분양아파트 미입주자 39% “잔금대출 못 받아 포기”

 

분양아파트 미입주자 39% “잔금대출 못 받아 포기”

올해부터 대출한도 줄어든 영향1월 분양 아파트에 입주하지 못한 10명 중 4명은 잔금대출을 받지 못해 입주를 하지 못한 것으로 조사됐다. 올해부터 잔금대출이 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되면서 대출 한도가 줄어든 영향으로 보인다.

17일 주택산업연구원은 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사인 주택건설업체 500여 곳을 대상으로 지난달 전국 아파트 미입주 사유를 조사한 결과 ‘잔금대출 미확보’가 38.6%로 가장 높은 비중을 차지했다고 밝혔다. ‘기존 주택 매각 지연’(33.3%) ‘세입자 미확보’(17.5%) ‘분양권 매도 지연’(3.5%) 등도 미입주 사유로 꼽혔다.

연구원이 이날 발표한 2월 전국 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 76.9로 전달보다 5.9포인트 떨어졌다. HOSI 실적치 역시 77.3으로 전달 대비 4.0포인트 하락했다. HOSI는 공급자 입장에서 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 아파트 단지의 입주 여건을 판단하는 지표다. 100 이상이면 입주 여건이 좋다는 것을, 그 미만이면 반대를 뜻한다.

윤종만 주택산업연구원 책임연구원은 “지난해 말 대출규제 강화 정책에 따른 잔금대출 확보에 대한 우려가 (HOSI 전망에) 반영된 것”이라고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220219&prsco_id=020&arti_id=0003411847

아파트 규제에 상가로…상업용 부동산 거래 역대급

 

아파트 규제에 상가로…상업용 부동산 거래 역대급

2017년 이후 처음으로 20만건 돌파
서울 아파트 거래량은 역대 최저

오피스와 상가 등 상업용 부동산 거래량이 지난해 20만건을 돌파하며, 지난 2017년 이후 처음으로 역대 최고 수준을 기록했다. 전문가들은 고강도 주택 규제 영향으로 유동자금이 상업시설로 몰린 탓이라고 분석했다.

18일 리얼투데이가 한국부동산원 부동산 통계를 살펴본 결과, 지난해 전국 상업용 부동산 거래량(상업·업무용에서 오피스텔을 제외한 거래)은 21만5816건에 달했다. 이는 기존에 가장 많았던 지난 2017년 거래량 20만6483건을 웃도는 수준으로 코로나19가 유행하기 전인 2019년 15만3637건보다 40.5% 많다.

투자수익률도 상승세를 나타냈다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 지난해 중대형(5.1%p->7.02%)와 소규모(4.62%p->6.12%)·집합(5.4%->6.58%) 상가의 연간 투자수익률은 모두 지난 2020년 대비 상승했다. 특히 중대형 상가의 경우에는 지난 2008년(10.91%) 이후 가장 높은 연간 투자수익률을 기록했다.

반면 지난해 12월 서울 아파트 매매거래량은 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 서울부동산정보광장을 살펴보면, 지난해 12월 서울의 아파트 매매거래량은 1117건으로 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이후 최저치를 보였다.

올 1월에도 서울 아파트 매매거래량(전날 기준)은 949건으로 나타났다. 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 2006년 이후 최저치다. 지난해 1월(5795건)과 비교하면 84% 감소했다.

이는 정부의 잇따른 고강도 규제로 수요자들이 주택 시장에서 이탈해 상업용 부동산으로 눈을 돌린 것으로 분석된다.

리얼투데이 관계자는 “다주택자에 대한 양도세 중과와 실거주 의무 등 주택에 규제가 집중되자, 상업용 부동산 시장으로 많은 투자 자금이 유입된 것”이라며 “위드 코로나를 대비해 선점하는 투자자들이 늘어나는 등 올해 상업용 부동산 시장 전망도 긍정적이다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220218&prsco_id=119&arti_id=0002577124

"지자체도 대선후보도 동력 더해"…서울 재건축 단지 기대감↑

 

"지자체도 대선후보도 동력 더해"…서울 재건축 단지 기대감↑

여야 후보 '안전진단' 완화 공약에 초기 단지들 추진 움직임
市 층고완화 구체화에 각종 독려 제도…"재초환 등 이슈는 남아"

강남부터 강북까지 서울 재건축 단지들의 기대감이 높아지고 있다. 대선 후보들이 안전진단을 비롯한 사업의 걸림돌을 치우겠다는 공약을 들고 나오고, 지자체에서도 규제 완화 움직임이 구체화되면서다.

