서울시 재건축·재개발 A부터 Z까지 한 눈에 본다

 

서울시 재건축·재개발 A부터 Z까지 한 눈에 본다

‘공동주택 재건축 업무 매뉴얼’ 발간[헤럴드경제=최정호 기자]서울의 재건축·재개발 전 과정을 시작부터 끝까지 한 눈에 볼 수 있는 ‘공동주택 재건축 업무 매뉴얼’이 나왔다.

서울시는 29일 재건축 정비사업이 신속하고 원활하게 추진될 수 있도록 사업 관련자들을 위한 ‘공동주택 재건축 업무 매뉴얼’을 발간했다. 관련 실무 공무원, 정비업체 등 관계자와 시민들이 사업 추진의 어려움을 해소할 수 있는 참고자료다.

서울시가 ‘민간재개발 후보지 공모’를 통해 선정된 후보지 중 하나로 선정된 서울 용산구 청파2구역 일대. 

시는 재건축 정비사업과 관련된 법령과 지침이 너무 많고, 또 개정이 반복되고 있어 경험이 적은 실무 공무원이나 관련 법령을 이해하기 어려운 일반 시민들이 정보를 정확히 찾는 것이 쉽지 않은 상황을 해소하고자 이번 매뉴얼을 만들었다고 설명했다.

‘공동주택 재건축사업 업무 매뉴얼’은 재건축 관련 정비업체 등 전문가와 서울시 실무관계자 및 협의부서, 자치구 등의 의견을 반영, 재건축 사업의 추진단계별 필수적인 검토 사항과 알기 쉽게 쓴 팁, 참조자료, 질의회신, 판례, 체크리스트 등을 담았다.

재건축사업 추진을 위한 안전진단부터 조합해산까지 재건축사업의 전과정을 정비계획단계, 사업시행단계, 관리처분단계, 기타사항으로 나눠 필요 절차에 따라 내용을 찾아보기 쉽게 구성했다. 각 항목별로는 추진절차도, 기본방향, 용어정리, 관련 법령 및 조례, 서울시 방침 등을 더했다.

김성보 서울시 주택건축실장은 “신속통합기획 등을 통해 재건축사업이 활발히 진행되고 있는 상황에서 공동주택 재건축사업 업무 매뉴얼로 더욱 원활하고 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 하겠다”며 “원활한 재건축사업 진행으로 서울시 주택공급에 시너지 효과가 있을 것으로 기대한다”고 말했다.

‘공동주택 재건축사업 업무 매뉴얼’은 서울시 및 자치구 재건축사업 관련 부서 등에 책자로 배포되며, 정비사업 정보몽땅 홈페이지에서도 정비사업 관계자, 시민 등 누구나 받아 볼 수 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211229&prsco_id=016&arti_id=0001930459

3기 신도시 사전 청약, 30대엔 ‘그림의 떡’

 

3기 신도시 사전 청약, 30대엔 ‘그림의 떡’

3기 신도시 중 주택 수요자의 관심이 집중됐던 하남 교산의 사전 청약 일반 공급에 당첨되려면 청약통장에 가입하고 15년 넘게 매달 돈을 저축했어야 하는 것으로 나타났다. 3기 신도시 청약을 기다리던 무주택자들 사이에선 “집값이 급등해도 ‘3기 신도시가 있으니 집 사지 말고 기다리라’는 정부 말만 믿고 있었는데 막상 뚜껑을 열어보니 ‘그림의 떡’”이라며 허탈감을 토로하는 목소리가 터져 나온다.

28일 국토교통부에 따르면, 이달 1일부터 9일까지 하남 교산 등 네 지구 4167가구에 대한 3차 사전 청약 신청을 받은 결과 6만8302명이 몰리며 평균 경쟁률 16대1을 기록했다. 경쟁이 치열해지면서 당첨 커트라인도 웬만한 30대는 넘보기 어려운 수준으로 치솟았다. 하남 교산은 당첨자의 청약저축 납부 최저 금액이 1860만원으로 집계됐다. 전체 네 타입 중 전용면적 55㎡만 커트라인이 2000만원을 밑돌았고 나머지는 모두 2000만원을 넘겼다.

