전세 끼고 산 집주인, 5%내 재계약해도 양도세 혜택 못받아

 

전세 끼고 산 집주인, 5%내 재계약해도 양도세 혜택 못받아

상생임대인 제도 Q&A
현재-직전 계약한 임대인 같고, 직전 계약 기간 18개월 넘어야
상생계약 맺고 2년뒤 매도해야… 2년거주 인정, 양도세 면제 혜택

윤석열 정부의 첫 부동산 대책 ‘6·21부동산대책’ 핵심인 상생임대인 제도 확대 방안을 놓고 22일 국세청 등에 문의가 빗발치고 부동산 커뮤니티에도 질문이 수백 건 오르는 등 집주인과 세입자 사이에서 궁금증이 커지고 있다.

적용 요건이 까다로워 혼란을 키우는 데다 요건이 충족되는 적용 대상이 실제로는 많지 않아 전월세 가격 억제 효과가 크지 않을 거라는 지적이 나온다.

상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비(非)과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다. 다주택자도 기존 주택을 처분한 뒤 1주택자가 될 계획이 있다면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 헷갈리기 쉬운 상생임대인 제도를 Q&A로 정리했다.

―상생임대인의 정확한 개념은….

“신규·갱신 임대차 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 계약(상생계약)한 임대인을 의미한다. 임대료를 그대로 유지하거나 인하해도 상생임대인이 될 수 있다.”

―‘직전 계약’의 기준은….

“최소 1년 6개월 이상 유지한 계약만 직전 계약으로 본다. 상생임대인이 되려고 기존 전세 기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 된다.”

―2021년 5월 전세 끼고 집을 사면서 2020년 8월 계약된 전세를 승계 받았다. 전세 계약 만기 2년인 올해 8월 5% 이내로 전세금을 인상해 재계약하면 상생계약이 되나.

“안 된다. 직전계약과 상생계약의 임대인은 같은 사람이어야 한다. 집을 살 때 승계한 전세 계약은 이전 집주인이 한 계약이기 때문에 직전 계약으로 보지 않는다.

질문 속 집주인은 ①올해 8월 전세계약을 다시 한 뒤 ②이 계약을 최소 1년 6개월 유지해 ‘직전계약’ 요건을 갖추고 ③2024년 2월 이후 두 번째 전세계약을 할 때 5% 이내로 보증금을 올린 뒤 ④두 번째 계약을 2년 이상 유지해야 양도세 면제를 받을 수 있다.”

―임대인 A 씨가 2021년 3월 주택담보대출을 받아 아파트를 샀다. 이후 바로 전세 세입자를 구하고 2023년 3월 전세금을 5% 이내로 인상하면 상생계약으로 인정받을 수 있나.

“그렇다. 전세 승계가 아니고 임대인 A 씨가 직접 전세 계약을 체결한 것이라면 직전 계약으로 인정받기 때문에 상생계약이 된다.”

―아파트를 분양받았다. 입주 시점에 바로 전세를 내주면 어떻게 되나.

“신규 분양 아파트는 직전 계약이 없다. 바로 상생계약을 인정받을 수 없다. 입주 때 전세 계약을 맺은 후 최소 1년 6개월 뒤 재계약을 하며 전세금을 5% 이내로 올린다면 그때는 상생계약으로 인정받을 수 있다.”

―상생계약을 맺은 후 바로 집을 매도해도 2년 거주를 인정받을 수 있나.

“안 된다. 상생계약을 맺고 2년 계약을 유지한 후 매도해야 혜택을 받을 수 있다.”

―상생임대인 혜택을 받으려면 언제까지 계약해야 하는가.

“이 제도는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 된다.”

―2024년 12월 31일 전에 상생계약을 한 번 맺은 후 다음 계약 때는 5%를 초과해 시세대로 높여 계약할 예정이다. 이 주택을 팔아도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나.

“가능하다. 한 번 상생계약으로만 인정받으면 된다.”

―다주택자다. A주택은 세를 주면서 상생계약을 맺고 B주택은 거주하고 있다. B주택을 남겨두고 A주택을 팔면 A주택에 양도세 면제를 받을 수 있나.

“아니다. B주택을 먼저 팔아야 한다. 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택은 제도 이름 그대로 1가구 1주택자가 해당 주택을 팔 때 받을 수 있다.”

