부동산 시장 한파에 공인중개사도 '덜덜'…"임대료도 못 낸다"

 

부동산 시장 한파에 공인중개사도 '덜덜'…"임대료도 못 낸다"

정부의 대출 규제, 기준금리 인상 등으로 주택 거래 절벽이 심화되면서 부동산 중개 업계는 불황이 이어지고 있다. 공인중개사협회에 따르면 지난해 공인중개사 개업은 1만6806건으로 지난 2013년 1만5816건 이후 최소치를 기록했다. 사진은 2일 오후 서울 시내 부동산에 붙은 임대 안내문 모습. 2022.03.02.서울의 부동산 거래가 절벽이다. 매물이 쌓이는 상황에서 매도자와 매수자의 가격 괴리감은 줄지 않아 거래로 이어지지 않는다. 이런 상황에서 거래 수수료로 생계를 꾸리는 공인중개사들도 적잖은 타격을 입고 있다. 다만 공인중개사 자격증 소지자가 50만명에 육박한 현재 부동산 시장 한파는 불가피하다는 지적도 나온다.

부동산 거래 절벽…시장 한파에 공인중개사도 떨고 있다

종합교육기업 에듀윌이 개최한 ‘2020년 제31회 공인중개사 합격자 모임’이 16일 경기도 김포시 하성면 캠프원 스튜디오에서 열렸다. 3000여명이 참석한 이번 합격자 모임은 코로나19 확산 방지와 예방을 위해 온라인으로 전격 진행됐다. 사진은 온라인을 통해 참석한 공인중개사 합격자들이 1차 시험에 합격한 서경석과 기념 촬영을 하고 있는 모습. 2020.12.16/뉴스1 서울부동산정보광장에 따르면 5월 한달 동안(25일 기준) 아파트 매매는 704건에 그쳤다. 지난 2월 811건을 기록한 후 3월 1437건, 4월 1682건 등 거래가 조금씩 살아나는 분위기였으나 이달 들어 다시 주춤하다. 지난해 5월에 4901건이 거래된 것과 비교하면 급랭한 시장 분위기를 짐작할 수 있다.

거래가 이뤄지지 않는 부동산 시장에서 집을 내놓은 집주인만큼이나 걱정하는 이들이 있다. 거래 수수료, 일명 '복비'가 주 수입원인 공인중개사들이다. 일부 공인중개사는 한 달 수입이 사실상 없는 수준으로 사무실 임대료를 걱정하고 있다.

영등포구 영등포동 소재 공인중개사 A 대표는 "주거지역에 있어서 인근 아파트나 다세대 주택에서 이뤄지는 부동산 거래로 먹고사는데 최근에 매매는 고사하고 전·월세 거래도 없어서 큰일"이라며 "어제까지 한 건도 거래가 없었을 정도라 당장 이번 달 임대료부터 걱정"이라고 토로했다.

송파구 잠실동 소재 공인중개사 B 대표는 "여기서만 10년 넘게 영업하고 있는데 이렇게까지 거래가 없던 적이 없고 이 지역에서 30년 넘게 버틴 공인중개사도 이참에 그만두는 게 낫겠다고 했다"며 "일단은 소액의 전·월세 거래로 풀칠하며 버티는 실정"이라고 말했다.

실적에 따라 임금을 받는 소위 실장급 공인중개사들은 업계를 떠나고 있다. 강남구 압구정동의 공인중개사 C 대표는 "많은 사무실이 대표와 실장이 같이 운영하는데 실장들이 사라지고 있다"며 "사무실 대표도 권리금도 포기하며 시장을 떠나는 상황에서 실적이 없는 실장들은 무임금으로 있거나 일을 그만두는 상황"이라고 설명했다.

'터줏대감'과 개업자의 명암…"거래 절벽으로 과포화된 업계 필터링"

이 같은 상황에 사무실 폐업이 늘었을 것 같지만 실상은 그렇지 않다. 지난 4월 폐업수는 전국 808건, 서울은 229건이다. 지난해 같은 기간에는 전국에서 1077건, 서울은 275건이 폐업했다. 오히려 폐업자는 줄어들었다.

