‘뚝’ 꺾인 매수 심리… 부동산 시장 보합으로

 

‘뚝’ 꺾인 매수 심리… 부동산 시장 보합으로

매매시장 소비심리 10P 하락

정부 “주택시장 하향 안정세”

전국의 부동산 매수 심리가 뚝 떨어졌다. 정부의 고강도 대출 규제와 금리 인상, 두 달 앞으로 다가온 대선 관망세 등이 겹치면서 주택 매매시장도 1년 넘게 지속됐던 상승 국면에서 보합 국면으로 접어들었다.

17일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 ‘2021년 12월 부동산시장 소비자 심리조사 결과’에 따르면 지난달 전국 주택 매매시장 소비심리지수는 109.4로 119.5였던 11월보다 10.1포인트 하락했다. 부동산 소비심리지수는 전국 152개 시군구 6680가구와 중개업소 2338곳을 대상으로 설문조사해 산출한다.

지수가 95 미만이면 하강 국면, 95 이상∼115 미만은 보합 국면, 115 이상은 상승 국면으로 분류한다. 2020년 4월(108.5) 이후 줄곧 상승 국면을 유지해온 국토연의 전국 주택 매매시장 소비심리지수가 1년8개월 만에 다시 보합 국면으로 내려온 것이다.

서울의 주택 매매시장 소비심리지수는 지난달 108.1을 기록해 한 달 전보다 10.7포인트 빠졌다. 지난해 8월 153.9를 찍었던 인천의 주택 매매시장 소비심리지수도 지난달 109.6으로 보합 국면으로 접어들었다.

전국에서 주택 매매시장 소비심리지수가 가장 낮은 곳은 세종시로 지난 11월 94.9에서 지난달 77.3으로 17.6포인트나 하락했다.

전세시장 소비심리지수도 석 달 연속 보합 국면을 유지하고 있다. 지난달 전국 전세시장 소비심리지수는 100.0으로 한 달 전보다 5.8포인트 내려갔다. 서울의 전세 소비심리지수는 지난달 96.2로 2019년 6월(96.2) 이후 2년6개월 만에 100 아래로 내려왔다.

정부는 최근 주택 시장이 안정화 단계에 접어들었다고 진단하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 5일 부동산시장점검 관계장관회의에서 “지역과 무관하게 (주택 시장이) 하향 안정세로의 전환에 가속도가 붙는 모습”이라고 평가했다.

다만 시장에서는 이런 시장 안정화 흐름이 대선 이후까지 지속될 수 있을지는 불투명하다는 지적도 나온다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220118&prsco_id=005&arti_id=0001499552

전문가 42% “상업용 부동산 시장, 작년보다 개선”

 

전문가 42% “상업용 부동산 시장, 작년보다 개선”

금리 인상에도 현금 유동성 여전
71% “물류-데이터센터 가장 유망”

부동산 전문가 10명 중 4명은 올해 상업용 부동산 시장이 작년보다 개선될 것으로 전망했다. 금리 인상에도 불구하고 현금 유동성이 여전히 풍부하고 주택 시장 규제에 따른 반사이익도 클 것으로 예상되면서다.

17일 상업용 부동산 데이터 기업인 알스퀘어가 업계 전문가 110명을 대상으로 ‘2022년 상업용 부동산 시장 전망’ 설문조사를 진행한 결과 올해 상업용 부동산 매매 시장이 ‘작년보다 개선될 것’이라고 응답한 비율은 41.8%였다고 답했다. ‘작년과 비슷한 수준을 유지할 것’이라는 답변은 34.5%였고 ‘작년보다 악화될 것’이란 응답은 22.7%에 그쳤다.

금리 인상에도 상업용 부동산 시장이 개선될 것이라고 전망한 이유로 ‘여전히 넘치는 시중 유동자금’(33.5%)이 가장 많이 꼽혔다. ‘물류센터와 인터넷데이터센터(IDC) 등의 성장’(20.1%)과 ‘강력한 주택 시장 규제에 따른 풍선 효과’(15.5%) 등의 의견이 뒤를 이었다.

