집보다 꼬마빌딩?…경매 시장, 아파트 '시들' 상업용 '활활'

 

집보다 꼬마빌딩?…경매 시장, 아파트 '시들' 상업용 '활활'

기사내용 요약

1월 전국 아파트 평균 낙찰가율 97.1%…13개월 만에 100 밑으로
주택규제 반사이익 몸값 높아진 '꼬마빌딩'…평균 낙찰가율 120%
수익형 부동산 환금성 '뚝'·기준 금리 추가 인상…"투자 신중해야"

최근 부동산 경매 시장의 흐름이 변하고 있다. 정부의 대출 규제와 금리 인상 등 금융 규제로 아파트 등 주택 경매가 위축된 반면, 이른바 '꼬마빌딩' 등 상업용 부동산 투자 열기가 후끈하다.

정부의 규제로 꽉 막힌 주택 대신 상업용 부동산으로 투자 수요가 몰리면서 과열될 조짐을 보이고 있다. 주택에 대한 정부 규제가 강화되면서 상업용 부동산으로 눈을 돌린 투자 수요로 인해 '풍선효과'가 경매시장에서도 나타나고 있다.

전국 아파트 경매 낙찰가율이 4개월 연속 하락하면서 지난달 처음으로 90%대에 진입했다. 정부의 금융 규제 이후 집값 하락세가 두드러지면서 감정가보다 싼 값에 낙찰되는 물건이 증가한 것이다. 낙찰가율은 경매 물건 감정평가액 대비 낙찰가격 비율을 말한다.

법원경매 전문기업 지지옥션의 2022년 1월 경매동향보고서에 따르면, 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 1253건으로, 이 중 566건이 낙찰됐다. 낙찰률은 45.2%로 지난해 12월에 비해 2.5%p(포인트) 상승했으나, 경매 인기가 높았던 지난해 9월(57.8%)에 비하면 낮은 수치다.

경매시장 인기가 시들해지면서 낙찰가율도 하락세다. 지난달 전국 아파트 낙찰가율은 전달(100.6%) 대비 3.5%p 낮은 97.1%를 기록했다. 전국 아파트 낙찰가율이 90%대를 기록한 것은 지난 2020년 12월 이후 13개월 만이다.

서울 아파트 낙찰가율은 103.1%로 전달(103.3%)과 비슷한 수준을 유지했다. 낙찰률은 48.6%로 전달(46.9%)에 비해 소폭 올랐으나, 전년 동월(75.0%) 대비 26.4%p 낮은 수치다.

지난달 경기도 아파트 낙찰가율과 낙찰률이 동반 하락했다. 낙찰가율은 103.3%로 전월(109.9%) 보다 6.6%p 하락했고, 낙찰률은 54.5%로 전월(61.9%) 보다 7.4%p 하락했다. 또 인천 아파트 낙찰률은 56.4%로 전달(65.4%) 대비 9.0%p 하락했으나, 낙찰가율은 전월(105.7%) 보다 3.5%p 오른 109.2%를 기록했다. 감정가 1~2억원 대의 저가 아파트에 매수세가 몰리면서 낙찰가율이 상승했다.

지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율은 모두 하락했다. 하락폭이 가장 컸던 지역은 광주로 지난달 낙찰가율이 전월(106.9%) 대비 11.6%p 하락한 95.3%를 기록했다. 강원도 아파트 낙찰가율이 전월 대비 3.3%p 상승한 107.8%를 기록하며 수도권 이외 지역 중 유일하게 100%대를 유지했다.

반면, 소형 근린생활 시설과 중소형 건물 등 상업용 부동산의 경매 열기는 뜨겁다. 지난해 1~11월 서울에서 경매를 통해 낙찰된 소형 빌딩(60억원 이만)의 평균 낙찰가율은 120%로 집계됐다. 관련 통계를 집계한 2015년 이후 가장 높은 수치다. 소형 빌딩 평균 낙찰가율은 2019년 97.1%, 2020년 99.2%로 감정가에 못 미쳤으나, 지난해 급등했다.

실제 지난해 11월 진행된 강남구 청담동 소재 536㎡ 규모의 빌딩 입찰에는 120명이 몰렸다. 이 빌딩은 감정가 52억1900만원의 2배에 육박하는 102억5100만원에 낙찰됐다.