한국공인중개사협회 관계자는 "지난해 거래는 지금보다는 활발했지만 현장에서는 2년 동안 이어진 코로나19(COVID-19) 상황을 버티지 못한 공인중개사들이 먼저 떨어져 나갔다"며 "거래 절벽인 현 상황은 한 번 '필터링'을 거친 후 버틸 수 있는 이들이 사업을 유지하는 상황으로 본다"고 말했다.

부동산 업계의 특징도 있다. 부동산의 액수가 큰 만큼 거래를 맡길 때 신뢰할 수 있는 이들을 찾는 경향이 있다. '터줏대감'이 해당 지역의 매물 대부분을 쥐고 있게 되고 특히나 현장을 찾기 어려웠던 코로나19 상황에서 이들의 입김이 더 커졌을 거란 분석도 있다.

송파구 마천동 소재 공인중개사 D 대표는 "한 지역에서 오래 영업한 공인중개사들이 사실상 매물을 꽉 잡고 있다"며 "이들은 거래가 잘 될 때 많이 벌어놨다가 지금처럼 불황에 버티는 식으로 수십 년을 영업한 사람들이니 지금처럼 절벽 시기에도 당장 폐업하거나 그러지 않는 것"이라고 말했다.

이처럼 한파가 부는 업계임에도 지난해 배출된 공인중개사는 2만6913명이다. 현재까지 전체 공인중개사는 49만3502명이고 그중 영업 중인 공인중개사만 11만8240명에 이른다. 지난해 기준 전국 편의점수(5만1792개)의 2배에 달한다.

협회 관계자는 "공인중개사는 자격증만 있으면 사무실, 책상, 컴퓨터 정도만 있으면 일단 개업을 할 수 있는 개업 초기 비용이 거의 없는 업종"이라며 "이미 오래전부터 과포화 수준의 업계였는데 코로나19로 자격증을 따려는 사람들이 더 늘어난 상황"이라고 설명했다.

이어 "폐업하는 사람들 대부분이 개업한 지 1~2년 된 공인중개사들이고 그들 대부분은 일단 개업하면 된다고 생각해서 뛰어든 것 같다"며 "2년 동안 코로나19에 이어 부동산 시장 한파로 또 한 차례 업계 물갈이가 이뤄질 수 있다"고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220527&prsco_id=008&arti_id=0004751531

임대차3법 첫 손질…전·월세 신고제 계도기간 1년 연장

 

임대차3법 첫 손질…전·월세 신고제 계도기간 1년 연장

이달 31일로 종료되는 전·월세 신고제의 계도기간이 1년 더 연장된다. 전·월세 신고제는 임대차 3법 가운데 하나로, 계도기간이 끝나는 다음 달부터 일정 금액 이상의 전·월세 계약을 신고하지 않을 경우 최대 100만원의 과태료를 부과할 예정이었다. 부동산 업계에서는 윤석열 정부가 중장기적으로 임대차3법 전면 개편을 예고한 가운데, 계도기간이 끝나는 전·월세 신고제부터 보완에 나섰다고 본다.

국토교통부는 25일 “국민의 부담 완화 및 지자체의 행정여건을 고려해 계도기간을 1년 더 연장한다”고 밝혔다. 이에 따라 전·월세 계약 후 신고를 안 해도 내년 5월 31일까지는 과태료가 부과되지 않는다. 수도권 전역과 전국 시(市) 지역에서 보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 전·월세 계약의 경우 신고 대상이다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 의무적으로 신고해야 하고, 어길 경우 최대 100만원의 과태료가 부과된다.

정부는 지난해 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고 임차인 권리 보호를 위해 전·월세 신고제를 도입했다. 신고제가 시행된 이후 매달 전·월세 신고 건수는 꾸준히 증가하고 있다. 국토부에 따르면 지난해 6월부터 올해 3월까지 총 122만3000건이 신고돼 전년 동기(184만9000건) 대비 13% 늘었다.

하지만 여전히 신고 누락분이 많은 것으로 국토부는 파악하고 있다. 임대인들은 전·월세 거래를 신고할 경우 임대소득세 등 과세로 이어질 것을 우려한다. 정부가 “과세 자료로 활용할 계획이 없다”고 밝혔지만, 전·월세 신고를 피하려고 월세를 30만원 이하로 낮추는 대신 관리비를 80만~100만원 이상 높여 계약하는 꼼수 계약도 늘어나고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “전·월세 신고제 계도기간 연장 이후에도 임대인과 임차인의 자진 신고를 유도할 수 있는 보완 방안을 모색해야한다”고 말했다.