올해 상업용 부동산 중에서 가장 유망한 분야로는 ‘물류·데이터센터’(70.9%)가 가장 많이 꼽혔다. 빌딩을 내세운 전문가는 10.9%에 머물렀다.

윤여신 알스퀘어 부동산사업부문 영업총괄 부사장은 “금리 인상과 수급 불균형으로 지난해보다 시장 상황이 어려워 보이지만 물류센터에 대한 투자 등이 늘면서 올해 상업용 부동산 시장은 비교적 낙관적으로 전망된다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220118&prsco_id=020&arti_id=0003406349

회색코뿔소, 3% 성장 발목 잡나…자산가격 조정 여부 주목

 

회색코뿔소, 3% 성장 발목 잡나…자산가격 조정 여부 주목

기준금리 어느덧 1.25% 상승…유동성 회수, 자산시장에 영향
선행지수 하락 등 경제 적신호 감지…"재정으로 성장률 떠받치기 한계" 지적도

치솟는 물가를 잡기 위해 연거푸 금리를 인상하면서, 그간 급등했던 자산가격의 ‘거품’이 걷힐 것으로 전망된다. 그러나 자산가격의 급격한 조정은 우리 경제에 큰 부담이 될 수 있어 주의가 요구된다. 설상가상으로 단계적 일상회복(위드코로나)은 오미크론 변이에 따른 방역 강화로 점점 멀어져가는 모양새다.

18일 경제계에 따르면 코로나19의 장기화로 내재돼 있던 우리 경제의 잠재적 위험요인들이 최근들어 하나 둘 그 모습을 드러내고 있다. 이른 바 '회색코뿔소'가 점점 가까워지고 있다는 우려인데, 이같은 위험이 현실화될 경우 올해 정부가 기대하고 있는 3%대 성장도 쉽지 않을 전망이다.

회색코뿔소는 잦은 경고로 충분히 예상할 수 있음에도 간과하기 쉬운 커다란 위험 요소를 가리킨다.

우선 시중금리가 빠르게 오르고 있다. KB국민·신한·하나·우리은행 등 국내 4대 시중은행의 가계대출 금리는 1년 전보다 1% 포인트(p) 안팎 상승했다.

이는 지난해 8월과 11월 한국은행이 두 차례에 걸쳐 기준금리를 올린 데 따른 것이다. 한은은 지난 14일에도 기준금리를 0.25%p 올리면서 기준금리는 코로나19 이전인 1.25% 수준을 회복했다.

더구나 이주열 한은 총재는 "기준금리가 1.5%가 된다고 하더라도 긴축으로 볼 수는 없다"고 말해 추가 금리 인상 가능성을 피력했다. 한은 금융통화위원회가 기준금리를 통상 0.25%포인트(p)씩 조정하는 관례를 감안하면 최소 1번 이상의 금리인상이 예정된 셈이다. 시장에서는 기준금리가 최소 1.50%에서 2.0%까지 오를 것이란 관측이 나온다.

금리 인상은 최근 급격하게 상승한 물가를 잡기위한 측면이 크다. 소비자물가 상승률은 최근 3개월 연속 3%대로 치솟고 있으며, 지난해 연 평균 물가 상승률은 2.5%로 10년만에 최대 상승폭을 기록했다.

앞서 정부는 2020년 초반 코로나19가 발생하자 경기부진에 대응하기 위해 금리를 낮춰 통화량을 늘리는 동시에 재난지원금 등 재정지원을 확대해 시중에 유동성을 대량 공급했다. 이로 인해 부동산과 주식 등 자산시장 수요가 급증하며 자산 가격에 '버블'이 형성됐고, 저금리 자금을 당겨쓰면서 기업과 가계의 부채는 급증했다.