수익형 부동산 경매가 과열 양상은 보이는 것은 시세보다 낮은 감정가 책정과 품귀 현상 때문이다. 꼬마빌딩의 연도별 경매 진행 건수는 ▲2015년 64건 ▲2016년 88건 ▲2017년 38건 ▲2018년 28건 ▲2019년 34건 ▲2020년 27건 ▲2021년 20건 등으로, 물건이 줄면서 갈수록 몸값이 높아지고 있다.

부동산 업계에서는 집값 급등에 따른 피로가 누적과 정부의 잇단 규제 등의 영향으로 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있다는 분석이 나온다. 아파트나 빌라 등 주택시장에 대한 정부 규제로 불확실성이 커지면서, 투자 수요가 수익형 부동산으로 선회했다는 것이다.

상가나 오피스 등 수익형 부동산은 전매 제한이 따로 없고, 양도소득세나 취득세 등 다주택 세금 중과 대상에도 포함되지 않은 점도 한몫하고 있다. 꼬마빌딩은 세법상 비주택으로 분류되기 때문에 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과된다. 공시가격이 80억원이 넘는 경우에만 종부세가 부과된다. 여기에 상업용 부동산은 최대 70%까지 담보대출이 가능하다.

하지만 전문가들은 상업용 부동산은 주택보다 환금성이 떨어지고, 수익률 편차가 심하기 때문에 투자에 신중해야 한다고 조언했다. 비주택 담보대출 규제가 강화됐고, 올해부터는 총 대출금이 2억원 이상의 경우 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 일괄 적용된다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "주택 시장에 대한 정부 규제가 이어지면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 경매 시장에 나온 상업형 부동산으로 옮겨가고 있다"며 "서울에 입지 조건이 비교적 좋은 꼬마빌딩은 경매 물건이 워낙 없어서 과열되고 있다"고 설명했다.

권 교수는 "수익형 부동산은 경기에 따라 수익률 편차가 심하고, 주택보다 환금성이 떨어지기 때문에 투자에 신중해야 한다"며 "수익형 부동산은 규격화된 아파트 등 주택과 달리 건물 상태, 입지 여건 등에 따라 차이가 많이 나기 때문에 직접 현장을 다니며 꼼꼼하게 조사해야 한다"고 덧붙였다．

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=003&arti_id=0011018498

주택가격전망 1년9개월 만에 최저…“소비심리도 나빠져”

 

주택가격전망 1년9개월 만에 최저…“소비심리도 나빠져”

2월 주택가격전망…6개월 연속 하락
소비자심리지수도 전월 대비 1.3p 떨어져
한은 “코로나19 확진자 급증 및 물가 상승 영향”

주택가격전망 심리가 1년 9개월만에 최저 수준으로 떨어졌다. 소비자심리지수는 오미크론 확산과 물가 상승 영향에 다시 하락했다.

22일 한국은행이 발표한 ‘2022년 2월 소비자동향조사 결과’에 따르면 올해 2월 주택가격전망은 97로 1년 9개월만에 100 미만으로 떨어졌다. 전월보다는 3포인트 하락한 것이다.

한은은 아파트매매가격 오름세가 크게 둔화되는 가운데 금리 상승, 가계대출 규제 등으로 6개월 연속 하락했다고 분석했다. 황희진 한은 경제통계국 통계조사팀장은 “주택가격전망이 100 미만으로 떨어진 것은 2020년 6월 이후 처음”이라고 밝혔다.

소비자심리지수(CCSI)도 나빠졌다. 2월 소비자심리지수는 103.1로 전월 대비 1.3포인트 하락했다. 한은은 소비자심리지수가 지난해 12월 3.8포인트 하락한 후 올해 1월 소폭(0.6포인트) 상승했지만, 2월에 오미크론 변이 바이러스 확산에 따른 확진자 폭증으로 재차 떨어졌다고 밝혔다.

소비자심리지수가 100 이상이면 소비자가 2003년 1월~2019년 12월 평균치보다 현재 경제 상황을 낙관적으로, 100 이하면 부정적으로 인식하고 있다는 뜻이다.

황 팀장은 “우리나라의 오미크론 확산세가 언제까지 이어질지 등이 변수가 될 것”이라며 “최근 물가 상승에 생활이 어려워진 점도 소비자심리지수에 영향을 줬다”고 설명했다.

