투자자 울린 '지식산업센터', 경매 늘었는데 매각률 '27%'

 

투자자 울린 '지식산업센터', 경매 늘었는데 매각률 '27%'

시세 폭락에 낙찰 기피, 매각가율 72%

부동산 호황기에 주택담보대출과 세금 등의 규제를 피해 횡행하던 지식산업센터 '묻지마 투자'가 고금리 여파로 피해를 양산하고 있다. 임대소득 등 노후대비를 목적으로 한 투자가 아니라 부동산 가격 상승을 노리고 투자했다가 높은 이자를 감당하지 못해 경매에 등장한 경우가 늘고 있다.

8일 법원경매정보기업 '지지옥션'에 따르면 지식산업센터 경매 진행 건수는 올 1월 41건에서 지난달 48건으로 17.0%가 증가했다. 같은 기간 경매 매각 건수는 13건으로 동일했으나 매각률은 31.7%에서 27.1%로 낮아졌다.

감정가 대비 낙찰가 비율을 뜻하는 '매각가율'은 올 1월 76.3%에서 5월 72.7%로 3.6%포인트(p) 하락했다. 1~5월 지식산업센터 경매 응찰자 수는 건당 1.7명에서 3.6명으로 두 배 이상 증가했다.

이는 경매 건수가 늘고 경매에 뛰어든 투자자가 많았음에도 이들이 희망한 낙찰가가 낮거나 유찰이 반복돼 가격이 낮아진 것으로 풀이되는 대목이다. 이주현 지지옥선 선임연구원은 "올들어 지식산업센터 경매 매물이 늘고 매각가율이 떨어졌다"면서 "공급과잉으로 공실 문제가 커져 투자자들이 투자금 회수에 어려움을 겪는 것으로 보인다"고 분석했다.

지식산업센터는 주택 수에 포함되지 않아 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)와 양도소득세 중과 규제를 피할 수 있다. 입주 업체에는 초기 일정 기간 동안 법인세 100%와 취득세 50% 감면 혜택을 제공하고 대출 한도는 분양가·매매가 대비 최대 80%를 받을 수 있어 소액 투자가 가능하다.

이 같은 이유로 지식산업센터는 심각한 '공급과잉' 상태에 이르렀다. 한국산업단지공단 조사 결과 2010년 전국 481개였던 지식산업센터 수는 2020년 1213건→2021년 1282건→2022년 1464건 등으로 지속 증가했다.

올들어 지식산업센터 경매 건수와 매각률은 등락을 반복했으나, 경매시장의 특성상 채무불이행 후 곧바로 진행되지 않는 점을 고려해 6개월 안팎의 시차가 발생할 수 있다. 올해 지식산업센터 경매 건수가 가장 많았던 4월에는 총 50건이 진행됐다. 매각률도 18.0%로 가장 저조한 수준을 보였다. 이때 매각가율은 64.5%를 기록해 감정가 1억원 지식산업센터가 6000만원대에 낙찰된 것으로 조사됐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230608&prsco_id=417&arti_id=0000926269

"집값 오른다"…위약금 물고 계약 깨는 집주인들

 

"집값 오른다"…위약금 물고 계약 깨는 집주인들

[힘 실리는 서울 집값 바닥론]

月 거래량 3000건 돌파…전년比 4~5배 늘어
계약금 배액배상하고 매물 거두는 사례 등장
전세시장도 반등 불씨…집값 바닥론 힘 실어[

지난달 말 서울 강남구 청담동 청담삼익(전용면적 105㎡) 아파트에선 집주인이 가계약금으로 받은 2억원을 배액배상(가계약금의 2배 배상)으로 4억원 물어주며 매물을 거둬들였다. 서울 동대문구 용두동 래미안 엘리니티(전용면적 84㎡)에서도 지난달 26일 계약금 6000만원을 받은 집주인이 매물을 거둬들이기 위해 계약자에게 1억2000만원의 배액배상을 진행했다.

금리 동결, 대출 규제 완화 등이 맞물려 서울 아파트 시장의 급매물이 소진된 데 이어 거래량이 회복세를 보이면서 과거 부동산 시장 급등기 때 집주인이 아파트의 상승세를 점치고 진행했던 수억원 규모의 배액배상 사례가 등장했다.

서울 강남권을 중심으로 나타난 서울 아파트의 가격 회복세가 ‘상승세’로 돌아서는 변곡점에 이르렀다고 판단한 집주인들이 서둘러 매물을 거둬들이고 있다는 해석이 나온다. 이를 뒷받침하듯 서울 아파트 거래량도 회복세를 보이고 있어 부동산 시장에 온기가 확산하고 있는 모습이다.