―A, B, C주택을 보유한 3주택자다. A와 B주택은 상생계약을 맺었고 C주택에 거주한다. C주택을 남겨두고 A, B주택을 팔 때 혜택을 받을 수 있나.

“안 된다. 상생계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 2채를 팔 때는 혜택이 없다. 마지막 남은 1채가 상생계약을 맺은 주택일 때 그 주택을 팔면 양도세가 비과세된다.”

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220623&prsco_id=020&arti_id=0003435853

하락폭 점점 커진다, 서울 21개 구 아파트값 뚝뚝

 

하락폭 점점 커진다, 서울 21개 구 아파트값 뚝뚝

금리 인상과 환율 급등 등의 여파로 서울 아파트값 하락 폭이 커지고 있다. 서울 25개 구 가운데 21곳의 아파트값이 내렸고 3곳은 보합세를 보였다. 매물은 늘고 있지만, 매수 여력이 떨어지고, 매수 심리가 위축되면서 거래절벽 현상이 심해지고 있다.

23일 한국부동산원이 발표한 주간아파트가격동향 조사에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.03% 하락했다. 최근 4주 연속 하락했고, 일주일 전(-0.02%)보다 낙폭이 커졌다. 낙폭으로는 올해 2월 28일(-0.03%) 조사 이후 최대치다.

특히 강북지역의 하락 폭이 커졌다. 서대문구(-0.03%→-0.06%), 성북구(-0.04%→-0.05%), 노원구(-0.04%→-0.05%), 동대문구(-0.03%→-0.05%), 은평구(-0.02%→-0.05%), 도봉구(-0.02%→-0.04%) 등이 상대적으로 많이 하락했다. 노원구 상계동에서 영업하는 김모 공인중개사는 “시세보다 5000만원가량 가격을 낮춘 매물이 계속 나오는 데 매수세가 자취를 감춰 매물이 쌓이고 있다”며 “매수자가 나타나면 지금 나온 가격보다 더 낮은 가격에 흥정이 가능할 것 같다”고 말했다.

대선 이후 대통령 집무실 이전 등의 효과로 12주 연속 아파트값이 올랐던 용산구도 보합(0.00%)을 기록했다. 강남구 역시 3주 연속 보합세를 기록했고, 송파구(-0.02%)와 강동구(-0.03%)는 지난주보다 낙폭이 0.01%P 각각 확대됐다.

특히 강남 3구와 강동구가 있는 동남권은 0.01% 하락해 올해 대선 직전인 3월 7일(-0.01%) 조사 이후 석 달여 만에 약세로 돌아섰다. 송파구 잠실동의 파이애플상가에서 영업하는 한 공인중개사는 “3년째 토지거래허가구역으로 묶이면서 매수세가 더 위축됐다”며 “시세보다 2억원 내린 급매물도 거래가 안 된다”고 말했다.

부동산원은 “급격한 금리 인상 부담과 경제위기 우려, 삼성, 잠실, 청담, 대치 등 토지거래허가구역 재지정 등 다양한 하방압력으로 매수세 및 거래 활동이 위축된 영향”이라고 설명했다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 23일 기준 6월 서울 아파트 거래량은 375건으로 지난해 동기(3943건)의 10분의 1수준으로 떨어졌다.

일부 초고가 아파트 단지에서 이뤄진 최고가 거래의 영향으로 서울 25개 구 가운데 서초구(0.02%)만 이번 주 상승세를 기록했다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 129.97㎡는 지난달 23일 68억원(19층)에 거래되며 최고가를 경신했다. 지난해 6월 거래된 51억 원(18층)보다는 무려 17억원 상승했다.

경기도(-0.03%)와 인천(-0.06%) 아파트값도 일제히 내리면서 수도권(-0.04%) 아파트값 하락 폭도 지난주보다 0.01%P 확대했다.

전국 아파트값 역시 0.03% 내렸다. 부동산원이 주간 가격 변동을 조사하는 176개 시군구 가운데 하락지역은 지난주 97곳에서 109곳으로 늘었다. 대구(-0.18%), 세종(-0.15%), 전남(-0.08%), 대전(-0.04%), 울산(-0.02%) 등의 약세도 이어졌다.