한은에 따르면 소비자심리지수를 구성하는 6개 구성지수 중 5개가 모두 하락했다. 하락한 5개 지수는 ▶현재생활형편(-1p) ▶가계수입전망(-1p) ▶소비지출전망(-1p) ▶현재경기판단(-1p) ▶향후경기전망(-2p) 등이다. 1개(생활형편전망)는 전달과 동일했다.

금리수준전망(139)은 전월과 동일했다. 한은은 시장금리 상승, 인플레이션 우려 등으로 금리수준전망이 높게 유지됐다고 분석했다. 취업기회전망(93)은 일자리 회복 기대감으로 1포인트 상승했다. 물가인식 및 기대인플레이션율은 각각 2.8%, 2.7%로 전월 대비 모두 0.1%포인트 올랐다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=243&arti_id=0000023170

시세 같은데 "아파트 맞바꿉시다" …이런 꼼수거래 급증 왜?

 

시세 같은데 "아파트 맞바꿉시다" …이런 꼼수거래 급증 왜?

"아파트 맞바꾸실 분 있나요?"

세종시에 사는 A씨는 최근 온라인 부동산 커뮤니티에 이런 글을 올렸다. 주택을 두 채 보유한 A씨는 일시적 1가구 2주택에 따른 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 '맞교환' 카드를 꺼내 들었다. A씨는 "최근 대출규제로 거래가 뜸해 원하는 가격에 잡을 팔기 어려울 것 같다"며 "교환거래를 하면 취득세(8%)는 내야 하지만 양도세를 내는 것보다 훨씬 이득"이라고 말했다.

요즘 투기과열지구·조정대상지역 등 부동산 규제지역에서 A씨와 같은 일시적 1가구 2주택자의 아파트 맞교환이 늘고 있다. 그동안 부동산 교환거래는 상가나 땅 등 환금성이 떨어지는 부동산의 처분 방법이었지만 최근에는 아파트 거래에도 활용되고 있다.

각종 온라인 부동산 커뮤니티 등에는 이런 아파트 교환 문의 글이 증가하고 있다. 같은 지역, 비슷한 면적·층수·시세 등이 교환 조건이다. 거래의 목적이 집을 넓힌다거나 다른 지역으로 옮기는 일반적인 거래가 아니고 순전히 절세 목적에 있다는 것을 방증한다. 아예 이를 전문적으로 취급하는 중개업자까지 등장했다.

현재 세법에서는 기존 주택에 2년 이상 실거주한 규제지역 1가구 2주택자 가운데 신규 주택을 취득한 날로부터 1년 내 기존 주택을 매도할 경우 1주택자와 동일하게 12억원까지는 양도세 비과세를 적용받을 수 있다. 세법상 부동산 교환도 거래의 한 유형으로 보기 때문에 양도세 비과세 적용이 가능하다. 대신 신규 주택 취득일로부터 1년을 넘으면 기존 주택 처분 시 양도세가 중과된다. 지난해 9월 이후 대출규제 강화, 금리인상 등으로 거래절벽이 이어지면서 이런 꼼수가 등장하기 시작했다.

한국부동산원에 따르면 지난달 서울에서 이뤄진 아파트 매매는 1283건으로 잠정 집계됐다. 지난해 1월 5945건보다 78.4% 급감했다. 월간 거래량 기준으로 2013년 1월 1213건에 이어 두 번째로 낮다. 사실상 거래가 막히다 보니 시세보다 가격을 1억원 이상 낮춰 불러도 집을 팔기가 어려운 상황이다. 1주택 보유자가 신규 주택 취득 시 주택담보대출을 받을 경우 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 한다는 조건 등도 영향을 준다. 겹겹으로 둘러싸인 규제 탓에 이를 회피하기 위한 방안으로 교환거래가 관심을 끌고 있다.

아파트 교환의 경우 거래 당사자들이 교환 가액을 정할 수 있다. 경기도 광명에 사는 B씨는 "시세보다 거래가를 높게 책정하면 경우에 따라 수익도 보고 양도세 비과세도 적용받을 수 있어 아파트 교환을 고려하고 있다"고 설명했다. 예를 들어 시세 10억원짜리 아파트를 12억원에 거래한 것으로 계약서를 쓸 경우다. 2억원에 해당하는 취득세를 더 내야 하지만 양도세 절감 효과는 이보다 더 크다. 하지만 거래가를 속이는 경우 부동산 거래 불법행위로 조사대상이 된다.