7일 서울부동산정보광장에 따르면 올 들어 서울 아파트 거래량이 지난해와 비교해 4~5배가량 늘어난 것으로 나타났다. 지난해 6월 1066건을 끝으로 7월부터 645건으로 반토막을 기록한 서울 아파트 거래는 올 1월 1417건, 2월 2458건, 3월 2983건, 4월 3155건, 5월 2040건으로 집계됐다. 주택 실거래 등록기한이 30일로 정해져 있는 특성상 5월 수치 역시 4월을 웃돌 전망이다.

급매물만 거래되던 올 초와 달리 매수세가 몰리며 집값 상승을 이끌고 있다는 분석이다. 한국부동산원의 5월 다섯째 주(5월 29일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울은 0.03% 상승에서 0.04% 상승으로 상승폭을 확대했다. 매수심리도 회복세다. 서울 아파트 매매수급지수(기준 100)는 83.1로 지난주(80.7)보다 높아졌다. 지난주보다 집을 사려는 사람이 증가했다는 의미다.

‘역전세’ 우려 등으로 집값 반등에 대한 회의적인 시각이 여전히 존재하지만 전셋값마저 반등을 시작해 집값 바닥론에 힘을 싣고 있다. 서울의 전세수급지수는 5월 다섯째 주 84.8로 전주 82.1보다 2.7포인트 상승했다. 같은 기간 부동산원의 서울 주간 아파트 전셋값도 0.05% 상승으로 전주(0.01%) 대비 상승폭을 확대했다.

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산 팀장은 “서울은 1월부터의 거래량 증가가 4월까지 이어졌고 최저가 대비 가격 상승 거래와 호가 상승도 이어지고 있어 가격 반등을 시도하고 있는 것으로 보인다”며 “다만 올라간 호가에 추가로 매수세가 쫓아올지는 여름 비수기 거래량과 가격 추이를 좀 더 지켜봐야겠지만 현 시점에선 올 하반기 아파트값의 강보합을 예상하고 있다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230608&prsco_id=018&arti_id=0005503093

깡통전세·역전세 우려 확산…하반기 아파트 경매 쏟아진다

 

깡통전세·역전세 우려 확산…하반기 아파트 경매 쏟아진다

연말까지 아파트 경매물건도 점차 확대 전망
서울 강남권, 감정가 대비 높은 가격에 낙찰되는 사례도
'똘똘한 한 채' 분위기…지방선 유찰 가능성 커져

빌라·오피스텔을 넘어 아파트 시장으로도 깡통전세, 역전세 우려가 확산하면서 경매시장으로 넘어가는 물량이 하반기 들어 점차 늘어날 것으로 분석된다.

8일 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 5월 전국 아파트 경매 진행건수는 2330건이다. 지난 3월부터 3개월째 2000건 이상을 기록하고 있다. 이 중 737건이 낙찰돼 낙찰률은 31.6%를 기록했다. 낙찰가율은 75.9%, 평균 응찰자 수는 8.2명으로 집계됐다.

서울에서는 지난달 145건의 아파트 경매가 진행됐다. 이 중 36건이 낙찰돼 낙찰률은 24.8%를 기록했고 낙찰가율은 한 달 전보다 4.6%포인트 오른 81.1%를 보였다. 지난해 11월(83.6%) 이후 6개월 만에 낙찰가율이 80%대로 올라섰다, 평균 응찰자 수는 7.83명이다,

시장에선 연말까지 아파트 경매물건이 점차 늘어날 것으로 관측한다. 전셋값이 치솟았던 2년 전 전세계약 물건의 만기가 순차적으로 도래하면서다. 계약 만기 시점에 집주인들이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 아파트 시장에서도 가시화할 가능성이 크다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "경매물건이 늘어난다는 건 아무래도 시장에서 순환이 안 된다는 의미여서 부동산시장에 긍정적인 지표로 볼 순 없다"며 "지방의 경우 고금리 부담을 감당하지 못한 물건들이 많아지는 편"이라고 설명했다.

경매시장으로 넘어오는 물건들이 늘어남에 따라 서울과 지방, 서울 내에서도 강남권과 비강남권 간의 온도차는 심화할 거란 견해다. 서울 아파트 경매시장은 최근 매수세가 살아나면서 강남권을 중심으로 훈풍이 불고 있다.