공공 분양은 민간 분양과 달리 통장 납입액을 기준으로 청약 가점을 매긴다. 월 10만원까지만 인정되기 때문에 1860만원을 모으려면 15년 6개월간 통장에 납입했어야 한다는 뜻이다. 일반적으로 직장 생활을 시작하고 고정적 소득이 생긴 후에야 청약통장에 가입한다는 점을 감안할 때, 최소한 40대 초반은 돼야 1860만원을 모을 수 있다. 같은 기간 사전 청약을 받은 과천주암 역시 2220만원이 당첨 최저점이었다. 18년 넘게 청약통장에 납입해야 하는 금액이다.

인터넷 부동산 커뮤니티에서는 젊은 무주택자의 원성이 쏟아지고 있다. 작년 여름 20~30대 중심으로 ‘패닉 바잉(공황 매수)’이 확산할 때 김현미 당시 국토부 장관 등 정부 고위 인사들은 “저렴한 3기 신도시 청약이 있으니 기다리라”고 주문했는데, 정작 30대에겐 도전해볼 기회조차 돌아오지 않는다는 불만이다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211228&prsco_id=023&arti_id=0003662526

너무 높은 집값·대출 규제… 서울 시민, 주택구매 망설이기 시작했다

 

너무 높은 집값·대출 규제… 서울 시민, 주택구매 망설이기 시작했다

서울 아파트가격 급등과 대출 규제 등으로 주택 매수심리가 위축되는 가운데 나이와 소득이 낮을수록 이런 경향이 더욱 두드러진 것으로 나타났다.

27일 서울연구원이 발표한 '4분기 서울시 체감 경기와 2020년 주요 경제 이슈 조사결과'에 따르면 올 4분기 '주택 구입 태도 지수'는 56.7로 전 분기 대비 1.3포인트(p) 하락했다. 주택 구입 태도 지수가 하락한 것은 올 1분기 이후 3분기 만이다. 주택 구입 태도 지수는 올 1분기 53.8에서 2분기 56.4, 3분기 58.0으로 상승 흐름을 보인 바 있다.

연령대별로는 30대 이하가 2.9포인트 내려 가장 크게 감소했다. 40대도 2.5포인트 하락했다. 나머지 연령대는 전 분기와 비슷한 수준을 유지했다. 연소득별로 보면 2400만원 미만 가구가 전 분기보다 7.4포인트 내려 가장 많이 하락했다. 3600만~4800만원(-5.4포인트), 2400만~3600만원(-4.1포인트) 순으로 하락 폭이 큰 것으로 조사됐다.

여경히 부동산R114 연구원은 "아파트가격에 대한 고점 인식이 많고 대출 규제와 금리 인상 이슈가 겹쳐 수요자들에게 큰 부담이 되고 있다"며 "연소득이 낮은 계층과 젊은층의 주택 구입 심리가 꺾이는 것은 이런 현상을 반영한 것으로 평가된다"고 분석했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211228&prsco_id=417&arti_id=0000768874

수도권 전세자금 대출 7억원까지 보증

 

수도권 전세자금 대출 7억원까지 보증

주택금융公, 내년부터 적용
非수도권은 5억원으로 올려내년 1월 3일부터 수도권의 7억 원짜리 전셋집도 한국주택금융공사의 보증을 받아 전세자금대출을 받을 수 있다. 최근 급격히 오른 전셋값에 맞춰 전세대출 보증 요건이 완화된 것이다.

주택금융공사는 전세보증 가입을 위한 임차보증금 요건을 수도권 기준 기존 5억 원에서 7억 원으로 상향한다고 26일 밝혔다. 비(非)수도권은 3억 원에서 5억 원으로 높아진다. 주택금융공사 관계자는 “최근 주택시장 상황을 반영해 서민, 실수요자의 주거비 부담을 줄이기 위해 가입 요건을 완화한다”고 설명했다.