가족 간 거래하면서 가격 크게 낮춘 편법도

편법 거래는 이뿐만이 아니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 20일 기준 서울 아파트 매매 998건 중 19.6%(196건)가 '직거래'였다. 직거래 비중은 지난해 11월 9.4%, 12월 12.8%에 이어 2개월 연속 확대되고 있다. 직거래는 공인중개사를 끼지 않고 거래 당사자가 직접 거래하는 방식이다. 부동산 전문가들은 직거래 대부분이 가족, 친인척, 지인 등 특수관계자 간 증여성 거래일 가능성이 크다고 보고 있다.

최근 규제로 인한 보유세, 거래세 부담이 크게 늘면서 아파트 매도 대신 증여가 폭발적으로 늘었다. 양도세보다 증여세가 낮기 때문이다. 증여성 거래는 가격 하락기를 틈타 매매 가격을 낮춰 증여세조차도 줄여보겠다는 전략이다. 증여성 거래는 정부의 이상 거래 주요 모니터링 대상이지만, 최근 서울 강남권 고가 아파트 단지를 중심으로 시세보다 수억원 낮게 거래된 의심 사례가 늘고 있다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "이번 정부에서 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 각종 편법과 부작용이 나타나고 있는 것"이라며 "시장이 정상적인 기능을 할 수 있도록 규제를 완화해야 한다"고 강조했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220222&prsco_id=025&arti_id=0003175249

전세 빼서 ‘월세’로 가는 세입자들?

 

전세 빼서 ‘월세’로 가는 세입자들?

집 살까, 전세로 버틸까… 전세가율 '빨간불' - 서울 아파트 임대계약 37% '월세'

대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다. 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)가 늘어날 것이라는 우려도 커진다. 갭투자는 곧 ‘깡통 전세’ 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다. 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.

가파르게 오른 전셋값과 함께 금리 인상 등으로 전세살이를 하던 세입자들이 ‘월세행’을 택하고 있다. 전셋값이 급등하면서 큰 금액의 전세대출을 받는 상황이 됐기 때문이다. 실제 시중은행의 전세대출이자가 4%대를 기록하고 있는 가운데 일부 은행의 경우 5%를 넘었다. 전세대출금리가 전·월세전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)보다 높을 경우 세입자들의 전세 탈출이 가속화될 수 있다. 은행에서 돈을 빌려 집주인에게 맡기는 것보다 월세를 내는 비용이 더 저렴해서다.

한국부동산원에 따르면 지난해 11월 기준 서울의 전·월세전환율은 4.7%. 일부이긴 하지만 이미 시중은행의 전세대출이자율이 5%를 넘어선 상황에서 한국은행의 기준금리 추가 인상 가능성이 큰 만큼 앞으로 이자는 더 오를 수밖에 없다. 여기에 월세 세액공제까지 감안하면 세입자들이 더 이상 전세를 고집할 이유와 명분이 약해진다는 의견이다. 월세 세액공제는 총 급여가 7000만원 이하인 근로자나 종합소득금액 6000만원 이하인 무주택자로, 집의 규모가 85㎡ 이하 또는 기준 시가 3억원 이하 주택을 임차하는 경우라면 연말정산 때 받을 수 있다.

전세대출이자와 전·월세전환율을 비교해 주거 비용을 따졌을 경우 그 차이는 더욱 확연히 드러난다. 예를 들어 자기자금 3억원과 전세대출금 3억원을 합쳐 보증금 6억원인 전셋집에서 산다고 가정하면 대출금리 5%인 경우 연간 대출이자는 1500만원으로 매달 125만원의 이자를 내야 한다. 만약 보증금을 3억원으로 줄이고 전·월세전환율 4.7%를 적용, 반전세 형태로 변경한다면 예상 월세는 117만5000원(연간 1410만원)으로, 전세대출보다 지출 부담이 덜하다.

서울 아파트 월세 집중, 임대 계약 100건 중 37건

전세를 기피하고 월세를 택하는 현상은 수치로도 나타났다. 지난해 서울시내 아파트 월세 거래량은 7만건을 돌파하며 사상 최대치를 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 2021년 서울에서 월세가 낀 아파트 임대차 거래량은 신고 기준 총 7만1073건으로 집계됐다. 2011년 관련 통계 집계가 시작된 이래 가장 많은 수치다.