지난달 강남4구(강남·서초·송파·강동) 아파트 경매 평균 낙찰률은 55.5%로 서울 평균 낙찰률의 2배 이상을 기록했다. 경매 낙찰가율 상위 10곳 중 강남권 소재 물건은 5개로 절반을 차지했다.

지난달 18일 경매를 진행한 강남구 대치동 은마 전용 84㎡는 총 45명이 응찰했다. 낙찰가는 26억5288만원으로 감정가(27억9000만원)의 95% 수준이다. 지난달 같은 평형대가 24억3000만원에 실거래된 것을 고려하면 시세보다 2억원가량 높은 셈이다.

송파구 잠실주공5 전용 76㎡은 일부 지분 매각에 19명이 응찰했다. 이 물건은 감정가(2790만원)의 138%인 3858만원에 낙찰되면서 공유자가 우선매수원을 청구해 해당 가격에 매수했다.

재건축 등 개발 호재 기대감이 있고, 경매물건은 예외적으로 토지거래허가를 받지 않아도 된단 점이 수요자들의 관심을 끌었다. 2년 실거주 의무가 없어 전세를 끼고 매매하는 일명 '갭투자'도 가능하다.

이 선임연구원은 "강남권은 주택담보대출 문제로 경매에 나오는 물건보다 내수경기가 좋지 않아 경매로 넘어오는 경우가 많다"며 "또 금액대와 관계없이 전부터 현금 여력을 가진 응찰자가 경매를 통해 많이 매입했기 때문에 그런 추세가 이어진다고 보면 된다"고 말했다.

이어 "강남권은 낙찰가율이 80%대에 들어섰지만, 비강남권은 아직도 70%대로 두 번 정도 유찰돼야 수요자들이 관심을 갖는다"며 "서울 내에서 특례보금자리론을 이용할 수 있는 주택이 많지 않고 고금리 영향과 DSR 규제 등의 부담으로 관망세가 유지되는 것"이라고 덧붙였다.

서울은 경매물건이 늘어나더라도 그만큼 매수세가 받쳐주지만, 지방은 수요자들의 관심이 멀어지면서 침체 분위기가 지속될 거란 분석이다.

한 경매업계 관계자는 "경매시장에서도 소위 '똘똘한 한 채' 분위기가 짙어지는 모습"이라며 "전반적으로 경매시장이 반등했다고 보기 어려운 상황에서 하반기로 갈수록 물건이 늘어나면 지방에서 나오는 물건은 주인을 찾지 못하는 사례가 더 늘어날 것"이라고 진단했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20230608&prsco_id=119&arti_id=0002719567

역전세난에 DSR 일부 완화하면 ‘갭투자 지원책’ 된다

 

역전세난에 DSR 일부 완화하면 ‘갭투자 지원책’ 된다

4월 역전세 위험가구 102만6000호…9월 전후로 역전세난 심해질 듯
‘임대인 한정’ DSR 완화 고려에 형평성 논란↑
‘정부가 갭투자 지원’ 비판 등도 커질 듯

“대출은 동지도 적도 아니다.” 한 은행원의 말입니다. 가계부채는 1854조원을 넘었고, 가계들의 상환 능력은 떨어지고 있습니다. 적과의 동침이 불가피할 때입니다. 기사로 풀어내지 못한 부채에 관한 생생한 이야기를 ‘부채도사’에서 전합니다.

역전세가 올해 갈수록 심각해질 조짐이 보이자 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 완화를 고민하고 있다. DSR이 대출자의 상환능력을 고려하는 규제인데, 집주인에게 이 규제를 풀어줘 전세보증금 상환을 원활하게 해줄 필요가 있다는 주장이다. 

하지만 DSR로 인해 대출을 받지 못하는 서민들을 고려하면 형평성에 어긋난다는 비판도 커지고 있다. 특히 부동산 호황기였던 2021년에 발생한 갭투자를 2년 뒤 전세값 하락 등 위기가 오자 정부가 지원하는 꼴이 될 수 있다는 지적도 제기된다. 

2년 전 전세 중위가격 최고치 기록…역전세난 지속 우려↑

한국은행에 따르면 전세가격이 떨어져 기존의 보증금보다 내려간 ‘역전세 위험가구’ 비중은 지난해 1월 25.9%(51만7000호)에서 올해 4월 52.4%(102만6000호)로 증가했다. 

KB부동산에 따르면 서울 아파트 전세 중위가격이 최고가를 기록한 것은 2021년 9월로, 당시 가격은 6억2680만원이다. 올해 4월에는 4억9833만원을 기록해 4억원대로 떨어졌다. 보통 전세계약을 2년 단위하고 있어 올해 9월 전후까지는 가장 높은 전세가에서 이뤄진 계약이 만료되는 시기인 셈이다. 그만큼 역전세난이 계속될 가능성이 높다. 