더욱이 시중에 돈이 풀리면서 물가 상승이 유발됐다. 설상가상으로 이상기온과 작황 부진으로 밥상물가가 치솟았고, 2020년 폭락했던 유가가 다시 반등한 영향 등으로 수입물가가 급등하며 국내 불가 불안을 가중시키고 있다.

정부는 지난해 하반기부터 기준금리를 올리며 유동성 회수 작업에 착수했다. 이 영향으로 끝없이 치솟던 자산시장 상승세가 주춤하고, 일부 지역에서는 부동산 가격 하락세도 목격된다.

문제는 유동성 회수 과정에서 자산가격이 급격히 조정될 경우 경기에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 점이다. 부동산 가격은 올라도 문제지만, 지나치게 하락해도 경제에 탈이 난다. 급격한 자산가치의 하락은 소비 침체를 촉발하고 소비의 위축은 생산 감소로도 이어지는 악순환을 초래하다.

여기에 더해 지난해 말부터 오미크론 변이로 인한 코로나19 확진자가 급증, 방역이 강화되면서 내수는 더욱 위축될 수밖에 없게 됐다. 정부가 사상 유례없는 '신년 추경' 편성을 확정하면서 대응에 나서고 있지만 확진자가 줄어들지 않는 한 당장 큰 효과를 기대하기는 어렵다.

고승범 금융위원장도 최근 '회색코뿔소'를 언급했다. 그는 "잠재 위험들이 하나둘씩 현실화되고 있는, 그야말로 '멀리 있던 회색코뿔소'가 우리에게 가까이 다가오기 시작하는 상황"이라고 말했다.

김영익 서강대 경제대학원 교수는 "금리 인상으로 물가는 잡을 수 있겠지만 그로 인한 경기 하락이 더 큰 문제"라면서 "물가 안정도 6개월 이상은 소요될 것으로 보이기 때문에 당분간은 그간 누적돼 온 위험요인이 작용할 가능성이 높다"고 말했다.

김 교수는 "지난해 미국이 유동성을 지나치게 많이 풀었고, 회수하는 속도도 상대적으로 느리다"면서 "미국이 금리인상하는 시점에 자산 거품 붕괴가 더욱 크게 올텐데, 지난해부터 대비해 온 우리나라도 충격이 없을 순 없다"고 덧붙였다.

우리 경제의 향후 전망이 '적신호'라는 것은 지표로도 드러난다. 향후 경기를 예고하는 선행지수 순환변동치는 지난 7월 이후 5개월째 하락세를 보이고 있다. 작년 하반기 상승 곡선을 그리던 소비자심리지수(CCSI)도 지난해 12월 4개월만에 하락 전환했다.

자산시장의 급격한 조정에 따른 도미노 현상이 현실화될 경우 우리 경제성장률도 목표치에 미치지 못할 것이라는 부정적인 전망이 나온다. 정부는 올해 경제성장률을 3.1%로 전망한 바 있다.

김영익 교수는 "소비 위축과 생산 감소가 전망되는데다가, 지난해 최고 실적을 기록했던 수출 역시 유동성 회수로 인한 글로벌 경기 악화 등의 이유로 쉽지 않은 상황"이라며 "정부의 정책 지원 등으로 성장률을 떠받치는 데 한계가 있을 것"이라고 내다봤다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220118&prsco_id=421&arti_id=0005850312

기준금리 인상땐 주담대 연 이자 6~7%…실수요자 매수심리 '꽁꽁'

 

기준금리 인상땐 주담대 연 이자 6~7%…실수요자 매수심리 '꽁꽁'

美 기준금리 3월 인상설에 한은 1분기 내 0.50%p 금리인상 유력
"영끌 집주인·거래가뭄 주택시장 우려…연착륙 유도해야"

지난해 8월 이후 3번째 기준금리 인상이 유력시되면서 부동산시장에 끼칠 영향에 관심이 집중되고 있다.

일각에선 올해 빡빡해진 대출규제로 주택시장의 유동성이 더욱 말라가면서 집값 둔화 기조가 더욱 뚜렷해질 것이라고 보고 있다. 업계에선 이달 중 서울 아파트값이 하락 전환될 것이란 전망도 나온다.