월세 거래량은 2011~2012년 2만7000~2만8000건을 시작으로 2015년 5만4000건으로 증가했으나 2016년부터 감소세를 나타냈다. 이후 2018년에 4만8000건으로 줄었다. 하지만 2019년 다시 5만건대로 올라섰고 2020년에는 6만건을 넘기며 기록을 갈아치운 후 지난해 또 다시 신기록이 작성됐다. 임대차 거래에서 월세를 낀 계약 비율도 치솟으면서 2021년엔 37.4%로, 2020년(31.1%)보다 6.3%포인트 증가하며 역대 최고치를 기록했다.

깡통전세 불안에 각종 사기 행각까지

세입자들이 월세를 택하는 또 다른 이유엔 깡통전세의 영향도 있다는 분석이다. 최근 매매시장과 전세시장 분위기를 감안할 때 매매가대비 전세가율이 높아지면서 자칫 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있다는 불안감이 작용한다는 것이다. 무리한 주택 투자를 통해 돈을 벌어보려는 몰지각한 행태로 인한 피해도 상당하다. 실제 최근엔 이중 계약과 갭투자 등을 통한 사기 행각이 만연해 있지만 국토교통부 등 중앙 정부는 물론 지방자치단체들도 대부분 손을 놓고 있어 피해자가 양산된다는 지적이다.

주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등에 따르면 2017년 525억원이던 전세보증금 미반환사고 피해액은 2018년 1965억원으로 3.7배 이상 급증한 후 2019년(6051억원)과 2020년(6468억원)엔 각각 6000억원을 넘었다. 2022년에도 8월까지 4047억원였던 점을 감안하면 연간 전세보증금 미반환사고 피해액은 3년 연속 6000억원을 넘을 것으로 예상된다. 이처럼 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 피해가 급증한 시점이 집값이 단기 급등한 때와 일치한다. 그만큼 집값을 마구 올려 돈만 벌어보겠다는 투기 행태가 만연했다는 방증이기도 하다.

한 전문가는 “중개업자가 집주인 몰래 당초 월세인 계약 방식을 전세로 속여 중간에 보증금을 떼먹는가 하면 매매가와 전세가가 비슷한 수십채의 집을 확보해 전세를 놓은 후 은행 대출금을 상환하지 않아 경매 처분되면서 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 비일비재했다”고 꼬집었다.

깡통전세, 전세사기 막으려면

전문가들은 깡통전세로 인한 피해를 막기 위해선 무엇보다 집주인에 대한 정확한 정보와 함께 계약서를 쓰기 전은 물론 잔금을 납부하기 전까지 해당 주택의 등기부등본을 수시로 확인해 융자 상황 등을 점검해야 한다고 조언한다. 집주인이 전세 계약서를 쓴 후 잔금을 낸 상황에서도 근저당을 설정할 수도 있어서다.

전입신고와 확정일자를 빨리 받아두는 것도 필요하다. 전입신고의 경우 신고 다음날 0시부터 효력이 생긴다. 이에 비해 근저당은 설정과 동시에 효력이 발생하기 때문에 세입자 입장에선 불리한 조건이다. 가장 안전한 전셋집은 전세 계약에 앞선 선순위 근저당이 없는 경우다. 만약 계약한 주택에 근저당이 많이 설정돼 있다면 자칫 보증금을 떼일 수 있는 만큼 전세보증금을 돌려받을 수 있는 주택도시보증공사의 ‘전세보증금 반환 보증보험’을 가입해 두는 것이 좋다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=417&arti_id=0000787143

“전재산인 보증금 떼일 수도 있다니”… 갭투자 경고음

 

“전재산인 보증금 떼일 수도 있다니”… 갭투자 경고음

 집 살까, 전세로 버틸까… 전세가율 '빨간불'  - 깡통전세 리스크 확산

대출 규제와 금리 인상으로 집값 상승이 주춤한 가운데 임대수요가 상대적으로 늘어나 전세가격이 상승세를 타고 있다. 매매가 상승세는 멈췄지만 전세가 상승은 오를 일만 남았다는 전망도 많다. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 상승으로 ‘갭투자’(전세를 끼고 주택을 매입)가 늘어날 것이라는 우려도 커진다. 갭투자는 곧 ‘깡통 전세’ 문제로 이어져 세입자를 위험에 빠뜨리는 원인이 된다는 점에서 또 다른 불안요소가 된다. 전세에 대한 부담이 커지자 월세로 돌아서는 임대수요도 증가하고 있다.