18일 부동산 업계에 따르면 최근 노후 재건축 단지들의 안전진단 추진 움직임이 이어지고 있다.

서울 서초구 삼풍아파트 재건축 추진준비위원회는 2월 말~3월 중순을 목표로 예비안전진단을 신청하기 위해 동의서를 받고 있다. 예비안전진단을 받으려면 소유주 10%의 동의가 필요하다.

지난해 예비안전진단에서 떨어진 영등포구 신길동 신길우성3차는 재도전에 나섰다. 노원구 상계동 상계주공1단지도 최근 상계주공 재건축 단지 중 처음으로 마지막 단계인 적정성 검토를 신청한 것으로 알려졌다.

안전진단은 재건축 사업의 사실상 첫 단추로, 예비안전진단-정밀안전진단-적정성 검토 순서로 이뤄진다. 전부 통과해야 정비구역 지정, 조합설립 등 본격적인 사업 단계로 진입할 수 있다.

하지만 현 정부 들어 구조안전성 기준이 대폭 강화되면서 최종 단계까지 통과한 서울 내 단지는 Δ서초구 방배삼호 Δ마포구 성산시영 Δ양천구 목동6단지 Δ도봉구 도봉삼환 등 4곳에 불과했다. 지난해에는 한 곳도 없었다.

재건축 추진 단지들이 안전진단에 다시 나선 것은 최근 분위기가 급변하면서다.

여야를 가리지 않고 주택 공급을 제 1 목표로 삼으면서 양측 후보는 안전진단 완화를 공약으로 내걸었다. 이재명 더불어민주당 후보는 구조안전성 비중 완화, 윤석열 국민의힘 후보는 준공 30년 이상 아파트의 정밀안전진단 면제를 공약했다.

노원구 상계동의 한 공인중개업소 관계자는 "이 부근은 다들 재건축 초기 단계라 강남처럼 눈에 확 띄는 진행은 없지만, 차기 정부에서는 사업 진행이 빨라질 것이란 기대가 높다"며 "급히 팔아야 하는 것이 아니면 호가가 일정 수준으로 유지되고 있다"고 말했다.

사업이 지연돼왔던 강남권 재건축 추진 단지들도 기대가 높다. 도시계획위원회에서 발목을 잡혔던 송파구 잠실주공5단지가 7년 만에 심의를 통과하면서다. 거기에 최고 50층짜리 계획안이 승인되면서 고밀 개발이 가능한 지역의 기대감도 커졌다.

여기에 서울시가 신속통합기획부터 모아타운까지 정비사업 활성화 방안을 내놓으며 추진 지역도 계속 늘어나는 분위기다.

이에 일반 아파트 매매가격 상승세는 멈춰 섰지만, 재건축 아파트는 여전히 우상향 중이다. 부동산R114 조사 결과에 따르면 지난주 일반 아파트는 상승률은 0.00%로 보합으로 접어들었지만 재건축 아파트는 0.05% 상승했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "용적률과 종상향, 층수 완화, 기부채납 협의 등 조합원 수익을 일정 부분 보장하려는 움직임이 있다"며 "지자체에서든 정부 차원에서든 사업 추진 동력이 살아나고 있다"고 평가했다.

다만 일부 규제 완화만으로는 사업의 지속성을 담보할 순 없다는 지적도 나왔다.

함영진 직방 데이터랩장은 "재건축초과이익환수제, 보유세 이슈가 있어 규제 완화 방향성이 완전히 정리되진 않았다"며 "주민 참여 의지가 높이 유지되려면 집값 우상향 가능성이 있어야 하는데, 현재 고점 인식이 있다는 점도 짚어봐야 한다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220218&prsco_id=421&arti_id=0005914577

강남3구 상승 멈췄다… 전국 아파트값도 '3주째' 제자리걸음

 

강남3구 상승 멈췄다… 전국 아파트값도 '3주째' 제자리걸음

부동산 시장에서 거래절벽이 지속되는 가운데 서울 집값이 4주 연속 내림세를 이어가고 있다. 인천은 일부 상승거래가 이뤄지면서 하락폭이 소폭 줄었고 경기는 지난주와 비슷한 흐름을 보였다. 

한국부동산원이 18일 발표한 2022년 2월 2주차(2월 14일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 기준 아파트 매매가격은 3주 연속 0.00%로 보합세를 이어갔다.