재테크, 고난기일수록 기본에 충실함이 해답

 재테크, 고난기일수록 기본에 충실함이 해답

재테크, 고난기일수록 기본에 충실함이 해답

요즘은 마치 재테크 고난의 시절 지나고 있는 느낌이다. 투자에 대한 관심은 뚝 떨어져있고 가끔씩 들려오던 특정한 투자대상으로 뭉칫돈이 몰린다는 소식도 들어본 지 꽤 오래다. 한 설문에 따르면 10년 전으로 돌아간다면 주식 등 리스크가 큰 투자는 절대 하지 않을 것이라고 답한 직장인의 비율이 40%에 이른다니 이쯤 되면 재테크에 대해 무관심을 넘어 불신의 경지에 이른 것은 아닌가 우려되는 대목이기도 하다.

사실 보면 사람들의 재테크 호불호는 투자결과에 의해 많이 좌우된다. 그래서 객관적인 평가가 아무리 좋은 종목이나 상품이라도 일단 내게 손해를 끼친 것은 다시는 돌아보고 싶지 않은 나쁜 투자가 되고 남들이 리스크에 대해 뭐라고 하던지 간에 내게 큰 수익을 안겨준 종목이라면 더없이 고마운 투자로 기억되고는 한다. 객관적인 평가보다는 내 지갑에 어떤 결과를 가져왔는지가 더 중요한 기준인 셈이다. 따지고 보면 이처럼 재테크에 대한 호감도가 자신의 과거경험이나 주변 사람들의 평가와 같은 주관적인 요소에 의해 많이 좌우되다 보니 장기계획을 바탕으로 중심을 잡고 진행되기 보다는 그때 그때의 분위기에 따라 재테크 방향이 흔들리는 경우가 발생한다. 하지만 주관적인 판단으로 방향을 그때그때 바꾸는 것은 그만큼 위험한 투자를 초래할 수 밖에 없다. 계속 오를 것만 같은 가격도 순식간에 꺾이는 경우가 비일비재하고 기약없이 떨어질 것만 같은 불안한 상황도 언제 그랬냐는 듯이 반등하고는 하기에 이러한 상황을 미리 예측해 치고 빠지는 투자전략은 생각보다 훨씬 어렵고 적중률이 낮다.

그래서 수 많은 재테크 전문가들이 공통적으로 하는 조언은 특정 종목이나 특정한 타이밍을 맞추려 하기 보다는 자신에게 맞는 자산배분과 포트폴리오를 구성하여 이를 꾸준히 추진하라는 것이다. 재테크 목표에 따라 자금의 목적을 정하고 과거 투자경험, 본인의 투자성향을 고려해 안전자산과 투자자산 비중을 정하는 것이다. 예를 들면 투자자의 나이와 지속적인 소득여부, 손실을 감수할 수 있는 정도, 자금운용기간 등이 투자비중을 결정하는 변수들이 되는데 장기자금이고 여유자금일수록 상대적으로 투자자산 비율을 높여가는 식이다.

그리고 포트폴리오를 구성했다고 해서 이후로는 눈과 귀를 닫은 채 무조건 끝까지 밀고 가라는 것은 아니다. 투자를 할 땐 장기투자가 중요하다고 강조하지만 여기의 전제는 중간중간 점검했을 때 투자가 잘 이루어지고 있을 때 일이다. 따라서 포트폴리오의 구성도 시장상황이나 상대적인(!) 성과부진 등의 사유가 있을 땐 충분히 변경을 고려할 수 있다. 다만, 유의할 점은 포트폴리오의 구성을 변경한다고 해서 갑자기 펀드나 주식 다 팔고 적극투자자가 안전투자자로 돌변하는 획기적인 변경은 바람직하지 않다. 앞서 언급한 것처럼 수익률을 쫓아 오락가락하는 투자전략 변경은 성과에 별 도움이 되지 않는 만큼 포트폴리오의 변경은 자산배분의 큰 틀을 훼손하지 않는 수준에서 포트폴리오 구성 종목들을 교체하는 수준으로 진행하는 것이 좋다. 이를테면 투자종목 가운데 주가지수 대비 성과가 좋은 펀드처럼 상대적으로 양호한 성적을 보이고 있는 종목은 유지하되 비슷한 다른 종목보다 성과가 저조하다던가 전망이 부정적인 종목에 대해서는 타 종목으로 교체하는 식이다. 이는 결국 투자비중에 대한 자산배분비중은 유지한 채 개별 투자종목들에 대해서는 성과분석을 통해 필요 시 다른 대안상품으로 교체하는 것을 의미한다.