#. 서울 강남구 역삼동에 소재한 A아파트는 대부분 주택형의 매매가(2억~2억1000만원)와 전세가(2억원) 차이는 채 1000만원이 안된다. 원룸 형태의 소형 주택형으로 구성된 나홀로 아파트로 사실상 취·등록세 등 관련 세금만 내면 전세를 끼고 구입이 가능한 수준이다. 올 2월 실거래가 기준으로 매매 시세 1억5000만~1억7700만원인 경남 김해시 관동동의 B아파트 59㎡(전용면적)의 전세가는 1억5000만~1억7000만원으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 거의 100%에 육박한다.

전세금이 매매가에 근접해 자칫 보증금을 돌려받지 못할 수 있는 ‘깡통전세’ 물건들이 늘고 있다. 이 같은 ‘깡통전세’는 아파트도 있지만 빌라(다세대·연립주택)나 오피스텔 등에서 만연하며 상대적으로 내 집 마련 등에 취약한 주거 약자들을 울리고 있다. 특히 분양이 잘 안되는 신축빌라는 물론 최근엔 오래된 빌라까지 전세보증금을 매매가보다 더 받는 사례도 빈번하다. 이 같은 물건들 중에는 길지 않은 시기에 경매로 넘어가는 경우도 적지 않다. 일단 전세가가 매매가에 근접하거나 오히려 비싼 경우 경매가 진행되면 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 낭패를 겪을 수밖에 없다.

신축빌라 20%, 매매가보다 전세금 높아… 전세금 미반환 사고 급증

부동산 플랫폼 다방이 지난해 지어진 신축 빌라의 전세 거래 6642건을 조사한 결과 27.8%인 1848건의 전세가율이 90%를 넘는 것으로 나타났다. 특히 전세보증금이 매매가와 같거나 더 높은 경우는 5채 중 1채에 달했다. 이처럼 전세가율이 지나치게 높은 경우 보증금을 떼일 가능성이 상대적으로 높다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2021년 전세금 반환 보증사고 건수는 2799건으로 전년대비 24% 증가했다. HUG가 집계를 시작한 2015년 이래 최대치다. 보증금 반환 사고의 주된 원인은 역시 ‘깡통전세’다. 전세가율이 90%를 넘는 경우 매매가격이 조금만 떨어져도 세입자가 전세 보증금 돌려받기가 쉽지 않다. 말그대로 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 매수)의 폐해다.

전세가율 상승세 계속될까

KB국민은행의 주택가격 동향에 따르면 지난 1월 전국 아파트 전세가격 상승률(0.33%)이 매매가 상승률(0.32%)을 앞섰다. 전세가율이 오름세로 돌아선 것이다. 서울시내 아파트 전세가율은 지난해 11월 54.48%에서 12월 54.54%로 소폭 오른 뒤 올 1월엔 54.59%로 2개월 연속 증가했다. 지난해 12월 65.9%였던 전국 아파트 전세가율도 올 1월엔 66.0%를 기록했다. 단독과 연립주택 등을 포함한 전국 전세가율은 같은 기간 62.8%에서 62.9%로 상승했다.

올해도 전세 시장은 상승 기조가 이어질 것이란 게 전문가들의 예측이다. 분양 물량과 사전청약 물량을 기대하는 수요자들이 무주택자 자격으로 임대차 시장에 머물 것이란 관측이 제기된다. 특히 이사철엔 수요 증가로 인해 전세가 상승률이 높아질 것이란 예상이 두드러진다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “봄 이사철이 되면 신혼부부나 지방에서 온 학생·직장인들이 전세 매물을 찾는 경우가 늘어날 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 주택임대차보호법의 계약갱신청구권 만료 시점이 전세가 상승에 영향을 줄 것이라고 입을 모은다. 김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 “오는 7월이면 전·월세 계약갱신청구권이 만료돼 가격이 오른 전세 매물이 시장에 풀릴 가능성이 높다”며 “전세가 상승은 자연스럽게 전세가율을 끌어올릴 것”이라고 내다봤다.