새로운 요건은 내년 1월 3일 신청분부터 적용된다. 신규 전세 계약자뿐 아니라 이미 주택금융공사나 다른 기관의 보증 상품을 이용 중인 대출자도 전세 계약을 갱신한다면 주택금융공사의 전세자금 보증에 가입할 수 있다. 다만 보증 최대 한도는 기존과 동일한 2억 원이다.

전세자금 보증 상품은 대출을 받는 시중은행에서 신청하면 된다. 가입할 때 내는 보증료율은 임차보증금에 따라 달라진다. 주택금융공사가 공시한 보증료율(올해 7월 기준)은 임차보증금 1억 원 이하일 때 0.06%이며, 5억 원을 초과하면 0.20%까지 높아진다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211227&prsco_id=020&arti_id=0003402093

내년 1월부터 양도소득세 대출강화 등 본격시행

 

내년 1월부터 양도소득세 대출강화 등 본격시행

2022년 변경되는 부동산 제도 정리

차주단위 DSR 2,3단계 본격시행[이데일리 신수정 기자] 내년 1월부터는 양도소득세, 상속세 등 세제 정비 및 대출이 강화된다. 특히 차주단위 DSR 2,3단계가 본격 시행되고 대출분할 상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리 방안들이 시행할 예정이다.

27일 직방에 따르면 내년 1월부터 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위가 확대된다. 조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다.

시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

조합원입주권 양도소득세 비과세 요건도 정비된다. 조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 아니하는 경우에만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 한다. 단, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다.

이와 함께 고가 상가주택은 주택부분만 양도소득세 비과세를 적용하는 방안도 시행한다. 2021년까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됐다. 그러나 2022년부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.

주택의 부수토지 범위도 조정된다. △1가구 1주택 양도소득세 비과세 판정 시나 △단기보유 주택에 대한 양도소득세 세율 적용 시 △주택 중 비사업용 토지 범위를 판정할 때에 해당하는 주택의 부수토지 범위를 기존의 도시지역 내에서는 주택정착 면적의 5배까지 인정했다. 그러나 1월부턴 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배로 축소한다. 이 배율을 초과한 토지는 주택부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단하기 때문에 양도소득세 계산 시 주의가 필요하다.

동거주택 상속공제 대상도 확대된다. 피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 ‘직계비속’에 한정됐으나, 2022년부터는 ‘직계비속의 배우자’까지 확대된다.

내년 1월부턴 상속세 연부연납 기간이 연장된다. 기존의 일반 상속세 분은 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐으나, 2022년 이후 상속분부터는 최대 10년까지로 연장된다. 분할 납부기간이 늘어남으로써 상속인의 납세 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.

오피스텔 시가표준액 기준도 정비된다. 기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정기준을 적용했으나, 2022년부터는 오피스텔을 별도로 분리해, 행정안전부 장관이 고시하는 표준가격기준액에 오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등의 사항을 적용한다.

허가받지 않은 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준을 강화한다. 건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상이면 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 그에 딸린 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 간주한다.

재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않았거나 공부상 등재현황과 다를 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

빈집 실태조사 및 정비계획 수립이 의무화된다. 빈집 조사결과를 토대로 효율적인 빈집 정비계획이 수립될 수 있도록 시장·군수 등은 5년마다 빈집정비계획 수립과 빈집 실태조사를 하도록 의무화했다.

국토교통부 장관이 요청하거나 시장·군수 등이 필요하다고 인정하는 때에는 빈집 실태조사를 수시로 할 수 있으며, 정비계획 수립 후 1년마다 해당 계획의 타당성을 재검토할 수 있다. 빈집정비사업을 시장·군수 등이 시행하는 경우, 빈집정비사업 시행구역, 예정시기, 시행방법 및 사업시행자, 임대주택 공급에 관한 계획 등을 포함해야 한다.

임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리도 강화된다. 더 효과적인 임차인 보호를 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 해 임대사업자 보증 가입 여부 파악이나 관리에 활용한다. 또한, 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3천만원 한도)를 부과하여 처벌의 실효성을 높인다.