이런 이유로 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 30일 “전세금 반환 보증과 관련된 대출에서 선의의 어려움을 겪는 경우가 많이 있다고 들었다”면서 “이에 대해 제한적으로 대출 규제를 완화하는 부분을 검토할 것”이라고 말했다.

시장에서는 이 발언을 DSR 규제 완화가 나올 수 있다는 식으로 해석했다. 은행에서 임대인에게 아무리 낮은 금리로 전세보증금반환대출 상품을 내놓더라도, DSR 규제 완화 없이는 추가 대출을 받기가 쉽지 않기 때문이다. 그만큼 정부는 DSR을 일부 풀어줘 전세보증금 반환을 원활하게 할 필요성이 있다고 판단한 것으로 알려졌다. 

한은 “갭투자한 집주인에 DSR 엄격하게 해야”

하지만 DSR 규제 완화에 대해 당국 내부에서도 위험하다는 목소리가 나오는 것으로 알려졌다. 자칫 정부가 갭투자를 지원하는 방식이 될 수 있기 때문이다. 이미 한국은행도 지난해 말 ‘금융안정보고서’를 내놓고 DSR 규제를 집주인에 대해서는 더 엄격히 할 필요성이 있다고 제시했다. 

당시 한은은 “무주택자 등의 실수요 전세자금대출에 대해서는 주거안정 차원에서 현재와 같이 지원을 지속해 나가야 한다”면서도 “주택을 보유한 차주에 의해 투자용 성격으로 이용될 가능성이 있는 대출에 대해서는 상환능력 등을 더욱 엄격하게 감안할 필요가 있다”고 밝혔다. 

한은은 또 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 작용했다”고 지적했다. 이는 정부가 지금 고민하고 있는 것과 반대로 투자 목적을 가진 집주인에 대해 대출 규제를 지속해서 해야 한다는 것이다. 

한은에 따르면 2021년 한 해에만 갭투자 건수는 25만건 가까이 발생했다. 이런 상황에서 집주인이 갭투자를 하지 않았는지 여부를 따질 방법도 마땅치 않아 결국 DSR 규제 완화를 내놓을 경우 전세를 내준 집주인 전체가 혜택을 볼 수 있다. 결국 정부가 의도치 않게 문제로 지적돼 온 갭투자를 지원하는 상황이 되는 것이다. 

아울러 형평성 문제도 있다. 다수의 서민들이 DSR에 막혀 추가로 대출을 받지 못하는 상황에서 임대인에게만 규제를 차등 적용할 경우 ‘도덕적 해이’ 비판이 나올 수 있다. 이런 문제들이 제기되자 당국은 다시 DSR을 큰 틀에서 유지한다는 입장에는 변화가 없다며 한발 물러섰다. 

이복현 금융감독원장은 지난 1일 기자간담회에서 “DSR 규제가 흔들리는 자세를 취하지는 않을 것”이라며 “지급 여력 대비 대출 양을 관리하자는 대원칙으로서의 DSR 규제는 지금 완화될 것으로 기대하면 안 된다”고 못 박았다.

다만 당국에서는 역전세 문제를 방치할 수 없어 조만간 전세보증금 반환을 위한 임대인 지원책을 내놓을 것으로 알려졌다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&prsco_id=243&arti_id=0000045925

윤 대통령 공약, 1기 신도시 특별법…'기대 반 우려 반

 윤 대통령 공약, 1기 신도시 특별법…'기대 반 우려 반

토마토Pick!

 

지난 2월 정부 발표 후 수 개월째 국회서 표류하고 있던 '1기 신도시 특볍법'이 지난달 30일 국회에서 심의가 시작됐습니다. 이번 특별법은 1기 신도시인 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 등을 비롯한 노후계획도시의 정비 사업을 좀 더 의욕적으로 추진하기 위해 마련됐습니다. 사실상 ‘1기 신도시 특별법’으로 볼 수 있는데요. 문제는 실현 가능성이나 타당성이 있느냐 하는 것입니다. 아직 많은 의견이 상존하고 있고 다른 지역의 형평성 문제도 있어 보다 면밀하게 검토해야 한다는 목소리가 높아지고 있습니다. 7일(수) 토마토Pick에서는 1기 신도시 특별법에 대해 알아보겠습니다.