어려운 시기일수록 마음이 흔들리고 유혹에 빠지기 쉽다. 그렇지만 재테크는 매우 중요한 의사결정 만큼 결정은 빠르되 신중하게 판단해야 한다. 어려울수록 초심으로 돌아가 기본에 충실할 필요가 있다는 사실은 재테크 역시 예외일수는 없다.

 

출처:한경재테크

원문:http://ft.hankyung.com/board/view.php?id=_column_84_1&ch=ft&no=251&page=1&sn=&ss=&sc=&old_no=&old_id=_column_84_1&skin=&keyword=&category=&tag=&pagenum=&sel_order=&desc=desc&cmt_page=1&cmt_order=&cmt_desc=asc

집값의 미래는 재택근무가 결정한다?

 

집값의 미래는 재택근무가 결정한다?

미국 집값도 최근 수년간 한국만큼 많이 올랐다. 2019년 12월부터 작년 11월까지 24개월 동안 무려 23.8% 상승했다. 역대급 속도다. 그런데 이런 상승세의 절반 이상이 재택근무 때문이란 연구보고서가 발표돼 화제다. 미국 민간 연구조직인 미국경제연구소(NBER) 최신 보고서로 올라온 '주택 수요와 재택근무'가 그것이다.

샌프란시스코연방준비은행의 존 먼드래곤과 UC샌디에이고의 조핸스 윌랜드는 이 논문에서 코로나 팬데믹에 따른 재택근무 확산이 도시 간 이주 수요를 늘렸고, 연이어 주택 수요 급증과 집값 및 임대료 상승을 불렀다고 분석했다. 물론 재택근무에 따른 더 넓은 자가 주택 보유 심리가 집값 상승에 영향을 미쳤을 것이란 관측이 그동안 없진 않았다. 다만, 먼드래곤 등은 이 효과가 집값을 15.1% 끌어올렸다는 구체적 연구결과를 내놓은 것이다.

이 주장에 따르면 팬데믹 기간에 집값 급등을 몰고 온 주범은 투기적 거품도, 재정지출 확대나 저금리 같은 부양책도 아니었다. 그보다는 경제 펀더멘털(기초여건, 기초체력) 요소라 볼 수 있는 근무형태의 변화였다는 주장이다. 미국 안에서도 재택근무가 더 일반화된 지역의 집값이 더 뛰었다고 한다.

이번 분석이 갖는 함의는 적지 않다. 재택근무가 미래 집값과 주거비용, 그에 따른 인플레이션 여부를 결정할 중요 요소라는 점에서 이런 근로형태가 앞으로 어떻게 변화해 나갈지 정책 당국이 주목해야 한다는 것이다.

미국에선 지금도 근로자의 42.8%가 재택근무(풀타임, 파트타임 모두 포함)를 하고 있다. 재택근무의 상당 부분이 앞으로 지속될 것이란 연구결과도 있다. 집값도 집값이지만, 물가상승률 8%를 넘기며 40년 만에 찾아온 인플레이션이 미국과 세계 경제를 초긴장 상태로 몰아넣고, 가파른 금리 인상도 예고된 상황이다. 정책 당국만이 아니라, 인플레이션 시대 모든 경제주체들이 미국 내 재택근무 양상의 변화를 주시해볼 필요가 있다는 결론에 이를 수 있다.