서울 아파트 전셋값도 그동안 너무 많이 오른 데 따른 가격 부담과 금리 인상 우려 속에 매물은 소폭 증가했으나, 수요가 감소하며 0.01% 내렸다. 인천(-0.09%)과 경기(-0.02%)도 약세가 지속했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220624&prsco_id=025&arti_id=0003204690

정부, 부동산 규제지역 해제 검토…'대구·세종' 이번엔 풀릴까

 

정부, 부동산 규제지역 해제 검토…'대구·세종' 이번엔 풀릴까

기사내용 요약

투기과열지구 49곳·조정대상지역 112곳 지정
대구, 미분양 6572가구·세종, 집값 하락률 7%
읍·면·동 단위 세분화한 방식으로 해제 유력

정부가 이달 말 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토하기로 하면서 어느 지역이 해제될지 관심이 집중되고 있다.

국토교통부는 지난 21일 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 새 정부 제1차 부동산 관계 장관회의에서 발표한 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에서 이달 말 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토하기로 했다고 밝혔다.

국토부는 주택시장 상황과 시장 전반에 미치는 영향 등을 고려해 이달 말 주거정책심의위원회를 열어 일부 지역의 해제를 검토할 계획이다.

현재 전국 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있다. 대출 규제 강화와 금리 인상 등의 여파로 주택 거래가 급감하고, 집값이 하락하는 지역이 늘어나고 있다. 이에 따라 해당 규제지역 지방자치단체들은 지정 해제를 요구하고 있다.

현재까지 대구광역시를 비롯해 ▲울산 남구 ▲경기도 양주·파주·김포시 ▲충북 청주시 ▲전북 전주시 등 조정대상지역 해제 요청이 잇따르고 있다. 최근에 이들 지역 집값은 떨어지고, 미분양아파트가 쌓이면서 규제지역 지정요건을 벗어났다.

국토부 주거정책심의위원회(주정심)는 어느 특정 지역의 부동산시장이 과열되면 조정대상지역으로, 투기가 성행할 경우 투기과열지구로 지정한다. 조정이나 투기지구로 지정되면 대출과 세금, 청약 등에 규제 강도가 높아지고, 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제도 한층 까다롭다.

조정대상지역은 시세 9억원 주택을 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과는 30%로 제한된다. 분양권 전매제한과 1순위 청약자격 강화, 다주택자 양도소득세 중과 조치도 가중된다.

조정대상지역으로 지정되려면 반드시 최근 3개월 간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상이어야 한다. 또 ▲2개월간 월평균 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲3개월 간 분양권 전매 거래량의 전년 동기 대비 증가 ▲주택보급률·자가주택비율 전국 평균 이하 등 3가지 가운데 1개 이상에 해당해야 한다.

투기과열지구로 지정도 비슷하다. 반드시 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률과 비교해 1.5배 이상 높아야 한다. 여기에 ▲2개월 간 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲분양물량의 전월 대비 30% 이상 감소 ▲인허가 물량의 전년 대비 50%이상 감소 ▲해당지역의 주택보급률 및 자가보급률이 전국 평균 이하 등과 같은 4가지 항목 중 1개 이상을 충족해야만 한다.

해제 여부는 각종 객관적인 지표에 대한 검토인 정량평가와 시장 과열 우려에 대한 정성평가로 진행된다. 정성평가는 부동산시장의 과열, 투기 성행 여부 등을 파악한다.

지난해 하반기부터 대출 규제가 강화되고, 기준금리 인상이 더해지면서 주택 거래가 급감하고, 집값이 하락했다. 또 대구 등 일부 지역에서 미분양 물량도 쌓이고 있다. 이에 따라 서울 등 수도권 지역보다 지방을 중심으로 해제될 것으로 예상된다.

대구에서 미분양 아파트 물량이 급증했다. 국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 대구 미분양 주택 6572가구로 집계됐다. 1년 전인 2021년 3월 153건과 비교하면 43배 늘어났다. 지난 2021년 12월 2000건 아래였던 대구의 미분양 아파트가 늘어났다. 또 대구 아파트 청약 경쟁률도 뚝 떨어졌다. 지난 3월 기준 아파트 청약률은 1.3%로, 지난 2021년 5월 10.8%와 비교해 8분의 1로 줄었다.

부동산 시장에선 공급 과잉으로 미분양 물량이 크게 늘었다는 분석이 나온다. 올해 대구에 공급 예정인 아파트는 2만5000여가구로, 평년 공급물량 1만2000가구의 2배가 넘어 미분양 사태는 더욱 심화할 것으로 보인다. 또 분양시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 준공 후 미분양으로 남는 악성 미분양을 우려하는 목소리도 점차 커지고 있다.

