 올랐다

㎡당 평균 매매가 분당 1431만원·일산 641만원
10년 전 대비 분당 145.8% 상승, 일산 84.6% ↑
평촌과도 가격차 커져…부천·산본에 상승률 밀려

경기도 고양시 일산 킨텍스 일대 아파트 단지 모습.

#. 일산에 거주중인 30대 직장인 A씨는 거주 지역을 물을 때마다 화병이 날 지경이다. 일산이라는 말을 들을 때마다 상대방이 보이는 안타까움과 동정의 반응 또한 더욱 마음을 답답하게 한다. 함께 출발한 분당에 비해 집값 차이가 천양지차로 차이나고 있어서다. 두 지역은 10년 사이 집값 상승 격차가 3배 가까이 나고 있다.

1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 중 가격 상승률이 가장 더딘 곳은 일산인 것으로 나타났다.

21일 부동산 전문 리서치업체인 리얼투데이가 KB부동산 통계를 토대로 조사한 결과, 지난달 기준 일산신도시가 있는 일산 동구의 ㎡당 아파트 평균 매매가격은 641만원이었다. 이는 10년 전인 2013년 말(349만원) 대비 83.6% 오른 수준이다.

같은 기간 분당신도시가 속한 성남시 분당구는 ㎡당 582만원에서 1431만원으로 145.8% 상승했다. 이에 따라 일산과 분당의 가격차는 2013년 말 ㎡당 234만원 수준에서, 현재는 789만원까지 벌어졌다.

일산은 평촌과도 가격 차가 벌어지고 있다. 2013년 말 평촌이 속한 안양시 동안구의 ㎡당 평균 매매가는 447만원이었지만 지난달에는 929만원으로 107.8% 상승했다. 두 지역 간 가격 차는 2013년 말 98만원이었지만, 현재는 288만원 수준이다.

일산은 부천이나 산본에 비해서도 집값 상승률 면에서 밀리고 있다. 부천과 산본은 10년간 ㎡당 매매가가 각각 94.4%, 85.2% 상승했다. 최근 중동과 산본 일부 지역에선 집값이 일산을 뛰어넘기도 했다. 중동센트럴파크 푸르지오 전용 84C형(2020년 입주)이 지난달 12억원(25층)에 팔렸는데, 일산 킨텍스윈시티1블록(2019년 입주) 전용 84C형은 지난 9월 12억원(22층)에 거래됐다.

1기 신도시 중 일산의 가격 상승이 유독 부진한 이유로는 수도권 남부 위주의 개발과 일산 및 주변 지역의 공급 과잉이 꼽힌다.

리얼투데이 관계자는 “1기 신도시 중 일산의 용적률이 가장 낮아 사업성은 높아 보이나 주택 수요가 뒷받침될 때의 이야기”라며 “분양가 상한제 적용을 받는 창릉신도시에 밀려 당분간 어려울 수 있다”고 말했다.

다만 “K-콘텐츠 복합단지인 ‘CJ라이브시티 아레나’와 ‘킨텍스 제3전시장’, ‘고양일산테크노밸리’ 등의 개발 사업이 계획 중이고, 수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선도 개통된다면 시장 분위기가 달라질 수 있다”고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://n.news.naver.com/article/016/0002227441