서울은 25개 자치구 중 22개구에서 매매가격이 하락한 가운데 서초구를 제외한 강남3구에서 내림세가 나타났다.  서초구(0.00%)는 보합이었지만 송파구(-0.02%)와 강남구(-0.01%)는 하락세를 보였다.

강북에서는 중랑구(0.01%)에 일부 중저가 위주로 상승거래가 이뤄졌다. 하지만 서대문구(-0.08%) 성북구(-0.08%) 마포구(-0.04%) 등에서 하락거래가 이뤄진 것으로 조사됐다.

인천(-0.02%→-0.01%)은 하락폭이 줄었지만 여전히 하락세가 지속됐으며 경기(-0.02%) 하락폭의 변동이 없었다. 부산·대구·광주·대전·울산 등 5대 광역시 중에는 대구(-0.07%→-0.09%)가 하락폭이 가장 컸다. 대전(-0.01%→-0.06%)도 큰 폭으로 하락했다. 부산은 0.00% 보합전환했다. 광주는 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

전국의 주간 아파트 전세가격은 전주(0.00%)대비 -0.01%로 하락전환했다. 수도권(-0.02%→-0.04%) 및 서울(-0.02%→-0.03%)은 하락폭이 소폭 확대된 반면 지방(0.01%→0.02%)은 상승폭이 커졌다. 세종시(-0.25%→-0.20%)는 하락폭이 줄었지만 하락세가 지속되고 있다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220218&prsco_id=417&arti_id=0000786569

혼돈의 부동산 시장… AI는 “3년간 서울 집값 하락”

 

혼돈의 부동산 시장… AI는 “3년간 서울 집값 하락”

서울 집값이 상승을 멈추고 3주 연속 하락한 가운데, 인공지능(AI)은 향후 3년간 서울 집값이 하락세를 보일 것으로 전망했다.

리치고가 생산하는 서울 '전세 대비 저평가지수' 추이. /리치고 제공
17일 빅데이터와 AI 기반 부동산 정보 서비스 ‘리치고’에 따르면 리치고 AI 시스템은 향후 3년간 서울 집값이 ‘약간 하락’한다고 전망했다.

리치고는 전·월세 가격과 수급동향, 구매력지수, 소득, 일자리, 물가지수, 인구 변화, 미분양 물량, 입주 물량 등 다양한 데이터를 토대로 AI 기술을 적용해 미래 집값을 예측한다. 다만 정부 정책 변화와 같은 예측할 수 없는 변수는 고려되지 않는다. 리치고는 2004년부터 18년간 데이터를 쌓았으며, 이 인공지능의 적중률이 74% 수준이라고 설명하고 있다.

리치고를 운영하는 프롭테크 기업 데이터노우즈에 따르면, 리치고가 서울 집값 하락을 전망한 이유는 ▲전세 대비 저평가지수의 급격한 하락 ▲소득 대비 주택가격의 급격한 상승 ▲주택구매력지수(HAI) 악화 등이다. ▲미분양 주택 감소 ▲인구 감소에도 불구하고 1~2인 가구 증가로 전체 가구수의 증가 등이 집값 상승요인으로 작용하지만, 하락요인의 영향이 더 크다고 판단해 인공지능은 서울 집값 하락을 전망했다.

‘전세 대비 저평가지수’는 고평가와 저평가를 판단하는 지표로, 리치고가 자체 생산한다. 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)과 다른 개념인데, 전셋값 증감률과 매매가격 증감률을 비교한다. 전셋값 상승률이 높을수록 저평가, 반대로 매매가격 상승률이 높을수록 고평가라고 본다. 전세는 투자수요가 없이 실거주 수요만 있기 때문에 전세가 상승률이 매매가 상승률보다 높을수록 매매가격에 거품이 없다는 분석이다.

리치고에 따르면 올해 1월 기준 서울의 저평가지수는 -31.4%로, 역대 최고로 고평가돼있다. 전셋값보다 매맷값이 훨씬 더 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 이 지수가 역대 최고로 저평가됐을 때는 2016년 5월로 지수가 +9.1%(저평가)였다.

리치고는 또 소득 대비 주택가격의 급격한 상승을 근거로 서울 집값 하락을 전망한다. KB부동산의 PIR(가구소득 대비 주택가격 비율)은 소득을 기준으로 하는데, 리치고의 PIR은 처분가능소득(소득에서 연금, 사회보험료 등 비소비지출금액을 뺀 금액)을 기준으로 한다.