또 세종지역 집값은 지난해 7월 이후 47주간 내림세를 이어가고 있다. 집값 하락률은 전국 17개 시도 가운데 가장 높은 7%에 달한다. 대구와 세종 이외에 경기와 인천도 일부 지역도 조정지역 해제를 위한 필수 요건을 갖췄다.

다만 정부는 다른 지역과의 형평성 문제와 풍선효과 등을 우려로 해제 여부에 신중하다. 규제지역 해제 여부는 정량적 지표만 보고 결정하는 게 아니라, 해당 지역의 시장 상황 등을 종합적으로 판단해야 한다는 게 정부의 설명이다.

부동산 시장에선 수도권보다 지방을 중심으로 읍·면·동 단위로 세분화해 규제지역을 해제할 것이라는 관측이 나온다. 우선 일부 지역에 대해 해제한 뒤 결과를 지켜본 뒤 점진적으로 확대하는 방식이 유력하다는 것이다.

전문가들은 규제지역 일부를 해제하더라도 금리 인상 기조로 시장이 예전처럼 과열되지 않을 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "해제 요건을 갖춘 지방을 중심으로 대폭 해제될 가능성이 있다"며 "금리 인상 기조가 유효한 만큼 집값이 예전처럼 급등하기 어렵다"고 설명했다.

권 교수는 "수도권의 경우 풍선효과가 발생할 우려가 있는 지역에 대해서는 해제가 쉽지 않을 것"이라며 "시장 상황을 고려한 단계적 해제 방식이 유력하다"고 덧붙였다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220624&prsco_id=003&arti_id=0011265339

등록임대사업자도 ‘상생임대인’ 혜택

 

등록임대사업자도 ‘상생임대인’ 혜택

임대료 5%이내 올리는 계약땐 2년 거주 안해도 양도세 면제
다주택은 마지막에 팔아야 혜택… 다가구는 모든 집 ‘5% 계약’ 필요6·21부동산대책의 핵심인 상생임대인 제도가 등록임대사업자에게도 적용된다. 임대 의무 기간 동안 세입자의 계약 갱신 요구를 받아 갱신계약을 한 집주인도 상생임대인으로 인정받는다. 이들 모두 직전 계약보다 전월세 가격을 5% 이내로 올린 경우 2년 거주하지 않아도 양도소득세 면제의 혜택을 받는 것이다.

23일 기획재정부에 따르면 등록임대사업자가 2020년 12월 20일∼2024년 12월 31일 사이 5% 이내로 임대료를 올리는 계약(상생계약)을 체결했다면 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝나 매도할 때 양도세 비(非)과세 혜택을 받을 수 있다.

다만 다주택자라면 다른 주택을 모두 팔고 상생계약을 맺은 해당 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 기재부 관계자는 “등록임대사업자도 임대료 증액 제한 등 공적 의무를 다하는 만큼 요건만 충족되면 2년 거주를 인정해 준다”고 했다.

아울러 계약갱신요구권을 쓴 계약도 요건만 맞으면 혜택을 받을 수 있다. 다만 상생계약을 맺고 계약 기간을 2년 이상 유지해야 혜택을 받는다. 세입자가 먼저 계약 해지를 원하거나, 세입자 과실로 2년을 채우지 못해도 혜택을 받지 못한다. 기재부 관계자는 “집주인이 억울할 수 있지만 상생계약을 2년 유지해야 한다는 조건이 없으면 상생계약만 맺고 바로 계약을 해지해 버리는 사례가 나올 수 있다”고 했다.

다가구주택을 보유한 집주인도 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 다만 구분등기를 하지 않았다면 해당 건물의 모든 세입자와 상생계약을 맺어야 한다.

다가구주택은 보통 호수(구획)별로 나누어져 있지만 소유자는 1명이다. 호수마다 소유주가 다른 다세대주택과 다르다. 소득세법 시행령에 따르면 다가구주택 전체를 양도하는 경우 그 전체 주택을 1주택으로 간주한다. 이에 따라 구분등기가 돼 있지 않은 다가구주택 소유주가 집을 팔 때 상생임대인 혜택을 받으려면 모든 호수별로 임대료 상승률이 5% 이내인 상생계약을 맺어야 한다. 다가구주택을 구성하는 한 집이라도 상생계약을 맺지 않으면 혜택을 받지 못하는 것이다.