물론 한국 내 상황은 다르다. 취업 플랫폼 사람인이 국내 800개 기업을 대상으로 '재택근무 시행 및 지속 여부'에 관해 조사한 결과, 응답 기업의 53%가 코로나 확산 이후 재택근무를 실시했다. 하지만 거리두기가 거의 다 풀린 지금은 응답 기업의 15%만이 재택근무 방식을 지속적으로 유지할 계획이라고 밝혔다.

'전면 재택'이나 '일괄 출근' 대신 '하이브리드' 근무형태를 도입하는 기업도 많아졌다. '재택이냐 출근이냐'를 놓고 직원들에게 선택하도록 해 업무효율을 극대화하려는 기업도 있다. 네이버가 대표적이다. 네이버의 사내 설문에선 직원의 약 55%가 '전면 재택'을 원했다고 한다. 첨단 기술기업을 중심으로 이런 요구가 이어지면 국내에서도 재택근무 형태가 반짝하고 사라지는 게 아니라, 무시 못 할 근무형태로 자리 잡을 수 있다.

재택근무가 코로나 팬데믹 이후에도 일상화된다면 업무 공간을 충분히 확보한 좀 더 넓고 쾌적한 주택, 일과 생활에 모두 불편함이 없는 주택 입지 및 주변 생활여건을 찾는 수요가 크게 늘어날 수 있다. 도심 오피스타운의 빌딩 임대료는 떨어질지 몰라도 쾌적한 도시 외곽의 주택 임대료와 가격은 더 오를 수 있다. 이번 연구결과를 미국 얘기로만 흘려들을 수 없는 이유다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220526&prsco_id=015&arti_id=0004703851

8월 전세대란, 잠잠해진 집값 과열 뇌관 되나

 

8월 전세대란, 잠잠해진 집값 과열 뇌관 되나

계약갱신 종료 매물, 인상폭 제한 없어 집주인 '자유'
엇갈리는 전망 "금리 탓 영향 적을 것" vs "결국 매수로"

임대차법 도입 2년을 맞는 오는 8월 전세계약갱신청구권이 소진된 매물이 시장에 풀린다. 이 매물들은 인상률 상한선(5%)이 적용되지 않으며, 집주인이 제한없이 자유롭게 금액대를 정할 수 있다.

시장에서 우려하는 것은 이 부분이다. 4년 치 보증금 한꺼번에 올린 가격에 전셋값이 형성되면서, 전세대란이 발생할 수 있다는 것이다.

하지만 더 큰 문제는 전셋값이 매매가격을 과열시킬 수 있다는 점이다. 전셋값은 매맷값에 영향을 주는 것이 일반적인데, 전세대란 탓 겨우 잠잠해진 집값이 다시 출렁일 수 있다는 것이다.

일례로 지난 2020년 임대차법 시행 이후 뛰기 시작한 전셋값은 매매가를 밀어 올렸다. 당시 '전셋값 상승→매매가 상승' 악순환이 이어지면서, 시장은 유례없는 상승세를 기록했다.

26일 부동산 업계에 따르면 오는 8월 임대차법 도입이 2년이 되는 해로 갱신청구권을 사용한 임차인들의 계약이 종료된다. 계약갱신계약이 끝난 전세는 신규 전세로 바뀌기 때문에 전·월세 상한제에 따른 보증금 ‘5% 룰’을 적용받지 않는다. 그간 4년 치 보증금 한꺼번에 올리면서 '전세대란'이 발생할 것으로 전망된다.

이를 두고는 의견이 엇갈리지만, 그간 벌어진 가격 탓에 전셋값이 상향 평준화되는 것은 기정사실이다.

부동산R114에 의하면 2020년 7월 말 전월세상한제, 계약갱신청구권 등의 임대차법 시행 이후 전셋값 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승했다. 결국 이번 계약 때는 그동안의 상승분 만큼은 오른 가격에 도장을 찍는다고 봐야 한다.

문제는 전셋값 상승은 임대차 시장의 불안 만으로 끝나진 않는다는 점이다. 매매가격도 덩달아 오른다. 지난 2020년 임대차법 시행 이후 전셋값이 오르면서 매맷값이 크게 올랐다. 임대차 수요들이 매수 시장으로 몰렸고, 전셋값과 매매가의 간극에 집주인들이 호가를 올렸다.