1기 신도시 특별법이란?
1기 신도시 특별법이라 불리지만 정확한 명칭은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'입니다. 대선 후보 시절 윤석열 대통령의 공약이기도 합니다. 이번 특별법의 핵심은 법이 허용하는 용적률 이상 늘려 공급을 늘리고 각종 규제를 풀어 인허가 속도를 내는 것이 주요 골자입니다. 우선 재건축 시 안전진단을 완화하고, 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 상향될 경우 용적률이 300%까지 높아집니다. 역세권 같은 곳은 최대 500%까지 적용한다는 것입니다. 그리고 인허가 통합 심의로 사업 절차를 단축하고 통합개발을 위해 단일 사업 시행자, 총괄사업 관리자 제도를 도입할 계획입니다.
 
용적률 500% 가능할까
1기 신도시 특별법이 발의되고 재건축이 이뤄지는 과정에서 넘어야 할 산이 많습니다. 그중 하나가 용적률 문제인데요. 용적률은 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지 결정하는 기준으로, 재건축의 사업성을 좌우하는 부분인데 용적률이 높을수록 가구 공급량이 늘고 조합원들의 부담해야 하는 비용이 줄어 사업성이 높다고 판단합니다. 1기 신도시의 용적률 최대 500%까지 상향은 현실적으로 불가능하다는 비판이 많습니다. 아파트가 모여 있는 신도시에서 주거지를 고밀도로 개발하면 '닭장 아파트'가 쏟아지기 때문입니다. 늘어난 인구를 수용할 수 없어 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제가 불거질 우려가 높아지는 이유죠. 이미 아파트가 빼곡한 신도시의 용적률을 300% 이상으로 높여 고밀개발하면 공원, 학교, 도로 등 기반시설 관련 판을 새롭게 짜야 하는데, 그만큼 여유 공간이 많지 않기 때문이죠. 통상 용적률 300%는 아파트 35층, 500%는 50층까지 지을 수 있습니다. 1기 신도시는 1종에서 3종 일반주거지역에 건설됐습니다. 현행 국토계획법상 일반주거지역 최대 허용 용적률은 1종 200%, 2종 250%, 3종 300% 이고 준주거지역은 500% 입니다. 용적률 500%를 적용시키려면 현재 1종에서 3종인 1기 신도시의 주거지역을 모두 준주거지역으로 상향 조정해야만 가능합니다. 그동안 1기 신도시 개발이 불가능했던 것도 용적률 때문이었습니다. 1기 신도시 용적률은 일산(169%), 분당(184%), 평촌(204%), 산본(205%), 중동(226%)로, 대부분 용적률 법정 상한선은 300%에 근접합니다. 재건축을 추진해도 용적률 여유분이 부족해 사업성이 낮다는 평가입니다.

'노후계획도시' 범위는?
특별법에서 '노후계획도시'는 택지조성사업 완료 이후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 규모로 확대했습니다. 100만㎡라면 수도권 행정 동 규모에 해당하며, 인구 2만5000여 명을 수용할 수 있는 주택 1만 채 규모라고 볼 수 있습니다. 통상적인 재건축 연한인 30년에서 20년 이상으로 기준을 변경해 도시 노후화 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능토록 한 것이죠. 또 택지지구를 분할 개발해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하더라도, 인접하거나 연접한 2개 이상 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상이거나 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심이어도 가능합니다. 서울에도 노후 아파트가 넘쳐나는데 1기 신도시에만 특혜를 준다거나, 지방 균형 발전에 역행한다는 비판을 고려한 조치로 보입니다. 이에 따라 전국의 택지지구 내  20년차 이상 아파트라면 이번 특별법을 적용, 재건축 사업을 추진할 수 있습니다. 이 기준에 따라 1기 신도시뿐 아니라 전국 49개 택지지구가 특별법을 적용받습니다. 서울에선 목동, 상계, 중계, 개포, 고덕, 신내, 수서지구 등이 적용 대상이 될 수 있습니다. 서울 외 수도권에선 인천 연수, 안양 포일, 수원 영통지구 등이 대상입니다. 지방에선 대전 둔산·노은, 광주 상무, 부산 해운대, 대구 성서지구 등이 포함됩니다.