내달 15일부턴 외국인 임대사업자 등록관리를 강화한다. 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. 제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류자격과 체류기간 등을 기재해야 한다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계에서부터 확인하기 위함이다.

공공 소규모 재건축사업 용적률이 상향된다. 한국토지주택공사 등 공공이 참여하는 소규모재건축사업의 용적률 상향 건축 등 규제를 완화해 다수의 주택을 신속히 공급할 수 있도록 하는 한편, 증가하는 용적률에 따른 주택 일부는 공공임대주택으로 기부채납 받는다.

원주민 재정착을 위해 지분형 주택을 공급함으로써 서민의 주거안정에 이바지하려는 것이다. 허용되는 용적률은 최대 법적 상한 용적률의 120%까지 허용되며, 늘어난 용적률의 20%~50%는 공공임대주택을 건설해 기부해야 한다.

차주단위 DSR 2단계 시행 등 상환능력 중심의 대출심사 관행이 확립된다. 2022년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다.

이와 함께 제2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다. 특히 DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 종전에는 최대만기를 적용했으나 앞으로는 ‘평균 만기’를 적용한다. 신용대출은 DSR 산정 시, 7년을 적용했으나 앞으로는 5년이 적용되고, 10년이 적용되던 비주택담보대출은 8년으로 단축된다. DSR 계산 시, 대출만기가 단축되면 같은 대출환경에서도 대출 가능 금액이 감소한다

대출 분할상환 유도 등 가계부채의 질적 건전성 제고도 시행된다. 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정한다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 2021년 실적을 확인한 후 2022년 초에 최종 설정될 예정이고 2022년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다.

전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 성과보수를 부여해 가계부채 질적 건전성을 향상한다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211227&prsco_id=018&arti_id=0005114194

옛 방위사업청 부지 녹지공간으로…용산공원 종합계획 변경한다

 

옛 방위사업청 부지 녹지공간으로…용산공원 종합계획 변경한다

국토부 "28일 용산공원조성추진委 심의 거처 확정"

용산공원 조감도.

옛 방위사업청과 군인아파트 부지가 녹지공간으로 조성된다. 또 미군의 기지 반환이 지연됨에 따라 접근성이 높은 지역부터 먼저 공사를 시작해 순차적으로 개방하기로 했다.

국토교통부는 이같은 내용을 담은 '용산공원 정비구역 종합기본계획 변경계획'이 28일 '용산공원조성추진위원회' 심의를 거쳐 확정·고시된다고 27일 밝혔다.

변경계획에는 Δ용산공원 경계확장 Δ용산기지 부분반환 및 개방 Δ국민소통과 참여 등 그간의 변화 내용이 담긴다. 국토부는 그동안 내실 있는 계획수립을 위해 전문기관(한국조경학회)의 연구용역을 토대로 전문가 자문회의, 공청회, 관계기관 협의를 거쳐 계획안을 마련해 왔다.

우선 '신규 편입부지에 대한 기본구상'도 수립됐다. 옛 방위사업청과 군인아파트 부지는 남산과 용산공원을 생태적으로 연결하기 위한 녹지공간으로 조성하되, 부지 내 역사·문화적 가치를 지닌 건축물은 주변 지역과 연계해 문화·예술 프로그램에 활용한다.

전쟁기념관, 용산가족공원, 국립중앙박물관 등 공원 조성 후에도 유지되는 기존 시설의 경우, 이를 통해 용산공원으로의 접근이 쉽도록 경계부를 새롭게 계획하기로 했다.

용산공원 조성지구 기본구상. 국토교통부 제공

또 미군이 2016년 전체기지 반환을 완료할 것으로 가정해 2027년 공원 조성 완료 및 개원으로 수립했던 기존 계획을 기지반환 시점으로부터 7년 후 개원(N+7년)으로 수정했다. 반환이 완료되면 접근성이 높은 지역부터 먼저 공사해 개방하는 방식이다.