다만 전문가들은 이번 만큼은 시장이 달리 움직일 것으로 예상한다. 전셋값이 오르더라도 금리인상 등 외부요인 탓에 매매가가 크게 오르기 어렵다는 의견이다.

서정렬 영산대 부동산대학원장은 "일반적으로 봤을 땐 8월 계약갱신이 끝난 매물이 풀리게 되면 매매가가 올라가야 한다. 전셋값과 매매가의 간극을 좁혀야 하기 때문"이라며 "하지만 이번에는 양상이 다를 것으로 보인다. 금리인상이 계속되고 있어, 매수수요가 크게 위축된 만큼 높은 가격에 매물을 내놓긴 힘들다"고 설명했다

송승현 도시와경제 대표도 "신규 계약을 하게 되면 가격이 오를 것이란 불안감이 있는 것은 사실"이라면서도 "재작년 임대차법이 등장했던 시기와는 시장 자체가 다르다. 특히 급등하는 금리가 매매수요를 옥죄는 만큼 전셋값이 올랐다고, 매매가가 크게 오를 것이라고 보긴 어렵다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "전셋값이 매매가를 활성화 시킨다는 것은 맞는 말이지만 지금은 대출이 어렵고 기준금리도 상승 시기다. 임대차 수요가 매매수요로 돌아설 가능성은 낮다고 봐야 한다"고 했다.

반면 다른 의견도 나온다. 과도한 전셋값 상승은 매매수요를 자극할 수 밖에 없다는 이유에서다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "임대차법이 처음 나왔을 당시와는 상황이 다르지만 전셋값이 오르면 매매가가 오를 수밖에 없다"며 "임대차법 도입 당시처럼 매매가가 크게 오를 것이라 보긴 어렵다. 하지만 전셋값 상승으로 인해 임대차 수요가 매매로 돌아설 수 밖에 없고, 집주인들은 전셋값과 매매가의 간극을 메우려고 하면서 집값이 오를 것"이라고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220526&prsco_id=119&arti_id=0002607168

'빌라의 신' 돈 한푼 없이 1277채…전세사기 가능했던 이유

 

'빌라의 신' 돈 한푼 없이 1277채…전세사기 가능했던 이유

1277채를 소유한 '빌라의 신'이 '전세가=매매가' 무갭투자로 청년과 신혼부부 전세금을 떼 먹는 대형사고가 또 발생했다. 나쁜집주인 공개법이 발의됐지만 개인정보 보호에 막혀 서민들은 '깜깜이' 전세계약을 해야한다. 되풀이 되는 전세사기, 막을 방법이 없는지 짚어봤다

주택 1277채 '빌라의 신'은 어떻게 전세사기를 쳤을까

최근 논란이 된 '빌라의 신' A씨가 홀로 1277채를 소유할 수 있었던 것은 전세와 매매가가 같은 '무갭 전세'를 이용해서다. A씨가 소유한 집들은 자기자본 없이 보증금으로만 취득한 일명 '깡통주택'들이다. 이 경우, 기존 세입자는 다음 세입자가 구해지지 않으면 보증금을 돌려 받을 수 없다. A씨의 사기 수법은 여기에 '동시진행' 방식까지 접목시켜 더욱 교묘하게 이뤄졌다.

순서는 이렇다. 우선 건축주가 건물을 짓고 집을 분양하면서 분양가와 동일하거나 혹은 더 비싸게(무갭전세) 전세매물을 내놓는다. 세입자가 건축주와 전세계약을 하면 건축주는 전세보증금을 받은 후 A씨로 집주인을 변경(동시진행)한다. 이렇게 되면 A씨는 자기돈을 한푼도 들이지 않고 집을 매입하게 된다. 이 과정에서 중개업소도 건축주로부터 집 분양가의 10%를 리베이트로 받는다. 이 돈으로 세입자에게 전세금대출 이자와 이사비를 지원해 준다며 미끼를 던졌다.

여기서 더 큰 문제는 A씨가 양도소득세, 종합부동산세 등을 납부하지 않는 등 세금 총 72억원을 체납하면서 A씨 소유 주택 전체에 '압류'가 걸렸다는 점이다. 공매 절차에 들어가면 세입자들은 계약시 확정일자와 전입신고를 받아놨어도 보증금 상당액을 날릴 수 밖에 없다. 공매는 경매와 달리, 세금 체납으로 인해 진행되는 것이라 보증금이 세금체납액의 후순위로 밀린다. 낙찰대금이 공매비용, 세금체납액 순으로 먼저 변제되고 3순위로 전세임차인에 배당된다.