리모델링, 가구수 21% 증가 허용
이에 정부가 1기 신도시에서 리모델링을 추진하는 단지에 가구 수를 최대 21% 늘릴 수 있는 특례를 부여하는 방안을 제시했습니다. 앞서 정부는 리모델링으로 늘릴 수 있는 가구 수를 기존의 최대 15%에서 20% 안팎까지 높여주겠다고 밝혔는데, 구체적 수치가 나온 건 처음입니다. 정부는 제정 절차가 조만간 마무리될 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 정부가 세대 수 증가 특례가 구체적으로 제시했기 때문인데요. 하지만 리모델링을 추진해 온 1기 신도시 단지들의 혼란은 여전할 것으로 보입니다. 지난 4일 국토교통부는 리모델링 사업을 할 경우 증가 세대 수 상한을 현행 기준의 140% 완화하는 특례를 주자는 안을 국회에 제시했습니다. 현행 주택법에 따른 리모델링 사업 시 15%(세대 수 증가형) 이내에서 세대 수를 늘릴 수 있습니다. 여기에 정부 완화안을 적용하면 21%까지 세대 수를 증가시킬 수 있게 됩니다.

재건축 쉽고 빠르게…간소화
특별법을 적용 받으면 재건축 최대 걸림돌이던 안전진단 문턱도 사실상 사라집니다. 노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 파격적 인센티브를 부여하는데 먼저, 재건축 안전진단 기준을 완화합니다. 대규모 광역교통시설같은 기반시설을 확충하는 등 공공성을 확보하는 경우에는 아예 안전진단을 면제해줍니다. 또 노후계획도시 특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하게 한다는 취지입니다. 이와 함께 모든 정비사업에는 통합 심의 절차를 적용해 사업에 속도를 내기로 했습니다. 개별사업법에서 정하는 각종 인·허가 심의 등을 통합해 처리하도록 절차를 간소하고 각 지자체 '통합심의위원회'에서 심의절차를 완료할 경우 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 마친 것으로 규정했습니다. 또 지자체는 이주대책 수립을 주도하고, 이주대책사업시행자를 지정해 이주단지 조성과 주민들이 재건축이 진행되는 동안 순차적으로 거주할 수 있는 순환형 주택 공급을 추진하게 됩니다. 이와 관련 국토부는 동시다발적인 정비 사업이 이뤄져 대규모 이주 수요와 시장 혼란이 발생하지 않도록 기본방침을 세우기로 했습니다.

1기 신도시란?
노태우 정부 시절 추진한 '200만가구 건설' 계획 중 하나로 진행된 우리나라 최초의 신도시로 당시 ‘꿈의 신도시’라는 구호를 내걸었습니다. 1989년 4월 노태우 정부는 폭등하는 집값을 안정시키고 수도권 주택난을 해소하기 위해 5곳에 계획도시를 조성합니다. 1989년 말 착공해 1996년 입주가 완료됐는데 성남시 분당(9만 7580호)·고양시 일산(6만 9000호)·부천시 중동(4만 1422호)·안양시 평촌(4만 2047호)·군포시 산본(4만 2500호)에 조성돼 총 117만명이 거주하는 29만2000가구의 대단위 주거타운으로 탄생했습니다. 1기신도시는 주택시장 안정화, 경기 활성화, 기반시설 공급 측면에서 성공한 도시개발의 대명사로 통합니다. 폭등하던 서울 아파트값은 1기신도시가 입주를 시작한 1991년 이후 안정세로 돌아섰고 주택 보급률도 1990년 63%에서 1997년 82%까지 높아졌습니다. 이것이 우리나라 '아파트 시대'의 개막이었습니다. 하지만 오는 2026년이면 모든 단지가 입주 30년을 넘기게 됩니다. 재건축 연한이 도래한 거죠.

국회서 겨우 첫발 떼다
처리가 시급했던 전세사기 피해자 특별법에 밀려 국회 문턱에 오르지도 못했던 ‘1기 신도시 특볍법’이 마침내 국회에서 첫발을 뗐습니다. 윤석열 대통령의 대선 공약이기도 했던 1기 신도시 특별법은 2개월 넘게 국회에서 계류 중이었습니다. 지난달 30일 국회 국토교통위원회는 국토법안심사소위를 열고 1기 신도시 등 노후 신도시 정비·지원 특별법 제정을 위한 첫 심의를 시작했습니다. 정부·여당안을 비롯해 여야 의원들이 발의한 관련 법안 13건이 일괄 상정됐습니다. 하지만 국회에서 실거주 의무 폐지 및 재건축 부담금 완화 등 시급한 현안을 우선 논의하기로 한 데다 1기 신도시 특별법은 제정법으로 내용이 방대해 단기간 소위 통과는 불투명합니다. 원희룡 국토부 장관은 지난 4일 이날 경기 안양 평촌신도시를 찾아 주민간담회를 열고 "신속하게 법안이 통과될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하는 한편, 시행령과 기본방침을 마련하는 후속 작업도 선제적으로 추진하겠다"고 말했습니다. 원 장관은 평촌을 끝으로 고양 일산에서 시작한 5개 1기 신도시 순회 방문 일정을 마무리했습니다.