상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 6·21부동산대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐고, 장기보유특별공제를 받기 위해 필요한 실거주 요건(2년)도 면제해 준다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220624&prsco_id=020&arti_id=0003436196

“규제지역도 해제될까”… 이달 말 주정심에 쏠리는 시선

 

“규제지역도 해제될까”… 이달 말 주정심에 쏠리는 시선

정부가 잇따라 부동산 규제를 완화하는 가운데, 이달 말 열리는 주거정책심의위원회(주정심)에 전국 112곳에 달하는 조정대상지역들의 관심이 쏠리고 있다. 이들은 현재 해제 요건을 충족한 상황이다. 특히 정부가 지난 21일 부동산 대책을 내놓으면서 일부지역 해제 여부를 검토한다고 한 상태라 기대감은 더 커졌다. 규제 지역에서 해제될 경우 대출을 더 받을 수 있음은 물론, 세금을 아낄 수도 있고 매매도 한층 수월해질 가능성이 크다.

22일 부동산 업계에 따르면 윤석열 정부는 최근 문재인 정부가 강화한 부동산 규제를 잇따라 완화하고 있다. 지난 16일 생애최초 주택구매자에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 확대해주기로 했고, 21일에는 임대차 시장 안정 방안과 분양가 산정 개편안을 발표했다.

부동산 정책이 발표될 때마다 규제지역의 기대도 커지고 있다. 국토교통부는 이달 마지막주에 주정심을 열어 규제지역 해제 및 추가 지정 여부를 논의할 예정이다. 주정심은 특정 지역의 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 조정대상지역으로, 투기가 성행한다고 보이면 투기과열지구로 지정한다.

현재 전국 조정대상지역은 112곳이다. 조정대상지역으로 지정된 곳은 다주택자 양도소득세·종합부동산세 중과, 주택담보대출 규제 강화, 자금조달계획서 제출 의무 등 10가지 넘는 규제를 한꺼번에 적용받는다. 전국에서 투기과열지구로 지정된 곳은 49곳이다.

최근 3개월 기준으로 조정대상지역 지정 조건을 충족하는 지역은 없다. 조정대상지역으로 지정하려면 필수적으로 직전 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과해야 한다. 여기에 ▲직전 2개월간 월평균 청약경쟁률 5대1 초과 ▲주택보급률·자가주택비율 전국 평균 이하 ▲직전 3개월간 분양권 전매거래량 전년 같은 기간 대비 30% 이상 증가 중 하나를 충족해야 한다.

예를 들어 통계청 소비자물가지수와 한국부동산원 주택매매가격지수 등에 따르면, 2~5월 대구의 집값은 1.33% 하락했다. 같은 기간 대구의 소비자물가는 2.11% 올랐다.

25개 자치구 모두가 조정대상지역인 서울도 올해 2월부터 5월까지 소비자물가는 1.64% 올랐지만, 집값은 0.07% 오르는 데 그쳤다. 서울에서 집값이 가장 많이 오른 서초구의 경우 2~5월 집값이 0.4% 올라 물가 상승률의 4분의 1도 채 되지 않았다.

조정대상지역 지정의 필수 요건조차 충족하지 못하다보니, 전국 곳곳에서는 규제 지역에서 해제해 달라는 요구가 빗발치고 있다. 대구, 울산, 광주, 경북 포항, 전남 광양·순천 등 지방 도시는 물론 수도권에서도 동두천·김포·파주·안산 등이 국토부에 조정대상지역 해제를 건의하고 있다.

대구시 관계자는 “시 전역이 규제지역으로 묶이면서 주택 거래량이 큰 폭으로 감소했다”면서 “수년 간 조정대상지역으로 묶이면서 주택시장 침체가 이어지고 있어 규제지역 해제가 필요하다고 여러 차례 정부에 건의하고 있다”고 했다. 분상제 개편까지 더해지면서 민간 아파트의 사업성 증대를 통한 분양시장 활성화가 가능하다는 의견도 있다.

다만, 정부는 신중한 태도를 보이고 있다. 규제지역 지정과 해제는 정량·정성적 요건에 따라 정해진다. 국토부 관계자는 “규제지역 해제는 단순 정량적 지표만 보고 결정하지 않는다”면서 “규제지역으로 지정된 곳의 주택 시장 상황을 정성적 측면에서도 평가해 주정심에서 종합적으로 판단하기 때문에 결과는 지켜봐야 한다”고 했다.