이같은 전세사기의 피해자가 되지 않으려면 무엇보다 계약하는 집이 '깡통주택'이 아닌지부터 점검해야 한다. 통상 보증금과 선순위채권의 합산 금액이 집값의 80%를 넘지 않아야 적정수준이다. 집주인인 척하거나 대리인 행세를 하는 허위임대인을 피하기 위해서는 등기부등본상 소유자와 계약의 상대방이 일치하는지 보고 대리인과 계약할 때는 임대인과 유선통화를 반드시 거쳐야 한다. 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖췄더라도 부동산에 부과되는 국세·지방세와 임금채권은 보증금보다 먼저 변제되기 때문에 반드시 등기부등본에 압류, 가압류 ,강제경매 개시결정 등 권리침해가 있는지 확인해야 한다.

전문가들은 사기수법이 나날이 교묘해지고 있는 만큼 보증금 보호를 위한 전세보증금반환보증(전세보증)을 적극 활용하라고 조언한다. 전세보증은 임대보증금보증과 달리 임차인이 직접 가입하는 보증으로, 보증금이 수도권 7억원 이하(그외 지역은 5억원 이하)일 경우 보증기관이 보증금 반환을 책임진다. 가입 하려면 계약 체결 전 등기부등본에 소유권에 대한 권리침해사항이 없는지, 선순위채권이 집값의 60% 이내인지, 주택 건물과 토지가 모두 집주인 소유인지 등을 확인해야 한다.

전세사기는 계약 체결 후 피해구제가 사실상 어려워 계약체결 전 예방이 중요하다. 주택도시보증공사(HUG)는 올 하반기 전세사기 사례와 대처 방안 등에 관한 정보를 상세히 담은 '전세사기 예방센터' 홈페이지를 열고 임차인들에게 공유할 계획이다. 권형택 HUG 사장은 "최근 다양한 유형의 전세사기로 서민의 재산권이 심각하게 위협받고 있다"며 "갈수록 지능화되는 전세사기 피해사례를 면밀히 파악해 임차인이 전세사기로 더 이상 고통받지 않도록 적극 지원하겠다"고 말했다.

보증기관 셋인데 전세보증 93%가 HUG로 쏠리는 이유

세입자의 전재산인 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법은 전세보증금반환보증에 가입하는 일이다. 현재 전세보증 상품은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험 3곳에서 취급하고 있는데 이 중에서 세입자의 93%가 HUG 전세보증을 선택하고 있어 쏠림현상이 두드러진다.

지난해 전체 전세보증을 받은 24만8000가구 중 93.7%(23만2150가구)가 HUG를 통해 가입했다. 금액 기준으로는 51조5510억원(비중 92.8%)에 달한다. 다른 기관 두 곳은 각각 1조700억원(1.9%), 2조9404억원(5.3%) 정도에 그쳐 점유율만 놓고 보면 HUG가 단연 '독주'하고 있는 것으로 보인다.

전세보증의 HUG 쏠림 현상의 배경에는 상대적으로 저렴한 보증료율이 꼽히고 있다. HUG의 보증료율은 아파트 기준 최대 연 0.128%로 SGI의 연 0.192% 대비 0.064%포인트 저렴하다. 주금공은 연 0.04%로 보증료율이 HUG 대비 훨씬 낮은 편이지만 전세대출을 받아야 보증을 받을 수 있는 패키지 상품만 취급하다보니 가입 문턱이 높을 수밖에 없다. 까다로운 조건 없이 단독으로 저렴한 수수료에 가입할 수 있는 HUG 상품으로 세입자가 쏠리는 이유다.

HUG는 건설사가 가입하는 분양보증사업을 통해 거둔 이익을 '교차보조' 방식으로 전세보증 수수료를 낮추는데 활용하고 있다. 지난해 분양보증 금액 71조1765억원으로 관련 수입은 1878억원 가량이다. 이를 재원으로 활용해 서민들이 가입하는 전세보증을 활발하고 취급하고 있다. 사실상 민간기관으로 볼 수 있는 SGI와 달리 HUG는 교차보조가 가능한 공공기관이기 때문에 가능한 구조다.