특별법 탄력 vs 희망고문
원 장관은 이번 주민간담회에서 "신속하게 법안이 통과될 수 있도록 국회와 긴밀하게 협력하고 시행령 및 기본 방침 마련 등의 후속 작업도 선제적으로 추진해 주민들의 불변이 조속히 해결될 수 있도록 하겠다"고 강조했지만 서울시는 즉각 반대 입장을 표명했습니다. 특별법만 통과되면 리모델링보다 재건축을 하는 게 훨씬 사업성이 좋다는 것을 알지만, 정부가 구체적인 내용도 없고 청사진만 던져 놓은 상태라 오히려 주민 갈등만 증폭되고 있습니다. 1기 신도시 주민들은 아무런 대안도 없는 상태에서 ‘희망고문’ 같은 정부 발표에 리모델링이 추진력을 잃고 있습니다.

출처:토마토뉴스

원문:http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=1189989&inflow=N

 

경기 도시재생 속도 내나… 1기 신도시 혁신안 기대감 고조

원희룡 장관, 신도시 5곳 현장행
평촌 "이주대책 정부서 주도해야"
성남, 기본계획 승인권 확대 요청
원 장관 "주민 불편 조속히 해결"
개발밀도 높아 생활안전 등 문제
지자체 대응 한계 정부가 나서야

최대호 안양시장(오른쪽)과 원희룡 국토교통부장관이 지난 4일 안양 평촌신도시를 둘러보고 있다. 안양시 제공

내년 총선을 앞두고 5개 1기 신도시에 대한 대대적인 도심 재생 또는 혁신적인 재개발안 발표 기대감이 최고조에 달하고 있다. 원희룡 국토교통부 장관이 약속했던 경기 지역 5개 신도시 순회 현장 소통 일정을 모두 마무리되면서 이같인 기대감이 커지고 있다. 1기 신도시는 1980년대 수도권 부동산 시장의 안정화라는 정책적 목표를 달성하기 위해 국가 차원에서 조성한 최초의 계획도시다. 하지만 최초 입주가 시작된 지 30년이 도래하면서 점차 활력을 잃고, 장기적인 지역 쇠퇴가 우려되고 있다.

5일 경기도에 따르면 노후화된 1기 신도시를 재생 시키기 위한 중앙정부와 해당 지차체들간의 협업안 도출을 위한 사전 만남이 마무리됐다.

고양 일산, 군포 산본, 부천 중동, 성남 분당, 안양 평촌 등의 지역을 직접 살펴 본 원 장관은 주민들의 불편이 조속히 해결될 수 있도록 하겠다는 뜻을 밝혔다. 원 장관을 지난 4일 만난 최대호 경기 안양시장은 평촌신도시 이주대책을 정부 차원에서 주도해줄 것을 촉구했다. 안양은 원 장관의 1기 신도시 방문의 마지막 종착지였다.

최 시장은 "안양은 개발이 완료된 관리형 도시로 가용 부지가 전무해 이주대책에 한계가 있다"며 "정부가 이주대책에 책임을 갖고 주도적으로 수립해달라"고 건의했다. 그는 이어 "'노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'에 따르면 정부는 이주계획 수립 지원 등 이주대책의 방향만 제시하고, 지방자치단체에서 토지소유자 및 세입자의 이주대책을 의무적으로 수립하도록 하고 있다"면서 "이주대책은 정부가 주도적으로 수립하고 행정적, 재정적인 지원에 적극 나서야 하며, 지자체와 협업하는 방식으로 특별법을 보완해야 한다"고 강조했다.

앞서 성남시도 노후계획도시 기본계획 승인권을 줘야한다는 의견이 나왔다. 신상진 성남시장은 지난달 7일 성남을 방문한 원희룡 장관에게 "노후계획도시 기본계획 승인권자를 인구 50만 이상의 대도시 시장에게까지 확대해 달라"고 요청한 바 있다.

현행 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안'은 기본계획의 수립권자를 기초자치단체장, 승인권자를 광역자치단체장으로 하고 있다.

때문에 분당 신도시 정비사업을 하기 위해선 경기도의 승인을 받아야 하는데 행정절차 이행에 통상 1년 정도가 걸려 신속한 도시정비사업 추진에 걸림돌이 되고 있다는 판단에서다. 재건축·재개발을 위한 '도시·주거환경법'은 50만 이상의 대도시 시장에게 승인 권한을 위임하고 있다.