리치고에 따르면 올해 1월 서울의 PIR은 29.9로 고평가 구간에 들어가 있다. 서울 중위소득 가구가 연금, 세금 등을 빼고 실제로 벌어들이는 연 소득을 ‘숨만 쉬고 저축해’ 총 29.9년 모아야 중위가격 아파트를 살 수 있다는 의미다.

주택구매력지수(HAI) 악화도 리치고가 서울 집값 하락을 예상한 근거다. 이 지수는 우리나라에서 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출원리금상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다. 지수가 100을 넘을수록 상환이 부담되지 않고, 낮을수록 부담된다는 의미인데 HAI 지수는 2015년부터 급격히 악화돼 작년 3분기엔 역대 최악을 기록했다.

리치고는 경기·부산·인천·대구·광주·제주 집값도 향후 3년간 ‘약간 하락’한다고 전망했다. 경상·충청·전라·강원·울산·대전 집값은 보합으로 전망했다. 시·도 기준으로 집값이 전국적으로 보합을 기록하거나 내린다는 전망으로, 상승이 예상되는 지역은 없었다.

김기원 데이터노우즈 대표는 “인공지능은 과거 데이터를 학습하며 미래를 예측하는데, 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 유동성 증가나 임대차3법 정책으로 인한 전셋값 급등과 같은 미래의 일은 데이터로 예측이 불가능해 100점짜리 예측은 나올 수 없다”면서도 “그럼에도 기술 개발과 데이터 축적으로 80점짜리 예측모델은 충분히 나올 수 있고, 리치고도 최초 60점짜리 모델에서 74점짜리 모델로 점차 진화하고 있다”고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220217&prsco_id=366&arti_id=0000794208

일부 급매물이 가격 하락 견인 아파트 가격, 상승 동력 잃었다

 

일부 급매물이 가격 하락 견인 아파트 가격, 상승 동력 잃었다

전국 아파트 실거래가 지수 9년 새 가장 큰 폭으로 떨어져

전국 아파트 실거래가 지수가 9년 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 매수심리가 급격히 얼어붙은 가운데 거래량이 줄자, 일부 급매물이 가격을 끌어내리고 있는 것으로 보인다.

16일 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 0.91% 떨어졌다. 2012년 12월(-1.05%) 이후 9년 만에 가장 낙폭이 컸다. 특히 수도권은 1.36% 떨어져 2010년 5월(-1.47%) 이후 11년 7개월 만에 최대 낙폭을 기록했다.

서울도 0.95% 떨어졌다. 2019년 1월(-1.05%) 이후 하락 폭이 가장 컸다.

지난해 11월까지 2.71% 올랐던 도심권(종로구·중구·용산구 등)은 12월에 -2.10%를 기록해 낙폭이 컸다. 서북권(은평구·서대문구·마포구 등)의 12월 실거래가 지수도 -3.91%로 크게 하락했다.

동북권(강북구·도봉구·노원구·성북구·중랑구·동대문구·성동구·광진구 등)은 -0.57%, 서남권(강서구·양천구·영등포구·구로구·금천구·동작구·관악구) -0.45%, 동남권(서초구·강남구·송파구·강동구) -0.32% 등은 두 달 연속 내림세를 보였다.

실거래가지수는 실제 거래된 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 것이다. 시세 중심의 가격 동향 조사보다 최근의 시장 상황을 비교적 정확히 반영한다. 하지만 최근 시장은 거래가 거의 이뤄지지 않는 거래절벽 상황이다. 일부 급매물이 시세보다 훨씬 싼 가격에 거래되면 시장의 경향을 과다 대표할 수 있다는 뜻이다.

앞으로도 당분간 급매물 위주로 가격을 끌어내리는 현상은 계속될 것으로 보인다. 신저가에 따른 후속 거래가 이어지지 않아도 시장은 계속 얼어붙고 있기 때문이다.

국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 ‘1월 부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면 지난달 전국의 주택 매매시장 소비심리지수는 105.8로 전월 대비 3.6포인트 하락했다. 이는 2019년 5월(97.3) 이후 2년 8개월 만에 최저치였다. 이 지수는 작년 9월 이후 5개월 연속 내림세다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220217&prsco_id=005&arti_id=0001506011

"아파트 평균 13억7천만원"…비싼 주거비에 '굿바이 서울'

 기사내용 요약

집값·전셋값 급등…작년 40만명 서울 떠나
서울 평균 아파트값 13억…경기·인천 절반
만성적인 수급불균형…"탈서울 현상 가속"

회사원 권모(38·여)씨는 지난달 말 회사 인근 서울 송파구 잠실동의 빌라에서 경기 남양주 진전읍의 한 아파트로 이사했다. 집주인이 보증금을 올리거나, 반전세(보증부 월세)로 전환해달라고 요구해서다.