전문가들 사이에서는 조정대상지역 손질이 필요하다는 의견이 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “규제지역으로 지정했음에도 지난해 집값이 가파르게 오른 것을 보면 규제가 만능은 아니다”라며 “규제의 기준이 있으면, 정책의 신뢰성을 위해서라도 기준에 충족하지 못하는 지역을 조정대상지역에서 해제해야 한다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 이전 정부와 달리 규제보다는 시장 자율에 방점을 두겠다고 한 만큼, 조정대상지역 규제도 완화하는 게 맞는다”면서 “다만, 분양가 제도 개편 등 최근 연이어 부동산 규제 완화 정책이 발표된 상황에서 정량적인 조건을 충족하지 않았다고 조정대상지역을 대거 해제해버리면 잠잠했던 시장이 요동칠 수 있는 만큼 단계적으로 해제하는 것이 바람직하다”고 했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220622&prsco_id=366&arti_id=0000822423

‘부동산 시장 정상화’ 첫발… ‘기대 못 미친 규제완화’ 시각도

 

‘부동산 시장 정상화’ 첫발… ‘기대 못 미친 규제완화’ 시각도

분상제, 폐지 대신 미세조정 그쳐
주택공급 촉진 효과 크지 않을 듯

시장에선 윤석열정부의 첫 부동산 정책인 ‘6·21 대책’을 두고 기대에 다소 못 미친다고 판단했다. 고물가·고금리 흐름에서 ‘정책 보폭’을 지나치게 좁힌 탓에 효과를 보기 어렵다고 진단했다. 정부가 시장 정상화를 위해 첫발을 뗐다는 점에 의미를 찾았다. 공급 확대와 임대차시장 안정을 위한 방향을 찾았다는 것이다.

6·21 대책이 시장에 미칠 파장은 미미할 전망이다. 양지영 R&C연구소장은 “분양가상한제 폐지를 예상했던 시장 기대와 달리 미세 조정 수준에 그쳐 시장에 주는 효과는 크지 않을 것으로 보인다”라며 “정비사업 활성화 추진동력이 되기 어렵고, 주택공급 촉진 효과는 크지 않을 것으로 예상된다”고 21일 분석했다.

전문가들은 분양가상한제 개선 이후에도 분양가 상승률이 5% 이내에 그치면 공급 효과는 크지 않다고 봤다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “자재값, 인건비, 땅값이 다 올랐는데, 이런 것을 반영할 만큼 충분한 상승치가 아니다”면서 “5% 이상 오르지 않는 한 공급자 입장에서는 기대치가 미흡하다고 느낄 수 있고, 정부가 기대한 만큼 공급이 촉진되기 어려워 보인다”고 말했다.

공급 확대를 위한 정부 정책 방향에는 대체로 공감했다. 임대차 3법을 섣불리 폐지하지 않고 전월세 시장의 부담을 효과적으로 줄였다는 평가도 나왔다.

고 원장은 “‘5%룰(전월세상한제)’ 등을 폐지하면 시장이 순간적으로 불안한 상황에 처할 수 있다. 정부는 (임대차 3법 폐지 대신) 임대인과 임차인 모두의 부담을 덜어주는 방향을 택했는데 바람직한 제도 개편이었다”고 했다.

부동산시장을 둘러싼 환경은 급격히 변화하고 있다. 고물가·고금리 상황에서 집값이 안정되고 있다는 분석마저 나온다. 정부로서는 섣불리 규제를 완화하기 어려울 수밖에 없다. 다만, 일부는 이럴 때일수록 규제 완화를 서둘러야 한다고 본다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “저금리와 싸웠던 문재인정부와 달리 고금리를 향해 달리는 지금은 규제를 완화하기 좋다”며 “이럴 때일수록 공급의 로드맵이 빨리 나와야 하고 걸림돌이 되는 건 빨리 걷어내야 한다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220622&prsco_id=005&arti_id=0001534745

전월세 5%내로 올린 집주인, 2년 실거주 안해도 양도세 비과세

 

전월세 5%내로 올린 집주인, 2년 실거주 안해도 양도세 비과세

[6·21 부동산대책]
전월세 5%내 올린 ‘착한 집주인’, 세제 혜택 확대
윤석열 정부 첫 부동산 대책… 임대차 안정-부동산 정상화 초점
1주택 계획 다주택자도 혜택, 갱신 임차인 1억8000만원까지 대출
‘8월 전세대란’ 막기 위한 취지… 전문가 “임대차 3법 개편이 근본책”