1기 신도시는 평균 인구밀도나 용적률 등 개발 밀도가 지나치게 높은 반면 녹지율은 낮아 주거환경의 불편함은 물론 생활안전 문제로 이어지고 있다.

현재 리모델링과 재건축을 추진하고 있지만, 현행 법령과 제도로 인해 사업성이 낮은 것은 물론 규제로 인해 사업 자체가 힘든 상황이다.

지방정부차원의 대응으로는 한계가 있는 만큼 정부 차원의 대책이 필요하다. 도시 재생을 위한 근본적인 도시공간의 혁신을 위해서는 특단의 대책 마련을 요구해왔다. 용적률 규제 완화 등 1기 신도시가 새롭게 탈바꿈할 수 있도록 합리적인 방안을 강구해주길 요구해왔다.

출처:파이낸셜뉴스

원문:https://www.fnnews.com/news/202306051807324775

1기 신도시 집값 다 떨어지는데… 분당만 승승장구 왜?

 1기 신도시 집값 다 떨어지는데… 분당만 승승장구 왜?

최근 집값 하락세 멈추고 3주 연속 상승세

판교 직주근접 수혜가 다른 1기 신도시와 구분

1기 신도시가 전반적인 집값 하락세를 보인 가운데 분당만 반등에 성공한 것으로 나타났다. 운데 전국적인 집값 하락세에 1기 신도시 역시 맥을 못추고 있으나, 분당만 반등에 성공하면서 부동산업계가 주목하고 있다.

6일 한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수 자료를 보면 지난 5월 마지막주 성남시 분당구는 92.2를 기록해 전주 대비 0.16p 상승했다. 지난 2022년 7월 셋째주 이후 42주 만에 반등에 성공한 이후 3주 연속 상승세를 기록한 것이다.


반면 같은 기간 일산(고양 일산서‧동구)과 평촌(안양 동안구), 산본(군포) 및 중동(부천) 등 나머지 1기 신도시들은 지난 2022년부터 이어온 하락세를 유지했다.

이들 도시들과 차이가 있다면 분당은 중대형과 대형 매물 위주로 신고가 거래가 이어지고 있다는 점이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 운중동 산운마을14단지 경남아너스빌 전용면적 122㎡는 지난달 13억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 2020년 3월 10억원에 거래된 이후 3년여만에 35% 상승한 가격에 최고가를 갈아치웠다.

같은달 9일 정자동 분당파크뷰 전용 199㎡는 32억원에 손바뀜했다. 지난 2021년 4월 28억5000만원에 거래된 것과 비교해 12% 상승하며 신고가를 기록했다. 지난 4월에는 이매청구 전용 194㎡가 21억8000만원에 계약을 체결했다. 2020년 12월 19억원에 거래된 이후 2년 반 만에 13% 상승해 최고가를 갈아치웠다.

분당구 공인중개사무소 관계자는 “분당은 강남 등 서울 접근성이 좋고 학군도 우수해 이미 자리 잡은 이주 1세대부터 그 자녀 세대까지도 자녀 교육이나 노후 등의 이유로 이주를 계획하지는 않는다는 점이 크다”며 “최근에는 인근 용인과 동탄 등에 대규모 투자 소식 등이 이어지면서 양질의 일자리가 공급될 것으로 예상돼 분당으로도 수요가 계속되고 있다”고 말했다.

전문가는 분당과 여타 1기 신도시와의 차이점으로 판교의 존재감을 꼽았다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “다른 1기 신도시들과 분당의 가장 큰 차이점은 분당은 베드타운이 아닌 직주근접을 갖춘 신도시라는 점이다”며 “다른 1기 신도시는 대부분이 서울로 출퇴근이 용이한 베드타운으로 조성됐지만 분당은 판교의 존재로 직주근접과 살기 좋은 도시 등의 조화를 보이고 있다”고 말했다.

이어 윤 전문위원은 “유입된 인구 외에도 추가적으로 분당으로 들어오려는 수요가 꾸준하고 다른 1기 신도시의 경우엔 서울로 진입하려고 하지만 분당은 경제적 여건이 좋은 사람들이 자리를 잡았기 때문으로도 분석하고 있다”며 “분당은 산업체들이 많이 입주했고 외부에서도 진입하려는 수요가 있는 등 배후수요가 컸기 때문에 앞으로도 가격이 상승할 가능성이 여전하다”고 덧붙였다.

출처 : 매일일보(http://www.m-i.kr)

원문: http://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=1019317