14일 정부와 업계 관계자 등에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 이날 정례회의에서 기준금리를 현행 연 1.00%에서 1.25%로 0.25%포인트(p) 더 올릴 것으로 전망된다.

이번에 인상하면 국내 기준금리는 코로나19 감염증 발병 이전 수준으로 돌아가게 된다. 코로나19에 따른 경기하락을 우려해 유지했던 저금리 기조가 완전히 종식되는 셈이다.

금융권 관계자는 "물가상승률이 7%나 오르면서 미 연방준비제도가 애초 금리인상 일정을 6개월 넘게 앞당겨 3월 인상설에 불을 지피고 있다"며 "연준보다 한 걸음 더 빨리 움직여야 하는 한은 입장에선 금리인상을 결정하는 이달은 물론 2월 추가인상도 가능성이 크다"고 전했다.

현행 1% 기준금리를 반영한 시중은행 주택담보대출 금리는 이미 6%대를 넘보고 있다. KB국민·신한·하나·우리 등 4대 시중은행의 신규코픽스 기준 주담대 금리는 연 3.63~5.07%까지 올랐다.

은행채 5년물에 연동된 혼합형 주담대 금리 상단은 연 5.55%까지 상승했다. 2개월 연속 금리가 인상될 경우 주담대 최고금리는 6~7%대 진입이 확실시된다.

2~3%대 주담대 대출로 아파트를 '영끌' 매입했던 집주인에겐 대출금리 부담이 당장 2배 가까이 급증한다. 대출을 통해 주택을 구매하려던 실수요자의 부담도 그만큼 늘어날 수 밖에 없다.

지난주 부동산원이 발표한 서울 아파트 매매수급지수는 92.8까지 내려왔다. 8주 연속 하락세를 보이면서 2019년 9월9일 기록한 92.6 이후 2년4개월 만에 최저 수준을 기록하고 있다.

지방 8개 도의 매매수급지수도 100 이하로 내려왔다. 지방 8개 도 모두 수급지수가 100 이하로 내려간 것은 2020년 11월9일(98.9) 이후 1년2개월 만이다.

이번 주 서울 아파트값의 상승폭은 5주째 축소하며 0.02%까지 내려 앉았다. 매주 0.01%p 떨어지는 만큼 기준금리 인상이 단행되면 사실상 2~3주 내 서울 아파트값의 하락전환이 유력시된다.

부동산 업계에선 재건축사업 중심의 강남 아파트값도 크게 위축될 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 "이미 강남권은 지난해 11월 실거래가가 하락세로 전환됐다"며 "재건축조합의 분양가 책정에 영향을 끼치는 해당단지의 단편적 상승거래도 이미 절반을 넘긴 하락거래 속에서 의미가 크게 퇴색했다"고 전했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "아파트값 정체기는 1~2월 금리인상이 단행되면 더욱 고착화될 것"이라며 "시장의 위축 가능성이 높아질 경우 정부는 연착륙 유도를 위해 부동산시장의 거래활성화와 '영끌' 대출자의 부담 경감책을 강구할 필요가 있다"고 전했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220116&prsco_id=421&arti_id=0005843903

“시장교란 막으려면, 공인중개사에 실거래 신고 독점권 줘야”

 

“시장교란 막으려면, 공인중개사에 실거래 신고 독점권 줘야”

공인중개사협회 이종혁 회장”대출알선 등 부가서비스 제공땐 중개사에게 상응하는 보상 필요”

“고객이 공인중개사에게 원하는 서비스는 다양해지는데, 정작 중개사들이 서비스를 다변화해도 그에 대한 대가를 요구할 수 있는 법적 근거는 없습니다. 부동산 중개업 혁신을 위해서는 자체적인 노력만큼이나 제도적 뒷받침도 필요합니다.”