《정부가 전월세 시장 안정과 부동산 시장 정상화 방안을 담은 6·21부동산대책을 21일 발표했다. 새 정부의 첫 번째 부동산 대책으로 문재인 정부 때 시장 왜곡을 초래한 과도한 규제를 완화한다는 의도가 담겼다. 전월세 대책으로는 전월세 가격을 5% 이내로 올리는 집주인(상생 임대인)에게 인센티브를 줘서 가격 급등을 억제하고, 월세 세액공제율을 높여 세입자 부담을 더는 방안이 추진된다. 임대차 3법 시행 2년을 맞는 7월 계약갱신요구권을 이미 사용한 세입자들이 시장에 나오기 전 법 개정 없이 시행해 ‘8월 전세대란’을 막기 위한 취지다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “시장 정상화의 첫걸음이지만 시장 안정을 위해 임대차 3법을 수정·개편하는 등의 근본 대책이 나와야 한다”고 했다. 전월세 대책에서 크게 바뀌는 부분을 정리했다.》








집주인-세입자 Q&A



―가장 핵심인 상생임대인 지원 제도는 기존과 어떻게 달라지나.

“기존에는 전월세 계약 당시에 공시가격 9억 원 이하인 1주택을 보유한 집주인이 상생계약(5% 이내로 임대료를 올린 전월세 계약)을 맺으면 상생임대인으로 인정됐다. 이번에는 주택 가격 요건이 없어졌다. 기존에는 양도소득세 비과세를 위한 실거주 요건을 2년에서 1년으로 완화했는데, 이번에는 실거주 요건을 아예 면제했다. 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 요건도 없어졌다.”

―이번 상생임대인 확대 방안 적용 대상은….

“상생임대인 제도가 시작된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내 체결한 계약이 대상이다. 기존에 상생임대인 혜택을 받던 이들도 확대된 혜택을 받는다. 이번 대책 발표 전 상생계약을 체결한 경우 이 기간 내 재계약하며 상생계약을 맺으면 혜택을 받는다.”

―갱신 계약만 적용되나.

“아니다. 집주인이 새로운 세입자와 전세 계약을 맺을 때도 직전 세입자 전월세 가격의 5% 이내로 인상해 계약하면 상생임대인으로 인정받는다.”

―다주택자도 상생임대인이 될 수 있나.

“계약 시점엔 다주택자였던 집주인도 집을 팔고 1주택자 전환 계획이 있다면 혜택을 받는다. 예를 들어 2채를 보유한 경우 임대를 주고 있는 한 채를 상생계약하면 해당 집을 팔 때 실거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받는다. 3주택자라면 임대를 준 2채 중 첫 번째 집을 팔 때는 혜택을 못 받고, 집 2채를 처분한 뒤 1주택자가 되면 혜택을 받게 된다.”

―주택담보대출을 받으면 반드시 전입·실거주해야 하는 규제도 완화되는데….

“기존엔 규제지역에서 주담대를 받아 주택을 사면 6개월 이내 기존 주택을 처분하고, 신규 주택으로 전입해야 했다. 이번 대책으로 기존 주택은 2년 내에만 팔면 되도록 완화된다. 전입 의무는 폐지됐다. 또 전세로 거주 중인 1주택자의 보유 주택이 9억 원이 넘어도 기존 전세대출을 연장해 주기로 했다. 정부는 이를 통해 전월세 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다.”

―세입자에게 직접 주는 혜택은….

“연말에 받는 월세 세액공제율을 최고 15%까지 높여준다. 정부는 올해 안에 조세특례제한법을 개정해 올해 월세액부터 적용되도록 할 계획이다. 전월세 보증금 대출 상환액에 대한 소득공제 한도도 300만 원에서 400만 원으로 늘어난다.”

―금리가 올라 전세대출 부담이 크다. 관련 대책은 없나.

“계약갱신요구권을 소진한 세입자 중 향후 1년 내 만기가 돌아오는 세입자를 대상으로 버팀목 전세대출 요건이 완화되고 대상도 확대된다. 서민 세입자(만 34세 이하, 연 소득 5000만 원 이하 무주택자)는 수도권 기준 보증금 최고 4억5000만 원에 최대 1억8000만 원까지 저리로 대출받을 수 있다.”