일부에선 고가 전세의 월세화 현상이 나타날 것이란 분석도 나왔다. 김효선 위원은 “고가 아파트나 업무밀집지역의 경우 전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있는 만큼 전세가는 오르지 않고 전세가율도 낮아질 수 있다”며 “전세 보증금 증가분만큼 월세로 전환하는 경우가 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다. 강남3구(강남·서초·송파)나 마포구, 중구, 영등포구 등이 이에 해당한다.

반면 매매가는 당분간 관망세가 이어질 것이란 예측이다. 임병철 연구원은 “현재 집값이 고점이란 인식과 함께 대선 후보들의 공급 확대 공약으로 인해 수요자들의 관망세가 이어지고 일부에선 하향 조정될 수 있다”고 말했다.

전세가율 상승, 갭투자 증가로 이어질 수 있어

매매가가 주춤한 가운데 전세가가 오르면서 전세가율이 높은 지역을 중심으로 갭투자가 성행할 수 있다는 지적이 나온다. KB국민은행의 주택가격 동향에 따르면 지난 1월 아파트 전세가격 상승률(0.31%)은 1년 만에 매매가격 상승률(0.23%)을 추월했다. 서울시내 아파트 전세가율도 지난해 11월부터 2개월 연속 오름세다. 이 같은 추세가 지속될 경우 수요자들이 은행 대출보다 갭투자를 선택할 가능성이 높다는 분석이다. 대출규제 강화, 금리 인상, 집값 고점 신호가 겹치면서 단순 매매보다 유리하다는 판단 때문이다.

하지만 법인이나 외지인 등 투기적 수요의 갭투자나 매매가 하락으로 인한 깡통전세일 경우 보증금 미반환이 상대적으로 늘 수 있다는 우려도 제기된다. 국토교통부에 따르면 2020년 7월부터 2021년 9월까지 저가 아파트(공시가격 1억원 이하)를 매수한 법인·외지인 거래 건수는 모두 8만9785건이었다. 이들 거래 건수 중 법인·외지인의 거래비중은 이 기간 29.6%에서 51.4%로 21.8%포인트 증가했다.

이들의 매수 비용 중 자기자금 비율은 29.8%에 불과한 반면 임대 보증금 승계금액 비율은 59.9%에 달했다. 국토부 관계자는 “일부 법인과 외지인이 저가 아파트를 갭투자로 매집해 거래가를 높이고 단기간에 실수요자에게 매도해 높은 시세차익을 얻었다”며 “거래 금액 가운데 임대 보증금 비율이 높아 향후 집값 하락 시 ‘깡통전세’ 우려도 있다”고 지적했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=417&arti_id=0000787140

올해 SOC 토지보상비 1조9천억원 풀린다…작년보다 약 50% 늘어

 

올해 SOC 토지보상비 1조9천억원 풀린다…작년보다 약 50% 늘어

고속도로·국도·철도 순…대선-지방선거 앞두고 보상비 늘어난 듯
공공택지 30조원 합쳐 32조5천억원 육박…시장 자극 불쏘시개 우려

올해 철도·도로 등 사회간접자본(SOC) 사업으로 풀리는 토지보상금이 지난해보다 50% 가까이 증가한 1조9천억원에 달할 전망이다.

올해 신도시 등 공공택지지구 건설과 도시개발사업 등으로 풀릴 토지보상비와 합치면 최대 32조5천억원의 자금이 부동산 시장에 유입될 수 있다는 관측이 나온다.

21일 부동산개발정보플랫폼 '지존'이 국토교통부와 한국도로공사, 국가철도공단 및 각 지방국토관리청의 올해 예산 세부내역을 분석한 결과 사회 기반시설인 SOC 사업으로 풀릴 보상비는 총 1조9천7억원에 달하는 것으로 조사됐다.

이는 지난해 1조2천750억원에 비해 49.1% 증가한 것이다.

유형별로는 고속도로가 22곳 노선에 1조3천661억원, 국도 및 국도대체 우회도로가 74개 노선에 2천752억원, 철도가 27개 노선에 2천594억원 등이었다.