지난 15일로 3년 임기를 시작한 이종혁<사진> 신임 한국공인중개사협회 회장은 본지 인터뷰에서 “중개업을 국민 눈높이에 맞는 첨단 서비스업으로 발전시키겠다”고 강조했다. 작년 11월 13대 협회장으로 당선된 이 회장은 2019년부터 협회 충남지부장을 맡으며 중개사 권익 신장과 산업 혁신 관련 활동을 주도해왔다.

이 회장은 부동산 중개업이 생존하려면 단순 계약 알선이 아닌 종합 서비스업으로 발전해야 한다고 강조했다. 세무, 법무 등 전문 분야는 어렵다 하더라도 대출 알선, 인테리어·이사업체 소개, 간단한 투자 자문과 같은 업무는 중개사 차원에서도 제공할 수 있는데 이런 부가 서비스에 대해 보수 체계가 없다 보니 전문화하는 데 한계가 있다는 주장이다. 그는 “차별화된 서비스를 제공하는 중개사는 그에 상응하는 보상을 받을 수 있도록 국회와 정부를 대상으로 관련 입법 지원 활동을 강화할 것”이라고 말했다.

이 회장은 공인중개사가 부동산 시장 안정에 기여하는 공적(公的) 역할을 다하려면 실거래 신고를 중개사만 할 수 있도록 관련 제도를 정비해야 한다고 주장했다. 그는 “충남지부장 시절 지역 부동산 거래를 전수조사했더니 중개사가 거래한 비율이 52%밖에 되지 않더라”며 “다운계약 등 시장 교란 행위를 예방하려면 중개사에게 더 많은 권한과 책임을 줘 중개사들이 시장 모니터링 주체가 되도록 해야 한다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220117&prsco_id=023&arti_id=0003666658

서울 월세거래 37.2% 역대 최다… 가격도 강북지역 18% 뛰어

 

서울 월세거래 37.2% 역대 최다… 가격도 강북지역 18% 뛰어

작년 임대차 분석… 서민부담 가중

지난해 서울 아파트의 월세 거래량이 역대 가장 높은 수준으로 치솟으면서 전월세 계약 10건 중 4건이 월세를 낀 거래인 것으로 나타났다. 월세 가격 상승률도 10%를 넘어서는 등 ‘월세시대’로의 전환이 한층 빨라졌다는 분석이 나온다.

16일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울에서 월세가 조금이라도 낀 아파트 전월세 거래량(이달 16일 기준)은 총 6만8736건이었다. 2011년 관련 통계 집계를 시작한 이래 가장 많다. 지난해 서울 아파트 전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중도 37.2%로 역대 최고 수준이었다. 2019년 28.1%, 2020년 31.1%에 이어 2년 연속 상승세다.

월세 가격도 급등세다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 평균 월세 가격은 124만5000원으로 전년 동월(112만7000원) 대비 10.5% 상승했다. 이 기간 한강 이남 11개구(강남권) 아파트 월세는 5.8% 오른 반면 한강 이북 14개구(강북권) 아파트 월세는 18.1% 급등했다. 상대적으로 저렴한 강북권 아파트 월세가 크게 오르면서 서민층의 부담이 더 커졌을 것으로 보인다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “2020년 7월 주택임대차보호법 시행 이후 전셋값이 급등했고, 이를 감당하지 못한 세입자들이 월세 시장으로 대거 유입됐다”며 “다주택자들이 세금 부담을 세입자에게 전가하기 시작한 것도 월세 가격 상승을 부추겼다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220117&prsco_id=020&arti_id=0003406093

"선택지 늘고 인센티브 커지고"…볕드는 빌라촌 '소규모 정비사업'

 

"선택지 늘고 인센티브 커지고"…볕드는 빌라촌 '소규모 정비사업'

기준 완화되고 혜택 늘어…'모아타운' 추가돼 난개발 단점 보완
저층 주거지 개발 기대감↑…매수 시 권리산정기준일 주의

대규모 정비사업에서 소외됐던 저층 주거지 개발이 활성화될 전망이다. 정부와 지자체가 규제는 줄이고 인센티브는 늘리면서다. 사업 추진 지역이 더욱 확대될 것으로 관측되며 빌라 밀집지에서는 개발 기대감이 번지고 있다.