권씨는 "출퇴근 시간이 길어지는 건 어쩔 수 없지만, 월급만으로는 치솟은 주거비를 감당할 수 없다"며 "전세마저 불가능해진 상황에서 별다른 방법이 없어 이주를 결정했다"고 토로했다.

서울의 집값과 전셋값이 동시에 급등하면서 어쩔 수 없이 경기도와 인천 등 주변 지역으로 이주하는 이른바 '탈서울 현상'이 두드러지고 있다.

지난해 서울을 떠나 경기도와 인천으로 전입한 인구가 40만 명에 달하는 등 이주행렬이 이어지고 있다. 서울 집값과 전셋값이 동시에 치솟자 주거비 감당을 못해 서울 인근 경기도권으로 이주하는 사람이 늘면서 해당 지역의 인구 변화에도 영향을 미치고 있다.

실제로 지난해 1년 동안 서울을 떠나 경기도와 인천 등으로 이주한 사람이 40만명에 달하는 것으로 나타났다. 통계청에 따르면 작년 서울에서 경기도와 인천으로 전입한 인구는 40만6975명으로 집계됐다.

서울에서 경기도로 전입한 인구는 36만2116명, 인천으로 전입한 인구는 4만4859명이었다. 서울에서 경기도로 전입한 인구는 문재인 정부 출범 당시인 2017년 34만2433명에서 2018년 36만8536명으로 늘었다가, 2019년 33만4293명으로 줄더니 2020년 37만5867명으로 급증했다.

인천의 경우 2017년 서울에서 전입한 인구가 4만485명에서 2018년 4만1233명으로 늘었다가 2019년 3만8571명, 2020년 3만9875명으로 감소했다.

서울을 떠난 사람 중에서는 2030세대 세대가 절반 가까이 차지했다. 2015년부터 2020년까지 다른 지역으로 이주한 서울시민의 46%가 20대와 30대였다. 연령대별로 보면 30대가 24.1%로 가장 많았고, 20대(22.0%)와 40대(14.1%), 50대(11.8%) 등이 뒤를 이었다.

또 서울과 가까운 수도권 주요 지역의 인구는 해마다 빠르게 증가하고 있다. 경기 하남시는 6년 새 인구가 92.8%나 늘었고, 화성시(55.5%), 김포시(45%), 시흥시(33.8%), 광주시(32.4%) 등이 뒤를 이었다. 이들 지역은 신도시를 비롯한 대규모 개발사업이 진행된 지역들이다.

급등한 집값과 심각한 전세난이 겹치면서 서울을 빠져나가는 인구가 증가했다는 분석이다. 지난해 서울 평균 아파트값이 13억원을 돌파했다. 부동산R114에 따르면 지난해 기준 서울의 가구당 평균 아파트 매매가격은 13억8003만원으로 기록했다. 반면, 경기도는 6억6645만원, 인천은 5억1604만원으로 나타났다. 두 지역 모두 서울 가구당 평균 매매가격의 절반에도 못 미치는 수준이다.

부동산 시장에선 주택 수요가 많은 서울에서 주택 공급을 확대해 집값이 안정되기 전까지 탈서울 현상이 계속될 것이라는 게 중론이다. 다만, 올해 서울의 신규 아파트 입주 물량이 지난해 대비 줄어들 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 지난해(3만2012가구) 대비 35.9%가 줄어든 2만520가구다.

전문가들은 서울의 만성적인 수급불균형을 해소되지 않고, 집값과 전셋값이 급등하면서 탈서울 현상을 가속화했다고 평가했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울에서 집값과 전셋값이 동시에 급등하면서 주거비 부담을 느낀 주택 수요자들이 어쩔 수 없이 경기도나 인천 등 서울 주변 지역으로 이주를 했다"며 "수급불균형이 좀처럼 해소되지 않으면서 탈서울 현상이 두드러졌다"고 설명했다.

권 교수는 "탈서울 현상의 가장 큰 이유는 감당할 수 없을 정도로 치솟은 집값과 고착화된 전세난"이라며 "주택 수요가 있는 곳에 충분한 주택 공급을 통해 수급불균형을 해소할 필요가 있다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220217&prsco_id=003&arti_id=0011008776