고속도로 건설사업은 4천349억원이 배정된 포천∼세종(서울-세종) 노선을 포함한 18개의 재정사업과 이천∼오산 노선 등 4개의 민자사업에서 토지보상이 이뤄진다. 작년(9천393억원) 대비 45% 이상 늘어난 규모다.

남북관계가 경색된 상황에서도 남북연결 도로 사업인 문산∼개성 간 고속도로 중 남측구간인 문산∼도라산 고속도로 건설사업과 관련해선 185억원의 보상비가 풀린다.

철도 보상비는 지난해(1천405억6천만원)보다 84% 이상 증가했다. 호남고속철도 2단계 등 고속철도 4곳과 광역철도 1곳, 일반철도 22개 등 총 27개 노선에서 보상이 이뤄지며 광주송정∼순천 철도건설사업(일반철도)에서 가장 많은 401억9천만원가량의 보상비가 풀릴 예정이다.

국도·국도대체 우회도로와 관련해선 익산지방국토관리청이 발주하는 '국도77호선(압해-화원) 도로건설공사' 보상비 215억6천400만원을 포함해 작년(1천952억원)보다 41% 많은 토지보상비가 풀린다.

지존은 올해 SOC 보상금이 예년보다 늘어난 것은 현 정부 들어 추진한 토목사업의 보상이 본격화되는 데다 올해 대선과 지방선거 등 양대 선거를 앞두고 보상액을 늘린 영향이 큰 것으로 보고 있다.

올해 신도시 등 공공택지 보상금으로 총 30조5천628억원이 풀릴 예정인 것을 고려하면 SOC까지 합해 연내 부동산 시장에 풀리는 보상비는 32조4천635억원에 달할 전망이다.

지존 신태수 대표는 "최근 부동산 시장이 안정세를 보이고 있고, 대토보상 등의 방식으로 보상비의 시장 유입을 막고 있지만 일부 자금의 시장 유입은 막기 어려울 것"이라며 "차기 정부의 부동산 규제 완화와 맞물러 부동산 시장을 자극할 불쏘시개가 될 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=001&arti_id=0013001560

2021년 순수토지 거래 ‘역대 최대’

 

2021년 순수토지 거래 ‘역대 최대’

거래량 124만8000건… 10.4%↑
금액도 사상 첫 100조원 넘어서
수도권 GTX 등 개발 호재 영향

지난해 전국적으로 순수토지(토지와 건축물이 일괄 거래된 내역을 제외한 토지) 거래가 사상 최대 규모였던 것으로 나타났다. 주택 매매시장이 거래절벽에 빠진 가운데 풍부한 유동성이 토지시장으로 유입된 결과다.

20일 한국부동산원의 토지거래 현황 자료에 따르면, 지난해 전국 순수토지 거래량은 124만8084필지(건)로, 2006년 관련 통계 작성 이후 가장 많았다. 지난해 건축물 부속 토지를 포함한 전체 토지 거래량은 329만6622건으로 전년보다 6.0% 줄었지만, 순수토지 거래량은 10.4% 늘었다.

지역별로는 경기 지역에서만 31만7838건이 거래되며 전국 17개 시·도 중 1위를 차지했다. 전체 순수토지 거래 비중에서 4분의 1이 넘는 수치다. 이 밖에 충남(13만8999건), 전남(13만5407건), 전북(9만646건), 충북(7만5644건), 인천(3만2919건)에서도 지난해 순수토지 거래량이 연간 최다치를 경신했다.

거래액도 사상 최다 규모로 성장했다. 토지·건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵이 국토교통부의 실거래가 공개시스템 통계를 분석한 결과, 지난해 지분거래를 제외하고 계약된 전국 토지 거래액은 110조509억원으로 집계됐다. 토지 거래액이 100조원을 넘은 것은 이번이 처음이다.

지난해 토지 거래가 호황을 보인 것은 고강도 주택규제가 유지된 가운데 경기 지역을 중심으로 수도권 광역급행철도(GTX) 등 개발 호재가 쏟아진 영향이 크다는 분석이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “순수토지 거래는 보통 개발지역을 중심으로 이뤄지는데, 순수토지 거래가 늘었다는 것은 지난해 개발 이슈가 많았다는 것을 의미한다”고 설명했다.

출처:네이버부동산

원문:https://land.naver.com/news/newsRead.naver?type=headline&bss_ymd=20220221&prsco_id=022&arti_id=0003668887