17일 서울시에 따르면 시내 저층주거지 면적은 131㎢로 전체 주거지의 41.8%를 차지하지만, 이중 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼왔다.

좁은 골목에 다세대·다가구 주택이 밀집돼 있어 주차난이 심각하고 불법 주정차로 차량 진출입이 어려워 화재 등에도 취약하다. 녹지와 휴게공간도 부족하다. 고층 아파트 단지 녹지율이 40%인 반면 저층 주거지 녹지율은 3.4%에 불과하다.

이처럼 대규모 정비사업이 어려운 저층주거지에서는 Δ자율주택정비사업 Δ가로주택정비사업 Δ소규모재건축 Δ소규모재개발 등 소규모 주택정비사업이 해결책으로 꼽힌다. 정부와 지자체가 주거환경 개선과 주택공급 확충을 위해 소규모 정비사업을 적극 독려하며 규제도 다수 완화된 상태다.

지난해 말 서울시 조례 개정으로 노후·불량건축물 경과연수 기준은 20년, 노후 비율은 57% 이상으로 완화됐다. 일반 재개발에 비해 문턱이 훨씬 낮다. 앞서 2종 7층 용도지역 변경 시 의무공공기여도 사라졌다. 각 조건에 따라 용적률 상한, 면적 확대, 분양가 상한제 제외 등 혜택도 주어진다.

이에 더해 최근 오세훈 서울시장이 공약한 '모아타운'도 공개됐다. 소규모 정비사업이 집단적으로 추진되는 지역을 모아타운으로 지정해 하나의 대단지 아파트처럼 관리하는 것이다.

모아타운으로 지정된 사업지에서 공공성을 살리면 그에 따라 층수 완화 등 혜택을 제공한다. 필요 시 용도지역도 상향된다. 사업지별로 국비·지방비도 최대 375억원 지원해 공공기반시설도 조성할 계획이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "소규모 정비사업은 개별적으로 기반시설을 넣기 어려워 나홀로 단지로 남는단 단점이 있었는데, 타운화하면 기반시설을 넓히고 난개발을 방지하는 데 도움이 될 것"이라고 평가했다.

소규모 정비사업이 활성화되면서 이들 지역에서도 낡은 빌라가 새 아파트로 탈바꿈 할 수 있다는 기대감이 번지고 있다.

이번 모아타운 1호 시범사업지로 선정된 강북구 번동의 한 조합원은 "(인센티브로 인해) 다른 재개발에 비해 수익성이 괜찮고, 단독 주택 소유자 대부분 입주할 수 있는 조건이라 주민들 호응이 좋다"고 분위기를 전했다.

개발 기대감은 빌라 시장 전반으로 영향을 미칠 것으로 전망된다. 집값 급등으로 아파트 매수가 어려워지면서, 지난해 내내 빌라 거래량이 아파트를 뛰어넘을 정도로 빌라 수요가 늘어난 상황이다.

직방에 따르면 지난해 다세대·연립주택 거래총액은 37조6600억원으로 역대 최대치를 기록한 바 있다. 대출 규제로 거래 규모는 줄어들 수는 있지만, 올해도 빌라 인기는 계속될 것이라는 전망이 나온다.

다만 투기 방지를 위한 권리 산정 기준일이 속속 정해지고 있어 이를 알아보지 않고 섣불리 매수하면 현금 청산을 당할 우려가 있다고 전문가들은 경고한다.

서울시는 지분쪼개기 등 투기세력 유입을 차단하기 위해 지난해 공모를 통해 지정한 소규모주택정비관리지역(모아타운) 후보지는 올해 1월20일을 권리산정기준일로 고시한다. 공모를 통해 새로 선정되는 지역은 공모 결과 발표일이 권리산정일로 고시된다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220117&prsco_id=421&arti_id=0005847843