아울러 '부문별 추진계획'을 보완했다. 공원 조성부터 운영까지 전 단계에서 국민의 의견을 수렴할 수 있도록 참여 플랫폼을 구축하고, 다양한 참여·소통 프로그램을 운영한다.

이 외에도 공원에 사물인터넷(IoT)과 빅데이터 등 스마트기술을 활용하고, 탄소중립을 위해 공원 내 건축물은 제로에너지 건축으로 리모델링하기로 했다.

김복환 국토부 용산공원조성추진기획단장은 "이번 변경되는 용산공원 정비구역 종합기본계획을 바탕으로 용산공원을 자연과 문화, 역사와 미래가 어우러진 국민의 여가 및 휴식 공간으로 조성할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20211227&prsco_id=421&arti_id=0005806288

 

올라도 문제, 내려도 문제 '부동산 딜레마'

한국은행이 어제 내놓은 ‘하반기 금융안정보고서’는 금융 불균형이 얼마나 심각한지 적나라하게 보여준다. 집값 상승률, 소득 대비 집값 비율 등으로 산출하는 ‘금융취약성지수 부동산 부문’이 올 3분기 100으로, 역대 최고치라는 것부터 그렇다. 2000년대 중반 집값 급등기보다 지금이 더 거품이 심하다는 얘기다. 그 여파로 1845조원까지 불어난 가계부채는 글로벌 금융위기 직후의 두 배 규모다. GDP 대비 가계부채 비율은 106.5%로 국제결제은행의 권고 수준(85% 이하)을 훌쩍 넘겼다.

이어진 한은의 전망은 거의 ‘묵시록’처럼 들린다. 금융 불균형이 실질소득 감소, 소비 제약을 가져와 집을 팔려는 사람이 갑자기 몰리면 부동산 거품 붕괴를 막기 어렵다는 것이다. “세계 주요국 경제도 같이 흔들리는 최악의 경우, 1년 뒤 경제성장률이 -3.0%까지 추락할 수 있다”고 경고했다. 외환위기 때인 1998년(-5.1%) 이후 최악의 위기가 될 수 있다는 것이다.

최근 주택시장에서 그 전조가 일부 감지된다. 시장이 매도세 우위로 돌아서고, 서울 강남·마포 같은 선호지역에서도 실거래 가격이 1억~2억원씩 떨어진 사례가 잇따른다. 일각에선 일본의 ‘잃어버린 20년’이 한국에서 재현될 가능성까지 우려한다. 여건은 일본 부동산 시장이 붕괴하던 1990년대 세계 경제보다 지금이 훨씬 나쁘다. 지속되는 코로나 위기, 원자재 공급난, 인플레이션 위험, 금리인상 움직임, 세계 성장률 저하 등 도처에 위협요인이 가득하다. 거품이 한순간에 꺼질 경우, 경제가 쇼크에서 회복하기 힘든 상황이다. 급하게 올라도 문제지만, 집값 내리는 걸 마냥 반길 수도 없는 딜레마에 처한 것이다.

물론 그 책임은 전적으로 정부 측에 있다. 아무리 주택경기 호전 기대감이 컸다고 해도 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트 가격이 93.9% 오른 것은 비정상적이다. 수요 틀어막기 일변도의 규제책이 집값 상승을 더욱 부추긴 것이다. 이제 반대로 집값 급락이 경제에 미칠 악영향을 고민해야 한다면 정부의 무리한 시장 개입이 가격 변동성을 키울 위험부터 경계해야 한다.

다주택자 양도세 중과 한시 유예 등 표 계산에 급급한 단기·대증요법은 해결책이 될 수 없다. 국민 세부담 완화는 가계부채가 소비 등 실물경제에 악영향을 미치지 않게 차단하는 정도로 활용해야 한다. 길게 보고 시장 과열을 서서히 가라앉히는 정책 마련이 중요하다. 그래야 가계 파산과 연쇄적 금융 부실화, 일본식 거품 붕괴의 길을 피할 수 있을 것이다.

출처:한국경제신문

원문:https://www.hankyung.com/opinion/article/2021122399981