공시가 10억원 집 상속해 2주택 됐다면 종부세 2144만원 → 300만원으로 줄어

일시적 2주택자 Q&A

지방 공시가 3억이하 집, 주택수 제외
1주택자 종부세 과세기준 11억→14억
올해 한시적으로 ‘특별공제’ 혜택
野 협조없인 종부세법 개정 어려워

정부가 21일 내놓은 ‘3분기(7∼9월) 추진 부동산 정상화 과제’에는 이사와 상속 등의 이유로 일시적 2주택자가 된 경우 종합부동산세(종부세)를 감면하는 방안이 담겼다. 또 지나친 종부세 중과 사례로 지적됐던 지방 저가주택 매수의 경우에도 혜택을 주기로 했다. 종부세 부과 개편안을 Q&A로 알아본다.

―갑작스럽게 주택 1채를 상속받아 2주택자가 됐다. 종부세 부담이 어떻게 달라지나.

“조정대상지역에서 5년 동안 집(공시가격 15억 원)을 보유해 온 사람(만 65세)이 같은 지역에서 집 1채(공시가격 10억 원)를 상속받았다고 가정하자. 지금까지는 2주택자에 해당돼 2144만 원의 종부세를 내야 했다. 하지만 개편안을 적용하면 종부세가 대폭 줄어들어 300만 원을 내면 된다.”

―상속자는 평생 1주택자 혜택을 받을 수 있는 것인가.

“아니다. 주택 가격과 지분에 따라 기간이 다르다. 공시가격 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 주택이거나, 40% 이하 지분을 가진 경우에는 기한 제한 없이 1주택자 혜택을 받는다. 하지만 이보다 비싼 주택이나, 더 많은 지분을 상속받았다면 5년 동안만 주택 수에서 제외된다.”

―홀로 계신 어머니를 위해 군 단위 시골에 공시가격 1억 원짜리 주택을 추가로 샀다. 2주택자가 됐는데, 종부세 감면을 받을 수 있나.

“그렇다. 지금 1주택자라 하더라도 수도권과 세종시, 광역시가 아닌 곳에 공시가격 3억 원 이하 주택을 산다면 주택 수에서 제외된다. 다만 종부세를 계산할 때 이용하는 과세표준에는 합산하기 때문에 기존 주택 가격에 따라 부담하는 세율은 달라질 수 있다.”

―다른 집을 매수해 ‘갈아타기’ 하려는 1주택자다. 어떻게 해야 종부세를 감면받을 수 있나.

“다른 주택을 산 뒤 2년 내에 이전 주택을 팔면 된다. 그렇게 할 계획이라면 9월 16∼30일 국세청에 종부세 합산배제신고를 해야 한다.”

―2년 내에 기존 주택을 양도하면 종부세를 얼마나 줄일 수 있나.

“조정대상지역에서 5년간 집(공시가 15억 원)을 보유했고, 만 65세로 고령자 공제를 받는 사람이라고 치자. 같은 지역에서 같은 가격의 집을 샀고, 2년 내 기존 주택을 팔았다면 427만 원의 종부세만 내면 된다. 이 혜택을 받지 못한다면 3254만 원의 종부세를 내야 한다.”

―6월 말에 다른 주택을 매수해 2주택자가 됐고, 올해 말에 기존 집을 팔 계획이다. 그럼 올해와 내년 모두 종부세 감면 혜택을 받을 수 있나.

“종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 매기고, 12월에 종부세를 실제로 낸다. 올해 기준일 당시 1주택자였기 때문에 올해 종부세는 1주택자 기준으로 낸다. 또 2년 내 기존 주택을 판다면 내년 12월 종부세를 낼 때 감면 혜택을 받을 수 있다.”

―만약 기존 주택을 2년 이내에 처분하지 못하면 어떻게 되나.

“감면받은 종부세와 이자 가산액을 모두 내야 한다.”

―1가구 1주택자에게 주어지는 종부세 혜택도 있나.

“있다. 올해 한시적으로 ‘특별공제 3억 원’ 혜택을 받을 수 있다. 즉, 1주택자의 종부세 과세기준 공시가격이 현행 11억 원에서 14억 원으로 올라가는 것이다. 공시가격이 13억 원이라면 올해 종부세를 내지 않아도 된다.”

―이 제도가 올해부터 시행되나.

“국회에서 종부세법이 개정된다면 그렇다. 정부는 올 11월 종부세 고지부터 적용하기 위해 3분기에 법 개정을 추진한다. 야당의 협조가 필수다.”

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220622&prsco_id=020&arti_id=0003435601