앞으로 전세보증 시장은 민간임대사업자의 보증 의무화로 수요가 크게 늘 것으로 전망된다. 2020년 9월 임대사업자의 보증가입 의무화가 시행돼 의무 가입 대상인 임대사업자가 38만명 수준으로 추산된다. HUG는 이들 중 부채비율(전세금과 대출액을 합산한 금액이 시세를 초과) 100%를 초과해 보증에 가입하지 못한 임대사업자를 대상으로 2년 한시로 특별보증 제도를 운영 중이다. HUG 관계자는 "임대사업자가 부채비율 100% 넘어도 한시적으로 문턱 낮춰 임차인들에게 안전장치를 지원하고 있다"고 말했다.

한편으로는 전세보증 시장 확대에 따른 리스크(위험) 관리와 인력부족 문제가 제기된다. 현재 보증 상담·심사·발급 업무를 전국 15개 지사에서 처리하고, 보증사고 발생시 대위변제·채권회수 업무는 전국 5개 관리센터에서 전담하고 있다. 업계 관계자는 "보증가입 수요가 급증하는 상황에서 처리 업무나 보증사고가 늘어날 경우 인력 부족이 문제가 커질 수 있다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220526&prsco_id=008&arti_id=0004750964

서울 아파트 전셋값 6억원 넘으니…빌라 전·월세 거래량 '역대 최고'

 

서울 아파트 전셋값 6억원 넘으니…빌라 전·월세 거래량 '역대 최고'

1분기 서울 빌라 전·월세 3만1676건 기록
경제만랩 "아파트 전셋값 상승에 빌라 수요 늘어"

아파트 전셋값 상승 여파에 올해 1분기 서울 빌라(연립·다세대) 전·월세 거래량이 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

부동산 정보제공 업체 경제만랩은 올해 1분기 서울부동산정보광장에 집계된 서울 빌라 전·월세 거래량이 3만1676건에 달했다고 25일 밝혔다. 이는 서울부동산정보광장이 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년 이후 1분기 기준으로 가장 높은 수치다. 1분기 서울 빌라 월세 거래량도 1만2247건을 기록해 2011년 이후(1분기 기준) 가장 많은 거래량을 보였다.

서울 25개 자치구에서 빌라 전·월세 거래량이 가장 많은 곳은 4663건을 기록한 송파구였다. 강서구 2539건, 광진구 1881건, 강남구 1867건, 마포구 1846건, 은평구 1803건, 강동구 1798건, 서초구 1704건 등이 뒤를 이었다.

빌라 월세 거래량이 가장 많은 자치구도 송파구였다. 전·월세 거래 4663건 가운데 2471건이 월세 거래였다. 이어 강남구 928건, 서초구 785건, 광진구 767건, 마포구 744건 등으로 나타났다.

경제만랩은 서울 빌라 전·월세 거래량이 한동안 계속 늘어날 것으로 내다봤다. 지난 5년 사이 아파트 전셋값이 크게 올랐고, 오는 8월이면 계약갱신청구권이 소멸한 전세 매물이 나오기 때문이다.

황한솔 경제만랩 리서치연구원은 "오는 8월 상당수 집주인이 4년 치 전셋값을 한 번에 반영하거나 월세로 전환하는 과정에서 아파트 전셋값이 오를 전망"이라며 "비교적 저렴한 빌라에 임대차 수요가 유입될 것"이라고 설명했다.

그러면서 "빌라에서도 전세의 월세화와 함께 가격 상승으로 외곽으로 밀려나는 세입자가 생길 수 있다"고 우려했다.

한편 KB부동산의 주택가격동향에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7569만원으로 5년 전인 2017년 4월 4억2439만원에 비해 약 59% 올랐다. 같은 기간 서울 빌라 평균 전셋값도 1억7907만원에서 2억3645만원으로 약 32% 올랐다. 하지만 아파트 전셋값에 비하면 35% 수준에 그친다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220525&prsco_id=015&arti_id=0004703251